2016年四川省物业管理师经营管理考点：盈利能力指标考试重点和考试技巧

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物业管理师《经营管理》知识点

物业管理师《经营管理》知识点物业管理师《经营管理》知识点不少同学已经在准备物业管理师的考试了，为了帮助大家更好地进行复习，店铺整理了《经营管理》的部分知识点，欢迎大家阅读参考，更多内容请关注应届毕业生网!资金的时间价值客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金流量发生的时间。

在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是不等的。

也就是说，资金的价值会随时间发生变化。

今天可以用来投资的一笔资金，即使不考虑通货膨胀因素，也比将来可获得的同样数额的资金更有价值。

因为当前可用的资金能够立即用来投资并带来收益，而将来才可取得的资金则无法用于当前的投资，也无法获得相应的收益。

因此，同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值。

不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。

1.随着时间的推移，资金的价值会增加。

这种现象叫资金增值。

通过投资者投资过程中获得的利润来体现。

从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值。

2.资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。

从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。

资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。

从投资的角度来看主要有：①投资利润率，即单位投资所能取得的利润;②通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿;③风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。

在技术经济分析中，对资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法相同。

实际上，银行利息也是一种资金时间价值的表现方式，利率是资金时间价值的一种标志。

由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点上发生的现金流量。

净运营收益净运营收益=有效毛收入-运营费用净运营收益的`最大化是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。

因此，物业管理企业要尽可能增加物业的有效毛租金收入，降低运营费用，以使交给业主的净运营收益尽可能大。

物业管理师《物业经营管理》考试复

物业管理师《物业经营管理》考试复习大纲 4 第四章利润性物业价值评估本章要求：掌握：物业价钱的组成，投资价值、市场价值、成交价钱、市场价钱的联系与差别，市场法、成本法和利润法的用途、合用对象和操作步骤。

熟习：利润性物业价钱及其特点，利润性物业价钱和价值的种类，利润法估价的基本公式及其应用。

认识：影响利润性物业价钱的要素，市场法和成本法的应用。

本章考试知识重点：1．物业价钱的特点2．利润性物业价钱和价值的种类3．影响利润性物业价钱的要素4．利润性物业价值评估的基本方法、内容及步骤本章复习大纲：一、利润性物业的观点利润性物业是指能直接产生租借利润或其余经济利润的物业，包含住所（特别是此中的公寓）、写字楼、旅店、商店、餐馆、游玩场、影剧院、泊车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、库房（用于出租的）等。

影响利润性物业价值的要素好多，比如区位、新旧程度、供求、物业管理等利润性物业价值的高低主要取决于以下 3 个要素：① 将来净利润的大小──将来净利润越大，物业的价值就越高，反之就越低；② 获取净利润限期的长短──获取净利润限期越长，物业的价值就越高，反之就越低；③ 获取净利润的靠谱性──获取净利润越靠谱，物业的价值就越高，反之就越低。

二、利润性物业价钱的观点及特点（熟习）1、物业价钱物业价钱往常用钱币来表示，老例上也是用钱币形式来偿付，但也能够用实物、劳务等其余形式来偿付。

2、物业价钱的形成条件物业要有价钱与其余任何物件要有价钱同样，需要具备实用性、稀缺性和有效需求。

① 实用性是指物件能够知足人们的某种需要，经济学上称为使用价值。

② 稀缺性是指物件的数目没有多到使每一个人都能够为所欲为地获取它，是相对缺少，而不是绝对缺少。

③ 有效需求是指对物件的有支付能力支持的需要──不希望意购买并且有能力购买。

3、物业价钱的特点物业价钱与一般物件价钱的共同之处是：① 都是价钱，用钱币来表示；② 都有颠簸，受供求要素的影响；③ 都是按质讲价：优良高价，低质廉价。

物业管理师物业经营管理模拟题考试试题附答案

Word版,可自由编辑2016年物业管理师物业经营管理第四章模拟题第四章收益性物业价值评估一、单项选择1.物业价格构成中,土地取得成本一般是由购置土地的价格和等构成;A.契税B.土地占用税C.土地增值税D.土地出让金2.物业开发成本中,水、电、燃气、热力等设施的建设费用属于 ;A.前期工程费 B.基础设施建设费C.建筑安装工程费D.公共配套设施建设费3.在物业估价中,物业开发商自有资金应得的利息计入 ;A.管理费用B.投资利息C.开发成本D.开发利润4. 是指某类物业在市场上的平均水平价格,是该类物业大量成交价格的抽象结果;A.理论价格B.总价格C.市场价格D.单位价格5.成交过程中买卖双方都有自己所愿意接受的价格,下列有关表述不正确的是 ;A.卖价总有一个最低界限,买价总有一个最高界限B.在卖方市场下,成交价格会偏向最高买价C.当买者的最高价格等于卖者的最低价格时,交易可能成功D.最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间6.物业估价是为了特定的目的,对特定的物业或物业权益在特定的时点的价格或价值进行测算和判定;A.市场B.正常C.理论D.客观合理7在评估一宗物业的客观合理价格或价值时,一般要求同时采用种以上估价方法;8. 是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较,对这些类似物业的成交价格作适当的处理,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法;A.市场法B.成本法C.收益法D.趋势法9. 是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法;A.市场法B.成本法C.折旧法D.收益法10. 是预测估价对象的未来收益,然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法：A.趋势法B.成本法C.收益法D.市场法11.运用市场法估价的步骤不包括;A.搜集交易实例B.对可比实例成交价格进行处理C.选取可比实例D.求取积算价格12. 特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业的估价,如公用、公益物业,以及有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业;A.市场法B.成本法C.折旧法D.收益法13.在物业保险及其他损害赔偿中,一般采用A.市场法B.成本法C.折旧法D.收益法14.运用成本法估价的步骤不包括 ;A.搜集有关物业开发建设的成本、税费等资料B.测算重新购建价格C.测算折旧D.求取比准价格15.收益法的原理基础表明,物业当前的价值通常是基于;A.历史价格B.开发建设它所花费的成本C.过去的市场状况D.市场参与者对其未来所能带来的收益的预期16.关于物业价格与一般物品的价格相同之处A.都容易受单个消费者的个别因素影响B.都是价格,用货币来表示C.都有波动,受供求因素的影响D.都是按质论价：优质高价,劣质低价17.关于使用价值与交换价值,下列论述不正确的是;A.人们在经济活动中一般所称的价值指的是交换价值B.物没有使用价值就不会有交换价值C.交换价值是使用价值的前提D.交换价值通常用货币来衡量18.一般而言,物业的可以反映物业价格水平的高低;A.保留价B.总价格C.起价D.单位价格19.将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的物业价格是 ;A.现房价格B.期房价格C.实际价格D.名义价格20.关于商品房销售价格的表述,不正确的是 ;A.起价指所销售的商品房的最低价格B.保留价指商品房出售者在其价目表上标注的不同商品房出售价格C.成交价是商品房买卖双方的实际交易价格D.均价是所销售商品房的平均价格21.最高法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第8条规定：“人民法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的” % % % %22. 是指以物业价值为基础确定的租金;A.市场租金B.商品租金C.福利租金D.成本租金23. 又称分成租金,零售商业用房通常采用这种租金;A.成本租金B.日租金C.按建筑面积计算的租金D.定率租金24.一项资产在取得时实际发生的成本,会计核算中要求将其作为资产的入账价值的是 ;A.原始价值B.折余价值C.账面净值D.账面价值25.一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额是;A.原始价值B.历史成本 C市场价值 D.账面价值26.下列表述中,不正确的是;A.原始价值是始终不变的B.账面价值是随着时间的流逝而不断减少的C.市场价值是随着时间的流逝而上下波动的D.物业的市场价值总是随着时间的流逝而不断增;27.下列关于收益性物业价值的表述,不正确的是;A.未来净收益越大,物业的价值就越高B.可获得净收益期限越长,物业的价值就越高C.获得净收益期限越长,物业的价值就越高D.影响收益性物业价值的最直接的因素是城市规划28.物业价格影响因素的表述,不正确的是 ;A.预期某国货币会升值而对该国进行物业投资,会导致该国物业价格上涨B.增加物业开发环节的税收,会使物业价格下降C.城市规划规定用途不妥,会使地价下降D.急于购买某物业,会抬高其价格29.收益法可分为报酬资本化法和 ;A.直接资本化法B.收益还原法C.假设开发法D.现金流量折现法30.是预测估价对象未来各期的净现金流量,选用适当的折现率将其折算到估价时点后相加,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法;A.直接资本化法B.收益还原法C.假设开发法D.报酬资本化法31.某拜会商店在建成后的前几年由于试营业等原因收益不稳定,更适宜选用 ,计算出物业的收益价格;A.收益期限为无限年且净收益每年不变的公式B.收益期限为有限年且净收益每年不变的公式C.净收益在前若干年有变化的公式D.收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式32.是物业的某种年收益预期价格的比例;A.收益乘数B.资本化率C.有效毛收入乘数D.净收益乘数33.用收益法股价出租型物业时,物业的净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额,下列有关求取净收益需要扣除费用的表述,不正确的是;A.出租人负担的水费、电费等应从租赁收入中扣除B.由出租人提供家具设备的,应扣除它们的折旧费C.物业服务费用、物业税、租赁代理费、租赁税费不应作为扣除项目D.租约约定一切费用均由出租人负担的,则应将这些费用全部扣除34.报酬率可视为包含五分线报酬率和两大部分A.投资风险补偿报酬率B.缺乏流动性补偿报酬率C.管理负担补偿报酬率D.风险报酬率35.关于物业状况调整的表述,不正确的是A.物业状况调整是将可比实例在其物业状况下的价格,调整为在估价对象物业状况下的价格B.物业状况调整包括区委状况调整C.物业状况调整包括物业市场状况调整D.可比实例状况好于估价对象状况,则应对可比实例价格作减价调整36.价格和重建价格的下列表述中,不正确的是;A.重置价格又称重置成本B.重置价格通常要比重建价格高C.一般建筑物适用重置价格D.有特殊保护价值的建筑物适用重建价格37.下列关于估价上建筑物折旧的表述,不正确的是 ;A.其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与原始价值的差额B.功能上的落后或过剩所造成的建筑物价值损失要进行功能折旧C.建筑物在实体上的老化所造成的建筑物价值损失要进行物质折旧D.经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失38.一个高档住宅区附近兴建了一座工厂,该居住区的物业价值下降,这是一种 ;A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧39. 是指建筑物从竣工验收合格之日起至对物业价值不再有贡献时止的时间A.自然寿命B.有效年龄C.经济寿命D.实际年龄4.下列关于建筑物的有效年龄的表述,不正确的是 ;A.是指建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点止的日历年数B.建筑物的经济寿命减去有效年龄之后是剩余经济寿命C.当建筑物维修养护正常时,其有效年龄与实际年龄相当D.是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄41.某宗物业的正常成交价格为2500元/㎡,卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%;卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格依次为 ;元/㎡ 2200元/㎡元/㎡ 2675元/㎡元㎡ 2625元/㎡元/㎡ 2325元/㎡42.某宗物业交易,买卖双方在合同中写明,买方付给卖方2325元/㎡,买卖中涉及的税费均由买方负担;该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%;该宗物业的正常成交价格为元/㎡43.某宗物业交易,买卖双方在合同中写明,买方付给卖方2625元/㎡,买卖中涉及的税费均由卖方负担;该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%;该宗物业的正常成交价格元/㎡;44.某期房尚有1年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为3300元/㎡,出租的年末净收益为330元/㎡;假设折现率为10%,风险补偿估计为现房价格的2%,该期房目前的价格为;45.某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的,当时获得的土地使用年限为50年,至今已使用了6年;预训利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益8万元;该宗物业的报酬率为%;该宗物业的收益价格为万元;46.某宗物业预计未来每年的净收益为8万元,收益期限可视为无限年,该类物业的报酬率为%;该宗物业的收益价格为万元;47.某宗物业收益期限为38年,通过预测得到其未来前5年的净收益分别为20万元、22万元、25万远、28万元、30万元,从未来第6~38年每年得净收益将稳定在35万元左右,该类物业的报酬率为10%;该宗物业的收益价格为万元;48.某旧住宅,测算其重置价格为40万元,地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元,因户型设计不好、没有独用厕所和公用天线等导致的功能折旧为6万元,由于位于城市衰落地区引起的经济这就为3万元,改旧住宅的现值为万元;49.某建筑物的建筑面积100㎡,单位建筑面积的重置价格为500元/㎡,判定其有效年龄为10年,经济寿命为30年,残值率为5%,采用直线法计算其折旧额;则其现值为元二、多项选择题1.物业价格构成中包括了 ;A.土地取得成本B.开发成本C.投资利息D.物业折旧E.开发利润2.关于投资价值与市场价值论述,正确的有A.投资价值是指某物业对于一个典型的投资者的价值B.投资者评估的物业投资价值大于或等于该物业市场价值,是其进行投资的基本条件C.市场价值是指某个特定的投资者基于个人意愿,对某物业所评估出的价值;D.评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相通的,所不同的是假设前提E.在某一时点,投资价值是惟一的3.物业估价的基本方法包括 ;A.市场法B.成本法C.收益法D.趋势法E.折旧法4.下列物业的评估中,适宜用市场比较法的有 ;A.物业开发用地B.普通商品住宅C.教堂D.学校E.标准厂房5.下列物业项目中不适用收益法进行估价的有;A.行政办公楼B.学校C.公园D.影剧院E.加油站6.运用收益法估价的步骤一般包括 ;A.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料B.预测估价对象的未来收益C.求取报酬率或资本化率、收益乘数D.选用适宜的收益法公式计算出收益价格E.减去折旧求取物业价格7.物业价格不同于一般物品价格的特征包括;A.物业价格受区位的影响很大B.物业价格实质上是物业权益的价格C.物业价格受供求因素的影响D.物业价格形成的时间较长E.物业价格受交易者个别因素的影响8.城市物业开发经营管理条例第30条规定：“物业开发项目转让和商品房销售价格,由当事人协商议定,但是,享受国家优惠政策的居民住宅价格,应当实行;”A.政府指导价B.市场调节价C.保护价D.政府定价E.最高限价9.物业价格影响因素的表述,正确的有;A.人口数量与物业价格正相关B.对保有物业课税后会导致物业价格上升C.城市中、低收入水平的居民的收入增加,会促使物业价格下降D.房价水平主要取决于低价水平E.综合来看,物业价格与利率有关10.下列关于毛租金乘数法的表述,正确的有;A.毛租金乘数法的计算公式是“物业价值”=毛租金x毛租金乘数B.毛租金乘数法方便易行,在市场上较容易获得物业的价格和租金资料C.毛租金乘数法不能避免由于多层次测算可能产生的各种误差的累计D.毛租金乘数法是一个比较客观的数值E.毛租金乘数法又称为“租售比价”11.关于报酬率的表述,正确的有;A.从全社会来看,报酬率与投资风险正相关B.两宗物业的净收益相等,获取净收益风险大的物业要求的报酬率高C两宗物业的净收益相等,获取净收益风险小的物业的价值低D.估价时选用的报酬率,应等同于与估价物业获取净收益具有同等风险投资的报酬率E.求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法12.运用市场法估价时,选取可比实例应符合的基本要求包括A.可比实例物业应是估价对象物业的类似物业B.可比实例的成交日期应与估价时点相同C.可比实例的交易类型应与估价目的吻合D.可比实例的成交价格应为正常市场价格E.对一宗物业进行估价,一般应选取1~3个可比实例13.运用市场法估价时,建立价格可比基础包括如下A.统一付款方式B.统一采用人民币C.统一货币单位D.统一采用单价E.统一采用平方米14.下列关于税费负担和正常成交价的表述,正确的有 ;A.按照税法规定,卖方缴纳营业税及附加、土地增值税B.按照税法规定,契税、印花税都由买方缴纳C.买卖双方各自缴纳自己应缴纳的税费下的价格是正常成交价格D.正常成交价格中包含应由卖方缴纳的税费E.正常成交价格中包含应由买方缴纳的税费15.关于市场比较法的表述,正确的有 ;A.运用此法估价,首先要拥有大量真实的交易实例,用以从中选取可比实例B.要建立价格可比基础,并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来C.进行交易情况修正之后,可比实例的实际成交价格就变成了理论价格D.经过交易日期调整之后,可比实例的价格就变成了在估价时点的价格C.经过物业状况调整之后,可比实例的价格变成了估价对象物业状况下的价格16.关于重新构建价格的表述,正确的有A.重新购建价格是估价时点时的价格B.重新购建价格是客观的价格C.重新构建价格是重新购建的实际成本D.建筑物的重新购建价格中已扣除建筑物的折旧E.土地的重新购建价格是其在估价时点状况下的价格17.年限折旧法是根据建筑物的来求取建筑物折旧的方法A.经济寿命B.有效年龄C.剩余自然寿命D.自然寿命E.实际年龄参考答案单项选择题4. C5. D6. D7. B8. A9. D10. C 12. B 14. D 15. D 16. A 17. C 18. D 21. D 23. D 24. A 28. B 29. A 31. C 32. B 36. B 37. A 38. D 39. C 40. 44. C 45. B 46. C 47. A 48. D二多项选择题L ABCE 11. ABDE 12. AC14. ACD。

物业管理师经营管理考点：盈利能力指标最新考试试题库

1、《物业管理条例》自( C )起实施。

A、2003年5月28日B、2003年6月8日C、2003年9月1日D、2003年10月1日2、客户满意度调查的基本原则()。

A、目标明确B、持续改进C、员工重视D、单枪匹马E、基于事实3、我国对房地产实行( D )管理方式。

A、合同B、契约C、租赁D、权证4、( C )对合同订立、履行、解除以及违约责任，作出了系统的规定A、《民法通则》B、《税收征收管理法》C、《合同法》D、《公司法》5、业主大会作出的一般决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权( B )以上通过A、1/2B、2/3C、3/4D、4/56、物业服务计划应当将合同规定的( B )，作为物业管理企业工作的出发点A、服务权利B、服务内容C、服务义务D、服务规定7、物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。

其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为( A )。

A、前期物业管理招标投标B、物业管理招标投标C、后期物业管理招标投标8、( B)是业主或业主大会选聘物业管理企业前所签订的物业服务合同。

A、物业服务合同B、前期物业服务合同C、后期物业服务合同D、物业管理合同9、下列选项中，(A )不属于业主委员会委员应当符合的条件。

A、具有丰富的组织能力和足够的工作时间B、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务C、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主D、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力10、物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处( A )的罚款。

A、1万元以上3万元以下B、1万以下C、3万以上D、以上都不是11、物业服务计划应当将合同规定的( B )，作为物业管理企业工作的出发点A、服务权利B、服务内容C、服务义务D、服务规定12、专项维修资金，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的()。

全国物业管理师考试物业管理基础必备知识点

全国物业管理师考试物业管理基础必备知识点物业管理是现代社会中不可或缺的一项服务业。

为了保证物业管理人员的专业素质和业务能力，全国设立了物业管理师考试。

物业管理师考试要求考生对物业管理的基础知识有深入的了解和掌握。

本文将重点介绍全国物业管理师考试物业管理基础必备的知识点。

一、物业管理的基本概念和职责物业管理是指对房地产项目进行综合经营、兼顾经济效益和社会效益的过程。

物业管理师的职责包括：1. 协助物业所有者制定和执行物业管理规划；2. 进行物业设施的维护、保养和修缮；3. 履行物业合同的管理和协调；4. 组织和推动物业管理所需的各项服务。

二、物业管理的法律法规物业管理师需要熟悉相关的法律法规，确保物业管理工作符合法律法规的要求。

其中包括：1.《中华人民共和国物权法》2.《中华人民共和国合同法》3.《中华人民共和国消费者权益保护法》4.《物业管理条例》等。

三、物业管理的经营管理和绩效评价物业管理需要具备一定的经营管理能力，包括：1.编制物业财务预算和费用核算；2.制定物业维护计划和管理规范；3.开展物业项目巡视和安全检查；4.建立物业服务质量评价和绩效考核机制。

四、物业管理的基本流程和步骤物业管理涉及多个环节和步骤，常见的包括：1.物业设施的接收验收；2.物业设施的维修养护；3.物业合同的签订和管理；4.物业项目的安全保卫工作；5.物业费用的管理和使用；6.物业业主和住户的沟通和协调。

五、物业管理的服务理念和技巧物业管理师需要具备良好的服务理念和沟通技巧，以提升物业管理的质量和居民满意度。

其中一些重要的方面包括：1.注重服务态度和形象的塑造；2.倾听和回应居民的需求和意见；3.善于处理纠纷和解决问题；4.建立良好的居民关系和社区氛围。

六、物业管理的新技术和发展趋势随着科技的发展，物业管理也在不断地创新和进步。

物业管理师要了解和掌握一些新技术和工具的使用，包括：1.物业管理软件的应用；2.智能化设备和系统的运用；3.物联网技术在物业管理中的应用。

物业管理师《经营管理》第三章(3)

物业管理师《经营管理》第三章（3）财务评价指标体系房地产投资分析的目的，是考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力。

盈利能力指标，是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。

其中：静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标，这些指标计算简便，通常在概略评价时采用；动态指标是考虑了资金时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。

动态评价指标，能比较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。

清偿能力指标，是指考察项目计算期内偿债能力的指标。

除了投资者重视项目的偿债能力外，为项目提供融资的金融机构，更加重视项目偿债能力的评价结果。

盈利指标计算方法（一）动态指标财务净现值财务净现值（NPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的另一个重要经济指标。

基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率（MARR）。

决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。

一、项目概况“MGM中心”项目，位于北京市东三环路姚家园路口，团结湖公园北侧，处于首都机场到天安门广场轴线上的中心点，是北京市商贸中心区内的黄金地段。

项目所处的位置距天安门广场8km、至王府井商业区6km、至首都机场20km、至亚运村约10km、至北京火车站约6km、至北京西客站约15km，其环境和交通条件十分理想。

该项目规划用地面积为15246.0㎡，规划允许建筑面积为8.7万㎡，由一栋二十六层写字楼和两栋二十六层的公寓组成，其中地上一至三层及裙房为综合商场和餐饮娱乐服务用房，内容包括：餐厅、咖啡厅、美容美发、按摩室、舞厅、多功能厅、保龄球室、台球室、棋牌室、电子游戏室以及会议室。

物业管理师考试各章节重要知识点(经营管理第一章-物业经营管理概述)

全国物业管理师执业资格考试名师讲义（物业经营管理）第一章物业经营管理概述考点一物业经营管理的性质、对象、内容、目标、类别考点二物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系考点三物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容考点四物业经营管理与传统物业管理的异同和相互关系第一章物业经营管理概述考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。

大纲要求掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次和各层次之间的相互关系。

熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。

了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。

考点精讲考点一物业经营管理的性质、对象、内容、目标、类别(一)物业经营管理的性质1.物业经营管理是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务，是物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理的不断拓展、交叉和融合的结果。

2.物业经营管理是策略性的物业资产价值管理，强调满足业主的物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

(二)物业经营管理的对象通常为收益性物业。

1.收益性物业的类型写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。

2.收益性物业的特点收益性物业通常出租给租户使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行房地产投资的主要物质载体。

（1）写字楼写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑。

主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分(如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。

为了持续保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，通常需要高标准、高质量、专业化的物业经营管理服务。

国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。

专业人员主要依照写字楼所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行等级划分。

(2)零售商业物业零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑。

2016年四川省物业管理师备考答题技巧必过技巧

1、当每年计息周期大于1时，实际利率( )。

A．小于名义利率B．等于名义利率C．大于名义利率D．不存在2、通过科学的投资组合，投资者可以在( )之间找到平衡点。

A．收益与成本B．收益与支出C．收益与风险D．成本与风险3、现代财务管理的最基本内容是( )决策。

A．筹资B．投资C．利润分配D．资产管理4、与邀请招标相比，公开招标的优点是( )。

A．节约招标费用B．在较广泛的范围内选择承包商C．节省招标时间D．减少工作量5、某公司购买公众责任保险20万元，每次事故赔付的混合限额为10万元，免赔额为1万元。

在保险有效期内该公司发生出险事故一次，对第三者赔偿了20万元，则保险公司赔付的保险金为( )万元。

A．9B．10C．19D．206、写字楼物业的市场营销，不宜采取的操作方式是( )。

A．围绕物业的交通便利性展开市场宣传B．围绕物业的设施设备的先进性展开市场宣传C．将拟出租房间对外开放，以供参观D．以租金递减的方法吸引租户7、下列费用中，不属于运营费用的是( )。

A．房产税B．城镇土地使用税C．抵押贷款还本付息D．保险费8、关于房地产置业投资的说法，错误的是( )。

A．房地产置业投资属于直接投资B．房地产置业投资的对象只能是旧房地产C．房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入D．房地产出租属于房地产置业投资9、物业管理成本控制的中心环节是( )控制。

A．事前B．事先C．事中D．事后10、下列指标中，不属于物业管理绩效评价基本指标的是( )状况指标。

A．财务效益B．资产营运C．偿债能力D．经营发展11、关于房地产投资利弊的说法，错误的是( )。

A．房地产投资能够抵消通货膨胀B．房地产投资会降低投资者的资信等级C．房地产投资能够得到税收方面的好处D．房地产投资收益通常高于社会平均利润12、某城市2010年可供住房销售量为260万m2，吸纳量为236万m2，2011年竣工量为242万m2，吸纳量为228 m2，则2011年该城市住房可销售面积为( )万m2。

盈利能力分析中的关键技巧和方法

盈利能力分析中的关键技巧和方法在商业运营中，盈利能力是企业成败的重要指标之一。

了解企业盈利能力的分析技巧和方法，有助于企业管理者全面了解和评估企业的财务状况，为制定合理的发展战略提供依据。

本文将介绍盈利能力分析中的关键技巧和方法，帮助企业管理者更好地掌握盈利能力分析的要点。

1. 利润率分析利润率是盈利能力的重要衡量指标，用于评估企业的盈利能力。

利润率分析可以将企业的利润与销售额进行比较，计算出净利润占销售额的比例。

常用的利润率包括毛利率、净利润率和营业利润率等。

- 毛利率：毛利率是指企业在销售商品或提供服务后，扣除直接成本后的利润与销售额的比率。

毛利率反映了企业的生产和销售管理效益，高毛利率通常代表高效益。

- 净利润率：净利润率是指企业净利润与销售额的比率。

净利润率衡量了企业在扣除所有成本和费用后实际获得的利润。

较高的净利润率表示企业管理能力和盈利能力较强。

- 营业利润率：营业利润率是指企业在扣除所有成本和费用后得到的营业利润与销售额的比率。

营业利润率反映了企业的经营能力和盈利能力。

通过分析不同利润率之间的变化趋势和相互关系，可以帮助企业管理者了解企业的盈利能力发展情况，及时进行调整和优化。

2. 成本控制成本控制是提升盈利能力的重要手段。

合理控制企业的成本能够降低企业的运营风险，并增加企业的盈利空间。

在进行成本控制时，可以采用以下方法：- 严格的成本核算：对企业的各项支出进行详细核算，制定明确的成本分类体系，实时跟踪和监控各项费用支出，确保成本核算的准确性和及时性。

- 采购管理优化：通过与供应商的合作谈判、优化供应链管理等方式，降低原材料和采购成本，提高采购效率，降低企业的采购风险。

- 生产工艺改进：通过对生产流程和工艺的优化改进，提高生产效率，减少生产成本和废品率，降低企业的生产风险。

- 资源利用优化：合理利用企业的资源，最大限度地提高资源利用效率，减少资源浪费，从而降低经营成本。

通过合理的成本控制，企业可以优化盈利结构，提升企业的盈利能力和竞争力。

盈利能力分析指标

4、盈利能力比率盈利能力就是企业赚取利润的能力。

不论是投资人还是债务人，都非常关心这个项目。

在分析盈利能力时，应当排除证券买卖等非正常项目、已经或将要停止的营业项目、重大事故或法律更改等特别项目、会计政策和财务制度变更带来的累积影响数等因素。

（1）销售净利率公式：销售净利率=净利润/ 销售收入*100%企业设置的标准值：0.1意义：该指标反映每一元销售收入带来的净利润是多少。

表示销售收入的收益水平。

分析提示：企业在增加销售收入的同时，必须要相应获取更多的净利润才能使销售净利率保持不变或有所提高。

销售净利率可以分解成为销售毛利率、销售税金率、销售成本率、销售期间费用率等指标进行分析。

（2）销售毛利率公式：销售毛利率=[（销售收入-销售成本）/ 销售收入]*100%企业设置的标准值：0.15意义：表示每一元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利。

分析提示：销售毛利率是企业是销售净利率的最初基础，没有足够大的销售毛利率便不能形成盈利。

企业可以按期分析销售毛利率，据以对企业销售收入、销售成本的发生及配比情况作出判断。

（3）资产净利率（总资产报酬率）公式：资产净利率=净利润/ [（期初资产总额+期末资产总额）/2]*100%企业设置的标准值：根据实际情况而定意义：把企业一定期间的净利润与企业的资产相比较，表明企业资产的综合利用效果。

指标越高，表明资产的利用效率越高，说明企业在增加收入和节约资金等方面取得了良好的效果，否则相反。

分析提示：资产净利率是一个综合指标。

净利的多少与企业的资产的多少、资产的结构、经营管理水平有着密切的关系。

影响资产净利率高低的原因有：产品的价格、单位产品成本的高低、产品的产量和销售的数量、资金占用量的大小。

可以结合杜邦财务分析体系来分析经营中存在的问题。

（4）净资产收益率（权益报酬率）公式：净资产收益率=净利润/ [（期初所有者权益合计+期末所有者权益合计）/2]*100%企业设置的标准值：0.08意义：净资产收益率反映公司所有者权益的投资报酬率，也叫净值报酬率或权益报酬率，具有很强的综合性。

物业管理师经营管理重点资料

物业管理师经营管理重点资料随着社会经济的不断发展，物业管理已经成为城市管理领域中不可或缺的一部分。

在物业管理中，物业管理师是非常重要的职业。

随着物业管理行业的发展，物业管理师已经成为中高级管理人员，需要有全面分析和解决问题的能力，具有综合性、实践性和板块化经营管理知识，以及高度的团队合作能力，才能胜任该岗位。

一、物业经营的目标物业经营的最终目的是使居民的生活质量得到提高。

从物业管理的角度来看，主要体现在改善和维护物业环境的安全、卫生、美观等。

有关部门可以通过发展房屋管理、保洁设施维护、社区服务业等行业来实现物业经营的目标。

二、物业管理师的职责物业管理师是中高级管理人员，其职责是全面管理物业管理工作并提高工作效率。

通过整合、组织和管理企业资源，以达到物业管理的最优化、可持续发展。

物业管理师需要了解物业的根本知识理论、操作性的规划、设计、施工、管理和维护。

还需要协调布置人员，保证团队工作有条不紊地进行，及时地解决新技术新产品带来的问题和不足之处。

三、物业管理的重点1.财务管理：包括预算分配，理财计划等。

2.人员管理：目的在于培训员工，发挥员工的积极性和创造性。

3.维护和升级设施：不断查找和保护设施的弱点，进行必要的改进或升级。

4.服务管理：提供周到的服务，如优质住宅和社区设施，解决住户的文化、娱乐、学习、健康、休闲等生活因素。

四、物业管理师的技能1.沟通技能：与物业经营相关的人包括居民、开发商和房地产投资者等，沟通能力非常重要。

应具备和谐的人际关系，协调全员，以确保不同的工作环节顺畅进行。

建立起一个高效的沟通系统，好的经营管理就能更加顺畅地进行。

2.管理能力：包括规划、组织、指导、控制和协调等方面，建立起适当的管理体系，以控制整个物业管理的全过程。

管理能力的关键在于能力平衡，全面考虑各种因素，快速高效地解决问题。

3.判断力和决策力：根据物业经营的需求，经验丰富和适应能力强的管理师可以在保证居民生活质量的前提下，更好地控制经营成本。

物业管理师物业经营管理考试重点

物业经营管理第一章物业经营管理概念物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

物业经营管理保证了物业使用运行操作管理，也包括物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估。

物业经营管理服务的目标，A（核心是提供价值管理服务）是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

物业管理企业划分为管理型、专业型、综合型三种。

1、管理型物业管理企业，是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任。

在物业管理活动中处在总包的位置。

2、专业型物业管理企业具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式。

也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业主。

3、综合型物业管理企业，是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。

物业经营管理的层次A，物业管理和设施管理以运行管理为主，，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。

1、物业管理，的核心工作是对物业进行日常的维护与维修。

并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。

2、设施管理，是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构创造一个良好地生产、办公环境。

3、房地产资产管理4、房地产组合投资管理。

物业经营管理不同层次之间的关系。

A1、物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，2、资产管理通过监控实施物业管理，3、房地产组合投资管理通过过制订和实际投资组合战略实施物业管理。

物业经营管理中的战略性工作。

（一）确定战略（二）确定标准（三）构建信息基础（四）决策分析（五）进行资组合。

盈利能力分析与管理

盈利能力分析与管理盈利能力是评估企业经营状况和效益的重要指标之一。

通过盈利能力的分析和管理，企业能够更好地了解自身的经营情况，制定相应的经营策略，提高企业的竞争力和盈利能力。

本文将从几个方面介绍盈利能力的分析与管理的步骤和方法。

一、确定盈利指标1. 毛利润率：毛利润率是企业销售商品或提供服务后所获得的毛利润与销售收入的比率。

通过计算毛利润率，可以评估企业的销售能力和经营效益。

2. 净利润率：净利润率是企业税后净利润与销售收入的比率。

净利润率能够反映企业的经营风险和盈利水平。

3. 资产利润率：资产利润率是企业税前利润与总资产的比率。

资产利润率能够反映企业的资本运作能力和资产配置效益。

二、分析盈利能力1. 对比行业平均水平：可以通过查阅行业相关统计数据或行业报告，对比企业的盈利能力指标和行业平均水平，评估企业在同行业中的竞争力和盈利能力。

2. 趋势分析：以过去几年的数据为基础，比较企业盈利能力指标的变化趋势。

如果指标呈逐年增长，说明企业的盈利能力在提高；如果指标呈逐年下降，说明企业的盈利能力在下降。

3. 成本分析：对企业的各项成本进行分析，找出成本增加的原因，采取相应的控制措施，提高盈利能力。

三、提高盈利能力的管理措施1. 降低成本：通过优化生产工艺、提高生产效率、合理配置资源等方式，降低企业成本，提高利润空间。

2. 增加利润来源：如提高销售额、增加新产品的研发和创新、拓宽市场渠道等，增加企业的营业收入，提高盈利能力。

3. 控制风险：加强市场风险、信用风险等方面的管理，避免损失并确保盈利能力的稳定。

4. 强化核算与财务管理：建立规范的会计核算体系，加强财务管理，及时掌握企业的财务状况和经营情况，为经营决策提供有力支持。

5. 优化资源配置：合理配置企业的各项资源，提高资源的利用效率，降低资源浪费。

6. 提高员工素质：加强员工培训和技能提升，提高员工的专业素质和工作效率，为企业的盈利能力提供人力保障。

通过以上的步骤和方法，企业可以更加全面地了解自身的盈利能力，进而制定相应的管理措施和策略，提高企业的盈利能力和竞争力。

房地产：物业管理之盈利能力指标分析

盈利能⼒⽐率分析包括： 1、销售⽑利率。

（l）销售⽑利率定义。

销售⽑利率是⽑利占销售收⼊的百分⽐，其中⽑利是销售收⼊与销售成本的差，也简称为⽑利率。

其计算公式为：销售⽑利率 = [（销售收⼊ - 销售成本）/ 销售收⼊]* 100％（2）销售⽑利率分析。

销售⽑利率，表⽰每⼀元销售收⼊扣除销售产品或商品成本后，有多少钱可以⽤于各项期间费⽤和形成盈利。

⽑利率是企业销售净利率的最初基础，没有⾜够⼤的⽑利率便不能盈利。

2、销售净利率。

（1）销售净利率定义。

销售净利率是指净利与销售收⼊的百分⽐，其计算公式为：销售净利率=（净利 / 销售收⼊） * 100％（2）销售净利率分析。

1）该指标反映每⼀元销售收⼊带来的净利润的多少，表⽰销售收⼊的收益⽔平。

从销售净利率的指标关系看，净利额与销售净利率成正⽐关系，⽽销售收⼊额|考试⼤|与销售净利率成反⽐关系。

企业在增加销售收⼊额的同时，必须相应地获得更多的净利润，才能使销售净利润保持不变或有所提⾼。

通过分析销售净利率的升降变动，可以促使企业在扩⼤销售的同时，注意改进经营管理，提⾼盈利⽔平。

2）销售利润率能够分解成为销售⽑利率、销售税⾦率、销售成本率、销售期间费⽤率，可以作进⼀步分析。

3、资产收益率。

（1）资产收益率定义。

资产收益率是企业净利率与平均资产总额的百分⽐。

资产收益率计算公式为：资产收益率 =（净利润 / 平均资产总额）* 100％平均资产总额 =（期初资产总额期末资产总额）/ 2 （2）资产收益率分析。

1）把企业⼀定期间的净利与企业的资产相⽐较，表明企业资产利⽤的综合效果。

指标越⾼，表明资产的利⽤效率越⾼，说明企业在增加收⼊和节约资⾦使⽤等⽅⾯取得了良好的效果；否则则相反。

2）企业的资产是由投资⼈投⼊或举债形成的。

收益的多少与企业资产的多少、资产的结构、经营管理⽔平有着密切的关系。

资产收益率是⼀个综合指标，为了正确评价企业经济效益的⾼低，挖掘提⾼利润⽔平的潜⼒，可以⽤该项指标与本企业前期、与计划、与本⾏业平均⽔平和本⾏业内先进企业进⾏对⽐，分析形成差异的原因。

物业管理师考试复习刚要物业经营管理考试复习刚要收益性物业价值评估复习刚要

物业管理师《物业经营管理》考试复习纲要第四章收益性物业价值评估本章要求:掌握:物业价格地构成,投资价值,市场价值,成交价格,市场价格地联系与区别,市场法,成本法与收益法地用途,适用对象与操作步骤。

熟悉:收益性物业价格及其特征,收益性物业价格与价值地种类,收益法估价地基本公式及其应用。

了解:影响收益性物业价格地因素,市场法与成本法地应用。

本章考试知识要点:1．物业价格地特征2．收益性物业价格与价值地种类3．影响收益性物业价格地因素4．收益性物业价值评估地基本方法,内容及步骤本章复习纲要:一,收益性物业地概念收益性物业是指能直接产生租赁收益或其它经济收益地物业,包括住宅（特别是其地公寓）,写字楼,旅馆,商店,餐馆,游乐场,影剧院,停车场,加油站,标准厂房（用于出租地）,仓库（用于出租地）等。

影响收益性物业价值地因素很多,例如区位,新旧程度,供求,物业管理等收益性物业价值地高低主要取决于下列3个因素:①未来净收益地大小──未来净收益越大,物业地价值就越高,反之就越低;②获得净收益期限地长短──获得净收益期限越长,物业地价值就越高,反之就越低;③获得净收益地可靠性──获得净收益越可靠,物业地价值就越高,反之就越低。

二,收益性物业价格地概念及特征（熟悉）1,物业价格物业价格通常用货币来表示,惯例上也是用货币形式来偿付,但也可以用实物,劳务等其它形式来偿付。

2,物业价格地形成条件物业要有价格与其它任何物品要有价格一样,需要具备有用性,稀缺性与有效需求。

①有用性是指物品能够满足们地某种需要,经济学上称为使用价值。

②稀缺性是指物品地数量没有多到使每个都可以随心所欲地得到它,是相对缺乏,而不是绝对缺乏。

③有效需求是指对物品地有支付能力支持地需要──不但愿意购买而且有能力购买。

3,物业价格地特征物业价格与一般物品价格地同处是:①都是价格,用货币来表示;②都有波动,受供求因素地影响;③都是按质论价:优质高价,劣质低价。

物业管理师考试物业综合能力重点

物业管理综合能力重点第一章经济学根底知识及应用一、个人需求是表示一个人在某一特定时间内，在各种可能的价格下，他将购置的某种商品的各种数量。

个人对于商品的需求需要具备两个条件：第一，个人具有购置意愿，第二，个人具有支付能力。

影响个人需求的因素：个人的偏好，个人的资产及收入，个人所购置的商品的价格，及个人购置商品的价格相关的其他商品的价格，以及消费者对商品未来价格的预期等。

二、需求曲线向右下方倾斜的状况解释了需求函数的一个重要特征，即需求量及价格呈反方向变化，这一特征被称为需求法那么。

需求法那么表述如下：假定其他条件不变，商品的需求量及价格呈反方向变化，价格上升，需求量下降，价格下降，需求量上升。

三、1.消费者收入的变动如何影响需求的变动视商品是正常品及劣等品而定。

如果消费者所购置的商品是正常品，那么需求的变动及消费者的收入同方向变化，即消费者收入的增加将引起需求的提高，消费者收入的减少引起需求的降低。

2.如果消费者所购置的商品是劣等品，那么需求的变动及消费者的收入反方向变化，即消费者收入的增加将引起需求的降低，消费者收入的减少引起需求的提高。

3.其他商品价格的变化对消费者所购置的商品需求的影响商品是替代品还是补充品而有所不同。

4.如果A商品及B商品是替代品，那么A商品的需求及B商品价格同方向变化，即B商品的价格提高引起A商品需求的增加，B商品的价格降低引起A 商品需求的减少。

5.如果A商品及B商品是补充品，那么A商品的需求及B商品价格反方向变化，即B商品的价格提高引起A商品需求的减少，B商品的价格降低引起A 商品需求的增加。

四、供应问题：1.单个厂商的供应是指在某一特定时期内，单个生产者在可能的价格下愿意并且能够出售商品的各种数量。

2.单个厂商的供应受多种因素的影响，其中主要有：厂家打算出售的商品的价格，为生产该商品厂商投入的生产要素的本钱，厂商的技术状况，厂商对商品未来价格的预期，其他商品的价格等等。