上海基准地价7年来首度更新

上海市2010年基准地价

上海市2010年基准地价更新项目成果报告（送审稿）上海市基准地价研究课题组二○一○年七月目录第一章上海市2010年基准地价更新成果----------------------------------------------- 1 1.1 基准地价更新成果表--------------------------------------------------------------------- 1 1.2 土地级别范围说明------------------------------------------------------------------------ 4 1.2.1 居住用地------------------------------------------------------------------------------- 4 1.2.2 商业用地------------------------------------------------------------------------------ 10 1.2.3 办公用地------------------------------------------------------------------------------ 16 1.2.4工业用地------------------------------------------------------------------------------- 22 1.3 上海市基准地价修正体系-------------------------------------------------------------- 26 1.3.1 期日修正------------------------------------------------------------------------------ 26 1.3.2 年期修正------------------------------------------------------------------------------ 26 1.3.3 容积率修正--------------------------------------------------------------------------- 27 1.3.4 区域因素和个别因素修正--------------------------------------------------------- 32 1.3.5 商业用地土地价格楼层修正------------------------------------------------------ 61 第二章基准地价更新成果应用说明------------------------------------------------------ 63 2.1 应用范围----------------------------------------------------------------------------------- 63 2.2 应用说明----------------------------------------------------------------------------------- 64 第三章附件 --------------------------------------------------------------------------------- 68第一章上海市2010年基准地价更新成果1.1 基准地价更新成果表本次上海市2010年基准地价更新采用分类定级的方式。

上海市基准地价 (1998)

上海市物价局、上海市房屋土地管理局关于在全市范围实施基准地价的公告1998年6月2日为了贯彻实施《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律和法规，规范本市土地价格体系，加强地价管理，引导土地市场健康发展，促进土地的优化利用，保障国有资产的合理收益，特制定并公布实施《上海市基准地价》。

《上海市基准地价》由上海市土地级别和上海市基准地价表构成，具体内容、应用范围和有关事项如下：一、上海市土地级别（基准日为一九九八年六月一日）1、上海市土地级别范围一级地区域：由下列路线围成的区域为一级地区域：黄浦江西岸——北京东路——河南中路——天津路——福建中路——宁波路——六合路——牛庄路——西藏中路——牯岭路——黄河路——凤阳路——成都北路——威海路——黄陂北路——延安东路——龙门路——宁海西路——宁海东路——云南南路——云南中路——九江路——河南中路——延安东路——黄浦江西岸二级地区域：由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域：苏州河南岸——西藏中路——新闸路——黄河路——青岛路——新昌路——山海关路——石门二路——新闸路——泰兴路——北京西路——乌鲁木齐北路——乌鲁木齐中路——复兴西路——复兴中路——重庆南路——自忠路——淡水路——兴业路——顺昌路——崇德路——柳林路——寿宁路——人民路——河南南路——方浜中路——方浜东路——黄浦江西岸三级地区域：由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域：黄浦江西岸——商丘路延长线——商丘路——鸭绿江路——虹口港——四平路——海伦路——海伦西路——铁路——恒丰路——苏州河——长寿路——长宁路——江苏路——华山路——虹桥路——宜山路——南丹路——南丹东路——天钥桥路——肇嘉浜路——徐家汇路——重庆南路——建国东路——肇周路——大吉路——方斜路——文庙路——河南南路——复兴东路——黄浦江西岸。

浦东新区：浦东南路——东昌路——黄浦江岸线四级地区域：由三级地区域外围线与列下路线围成的封闭区域为四级地区域：黄浦江西岸——大连路（延长）——大连路——大连西路——密云路——赤峰路——中山北一路——中山北路——中山西路——天山路——水城路——虹桥路——虹许路——铁路——中山西路——中山南二级——中山南一路——中山南路——陆家浜路——黄浦江西岸浦东新区：黄浦江东岸线——源深路——浦电路——黄浦江东岸线——东昌路——浦东南路五级地区域：由四级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为五级地区域：黄浦江西岸——宁国南路——宁国路——长阳路——隆昌路——营口路——中原路——长海路——恒仁路——政立路——（规划中政立路）——场中路——江杨南路——广粤路——方中路——共和新路——延长中路——沪太路——灵石路——岚皋路——铜川路——大渡河路——同普路——丹巴路——哈密路——哈宁路——绥宁路——虹桥机场北界——虹桥机场西界——虹桥机场南界——铁路——虹梅路——漕宝路——龙漕路——龙吴路——龙华港——黄浦江西岸浦东新区：罗山路——龙阳路——黄浦江东岸线——浦电路——源深路——黄浦江东岸线六级地区域：由五级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为六级地区域：黄浦江西岸——虬江——军工路——殷行路——闸殷路——护场河——何家湾路——铁路南何支线——（虹口、宝山界线）——江杨南路——保德路——三泉路——场中路——共和新路——灵石路——沪太路——汶水路——真北路——北翟路——绥宁路虹井路——吴中路——新泾港——漕宝路——莲花路—顾戴路——虹梅路——朱梅路——梅陇路——老沪闵路——石龙路——龙吴路浦东新区：黄浦江东岸线——川杨河——杨高南路——龙阳路黄浦江东岸线——罗山路——杨高中路——金桥路七级地区域：由六级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为七级地区域：黄浦江西岸——长江南岸——盛石路——杨盛河——月罗路——铁路——富锦路——北泗塘——泰和路——蕴川路——蕴藻浜——祁连山路——丰翔路——真陈路——真南路——南翔镇南界——铁路——春申塘——龙吴路——吴泾南界——黄浦江西岸以及嘉定镇、金山石化地区、安亭镇。

上海市发展和改革委员会关于印发《上海市定价目录》的通知（2022）

上海市发展和改革委员会关于印发《上海市定价目录》的通知（2022）文章属性•【制定机关】上海市发展和改革委员会•【公布日期】2022.06.30•【字号】沪发改规范〔2022〕5号•【施行日期】2022.08.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】价格正文上海市发展和改革委员会关于印发《上海市定价目录》的通知各区人民政府，市政府各相关委、办、局：根据《中华人民共和国价格法》规定，修订后的《上海市定价目录》经市政府审核同意，国家发展改革委审定，现印发给你们，请遵照执行。

本通知自2022年8月1日起施行，有效期至2027年7月31日。

《上海市发展和改革委员会关于印发〈上海市定价目录〉的通知》（沪发改规范〔2018〕6号）自本通知施行之日起废止。

上海市发展和改革委员会2022年6月30日上海市定价目录说明《上海市定价目录》（以下简称《定价目录》）由上海市价格主管部门根据《中华人民共和国价格法》和地方定价权限制定，经市人民政府审核同意，报国家发展改革委审定后公布。

上海市有关部门应当按照《定价目录》所确定的定价权限和具体适用范围行使定价权。

《定价目录》中定价项目的内容包括定价项目的具体价格、收费标准（基准价及其浮动幅度）以及相关的定价机制、办法、规则等。

《定价目录》不包含中央定价项目内容，在上海市区域内凡涉及中央定价的定价项目、定价内容一律按中央定价目录执行。

《定价目录》执行期间，法律、行政法规明确规定实行政府定价、政府指导价或市场调节价的商品和服务项目，自动进入或退出《定价目录》；由政府定价管理调整为市场调节价的商品和服务项目，经市政府同意后退出《定价目录》。

进入或退出《定价目录》的项目以适当方式向社会公布。

上海市定价目录注：1.根据价格领域简政放权、放管结合、优化服务等改革进展,适时修订本目录。

2.对涉及民生的价格和收费,充分考虑社会承受能力,进行合理监管,保障困难群众生活。

上海市基准地价更新成果

上海市2013年基准地价更新成果目录第一章基准地价成果基准地价内涵说明本次基准地价成果为分用途各级别国有建设用地在一定设定条件下的土地使用权平均价格。

A 基准日为 2013 年 1 月 1 日；B 使用年限为对应用途的法定最高出让年限；C 开发强度为各用途各级别的设定容积率；D 住宅、商业、办公用地开发程度为“七通一平”，指宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通污水、通燃气及宗地内场地平整；研发总部类和工业用地开发程度为“五通一平”，指宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水及宗地内场地平整。

表 1－1 上海市基准地价内涵说明表基准地价成果表上海市 2013 年基准地价采用分类定级的方式，即依据不同用途划分土地级别，并确定基准地价成果。

各用途各级别的基准地价成果，如下表：表 1－2 上海市基准地价成果表（楼面地价）基准日：2013年1月1日单位：元/平方米说明：该表不可独立理解和使用，须与基准地价土地级别范围说明和成果应用说明结合使用。

表 1－3 上海市基准地价成果表（土地面积单价）基准日：2013年1月1日单位：万元/亩说明：该表不可独立理解和使用，须与基准地价土地级别范围说明和成果应用说明结合使用。

土地级别范围说明根据不同用途土地价格影响因素因子的分布情况，住宅、商业、办公用地分为 10 个级别，研发总部、工业用地分为 9 个级别。

所述级别范围均不含滩涂。

住宅用地全市住宅用地共分为 10 级，中心城区以 1－6 级为主。

具体定级范围说明如下：1 级：黄浦江以西：北京西路－万航渡路－华山路－延安西路－江苏路－华山路－广元西路－恭城路－虹桥路－文定路－南丹路－南丹东路－宛平路－建国西路－襄阳南路－永嘉路－瑞金二路－复兴中路－西藏南路－西藏中路－北京西路北外滩：秦皇岛路－杨树浦路－东大名路－大名路－黄浦江－秦皇岛路黄浦滨江：中山东路、中山东一路、中山南路：苏州河－南浦大桥徐汇滨江：黄浦江－沪杭铁路新日支线－宛平南路－龙华港－黄浦江黄浦江以东：黄浦江－张家浜－浦明路－浦电路－浦城路－陆家嘴环路－黄浦江2级：黄浦江以西：黄浦江－秦皇岛路－杨树浦路－大连路－周家嘴路－海宁路－河南北路－苏州河－长寿路－武宁路－苏州河－中山西路（内环）－延安西路－虹许路（中环）－古羊路－宋园路－吴中路－中山西路（内环）－延安西路（延安路高架）－虹许路（中环）－古羊路－宋园路－吴中路－中山西路（内环）－中山南二路（内环）－宛平南路－龙华港－黄浦江，所围范围内1级以外的其他地区黄浦江以东：黄浦江－陆家嘴环路－浦城路－浦电路－浦明路－张家浜－黄浦江－塘桥新路－浦建路－东方路－浦电路－灵山路－民生路－黄浦江联洋：杨高中路－民生路－锦绣路－芳甸路－花木路－罗山路（内环）－杨高中路世纪公园：花木路－锦绣路－梅花路－白杨路－龙阳路－芳甸路－花木路3级：内环内除杨浦区，1－2以外的其他区域黄浦江以西：杨浦滨江：杨树浦路－秦皇岛路－黄浦江－宁国路（内环）－杨树浦路天山：苏州河－双流路－天山路－古北路－延安西路－中山西路（内环）－苏州河田林龙华世博滨江：吴中路－桂林路－桂林南路－沪杭铁路－龙吴路－上中路（中环）－黄浦江－龙华港－宛平南路－中山南二路（内环）－中山西路（内环）－吴中路新江湾城：军工路－杨浦区西部行政边界（逸仙路）－政立路－淞沪路－闸殷路－军工路黄浦江以东：世博区域：世博大道－耀华路－浦东南路－龙阳路－世博大道碧云：杨高中路－罗山路（内环）－锦绣东路－金桥路（中环）－杨高中路4级：政立路－逸仙路高架－汶水东路－粤秀路－彭江路－共和新路－灵石路－岚皋路－石泉路－中宁路－武宁路－大渡河路－金沙江路－真北路－苏州河－北虹路－天山西路－环西一大道（外环）－吴中路－莲花路－沪闵路－虹梅路（中环）－上中西路（中环）－上中路（中环）－龙吴路－黄浦江－耀华路－浦东南路－高科西路－张江路（中环）－金桥路（中环）－黎平路（中环）－军工路（中环）－翔殷路（中环）－国和路－政立路，所围范围内1－3级以外的其他地区5级：黄浦江－杨浦区北部行政边界－逸仙路高架－场中路－共和新路－汶水路（中环）－真北路（中环）－沪宁铁路－祁连山南路－普陀区西部行政边界－苏州河－环西一大道（外环）－环南二大道（外环）－黄浦江－中环－华夏西路（中环）－华夏中路（中环）－张江路（中环）－高科中路－申江路－唐陆公路－东陆公路－杨高北路－赵家沟－黄浦江，所围范围内1－4级以外的其他区域6级：外环内1-5级以外的其他区域（除浦东新区港城路、中高路以北区域）普陀区、长宁区、徐汇区1－5级以外的其他区域嘉定区：真新新村街道外环外区域宝山区：友谊路街道、吴淞街道规划建设区闵行区：闵行边界－北横泾－沪青平公路－中春路－春申塘－闵行区边界－环南大道（外环）－环西大道（外环）－闵行边界浦东新区：外环高速公路（S20）－龙东大道－华东路－川杨河浦东运河－迎宾高速公路（S1）－外环高速公路（S20）7级：黄浦江以西：闵行区：华漕镇、颛桥镇、马桥镇、吴泾镇、江川街道规划建设区宝山区：顾村镇、杨行镇、大场镇规划建设区内6级以外的其他区域嘉定区：江桥镇、南翔镇规划建设区松江区：九亭镇、新桥镇规划建设区青浦区：徐泾镇规划建设区黄浦江以东：浦东新区：高桥镇、高东镇规划建设区内6级以外的其他区域；S20以西1－6级以外的其他区域浦东新区（原南汇区）：周浦、康桥镇规划建设区闵行区：浦江镇沈杜公路以北区域8级：黄浦江以西：宝山区：月浦镇、罗店镇规划建设区嘉定区：新成路街道、菊园新区、嘉定镇街道、安亭镇、马陆镇、嘉定工业区规划建设区松江区：岳阳街道、永丰街道、方松街道、中山街道，佘山镇、泗泾镇、洞泾镇、车墩镇、小昆山镇规划建设区青浦区：朱家角镇沪渝高速公路（G50）以北区域、赵巷镇、盈浦街道、夏阳街道、香花桥街道规划建设区、华新镇金山区：朱泾镇建成区（健康路－亭枫公路－仙业路－临源街）、金山新城建成区（龙翔路－东平北路－东平南路－临桂路－卫零路－隆平路－卫一路－大堤路－荔浦路－海滨路－沪杭公路－亭卫南路－亭卫公路－龙翔路）、枫泾镇建成区、枫泾新镇区黄浦江以东：闵行区：浦江镇沈杜公路以南区域浦东新区（含原南汇区）：惠南镇规划建设区、临港新城中心区、祝桥镇、六灶镇、宣桥镇、新场镇、航头镇奉贤区：南桥镇；金汇港－G1501上海绕城高速－浦星公路－金汇镇界－金汇港9级：上海市（不含金山区、崇明县）1－8级以外的其他区域金山区：金山新城中心城区未建成区、枫泾镇8级以外区域、朱泾镇8级以外区域、亭林老镇区、亭林大型居住社区、张堰镇建成区崇明县：城桥镇规划建设区、陈家镇、长兴岛10级：上海市1－9级以外的其他区域商业用地全市商业用地共分为10级，中心城区以1-6级为主。

基准地价成果必须二到三年更新及验收依据

基准地价成果更新及验收依据1、《土地管理法》第28条县级以上人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据土地调查成果、规划土地用途和国家制定的统一标准，评定土地等级。

2、《房地产管理法》第32条基准地价、标定地价、和各类房屋的重置价格应当定期确定公布。

3、《土地管理法实施条例》第15条国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门制定土地等级评定标准。

县级以上人民政府土地行政主管部门应当会同同级有关部门根据土地评定标准，对土地等级进行评定。

地方土地等级评定结果，经本级人民政府审核，报上一级人民政府土地行政主管部门批准后，应当向社会公布。

4、《湖南省实施〈土地管理法〉办法》第36条县级以上人民政府应当建立以基准地价、标定地价为主体的地价体系。

基准地价、标定地价由设区的市、州、县(市)人民政府土地行政主管部门会同物价、财政、建设行政主管部门评定，由本级人民政府批准公布，报上级人民政府土地主管部门备案。

5、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）五、加强地价管理市、县人民政府要依法定期确定、公布当地的基准地价和标定地价，切实加强地价管理。

凡尚未确定基准地价的市、县，要按照法律法规规定和统一标准，尽快评估确定；已经确定基准地价的市、县，要根据土地市场的变化情况，及时更新。

要根据基准地价和标定地价，制定协议出让最低标准。

基准地价、协议出让土地最低价标准一经确定，必须严格执行并向社会公开。

6、《国土资源部关于整顿和规范土地市场秩序的通知》（国土资发[2001]174号）三、建立健全土地市场规范运行的基本制度（四）基准地价定期更新和公布制度。

各级土地行政主管部门要依照法律规定，建立和及时更新基准地价。

基准地价原则上每3年更新一次，并根据市场变化，适时进行调整。

基准地价的基本内容要以适当形式在指定场所或媒体上公布，并接受查询。

四、限期完成基准地价更新工作开展基准地价更新是整顿和规范土地市场秩序一项基础性工作，各地要限期完成。

上海市物价局、上海市房屋土地管理局关于在全市范围实施基准地价的公告

上海市物价局、上海市房屋土地管理局关于在全市范围实施基准地价的公告【法规类别】价格综合规定【发布部门】上海市物价局上海市房屋土地管理局【发布日期】1998.05.19【实施日期】1998.05.19【时效性】现行有效【效力级别】地方规范性文件上海市物价局、上海市房屋土地管理局关于在全市范围实施基准地价的公告为了贯彻实施《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律和法规，规范本市土地价格体系，加强地价管理，引导土地市场健康发展，促进土地的优化利用，保障国有资产的合理收益，特制定并公布实施《上海市基准地价》。

《上海市基准地价》由上海市土地级别和上海市基准地价表构成，具体内容，应用范围和有关事项如下：一、上海市土地级别(基准日为一九九八年六月一日)1、上海市土地级别范围一级地区域：由下列路线围成的区域为一级地区域黄浦江西岸北京东路－－河南中路－－天津路－－福建中路－－宁波路－－六合路－－牛庄路－－西藏中路－－牯岭路－黄河路－－凤阳路－－成都北路－－威海路－－黄陂北路－－延安东路－－龙门路－－宁海西路－－宁海东路－－云南南路－－云南中路－－九江路－－河南中路－－延安东路－－黄浦江西岸二级地区域：由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域苏州河南岸－－西藏中路－－新闸路－－黄河路－－青岛路－－新昌路－－山海关路－－石门路－－新闸路－－泰兴路－－北京西路－－乌鲁木齐北路－－乌鲁木齐中路－－复兴西路－－复兴中路－－重庆南路－－自忠路－－淡水路－－兴业路－－顺昌路－－崇德路－－柳林路－－寿宁路－－人民路－－河南南路－－方滨中路－－方浜东路－－黄浦江西岸三级地区域：由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域：黄浦江两岸－－商兵路延长线－－商丘路－－鸭绿江路－－虹口港－－四平路－－海伦路－－海伦西路－－铁路－－恒丰路－－苏州河－－长寿路－－长宁路－－江苏路－－华山路－－虹桥路－－宜山路－－南丹路－－南丹东路－－天钥桥路－－肇嘉浜路－－徐家汇路－－重庆南路－－建国东路－－肇周路－－大吉路－－方斜路－－文庙路－－河南南路－－复兴东路－－黄浦江西岸－－浦东新区：浦东南路－－东昌路－－黄浦江岸线由四级地区域：由三级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为四级地区域：黄浦江西岸－－大连路(延长)－－大连路－－大连西路－－密云路－－赤峰路－－中山北一路－－中山北路－－中山西路－－天山路－－水城路－－虹桥路－－虹许路－－铁路－－中山西路－－中山南二路－－中山南一路－－中山南路－－陆家浜路－－黄浦江西岸浦东新区：黄浦江东岸线－－源深路－－浦电路－－黄浦江东岸线－－东昌路－－浦东南路五级地区域：由四级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为五。

上海市基准地价更新技术方案165194356

5、资料调查和收集
5.1、资料收集工作的组织
项目时间紧迫，大量真实可靠的土地和房地产市场信息资料是关键，需要局领导和有关职能部门给于关心支持，最好报告市政府以行政发文的形式，督促相关管理部门在资料收集工作上予以支持和配合。
5.2、调查收集资料内容
1）多因素综合定级资料商业中心：位置，土地面积、平面形状、商服建筑面积、办公租金、商场租金大卖场：位置，服务范围，占地面积，营业面积办公楼：位置，占地面积，规模，品质等级道路等级：道路网分布，道路类型（级别，宽度等），车流量高架路道口：位置，分布，车流量地铁站：位置，站点，线路数及分布公交站：位置，线路总数，车流量，停靠次数
4.1国土资源部于2001年开始组织实施的城市
土地价格大调查和基准地价的更新项目是由国家财政部拨款地方给予配套支持的全国性地价监测工作，我公司是第一批承担该项目的单位之一，七年来，每年都受国土资源部、中国土地勘察规划院委托，承担着上海市地价的动态监测和地价指数的测算工作，近两年上海市房地资源局每年也给与部分资金支持。
2.1、总体技术思路
根据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》首先重新划分全市土地级别，然后在此基础上评定基准地价。 2.2、土地定级的技术途径按照《城镇土地分等定级规程》的要求，土地定级的技术途径采用多因素综合评价法，以市场资料分析法等进行验证。解决好因素法定级容易出现的土地级别和地价“两张皮” 现象。
基准地价更新技术方案
上海房地产估价师事务所有限公司二零零七年十月二十八日
1、土地等级价格平衡协调。
上海市土地级别划分结果和基准地价在作好本市内各区、县级别和基准地价水平平衡协调的同时，还需要在全国土地等别上与其他城市的地价水平平衡协调，尤其是浙江、江苏省接壤的区县基准地价的平衡和协调。

上海市土地基准地价

上海市基准地价更新成果（征求意见稿）一、上海市基准地价土地级别（基准日2003年6月30日）一级区域：浦西：黄浦江岸线－苏州河南岸－四川中路－延安东路－黄浦江岸线南京西路－成都北路－淮海中路－西藏南路－西藏中路－南京西路南京东路、南京西路（西藏中路至乌鲁木齐北路）、淮海东路、淮海中路（西藏南路至陕西南路）沿线两侧浦东：黄浦江岸线－东昌路－银城中路－浦东南路－黄浦江岸线世纪大道（银城路至浦东南路）沿线两侧二级区域：由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域：浦西：苏州河南岸－石门二路－新闸路－泰兴路－北京西路－乌鲁木齐北路－乌鲁木齐中路－复兴西路－复兴中路－重庆南路－自忠路－西藏南路－寿宁路－人民路－河南南路－方浜中路－中华路－复兴东路－中山南路－王家码头街－黄浦江岸线苏州河北岸－吴淞路－天潼路－长治路－大名路－溧阳路－黄浦江岸线广元路－广元西路－宜山北路－宜山路－南丹路－南丹东路－宛平南路－宛平路－广元路浦东：黄浦江岸线－张杨路－世纪大道－浦东南路－银城中路－东昌路－黄浦江岸线三级区域：由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域：浦西：黄浦江岸线－公平路－东大名路－商丘路－东汉阳路－溧阳路－周家嘴路－九龙路－武进路－河南北路－天目东路－天目中路－共和新路－交通路－恒丰路－长安路－天目西路－长寿路－长宁路－江苏路－华山路－广元路－宛平路－?D 嘉浜路－徐家汇路－陆家浜路－黄浦江岸线仙霞路－古北路－延安西路－仙霞路四川北路（武进路至溧阳路）两侧；浦东：黄浦江岸线－民生路－浦东大道－源深路－杨高中路－世纪大道－浦电路－东方路－浦建路－塘桥新路－黄浦江岸线四级区域：由三级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为四级地区域：浦西：黄浦江岸线－怀德路－杨树浦路－大连路－大连西路－密云路－中山北二路－伊敏河路－运光路－邯郸路－中山北一路－西宝兴路－北宝兴路－延长路－延长中路－延长西路－志丹路－光新路－华池路－岚皋路－真如港－中宁路－武宁路－杨柳青路－枣阳路－金沙江路－大渡河路－冕宁路－苏州河南岸－古北路－天山支路－天山路－威宁路－北虹路－虹古路－水城路－虹桥路－虹许路－古羊路－姚虹西路－虹桥路－中山西路－宜山路－桂林路－钦州南路－钦州路－龙华港－黄浦江岸线国定路－政通路－淞沪路－虬江－国和路－翔殷路－黄兴路－国定路浦东：黄浦江岸线－上南路－浦东南路－龙阳路－罗山路－黄浦江岸线五级区域：由四级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为五级地区域：浦西：黄浦江岸线－宁国路－长阳路－隆昌路－营口路－中原路－长海路－恒仁路－政立路－国权北路－三门路－逸仙路－场中路－共和新路－汶水路－真北路－北虹路－哈密路-仙霞西路-虹桥机场外边界-迎宾三路－虹桥路－程家桥路－合川路－吴中路－莲花路－上中西路－上中路－龙吴路-环南二大道-黄浦江岸线浦东：黄浦江岸线－川杨河－杨高南路－博文路－川北公路－张江路－金桥路－黄浦江岸线六级区域：由五级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为六级地区域：外环线以内浦西：五级以外、外环以内扣除桃浦工业区及宝山七级地部分浦东：黄浦江岸线－东高路－杨高北路－巨峰路－申江路－申江路南段（规划）－张江路－华夏中路－华夏西路－杨高南路－环南一大道－黄浦江岸线外环线以外（宝山区）长江沿岸－黄浦江－北泗塘－马路河－铁路－练祁河－老蕴川路－长江沿岸（莘庄地区）沪杭高速公路－莘奉路－春申塘－南新铁路环线－沪杭高速公路七级区域：外环线以内：浦东：六级以外区域（不包括浦东孙桥八级区域）。

上海市基准地价 (1998)

上海市物价局、上海市房屋土地管理局关于在全市范围实施基准地价的公告1998年6月2日为了贯彻实施《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律和法规，规范本市土地价格体系，加强地价管理，引导土地市场健康发展，促进土地的优化利用，保障国有资产的合理收益，特制定并公布实施《上海市基准地价》。

《上海市基准地价》由上海市土地级别和上海市基准地价表构成，具体内容、应用范围和有关事项如下：一、上海市土地级别（基准日为一九九八年六月一日）1、上海市土地级别范围一级地区域：由下列路线围成的区域为一级地区域：黄浦江西岸——北京东路——河南中路——天津路——福建中路——宁波路——六合路——牛庄路——西藏中路——牯岭路——黄河路——凤阳路——成都北路——威海路——黄陂北路——延安东路——龙门路——宁海西路——宁海东路——云南南路——云南中路——九江路——河南中路——延安东路——黄浦江西岸二级地区域：由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域：苏州河南岸——西藏中路——新闸路——黄河路——青岛路——新昌路——山海关路——石门二路——新闸路——泰兴路——北京西路——乌鲁木齐北路——乌鲁木齐中路——复兴西路——复兴中路——重庆南路——自忠路——淡水路——兴业路——顺昌路——崇德路——柳林路——寿宁路——人民路——河南南路——方浜中路——方浜东路——黄浦江西岸三级地区域：由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域：黄浦江西岸——商丘路延长线——商丘路——鸭绿江路——虹口港——四平路——海伦路——海伦西路——铁路——恒丰路——苏州河——长寿路——长宁路——江苏路——华山路——虹桥路——宜山路——南丹路——南丹东路——天钥桥路——肇嘉浜路——徐家汇路——重庆南路——建国东路——肇周路——大吉路——方斜路——文庙路——河南南路——复兴东路——黄浦江西岸。

浦东新区：浦东南路——东昌路——黄浦江岸线四级地区域：由三级地区域外围线与列下路线围成的封闭区域为四级地区域：黄浦江西岸——大连路（延长）——大连路——大连西路——密云路——赤峰路——中山北一路——中山北路——中山西路——天山路——水城路——虹桥路——虹许路——铁路——中山西路——中山南二级——中山南一路——中山南路——陆家浜路——黄浦江西岸浦东新区：黄浦江东岸线——源深路——浦电路——黄浦江东岸线——东昌路——浦东南路五级地区域：由四级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为五级地区域：黄浦江西岸——宁国南路——宁国路——长阳路——隆昌路——营口路——中原路——长海路——恒仁路——政立路——（规划中政立路）——场中路——江杨南路——广粤路——方中路——共和新路——延长中路——沪太路——灵石路——岚皋路——铜川路——大渡河路——同普路——丹巴路——哈密路——哈宁路——绥宁路——虹桥机场北界——虹桥机场西界——虹桥机场南界——铁路——虹梅路——漕宝路——龙漕路——龙吴路——龙华港——黄浦江西岸浦东新区：罗山路——龙阳路——黄浦江东岸线——浦电路——源深路——黄浦江东岸线六级地区域：由五级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为六级地区域：黄浦江西岸——虬江——军工路——殷行路——闸殷路——护场河——何家湾路——铁路南何支线——（虹口、宝山界线）——江杨南路——保德路——三泉路——场中路——共和新路——灵石路——沪太路——汶水路——真北路——北翟路——绥宁路虹井路——吴中路——新泾港——漕宝路——莲花路—顾戴路——虹梅路——朱梅路——梅陇路——老沪闵路——石龙路——龙吴路浦东新区：黄浦江东岸线——川杨河——杨高南路——龙阳路黄浦江东岸线——罗山路——杨高中路——金桥路七级地区域：由六级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为七级地区域：黄浦江西岸——长江南岸——盛石路——杨盛河——月罗路——铁路——富锦路——北泗塘——泰和路——蕴川路——蕴藻浜——祁连山路——丰翔路——真陈路——真南路——南翔镇南界——铁路——春申塘——龙吴路——吴泾南界——黄浦江西岸以及嘉定镇、金山石化地区、安亭镇。

上海市基准地价土地级别

一、上海市基准地价土地级别（基准日2003年6月30日）一级区域：浦西：黄浦江岸线－苏州河南岸－四川中路－延安东路－黄浦江岸线南京西路－成都北路－淮海中路－西藏南路－西藏中路－南京西路南京东路、南京西路（西藏中路至乌鲁木齐北路）、淮海东路、淮海中路（西藏南路至陕西南路）沿线两侧浦东：黄浦江岸线－东昌路－银城中路－浦东南路－黄浦江岸线世纪大道（银城路至浦东南路）沿线两侧二级区域：由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域：浦西：苏州河南岸－石门二路－新闸路－泰兴路－北京西路－乌鲁木齐北路－乌鲁木齐中路－复兴西路－复兴中路－重庆南路－自忠路－西藏南路－寿宁路－人民路－河南南路－方浜中路－中华路－复兴东路－中山南路－王家码头街－黄浦江岸线苏州河北岸－吴淞路－天潼路－长治路－大名路－溧阳路－黄浦江岸线广元路－广元西路－宜山北路－宜山路－南丹路－南丹东路－宛平南路－宛平路－广元路浦东：黄浦江岸线－张杨路－世纪大道－浦东南路－银城中路－东昌路－黄浦江岸线三级区域：由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域：浦西：黄浦江岸线－公平路－东大名路－商丘路－东汉阳路－溧阳路－周家嘴路－九龙路－武进路－河南北路－天目东路－天目中路－共和新路－交通路－恒丰路－长安路－天目西路－长寿路－长宁路－江苏路－华山路－广元路－宛平路－?D嘉浜路－徐家汇路－陆家浜路－黄浦江岸线仙霞路－古北路－延安西路－仙霞路四川北路（武进路至溧阳路）两侧；浦东：黄浦江岸线－民生路－浦东大道－源深路－杨高中路－世纪大道－浦电路－东方路－浦建路－塘桥新路－黄浦江岸线四级区域：由三级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为四级地区域：浦西：黄浦江岸线－怀德路－杨树浦路－大连路－大连西路－密云路－中山北二路－伊敏河路－运光路－邯郸路－中山北一路－西宝兴路－北宝兴路－延长路－延长中路－延长西路－志丹路－光新路－华池路－岚皋路－真如港－中宁路－武宁路－杨柳青路－枣阳路－金沙江路－大渡河路－冕宁路－苏州河南岸－古北路－天山支路－天山路－威宁路－北虹路－虹古路－水城路－虹桥路－虹许路－古羊路－姚虹西路－虹桥路－中山西路－宜山路－桂林路－钦州南路－钦州路－龙华港－黄浦江岸线国定路－政通路－淞沪路－虬江－国和路－翔殷路－黄兴路－国定路浦东：黄浦江岸线－上南路－浦东南路－龙阳路－罗山路－黄浦江岸线五级区域：由四级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为五级地区域：浦西：黄浦江岸线－宁国路－长阳路－隆昌路－营口路－中原路－长海路－恒仁路－政立路－国权北路－三门路－逸仙路－场中路－共和新路－汶水路－真北路－北虹路－哈密路-仙霞西路-虹桥机场外边界-迎宾三路－虹桥路－程家桥路－合川路－吴中路－莲花路－上中西路－上中路－龙吴路-环南二大道-黄浦江岸线浦东：黄浦江岸线－川杨河－杨高南路－博文路－川北公路－张江路－金桥路－黄浦江岸线六级区域：由五级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为六级地区域：外环线以内浦西：五级以外、外环以内扣除桃浦工业区及宝山七级地部分浦东：黄浦江岸线－东高路－杨高北路－巨峰路－申江路－申江路南段（规划）－张江路－华夏中路－华夏西路－杨高南路－环南一大道－黄浦江岸线外环线以外（宝山区）长江沿岸－黄浦江－北泗塘－马路河－铁路－练祁河－老蕴川路－长江沿岸（莘庄地区）沪杭高速公路－莘奉路－春申塘－南新铁路环线－沪杭高速公路七级区域：外环线以内：浦东：六级以外区域（不包括浦东孙桥八级区域）。

上海市土地基准地价

上海市基准地价更新成果（征求意见稿）一、上海市基准地价土地级别（基准日2003年6月30日）一级区域：浦西：黄浦江岸线－苏州河南岸－四川中路－延安东路－黄浦江岸线南京西路－成都北路－淮海中路－西藏南路－西藏中路－南京西路南京东路、南京西路（西藏中路至乌鲁木齐北路）、淮海东路、淮海中路（西藏南路至陕西南路）沿线两侧浦东：黄浦江岸线－东昌路－银城中路－浦东南路－黄浦江岸线世纪大道（银城路至浦东南路）沿线两侧二级区域：由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域：浦西：苏州河南岸－石门二路－新闸路－泰兴路－北京西路－乌鲁木齐北路－乌鲁木齐中路－复兴西路－复兴中路－重庆南路－自忠路－西藏南路－寿宁路－人民路－河南南路－方浜中路－中华路－复兴东路－中山南路－王家码头街－黄浦江岸线苏州河北岸－吴淞路－天潼路－长治路－大名路－溧阳路－黄浦江岸线广元路－广元西路－宜山北路－宜山路－南丹路－南丹东路－宛平南路－宛平路－广元路浦东：黄浦江岸线－张杨路－世纪大道－浦东南路－银城中路－东昌路－黄浦江岸线三级区域：由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域：浦西：黄浦江岸线－公平路－东大名路－商丘路－东汉阳路－溧阳路－周家嘴路－九龙路－武进路－河南北路－天目东路－天目中路－共和新路－交通路－恒丰路－长安路－天目西路－长寿路－长宁路－江苏路－华山路－广元路－宛平路－?D嘉浜路－徐家汇路－陆家浜路－黄浦江岸线仙霞路－古北路－延安西路－仙霞路四川北路（武进路至溧阳路）两侧；浦东：黄浦江岸线－民生路－浦东大道－源深路－杨高中路－世纪大道－浦电路－东方路－浦建路－塘桥新路－黄浦江岸线四级区域：由三级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为四级地区域：浦西：黄浦江岸线－怀德路－杨树浦路－大连路－大连西路－密云路－中山北二路－伊敏河路－运光路－邯郸路－中山北一路－西宝兴路－北宝兴路－延长路－延长中路－延长西路－志丹路－光新路－华池路－岚皋路－真如港－中宁路－武宁路－杨柳青路－枣阳路－金沙江路－大渡河路－冕宁路－苏州河南岸－古北路－天山支路－天山路－威宁路－北虹路－虹古路－水城路－虹桥路－虹许路－古羊路－姚虹西路－虹桥路－中山西路－宜山路－桂林路－钦州南路－钦州路－龙华港－黄浦江岸线国定路－政通路－淞沪路－虬江－国和路－翔殷路－黄兴路－国定路浦东：黄浦江岸线－上南路－浦东南路－龙阳路－罗山路－黄浦江岸线五级区域：由四级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为五级地区域：浦西：黄浦江岸线－宁国路－长阳路－隆昌路－营口路－中原路－长海路－恒仁路－政立路－国权北路－三门路－逸仙路－场中路－共和新路－汶水路－真北路－北虹路－哈密路-仙霞西路-虹桥机场外边界-迎宾三路－虹桥路－程家桥路－合川路－吴中路－莲花路－上中西路－上中路－龙吴路-环南二大道-黄浦江岸线浦东：黄浦江岸线－川杨河－杨高南路－博文路－川北公路－张江路－金桥路－黄浦江岸线六级区域：由五级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为六级地区域：外环线以内浦西：五级以外、外环以内扣除桃浦工业区及宝山七级地部分浦东：黄浦江岸线－东高路－杨高北路－巨峰路－申江路－申江路南段（规划）－张江路－华夏中路－华夏西路－杨高南路－环南一大道－黄浦江岸线外环线以外（宝山区）长江沿岸－黄浦江－北泗塘－马路河－铁路－练祁河－老蕴川路－长江沿岸（莘庄地区）沪杭高速公路－莘奉路－春申塘－南新铁路环线－沪杭高速公路七级区域：外环线以内：浦东：六级以外区域（不包括浦东孙桥八级区域）。

基于SFIC模型的老旧小区微更新协同治理研究：以上海为例

基于SFIC模型的老旧小区微更新协同治理研究：以上海为例目录一、内容概览 (2)1.1 研究背景 (2)1.2 研究意义 (3)二、相关理论基础 (4)2.1 老旧小区微更新概念及特点 (5)2.2 SFIC模型概述 (6)2.3 协同治理理论 (7)三、上海老旧小区微更新现状分析 (9)3.1 上海老旧小区基本情况 (10)3.2 上海老旧小区微更新实施情况 (11)3.3 上海老旧小区微更新存在的问题 (12)四、基于SFIC模型的老旧小区微更新协同治理研究 (13)4.1 SFIC模型构建 (14)4.2 老旧小区微更新协同治理策略 (15)五、案例分析 (17)5.1 上海某老旧小区微更新项目案例 (18)5.2 案例分析 (19)六、结论与建议 (20)6.1 研究结论 (21)6.2 政策建议 (22)一、内容概览随着城市化进程的加快，老旧小区改造成为了一个重要的社会治理课题。

上海作为我国的经济中心和国际大都市，拥有众多的老旧小区。

这些小区由于历史原因和管理不善，存在诸多问题，如环境脏乱差、安全隐患多、配套设施不完善等。

为了提高老旧小区的居住品质，改善居民的生活环境，上海市政府积极推进老旧小区改造工作，并提出了“微更新”协同治理模式。

本文基于SFIC模型(社会、功能、利益与参与)对上海老旧小区微更新协同治理进行了研究，旨在为其他城市提供借鉴和启示。

本文分析了老旧小区改造的背景和意义，指出了当前老旧小区存在的问题。

从社会、功能、利益与参与四个维度构建了SFIC模型，以期为老旧小区改造提供理论指导。

结合上海的实际案例，对SFIC模型在老旧小区改造中的应用进行了实证分析。

根据研究结果提出了针对性的政策建议，以促进上海老旧小区改造工作的顺利进行。

1.1 研究背景随着城市化进程的加速，上海这样的国际大都市面临着诸多挑战，其中老旧小区的更新与改造成为当前重要的议题。

这些小区大多承载着城市的历史与文化记忆，是城市发展的重要组成部分。

各地基准地价每三年更新一次

各地基准地价每三年更新一次基准地价即土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，并由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

大同在线房产纠纷律师表示，一直以来，各地的土地出让市场不够规范常受社会各界诟病，尤其是土地出让底价制定得过于随意等问题更为土地出让金腐败留下了可钻的空子。

昨日，国土部公布消息称，日前国土部办公厅发出通知，要求各地严格按规程制定、更新并公布基准地价，加强宗地地价评估管理，严格执行出让地价评估的有关规定，通知要求各地市县国土部门要每三年全面更新一次基准地价，而且在国有建设用地使用权出让前，市县国土主管部门要组织对拟出让宗地的地价进行评估，出具土地估价报告。

少则几百万元、几千万元，多则十几亿元、几十亿元……各地国有建设用地出让时，土地部门为因地块的性质、位置等因素的差异，为每块土地所做的估价以及制定的底价也会常常出现天壤之别。

去年3月，我国曾经掀起过一轮基准地价调整潮，北京、济南、乌鲁木齐等多个城市都酝酿或调整了基准地价。

而这也正是因为当时不少城市以多年未调整的基准地价为参考制定土地出让底价早已脱离了市场现实。

基准地价，即土地初始价，是完成拆迁、平整等一级开发后政府确定的土地区域平均价格。

各地土储部门在进行土地招拍挂时会以此为基础，再依据地块情况以及市场需求确定地块底价，而各地的征地、拆迁补偿价格也会参考基准地价，结合有关政策和实际情况确定。

首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池表示，随着城市设施的完善，收储成本不断增加，基准地价肯定会不断提高。

而北京市国土局相关负责人也表示，近年来北京经济社会快速发展，市国土局需要对基准地价进行更新。

小编梳理发现，从2013年底开始，各地上浮基准地价的幅度大多都在20%以上，有的甚至超过100%，比如海口市2013年基准地价调整与2009年调整后的价格相比整体上涨了164.23%;郑州市最新一轮调整与2009年公布实施的基准地价相比，住宅用地整体平均上涨85%，商业用地平均上涨125%等。

上海市2010年基准地价

上海市2010年基准地价更新项目成果报告（送审稿）上海市基准地价研究课题组二○一○年七月目录第一章上海市2010年基准地价更新成果----------------------------------------------- 1 1.1 基准地价更新成果表--------------------------------------------------------------------- 1 1.2 土地级别范围说明------------------------------------------------------------------------ 4 1.2.1 居住用地------------------------------------------------------------------------------- 4 1.2.2 商业用地------------------------------------------------------------------------------ 10 1.2.3 办公用地------------------------------------------------------------------------------ 16 1.2.4工业用地------------------------------------------------------------------------------- 22 1.3 上海市基准地价修正体系-------------------------------------------------------------- 26 1.3.1 期日修正------------------------------------------------------------------------------ 26 1.3.2 年期修正------------------------------------------------------------------------------ 26 1.3.3 容积率修正--------------------------------------------------------------------------- 27 1.3.4 区域因素和个别因素修正--------------------------------------------------------- 32 1.3.5 商业用地土地价格楼层修正------------------------------------------------------ 61 第二章基准地价更新成果应用说明------------------------------------------------------ 63 2.1 应用范围----------------------------------------------------------------------------------- 63 2.2 应用说明----------------------------------------------------------------------------------- 64 第三章附件 --------------------------------------------------------------------------------- 68第一章上海市2010年基准地价更新成果1.1 基准地价更新成果表本次上海市2010年基准地价更新采用分类定级的方式。

上海市物价局、上海市房屋土地管理局关于在全市范围实施基准地价的公告

上海市物价局、上海市房屋土地管理局关于在全市范围实施基
准地价的公告
佚名
【期刊名称】《中国建设信息》
【年(卷),期】1998(000)018
【摘要】为了贯彻实施《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律和法规,规范本市土地价格体系,加强地价管理,引导土地市场健康发展,促进土地的优化利用,保障国有资产的合理收益,特制定并公布实施《上海市基准地价》。

《上海市基准地价》由上海市土地级别和上海市
【总页数】3页(P28-30)
【正文语种】中文
【中图分类】F293
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