上海市2013年基准地价更新成果
房地产和房地产价格
公开市场价值是指在公开市场上最可能形成的价格 交易条件:①交易双方是自愿地进行交易的；②交易双方
进行交易的目的是追求各自利益的最大化；③交易双方具 有必要的专业知识并了解交易对象；④交易双方掌握必要 的市场信息；⑤交易双方有较充裕的时间进行交易；⑥不 存在买者因特殊兴趣而给予附加出价
• (3)价格差异不同——独一无二性，价格差异较大 • (4)市场性质不同——不完全市场 • (5)形成时间不同 ——形成的时间上较长 • (6)供求变化不同——“引致”需求、弹性低
3.4 房地产价格的特征
3.4.1 房地产价格具有区域性
体现在不同城市区域之间的房地产差价上
3.4.2 房地产价格具有双重性
次性付清的价格
实际价格不能直接观察得到，一般在名义价格基础上计算
处理才能得到
实际交易、不存在名义价格的支付方式：①成交日期一次
性付清；②以抵押贷款方式支付
例如：一套建筑面积100 ㎡、单价3000 元/㎡、总价30 万元
的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种：
⑴ 要求在成交日期时一次付清。
某一时点的平均价格。
例如：上海市2010年基准地价更新成果
表2.1 上海市基准地价成果表（楼面地价） 基准日：2010年1月1日 单位：元/平方 米
注：1. 表中价格均为楼面地价； 2. 表中价格均为相应用途之法定最高出让年限的国有出让土地使用权价格； 3. 居住、商业和办公用地设定的土地开发程度为“七通一平”、工业用地设定 的土地开发程度为“五通一平”； 4. 该表不可独立理解和使用，须与基准地价级别范围说明和成果应用说明结合 使用。
⑵ 如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5%。
⑶ 从成交日期时起分期付清，如首付10 万元，余款在一年 内分两期支付，如每隔半年支付10 万元。
上海市土地基准地价
上海市基准地价更新成果（征求意见稿）一、上海市基准地价土地级别（基准日2003年6月30日）一级区域：浦西：黄浦江岸线－苏州河南岸－四川中路－延安东路－黄浦江岸线南京西路－成都北路－淮海中路－西藏南路－西藏中路－南京西路南京东路、南京西路（西藏中路至乌鲁木齐北路）、淮海东路、淮海中路（西藏南路至陕西南路）沿线两侧浦东：黄浦江岸线－东昌路－银城中路－浦东南路－黄浦江岸线世纪大道（银城路至浦东南路）沿线两侧二级区域：由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域：浦西：苏州河南岸－石门二路－新闸路－泰兴路－北京西路－乌鲁木齐北路－乌鲁木齐中路－复兴西路－复兴中路－重庆南路－自忠路－西藏南路－寿宁路－人民路－河南南路－方浜中路－中华路－复兴东路－中山南路－王家码头街－黄浦江岸线苏州河北岸－吴淞路－天潼路－长治路－大名路－溧阳路－黄浦江岸线广元路－广元西路－宜山北路－宜山路－南丹路－南丹东路－宛平南路－宛平路－广元路浦东：黄浦江岸线－张杨路－世纪大道－浦东南路－银城中路－东昌路－黄浦江岸线三级区域：由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域：浦西：黄浦江岸线－公平路－东大名路－商丘路－东汉阳路－溧阳路－周家嘴路－九龙路－武进路－河南北路－天目东路－天目中路－共和新路－交通路－恒丰路－长安路－天目西路－长寿路－长宁路－江苏路－华山路－广元路－宛平路－?D嘉浜路－徐家汇路－陆家浜路－黄浦江岸线仙霞路－古北路－延安西路－仙霞路四川北路（武进路至溧阳路）两侧；浦东：黄浦江岸线－民生路－浦东大道－源深路－杨高中路－世纪大道－浦电路－东方路－浦建路－塘桥新路－黄浦江岸线四级区域：由三级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为四级地区域：浦西：黄浦江岸线－怀德路－杨树浦路－大连路－大连西路－密云路－中山北二路－伊敏河路－运光路－邯郸路－中山北一路－西宝兴路－北宝兴路－延长路－延长中路－延长西路－志丹路－光新路－华池路－岚皋路－真如港－中宁路－武宁路－杨柳青路－枣阳路－金沙江路－大渡河路－冕宁路－苏州河南岸－古北路－天山支路－天山路－威宁路－北虹路－虹古路－水城路－虹桥路－虹许路－古羊路－姚虹西路－虹桥路－中山西路－宜山路－桂林路－钦州南路－钦州路－龙华港－黄浦江岸线国定路－政通路－淞沪路－虬江－国和路－翔殷路－黄兴路－国定路浦东：黄浦江岸线－上南路－浦东南路－龙阳路－罗山路－黄浦江岸线五级区域：由四级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为五级地区域：浦西：黄浦江岸线－宁国路－长阳路－隆昌路－营口路－中原路－长海路－恒仁路－政立路－国权北路－三门路－逸仙路－场中路－共和新路－汶水路－真北路－北虹路－哈密路-仙霞西路-虹桥机场外边界-迎宾三路－虹桥路－程家桥路－合川路－吴中路－莲花路－上中西路－上中路－龙吴路-环南二大道-黄浦江岸线浦东：黄浦江岸线－川杨河－杨高南路－博文路－川北公路－张江路－金桥路－黄浦江岸线六级区域：由五级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为六级地区域：外环线以内浦西：五级以外、外环以内扣除桃浦工业区及宝山七级地部分浦东：黄浦江岸线－东高路－杨高北路－巨峰路－申江路－申江路南段（规划）－张江路－华夏中路－华夏西路－杨高南路－环南一大道－黄浦江岸线外环线以外（宝山区）长江沿岸－黄浦江－北泗塘－马路河－铁路－练祁河－老蕴川路－长江沿岸（莘庄地区）沪杭高速公路－莘奉路－春申塘－南新铁路环线－沪杭高速公路七级区域：外环线以内：浦东：六级以外区域（不包括浦东孙桥八级区域）。
上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》的通知
上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》的通知文章属性•【制定机关】上海市人民政府办公厅•【公布日期】2013.03.30•【字号】府办〔2016〕23号•【施行日期】2016.04.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》的通知府办〔2016〕23号各区、县人民政府，市政府有关委、办、局：市规划国土资源局制订的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。
上海市人民政府办公厅2016年3月30日关于加强本市工业用地出让管理的若干规定第一条目的和依据为全面实施“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”基本策略，充分发挥土地资源市场配置作用，加强工业用地出让全生命周期管理，促进上海经济社会转型发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《上海市土地使用权出让办法》《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》等，制订本规定。
第二条定义及适用范围本规定所称工业用地出让全生命周期管理，是以提高土地利用质量和效益为目的，以土地出让合同为平台，对项目在用地期限内的利用状况实施全过程动态评估和监管，通过健全工业用地产业准入、综合效益评估、土地使用权退出等机制，将项目建设投入、产出、节能、环保、本地就业等经济、社会、环境各要素纳入合同管理，实现土地利用管理系统化、精细化、动态化。
本市新增供应的工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类等建设用地，均按照本规定执行。
历史违法工业用地处置、存量工业用地扩大用地面积、提高建筑容积率、分割转让、原划拨土地转出让等情形，参照本规定执行。
第三条基本原则坚持遵循项目全生命周期规律，合理确定工业用地弹性出让年期。
坚持落实土地利用全要素管理，明确工业用地的单位土地投入、产出、节能、环保、本地就业等经济、社会、环境约束性指标。
上海市财政局、上海市物价局关于公布上海市行政事业性收费项目目录(2013年版)的通知
上海市财政局、上海市物价局关于公布上海市行政事业性收费项目目录(2013年版)的通知文章属性•【制定机关】上海市财政局,上海市物价局•【公布日期】2013.02.22•【字号】沪财预[2013]18号•【施行日期】2013.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】财政其他规定正文上海市财政局、上海市物价局关于公布上海市行政事业性收费项目目录（2013年版）的通知（沪财预[2013]18号）市级有关单位，各区县财政局、物价局：为进一步规范本市行政事业性收费秩序，加大收费信息公开力度，加强社会监督，切实保障缴费对象的合法权益，根据国家和本市有关收费管理工作要求，市财政局、市物价局编制了《上海市行政事业性收费项目目录（2013年版）》（以下简称《收费目录》），现予以公布，并就有关事项通知如下：一、《收费目录》归集了以法律、行政法规、地方性法规以及有关规范性文件为依据，按照规定程序批准设立的本市209项行政事业性收费项目，不含按政府性基金管理和中央在沪单位执收的行政事业性收费项目。
二、凡2013年1月1日后，本市新增、取消或调整行政事业性收费事项，以市政府或市财政局、市物价局批准文件为准，并通过上海市财政局和上海市发展和改革委员会网站向社会公布。
三、《收费目录》主要包括收费项目名称、收费主管部门、收费标准、设立依据和批准文号等信息，各有关单位应严格按照《收费目录》所列明的文件规定进行执收。
凡未列入《收费目录》，或未经市政府或市财政局、市物价局批准的行政事业性收费事项，公民、法人和其他社会组织可拒绝支付；对新增、取消或调整行政事业性收费项目及标准的，应按规定程序办理报批。
特此通知。
附件：上海市行政事业性收费项目目录（2013年版）上海市财政局上海市物价局2013年2月22日附件：上海市行政事业性收费项目目录（2013版）注：1.凡在备注栏内标注"▲"的，为企业直接负担的收费项目；2.失业、下岗协保等人员和高校毕业生从事个体经营的收费优惠政策按照沪财预[2008]84号文执行；3.免征小型微型企业部分行政事业性收费政策按照沪财预[2011]149号执行。
2010上海市基准地价更新
上海市2010年基准地价更新成果报告送审稿上海市基准地价研究课题组二○一○年七月目录第一章上海市2010年基准地价更新成果---------------------------------------------- 1 1.1 基准地价更新成果表-------------------------------------------------------------------- 1 1.2 土地级别范围说明---------------------------------------------------------------------- 3 1.2.1 居住用地----------------------------------------------------------------------------- 3 1.2.2 商业用地----------------------------------------------------------------------------- 9 1.2.3 办公用地--------------------------------------------------------------------------- 15 1.2.4工业用地---------------------------------------------------------------------------- 21 1.3 上海市基准地价修正体系------------------------------------------------------------ 24 1.3.1 期日修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.2 年期修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.3 容积率修正------------------------------------------------------------------------ 25 1.3.4 区域因素和个别因素修正------------------------------------------------------- 30 1.3.5 商业用地土地价格楼层修正---------------------------------------------------- 55 第二章基准地价更新成果应用说明---------------------------------------------------- 57 2.1 应用范围-------------------------------------------------------------------------------- 57 2.2 应用说明-------------------------------------------------------------------------------- 58 第三章附件------------------------------------------------------------------------------ 62 1 第一章上海市2010年基准地价更新成果1.1 基准地价更新成果表本次上海市2010年基准地价更新采用分类定级的方式。
2003-上海市基准地价
上海市基准地价更新成果（征求意见稿）一、上海市基准地价土地级别（基准日2003年6月30日）一级区域：浦西：黄浦江岸线－苏州河南岸－四川中路－延安东路－黄浦江岸线南京西路－成都北路－淮海中路－西藏南路－西藏中路－南京西路南京东路、南京西路（西藏中路至乌鲁木齐北路）、淮海东路、淮海中路（西藏南路至陕西南路）沿线两侧浦东：黄浦江岸线－东昌路－银城中路－浦东南路－黄浦江岸线世纪大道（银城路至浦东南路）沿线两侧二级区域：由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域：浦西：苏州河南岸－石门二路－新闸路－泰兴路－北京西路－乌鲁木齐北路－乌鲁木齐中路－复兴西路－复兴中路－重庆南路－自忠路－西藏南路－寿宁路－人民路－河南南路－方浜中路－中华路－复兴东路－中山南路－王家码头街－黄浦江岸线苏州河北岸－吴淞路－天潼路－长治路－大名路－溧阳路－黄浦江岸线广元路－广元西路－宜山北路－宜山路－南丹路－南丹东路－宛平南路－宛平路－广元路浦东：黄浦江岸线－张杨路－世纪大道－浦东南路－银城中路－东昌路－黄浦江岸线三级区域：由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域：浦西：黄浦江岸线－公平路－东大名路－商丘路－东汉阳路－溧阳路－周家嘴路－九龙路－武进路－河南北路－天目东路－天目中路－共和新路－交通路－恒丰路－长安路－天目西路－长寿路－长宁路－江苏路－华山路－广元路－宛平路－?D嘉浜路－徐家汇路－陆家浜路－黄浦江岸线仙霞路－古北路－延安西路－仙霞路四川北路（武进路至溧阳路）两侧；浦东：黄浦江岸线－民生路－浦东大道－源深路－杨高中路－世纪大道－浦电路－东方路－浦建路－塘桥新路－黄浦江岸线四级区域：由三级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为四级地区域：浦西：黄浦江岸线－怀德路－杨树浦路－大连路－大连西路－密云路－中山北二路－伊敏河路－运光路－邯郸路－中山北一路－西宝兴路－北宝兴路－延长路－延长中路－延长西路－志丹路－光新路－华池路－岚皋路－真如港－中宁路－武宁路－杨柳青路－枣阳路－金沙江路－大渡河路－冕宁路－苏州河南岸－古北路－天山支路－天山路－威宁路－北虹路－虹古路－水城路－虹桥路－虹许路－古羊路－姚虹西路－虹桥路－中山西路－宜山路－桂林路－钦州南路－钦州路－龙华港－黄浦江岸线国定路－政通路－淞沪路－虬江－国和路－翔殷路－黄兴路－国定路浦东：黄浦江岸线－上南路－浦东南路－龙阳路－罗山路－黄浦江岸线五级区域：由四级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为五级地区域：浦西：黄浦江岸线－宁国路－长阳路－隆昌路－营口路－中原路－长海路－恒仁路－政立路－国权北路－三门路－逸仙路－场中路－共和新路－汶水路－真北路－北虹路－哈密路-仙霞西路-虹桥机场外边界-迎宾三路－虹桥路－程家桥路－合川路－吴中路－莲花路－上中西路－上中路－龙吴路-环南二大道-黄浦江岸线浦东：黄浦江岸线－川杨河－杨高南路－博文路－川北公路－张江路－金桥路－黄浦江岸线六级区域：由五级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为六级地区域：外环线以内浦西：五级以外、外环以内扣除桃浦工业区及宝山七级地部分浦东：黄浦江岸线－东高路－杨高北路－巨峰路－申江路－申江路南段（规划）－张江路－华夏中路－华夏西路－杨高南路－环南一大道－黄浦江岸线外环线以外（宝山区）长江沿岸－黄浦江－北泗塘－马路河－铁路－练祁河－老蕴川路－长江沿岸（莘庄地区）沪杭高速公路－莘奉路－春申塘－南新铁路环线－沪杭高速公路七级区域：外环线以内：浦东：六级以外区域（不包括浦东孙桥八级区域）。
上海地价动态更新体系建立研究
上海地价动态更新体系建立研究彭立勋;杨岳;刘馨【摘要】土地价格管理是土地市场管理的一项重要内容,建立完善的地价管理体系对于加强土地市场的科学管理具有重要意义.本文在借鉴国内外城市地价管理经验的基础上,结合上海地价管理工作实际,提出建立以基准地价、区段地价、标定地价、地价指数为核心的上海地价动态更新体系,并从整体关联性、时空有序性、修正体系相关性等方面深入分析了各地价之间的相互联系;提出以统一的管理信息平台、统一工作底图、统一的技术要求作为系统建设的技术支撑,以"逐级推进、滚动更新"的方式实现各地价的动态有序更新.指出了地价动态更新体系在公示、决策、预警方面的应用前景.【期刊名称】《上海国土资源》【年(卷),期】2011(032)001【总页数】6页(P45-49,53)【关键词】地价;动态更新;管理体系【作者】彭立勋;杨岳;刘馨【作者单位】上海市地质调查研究院,上海,200072;上海市地质调查研究院,上海,200072;上海市地质调查研究院,上海,200072【正文语种】中文【中图分类】F293.33地价体系在加强土地科学管理中具有重要作用。
日本、韩国等国和我国台湾地区对地价体系建立的研究和应用起步较早，对公示地价体系建设较为完善，基本实行的是以标定地价和区片地价为核心的公示地价体系，地价动态更新及时，给我国地价管理工作提供了有益的启示。
上海于1998年首次公布基准地价，1999年开始开展城市地价动态监测工作，这两项工作在当时促进了上海土地市场的建设发展，为土地管理部门合理、有效的调控地价奠定了基础。
但是，近些年随着城市化和工业化进程的加快，上海土地市场迅猛发展，定期更新的基准地价由于在时间上和空间上的滞后性，已逐渐暴露其缺陷，在实际土地市场交易中，市场成交价格与评估价格相差悬殊，作为区域平均价格的基准地价与具体的宗地价格很难衔接。
城市地价动态监测的实施虽然对于监控城市地价动态变化起到了积极作用[1]，但由于地块个体差异显著，有限的地价监测点很难准确反映区域土地的真实价值。
上海市基准地价更新成果
上海市基准地价更新成果（征求意见稿）一、上海市基准地价土地级别（基准日2003年6月30日）一级区域：浦西：黄浦江岸线－苏州河南岸－四川中路－延安东路－黄浦江岸线南京西路－成都北路－淮海中路－西藏南路－西藏中路－南京西路南京东路、南京西路（西藏中路至乌鲁木齐北路）、淮海东路、淮海中路（西藏南路至陕西南路）沿线两侧浦东：黄浦江岸线－东昌路－银城中路－浦东南路－黄浦江岸线世纪大道（银城路至浦东南路）沿线两侧二级区域：由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域：浦西：苏州河南岸－石门二路－新闸路－泰兴路－北京西路－乌鲁木齐北路－乌鲁木齐中路－复兴西路－复兴中路－重庆南路－自忠路－西藏南路－寿宁路－人民路－河南南路－方浜中路－中华路－复兴东路－中山南路－王家码头街－黄浦江岸线苏州河北岸－吴淞路－天潼路－长治路－大名路－溧阳路－黄浦江岸线广元路－广元西路－宜山北路－宜山路－南丹路－南丹东路－宛平南路－宛平路－广元路浦东：黄浦江岸线－张杨路－世纪大道－浦东南路－银城中路－东昌路－黄浦江岸线三级区域：由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域：浦西：黄浦江岸线－公平路－东大名路－商丘路－东汉阳路－溧阳路－周家嘴路－九龙路－武进路－河南北路－天目东路－天目中路－共和新路－交通路－恒丰路－长安路－天目西路－长寿路－长宁路－江苏路－华山路－广元路－宛平路－?D嘉浜路－徐家汇路－陆家浜路－黄浦江岸线仙霞路－古北路－延安西路－仙霞路四川北路（武进路至溧阳路）两侧；浦东：黄浦江岸线－民生路－浦东大道－源深路－杨高中路－世纪大道－浦电路－东方路－浦建路－塘桥新路－黄浦江岸线四级区域：由三级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为四级地区域：浦西：黄浦江岸线－怀德路－杨树浦路－大连路－大连西路－密云路－中山北二路－伊敏河路－运光路－邯郸路－中山北一路－西宝兴路－北宝兴路－延长路－延长中路－延长西路－志丹路－光新路－华池路－岚皋路－真如港－中宁路－武宁路－杨柳青路－枣阳路－金沙江路－大渡河路－冕宁路－苏州河南岸－古北路－天山支路－天山路－威宁路－北虹路－虹古路－水城路－虹桥路－虹许路－古羊路－姚虹西路－虹桥路－中山西路－宜山路－桂林路－钦州南路－钦州路－龙华港－黄浦江岸线国定路－政通路－淞沪路－虬江－国和路－翔殷路－黄兴路－国定路浦东：黄浦江岸线－上南路－浦东南路－龙阳路－罗山路－黄浦江岸线五级区域：由四级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为五级地区域：浦西：黄浦江岸线－宁国路－长阳路－隆昌路－营口路－中原路－长海路－恒仁路－政立路－国权北路－三门路－逸仙路－场中路－共和新路－汶水路－真北路－北虹路－哈密路-仙霞西路-虹桥机场外边界-迎宾三路－虹桥路－程家桥路－合川路－吴中路－莲花路－上中西路－上中路－龙吴路-环南二大道-黄浦江岸线浦东：黄浦江岸线－川杨河－杨高南路－博文路－川北公路－张江路－金桥路－黄浦江岸线六级区域：由五级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为六级地区域：外环线以内浦西：五级以外、外环以内扣除桃浦工业区及宝山七级地部分浦东：黄浦江岸线－东高路－杨高北路－巨峰路－申江路－申江路南段（规划）－张江路－华夏中路－华夏西路－杨高南路－环南一大道－黄浦江岸线外环线以外（宝山区）长江沿岸－黄浦江－北泗塘－马路河－铁路－练祁河－老蕴川路－长江沿岸（莘庄地区）沪杭高速公路－莘奉路－春申塘－南新铁路环线－沪杭高速公路七级区域：外环线以内：浦东：六级以外区域（不包括浦东孙桥八级区域）。
2010上海市基准地价更新
上海市2010年基准地价更新成果报告送审稿上海市基准地价研究课题组二○一○年七月目录第一章上海市2010年基准地价更新成果---------------------------------------------- 1 1.1 基准地价更新成果表-------------------------------------------------------------------- 1 1.2 土地级别范围说明---------------------------------------------------------------------- 3 1.2.1 居住用地----------------------------------------------------------------------------- 3 1.2.2 商业用地----------------------------------------------------------------------------- 9 1.2.3 办公用地--------------------------------------------------------------------------- 15 1.2.4工业用地---------------------------------------------------------------------------- 21 1.3 上海市基准地价修正体系------------------------------------------------------------ 24 1.3.1 期日修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.2 年期修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.3 容积率修正------------------------------------------------------------------------ 25 1.3.4 区域因素和个别因素修正------------------------------------------------------- 30 1.3.5 商业用地土地价格楼层修正---------------------------------------------------- 55 第二章基准地价更新成果应用说明---------------------------------------------------- 57 2.1 应用范围-------------------------------------------------------------------------------- 57 2.2 应用说明-------------------------------------------------------------------------------- 58 第三章附件------------------------------------------------------------------------------ 62 1 第一章上海市2010年基准地价更新成果1.1 基准地价更新成果表本次上海市2010年基准地价更新采用分类定级的方式。
2010上海地区基准地价更新
上海市2010年基准地价更新成果报告送审稿上海市基准地价研究课题组二○一○年七月目录第一章上海市2010年基准地价更新成果---------------------------------------------- 1 1.1 基准地价更新成果表-------------------------------------------------------------------- 1 1.2 土地级别范围说明---------------------------------------------------------------------- 3 1.2.1 居住用地----------------------------------------------------------------------------- 3 1.2.2 商业用地----------------------------------------------------------------------------- 9 1.2.3 办公用地--------------------------------------------------------------------------- 15 1.2.4工业用地---------------------------------------------------------------------------- 21 1.3 上海市基准地价修正体系------------------------------------------------------------ 24 1.3.1 期日修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.2 年期修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.3 容积率修正------------------------------------------------------------------------ 25 1.3.4 区域因素和个别因素修正------------------------------------------------------- 30 1.3.5 商业用地土地价格楼层修正---------------------------------------------------- 55 第二章基准地价更新成果应用说明---------------------------------------------------- 57 2.1 应用范围-------------------------------------------------------------------------------- 57 2.2 应用说明-------------------------------------------------------------------------------- 58 第三章附件------------------------------------------------------------------------------ 62 1 第一章上海市2010年基准地价更新成果1.1 基准地价更新成果表本次上海市2010年基准地价更新采用分类定级的方式。
上海市规划和国土资源管理局关于印发《上海市2013年基准地价更新成果》的通知
上海市规划和国土资源管理局关于印发《上海市2013年基准地价更新成果》的通知
文章属性
•【制定机关】上海市规划和国土资源管理局
•【公布日期】2014.01.03
•【字号】沪规土资地〔2014〕1号
•【施行日期】2014.01.03
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】土地资源
正文
上海市规划和国土资源管理局关于印发《上海市2013年基准
地价更新成果》的通知
沪规土资地〔2014〕1号各区县规土局、各派出机构:
《上海市2013年基准地价更新成果》已制定完成，现正式印发，请按照执行。
同时根据精细化管理的要求，制定了《上海市2013年区段地价成果（住宅、商业、办公、工业）》，现结合业务管理要求一并印发。
上海市规划和国土资源管理局
2014年1月3日。
上海地价动态更新体系建立研究
作者 简介 ：彭立勋（９２） 硕士， 计师， １ ７ 一男， ， 会 主 要从事地价研究．
电 子 邮 箱 ：ｐｘ ｎ ｉ．ｎ ． ｒ ｌｕ ＠ｖｐｓ ａ ｏ ｉ ｃｎ
联 系 电 话 ：Ｏ －６ １３ ７ ２１５６ １０
并未对 社会公布 。２ ０ 年 １ 月启动 了新 一轮基准地价 ０７ ０
究和应用起步 较早 ，对 公示地 价体 系建设较为 完善 ， 基本 实行的是 以标 定地价和 区片地价为 核心 的公示地
价体 系 ，地价动态更新 及 时 ，给我 国地 价管理工 作提 供了有益的启示 。 上海于 １９ 年首次公布基 准地价 ，１ ９ 年开始开 ８ ９ ９ ９ 展城市地 价动态监 测工作 ，这 两项工作在 当时促进 了
更新工 作 ，采用 分类定级 的方法 ，并结 合近年来上海
基金项 目：上海市规划和 国土资源管理局科研
பைடு நூலகம்
项目
市不 同用途土地 的区域划分 思路和价格 特点 ，更新 了
土地级 别和级别基 准价格 。为 增强成果 的科学性 、合
２ １年第３ 卷第 １ ｌ４５ ０ １ ２ 期
囊 上 海 国 土 资 源 ＳＡ Ｇ Ａ ＬＮ ＆ ＲＳ ＵＣ Ｓ Ｈ ＮＨ ＩＡ Ｄ Ｅ Ｏ Ｒ Ｅ
用”，但 由于地块个体差异显著 ，有限的地价监测点很 】
难 准确 反映 区域 土地 的真 实价值 。此 外 ，基准地价 的
更新 与地 价动态监 测两项工 作相 对独立 ，没有充分联 系起 来 ，利用监 测点价格 实现基准地价 的动态更新 的
方法需 要进一步研 究 。在 此背景下 ，研究 建立上海地
理性和可操作性 ，本轮基 准地价更新成果还提供了较为 全面、完善 的价格修正体 系，包括区域 因素修正、个别 因素修正和容积率修正等，基准 日为２ １年１ 日，相 ０ ０ 月１
2013年上海市国民经济和社会发展统计公报
2013年上海市国民经济和社会发展统计公报文章属性•【制定机关】上海市统计局,国家统计局上海调查总队•【公布日期】2014.02.26•【字号】•【施行日期】2014.02.26•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】统计正文2013年上海市国民经济和社会发展统计公报2013年，在党中央、国务院和中共上海市委、上海市人民政府的坚强领导下，全市认真贯彻落实党的十八大精神，牢牢把握稳中求进工作总基调，紧紧围绕创新驱动发展、经济转型升级，全力推进稳增长、调结构、促改革、惠民生各项重点工作，国民经济运行稳中有进，各项社会事业全面进步，民生保障持续改善。
一、综合全年实现上海市生产总值（GDP）21602.12亿元，按可比价格计算，比上年增长7.7%（见图1）。
其中，第一产业增加值129.28亿元，下降2.9%；第二产业增加值8027.77亿元，增长6.1%；第三产业增加值13445.07亿元，增长8.8%。
第三产业增加值占上海市生产总值的比重达到62.2%，比上年提高1.8个百分点。
按常住人口计算的上海市人均生产总值为9.01万元。
图1 2009-2013年上海市生产总值及其增长速度在上海市生产总值中，公有制经济增加值10595.36亿元，比上年增长6.9%；非公有制经济增加值11006.76亿元，增长8.4%，其中私营及个体经济增加值5244.17亿元，增长7.8%。
非公有制经济增加值占上海市生产总值的比重由上年的50.7%提高到51%。
全年战略性新兴产业增加值2997.5亿元，比上年增长7%，占上海市生产总值的比重为13.9%。
其中，制造业增加值1511.14亿元，增长4%；服务业增加值1486.36亿元，增长10.3%（见表1）。
全年经工商登记新设立各类市场主体20.2万户，比上年增长8%。
其中，内资企业（不含私营企业）3944户，减少5.9%；外商投资企业6566户，增长0.8%；私营企业14.18万户，增长13.5%；个体工商户4.8万户，减少3%。
上海市基准地价更新技术方案
2003年以来全市国有土地动拆迁和征用集 体土地的成本资料。调查信息包括：征地和 动拆迁项目位置和性质、土地面积、拆迁房 屋分用途建筑面积、补偿标准和分用途成本 明细、征地时间等。
5.2.3其他相关资料
社会经济统计、城市规划、商业、交通、 市政、环境、人口资料和工作图件等。
3)房地产租金收益资料，2003年以来商业、 办公、住宅、工业的租金收益资料。调查信 息包括：租赁房屋的位置和部位、面积、用 途、交易时间、交易价格和交易方式等，以 及所在楼盘的名称、容积率、楼盘类型、设 备设施条件等。
4)房地产经营收益资料，主要指酒店、私立 学校和医院、文体场馆等的年经营收益和成 本等财务资料。
3）本市土地在利用中常常有商业、住宅综 合建设的地块和小区，综合定级更便于基准 地价的实际应用。
2.3分类（用途）定级。
分用途定级与综合定级只有定级因素、因 子体系上的细微差别，技术思路和定级过程 基本相同。我们的计算机系统设计了因素、 因子的调整组合功能，可以满足按照《规程》 商业、住宅和工业用地不同影响因素、因子 要求，进行分用途定级。在必要时可以同时 进行综合定级和分类定级。
2.2.2综合定级的优点
1）综合定级符合城市土地区位理论的要求
由于土地利用是在地租地价的自发调节 下，不断进行用途置换，最终形成土地收益 和租金都趋向最高用途的合理空间结构，综 合定级体现了土地区位理论的规律。
2）当城市规划不确定时，分类定级出现了 在土地收益高、级别高（如商业、金融等用 途）区域内的低收益的工业用地的级别反而 更低，价格也低的矛盾现象。
面积、办公租金、商场租金 大卖场：位置，服务范围，占地面积，营业面积 办公楼：位置，占地面积，规模，品质等级
上海市物价局、上海市房屋土地管理局关于在全市范围实施基准地价的公告
上海市物价局、上海市房屋土地管理局关于在全市范围实施基准地价的公告文章属性•【制定机关】上海市物价局,上海市房屋土地管理局•【公布日期】1998.05.19•【字号】•【施行日期】1998.05.19•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】价格正文上海市物价局、上海市房屋土地管理局关于在全市范围实施基准地价的公告为了贯彻实施《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律和法规，规范本市土地价格体系，加强地价管理，引导土地市场健康发展，促进土地的优化利用，保障国有资产的合理收益，特制定并公布实施《上海市基准地价》。
《上海市基准地价》由上海市土地级别和上海市基准地价表构成，具体内容，应用范围和有关事项如下：一、上海市土地级别(基准日为一九九八年六月一日)1、上海市土地级别范围一级地区域：由下列路线围成的区域为一级地区域黄浦江西岸北京东路－－河南中路－－天津路－－福建中路－－宁波路－－六合路－－牛庄路－－西藏中路－－牯岭路－黄河路－－凤阳路－－成都北路－－威海路－－黄陂北路－－延安东路－－龙门路－－宁海西路－－宁海东路－－云南南路－－云南中路－－九江路－－河南中路－－延安东路－－黄浦江西岸二级地区域：由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域苏州河南岸－－西藏中路－－新闸路－－黄河路－－青岛路－－新昌路－－山海关路－－石门路－－新闸路－－泰兴路－－北京西路－－乌鲁木齐北路－－乌鲁木齐中路－－复兴西路－－复兴中路－－重庆南路－－自忠路－－淡水路－－兴业路－－顺昌路－－崇德路－－柳林路－－寿宁路－－人民路－－河南南路－－方滨中路－－方浜东路－－黄浦江西岸三级地区域：由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域：黄浦江两岸－－商兵路延长线－－商丘路－－鸭绿江路－－虹口港－－四平路－－海伦路－－海伦西路－－铁路－－恒丰路－－苏州河－－长寿路－－长宁路－－江苏路－－华山路－－虹桥路－－宜山路－－南丹路－－南丹东路－－天钥桥路－－肇嘉浜路－－徐家汇路－－重庆南路－－建国东路－－肇周路－－大吉路－－方斜路－－文庙路－－河南南路－－复兴东路－－黄浦江西岸－－浦东新区：浦东南路－－东昌路－－黄浦江岸线由四级地区域：由三级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为四级地区域：黄浦江西岸－－大连路(延长)－－大连路－－大连西路－－密云路－－赤峰路－－中山北一路－－中山北路－－中山西路－－天山路－－水城路－－虹桥路－－虹许路－－铁路－－中山西路－－中山南二路－－中山南一路－－中山南路－－陆家浜路－－黄浦江西岸浦东新区：黄浦江东岸线－－源深路－－浦电路－－黄浦江东岸线－－东昌路－－浦东南路五级地区域：由四级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为五级地区域：黄浦江西岸－－宁国南路－－宁国路－－长阳路－－隆昌路－－营口路－－中原路－－长海路－－恒仁路－－政立路－－(规划中政立路)－－场中路－－江杨南路－－广粤路－－广中路－－共和新路－－延长中路－－沪太路－－灵石路－－岚皋路－－铜川路－－大渡河路－－同普路－－丹巴路－－哈密路－－哈宁路－－绥宁路－－虹桥机场北界－－虹桥机场西界－－虹桥机场南界－－铁路－－虹梅路－－漕宝路－－龙漕路－－龙吴路－－龙华港－－黄浦江西岸浦东新区：罗山路－－龙阳路－－黄浦江东岸线－－浦电路－－源深路－－黄浦江东岸线六级地区域：由五级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为六级地区域：黄浦江西岸－－虬江－－军工路－－殷行路－－闸殷路－－护场河－－何家湾路－－铁路南何支线－－(虹口、宝山界线)－－江杨南路－－保德路－－三泉路－－场中路－－共和新路－－灵石路－－沪太路－－汶水路－－真北路－－北翟路－－绥宁路虹井路－－吴中路－－新泾港－－漕宝路－－莲花路－－顾戴路－－虹梅路－－朱梅路－－梅陇路－－老沪闵路－－石龙路－－龙吴路。
上海市年基准地价更新成果
上海市2013年基准地价更新成果目录第一章基准地价成果1.1 基准地价内涵说明本次基准地价成果为分用途各级别国有建设用地在一定设定条件下的土地使用权平均价格。
A 基准日为 2013 年 1 月 1 日；B 使用年限为对应用途的法定最高出让年限；C 开发强度为各用途各级别的设定容积率；D 住宅、商业、办公用地开发程度为“七通一平”，指宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通污水、通燃气及宗地内场地平整；研发总部类和工业用地开发程度为“五通一平”，指宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水及宗地内场地平整。
表 1－1 上海市基准地价内涵说明表1.2 基准地价成果表上海市 2013 年基准地价采用分类定级的方式，即依据不同用途划分土地级别，并确定基准地价成果。
各用途各级别的基准地价成果，如下表：表 1－2 上海市基准地价成果表（楼面地价）基准日：2013年1月1日单位：元/平方米说明：该表不可独立理解和使用，须与基准地价土地级别范围说明和成果应用说明结合使用。
表 1－3 上海市基准地价成果表（土地面积单价）基准日：2013年1月1日单位：万元/亩说明：该表不可独立理解和使用，须与基准地价土地级别范围说明和成果应用说明结合使用。
1.3 土地级别范围说明根据不同用途土地价格影响因素因子的分布情况，住宅、商业、办公用地分为 10 个级别，研发总部、工业用地分为 9 个级别。
所述级别范围均不含滩涂。
1.3.1 住宅用地全市住宅用地共分为 10 级，中心城区以 1－6 级为主。
具体定级范围说明如下：1 级：黄浦江以西：北京西路－万航渡路－华山路－延安西路－江苏路－华山路－广元西路－恭城路－虹桥路－文定路－南丹路－南丹东路－宛平路－建国西路－襄阳南路－永嘉路－瑞金二路－复兴中路－西藏南路－西藏中路－北京西路北外滩：秦皇岛路－杨树浦路－东大名路－大名路－黄浦江－秦皇岛路黄浦滨江：中山东路、中山东一路、中山南路：苏州河－南浦大桥徐汇滨江：黄浦江－沪杭铁路新日支线－宛平南路－龙华港－黄浦江黄浦江以东：黄浦江－张家浜－浦明路－浦电路－浦城路－陆家嘴环路－黄浦江2级：黄浦江以西：黄浦江－秦皇岛路－杨树浦路－大连路－周家嘴路－海宁路－河南北路－苏州河－长寿路－武宁路－苏州河－中山西路（内环）－延安西路－虹许路（中环）－古羊路－宋园路－吴中路－中山西路（内环）－延安西路（延安路高架）－虹许路（中环）－古羊路－宋园路－吴中路－中山西路（内环）－中山南二路（内环）－宛平南路－龙华港－黄浦江，所围范围内1级以外的其他地区黄浦江以东：黄浦江－陆家嘴环路－浦城路－浦电路－浦明路－张家浜－黄浦江－塘桥新路－浦建路－东方路－浦电路－灵山路－民生路－黄浦江联洋：杨高中路－民生路－锦绣路－芳甸路－花木路－罗山路（内环）－杨高中路世纪公园：花木路－锦绣路－梅花路－白杨路－龙阳路－芳甸路－花木路3级：内环内除杨浦区，1－2以外的其他区域黄浦江以西：杨浦滨江：杨树浦路－秦皇岛路－黄浦江－宁国路（内环）－杨树浦路天山：苏州河－双流路－天山路－古北路－延安西路－中山西路（内环）－苏州河田林龙华世博滨江：吴中路－桂林路－桂林南路－沪杭铁路－龙吴路－上中路（中环）－黄浦江－龙华港－宛平南路－中山南二路（内环）－中山西路（内环）－吴中路新江湾城：军工路－杨浦区西部行政边界（逸仙路）－政立路－淞沪路－闸殷路－军工路黄浦江以东：世博区域：世博大道－耀华路－浦东南路－龙阳路－世博大道碧云：杨高中路－罗山路（内环）－锦绣东路－金桥路（中环）－杨高中路4级：政立路－逸仙路高架－汶水东路－粤秀路－彭江路－共和新路－灵石路－岚皋路－石泉路－中宁路－武宁路－大渡河路－金沙江路－真北路－苏州河－北虹路－天山西路－环西一大道（外环）－吴中路－莲花路－沪闵路－虹梅路（中环）－上中西路（中环）－上中路（中环）－龙吴路－黄浦江－耀华路－浦东南路－高科西路－张江路（中环）－金桥路（中环）－黎平路（中环）－军工路（中环）－翔殷路（中环）－国和路－政立路，所围范围内1－3级以外的其他地区5级：黄浦江－杨浦区北部行政边界－逸仙路高架－场中路－共和新路－汶水路（中环）－真北路（中环）－沪宁铁路－祁连山南路－普陀区西部行政边界－苏州河－环西一大道（外环）－环南二大道（外环）－黄浦江－中环－华夏西路（中环）－华夏中路（中环）－张江路（中环）－高科中路－申江路－唐陆公路－东陆公路－杨高北路－赵家沟－黄浦江，所围范围内1－4级以外的其他区域6级：外环内1-5级以外的其他区域（除浦东新区港城路、中高路以北区域）普陀区、长宁区、徐汇区1－5级以外的其他区域嘉定区：真新新村街道外环外区域宝山区：友谊路街道、吴淞街道规划建设区闵行区：闵行边界－北横泾－沪青平公路－中春路－春申塘－闵行区边界－环南大道（外环）－环西大道（外环）－闵行边界浦东新区：外环高速公路（S20）－龙东大道－华东路－川杨河浦东运河－迎宾高速公路（S1）－外环高速公路（S20）7级：黄浦江以西：闵行区：华漕镇、颛桥镇、马桥镇、吴泾镇、江川街道规划建设区宝山区：顾村镇、杨行镇、大场镇规划建设区内6级以外的其他区域嘉定区：江桥镇、南翔镇规划建设区松江区：九亭镇、新桥镇规划建设区青浦区：徐泾镇规划建设区黄浦江以东：浦东新区：高桥镇、高东镇规划建设区内6级以外的其他区域；S20以西1－6级以外的其他区域浦东新区（原南汇区）：周浦、康桥镇规划建设区闵行区：浦江镇沈杜公路以北区域8级：黄浦江以西：宝山区：月浦镇、罗店镇规划建设区嘉定区：新成路街道、菊园新区、嘉定镇街道、安亭镇、马陆镇、嘉定工业区规划建设区松江区：岳阳街道、永丰街道、方松街道、中山街道，佘山镇、泗泾镇、洞泾镇、车墩镇、小昆山镇规划建设区青浦区：朱家角镇沪渝高速公路（G50）以北区域、赵巷镇、盈浦街道、夏阳街道、香花桥街道规划建设区、华新镇金山区：朱泾镇建成区（健康路－亭枫公路－仙业路－临源街）、金山新城建成区（龙翔路－东平北路－东平南路－临桂路－卫零路－隆平路－卫一路－大堤路－荔浦路－海滨路－沪杭公路－亭卫南路－亭卫公路－龙翔路）、枫泾镇建成区、枫泾新镇区黄浦江以东：闵行区：浦江镇沈杜公路以南区域浦东新区（含原南汇区）：惠南镇规划建设区、临港新城中心区、祝桥镇、六灶镇、宣桥镇、新场镇、航头镇奉贤区：南桥镇；金汇港－G1501上海绕城高速－浦星公路－金汇镇界－金汇港9级：上海市（不含金山区、崇明县）1－8级以外的其他区域金山区：金山新城中心城区未建成区、枫泾镇8级以外区域、朱泾镇8级以外区域、亭林老镇区、亭林大型居住社区、张堰镇建成区崇明县：城桥镇规划建设区、陈家镇、长兴岛10级：上海市1－9级以外的其他区域1.3.2 商业用地全市商业用地共分为10级，中心城区以1-6级为主。
2010上海市基准地价更新
上海市2010年基准地价更新成果报告送审稿上海市基准地价研究课题组二○一○年七月目录第一章上海市2010年基准地价更新成果---------------------------------------------- 1 1.1 基准地价更新成果表-------------------------------------------------------------------- 1 1.2 土地级别范围说明---------------------------------------------------------------------- 3 1.2.1 居住用地----------------------------------------------------------------------------- 3 1.2.2 商业用地----------------------------------------------------------------------------- 9 1.2.3 办公用地--------------------------------------------------------------------------- 15 1.2.4工业用地---------------------------------------------------------------------------- 21 1.3 上海市基准地价修正体系------------------------------------------------------------ 24 1.3.1 期日修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.2 年期修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.3 容积率修正------------------------------------------------------------------------ 25 1.3.4 区域因素和个别因素修正------------------------------------------------------- 30 1.3.5 商业用地土地价格楼层修正---------------------------------------------------- 55 第二章基准地价更新成果应用说明---------------------------------------------------- 57 2.1 应用范围-------------------------------------------------------------------------------- 57 2.2 应用说明-------------------------------------------------------------------------------- 58 第三章附件------------------------------------------------------------------------------ 62 1 第一章上海市2010年基准地价更新成果1.1 基准地价更新成果表本次上海市2010年基准地价更新采用分类定级的方式。
上海市2013年基准地价更新成果
上海市2013年基准地价更新成果目录第一章基准地价成果 ...................................................................................................1.1 基准地价内涵说明...................................................................................................1.2 基准地价成果表.......................................................................................................1.3 土地级别范围说明...................................................................................................1.3.1 住宅用地............................................................................................................1.3.2 商业用地............................................................................................................1.3.3 办公用地............................................................................................................1.3.4 研发总部用地....................................................................................................1.3.5 工业用地............................................................................................................ 第二章基准地价成果应用说明 ...................................................................................2.1 应用范围...................................................................................................................2.2 用途分类...................................................................................................................2.3 特定用途土地...........................................................................................................2.4 修正体系...................................................................................................................2.4.1 期日修正............................................................................................................2.4.2 年期修正............................................................................................................2.4.3 容积率修正........................................................................................................2.4.4 区域因素和个别因素修正................................................................................2.4.5 土地开发程度修正............................................................................................2.4.6 商业用地土地价格楼层修正............................................................................2.4.7 地下建设用地使用权基本价格........................................................................ 第三章附件 .................................................................................................................第一章基准地价成果1.1 基准地价内涵说明本次基准地价成果为分用途各级别国有建设用地在一定设定条件下的土地使用权平均价格。
上海市土地基准地价
上海市基准地价更新成果（征求意见稿）一、上海市基准地价土地级别（基准日2003年6月30日）一级区域：浦西：黄浦江岸线－苏州河南岸－四川中路－延安东路－黄浦江岸线南京西路－成都北路－淮海中路－西藏南路－西藏中路－南京西路南京东路、南京西路（西藏中路至乌鲁木齐北路）、淮海东路、淮海中路（西藏南路至陕西南路）沿线两侧浦东：黄浦江岸线－东昌路－银城中路－浦东南路－黄浦江岸线世纪大道（银城路至浦东南路）沿线两侧二级区域：由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域：浦西：苏州河南岸－石门二路－新闸路－泰兴路－北京西路－乌鲁木齐北路－乌鲁木齐中路－复兴西路－复兴中路－重庆南路－自忠路－西藏南路－寿宁路－人民路－河南南路－方浜中路－中华路－复兴东路－中山南路－王家码头街－黄浦江岸线苏州河北岸－吴淞路－天潼路－长治路－大名路－溧阳路－黄浦江岸线广元路－广元西路－宜山北路－宜山路－南丹路－南丹东路－宛平南路－宛平路－广元路浦东：黄浦江岸线－张杨路－世纪大道－浦东南路－银城中路－东昌路－黄浦江岸线三级区域：由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域：浦西：黄浦江岸线－公平路－东大名路－商丘路－东汉阳路－溧阳路－周家嘴路－九龙路－武进路－河南北路－天目东路－天目中路－共和新路－交通路－恒丰路－长安路－天目西路－长寿路－长宁路－江苏路－华山路－广元路－宛平路－?D嘉浜路－徐家汇路－陆家浜路－黄浦江岸线仙霞路－古北路－延安西路－仙霞路四川北路（武进路至溧阳路）两侧；浦东：黄浦江岸线－民生路－浦东大道－源深路－杨高中路－世纪大道－浦电路－东方路－浦建路－塘桥新路－黄浦江岸线四级区域：由三级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为四级地区域：浦西：黄浦江岸线－怀德路－杨树浦路－大连路－大连西路－密云路－中山北二路－伊敏河路－运光路－邯郸路－中山北一路－西宝兴路－北宝兴路－延长路－延长中路－延长西路－志丹路－光新路－华池路－岚皋路－真如港－中宁路－武宁路－杨柳青路－枣阳路－金沙江路－大渡河路－冕宁路－苏州河南岸－古北路－天山支路－天山路－威宁路－北虹路－虹古路－水城路－虹桥路－虹许路－古羊路－姚虹西路－虹桥路－中山西路－宜山路－桂林路－钦州南路－钦州路－龙华港－黄浦江岸线国定路－政通路－淞沪路－虬江－国和路－翔殷路－黄兴路－国定路浦东：黄浦江岸线－上南路－浦东南路－龙阳路－罗山路－黄浦江岸线五级区域：由四级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为五级地区域：浦西：黄浦江岸线－宁国路－长阳路－隆昌路－营口路－中原路－长海路－恒仁路－政立路－国权北路－三门路－逸仙路－场中路－共和新路－汶水路－真北路－北虹路－哈密路-仙霞西路-虹桥机场外边界-迎宾三路－虹桥路－程家桥路－合川路－吴中路－莲花路－上中西路－上中路－龙吴路-环南二大道-黄浦江岸线浦东：黄浦江岸线－川杨河－杨高南路－博文路－川北公路－张江路－金桥路－黄浦江岸线六级区域：由五级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为六级地区域：外环线以内浦西：五级以外、外环以内扣除桃浦工业区及宝山七级地部分浦东：黄浦江岸线－东高路－杨高北路－巨峰路－申江路－申江路南段（规划）－张江路－华夏中路－华夏西路－杨高南路－环南一大道－黄浦江岸线外环线以外（宝山区）长江沿岸－黄浦江－北泗塘－马路河－铁路－练祁河－老蕴川路－长江沿岸（莘庄地区）沪杭高速公路－莘奉路－春申塘－南新铁路环线－沪杭高速公路七级区域：外环线以内：浦东：六级以外区域（不包括浦东孙桥八级区域）。