2017东明县建制镇土地级别与基准地价更新报告
建制镇土地分等研究——以资兴市为例
。
地 理 位 置 优 越 旅 游 资 源 丰 富 县域
，
，
的 方 式取 得 或 通 过 量 化 处 理 获 得
2 3 2
．
．
经 济 较 发达 是 湖 南 与 广 东沿 海 地 区 经 济 贸 易 的 南 大 门
“
“
”
、
建立 因 素 因 子 指标体 系
，
后花园
、
”
。
2006
年 全 市 国 民 生 产 总值 为
2 3
．
国范 围 内重 要 的城 市 ；二 是 省域 ( 自治 区 ) 开 展 的 城 镇 土 地 分 等 分 等 对 象 为 省 自治 区 内 的 城 市 和 县 城 镇 ；三 是 县 域 内城
，
、
。
镇 土 地 分 等 分等对 象 为 县 域 内的 建 制镇 开 发 区 等
，
、
。
目前
，
分 等 因 素指 标体 系 的 建 立
Z U U 0
’
广
．
再
，
J
Ⅷ
La
n
d ＆Re
s o u rc e s
He
ra
ld
( 湖 南 万 源 评 估 咨询 有 限 公 司
湖南
长沙
410011
)
。
．
选取
一
系列社 会 经 济 因素 因子 运 用 层 次 分析
， ，
个开发区
2
2
．
。
法 ( A HP ) 对 建 制 镇 分 等 因 素 进 行 分 析
两 定 各 因 素指 标 权 重
，
建制 镇 分等
1
和 综合 分值
关于进一步做好城镇基准地价调整和公布工作的通知
四川省国土资源厅关于进一步做好城镇基准地价调整和公布工作的通知川国土资发〔2010〕79号各市（州）、扩权县国土资源局：城镇基准地价是政府管理和调控土地市场的重要基础，是加强国有土地资产管理的重要依据。
为进一步健全和完善土地市场价格管理体系，促进土地资源的合理配置和节约集约利用，加强我省城镇基准地价的调整和公布工作，现将有关要求通知如下，请各地认真贯彻执行。
一、组织领导国家审计署2010年第六号审计公告对全国部分地方未按规定及时更新基准地价的问题进行了通报并要求整改。
各地国土资源管理部门要高度重视，务必将基准地价调整和公布作为土地管理的日常工作来抓，主动向当地政府报告，积极协调相关部门，列入财政预算，认真组织实施，将基准地价调整与地价动态监测结合起来，增强土地政策参与宏观调控能力，服务社会经济发展。
二、工作任务各地国土资源管理部门应根据当地社会经济发展情况，结合地价动态监测成果，组织力量及时对本辖区各城市（包括县城所在地建制镇）规划区范围内的基准地价进行调整。
调整基准日为每年1月1日。
（一）属于下列情况之一的，必须在2011年1月底前完成基准地价更新工作，基准地价更新成果仍按原要求报省厅审查验收，更新后纳入调整范围。
更新基准日为2011年1月1日。
1. 成果基准日在2007年1月1日之前的；2. 原有基准地价成果采用的评估和更新技术路线以及基准地价内涵与《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》规定不一致的；3. 规划发生重大调整、城市发生大规模拆迁改造以及其他需要更新基准地价的情况。
（二）调整成果应当于调整年度的1月底前报省厅备案，同时抄送省土地估价师协会。
备案资料为一张图、一张表，即包含符合《城镇土地估价规程》的基准地价图和基准地价表（格式详见附件）的纸质和电子成果（GIS平台数据格式）。
（三）各地应在2011年1月底前完成基准地价调整工作，以后统一每年调整一次。
有条件的地方，要逐步将辖区内所有乡镇列入基准地价调整范围。
东明县建制镇土地级别与基准地价更新报告
东明县建制镇土地级别与基准地价更新报告 Revised by Petrel at 20212017年东明县建制镇土地级别调整与基准地价更新报告东明县国土资源局二〇一七年十二月目录第一部分工作报告 (1)第一节工作概况······················································错误!未定义书签。
第二节工作步骤······················································错误!未定义书签。
第三节工作结果······················································错误!未定义书签。
城村地价调整落实方案(二篇)
城村地价调整落实方案按照省___《___做好城镇基准地价更新和调整工作___》要求，结合我县实际，特制定本实施方案。
一、城镇基准地价更新工作的目的和意义本次全县城镇基准地价更新是在充分肯定___年基准地价成果的基础上，通过对土地质量影响因素变化情况的跟踪分析，采用定级与估价相结合的方法，全面更新基准地价，建立统一平衡的全县城镇基准地价体系和基准地价修正体系，为国有土地使用权的出让、转让、出租、抵押确定土地有偿使用标准，是制定各类规划、计划的重要依据，对进一步规范和完善土地市场，促进土地市场健康发展，促进城镇土地资源的有效配置，提高土地利用的经济、社会和环境效益，提高土地资源的集约和节约利用水平，具有十分重要的意义。
二、工作依据本次城镇基准地价的更新和调整工作按照《___城市房地产管理法》第三十二条、《国务___关于加强土地调控有关问题___》、《省人民___加强土地管理和调控有关工作的意见》、国土资源部《___发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉___》等文件的规定，以及《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》和《省城镇基准地价更新和调整技术指南》的要求开展工作。
三、工作范围、主要任务及要求（一）工作范围本次城镇基准地价更新调整范围为全县土地利用总体规划和城市规划建成区内的所有土地，包括县城城区及其它建制镇驻地。
（二）主要任务1、土地级别调整。
按照《城镇土地分等定级规程》规定，进行土地级别调整，完成城镇商业用地、住宅用地、工业用地、综合用地的分类定级。
2、基准地价更新。
按照《城镇土地估价规程》规定，在土地定级基础上，完成各级别商业用地、住宅用地、工业用地、综合用地的基准地价更新。
3、基准地价修正体系更新。
根据《城镇土地估价规程》要求，结合我县实际情况，选择宗地地价影响因素并测算其权重，建立新的基准地价修正体系。
（三）工作要求本次基准地价更新工作的总体要求是：科学性、统一性、高起点、自动化。
县城区土地定级与基准地价更新报告
**县城镇土地定级与基准地价更新报告前言**县于1995年进行了首次土地定级与基准地价评估，对加强土地资产管理，引导和规范土地市场，发挥了积极作用。
几年来，由于经济迅速发展及法规、政策的逐步完善，原有的基准地价已不能适应当前城市发展的要求，为了使城市土地得到可持续利用，使建设得到健康发展，地产管理进一步规范化，有必要对基准地价成果进行更新。
为了使估价成果符合地产市场的客观实际，保持基准地价的现势性，在影响地价的各种因素发生较大变化时，必须对地价进行重新评估，及时更新基准地价成果。
根据国土资源部的要求，在县委、县政府的直接领导和有关部门的大力支持配合下，国土资源局与**组成课题组，开展了城镇土地定级及基准地价更新工作。
课题组自2007年7月开始，经过组织、技术准备、技术方案确定、软件编制、资料收集、整理、测算、图件编制、报告撰写等工作，于2008年5月提交了全部成果，历时10个多月。
本次基准地价评估在统一基准地价内涵的基准上，深入研究了城市各类用地质量的空间差异，采取综合定级方法，合理测算确定两人商业、工业、住宅综合土地级别；通过各类实地调查、资料查询、个别询问等方法，采集样点数据资料，运用规范的地价内涵，评估测算了各用途土地的基准地价。
本次基准地价评估采用GIS进行辅助计算与制图，实现了土地级别的调整和基准地价的更新，建立了基准地价修正体系，形成了完善的城镇土地定级与基准地价更新体系。
城镇土地定级估价更新工作的完成，将为本县土地有偿使用提供全面、科学的技术依据，标志着土地管理工作由资源管理向资产管理迈进了更重要的一步。
同时，也为土地使用制度改革向深层次发展奠定了良好的基础，必将对社会经济的发展起到积极的推动作用。
在本次城镇土地定级与基准地价更新工作中，课题组得到了土地定级与基准地价更新工作领导小组各位领导及成员单位和各有关部门的大力支持。
在此，谨向各单位、领导、专家和有关工作人员表示中心的感谢。
编制基准地价修正系数表及指标说明表
准地价
地
公共停车场，汽车客货运输站点及 工业基 1.40
停车场等用地
准地价
104
农村道 路
指公路用地以外的南方宽度≥1.0m、 北方宽度≥2.0m 的村间、田间道路
工业基 准地价
1.00
（含机耕道）
105
机场用
指民用机场及附属设施用地，包括 办公、塔台指挥场所、跑道、停车 场等用地
工业基 1.00 准地价
工业基 0.85 准地价 工业基 0.9 准地价 工业基 1.0 准地价 工业基 1.1 准地价 工业基 1.2 准地价
限制发展和淘汰类产业按照《产业结构调整指导目录》
确定。
指用于机关团体、新闻出版社、科教文卫、风景名胜、公共设施等的土
地。
081 机关团 指用于党政机关、社会团体、群众 住宅基 1.00
091
军事设 施用地
指直接用于军事目的的设施用地。
住宅基 0.90 准地价
09
特殊 用地
093
监教场 指用于监狱、看守所、劳改场、劳 所用地 教所、戒毒所等的建筑用地。
工业基 1.00 准地价
094 宗教用 指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、 住宅基 1.00
地
道观、教堂等宗教自用地。
准地价
095
殡葬用 地
工业基 1.00 准地价
编制基准地价修正系数表及指标说明表
基准地价修正体系反映了土地利用的复杂性。基准地价修正系数表是采用替代原理，建立
基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修
正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、
高效、及时地评估出宗地地价。级别或区域基准地价修正系数表的编制方法主要有两种，
城镇土地分等定级及基准地价评估
分等定级及基准地价评估的未来发展趋势
评估方法将更加科学化和规 范化；
02
发展趋势
01
03
评估结果将更加准确和可靠；
将更加注重与相关政策的衔 接和配套；
04
05
将更加注重与国际接轨和交 流合作。
THANKS
感谢观看
REPORTING
https://
通过比较类似土地交易实例来评估基 准地价，要求市场交易资料充足可靠。
收益还原法
基于土地年总收益和资本化率来评估 土地价格，适用于有稳定收益的土地。
成本法
通过估算土地取得费、开发费、税费 和利息等来评估土地价格，适用于新 开发土地。
剩余法
预测开发完成后的总价值，扣除开发 成本、利息和税费后得到土地价格， 适用于待开发土地。
有利于土地资源的保护和管 理
通过对土地进行分等，可以更好地制定土地保护和 管理政策，防止低价值土地被过度开发和浪费。
有利于土地市场的规范化 发展
通过对土地进行分等，可以规范土地交易市 场，避免出现不公平交易和欺诈行为。
PART 03
土地定级
REPORTING
WENKU DESIGN
土地定级的依据
基准地价的应用
地价管理
制定地价政策、标准，调控土地市场，防止 地价暴涨。
城市规划
指导城市规划和建设，优化土地资源配置。
土地税收
作为土地税收的计税依据，保障国家财政收 入。
土地开发利用
为土地开发者和投资者提供参考依据，促进 土地合理利用。
PART 05
分等定级与基准地价评估 的关系
REPORTING
土地的经济和社会条件
土地的经济和社会条件包括经济发展水平、 人口分布、交通条件、基础设施等，这些因 素对土地的利用价值和开发潜力也具有重要 影响。
建制镇土地级别与基准地价更新报告
2017年东明县建制镇土地级别调整与基准地价更新报告东明县国土资源局二〇一七年十二月目录第一部分工作报告 (1)第一节工作概况 (1)第二节工作步骤 (2)第三节工作结果 (5)第四节取得的主要成果和经验体会 (8)第二部分技术报告..........................................................................- 11 -第一章概述...........................................................................................................- 13 -第一节自然与社会经济概况. (13)第二节建制镇基准地价更新概述 (23)第二章资料调查...................................................................................................- 34 -第一节工作底图数据收集与整理. (34)第二节土地定级与基准地价更新评估资料调查 (36)第三章土地定级...................................................................................................- 41 -第一节土地定级的基本方法. (41)第二节定级因素、因子体系的建立 (43)第三节土地定级因素整理与分析量化 (47)第四节土地级别划分 (67)第四章基准地价更新...........................................................................................- 75 -第一节基准地价更新评估的主要步骤. (75)第二节基准地价评估参数的确定 (75)第三节样点地价的测算 (82)第四节地价样点的检验与剔除 (89)第五节基准地价的综合确定 (91)第六节基准地价成果分析 (93)第五章基准地价修正体系的建立................................................................... - 100 -第六章更新成果及应用...................................................................................... - 116 -第一节更新成果. (116)第二节成果特点与应用 (117)第三部分附件················································································ - 122 -第一部分工作报告第一节工作概况东明县建制镇上一轮基准地价更新工作于2014年完成，基准地价成果公布实施后，对全面推进土地使用制度改革，调控土地市场发挥了重要作用。
土地估价报告
土地估价报告项目名称:平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地使用权现值价格评估受托估价单位：承德市弘正土地评估有限公司土地估价报告编号：承弘土（估）[2017]字第173号提交估价报告日期：二○一七年十二月二十八日土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地使用权现值价格评估二、委托估价方河北省平泉市人民法院三、估价目的本次是对平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地使用权进行价格评估，目的是为委托方提供客观、公正的国有建设用地使用权现值价格参考依据。
四、估价期日2017年8月28日五、估价日期2017年8月28日至2017年12月28日六、价格定义1、本次评估土地价格是指估价基准日为2017年8月28日的国有建设用地使用权现值价格；2、土地用途：土地登记用途为工业用地，根据《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007，2007年8月10日）规定，本次评估设定为工业用地；3、使用年限：工业用地法定最高出让年期为50年，估价对象终止日期为2056年9月20日，截止到评估基准日，估价对象剩余年期为年，本次评估估价对象的使用年期按照剩余年期设定；4、本次估价基准日设定宗地实际开发程度为红线外围“三通”（通电、通路、通讯）及宗地红线内场地平整。
七、估价结果经估价人员现场察勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、评估基准日为2017年8月28日的国有建设用地使用权现值价格为：评估土地面积:平方米评估单价:250元/平方米评估总地价:万元大写金额:货币种类:人民币八、土地估价师签名姓名土地估价师资格证书号签名苏震江九、土地估价机构估价机构法定代表人签字：（机构公章）二○一七年十二月二十八日第二部分估价对象界定一、委托估价方河北省平泉市人民法院二、估价对象本次估价对象为平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地，土地用途为工业用地，土地面积为平方米。
东明县建制镇土地级别与基准地价更新报告
东明县建制镇土地级别与基准地价更新报告公司标准化编码 [QQX96QT-XQQB89Q8-NQQJ6Q8-MQM9N]2017年东明县建制镇土地级别调整与基准地价更新报告东明县国土资源局二〇一七年十二月目录1-第一部分工作报告第一节工作概况东明县建制镇上一轮基准地价更新工作于2014年完成，基准地价成果公布实施后，对全面推进土地使用制度改革，调控土地市场发挥了重要作用。
但由于基准地价的时效性一般只有三年，现行的基准地价至2017年1月1日已到更新期限。
为保持建制镇基准地价的现势性，发挥建制镇基准地价在土地市场和土地资产管理中的作用，更好地服务于全县经济社会发展，根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）和《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）、山东省人民政府《关于实施协议出让国有土地使用权最低价标准的通知》（鲁政发[2006]5号文）、山东省国土资源厅《关于开展2016年度城镇基准地价更新工作的通知》（鲁国土资字[2015]498号）和《菏泽市国土资源局关于开展建制镇基准地价更新工作的通知》（菏国土资发[2016]189号）文件精神要求以及菏泽市国土资源局的工作部署，为保持城镇基准地价的统一性和连续性，开展东明县建制镇土地级别调整与基准地价更新工作。
本次工作主要涉及原有9个建制镇（东明集镇、刘楼镇、三春集镇、菜园集镇、马头镇、武胜桥镇、陆圈镇、沙窝镇、大屯镇）的更新和新增1个建制镇（小井镇）的基准地价制订。
第二节工作步骤结合东明县的实际情况，整个工作程序分为三个阶段，即准备阶段；实施阶段；听证、验收、公布实施阶段。
一、准备阶段（一）任务的提出和报批根据山东省国土资源厅《关于开展2015年度城镇基准地价更新工作的通知》（鲁国土资字[2015]498号）和《菏泽市国土资源局关于开展建制镇基准地价更新工作的通知》（菏国土资发[2016]189号）文件的精神，结合东明各建制镇实际，东明县国土资源局以《关于开展东明县建制镇基准地价更新工作的请示》，报请县人民政府批准，并根据《东明县人民政府办公室关于开展建制镇基准地价更新工作的通知》（东政办字[2017]2号）开展东明县建制镇基准地价更新与制订工作。
河南省城镇土地级别基准地价更新调整工作方案
河南省城镇土地级别基准地价更新调整工作方案为充分发挥城镇土地级别基准地价在土地管理及宏观调控中的积极作用，科学合理地使用城镇土地，加强土地市场管理，促进土地市场价格均衡发展。
根据国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发2001 15号）。
国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发2006 31号）。
国土资源部《关于发布实施<全国工业胜地出让最低价标准>的通知》（国发资发2006 307号）及《河南省人民政府关于进一步加强国有土地资产管理的通知》（豫政2001 74号）、河南省国土资源厅《关于更新调整城镇土地级别基准地价工作安排的通知》（豫国土资发2006 102号，以下称102号文件）等文件精神，特制订本方案。
一、指导思想与工作原则（一）指导导思想贯彻落实科学发展观，适应国家宏观调控政策，土地市场管理客观要求、并有效促进城市土地资源合理配置，凸显城镇土地基准地价的现势性，指导性，建立和完善科学、合理的土地价格体系，积极服务我省经济社会可持续发展，提高土地利用的社会效益。
（二）工作原则1、科学评估、有效服务的原则严格按照《城镇土地分等定级规程》和《镇城土地估价规程》规定，立足实际要求，做到科学性、现势性、可操作性有机结合，积极服务政府宏观调控，维护正常土地市场秩序。
2、开拓创新的原则在原有综合、商业、住宅、工业用地定级估价基础上，探索公共场所设施用地、公共建筑用地、交通运输用地、水利设施胜地、特殊用地定级估价的思路和办法，形成完整的城镇建设用地定级估价方法体系。
采用计算机、地理信息系统等机关报技术、新手段，实现地价管理的信息化，科学化。
3、与土地宏观调控政策相衔接的原则落实国家的省有关加强土地宏观调控的新政策、在分析上一轮基准地价更新成果的基础上，与《全国工业用地出让最低价标准》等政策规定合理有序衔接。
4、与当地实际相结合的原则严格招待省厅文件、并结合当地实际，科学，合理地组织实施更新调整工作，提高成果的应用价值。
县城区土地定级与基准地价更新报告
**县城镇土地定级与基准地价更新报告前言**县于1995年进行了首次土地定级与基准地价评估，对加强土地资产管理，引导和规范土地市场，发挥了积极作用。
几年来，由于经济迅速发展及法规、政策的逐步完善，原有的基准地价已不能适应当前城市发展的要求，为了使城市土地得到可持续利用，使建设得到健康发展，地产管理进一步规范化，有必要对基准地价成果进行更新。
为了使估价成果符合地产市场的客观实际，保持基准地价的现势性，在影响地价的各种因素发生较大变化时，必须对地价进行重新评估，及时更新基准地价成果。
根据国土资源部的要求，在县委、县政府的直接领导和有关部门的大力支持配合下，国土资源局与**组成课题组，开展了城镇土地定级及基准地价更新工作。
课题组自2007年7月开始，经过组织、技术准备、技术方案确定、软件编制、资料收集、整理、测算、图件编制、报告撰写等工作，于2008年5月提交了全部成果，历时10个多月。
本次基准地价评估在统一基准地价内涵的基准上，深入研究了城市各类用地质量的空间差异，采取综合定级方法，合理测算确定两人商业、工业、住宅综合土地级别；通过各类实地调查、资料查询、个别询问等方法，采集样点数据资料，运用规范的地价内涵，评估测算了各用途土地的基准地价。
本次基准地价评估采用GIS进行辅助计算与制图，实现了土地级别的调整和基准地价的更新，建立了基准地价修正体系，形成了完善的城镇土地定级与基准地价更新体系。
城镇土地定级估价更新工作的完成，将为本县土地有偿使用提供全面、科学的技术依据，标志着土地管理工作由资源管理向资产管理迈进了更重要的一步。
同时，也为土地使用制度改革向深层次发展奠定了良好的基础，必将对社会经济的发展起到积极的推动作用。
在本次城镇土地定级与基准地价更新工作中，课题组得到了土地定级与基准地价更新工作领导小组各位领导及成员单位和各有关部门的大力支持。
在此，谨向各单位、领导、专家和有关工作人员表示中心的感谢。
辽宁城镇基准地价更新和调整
附件2辽宁省城镇基准地价更新技术要点一、更新范围本次城镇基准地价更新范围是：全省范围内的城镇（市、建制镇、开发区、独立工矿区）的建成区及近期规划建设用地区，且不小于土地利用总体规划确定的允许建设区，鼓励有条件的地区适当扩大基准地价覆盖范围。
二、编制依据（一）《中华人民共和国土地管理法》；（二）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（三）《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507—2001）；（四）《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2001）；（五）《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007）；（六）《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》（国土资发〔2006〕307号）；（七）《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》(国土资发〔2008〕308号)。
三、更新原则基准地价更新过程中，除《城镇土地估价规程》4.1规定的估价原则外，还须遵循以下原则：（一）客观性原则。
应采用多种方法对地价进行测算，分析比较确定地价，以确保更新后的基准地价能够客观地反映土地资源在估价期日的价格水平。
（二）重点性原则。
应根据城区规划范围以及城区土地利用1的空间变化情况，对变动较大区域的地价给予特别重视，使其能够反映土地价值演变的真实情况。
（三）协调性原则。
进行地价的差异分析，同时与同类型或相邻城镇的地价水平进行比较，以保证地价水平的合理性。
（四）指导性原则。
确定城镇基准地价时须充分考虑城市总体发展战略的变化对地价的影响和基准地价对稳定地价、房价方面的指导作用。
四、基准地价的内涵基准地价是指在土地利用总体规划确定的城镇建设用地扩展边界范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商业、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的某一估价期日法定最高使用年期土地使用权的区域平均价格。
（一）基准地价更新基准日本次基准地价更新的基准日统一设定为2014年1月1日。
（二）基准地价的土地开发程度基准地价的土地开发程度应当根据城镇开发水平和土地用途来分别确定，土地开发程度设定应为当地能够满足现状需要的各级别平均开发程度。
浅谈建制镇基准地价评估
管 理 部 门 掌 握 的土 地 交 易 数 据 少 且 不 准 确 ，不 能 为 建 制 镇 的 基 准 地 价 评 估 工 作 提 供 必 要 的 数 据 和 资 料 。 回 时 有 些 调 查 对 象 不 愿 提 供 真 实 情 况 ， 使 信 息 严 重 失 真 ， 评 估 工 作 致 给
保险费） １ ． 宅 用 地 地 价 测算 方法 ．２ ２住 住 宅 用 地 估 价 方 法 主 要 有 ：房 屋 契 价 剥离 法 、租 金 剥 离 法 、 余法等。 剩 建制 镇 商 品 房 销 售 情 况 少 ， 且 住 宅 出租 较 少 ， 并 而且 租 金 也 偏 低 ． 算 出 的地 价 明显 不 符 合 实 际情 况 。据 此 ， 宅 用 地 测 住 基 准 地 价选 用 房 屋 契 价 测算 法进 行 评 估 。计 算 公 式 如 下 ： 土 地 价格 ： 地 交 易 价格 （ 价 ） 房 屋 现值 一 金一 理 费 房 契 一 税 管 而 普通 情 况 下 的房 屋 交 易 中 ，税 费 一 般 由 买 方 缴 纳 。 因 此． 土地 价 格 的 求 取 值需 减 去 房 犀 的 现值 ， 计算 公 式 为 ： 土 地 价 格： 屋 交 易 价 格 （ 价 ） 房 屋 现值 房 契 一 １２ 工业 用 地 地 价 测 算 方法 ．３ ＿ 工 业 用 地 估 价 根 据 其 本 身 的特 点 采 用 成 本 法 进 行 测 算 。 成 本 法 估 价是 在 求 取 估 价 对 象 房 地 产 价 格 时 ，以 开 发 或 建造
２ １ 第 ４ 试 周干 ０年 １ １ 期 ｕ
浅பைடு நூலகம்
谈
建
制
镇
基
准
地
价
评
估
土地级别与基准地价更新调整项目采购招投标书范本
禹州市市区及各镇镇区年土地级别与基准地价更新调整项目招标文件采购单位：禹州市国土资源局项目名称：禹州市市区及各镇镇区年土地级别与基准地价更新调整项目项目编号：YZCG-G采购代理机构：禹州市政府采购中心采购监督机构：禹州市政府采购监督管理办公室二〇一八年九月招标文件目录第一部分投标邀请函第二部分特别提示第三部分投标人须知A 说明和释义B 招标文件说明C 投标文件的编写和说明D 投标文件的递交E 开标和评标F 无效投标与废标G 纪律与监督第四部分采购内容及其它要求第五部分开标和评标第六部分合同一般条款第七部分合同特殊条款第八部分合同书（参考样本）第九部分投标文件内容及组成——投标文件（一）和投标文件（二）第一部分投标邀请函禹州市市区及各镇镇区年土地级别与基准地价更新调整项目招标邀请函禹州市政府采购中心受禹州市国土资源局的委托，就“禹州市市区及各镇镇区年土地级别与基准地价更新调整项目”进行公开招标，欢迎合格的投标人前来投标。
一、项目基本情况、采购人：禹州市国土资源局、项目名称：禹州市市区及各镇镇区年土地级别与基准地价更新调整项目、采购编号：YZCG—G、项目需求：禹州市中心城区、个建制镇镇区的土地级别与基准地价更新。
、采购预算：.万元、最高限价：.万元二、需要落实的政府采购政策本项目落实节约能源、保护环境、扶持不发达地区和少数民族地区、促进中小企业、监狱企业发展等政府采购政策。
（详见招标文件）三、供应商资格要求、符合《政府采购法》第二十二条之规定，具有独立法人资格且具有相应经营范围（以营业执照为准）；、投标人须具有《省级及以上国土资源部门颁发的土地估价机构备案情况函》。
、拟派项目负责人必须为本公司注册土地估价师。
、法定代表人授权代表须是本单位职工，提供本公司为本人缴纳社会保险证明；、本项目不接受联合体投标。
四、获取招标文件的方式、时间、地点及文件费用、持CA数字认证证书，登录http://...:/ggzy/eps/public/RegistAllJcxx.html 进行免费注册登记（详见全国公共资源交易平台（河南省·许昌市）“常见问题解答-诚信库网上注册相关资料下载”）；、在投标截止时间前登录http://...:/ggzy/，自行下载招标文件（详见全国公共资源交易平台（河南省·许昌市）“常见问题解答-交易系统操作手册”）。
河南省城镇土地级别与基准地价更新调整技术方案
河南省城镇土地级别与基准地价更新调整技术方案根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[２001］15号)和《关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[200６]31号)、河南省人民政府<关于进一步加强国有土地资产管理的通知〉（豫政[2001］７4号）、国土资源部〈关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知〉（国土资源发[2０06]3０7号)、河南省国土资源厅〈关于更新调整城镇土地级别与基准地价工作安排的通知>（豫国土资发[２006］10２号)精神,为更好地完成全省城镇土地级别与基准地价更新调整，统一技术标准，在<城镇土地分等定级规程〉（GＢ/T18507—2001)和<城镇土地估价规程〉（GB/T18５0８-２001）基础上有所创新,提高质量和科技含量,特制定本方案。
第一章城镇土地级别更新调整1.1城镇土地级别更新调整的范围根据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》,并结合我少实施，本次城镇土地级别与基准地价更新调整范围是：城镇土地利用总体规划确定的城镇规划区内的所有建设用地,城镇土地利用总体规划内、城镇规划区外的独立工矿区、产业集聚区、开发区、旅游区等用地一同参与评定。
1。
2 城镇土地级别更新调整内容城镇土地级别更新调整包括城镇土地分类级别更新或证定和综合级别更新调整（综合定级是城镇国有划拨土地基准地价评估的基础）. 分类级别更新调整是指按照《全国土地分类（试行）》（国土资发[20０1]25５号）规定的城镇范围内的建设用地二级类,并适当取舍三级类，即:⑴商服用地:包括商业、金融保险、餐馆旅馆、其它商服用地;⑵工矿仓储用地:工业用地、创储用地、矿区用地;⑶住宅用地:城镇单一住宅用地、城镇混合住宅用地;⑷公用设施用地：公共基础设施用地、瞻仰景观休闲用地；⑸公共建筑用地:机关团体、教育、科研设计、文体、医卫、慈善用地等;⑹交通运输用地：铁路、公路、港口码头、民用机场中的站场用地;⑺水利设施:水工建筑设施用地；⑻特殊用地:军事设施、宗教、监教场所、墓葬地。
基准地价成果必须二到三年更新及验收依据
基准地价成果更新及验收依据1、《土地管理法》第28条县级以上人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据土地调查成果、规划土地用途和国家制定的统一标准，评定土地等级。
2、《房地产管理法》第32条基准地价、标定地价、和各类房屋的重置价格应当定期确定公布。
3、《土地管理法实施条例》第15条国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门制定土地等级评定标准。
县级以上人民政府土地行政主管部门应当会同同级有关部门根据土地评定标准，对土地等级进行评定。
地方土地等级评定结果，经本级人民政府审核，报上一级人民政府土地行政主管部门批准后，应当向社会公布。
4、《湖南省实施〈土地管理法〉办法》第36条县级以上人民政府应当建立以基准地价、标定地价为主体的地价体系。
基准地价、标定地价由设区的市、州、县(市)人民政府土地行政主管部门会同物价、财政、建设行政主管部门评定，由本级人民政府批准公布，报上级人民政府土地主管部门备案。
5、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）五、加强地价管理市、县人民政府要依法定期确定、公布当地的基准地价和标定地价，切实加强地价管理。
凡尚未确定基准地价的市、县，要按照法律法规规定和统一标准，尽快评估确定；已经确定基准地价的市、县，要根据土地市场的变化情况，及时更新。
要根据基准地价和标定地价，制定协议出让最低标准。
基准地价、协议出让土地最低价标准一经确定，必须严格执行并向社会公开。
6、《国土资源部关于整顿和规范土地市场秩序的通知》（国土资发[2001]174号）三、建立健全土地市场规范运行的基本制度（四）基准地价定期更新和公布制度。
各级土地行政主管部门要依照法律规定，建立和及时更新基准地价。
基准地价原则上每3年更新一次，并根据市场变化，适时进行调整。
基准地价的基本内容要以适当形式在指定场所或媒体上公布，并接受查询。
四、限期完成基准地价更新工作开展基准地价更新是整顿和规范土地市场秩序一项基础性工作，各地要限期完成。
浅谈城镇基准地价成果与城市地价动态监测成果的运用
浅谈城镇基准地价成果与城市地价动态监测成果的运用在计划经济时代，各单位使用土地基本上都是行政划拨，所以也就不存在地价的概念，上世纪八十年代末，伴随着土地有偿使用制度的改革，地价概念应运而生，国家先后制订了《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》，为基准地价的评估、更新提供了技术依据，截止目前，各地基准地价成果已经历了数次更新，覆盖面从刚开始的城市已扩展到建制镇，基准地价成果已深入人心，在许多方面都得到了有效应用。
城市地价动态监测作为国土资源大调查的子项目，从1999年开始启动，自2008年起，在原有50个重点城市的基础上，按照“重点区域，重点监测”的原则，将国家级城市地价动态监测系统覆盖范围扩大到105个城市。
与城镇基准地价工作开展情况相比，城市地价动态监测已作起步，覆盖面小，因此，研究两种地价成果的应用只能以既有基准地价成果又有地价动态监测成果的城市为基础。
一、城镇基准地价成果的应用分析基准地价是在正常市场条件下，各土地级别区域内，在一定土地开发程度、一定土地利用条件下，评估出的商业、住宅、工业等分等用途的完整土地使用权的区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年期。
基准地价由政府组织或委托评估，成果由政府调认可后公布。
基准地价是我国当前地价体系中区域平均价的最常见形式，其成果在地产市场管理、征收土地税费、合理进行城市规划等市面都起到了明显作用。
1.城镇基准地价成果具有公示参考作用，能够合理引导投资和土地利用方式因为基准地价成果由政府定期更新并公布，政府相关部门和土地使用者可以参考相关土地资产的数量，便于发挥土地资产的作用。
另外，也可以使土地使用者和投资者了解各区域不同用途的地价水平和利用价值，对其选择投资方向、地点及土地利用方式有重大参考作用，同时也有利用增强政府的透明度，改善投资环境，进一步发挥经济导向作用，合理引导土地使用者的投资方向和利用方式，最大程度地挖掘土地利用潜力。
日照市人民政府关于公布日照市城镇土地级别与基准地价的通知
日照市人民政府关于公布日照市城镇土地级别与基准
地价的通知
文章属性
•【制定机关】日照市人民政府
•【公布日期】2017.07.28
•【字号】日政字〔2017〕66号
•【施行日期】2017.07.28
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】土地资源,价格
正文
日照市人民政府关于公布日照市城镇土地级别与基准地价的
通知
日政字〔2017〕66号
各区县人民政府、管委，市政府各部门、单位，国家、省属驻日照各单位：根据《中华人民共和国土地管理法》《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》要求，我市新一轮土地级别调整和基准地价更新工作已经完成。
现将日照市城区、东港区各建制镇、山海天旅游度假区的土地级别调整与基准地价更新成果予以公布，原《日照市人民政府关于公布日照市城区土地级别与基准地价的通知》（日政字〔2014〕33号）同时废止。
附件：1．日照市城区土地级别调整与基准地价更新成果
2．东港区建制镇土地级别调整与基准地价更新成果
3．山海天旅游度假区北区及两城街道土地级别调整与基准地价更新成果
日照市人民政府
2017年7月28日。
江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范
——某一用途某一区段上期地价。
1
城市某用途定基地价指数I＝
式中：I—城市某用途定基地价指数；
—区段k的定基地价指数；
—区段k的面积；
n—某用途区段个数。
同理，将 替换为区段环比地价指数，即可测算出城市某用途环比地价指数。
1
城市综合地价指数Iz＝
式中：Iz—城市综合定基地价指数；
（2）若在报告期内未发生过正常交易，则应选取同区段内类似的至少3宗地作为比较案例，采用市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法等估价方法进行评估，原则上以市场比较法为主。所采用的评估参数均应为评估基准日水平。
（3）若同区段内无法选取类似3宗比较案例，可从开发水平相仿、地价水平接近的地价区段内选取比较案例。
8
以监测点地价和市场交易样点地价为基础绘制地价等值线，结合各用途用地类型分布特点划分地价区段。其
主要步骤为：以城镇地价动态监测样点地价与交易样本地价为依据，用克里金插值等方法在工作底图上绘制若干条具有控制性的地价等值线，再以宗地界线、街区道路、河流及其他线状地物为依据，勾勒出地价区段的边界。
8
对内业划分的地价区段进行实地踏勘，调整、重划不合理的地价区段边界。
各类用途地价区段允许重叠，不一定要求覆盖整个基准地价更新范围，但评价范围内任一宗地应保证至少有一种用途地价区段覆盖。
地价区段在已有城镇土地级别的基础上划分，以保持土地定级估价成果的延续性。
开发区应单独划分地价区段，但原则上不超过2个区段。一般只需划分工业地价区段，若有必要也可划分其他用途地价区段。
8
—用途k的城市定基地价指数；
—用途k总面积；
n—土地用途种数，默认为3；
k—土地用途，默认1对应商业用途，2对应住宅用途，3对应工业用途。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2017年东明县建制镇土地级别调整与基准地价更新报告东明县国土资源局二〇一七年十二月目录第一部分工作报告 (1)第一节工作概况 (1)第二节工作步骤 (2)第三节工作结果 (5)第四节取得的主要成果和经验体会 (8)第二部分技术报告 ...................................................... - 11 -第一章概述............................................................................... - 13 -第一节自然与社会经济概况 .. (13)第二节建制镇基准地价更新概述 (24)第二章资料调查 ........................................................................ - 35 -第一节工作底图数据收集与整理 .. (35)第二节土地定级与基准地价更新评估资料调查 (37)第三章土地定级 ........................................................................ - 42 -第一节土地定级的基本方法 .. (42)第二节定级因素、因子体系的建立 (44)第三节土地定级因素整理与分析量化 (48)第四节土地级别划分 (68)第四章基准地价更新 .................................................................. - 76 -第一节基准地价更新评估的主要步骤 .. (76)第二节基准地价评估参数的确定 (76)第三节样点地价的测算 (83)第四节地价样点的检验与剔除 (90)第五节基准地价的综合确定 (92)第六节基准地价成果分析 (94)第五章基准地价修正体系的建立 ..................................................- 100 -第六章更新成果及应用................................................................ - 115 -第一节更新成果. (115)第二节成果特点与应用 (116)第三部分附件 ·························································· - 121 -第一部分工作报告第一节工作概况东明县建制镇上一轮基准地价更新工作于2014年完成，基准地价成果公布实施后，对全面推进土地使用制度改革，调控土地市场发挥了重要作用。
但由于基准地价的时效性一般只有三年，现行的基准地价至2017年1月1日已到更新期限。
为保持建制镇基准地价的现势性，发挥建制镇基准地价在土地市场和土地资产管理中的作用，更好地服务于全县经济社会发展，根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）和《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）、山东省人民政府《关于实施协议出让国有土地使用权最低价标准的通知》（鲁政发[2006]5号文）、山东省国土资源厅《关于开展2016年度城镇基准地价更新工作的通知》（鲁国土资字[2015]498号）和《菏泽市国土资源局关于开展建制镇基准地价更新工作的通知》（菏国土资发[2016]189号）文件精神要求以及菏泽市国土资源局的工作部署，为保持城镇基准地价的统一性和连续性，开展东明县建制镇土地级别调整与基准地价更新工作。
本次工作主要涉及原有9个建制镇（东明集镇、刘楼镇、三春集镇、菜园集镇、马头镇、武胜桥镇、陆圈镇、沙窝镇、大屯镇）的更新和新增1个建制镇（小井镇）的基准地价制订。
第二节工作步骤结合东明县的实际情况，整个工作程序分为三个阶段，即准备阶段；实施阶段；听证、验收、公布实施阶段。
一、准备阶段（一）任务的提出和报批根据山东省国土资源厅《关于开展2015年度城镇基准地价更新工作的通知》（鲁国土资字[2015]498号）和《菏泽市国土资源局关于开展建制镇基准地价更新工作的通知》（菏国土资发[2016]189号）文件的精神，结合东明各建制镇实际，东明县国土资源局以《关于开展东明县建制镇基准地价更新工作的请示》，报请县人民政府批准，并根据《东明县人民政府办公室关于开展建制镇基准地价更新工作的通知》（东政办字[2017]2号）开展东明县建制镇基准地价更新与制订工作。
（二）建立组织为保证工作的顺利完成，县政府成立了东明县建制镇基准地价更新工作领导小组，总体上由基准地价更新工作领导小组统筹把握，负责具体实施工作。
具体技术工作委托菏泽市丰缘地产评估有限公司负责实施。
（三）做好宣传发动与技术培训该项工作涉及面广、量大、技术性强，为确保此项工作的顺利完成，首先召开领导小组会议，对该项工作进行布置安排，并进行了各种形式的广泛宣传，使该项工作深入人心，并取得各方的支持。
其次，举办培训班。
对技术人员进行统一培训，请专家授课，重点解决技术性难题，统一技术标准。
（四）制定工作时间进度表及各种调查表为确保该工作的开展，制定了工作时间进度表。
从2017年3月1日至2017年4月15日为准备阶段；2017年4月16日至5月30日为外业调查阶段；2017年6月1日至9月30日为内业整理及成果资料形成阶段；2017年10月至12月为成果预审、听证及验收阶段。
按照规程要求，通过分析、筛选，我们制定了各种调查表格。
二、实施阶段实施阶段是该项工作的关键阶段，分为外业调查、内业整理、成果资料形成三个步骤。
（一）资料收集和外业调查我们主要采取了四种方法收集资料：一是召开东明县建制镇基准地价更新领导小组会议，将所需资料分解到各有关部门，由各有关部门按要求、及时提供资料；二是直接到有关单位上门收集资料；三是从县国土资源局的利用股、地籍股、市场管理所收集有关地价资料；四是由外业调查人员，分组包干实地调查样点地价资料。
采用重点调查与抽样调查方法，采取表格调查与走访调查相结合的方式，调查收集到的资料主要有各用途地价交易样点资料，土地定级数据资料表格及其他图件、规划资料和相关背景资料等，满足了开展工作需要。
（二）内业整理对收集到的定级估价资料分析整理，建立建制镇土地定级因素指标体系，采用特尔斐法确定定级因素因子的权重，利用计算机系统分析、处理土地定级数据和调查样点地价数据，落实土地级别界线，确定商服、住宅、工业用地基准地价。
同时按照《山东省国土资源厅转发国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（鲁国土资字[2017]273号）和《公共服务项目用地基准地价评估技术要求》，制定了公共管理与公共服务用地的基准地价。
为了便于利用基准地价成果，建立了宗地地价修正体系，编制了商业、住宅、工业、公共管理与公共服务用地的宗地价格修正系数表和宗地地价指标说明表，形成了东明县建制镇土地定级、基准地价更新的初步成果。
（三）完善成果初步成果形成后，广泛征询有关部门及各建制镇领导和专家意见，按照征询意见对初步成果进行合理修改完善。
三、预审、听证阶段将修改完善后的成果上报菏泽市国土资源局进行预审，根据预审意见对成果进行修改。
修改完善后，按国土资源听证相关规定举行听证会，对成果进行听证，听取听证代表对更新成果的意见和建议，对照听证代表的意见对成果进行合理修改后，报请市国土资源局对成果进行验收。
四、验收阶段听证会阶段完成之后，市国土资源局专家验收组将对东明县建制镇基准地价更新成果进行全面验收。
第三节工作结果一、土地级别表1 东明县各建制镇土地级别边界描述及面积统计表单位：公顷二、基准地价结果本次更新基准地价内涵界定为：（1）土地权利状况为完整的国有建设用地土地使用权。
（2）基准地价的评估基准日为2017年1月1日。
（3）土地开发程度：各类用途的土地开发程度，一级土地设定为“五通一平”（包括通路、通上水、通下水、通电、通讯，场地内土地平整），二、三级土地设定为“三通一平”（包括通路、通电、通讯，场地内土地平整）。
（4）标准容积率：商服用地为1.2，住宅用地为1.2，工业用地为1.0，公共管理与公共服务用地1.2。
（5）土地使用年期为法定最高出让年期，即商服用地40年，住宅用地70年，工业用地50年，公共管理与公共服务用地50年。
（6）土地还原利率为6%。
各建制镇基准地价更新结果如下表：表2 东明县各建制镇基准地价结果第四节取得的主要成果和经验体会一、主要成果（一）成果报告1、东明县建制镇土地级别调整与基准地价更新工作报告2、东明县建制镇土地级别调整与基准地价更新技术报告（二）成果图件1、东明县各建制镇土地级别与基准地价图（三）数据资料1、东明县建制镇土地定级因素因子作用分值数据库2、东明县建制镇土地定级单元总作用分值数据库3、东明县各建制镇地价样点数据库4、东明县各建制镇基准地价修正体系二、经验体会本次基准地价更新工作为今后加强土地资产管理和政府调控土地市场提供了科学依据。
同时也培养和锻炼了一批吃苦耐劳、刻苦钻研、扎实工作的技术队伍，为以后更好的开展国土资源新业务积累了经验，我们深深的体会到：（一）领导重视是搞好工作的关键建制镇土地级别与基准地价更新工作时间紧、任务重、涉及面广。
县政府对此项工作十分重视，专门成立了基准地价更新领导小组，分管县长挂帅指挥，做了大量协调工作。
国土资源局分管领导具体负责，确保了整个工作的顺利进行。
（二）部门协调配合是顺利完成工作的基础建制镇土地级别与基准地价更新工作是一项综合性较强的工作，从计划准备到完成成果，我们得到了政府各部门、县国土资源局各股室和各建制镇的大力支持配合，在资料收集上给予了大力帮助，为更新工作的顺利完成打下了坚实的基础。
（三）建立一支任劳任怨、工作扎实的技术队伍是完成工作的保证建制镇土地级别与基准地价更新是一项技术性强且工作量繁杂的工作，我们的外业调查人员尽职尽责，提高了调查质量和工作进度；内业处理工作人员高度的敬业精神和科学认真的态度，使我们高质量完成这一任务的目标得到了实现，这是顺利完成此项工作的可靠保证。