2017东明县建制镇土地级别与基准地价更新报告

2017年东明县建制镇土地级别调整与基准地价

更新报告

东明县国土资源局

二〇一七年十二月

目录

第一部分工作报告 (1)

第一节工作概况 (1)

第二节工作步骤 (2)

第三节工作结果 (5)

第四节取得的主要成果和经验体会 (8)

第二部分技术报告 ...................................................... - 11 -第一章概述............................................................................... - 13 -第一节自然与社会经济概况 .. (13)

第二节建制镇基准地价更新概述 (24)

第二章资料调查 ........................................................................ - 35 -第一节工作底图数据收集与整理 .. (35)

第二节土地定级与基准地价更新评估资料调查 (37)

第三章土地定级 ........................................................................ - 42 -第一节土地定级的基本方法 .. (42)

第二节定级因素、因子体系的建立 (44)

第三节土地定级因素整理与分析量化 (48)

第四节土地级别划分 (68)

第四章基准地价更新 .................................................................. - 76 -第一节基准地价更新评估的主要步骤 .. (76)

第二节基准地价评估参数的确定 (76)

第三节样点地价的测算 (83)

第四节地价样点的检验与剔除 (90)

第五节基准地价的综合确定 (92)

第六节基准地价成果分析 (94)

第五章基准地价修正体系的建立 ..................................................- 100 -第六章更新成果及应用................................................................ - 115 -第一节更新成果. (115)

第二节成果特点与应用 (116)

第三部分附件 ·························································· - 121 -

第一部分工作报告

第一节工作概况

东明县建制镇上一轮基准地价更新工作于2014年完成，基准地价成果公布实施后，对全面推进土地使用制度改革，调控土地市场发挥了重要作用。但由于基准地价的时效性一般只有三年，现行的基准地价至2017年1月1日已到更新期限。为保持建制镇基准地价的现势性，发挥建制镇基准地价在土地市场和土地资产管理中的作用，更好地服务于全县经济社会发展，根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）和《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）、山东省人民政府《关于实施协议出让国有土地使用权最低价标准的通知》（鲁政发[2006]5号文）、山东省国土资源厅《关于开展2016年度城镇基准地价更新工作的通知》（鲁国土资字[2015]498号）和《菏泽市国土资源局关于开展建制镇基准地价更新工作的通知》（菏国土资发[2016]189号）文件精神要求以及菏泽市国土资源局的工作部署，为保持城镇基准地价的统一性和连续性，开展东明县建制镇土地级别调整与基准地价更新工作。本次工作主要涉及原有9个建制镇（东明集镇、刘楼镇、三春集镇、菜园集镇、马头镇、武胜桥镇、陆圈镇、沙窝镇、大屯镇）的更新和新增1个建制镇（小井镇）的基准地价制订。

第二节工作步骤

结合东明县的实际情况，整个工作程序分为三个阶段，即准备阶段；实施阶段；听证、验收、公布实施阶段。

一、准备阶段

（一）任务的提出和报批

根据山东省国土资源厅《关于开展2015年度城镇基准地价更新工作的通知》（鲁国土资字[2015]498号）和《菏泽市国土资源局关于开展建制镇基准地价更新工作的通知》（菏国土资发[2016]189号）文件的精神，结合东明各建制镇实际，东明县国土资源局以《关于开展东明县建制镇基准地价更新工作的请示》，报请县人民政府批准，并根据《东明县人民政府办公室关于开展建制镇基准地价更新工作的通知》（东政办字[2017]2号）开展东明县建制镇基准地价更新与制订工作。

（二）建立组织

为保证工作的顺利完成，县政府成立了东明县建制镇基准地价更新工作领导小组，总体上由基准地价更新工作领导小组统筹把握，负责具体实施工作。具体技术工作委托菏泽市丰缘地产评估有限公司负责实施。

（三）做好宣传发动与技术培训

该项工作涉及面广、量大、技术性强，为确保此项工作的顺利完成，首先召开领导小组会议，对该项工作进行布置安排，并进行

了各种形式的广泛宣传，使该项工作深入人心，并取得各方的支持。其次，举办培训班。对技术人员进行统一培训，请专家授课，重点解决技术性难题，统一技术标准。

（四）制定工作时间进度表及各种调查表

为确保该工作的开展，制定了工作时间进度表。从2017年3月1日至2017年4月15日为准备阶段；2017年4月16日至5月30日为外业调查阶段；2017年6月1日至9月30日为内业整理及成果资料形成阶段；2017年10月至12月为成果预审、听证及验收阶段。

按照规程要求，通过分析、筛选，我们制定了各种调查表格。

二、实施阶段

实施阶段是该项工作的关键阶段，分为外业调查、内业整理、成果资料形成三个步骤。

（一）资料收集和外业调查

我们主要采取了四种方法收集资料：一是召开东明县建制镇基准地价更新领导小组会议，将所需资料分解到各有关部门，由各有关部门按要求、及时提供资料；二是直接到有关单位上门收集资料；三是从县国土资源局的利用股、地籍股、市场管理所收集有关地价资料；四是由外业调查人员，分组包干实地调查样点地价资料。采用重点调查与抽样调查方法，采取表格调查与走访调查相结合的方式，调查收集到的资料主要有各用途地价交易样点资料，土地定级数据资料表格及其他图件、规划资料和相关背景资料等，满足了开展工作需要。