金地_广州金地_荔湖城A地块二期营销策划方案_115PPT

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金地广州荔湖城房地产项目营销策划报告-终稿PPT182页

66、节制使快乐增加并使享受加强。 ——德谟克利特 67、今天应做的事没有做，明天再早也是耽误了。——裴斯泰洛齐 68、决定一个人的一生，以及整个命运的，只是一瞬之间。 ——歌德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布克 70、浪费时间是一桩大罪过。——卢梭
金地广州荔湖城房地产项Байду номын сангаас营销策划
报告－终稿
21、没有人陪你走一辈子，所以你要适应孤独，没有人会帮你一辈子，所以你要奋斗一生。 22、当眼泪流尽的时候，留下的应该是坚强。 23、要改变命运，首先改变自己。
24、勇气很有理由被当作人类德性之首，因为这种德性保证了所有其余的德性。--温斯顿．丘吉尔。 25、梯子的梯阶从来不是用来搁脚的，它只是让人们的脚放上一段时间，以便让别一只脚能够再往上登。

广州市金沙洲地块的房地产营销策划方案全解析

广州市金沙洲地块的房地产营销策划方案全解析xx年xx月xx日CATALOGUE目录•项目概述•市场需求分析•营销策略规划•品牌形象塑造•创意设计及实施方案CATALOGUE 目录•销售策略及执行计划•营销推广执行与效果评估•项目风险分析及应对措施•结论与展望01项目概述广州市房地产市场持续发展，政策环境逐步完善，为项目提供了良好的政策基础和发展机遇。

金沙洲地块位于广州市白云区，地理位置优越，交通便利，生态环境优美，具有较高的居住价值和投资潜力。

项目背景金沙洲地块位于广州市白云区西南部，东临黄埔区，南接番禺区，西靠佛山，北望天河、越秀和荔湾三个中心城区。

周边交通便利，路网发达，拥有三横三纵的路网体系，包括广佛高速、广州环城高速等高速公路以及金沙洲大桥、石门大桥等跨江桥梁。

项目位置本项目总占地面积约为100亩，总建筑面积为10万平方米。

包括住宅、商业、酒店等多种物业形态，其中住宅面积约为6万平方米，商业和酒店面积约为3万平方米。

项目规模02市场需求分析家庭型购房者金沙洲地块位于广州市，环境优美，适合家庭型购房者。

投资型购房者由于金沙洲地块位于广州市，交通便利，且具有较高的房产投资价值，因此也适合投资型购房者。

改善型购房者金沙洲地块周边设施完善，生活便利，也适合改善型购房者。

目标客户群体03政策影响广州市政府出台了一系列调控政策，对房地产市场产生了一定的影响，但金沙洲地块受政策影响相对较小。

市场需求趋势01房价上涨随着广州市经济的不断发展，金沙洲地块房价呈现不断上涨的趋势。

02需求增加由于广州市城市化进程不断加快，金沙洲地块周边人口不断增加，购房需求也日益增加。

竞争态势分析竞争对手金沙洲地块周边存在众多竞争对手，如保利地产、碧桂园等大型房地产企业。

产品差异化金沙洲地块在产品定位上与竞争对手存在一定差异，如推出小户型、精装修等特色产品，以满足不同客户的需求。

营销策略金沙洲地块在营销策略上注重线上线下的结合，通过多种渠道进行宣传推广，提高品牌知名度和美誉度。

金地广州荔湖城房地产项目营销策划报告

• 区域竞争：广州的高端住宅市场竞争激烈，多个项目在地理位置、产品品质等方面都有较高水准。 • 品牌竞争：金地作为知名品牌，在市场上有一定的竞争优势，但仍需要面对其他品牌的竞争压力。 • 价格竞争：高端市场的购房者对产品品质要求较高，价格敏感度相对较低，但仍需要合理定价以保证市场竞争
力。 • 通过以上分析，可以看出金地广州荔湖城房地产项目的目标市场主要是高端购房者和改善型购房者，他们对产
渠道管理策略
渠道整合
统一管理和协调各个渠道的资源，确保项目信息的一致性和准确性，提高营销推广
的效率。
数据分析
定期收集和分析各个渠道的推广数据，评估渠道的推广效果，及时调整策略，优化资源分配。
服务提升
加强对渠道合作伙伴的培训和支持，提高渠道服务质量和客户满意度，促进项目的
销售成交。
06
实施与执行计划
定制化服务
提供定制化装修服务、智能家居系统等，满足客户个性化需求。
产品差异化策略
景观设计差异化
充分利用荔湖景观资源，打造独特的水景园林，塑造项目独特景观形象。
建筑风格差异化
采用具有广州特色的建筑风格，如岭南建筑、骑楼等，展现地域文化魅力
。
社区文化差异化
营造具有归属感的社区文化，举办丰富多彩的社区活动，增强业主之间的
数字营销策略
01
官方网站与社交媒体运营
构建项目官方网站和社交媒体账号，发布项目动态、活动信息、楼盘介绍等内容，与潜在客户进行互动，提高项目知名度和关注度。
02
大数据分析与应用
通过收集和分析潜在客户数据，精准刻画目标客户群体，实现个性化营销和精准推送，提高营销效率和转化率。
03
网络广告投放

金地荔湖城规划-经典规划资料

目概述
三区接壤：紧邻永和开发区，西连未来广州“副中心”萝岗区，南接增城中心区域新塘镇，同时与黄埔、广州经济开发区毗邻
交通便利：
位居珠三角城市群核心位置，广州市、东莞市、深圳市环绕，对广佛都市圈、珠三角地区形成“多城辐射效应”。广园东快速干线、广深高速、广惠高速、新新公路以及广深铁路等多条城际交通动脉纵横交错，往来畅达。
主要体现：规划价值环境价值配套价值建筑价值
规划价值
规划价值——自然中的城市
原则：可持续性发展战略和生态建筑原则：充分保护基地原有资源，如地形地貌、植被、水岸及周边状况等；尊重项目所处的亚热带地域气候，使之成为产品设计的核心出发点之一，同时仿效自然系统的运行规律，降低对能源、资源的消耗。
配套价值
配套价值——城市功能配套
物质层面借鉴欧美成熟小镇的发展经验，设置完善的生活配套：学校（幼儿园、小学、初中）、交通、大型商业、小型超市、便利店；知名餐饮、会所、娱乐等一应俱全营造城市格调生活氛围，无边际泳池、SPA、高尔夫、健身会所、湖畔餐厅－无忧生活，无界享受高科技的大屏幕、灯光设计效果，更强化了这一氛围
卖点提炼
配套价值——小结
新城市主义可持续发展理念，
通过营造与公共空间紧密结合的城市商业气氛，根据入住居民的生活习惯、历史文脉、人们的生活需求来建设新的街区文化和新的街区经济环境。使住户吃、穿、用、休闲、娱乐、办公都能在社区中得到解决。
建筑价值
建筑价值——温暖的现代主义
建筑尺度： 1期建筑大部分在6层以下，配
项目概述项目区域概况区域前景亚运及城市发展的机遇构筑东部居住大组团亚运会促进东部居住组团形成2010年广州亚运会比赛场馆之一落户萝岗区未来广州地产东部板块将形成多个居住中心构成东部大组团广州东进功能衍生带位居广州东进发展轴线上板块逐渐成为广州天河城市中心的商务办公居住休闲功能衍生带开发区消费群高学历白领人士聚集消费群数量较为庞大品牌开发商涌入有望造就第二个华南板块房地产格局的变化破解华南板块吸引广州人郊区置业一技独秀的局面品牌开发商的大量涌入形成新的大盘聚集地

金地房地产开发流程及营销策划

金地房地产开发流程及营销策划汇报人：日期:•金地房地产开发流程•营销策划概述•金地房地产营销策略•金地房地产广告与推广目•金地房地产销售策略及实施•金地房地产案例分析录金地房地产开发流程获取土地土地储备土地评估土地获取谈判01市场调研02产品定位03项目预算项目策划邀请知名设计机构进行方案设计，包括建筑、景观、室内等。

方案设计内部评审设计方案，确保方案符合公司及市场需求。

方案评审根据评审结果，对方案进行优化调整。

方案优化设计规划施工建设施工队伍选择施工质量监控施工进度管理03交付服务01销售策略制定02销售执行销售与交付营销策划概述营销目标与策略目标客户明确目标客户群体，如首次购房者、改善型购房者、投资客等。

销售策略制定针对目标客户的销售策略，如价格、促销活动、营销渠道等。

市场调研与分析宏观市场分析等对项目的影响。

目标客户调研竞争对手分析产品定位与定价产品定位定价策略线上推广利用互联网平台，如社交媒体、门户网站、短视频等，进行项目宣传推广。

线下推广通过传统渠道，如户外广告、电视广告、报纸杂志等，进行项目宣传推广。

活动策划组织各类活动，如楼盘开放日、房展会、社区活动等，吸引潜在客户关注和参与。

推广与传播030201金地房地产营销策略1 2 3品牌定位品牌传播品牌维护产品定位产品创新产品升级成本加成01市场导向02优惠促销03直销渠道代理渠道多渠道销售广告宣传公关活动社交媒体营销金地房地产通过公关活动，增强品牌形象和信誉度。

公关活动包括新闻发布会、楼盘开盘仪式、企业社会责任上进行营销活动，与消费者进行互动和交流。

社交媒体平台包括微博、微信、抖音等。

金地房地产广告与推广1创新性目标导向艺术性品牌一致性广告创意与设计目标受众将不同类型媒体进行组合，以实现最大化的广告效果。

媒体组合投放策略数据分析01020403对投放效果进行实时监测和分析，不断优化投放策略。

根据目标客户群体选择合适的媒体，如报纸、电视、网络等。

金地荔湖城规划-经典规划资料

3）金地〃荔湖城运用国际领先的”新城市主义”开发理念，以住宅开发为主，涵盖多种产品的系统运营－配置教育、商业、餐饮、休闲、娱乐等多元配套，打造集居住、工作、购物、娱乐有机结合的复合型现代居住之城。
项目区域概况——城市概况
项目概述
广州－南中国核心城市，2010年亚洲－世界焦点
泛珠江角“9+2”核心城市金地〃荔湖城所处的广州市，2003年被定义为泛珠江角“9+2”核心城市，强化其制造业和服务业综合的城市地位，成为南中国最核心的经济城市。
强大的居住辐射力广州市明确城市建设发展的目标是“适宜创业发展、适宜生活居住”。未来广州以市区为中心，形成强大的居住辐射力：向外辐射第一圈层（广佛都市圈）以及第二圈层（珠三角地区）。
项目区域概况——城市概况
和谐广东，广州居住的辐射力
第一圈层：广佛都市圈。第二圈层：珠三角地区。以及由此为中心向外辐射。
地理位置和交通——交通
项目概述
三区接壤：紧邻永和开发区，西连未来广州“副中心”萝岗区，南接增城中心区域新塘镇，同时与黄埔、广州经济开发区毗邻
交通便利：
位居珠三角城市群核心位置，广州市、东莞市、深圳市环绕，对广佛都市圈、珠三角地区形成“多城辐射效应”。广园东快速干线、广深高速、广惠高速、新新公路以及广深铁路等多条城际交通动脉纵横交错，往来畅达。
户数：1期别墅100套；情景洋房280余套；小高层320余套；多层170余套车位比：1期车位比0.75，别墅2、洋房1、小高层和多层0.5。
荔湖城的规划
金地荔湖城规划原则
不同的分期都要根据他们独特的地理、地形（地质）和与高尔夫球场的关系等进行建设，不仅要相应独立存在，而且又能形成彼此联系的完整社区，做到分期利用的合理性。

合富辉煌广州金地荔湖城解筹流程方案定稿版

合富辉煌广州金地荔湖城解筹流程方案HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】3月31日解筹流程方案3月31日的解筹流程分为八大区域：1.身份确认区；2.认购等候区；3.销控区；4.财务区；5.认购书签署区；6.VIP思考区；7.新客接待区；8.新客认购轮候区；各个区域的功能划分以及人员物料准备：一、身份确认区：功能：确认客户的身份，根据客户筹单上的意向单位向客户派发对应单位的具体资料，客户持该认购物业的具体资料进入等候认购区；资料准备：根据各个客户的认购资料提前准备好该单位的计价纸，包括一次性、按揭、公积金三种付款方式的明细费用等；空白的认购卡（500张）；该套单位的准确签约户型图（一式两份）；客户到场登记表，根据销控制作的登记表，在每个客户的名字后面加上空格留待客户签名确认；以上资料统一用纽扣文件袋逐份装好，袋面张贴该单元的房号，根据各种物业的种类以及栋号提前分类摆放；操作：——大门09：00开始接受客户入场，大门的工作人员负责查看客户是否符合进场标准（9：00是一筹的客户，12：00是二筹的客户，其他客户不可进场），每个符合要求的筹单允许两个客户进入身份确认区；——身份确认区客户进入大门后，由工作人员引导在对应的认购物业窗口前排队等候进入认购区，在该区域工作人员分为5个窗口，2个15度，1个几何公寓，1个三叠院，1个100坊，每个窗口的工作人员组则确认客户的身份，根据客户的筹单、收据找出客户认购单元对应的资料文件袋，然后将客户的筹单、收据也放进资料袋内，客户在到场登记表上签收后可以进入认购等候区；人手配备：区域负责人：（发展商），曾兆月（合富）；工作人员：10人；保安：6人；物料：警界线：100米；长桌：两张（饭堂桌子）；各种物业的指示牌二、认购等候区：功能：该区域是客户认购前的集中准备场地，客户根据手头上的明细计价纸向销售人员咨询更具体的情况，同时，该区域还将公示各种必须的文件以及推出货量明细价格表（公示板）。

金地荔湖城

金地·荔湖城——“新城市主义”的复合型现代城金地·荔湖城项目档案舞业类型：普通住宅、别墅建筑类别：小高层洋房、多层洋房（带电梯）、多层洋房（不带电梯）、独栋别墅占地面积：3812亩建筑面积：约2541331平方米容积率：约1.0均价：6000元/平方米项目位置：广州市增城新塘永和新新公路（广园东路中新出口向北拐入新新公路）开盘时间：2007-3-28总户数：15000开发周期：6—8年开发商：广州市东凌房地产开发有限公司投资商：金地集团金地·荔湖城位于广州市增城永和经济开发区内，西连萝岗区，南接增城市中心区域新塘镇，是金地集团进军广州的首个项目。

项目自然资源得天独厚，外环南香山，内绕千亩余家庄水库和27洞荔湖高尔夫球场。

项目总占地3812亩，规划为东、南、西三个地块，首期南区地块分两期开发，一期占地23万平方米，仅0.5的容积率，规划户数800余户，居住人口约2600人。

一期开发的产品类型丰富，呈9个独立组团分布：1-4组团为5层类别墅洋房“三叠院”，5、6组团为电梯多层洋房“几何公寓”，7、8组团9-11层的小高层“15度洋房”，9组团为独立别墅“100坊”。

金地·荔湖城将营建成为以居住为主，集休闲娱乐、工作购物为一体的复合型新城市社区。

一、项目开发背景分析根据广州东部发展战略，项目区域将规划成为“生态旅游休闲区”、“都市型农业生产基地”、更将区域从单纯的经济功能区向综合功能区转变，政策的利好使区域成为房地产市场焦点。

作为金地集团全国战略布局的重点所在，作为“新城市”的金地·荔湖城旨在为消费者提供一个超越传统的“理想之城”。

1、区域房地产市场现状分析增城位于珠江三角洲东北部、广州东部，与广州的萝岗区、黄埔区接壤，北靠大广州，南与东莞隔江，东临惠洲，北界从化，地处广州、东莞、深圳、香港等发达区间，紧连广州经济技术开发区和广州科学城，具有“多城辐射效应”，是广州东部版块的重要组成部分。

世联_广州金地_荔湖城_A区二期价格策略报告_45PPT

注：现评分是基于二期现时状态的评分（周边路况及环境尚未完善，因此分数相应较低）
26
3.2.2 双拼定价方法－价格参考
8月份加推60套基本售罄
1.2竞争对手分析
板块项目 2007下半年供应物业类型 2007下半年物业类型户型面积
未来供货分析（2007年下半年）
预计均价供货量
泊林组团联排别墅
凤凰城广园东翡翠绿洲新塘东方名都保利林语山庄萝岗－开发区万科城保利香雪山（新开盘）花都区美林湖泊林组团独立别墅四房洋房（约100套）公寓，错层洋房，大户型复式洋房联排别墅联排别墅，洋房独立别墅
4350
800
450
3650
3800
毛坯
230
3300
3450
毛坯
228
广州海伦堡
半岛水岸
小高层
4900
5100
600
264
备注：以上单价为毛坯价。凤凰城泊林组团定于8月18日开售，具体资料需待开售后方可提供。
1.2竞争对手分析
供货现状分析
科学城板块（07年上半年）
楼盘名称半山溪谷保利林语组团怡景、半山物业类型洋房情景洋房高层联排别墅小高层户型（m2）三房：130-135 四房：140~150 复式：250 开盘单价(元/m2) 洋房：7800 情景：10500 5500 别墅：21000 小高层：8500 现时单价(元/m2) 洋房：8700 情景：12000 5700 别墅：23000 小高层：9000 装修标准 (元/m2) 毛坯套数洋房：100 情景：88 120 别墅：180 小高层：220
第二批利润产品计划在08年1月份推出，通过产品的素质、及市场策略调整的拉差，形成两批货量的价差。实现约三个月涨幅达20~25%

金地荔湖城大盘项目价格策略报告

金地荔湖城大盘项目价格策略报告
xx年xx月xx日
目录
contents
项目背景介绍价格策略制定价格策略实施价格策略效果评估总结与建议
项目背景介绍
01
项目概况
项目位于广州市增城区，总占地面积约300亩，总建筑面积约50万平方米，是金地集团打造的集住宅、商业、教育等多功能于一体的综合性大盘。
项目分为多期开发，其中一期占地面积约10万平方米，建筑面积约20万平方米，由多层住宅、高层住宅、商业街等组成。
保持与客户的沟通
价格调整机制
价格策略效果评估
04
通过分析项目的销售额、回款额、毛利率等财务指标，评估价格策略的盈利性。
评估方法与工具
财务指标分析
通过问卷调查、访谈等方式了解目标客户对价格的敏感度和购买意愿，评估价格策略的市场接受度。
市场调研
对竞争对手的房价、优惠措施、营销策略等进行研究，评估本项目的竞争优势和市场份额。
通过提高项目的附加值，如物业管理、社区配套等，来增强项目的竞争力，提高售价。
03
价格策略执行
02
01
定期对市场动态进行评估，包括房价走势、竞争对手的售价等，以便及时调整价格策略。
定期评估市场动态
根据市场变化和项目需求，灵活调整项目售价，确保项目始终具备竞争力。
灵活调整价格
及时了解消费者的需求和反馈，根据客户意见进行价格调整，以实现最佳的市场效果。
根据客户反馈，及时调整和优化价格策略，提高项目性价比和竞争力。
01
02
03
总结与建议
05
报告核心观点
市场趋势分析
竞品分析
客户群体分析
总结
01
02
03

荔湖城策划书3篇

荔湖城策划书3篇篇一《荔湖城策划书》一、项目背景荔湖城拥有独特的地理环境和资源优势，为了充分挖掘其潜力，打造一个独具特色、充满活力的区域，特制定此策划书。

二、项目目标1. 将荔湖城打造成集居住、休闲、商业、旅游为一体的综合性高品质社区。

2. 提升荔湖城的知名度和吸引力，吸引更多的人前来居住和投资。

3. 推动区域经济发展，创造更多的就业机会。

三、项目定位1. 生态宜居之城：依托优美的自然环境，打造绿色、环保、舒适的居住空间。

2. 休闲度假胜地：开发多样化的休闲娱乐项目，满足人们度假需求。

3. 商业活力中心：建设完善的商业配套，营造繁荣的商业氛围。

四、具体策划内容1. 居住板块规划不同类型和风格的住宅产品，满足不同人群需求。

打造高品质的物业服务，提升居住体验。

建设社区公园、健身设施等，丰富居民生活。

2. 休闲板块沿湖打造休闲步道和景观带。

开发水上娱乐项目，如划船、垂钓等。

建设主题公园、游乐场等休闲场所。

3. 商业板块引进大型超市、商场等主力店。

发展特色餐饮、购物街。

举办各类商业活动，吸引人气。

4. 旅游板块挖掘当地文化资源，打造文化旅游景点。

与旅行社合作，推广荔湖城旅游线路。

举办特色旅游活动和节庆。

五、营销推广策略1. 利用网络、媒体等渠道进行广泛宣传。

2. 举办各类活动，如开盘活动、主题活动等。

3. 与相关机构合作，进行联合推广。

六、项目实施步骤1. 前期调研和规划设计。

2. 分阶段进行项目建设。

3. 同步开展营销推广工作。

4. 持续优化和完善项目运营。

七、预期收益1. 房地产销售收益。

2. 商业运营收益。

3. 旅游收入。

八、风险评估与应对1. 市场风险：密切关注市场动态，及时调整策略。

2. 资金风险：合理规划资金，确保项目顺利进行。

3. 竞争风险：突出项目特色，提升竞争力。

篇二《荔湖城策划书》一、项目背景荔湖城位于[具体位置]，拥有独特的地理优势和丰富的自然资源。

我们旨在将荔湖城打造成为一个集居住、休闲、商业等多功能于一体的综合性社区，为人们提供高品质的生活体验。

金地荔湖城大盘项目价格策略报告

金地•荔湖城A区一期价格策略报告P1一期推售目标2遵循大盘规律，实现精彩亮相3完成人气积累，实现价格攀升4区域市场品牌开发商第一阵营，成为市场形象标杆P2价格报告纲要1、定价背景2、定价策略3、价格制定4、推货策略计划5、后期价格走势预测P3定价背景1 1.1区域房地产市场状况分析2 1.2竞争对手分析3 1.3项目基本情况分析4 1.4内部登记客户情况分析1.1区域市场销售状况分析P53300-3400万● ㎡/年，● 但竣工量则在2004年开始大幅下滑，● 原因是2004年开始政府严格执行了施工许可证的审批制度，● 再加上2005年的海珠城广场坍塌事故更使整个广州市的建设审批延迟，● 从而● 导致施工量持平而● 竣工量大减，● 使原有的供需矛盾更为加剧；● 2003-2005三年间，● 一手住宅的供需缺口近600万● ㎡；一手住宅竣工量减少、批出预售量日渐下滑，● 显示市场供应量在逐步萎缩P61002003004005006007002003年2004年2005年在市属原八区、番禺区住宅供求量减的同时，花都却在高速增长，显示花都楼市在机场市政建设、区域产业发展（物流、制造）的影响下，前景看好（与花都楼市的价、量起点较低也有密切关系）。

原八区、番禺区市场供应量减少，影响每年销售量减少；但仍呈供不应求的状态。

提示：郊区随着社区周边的配套交通完善、且有足够的价格优势，城区居住人口逐渐外迁。

P7 增城（新塘）亦呈现供不应求数据来源：增城市国土资源和房屋管理局分析：7商品房供应量持续减少，需求量稳定增加，供求关系在2003年发生逆转，2002-2005年累计供需缺口达到78万㎡，市场呈现供不应求→机会和隐忧：11区域物业价格相对较低，有利于形成价格梯度，吸纳因市区高楼价而被挤压出来的需求；12区域价格处于上升通道，项目存在一定的利润拓展空间；13区域价格虽处于上升通道，但仍处于低位，客户对区域物业价值需要重新建构，成功与否，将直接影响到本项目的价格拉升。

金地广州荔湖城项目A地块二期工程工程管理策划书

金地广州荔湖城项目A地块二期工程工程管理策划书编制：公司2006 年 12 月[键入文字]目录第1章项目工程概况 (5)1.1 工程概况 (5)1.1.1 项目位置 (5)1.1.2 场地现状及周边环境 (5)1.1.3 项目主要技术经济指标 (7)1.2 平面图 (8)1.2.1 原始地貌图 (8)1.2.2 用地红线图 (8)1.2.3 地块周边详图 (8)1.2.4 规划总平面图 (10)第2章管理愿景及项目组织 (11)2.1 项目产品定位 (11)2.2 管理愿景 (11)2.2.1 工程管理愿景 (11)2.2.2 团队管理愿景 (11)2.3 项目组织 (11)2.3.1 项目部组织架构图 (11)2.3.2 项目部工程组岗位职责 (12)第3章施工范围划分 (15)3.1 标段划分 (15)3.1.1 标段划分原则 (15)3.1.2 标段划分 (15)3.2 分包工程 (16)3.2.1 工程分包原则 (16)3.2.2 分包工程清单 (16)3.3 施工总平面布置 (18)3.3.1 布置原则 (18)3.3.2 施工总平面布置图 (19)第4章项目工程管理特点及管理思路 (20)4.1 本项目工程管理特点 (20)4.2 工程管理整体思路和管理重点 (21)4.3 对总包单位的管理要点 (23)4.3.1总包项目组织架构的管理 (24)4.3.2总包施工设备管理 (24)4.3.3总包施工方案审核管理 (24)4.3.4总包施工进度管理 (24)4.3.5总包施工质量管理 (24)4.3.6总包安全管理 (25)4.3.7总包样板先行制度管理 (25)4.3.8总包售楼配合管理 (25)4.4 对分包单位的管理要点 (25)4.4.1与总包实行工序面局面交接制度 (25)4.4.2与总包签订局面配合协议制度 (25)4.4.3其它 (25)第5章销售配合及施工总平面布置调整 (28)5.1 销售展示要求 (28)5.1.1 销售展示范围及时间节点 (28)5.1.2 销售展示区平面图 (28)5.1.3 销售展示区看楼路线图 (28)5.1.4 其他需求 (29)5.2 销售展示的工程配合 (29)5.2.1 施工节点进度配合 (29)5.2.2 管理协调 (30)5.2.3 展示区域的完工移交 (30)5.2.4 展示期间的协调与维护 (30)5.3 销售展示期间的施工总平面布置调整 (31)5.3.1 布置原则 (31)5.3.2 销售展示期间的施工总平面布置图 (28)第6章采购与招标 (32)6.1 监理招标 (32)6.2 总包招标 (32)6.2.1 总包招标计划 (32)6.2.2 入围资格 (32)6.2.3 其它要求 (33)6.3 分包工程与部品招标 (33)6.3.1 分包工程招标计划 (33)6.3.2 集团战略化采购物品清单 (33)6.3.3 甲购、甲定乙购材料设备清单 (34)第7章程管理目标及过程控制 (35)7.1 工程管理目标 (35)7.1.1 施工节点进度计划目标 (35)7.1.2 工程质量目标 (37)7.1.3 成本控制目标 (38)7.1.4 安全文明施工管理目标 (39)7.2 施工过程各单位配合流程 (41)7.2.1 进度控制配合流程 (41)7.2.2 质量控制配合流程 (42)7.2.3 材料进场验收控制流程 (43)7.2.4 竣工验收配合流程 (44)7.2.5 现场签证配合流程 (45)7.2.6 进度款支付配合流程 (46)7.3 过程管理的制度及措施 (47)7.4 工程管理奖罚措施 (47)7.4.1 总包施工进度奖罚规定.......................... 错误！未定义书签。

广州金地荔湖城大盘项目价格调整方案13页

广州金地荔湖城大盘项目价格调整方案13页广州公司营销部提纲：第一部分：06年销售验证分析第二部分：广州市场新变化第三部分：大盘开盘规律第四部分：价格调整方案第一部分：06年销售验证分析总结：1.06年只做了单纯小众营销,而没有大众营销的配合,关于新进入一个新市场的企业项目品牌来说,客户的认同度需要时刻来验证,因此,06年的销售成果只是做为开盘的前期铺垫和试水;2.06年推售的物业类型单一(只有三叠院;100坊因为样板房最终没有开放,因此不算正式推售);客户普遍反映入市价格偏高;3.06年成交结果反映:好差户型价格拉差不够.1、成交客户分析1.1 成交率分析：结论：新塘、天河区成交率偏低;新塘客户是06年要紧客户拓展区域,客户来访基数大,对产品同意”慢热”,要紧认为项目性价比不高；天河区客户以投资、度假为要紧购买目的，要紧认为价格未能有合适的投资升值空间。

1.2客户购买用途分析：结论：以自住客户为主，投资客户的比例偏低，只有12％，投资客户感受项目现时期的价格差不多没有上升的空间（合富等业内人士没有成交）；1.3 解筹率：06年现场来访700台，下筹142个，解筹率38％（市场正常开盘解筹率通常在50％左右）。

1.4不成交客户缘故统计：1.5小结：➢小众销售没有达到预期的理想目标➢客户要紧反映项目的配套落实和展现成效较差(内外环境)➢入市价格偏高,优待折扣政策死板，业内人士和意见领导购买认同低➢投资升值空间不理想,对投资客户吸引不大2、三叠院成交数据分析2.1三叠院成交均价注：成交的2套1/3单位的首层精装修价扣减了5万/套，若不含此2套单元，50套成交均价为6035元/M2；2.2成交单位分布注：红色部分成交比例较低2.3小结➢4/5单位定价符合市场需求，价位仍有上涨空间➢1/3单位及北排1/2单位滞销,单价偏高,面积大导致总价高（1/3的1F是半地下室素养，但仍运算全面积,与其它户型比较性价比出现较大劣势）➢临新新公路单位滞销（西排，包括4/5单位），定价时受不突破成本底线的限制，价格偏高3、100坊成交数据分析3.1成交单位分析3.2小结➢成交率低，因为客户没看到样板房，看现场工地环境感受差（楼距密、花园小）➢客户反映价格高,折扣少,专门内圈单位价格偏贵➢外圈单位价格合适，景观优单位可适当提价第二部分：广州市场新变化1、06年房产政策及大市变化➢新政出台要紧阻碍的是投资客户,投资的门槛提高,转手交易成本高;而股市基金市场的火爆也使得大量投资者转移阵地➢大市前景不明朗,导致市场观望气氛,成交量大幅下滑➢政府对市政配套落实的不做为,导致本项目这种郊外大盘的开发商配套投入压力加大,前期利润空间下降2、广州各板块竞争更为猛烈2.1 其他郊区板块的竞争➢番禺南沙板块－地铁开通、亚运村等带动板块成熟升值➢金沙洲板块——定位广州第二宜居板块，离荔湾城区近，望江板块以后升值潜力大➢花都板块——新机场带动、各大进展商同时进驻，价格起步低，生活氛围日益增浓,板块整体联动效应大2.2东部板块竞争➢新塘洋房供应量增大——东方名都、新塘新世界、盛世名门、崇和花园等➢大盘对手07年入市——合生新塘项目下半年入市、保利萝岗新项目亦可能入市➢凤凰城大批货量入市——洋房、公寓、联排别墅；06年凤凰城所推别墅仍有较余外货3、小结➢广州市场均价进入高位，市民持币观望心态连续，成交市场不容乐观➢政府不断宏观调控，07年可能仍有新政策出台，操纵房价➢其他郊区板块近年进展飞速，就现状与东部板块比较，交通及配套、居住氛围处于优势➢东部板块洋房供货量增加，15度洋房备受销售压力➢凤凰城的别墅、联排供应仍对三叠院、100坊造成压力第三部分：大盘开盘规律1、大盘开盘规律总结参考大盘：凤凰城、假日半岛、祈福新村、丽江花园、万科四季花城、星河湾等⑴成熟环境展现开放（区外直达道路、区内参观道路、成熟景观绿化环境、样板房、现场气氛包装）:以后成熟社区环境氛围的展现,全现楼的感受⑵立体型媒体广告集中投放，造成轰动全城效应⑶要紧生活配套承诺，部分开盘时开业展现（学校、商业街、便利店超市、会所等）⑷免费看楼交通车多条线路、班车车次密,区内参观车辆接送⑸价格低开高走，首批入市拥有极高的性价比，引爆市场,形成首批忠诚客户群⑹提早开放现场参观，蓄客期长，确保开盘一炮而红2、小结本项目3月18日现场开放、4月15日解筹,只有一个月的蓄客时刻;项目配套未完善，专门是缺乏开业展现;现场环境包装有待加强;因此,入市价格应配合开盘进行策略调整,适应市场,低开高走，贴近目标消费群的心理水平，显出高性价比，达到开盘销售的引爆效应。

广州增城荔湖城商业租售整合方案(30页)

项目荔湖城海伦春天誉山国际层高（米） 4.5 7 6 年限（年） 40 36 36 地段 A区不临街；B区临街临街临街餐饮部分可可可租金（元/月/平） 45 55 70 开间进深比 A区：1:3 B区：1:2 1:3 1:3 商铺面积（数量占比） A区90%的商铺均为100平米以上的铺位，B区75%为100平米以上的铺位 40-90平米以上铺位占比80%，100200平铺位占比20%. 40-60平米的铺位占比85%，90平米左右的铺位占比15%。 40-70平米的铺位占比80%，100-200 平米铺位占比15%；200平以上铺位占比5%。
推广类型短信推广单张派发二手客户销售大客户拓展执行方案连续3周投放短息推广，每周投放10万条，总计投放30万条短信由代理公司组织人员进行单张周边社区进行扫楼，实现部分上门客户。签约广州惟志惟勤和合富置业两家公司进行二手客户上门销售由代理公司广州惟志惟勤成立专门的大客户组，针对大客户进行定向拓展，累计拓展的单位有广东省湖南商会、广州市新塘纺织协会、广州市萝岗区企业家协会、广州市东方总裁培训班、广州市中大校友会等。销售现场包装，设置画架展位、立式画板展示和6米×8米背景幕墙展示。来访客户共计36个，主要以年龄在30-50岁之间的男性企业主为主，客户来源自萝岗及天河，大部分是专业渠道拓展下或短信来访，未成交原因与12月份比例相似：商铺面积过大，总价超出预期，其中企业客户关注点为投资回报不明朗，保持谨慎态度。
2013年6月1日 90-400平临社区干道街铺，层高4.5米
土地年限
货量商铺单价
2004年地块，目前剩31年使用权
11套临街商铺均价1.8万
AB区商铺均不可做明火餐饮（仅少量商业体可做餐饮） 1、目前住宅销售畅旺，未来会有较高的入住人口，但需要时间等待成熟 2、目前主要为社区内自住业主消费，所在商铺未连接交通干线，可升值的空间不大。 3、商铺无专属停车位， 4、商铺户型面积较大，购买或租赁投入的成本较高。