金地荔湖城大盘项目价格策略报告

金地荔湖城

A区一期价格策略报告

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一期推售目标

2遵循大盘规律，实现精彩亮相

3完成人气积累，实现价格攀升

4区域市场品牌开发商第一阵营，成为市场形象标杆

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价格报告纲要

1、定价背景

2、定价策略

3、价格制定

4、推货策略计划

5、后期价格走势预测

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定价背景

1区域房地产市场状况分析

2竞争对手分析

3项目基本情况分析

4内部登记客户情况分析

区域市场销售状况分析

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总体上基本稳定在3300-3400万 ㎡/年， 但竣工量则在2004年开始大幅下滑， 原因是2004年开始政府严格执行了施工许可证的审批制度， 再加上2005年的海珠城广场坍塌事故更使整个广州市的建设审批延迟， 从而 导致施工量持

平而 竣工量大减， 使原有的供需矛盾更为加剧；

2003-2005三年间， 一手住宅的供需缺口近600万 ㎡；一手住宅竣工量减少、批出预售量日渐下滑， 显示市场供应量在逐步萎缩

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显示花都楼市在机场市政建设、区域产业发展（物流、制造）的影响下，前景看好

（与花都楼市的价、量起点较低也有密切关系）。

原八区、番禺区市场供应量减少，影响每年销售量减少；但仍呈供不应求的状态。提示：郊区随着社区周边的配套交通完善、且有足够的价格优势，城区居住人口逐渐外迁。

数据来源：增城市国土资源和房屋管理局

分析：

7商品房供应量持续减少，需求量稳定增加，供求关系在2003年发生逆转，2002-2005年累计供需缺口达到78万㎡，市场呈现供不应求

→机会和隐忧：

11区域物业价格相对较低，有利于形成价格梯度，吸纳因市区高楼价而被挤压出来的需求；

12区域价格处于上升通道，项目存在一定的利润拓展空间；

13区域价格虽处于上升通道，但仍处于低位，客户对区域物业价值需要重新建构，成功与否，将直接影响到本项目的价格拉升。

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数据来源：广州市统计年鉴、广州市国土资源和房屋管理局

分析：

2004-2005二年间， 受土地价格上涨；宏观调控政策相继出台；并在长期积累的市场供求不 平衡、供应结构错位以及市民追涨心态等因素的作

用下， 住宅价格仍然处于上升通道。

番禺区2003-2005年的住宅价格增幅高达%， 番禺03年均价起步低， 两年以来随着本区配套、交通完善， 及在05年集中推售豪宅盘（别墅、

豪装洋房）的推货策略， 均价高位上扬。

花都区的价格起点较低， 虽在2005年达到了28%的年增长， 但2409元/㎡的价格仍不 及全市均价的一半

增城房价亦一路走高， 两年上涨约20％（根据凤凰城、新塘楼盘数据推算， 数据为估计值）

近期， 广州一手住宅的价格虽在2005年6月出台增收购房契税、房屋转让营业税、个人所得税等一系列宏观调控政策后， 在2005年三季度有短

暂下滑， 但并未持续多久， 即又恢复 大幅上升的态势， 且价格升势大

有愈演愈烈之势， 2006年一季度同 比上年升幅达%（补累进增长率）；

P9 “国六条”新政：

2新近出台关于90㎡以下住宅单位须占总建面积70%以上的规定，将使未来大面

积户型单位成为紧俏商品。

个人购房不 足5年全额征收营业税， 有效打击投机购房者， 保证房产价格健康发展；

加强对闲置土地管理， 限制别墅用地供应， 保证中小户型供应量充足； 提高首付至三成， 有效减少投机购房者；

增加经济适用房及廉租房供应， 解决中低收入者需要

P 10 新政对大市的影响：

1市区供需关系及价格走势：

1、未来中小户型供应量充足，有效抑制上涨，受土地成本升高，预

测中小户型价格走势基本持平，适度上涨；

2、大户型供应量减少，供应量稀缺更促使大户型价格有大幅上涨趋

势；

3、市区开发用地重点发展写字楼及商业的政策，使住宅需求更剧烈，

总体房价保持上扬。

2郊区供需关系及价格走势：

原供应结构由大户型居多转化为小户型居多的变化，现郊区盘的消费

者主体为二次置业人士（大面积需求）及70、80年代新生白领（小面

积需求）；

1、未来受市区大户型供应量不足而更增加了对郊区大户型的供需关

系，二次置业人士有效分流，促使整区价格上涨；

2、受经济适用房供应及新政三七分的影响，小面积户型因供应量充足，

未来价格基本持平。

P 11 新政对大市的影响：

3发展商对策（启示）：

1、市区及郊区的大户型更显稀缺，

2、发展商为保证总体利润，

3、将集中大户型的提价；

4、郊区与市区的小户型的竞争加剧，

5、有供过于求的潜在可

能，6、但随着土地成本提高，7、郊区发展商更会通过小

区环境及产品档次提升与市区小户型竞争，8、发展商不9、得

不10、适度提高售价保证利润；

11、郊区盘以建设❽卫星城❾的理念，12、依托市政配套完善及

加强区域各项生活配套建设，13、通过❽高性价比❾及❽便利生

活❾为主打策略，14、先行会聚人气，15、争取营造局部繁

荣的社区生活氛围，16、从而17、为项目后期滚动开发奠定基

础。（参照祈福新邨模式）

竞争对手分析

P12 区域概念分析（P27）

19市郊板块：番禺板块、花都板块、从化板块、南海板块

20东部板块：天河东圃板块、黄埔板块、开发区板块、萝岗－科学城板块、

21新塘板块：广园东、新塘市区、新塘郊区——本项目属于新塘郊区板块

大概念（间接竞争）：东部板块-老市区外板块，如番禺、从化、花都、南海

客户特征：认同郊区发展及较优越的社区环境，外迁郊区板块居住；

竞争要点：客户认同该板块地理位置及前景，与买家原居住或工作区域连接交通便捷

中概念（直接竞争）：天河东圃板块、黄埔板块、开发区板块、萝岗－科学城板块客户特征：工作区域集中东部，认同东板块区域，离工作区域近为首选原因，首次置业者受价格影响因素大；二次置业者重视环境、产品、交通

竞争要点：对首次置业者而言要有价格优势；对二次置业者而言，有社区环境及

产品优势

小概念（直接竞争）：项目板块－广园东、新塘市区

客户特征：工作区域集中东部，熟悉东部板块，重视小区综合质素

竞争要点：拥有优越的社区配套、环境、产品，树立楼盘口碑，产生名牌效应

分析：大概念竞争预测成交客户约占项目小部分；而中概念、小概念竞争市场为本项目必争的市场部分（目标客户群）

图（圈圈图）

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