广州亚运城营销策划报告

1000 元/㎡ 均价：1.2-1.5万/平华米南板块
3000（元/平米）
均价：1.3-1.7万/平米
2000（元/平米）
广州新城
恒大绿洲
48万平米
12000-16000 3000（元/平米）
均价：8000-9000元/平米
华南 雅居乐剑桥郡
110万平米 17000－27000 ——
花都
广州 新城
华南新城 新鸿基凯旋门 合和新城 富力金港城 保利公馆 尚东尚筑
22万平米 11万平米 129万平米 132万平米 13.4万平米 32.9万平米
13000－16000 2000（元/平米）
15000 项毛目坯 思考２：项目受高地价制约，
难以依托与其他板块的价格优势， 7300-7800
5500-7000
毛坯 2000（元/平米）
引爆市场 8500－8800
5
广州雅居乐花园
14.59
6
保利中环广场
18.27
6
恒大绿洲
13.41
7
星河湾六号
17.67
7
保利城
13.20
8
香之雪山庄
15.87
8
富力桃园
13.13
9
星汇云锦
15.61
9
富力城花园
12.65
10
富力桃园
14.39
10
香之雪山庄
12.63
——数据来源：广州市ＩＣＲＣ数据统计
营销问题1：在半年内实现高销售目标，如何
花都
Байду номын сангаас
广州现有大盘的价格表
均价：6000-8000元/平米 增城
区域 项目名称 增城 碧桂园凤凰城
建筑面积 500万平米
单价（元/平米） 装修标准
6800
洋房为毛坯
均价：6000-8000元/平
金沙洲中心区
金沙 洲
金地荔湖城 恒大御景半岛 中粮万科金域蓝湾
249万平米 100万平米 43.3万平米
6800-8500 11800 12000-15000
Ⅰ.营销的基础
①项目本体的资质与项目的气质分析。 ②项目营销面临的问题
营销背景:
中国级大事件广州亚运会 中国地王255亿创国内土地成交新 纪录 中国五大开发商联手雅居乐、富力、碧桂园 超大规模 430万超大规模新城 国际级居住标准资源、配套、人 文、科技
中国级地产大事件,生而瞩目！
销售的压力1——[关于目标] 项目销售目标：预计7-8月开售，2010年实现40亿销售额！ 广州市场09年实现年销售额40亿的个盘仅汇景新城，本项目 以半年时间，短的蓄客期实现40亿销售目标具有相当难度
寻找项目的价值引爆点？
销售的压力２——[关于价值]
项配 — 使 4风 商 级 品 — 信 联 举万套用情业综牌、手世— — 目平优，购街合优世打瞩综雅价米势亚物，医势贸造目居合值的运街并院，，。体乐点综城、将广国广、育众合还岭引医内州富馆多商将南入四五亚力作业，拥水院大运5、为万中价有乡、品会碧配心平值民初牌令2桂套个、米整俗高开亚园供广国的合风中发运、市场际甲格小商城优中民、势不科— 收合泵区现际人— 筑似技集利系及实领文之传明— —环系用统智仿先氛间统确运亚保统系、能真的围都岭用运优、统建家系科优有南综城势分、筑居统技势连水合分质太节系、环廊乡管6大供阳能统绿保互的沟部水能、、色技通“、分及及数三交术，围垃，雨水字位通。形”圾各水源化虚等成式真建综热社拟国类组空
广州商品住宅项目销售金额十强
广州商品住宅项目销售面积十强
排名
项目名称
销售金额(亿 元)
排名
项目名称
销售面积(万 平米)
1
汇景新城
57.67
1
碧桂园凤凰城
45.83
2
碧桂园凤凰城
31.38
2
汇景新城
30.33
3
海怡半岛花园
21.31
3
恒大山水城
17.92
4
玖珑湖
20.19
4
上城湾畔
16.54
5
逸翠湾
19.10
资源、产品、新 鸿基品牌
配套前置，以低价引爆市场，随着配 套的完善及区域的成熟逐渐提价
配套＋性价比
风情化与生活情调的建立，配套前置， 以相对主流城区的价格优势牵引
配套＋生活方式＋性价比
长时间的蓄客与引导，以资源与生活 的完全充分展示建立价值，高开高走， 引爆市场
品牌＋强展示
项目价值引爆模式研究
销售的压力３———[关于销售]
项目销售目标：预计7-8月开售，主销期受亚运会影响，对 项目销售有较强制约
项目 占地面积 建筑面积
亚运村 31.5万
52万
国奥村 27.55万 50余万
全运村 80万
143万
亚运城 273.7万 438万
国奥村和全运村：销售前
置，在运会之间基本实现
70-80%的销售；
本项目销售期与亚运会重 叠，受到亚运会制约，销售 难度大
学各一所、3个幼儿园，3大会所 团，并以大面积的绿化园林或
也 能 娱 施 资 — 纵 景是中乐一源横观—由心、应优，资砺赛改医俱势并源江时造疗全有，涌的而、。莲仁、特成教花者莲色。育山乐花宗购等、山山教物高小，水建、端浮智道筑餐配莲者等及饮套山乐水体、设等水系，
者河道进行分离，保证相互的 独立性。东涌、西涌、中涌、 桃花涌以及莲花湾与砺江湾穿 梭其中，形成富有传统岭南水 乡风情的三个文化区：龙吟浅
广州亚运城项目 营销策划报告
··2 0 1 0
世联地产，2010年5月
商业秘密声明
本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有 限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者 利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问 股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发 布、使用和复制文档的任何内容。
如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方 签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的 权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款 不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据 的使用授权的情况。
亚运城拥有珍稀的山营水销资问源题。2：如滩何民整俗合风项情区目，价木值栈体垂系钓，水乡以
实现市场的引爆文与化区价，值渔实唱现水？乡文化区。
销售的压力２——[关于价值] 广州市场大盘众多，有着成熟的价值引爆模式
项目
核心价值点
价值引爆模式
碧桂园凤凰城 成熟配套、大盘
广州雅居乐
配套、区位、生 活方式
新鸿基玖珑湖
项目思考１：项目蓄客时间短，展示不 充分，难以展示＋品牌引爆市场。
销售的压力４——[关于价格]
项目受地价制约，成本价约在10000元/平米（毛 坯），具有相当的价格实现压力
项目成本模拟： 1、拿地成本：255亿，楼面地价：5822元 2、建筑成本：3000-3500 3、项目其他成本：2000-3000 4、合计成本价约为10822：，带装修成本约为12822元/平米