论我国住房抵押贷款证券化违约风险

合集下载

住房抵押贷款证券化的风险和障碍分析

住房按揭贷款证券化是⼀项结构精巧，环节复杂，参与⼈众多的⼀项⾦融创新，⼀旦某个环节发⽣问题，就有可能影响整个住房抵押贷款证券化的开展。

⽽且在我国，由于抵押贷款⼀级市场的发育不完善、法律环境不健全、资产评级机构不规范以及⼈们的消费观念较保守等种种因素的存在，住房抵押贷款证券化存在着更⼤的风险，因此，在⼤规模发展住房抵押贷款证券化之前，有必要冷静讨论⼀下其风险，做到未⾬绸缪，防患于未然。

⼀、住房抵押贷款证券化的风险分析住房抵押贷款证券化最主要的特点是将缺乏流动性但能够产⽣可预见现⾦流的抵押贷款，转换为可以在市场上流通、容易被投资者接受的有价证券，从⽽增强了资⾦的流动性，优化了⾦融机构的资产结构，降低了商业银⾏的风险。

尽管存在诸多优越性，但由于住房抵押贷款证券化业务涉及到发起机构、特定⽬的机构、受托机构、服务机构、评级机构、信⽤增级提供机构、投资者等众多交易主体，交易结构复杂，风险隐蔽性强，处理不当，也会对⾦融系统的稳定性造成潜在风险。

住房抵押贷款证券化主要具有利率风险、违约风险、提前还款风险、再投资风险、流动性风险以及交易结构风险等，这些风险中，在我国表现最突出的就是提前还款风险和违约风险。

1.提前还款风险。

提前还款是指借款⼈随时⽀付部分或全部抵押贷款的余额，这种⾏为会对住房抵押贷款证券化中的现⾦流产⽣重⼤影响，给贷款银⾏带来利息损失，甚⾄是改变证券的偿还期限，给投资者带来风险。

众所周知，美国在⼤规模发展住房抵押贷款证券化之前，住房抵押贷款的提前偿付⾏为已取得丰富的经验数据，通过准确地预测，有效地规避与转移提前还款风险。

⽽我国在这⽅⾯的⼯作⼏乎为空⽩，提前偿付率根本⽆法预测。

据本⼈观察，我国居民的提前还款⾏为具有两⼤特点，⼀是对利率的变动极其敏感，主要原因是我国⽬前的住房抵押贷款绝⼤多数是浮动利率贷款，⽽且商业银⾏对提前还款⾏为仅收取象征性违约⾦或罚款，每当利率升⾼，提前还款⾏为即成倍增加；⼆是提前还款⾏为具有普遍性。

我国住房抵押贷款证券化风险防范分析

定的折现率折为现值，使用的折现率即为同期市场利率。若根据目前我国管制利率给住房抵押贷款
一
证券定价，势必不能准确反映其真实投资价值，影响定价的真实性。另一方面，根据边际收益不能低
于边际成本，银行发行的证券收益率不能低于同期
能实现信息共享，资料的完整性、客观性难以保
Ｓｃｒｉ，缩写为ＭＳｅｕｔｓｉｅＢ）是资产证券化的一种形式，它以金融机构发放的住房抵押贷款为基础资产，按照贷款期限、利率、偿还方式等条件把具有相似结
发放住房抵押贷款时，只能以申请人所购买的住房作为抵押品，要求借款人为房屋购买保险或者要求第三方担保。一旦借款人出现违约，银行虽然可以通过拍卖房产或要求第三方担保而获得补偿，但在
住房抵押贷款证券化的实质是将原有收益和风险通过一系列的操作，转移到投资者手中。在此过
程中会产生一系列的风险。
拆借利率由市场决定，法定利率、基本存款利率由
中国人民银行统一确定。利率管制扭曲了信贷资金
（）一信用风险我国全国性的信用制度还没有建立起来。由于
１设立具有政府背景的特殊目的机构。国际上．
其中共同基金的资产总额已超过商业银行存款，成为美国金融市场上的第一大机构投资者。
期限结构不合理、政府干预过多。住房抵押贷款证券定价的本质就是将资产池未来发生的现金流按照
我国居民收入中包含一些非货币化收入和 ‘ 灰色收
入” ，并且普遍存在着国有企事业单位开出的收入证明偏低、私营企业开出的收入证明偏高的现象，特别是当借款人具有企业法人或主要负责人身份时，其收人与企业经营收入更难区分。银行无法计

我国住房抵押贷款证券化的风险及其防范

次级住房抵押支撑贷款证券（次贷ＭＢ，Ｓ）
内容摘要：从住房抵押贷款证券化的运作流程来看，住房抵押贷款证券化
从美国次贷危机看我的风险
（）道德风险一
的实施是一个多方参与的、复杂的系
统工程．其运作过程必将面临多方面的风险。本文结合美国次贷危机发生
的背景．对我国住房抵押贷款证券化
面临的风险进行了分析与探讨．并提出了相应的防范对策。
些地区的银行为增发贷款而推行零首付
的违规现象，这是值得令人警惕的现象。（）用增级和证券的信用评级风险二信
关键词：次贷危机
化风险
住房抵押贷款证券
首先，目前我国缺乏类似美国政府国民抵押协会和联邦国民抵押协会这样的外部信用增强机构。其次，缺乏规范、科学和独立的信用评级机构。目前，我国信用评级机构存在运作不规范、收费不合理、信用评估不细致、明度不高等问题。并且，透
１示。所
可能出现美化资产、随意提高信用级别的情况，这会导致发生类似美国次贷危机中
信用评级机构的过失与错误。
（）违约风险三
其次，在发行按揭证券化产品时，部分金
融机构向投资者隐瞒房主可能存在违约风
险的情况。此外，不少信用评级机构，为

房地产金融论文--浅析抵押贷款证券化的优劣势

浅析抵押贷款证券化的优劣势摘要:抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。

它是资本主义银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。

证券化是一把双刃剑。

一方面，以证券化为代表的二级市场推动了银行业的专业化与规模化发展，从根本上改变了传统银行的盈利模式,帮助新兴银行突破资本的瓶颈，分离存贷款业务,使其可以凭借较少的资本控制大量的盈利性资产，从而推动专业化贷款银行的诞生。

另一方面,证券化的方便融资功能以及直接连通投资人与贷款资产的功能，也确实为银行拓展风险边界提供了便利，从而可能引致风险的残留，而这些残留的风险在证券化推动的规模化过程中将以更快的速度积聚，埋下风险的隐患。

关键词：抵押贷款证券化优劣势1抵押贷款抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。

贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理器抵押品,作为一种补偿.2抵押贷款分类2.1银行抵押贷款2.1.1个人住房贷款1。

个人住房商业性贷款个人住房商业性贷款，是银行信贷资金所发放的自营贷款,指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款、2.个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款，是政策性的住房公积金所发放的委托贷款，指缴存住房公积金的职工,在本市城镇购买，建造、翻建、大修自住住房时,以其所拥有的产权住房为抵押物,作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。

3.个人住房组合贷款凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存住房公积金,在办理个人住房商业性贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款（这种贷款方式简称个人住房组合贷款）。

个人住房贷款证券化的现状问题及对策

个人住房贷款证券化的现状问题及对策个人住房贷款证券化是指将银行或金融机构原先发放的个人住房贷款打包转让给投资者，以融资的形式进行证券化。

这种金融工具的出现，减轻了银行的风险，提高了流动性，促进了住房贷款市场的健康发展。

个人住房贷款证券化也存在许多问题和挑战，值得关注和解决。

个人住房贷款证券化存在的问题之一是信用风险。

由于个人住房贷款是以房产作为抵押的贷款，存在贷款人还款能力不足导致的违约风险。

如果证券化产品中包含了大量违约倾向较高的贷款，将使证券化产品的风险水平大幅提高，影响投资者的信心。

市场风险也是个人住房贷款证券化的一个现实问题。

市场的波动和不确定性可能导致证券化产品的价值大幅下跌，从而影响投资者的收益和资金安全。

还有流动性风险和操作风险等问题存在。

解决个人住房贷款证券化的现状问题，需要从多个方面着手。

监管部门应该通过规范和强化监管，促进证券化市场的健康发展。

监管部门可以通过制定合理的政策和标准，加强对证券化产品的审查和监管，确保产品的质量和透明度。

加强对金融机构的监管，防范在证券化过程中出现的各类风险。

银行和金融机构要严格把控个人住房贷款的质量和风险。

在发放贷款的过程中，要严格审查借款人的信用记录和还款能力，避免发放高风险贷款，从源头上减少证券化产品的风险。

对个人住房贷款证券化产品的投资者也有一定要求。

投资者应该对证券化产品有充分的了解和认识，避免盲目投资和过度追求高收益，从而减少投资者可能面对的风险。

金融机构应该加强对证券化产品的风险管理和控制，提高产品的流动性，降低操作风险，以及通过分散化、多元化等方式来降低市场风险。

应鼓励金融科技的发展和应用，通过大数据、人工智能等技术手段，提高个人住房贷款的风险识别和监测能力，加强对风险的预警和应对，并提供更便捷高效的监管工具和服务。

要解决个人住房贷款证券化的现状问题，需要多方合作，包括政府、监管部门、金融机构和投资者等各方的共同努力。

只有通过合力解决现有问题，个人住房贷款证券化才能更好地发挥作用，促进住房贷款市场的稳健发展，为经济社会的良性发展提供更多支持。

我国住房抵押贷款证券化面临的主要问题及其对策

维普资讯
文／吕
房地产业持续稳定地发展离不开
川
吴建环
３投资者准入资格有待认定。根我国的住宅抵押贷款自创办之初就十．
产业资金的良性循环，而原有的房地据国外经验，机构投资者（储蓄基分注意风险防范。贷款过程中，如既要产资金融通规模与融通渠道已经难以金、退休养老基金、险基金等）保是住进行资信审查，又要办理房屋抵押和
模糊不清，房产登记和抵押制度不完很小，以形成风险分摊机制，难使保险级市场发行住宅抵押贷款证券打下坚
善，债权人在债务人无法履行还款责公司提供保险的风险较大。信用评级实的基础。
任时难以处置抵押的房产。由于抵押机构在抵押贷款证券化中的基本作用其次，积极培育抵押贷款证券化并信用等级 ” 市场。近些年来，资本市场已由单一贷款保险业务发展滞后，担保制度不是评价证券的质量，以“ 债健全，业银行发放房贷要承担较大的形式向投资者公布评级结果，到股票市场发展为包括股票、券在内商起的借款人违约风险。风险提示、降低交易费用的作用。目的多功能资本市场，抵押贷款证券但２．需求尚不够旺盛。目前我国前我国尚无中立、规范、透明度高的评市场至今尚未建立。而要发行抵押贷银行在资金方面并不缺乏，乏的是级机构。缺
而贷款条件标准化是形成抵押贷款组行的抵押担保证券的信用等级。中国抵押贷款保险，贷款银行将贷款保险

我国个人住房贷款违约风险研究

我国个人住房贷款违约风险研究摘要：房地产市场是我国市场经济最活跃的一个领域。

近些年来，随着商品房价格的持续走高，个人住房抵押贷款（简称房贷）逐渐成为中低收入家庭购房的主要手段。

然而，由于我国的个人住房抵押贷款的模式与其他发达国家存在差异，贷款运作机制的成熟性和市场化程度都远远不及部分发达国家，种种因素导致贷款面临着各种各样的风险，其中，个人住房贷款的合同违约风险是贷款人面临的一个主要风险，本文从我国房贷市场的违约现象入手，分析导致违约的成因，并提出一些有益的建议。

关键词：住房贷款；违约；风险个人住房抵押贷款是指由银行等金融机构发放的，以个人或者家庭为贷款对象，以所购买的住房为抵押品、按照固定或者浮动的利息率计算、在较长的时间内分期还本付息的贷款。

当前我国国内的个人住房抵押贷款主要有三类：第一、政策性个人住房贷款，也称公积金贷款，是指正常缴存住房公积金的职工以贷款人或第三人所购住房或其他具有所有权的财产作为抵押或质押而申请的一种政策性货款；第二、商业性住房贷款，是指向商业银行申请的住房贷款，银行以借款人或第三人所购住房或其他具有所有权的财产作为抵押或质押向购房者个人发放的贷款；第三，政策性住房贷款和商业性住房贷款的组合，也即有两个资金来源，向购买同一住房的个人发放的贷款。

本文所述的住房贷款即以第二种商业性住房贷款为论述对象。

一、个人住房贷款违约风险概述个人住房贷款的违约是指借款人在合同执行期间终止还款并已持续一段时间。

从贷款人一方来看，通常将逾期三个月未能偿付贷款本息的现象当作违约，也就是老百姓所说的“断供”，这也是商业银行个人住房贷款面临的主要风险。

根据商业银行通行的规则，在购房者与银行签订个人住房按揭合同后，如果连续三个月或者一年内累计有六个月没有按时还款，银行才会视其为“断供”。

各个银行都有其具体的操作方法，如建设银行规定：“借款人在还款期内累计拖欠六个月未足额偿还贷款本息和相关费用的，即视为对贷款人全部借款的违约，贷款人可通过相应方式实现全部债权。

试谈我国住房抵押贷款证券化

一
金融创新。它积极推动资本市场的迅速发展。２０世纪７０年
、
ｒ
住房抵押贷款证券化的贷款证券化是指原始权益人（行）将其银创造的住房抵押贷款资产整理组合，将其应收款出售
各家商业银行提供的资料，居民个人的住房抵押贷
世界银行模型和国家计委研究所的测算来推算：每贷业务取得前所未有的快速发展。再则，住房抵押
款违约率不到１，是目前风险最低的贷款之一。银％行已开始借鉴国外先进的住房贷款管理办法，建立
成为各银行竟相争夺的对象。然而，居民的收入与
房价之间存在着较大的差距，这就依赖于金融的大力支持。因此，为了保证住房抵押贷款业务的持续发展，必须为其提供长期、稳定的资金来源。这就抵押贷款证券化，开辟长期住房融资的渠道。根据１亿元的住房抵押贷款证券化能带动５亿元以上的国内需求，这对于培育住房产业成为新的经济增长点，促进国民经济的发展，将起到十分重要的作用。
建清预测，中国住房抵押市场规模将超过４万亿人全面、更充分地发挥资源配置的作用。

我国个人住房抵押贷款违约风险对策研究

现代营销上旬刊XDYX 目前，我国已开展个人住房抵押贷款证券化业务试点工作，启动住房抵押贷款二级市场，这是我国住房金融市场发展的重要里程碑。

住房抵押贷款将个人或者企业所购房产作为抵押，向银行申请贷款以满足资金需求。

资金集中投放和来源分散的特征使个人住房抵押贷款业务被认为是安全性和专业性较高、较强的信贷业务。

随着金融体制改革的深化，商业银行从统一的政策性银行中演化出来，个人住房抵押贷款在此情景下正面临着经营风险。

金融机构开展抵押贷款实践过程中，个人住房抵押贷款违约风险已成为商业银行关注并预防的重要风险之一。

一、个人住房抵押贷款违约风险有界定个人住房抵押贷款存在两种解释。

广义是指借款人利用本人名下的房产作为抵押物，向贷款银行申请用于个人合法合规用途的人民币贷款。

狭义则重点关注银行向借款人发放用于购买个人住房所贷资金，并且以该所购房屋作为抵押物担保该个人正确履行还款义务，一定时期内按时还本付息。

本文取狭义概念对个人住房抵押贷款风险进行详细分析。

个人住房抵押贷款违约行为通常有两种表现形态。

其一，购房人按照合同正确履行权利和义务，被动违约情景下，失业、疾病、存贷款利率上浮、婚姻状态等客观外部环境在宏观经济调控下易导致购房人现金流缺失，偿债能力削减，其客观因素成为导致购房人无法按期偿付款项的违约诱因之一。

其二，主动违约情景下，购房人以积极作为或者消极不作为方式怠于履行合同义务，或者在房产价值低于抵押贷款金额时出于维护自身利益而主动放弃还款义务。

从理论角度分析，前者为应变能力支付理论，后者为权益理论。

两种违约风险均归属于银行贷款信用风险范畴，严重情况下将影响整个经济信用系统崩塌。

二、房地产抵押贷款存在的风险（一）外部风向调整1.政策规定2022年11月21日，人民银行和银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，会中提出了“降准”“支持信贷发力”等预想，旨在缓解流动性波动带来住房抵押贷款市场基于疫情之下带来的压力。

我国住房抵押贷款证券化的风险分析

我国住房抵押贷款证券化的风险分析[摘要]住房抵押贷款证券化的出现使得商业银行能够较快收回期限长、流动性差的贷款，在转嫁风险的同时提高了资产的流动性。

但是，住房抵押贷款证券化在带来好处之时，其本身复杂的证券化程序又使其具有风险。

文章主要论述住房抵押贷款证券面临的两种风险：提前偿付风险，违约风险。

并对我国中国建行发行的“建元2007-1”个人住房抵押贷款支持证券（MBS）进行这两种风险的分析，为我国商业银行的住房抵押贷款证券化风险研究提供参考。

[关键词]住房抵押贷款证券化；提前偿付风险；违约风险一、住房抵押贷款证券化的风险分析住房抵押贷款证券化是指特设金融机构（SPV）集中一系列性质相似的贷款机构发放的住房抵押贷款，将购房者定期应偿还给贷款机构的本金和利息（也即现金流）进行组合包装，作为标的资产发行住房抵押证券进行融资的活动。

下面就住房抵押贷款证券化面临的主要两种风险，即提前偿付风险和违约风险进行分析。

（一）提前偿付风险提前偿付风险是由于住房抵押贷款的借款人随时偿付全部或部分贷款而导致住房抵押贷款证券的现金流出现不稳定状况的风险。

提前偿付风险对住房抵押贷款池中的现金流量造成影响，表现为：使得前期本金偿还额增加，流入的利息额减少，缩短了偿付行为的加权平均周期。

1.影响抵押贷款提前偿还的因素（1）市场抵押利率首先，当现行市场抵押利率比原始合同利率低时，借款人可能会通过借新还旧来降低贷款的利息成本。

其次，市场抵押利率的波动路径也会影响提前偿付行为，如果利率曾经下降到一个很低的水平，大多数有偿还意愿与能力的借款人都已经实现了提前偿还，也就不会出现大规模的提前偿付现象。

最后，浮动利率住房抵押贷款（ARM）与固定利率抵押贷款（FRM）的提前偿还风险又不同。

FRM 比ARMD提前偿付风险更高。

因此，市场抵押利率是影响提前偿付的主要因素。

（2）抵押贷款的期限抵押贷款的年限与提前偿付有很大的关系，在贷款期限的初始阶段，提前偿还率逐渐上升，然后保持稳定，但贷款后期的提前偿还率又趋于下降，出现衰竭效应。

我国个人住房抵押贷款风险分析与防范对策

引言：个人住房抵押贷款，是个人购房者支付一定比例的首期付款，再用所购买的住房作为抵押，向银行申请长期贷款,然后以分期付款的形式按月偿还本息的一种金融活动。

当借款人到期不能偿还贷款本息或违反借款合同的某些规定，贷款人有权依法处理抵押物并有优先受偿权。

处分抵押物后的价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向债务人追偿，其价款超过应偿还部分，贷款人应退还抵押人。

随着近些年来我国房地产事业的迅猛发展，个人住房抵押贷款成为了居民购房贷款的主要贷款方式。

加之国家的政策导向，个人住房抵押贷款成为了商业银行信贷业务十分重要的一部分。

但是我国市场经济体制发展还不健全，个人住房抵押贷款还存在着许多的问题和漏洞，产生了一系列的贷款风险。

一、我国个人住房抵押贷款发展现状目前，个人住房抵押贷款在消费信贷中占据了十分重要的位置。

有关数据显示，2000年～2005年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74％以上，近两年个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重再创新高，08年已超过82％。

另据笔者了解，在江西省某县建设银行，这个比重甚至达到了90％以上，个人住房抵押贷款在该行占到了极大的比重。

由此我们可以看到个人住房抵押贷款在近些年无论是在增长速度上还是在总量上每年均发展迅速。

但伴随着我国个人住房抵押贷款余额快速增加，个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升，2002年四大国有商业银行个人住房抵押贷款的平均不良贷款率在1%左右，到2004年底，个人住房抵押贷款不良贷款率达到1.5%左右，从07年开始，不良贷款率有所回落，近两年来大概为1%左右。

二、个人住房抵押贷款风险分析1.信用风险信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。

信用风险一般包括以下几种形式：（1）被迫违约。

被迫违约是指借款人在购买房产后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，导致实际支付能力下降，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息，被迫对个人住房贷款合同进行违约的行为。

对我国实行住房抵押贷款证券化障碍的分析

对我国实行住房抵押贷款证券化障碍的分析【摘要】: 住房抵押贷款证券化是一种重要的金融手段，可以有效促进房地产市场的发展和经济的稳定。

我国实行住房抵押贷款证券化依然存在着一些障碍。

本文从现状分析、障碍因素分析和对策建议三个方面对该问题进行了深入探讨。

目前我国住房抵押贷款证券化的市场规模虽然不断扩大，但面临着信用风险高、法律法规不完善等问题。

为解决这些障碍，本文提出了加强风险管理、健全法律制度和建立统一的监管机制等对策建议。

通过对我国实行住房抵押贷款证券化的障碍进行分析和研究，可以为我国住房金融市场的发展提供参考，并推动其健康发展。

【关键词】住房抵押贷款证券化、我国、障碍、分析、现状、因素、对策、建议、引言、结论1. 引言1.1 引言住房抵押贷款证券化是一种利用抵押贷款资产进行证券化发行的金融工具，通过将抵押贷款转化为证券，可以提高金融机构的流动性，降低资金成本，促进住房市场稳定和发展。

在我国实行住房抵押贷款证券化过程中，仍然存在着一些障碍和困难。

本文将从现状分析、障碍因素分析和对策建议三个方面进行探讨，以期为解决我国住房抵押贷款证券化面临的问题提供参考和建议。

在进行住房抵押贷款证券化时，我国面临着诸多挑战和障碍。

我国住房市场存在着较为复杂的产权和法律环境，抵押贷款的合规性和流转难度较大；资产质量和风险评估体系不完善，导致投资者对抵押贷款证券化产品缺乏信心；监管政策不够明确和完善，也制约了住房抵押贷款证券化市场的发展。

面对这些障碍，我们需要加强监管政策的完善和执行力度，建立健全的资产质量和风险评估体系，加强合作与沟通，促进住房抵押贷款证券化市场的健康发展。

希望通过本文的分析和探讨，提出切实可行的对策建议，推动我国住房抵押贷款证券化市场的进一步发展和壮大。

2. 正文2.1 现状分析1. 住房抵押贷款证券化是指将住房抵押贷款通过发行证券的形式进行配置和流通。

我国于2005年开始实行住房抵押贷款证券化，但整体发展进展较缓慢。

基于持续期数据的我国住房抵押贷款违约和提前还款风险分析

南方经济
２００９年第６期
基于持续期数据的我国住房抵押贷款违约和提前还款风险分析
徐淑一
内容摘要
王宁宁。王美今
本文利用我国住房抵押贷款持续期数据，估计了住房抵押贷款在整个持续期内的提前
还款风险和违约风险的概率，同时研究了各影响因素对住房抵押贷款这两类风险的影响方向。目
１３％，．５但相应的提前偿付比率却己超过１％（３姚宏刚，０６，２０）是因偿付能力不足引起违约数量的ｌ倍，０
而且这一比例还在不断增长。大量的提前还款将影响银行的预期收入和经济效益，导致利润下降，对于
上市的商业银行，效益的下降还将造成其股票价格的波动，响金融市场的稳定。影
目前我国住房抵押贷款市场发展迅速，押贷款证券化（￣ａｅｂｃｅｅｕｔｓＭＢ）处于酝抵ｍｏｇｇ．ａｋｄｓｃｒｅ：Ｓ正ｉｉ
酿阶段。住房抵押贷款证券化可以分散风险，是我国房地产市场未来发展的一个必然方向。从本质上看，住房抵押贷款证券化是指任何能使银行把住房抵押贷款的未来现金流量（贷款本息）转化为可交易证
国连续降息，银行利率一度达到历史最低水平，大大刺激了对利率敏感的个人住房贷款的快速增长。据
人民银行最新统计，０７年６月末，国商业性个人住房贷款达到２７０亿元，十年前的１９２０全５２而９７年末不
过１０９亿元，我国商业性个人住房贷款在不满十年时间里增长了近１５３倍。在住房商品化快速发展的同时，潜在的贷款风险也在不断增加，而我国住房抵押贷款业务主要由四大商业银行承担，如果操作不慎，

我国住房抵押贷款证券化的第三方信用风险研究

规化运转的必然。资产证券化存在第三方违约等风险，应通过制度与技术两个层面将借款人和第三方违约
的可能性纳入信用风险控制的范畴。
关键词：资产证券化；信用风险；控制
２０１３年第１期（总第１３０期）
福建金融管理干部学院学报
ＪｏｕｒｎａｌｏｆＦｕｊｉａｎＩｎｓｔｉｔｕｔｅｏｆＦｉｎａｎｃｉａｌＡｄｍｉｎｉｓｔｒａｔｏｒｓ
收稿日期：２０１２－１２－０１
作者简介：康迎春（１９７７一），女，硕士，讲师，主要研究方向为住房市场、营销与住房金融。
１７
架，完善资产证券化的基础建设；二是进入资产证券化的资产池的选择标准应该更加明确、透明，并具有更加严格的审核与评估机制；三是对于进入资产池的资产质量状况以及这些资产背后的企业信息、项目信息，应进行更加充分披露，让投资者有更深刻的了解和更有力的
发言权；四是中介机构的作用应该在合同中加以确认，并得到投资者的认可；五是评级机构
对评级的标准、内容应按国际规范进行；六是我国金融领域的资产证券化人才极度短缺，评

住房抵押贷款证券化的风险与防范分析

１２５
维普资讯
个发行等级下降的可能性，交易越复杂，等级下降的１．贷款出售阶段的风险。在证券化过程中，贷款发潜在因素就越多。五是失效风险，指可由法律意见书放机构通常采取买卖的形式转移贷款，这种买卖必须指明并通常由陈述书、保证书及赔偿证书支持的一种是—种真实出售，以保证实现破产隔离，这就要求贷以法律风险，如果一张抵押贷款证券或重要的交易文件款发放机构出售贷款的行为必须符合—定的条件，被宣布失效，么发行人就不再对证券持有者有进行防出现欺诈行为。那如果贷款不是出售给ＳＶ贷款发Ｐ，支付的义务。六是法律风险，由于法律的不明确性、放机构和ＳＶ之间只是一种委托和受托关系，指Ｐ那么对其发放贷款的风险并没有转移条款的变化、旧立法之间的冲突使整个交易过程产于贷款发放机构来说，新和减少，而对于ＳＶ来说，Ｐ其所承受的风险将与其所生的风险。（）二按照参与者标准，可分为发行人、投资者、特获得的收益出现不对称。２券发行交易阶段的风险，抵押证券无人．证指设机构（Ｐ）市场组织和监督者面临的风险ＳＶ、１．人面临的风险包括：发行一是购买风险，发行购买或者只能压价出售而给抵押证券发行者造成损失指由于抵押证券是新品种，证券发行的对象、利人购买住房抵押贷款资产时，可能面临购买价格大大的风险。还本付息方式等因素的设计和税收效应都会影响高于实际价值从而对证券发行和兑付产生负面影响，率、并使资产面临购买问题。二是发行风险，发行人未能到投资者的认购意愿。如有些住房抵押贷款支持证券许多抵押证券是浮动利率的，缺乏投按照预定发行价格或价格范围在预定的发行时间内期限是不固定的，使二级市场交投清淡，从而影响抵押证券的发行发行完毕，这涉及到证券品种的设计、发行时机、发行机性，和流通。此外，在人民银行规定的法定利率下调时，由方式和费用以及承销机构的选择等。三是支付信用风将使抵押证券发行者利润受损。险，指由于发行人未能按照预先的承诺支付投资收于利差空间缩小，３．本息偿还阶段的风险。如果在抵押证券存续期益，从而影响其支付信用的风险。不能及时或者无力向投资者偿付本息，将给投资２投资者面临的风险主要有：是流动性风险，．一指内，者带来较大的投资损失，从而危及整个证券化的顺利证券在约定持有期内难以转让变现或者只能贬值变在证券化过程中，由受托管理人对抵押贷款库现的风险，证券流动性受二级流通市场的发达程度和进行。进行日常管理，收取借款者偿还的本息，催还拖欠的证券品质两个方面因素的影响。二是偿付风险。在整受托管理人的信用和服务质量直接关系到对投个证券化过程中，从住宅购买者向银行取得借款开款项，资者的本息偿还。此外，受托管理人若将暂时保管的始，到银行以抵押贷款集合作担保发行抵押证券，再在经营不善的情到投资者购买证券，形成了一个一环套一环的债务已收回的本息与其自有资金相混用，链，投资者能否获得投资收益、中介机构能否获取中况下也将危及到对投资者的本息支付。（按照资产是否真实出售的标准，四）可分为违约介费用收入取决于个人借贷者的偿还能力。三是再投风险和提前还款风险资风险。在证券化过程中，抵押证券期限通常与抵押对于发起证券化安排或将资产出�

住房抵押贷款的违约风险分析

全从借款人的角度考察抵押贷款的决策问题，而不是从投资者（如贷款支持证券持有者）角度考虑贷款的定价，这使我们可以详细分析借款人对违约成
本的反应，更重要的是，我们可以分析次级贷款信用利差对借款者违约决策
的影响。现在由于可以获得大量的住房抵押贷款的微观数据样本，这使得研
代初的美国）认为高利率是一个合理的价格，因为随着房价的迅速上涨，会
他们中的一些人可以卖掉房产获得可观的投资收益，而另一些人则可以积累
起足够的房产净值通过再融资变为利率较低的优质贷款。Ｐｎｉｇｏ．ｒｓｅｎｎｔｎＣｏｓ
Ｃｈｎａａｅｎｔｄｅｖｌｍｅ５（）ｉａＭｎｇｍｅｔｕｉｓＳｏｕ１
住房抵押贷款的大量违约是美国次贷危机的源头和导火线。在我国，房地产业是一个新兴的高速成长的国民经济支柱产业，房地产贷款在中国呈现
持续快速增长态势。中经网的统计数据显示，白１９９９年至２００７年，包括房
２０年底个人住房贷款余额２５０８．万亿，比１９年底增长１５，占全部商９９７倍５业银行人民币贷款余额的１％。迄今为止，０个人住房抵押贷款是我国商业银行不良贷款率最低的信贷业务，不良贷款率在１％左右。尽管如此，鉴于美国次贷危机的教训，我们仍不能低估个人住房抵押贷款的潜在风险、放松对个人住房抵押贷款的风险管理，因此研究个人住房抵押贷款的定价与风险对于我国控制银行业风险、推动资产证券化市场发展、改善金融监管、维护金融稳定具有重要的实践意义和理论价值。近年来，由于美国证券化产品和ＣＯ的迅猛发展，住房抵押贷款风险Ｄｓ被分散和转移到范围更广、数量更多的投资者，在美国次贷危机之前，人们

抵押贷款证券化的风险分析——以住房抵押贷款为例

【收稿日期】０７０ — ８２０ — ３１【基金项目】甘肃省教育厅科研资助项目（６３一２０１Ｂ０）【作者简介】安春梅（９５）女，１６一，甘肃定西人，甘肃联合大学经济与管理学院副教授，究方向：研金融学。
维普资讯
如果借款人偿还的金额超过每月计划偿还额即发生提前偿付行为就会打乱银行的抵押支持证券本息偿还计划支付额造成按揭资产的现金回流与对应的证券投资者收稿日期20070318基金项目甘肃省教育厅科研资助项目0613b02作者简介安春梅甘肃定西人甘肃联合大学经济与管理学院副教授研究方向
维普资讯
的本息支付的不匹配。同时，由于提前偿付还会对抵押贷款的出售或者抵押贷款证券的定价产生影响。因为，从本质上讲，抵押贷款证券的定价就是将抵押资产所产生的未来现金流折现的过程。由于提前偿付致使未来的现金流具有不稳定性，因此抵押贷款证券设计变成对赎回日定价而不是对偿还日期期定价，从而增加了给其准确定价的难度。提前偿付风险的生成机制较为复杂，但研究发现在影响提前偿付的四个因素（即现行市场抵押利率、基础抵押品组合的特征、季节因素、宏观经济因素）现行抵押利率是最主要的影响因素。现行抵押利率以以下三中，种方式影响提前偿付：１现行抵押利率与住宅所有者签订的合同利率的利差影响再融资动力。（）因为，借款人所承担的直接成本是现行的合同利率，如果当前市场抵押利率比现行抵押贷款的合同利率低，借款人就会又增加笔机会成本。抵押利差越大，机会成本就越高，刺激借款人对抵押贷款进行再融资的动机就越强，即以一个较低的抵押贷款利率再融资清偿剩余本金的愿望就越强烈。２抵押利率发放后抵押贷款利率变动的路线会影响（）提前偿付行为。（）３现行市场抵押利率对借款人的承担能力以及住房周转率的影响。较低的抵押贷款利率使借款人觉得能够承担起购买新房的负担，即增加了借款人买房的承担能力，借款人会卖出他们现有的住房并购买新的住房，从而导致提前偿付增加。除了上述因素以外，在住房销售中，房屋价格飞涨也是影响提前偿付的一个重要因素。这是因为，在房屋价格停滞的时期借款人就被锁定，甚至会出现房屋的市场价值低于未偿付的抵押贷款余额这种情形。此时，如需更多的住房空间，整修和扩建现有的住房比卖掉现有住房再重新买一所住房更经济。当房屋价格持续上涨时，借款人就会被鼓动卖掉原有房屋的权益以购买较大的住房。由于大多数抵押贷款（例如，是政府担保的）含不包个销售准备金，由此如果房屋被卖掉，借款人就需偿清抵押贷款。因此，房屋价格的持续上涨会助长住房交易量增加 Ⅱ 快提前偿付率。（）二按揭人违约风险由于总体经济形势的恶化或借款人发生变故，导致借款人不能偿还或延期偿还到期债务本息，从而给银行带来损失的可能性。般情况下，房贷证券对违约问题的处理主要是通过拍卖作为抵押品的房屋。倘若住房拍卖价值不足以偿还发放的贷款金额，则证券发行方将遭受损失；即使拍卖额足以偿付，拍卖变现收入转到公司帐上也存在一个较长的时滞，有提高资金成本的风险；而且较高的拍卖成本费用，也会影响债券的偿还。证券发行方为避免这种风险带来的损失，有可能与银行在贷款购买协议中约定，银行必须对按揭贷款的质量进行担保，一旦有违约情况发生，银行有责任对发生的损失进行赔偿。这样一来，违约风险并未随着证券化分散到证券发行机构和信用担保机构身上，仍然由银行承担，银行面临按揭人违约带来的信用风险。

我国个人住房抵押贷款的违约风险及防范

我国个人住房抵押贷款的违约风险及防范，不少于1000字个人住房抵押贷款是指以个人住房为抵押物，向银行或其他金融机构借款的一种贷款形式。

由于个人住房是家庭最重要的资产之一，同时抵押贷款的额度也相对较高，因此个人住房抵押贷款的违约风险较高，需要采取相应的防范措施。

本文将从以下几个方面对我国个人住房抵押贷款的违约风险及防范进行探讨。

一、我国个人住房抵押贷款的违约风险个人住房抵押贷款的违约风险主要有以下几方面：1. 经济风险经济因素是影响住房抵押贷款违约的最主要因素之一。

例如，当房地产市场出现滞涨或下跌时，房屋价格下降，贷款金额可能会超过房屋的价值，借款人可能无法及时偿还贷款，从而导致违约。

2. 个人信用风险个人信用状况也是影响住房抵押贷款违约的重要因素之一。

如借款人信用记录不良，或者无法证明其偿债能力，在银行或其他金融机构审批时难以通过贷款申请。

即使被批准贷款，借款人可能也面临无法按时还款的问题。

3. 法律风险个人住房抵押贷款涉及大量法律问题，如借款合同、抵押合同、担保合同等，其中可能会发生许多法律纠纷。

例如，如果银行或金融机构的抵押评估不确定或评估失误，可能导致借款人贷款金额偏高而违约；如果借款人在还款期限内没有办法在银行或金融机构规定的时间内偿还贷款，可能面临银行起诉和资产被拍卖的风险。

二、防范个人住房抵押贷款违约的措施1. 加强贷前审查银行或其他金融机构在借款人提交贷款申请时，应严格审查借款人的财务状况、信用状况以及还款来源等信息，避免出现无偿违约或提前还款的情况。

同时，银行或其他金融机构应加强房屋估价和抵押物评估工作，在确保抵押物价值的前提下，防范贷款违约的风险。

2. 变通还款方式银行或其他金融机构可以根据借款人的实际情况，灵活变通还款方式。

例如，提供灵活还款期限、借款延期、收益再结算、利率浮动等服务，以减轻借款人的负担和压力，防范贷款违约。

3. 提高个人信用意识加强个人信用意识教育，引导借款人树立良好的信用意识，理性消费，合理规划借贷行为，避免过度依赖信贷等方式，这也是减少个人住房抵押贷款违约的一项有效措施。

论住房抵押贷款支持证券的法律风险

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。

我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。

”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。

”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

论住房抵押贷款支持证券的法律风险最近从中国银行的“森豪公寓”骗贷案到浦发银行的”姚康达事件”我国商业银行假按揭案件不断浮出水面由于假按揭行为具有隐蔽性一旦商业银行将这些住房抵押贷款证券化住房抵押贷款支持证券（Mortagae-BackedSecurityMBS）的投资者将面临巨大损失而我国又没有专门的法律条款来防止证券化过程中的假按揭行为由于住房抵押贷款证券化的中间环节繁多涉及的法律问题复杂因此完善相关的法律金融制度保护投资者利益是我国进一步发展MBS市场的迫切需要在我国推行住房抵押贷款证券化之前国内学者分别从金融制度和法制建设两个方面探讨了我国实现住房抵押贷款证券化的可行方案例如郝俊波（2000年）、程宗璋（2001年）、杨坤和李睿（2002年）分析了我国住房抵押贷款证券化的法律障碍和法律问题而中国人民银行上海分行课题组（2000年）则从金融制度的角度探讨了住房抵押贷款证券化的模式和步骤2004年北京大学房地产研究中心和金融法研究中心联合主办1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。

而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。