非农户口对宅基地的继承

一、什么是宅基地

宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。

二、宅基地的归属

宅基地属于农民集体所有，公民个人没有所有权，只有使用权，不得买卖、出租和非法转让。农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利，不受他人侵犯。房屋出卖或出租后，宅基地的使用权随之转给受让人或承租人，但宅基地所有权始终为集体所有。出卖、出租房屋后再申请宅基地的，不予批准。农户建造房屋及小庭院使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

三、宅基地使用权转让的效力

1、宅基地使用权不得单独转让。有下列转让情况，应认定无效:

(1)城镇居民购买;

(2)法人或其他组织购买;

(3)转让人未经集体组织批准;

(4)向集体组织成员以外的人转让;

(5)受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

2、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件:

(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地)

(2)同一集体经济组织内部成员转让;

(3)受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件;

(4)转让行为征得集体组织同意;

(5)宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。

由此可见，农村宅基地是村内农民无偿从集体经济组织获得的一种使用权，不能作为遗产继承，宅基地上的房屋属于公民个人财产可以继承。

四、对于宅基地继承的分析

从宅基地使用权的外部关系来看，其是一项特殊的用益物权，是特殊的财产，不应作为遗产继承：

《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“农村宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、第九条规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。”《中华人民共和国物权法》第十三章第一百五十二条进一步规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”由此可见，村民对农村宅基地仅享有占有和使用的权利，属于一项用益物权。一般而言，用益物权具有财产的性质，应允许流转、继承。但宅基地使用权是特殊的用益物权，是一项“特殊的财产”，其特殊性表现为：第一，宅基地使用权的取得具有无偿性。从我国现有的法律规定来看，农民取得宅基地使用权

除交纳数量极少的税费外，无需交纳其他费用，原则上是无偿取得。第二，宅基地使用权具有人身依附性。根据土地管理法的规定，宅基地使用权与集体经济组织的成员资格密切相关，一经设定即具有极强的人身依附性，禁止流转。第三，宅基地使用权在功能上具有福利性。宅基地使用权为保障农民“居者有其房”而设立，具有社会保障职能。

宅基地使用权的特性决定了它是一项不适于继承的“特殊财产”：基于取得上的无偿性，如允许其继承，将使继承人无端受益，有违公平理念；人身依附性决定了它必须因具有集体经济组织成员资格而取得、因集体经济组织成员资格的消灭而消灭，不产生在不同主体之间的流转(继承)问题；而福利性质决定了如果允许继承，将导致宅基地无限扩大。因此，土地管理法规定村民一户只能拥有一处宅基地。

当然，此处所论证的“农村宅基地使用权不能作为遗产继承”是仅就一般情况而言。在特殊的情况下，如由于“地随房走”的原则，继承人对宅基地上所建造房屋的继承将导致对宅基地使用权的延续。

因此，在户口迁出前，由于其对房屋的继承权，继而享有房屋所占宅基地的使用权。

户口迁出之后该宅基地归谁所有？

《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“农村宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”

参照《河北省农村宅基地管理办法》第十五条规定：“农村村民户口迁出本集体经济组织后，其宅基地上的房屋损坏不能利用的，应当退出其宅基地，由村民委员会依照本办法第十四条的规定无偿收回。”第十二条指出，对农村村民一户一处之外的宅基地进行收回的，村民委员会应当根据地上附着物的评估价格对原宅基地使用权人给

予适当补偿。

户口迁出原村，作为原集体经济组织的成员资格消灭，对原宅基地不再具有占有和使用的权利。但是农村宅基地的所有权和使用权是分离的，村民宅基地使用权是基于村民的特定身份取得，不像公民的合法收入、房屋、林木等其他财产，有所有权。宅基地虽然不能被所有，也不能继承，按照我国法律规定的“房地一体”、“地随房走”的原则，如果在迁走本村户口前建造的建筑物还在，其仍可继续使用这块宅基地，直至建筑物灭失。

五、法律依据

《物权法》第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

《继承法》第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：……（2）公民的房屋、储蓄和生活用品；……

《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十九条

接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。

宅基地虽然不能继承，但是作为房屋，基于原始取得，获得房屋所有权。自上世纪八十年代以来，因就业、升学、转干、婚姻等，数以千万计的人也由农村户口转为城镇户口。父母去世后，遗留的农村房屋如何处置，已成为一大社会问题。目前，我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律，关于农村房屋的法律地位、性质及宅基地使用权的移转相关法律规定很不完善，立法上紧靠《民法通则》、《土地管理法》等极少规范进行调整。实践中，继承人是城市居民的，可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的，如果不愿出卖，则该房屋不得翻建、改建、扩建，待处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。

将集体土地确权到城镇居民，并不等于承认城镇居民享有农村宅基地的使用权。这种登记行为只是为了符合城镇居民继承房屋的客观实际和满足加强地籍管理、理清产权关系的需要，城镇居民被登记为宅基地使用权人后，其使用权是受到限制的。