绿城怎样优雅玩转代建
绿城集团代建模式研究+铁狮门商业模式研究
绿城集团的优势在于产品营造能力和品质把控能力，因此其选择了轻资 产的代建模式
绿城的三种代建模式
代建模式 合作对象 合作方式 与已经确权的土地开发资源 对接，由委托方提供开发用 地并承担全部的开发投资， 绿城建设承担开发任务 绿城的收益 代建模式的优势
项目代建 （50%）
物 业 管 理 费
年收入 2.5-4%
总资产 0.5%
基 础 管 理 费
收 购 管 理 费
运营商
• 物业管理 • 租赁管理 • 税务管理 • 兼并收购 • 联合投资 • 基金管理 • REITs退出
施工成本2-4%
TSOF
收购总价1%
开发 管理费
施工成本3.5%
不超转让总价1%
资产 转让费
投资商
超额收益
代建费用： 项目销售额 的7-12%
政府代建 （40%）
政府机构
与政府安置房建设对接，由 绿城的专业团队承担项目开 发任务
“金融+房地产”模式代表——铁狮门
铁狮门采用纵向一体化的模式，整合了地产开发的各个环节，包括物业 开发、设计、建筑、物业管理、投资管理、租赁和风险管理等
职能 监 理 费
开发商
• 设计建造 • 物业销售
项目持有者
1. 降低自身经营风险，同时 提升成本和品质管控能力 2. 市场占有率短期内大幅提 高，获得更高的品牌溢价， 对自有项目产生积极影响 3. 参与政府保障性住房建设 有利于维系绿城与地方政府 的关系，同时更容易参与到部资本对接，通过成立 平台公司募集资金，绿城负 责开发建设，并与投资方共 享收益
30%
通过合资基金模式，铁狮门以不到5%的资本投入，分享 了项目40%以上的收益
绿城代建模式及收费标准
绿城代建模式及收费标准
绿城代建模式是指由绿城公司代为承建房屋建筑工程，包括房屋设计、施工、
监理等一系列工作。
绿城代建模式的出现，为广大业主提供了更加便捷、高效的建房选择，同时也为建筑行业带来了新的发展机遇。
首先，绿城代建模式的优势在于其专业化和标准化。
绿城公司拥有一支经验丰富、技术过硬的设计和施工团队，能够为业主提供高水准的服务。
在建筑设计方面，绿城公司拥有一批资深的设计师和工程师，能够根据业主的需求，提供个性化的设计方案；在施工方面，绿城公司拥有先进的施工设备和技术，能够保证工程质量和进度。
其次，绿城代建模式还具有成本控制的优势。
由于绿城公司拥有规模化的生产
和采购能力，能够有效降低建筑材料和人工成本，从而为业主节约建房成本。
同时，绿城公司在施工过程中能够严格控制工程质量和进度，避免了业主因工程延期而带来的额外成本支出。
最后，绿城代建模式的收费标准也是业主关心的重点之一。
绿城公司的收费标
准主要包括设计费、施工费、监理费等。
设计费根据设计方案的复杂程度和面积大小而定，施工费则根据工程的实际施工量和材料消耗量来确定，监理费则是对工程质量的保障费用。
绿城公司会根据业主的需求和工程的具体情况，提供详细的收费报价，确保透明公正。
总的来说，绿城代建模式及其收费标准是建筑行业的一大创新，为业主提供了
更加便捷、高效的建房选择，同时也为建筑行业的发展带来了新的机遇。
希望通过绿城代建模式，能够为更多的业主提供优质的建房服务，推动建筑行业的健康发展。
为更多人造更多的好房子——绿城建设发挥品牌优势开创代建模式
为更多人造更多的好房子——绿城建设发挥品牌优势开创代
建模式
曹舟南
【期刊名称】《浙江房地产》
【年(卷),期】2011(000)003
【摘要】绿城开拓代建业务，源于绿城对“为更多的人造更多的好房子”这一朴素诉求，源于绿城联合更多合作伙伴“共同创造城市的美丽”这一基本理念，也是绿城向房地产专业运营商转型、走向更优商业发展模式的开端。
2005年10月，绿城首次介入杭州市江干区“城中村”改造暨安置房代建项目。
2010年9月25日，绿城房产建设管理有限公司正式挂牌成立（以下简称“绿城建设”）。
【总页数】3页(P19-21)
【作者】曹舟南
【作者单位】不详
【正文语种】中文
【中图分类】F280
【相关文献】
1.绿城：为更多的人建更多的好房子 [J], 傅林江;
2.更多依靠创新驱动更多发挥先发优势 [J],
3.为更好百姓造更多好房子——绿城投身保障房建设的实践与思考 [J],
4.蓝城--为更多人造更多的好房子 [J], 宋卫平
5.要为更多人造好房子——访江苏永泰建造工程有限公司董事长奚友方 [J], 奚彩进
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
绿城代建服务：永续经营的正道
绿城代建服务：永续经营的正道9月25日，中国房地产行业内著名的精品营造专家——绿城集团宣布了一项重大的战略决策，即在旗下成立一家整合绿城现有品牌及管理资源，与外部机构进行项目合作开发的专业房地产品牌服务管理公司。
这家公司的主要使命在于依托绿城品牌优势，输出专业营造与管理能力，从而避开自有投资能力的瓶颈与行业风险，实现“为更多的人造更多的好房子”的理想。
对于这项战略决策的创新，市场或许会有一定的惊讶。
但对于行业内外很多一直了解绿城、并在持续关注着绿城发展的人而言(尤其是广大忠实的绿迷们)，或许，绿城房产建设管理有限公司的揭幕并不会令人感到太过于意外和突兀。
因为这项战略决策的出台，从根本上来说，其立足点正在于绿城文化中对企业经营正道的理解、对于房地产行业及其发展前景的理解，其出发点在于为城市创造更多美丽的理想，其归宿点则在于服务与社会责任。
当我们从绿城网站上去阅读其厚重的文化理念的时候，我们更加能够体悟到绿城此举的真正意义。
简而言之，绿城开展代建服务，跨出了从纯粹的房产品开发商的身份向广义的房地产运营服务商身份转变的重要一步。
房产行业客观上固然存在着经营风险和自有资金瓶颈，但服务却是永无边界、永无止境的，这种独树一帜的代建服务模式，承载着绿城所理解的一种永续正道经营的商业文明模式。
企业永续发展的正道在这个商业时代的大潮中，各种各样的企业都曾一度肆意生长，无名山丘崛起为峰，溪水小河汇聚成海，但潮起潮落之后，真正能保持常青的企业少之又少。
据著名财经作家吴晓波先生估算：中国企业的平均寿命仅有3-7年，在中国，每天有2740家企业倒闭,即每分钟有两家企业破产。
中国式企业速败的原因有多种。
一言以蔽之，这些原因都使得企业偏离了正道经营的原则，其失败是理所当然的题中之义，因为它们一开始就已经种下了注定无法长青的基因。
一度风光无限、快速发展的企业如秦池、巨人、德隆等纷纷倒下，都是很好的例子。
只要阅读企业史和经济史，我们一定会发现，坚持正道经营才是企业永续发展、持之以恒的根本之道。
绿城代建项目运营管理
绿城代建项目运营管理1. 简介绿城代建项目是指绿城集团作为建筑业主代理与开发商进行合作，全面负责项目的规划、设计、施工和监理等阶段的管理工作。
本文档将详细介绍绿城代建项目的运营管理流程，包括项目启动、运营组织架构、项目管理流程以及关键指标的监测等内容。
2. 项目启动项目启动阶段是绿城代建项目的重要组成部分，决定了后续工作的方向和目标。
在项目启动阶段，需要完成以下任务：•确定项目目标和范围：明确项目的目标和范围，包括项目的规模、工期、预算等。
•组建项目团队：成立项目团队，包括项目经理、技术负责人、财务人员等，明确各自的职责和权限。
•制定项目计划：制定详细的项目计划，包括项目的时间进度、资源分配、风险评估等。
3. 运营组织架构绿城代建项目的运营组织架构是保证项目正常运作的基础，它涵盖了各个职能部门的职责和关系。
下面是一个典型的绿城代建项目的运营组织架构：•项目组织部门：负责项目整体策划和组织管理。
•建设部门：负责项目规划、设计、施工等建设阶段的管理。
•采购部门：负责项目相关材料和设备的采购和供应管理。
•财务部门：负责项目的资金管理和财务监控。
•运营部门：负责项目的售后运营和管理。
4. 项目管理流程绿城代建项目的管理流程是指整个项目生命周期中的一系列活动，包括项目计划、项目执行、项目监控和项目收尾等。
下面是绿城代建项目的典型管理流程：•项目计划：制定项目计划，并明确项目的目标、任务和时间进度等。
•项目执行：根据项目计划，进行项目的实施和执行，包括设计、施工、采购等各个阶段。
•项目监控：对项目进行持续的监控和评估，确保项目进展按照计划进行，并及时采取措施解决问题。
•项目收尾：在项目完成后，进行项目验收、总结和文档归档等工作。
5. 关键指标监测关键指标监测是绿城代建项目管理中的重要环节，它可以帮助项目团队及时发现问题，并采取相应的措施解决。
下面是几个常用的关键指标：•预算执行情况：监测项目的预算执行情况，确保项目在控制范围内。
绿城代建项目的运营流程
绿城代建项目的运营流程绿城代建项目的运营流程主要包括以下步骤：1. 招投标：绿城代建项目的运营流程始于招投标阶段。
该阶段包括项目的发布、制定投标文件、接受投标文件、评审投标文件等环节。
2. 合同签订：一旦选择了合适的承建方，就会进行合同签订。
合同签订阶段需要明确项目的范围、工期、质量、费用等各项细节，并确保合同的合法性和有效性。
3. 前期筹备：合同签订后，绿城代建项目将进行前期筹备工作。
这包括开展项目管理组织架构建设、制定项目管理计划、开展项目风险分析和管理等活动。
4. 建设阶段：绿城代建项目进入建设阶段后，各项工程开始实施。
项目管理团队对项目进行全面的监督和控制，确保项目按时、按质量、按预算完成。
5. 质量控制：绿城代建项目中，质量控制是一个非常重要的环节。
项目管理团队需要制定详细的质量控制计划，监督施工过程中的质量控制措施的执行情况，并进行质量检查和验收。
6. 进度管理：项目进度管理是绿城代建项目运营中的另一个重要环节。
项目管理团队需要制定合理的进度计划，并监控工程实施进度。
如果发现偏差，应及时采取措施进行调整以保证项目按时完成。
7. 成本控制：绿城代建项目的成本控制是为了确保项目在预算范围内完成。
项目管理团队需要建立成本控制机制，监控项目的成本开支，并及时采取成本管控措施。
8. 完工验收：当绿城代建项目的建设工作完成后，需要进行完工验收。
验收包括质量验收和竣工验收两个环节，以确保项目达到客户要求和合同约定的要求。
9. 项目交付：项目交付是绿城代建项目运营流程的最后一个环节。
在项目交付阶段，项目管理团队和业主一同确认项目的交付时间和交付内容，并进行移交。
10. 后期服务：绿城代建项目交付后，还需要提供一定的后期服务。
这包括解决项目运营过程中的问题、协助业主进行设备操作培训、保修期内的维护等工作。
以上即为绿城代建项目的运营流程，每个环节都起着关键作用，确保项目的顺利进行。
绿城代建模式，操作要点
绿城代建模式，操作要点小广播：我最新写的纸质书印刷了，400页，内容丰富包括：收并购、谈判技巧、联合拿地、测算、强排、财税、勾地，案例等。
投资岗入门到精通必备，圈内数千人在学习的爆款。
文章来源：黄埔筑梦目前，国家对房地产行业调控力度越来越大，招拍挂竞争越来越激烈，销售压力越来越大。
产品品质日益受到重视，代建模式的合理性和可行性日渐凸显;作为资本密集型的产业，房地产企业缺乏资金、土地几乎成为常态，代建作为一种“轻资产运作方式”成为了一些企业新增长模式的敲门砖;代建企业依托多年的房地产开发经验，完善的品牌管理与维护体系、质量控制体系以及房地产延伸价值服务体系等，并储备了大量优秀管理人才，在房地产开发建设各阶段、各环节均具有强大的专业技术支持力量,可以通过输出专业的管理及技术，为委托方创造更高的效益。
同时，对一些投资企业来说，能够借用代建方更专业、更先进项目管理技术、管理手段和管理思想，从而降低项目管控风险，获取比自己开发项目更高的建设管理效率和投资效益，采用代建模式可谓是一条较好的实施路径。
代建作为轻资产越来越受到房企的重视，也成为房企盈利新的增长点。
此文分享绿城代建模式。
ps代建模式—商业代建收费模式特别说明：以下费用不包括委托方应向第三方支付的涉及项目开发的相关费用，包括但不限于土地出让金、契税、前期工程费、报建费、市政配套费和其他政府规费及行政收费、工程建设费、材料设备款、招标代理费、设计费、监理费和工程造价、审计、法律服务、物业管理等咨询费以及销售费用等。
Ø由委托方承担或向绿城建设支付的费用一般包括三个部分：派驻团队基本管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励。
p派驻团队基本管理费：绿城建设将根据委托项目规模、物业类型以及开发计划，派驻相应数量的管理团队。
管理团队的基本管理费（包括工资、社会保险、福利等）一般采用包干制的方式予以约定，由委托方承担，在项目公司列支。
p委托开发管理费：委托开发管理费取费标准原则为项目总销售额的 7%（别墅类项目高于此标准），结合项目物业类型、总销售额、销售去化速度等因素确定。
绿城建设_绿城集团代建业务模式
绿城建设代建模式的发展现状
绿城建设/代建业务目前已与多家企业建立长期稳定的战略合作关 系，如：浙江能源集团、浙江铁投、浙江国信、浙江中义集团、浙江 浙信房地产、西子集团、海尔集团等。
截止8月底，绿城建设的“商业代建”项目已签约项目共计20个， 总占地面积达312万平方米，总建筑面积已超过512万平方米，物业类 型以住宅、商业物业为主。其中杭州市项目7个、浙江省内项目7个， 省外项目6个。
二：品牌影响的不确定性 代建业务一旦开展，如果代建企业和合作伙伴能够合作的好，会
增加代建企业的收益和品牌增值和市场占有率，一旦合作出现问题 （如品质管控、服务品质等），哪怕是100个项目中只有一两个项目 没做好，都会对绿城产品服务质量产生质疑，这显然对品牌形象造成 负面影响。
2021/10/10
10
但对于一家上市公司而言，政策风险所造成的市场的起伏波动显
然对公司的财务报表的表现显然无法满足投资者的要求，势必对公司 股价市场表现有消极影响。
显然，绿城建设通过其三大业务，可实现其在有地时可以盖房、
无地时也可盖房，并在一定程度上规避政策风险对其现金流、资产负
债率等财务指标的影响，同时，对于维护与地方政府的良好合作关系
名次 企业
1
万科
2
保利
3 中国海外
4
恒大
5
绿地
6
绿城
7
富力
8
碧桂园
9
龙湖
10 雅居乐
销售额 （亿元）
692 405 399 375 367 326 217 215 180 170
2021/10/10
6
绿城集团开展代建业务的原因
三：基于规避政策风险的考虑
最新绿城代建模式及收费标准
绿城代建的收费标准:由委托方承担或向绿城建设支付的费用一般包括三个部分：派驻团队基本管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励。
派驻团队基本管理费绿城建设将根据委托项目规模、物业类型以及开发计划，派驻相应数量的管理团队。
管理团队的基本管理费（包括工资、社会保险、福利等）一般采用包干制的方式予以约定，由委托方承担，在项目公司列支。
委托开发管理费委托开发管理费取费标准原则为项目总销售额的7%（别墅类项目高于此标准），结合项目物业类型、总销售额、销售去化速度等因素确定。
项目业绩奖励以双方约定的项目经营指标（如销售总额、利润指标等）作为经营考核目标，当项目经营结果超过考核目标时，按一定标准提取项目业绩奖励，具体奖励方案根据项目实际情况协商确定。
特别说明：上述费用不包括委托方应向第三方支付的涉及项目开发的相关费用，包括但不限于土地出让金、契税、前期工程费、报建费、市政配套费和其他政府规费及行政收费、工程建设费、材料设备款、招标代理费、设计费、监理费和工程造价、审计、法律服务、物业管理等咨询费以及销售费用等。
绿城代建模式绿城代建公司将按照项目规模、质量控制要求及开发计划等委派管理团队，并收取相应的团队管理费，同时按照总销售收入之5%至7%收取项目管理费。
，与绿城原有拿地-开发-销售的盈利模式相比，绿城的代建模式几乎不占用绿城的资金，这将成为绿城新的利润增长点之一。
千亿计划凭借着宋卫平的新口号，做得更多，做得更好，绿城成为2010年最具雄心壮志的房地产公司之一。
绿城再次提到了公司的千亿计划，公司未来的开工项目要达到100个，销售收入达到1000亿元才才可以升级为“船长”。
但是如果要维持越来越大的开发规模，随之而言的则是土地储备以及人力资源的短缺，就连万科，近期也启动了600人的大规模招聘计划。
而同样据不完全统计，万科今年上半年已经以251.44亿的拿地总价和1040.28万平方米总规划面积占据着目前国内房企拿地总价以及总面积两榜榜首。
绿城代建项目运营管理
绿城代建项目运营管理
绿城代建项目运营管理是指绿城代建公司对代建项目进行有效的运营管理，从而实现项目的高效、稳定、协调运作。
具体包括以下几个方面：
1. 管理团队建设：建立一个高效的项目管理团队，明确各个岗位职责，确保团队成员都能够协同合作、互相支持。
2. 项目计划制定：编制详细的项目计划，规划项目周期和各项任务的执行进度。
制定项目计划时，需要充分考虑项目的特点、客户需求和运营成本等方面的因素。
3. 风险管理：对项目运营过程中的潜在风险进行有效识别和管理。
及时对突发事件做出应对措施，降低风险对项目的不利影响。
4. 质量管理：建立完善的质量管理体系，制定相关质量管理规范和流程，确保项目品质符合客户需求和标准要求。
5. 成本控制：制定科学合理的成本控制计划，控制项目运营成本。
实行精益管理，做到精打细算，控制各项费用。
6. 项目进度跟踪和控制：及时跟踪和控制项目进度，确保项目按计划有序推进，
及时解决出现的问题和风险。
7. 充分沟通：加强各方面沟通，促进项目stakeholders 间进行有效的合作和协调，确保项目各个阶段都能够得到有效的支持和协助。
绿城建设代建业务模式
绿城建设代建业务模式（一）••••政府代建业务是指绿城建设受政府机构委托，作为项目代建主体，根据合同约定对政府投资项目的建设进行管理，实现项目建设的品质、进度、质量、成本等项目管理目标。
绿城建设始终把政府代建作为公司优先和最重要的发展方向，广泛承接安置房、限价房等保障性住房及市政公共配套设施的建设管理。
绿城具备专业的管理团队，提供专业管理服务，按照“安置房、保障房等于大于商品房”的品质标准，能为项目的实施提供可靠保障，实现资源最优化配置，有利于政府意愿较好地实现，高品位推进政府投资项目的建设和开发，从而推动城市化进程的良性发展。
绿城自2005年10月首次介入杭州市江干区“城中村”改造暨安置房代建项目至今，绿城已承接保障房等政府建设类项目近120个，总建筑面积近3000万平方米，已竣工/交付面积310多万平方米，其中保障房项目100多个，总建筑面积2700多万平方米，已竣工/交付面积300多万平方米。
绿城已签约商业建设项目近80个，总建筑面积1800多万平方米。
保障性住房拆迁安置房、人才专项用房、经济适用房、廉租房、经济租赁房、危房改造等市政公共配套市政公园、城市广场、酒店、医院、学校、体育公园政府代建项目是全社会固定资产投资项目的重要组成部分。
绿城建设具备专业的管理团队，提供专业管理服务，能为项目的实施提供可靠保障，实现资源最优化配置，有利于政府意愿较好地实现，高品位推进政府投资项目的建设和开发，从而推动城市化进程的良性发展。
提升城市品质专业代建有利于提升政府投资项目的品质，推动城市化进程的良性发展，改变城市原住居民的生活方式，使其享受到更好的生活品质和服务。
提升管理效能专业代建有利于对政府投资项目进行全程专业化管理，能让政府从大量项目建设的具体管理工作中解放出来，从“投资+运营”于一体的角色转变为“投资+监管”角色，减少管理界面，简化管理流程，有助政府的管理效能提升。
增进社会和谐专业代建有利于增强原住居民对保障性住房的品质信心，让老百姓获得实惠，使城市化进程推进更加顺利，增进社会和谐。
绿城代建模式及收费标准
绿城代建模式及收费标准（总5页）本页仅作为文档封面，使用时可以删除绿城代建的收费标准：由委托方承担或向绿城建设支付的费用一般包括三个部分：派驻团队基本管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励。
派驻团队基本管理费绿城建设将根据委托项目规模、物业类型以及开发计划，派驻相应数量的管理团队。
管理团队的基本管理费（包括工资、社会保险、福利等）一般采用包干制的方式予以约怎，由委托方承担，在项目公司列支。
委托开发管理费委托开发管理费取费标准原则为项目总销售额的7% （别墅类项目髙于此标准），结合项目物业类型、总销售额、销售去化速度等因素确定。
项目业绩奖励以双方约左的项目经营指标（如销售总额、利润指标等）作为经营考核目标，当项目经营结果超过考核目标时，按一泄标准提取项目业绩奖励，具体奖励方案根据项目实际情况协商确左。
特别说明：上述费用不包括委托方应向第三方支付的涉及项目开发的相关费用，包括但不限于上地岀让金、契税、前期工程费、报建费、帀政配套费和其他政府规费及行政收费、工程建设费、材料设备款、招标代理费、设计费、监理费和工程造价、审计、法律服务、物业管理等咨询费以及销售费用等。
绿城代建模式绿城代建公司将按照项目规模、质量控制要求及开发计划等委派管理团队，并收取相应的团队管理费，同时按照总销售收入之5%至7%收取项目管理费。
,与绿城原有拿地-开发-销售的盈利模式相比，绿城的代建模式几乎不占用绿城的资金，这将成为绿城新的利润增长点之一。
千亿计划凭借着宋卫平的新口号，做得更多，做得更好，绿城成为2020年最具雄心壮志的房地产公司之一。
绿城再次提到了公司的千亿讣划，公司未来的开工项目要达到100个，销售收入达到1000亿元才才可以升级为"船长”。
但是如果要维持越来越大的开发规模，随之而言的则是上地储备以及人力资源的短缺，就连万科，近期也启动了600人的大规模招聘汁划。
而同样据不完全统讣，万科今年上半年已经以亿的拿地总价和万平方米总规划而积占据着目前国内房企拿地总价以及总面积两榜榜首。
绿城代建的不足和建议
绿城代建的不足和建议绿城代建是一家以绿色、环保为理念的建筑公司，致力于以创新的思维和科技手段为客户提供高品质的代建服务。
然而，在其发展过程中，仍然存在一些不足之处需要改进。
下面是对绿城代建的不足之处以及相应的建议。
首先，绿城代建在施工过程中存在一定的时间延误问题。
施工进度的延误会影响到项目的整体进展，增加了客户等待的时间和成本。
为了解决这个问题，绿城代建可以在项目开始前更加详细地规划施工进度，并与客户保持紧密的沟通，及时解决可能出现的问题。
此外，可以引入一些先进的施工技术和设备，提高施工效率，从而缩短项目周期。
其次，绿城代建在设计方面还有一些不足之处。
有时候，设计师的创新思维不够，缺乏对客户需求的深入理解和把握，导致设计方案与客户期望存在较大的差距。
为了提高设计质量，绿城代建可以加强对设计师的培训和教育，鼓励他们积极参与市场调研，了解客户的需求和行业的最新趋势，从而提供更加符合客户期望的设计方案。
此外，绿城代建在施工质量上还有一些问题需要解决。
有时候，施工中出现工艺问题或者材料质量问题，给项目带来一定的影响。
为了提高施工质量，绿城代建可以加强对施工人员的培训和管理，确保他们具备一定的专业知识和技能。
同时，建议绿城代建与优质材料供应商建立长期的合作关系，确保施工过程中使用的材料符合标准，并进行必要的质量监控和检验。
最后，绿城代建在售后服务方面还有提升的空间。
有时候，客户在项目竣工后仍然需要一些维修和保养工作，但绿城代建的售后服务不够及时和专业。
为了提高售后服务质量，绿城代建可以建立健全的售后服务体系，明确责任部门和时间节点，及时解决客户的问题，并提供必要的维修和保养指导。
综上所述，绿城代建在时间延误、设计、施工质量和售后服务等方面存在一些不足之处。
建议绿城代建加强项目规划和管理，提高设计创新能力，加强施工质量控制，建立健全的售后服务体系。
相信通过不断的改进和创新，绿城代建会越来越好，为客户提供更加优质的代建服务。
绿城建设-绿城集团代建业务模式
低现金流净额与高负债率水平，势必对绿城的拿地、扩张、长期 健康发展不利，对公司股价在资本市场上的表现亦不利。
2005
2006
2007
2008
2009
资产负债率 93.14% 73.44% 71.14% 75.99% 83.51%
.
5
绿城集团开展代建业务的原因
二：基于公司战略的考虑 宋卫平与曹舟南2009年曾多次表示，
三：维系与地方政府的良好合作关系，对企业的长期发展有益
代建业务，特别是参与政府保障性住房的建设，在获取稳定收益
的同时，显然对于维系开发企业与地方政府的合作关系式有好处，特
别是随着地方政府在招投标过程中对开发企业的种种要求（如需要承
建过一定规模的保证性住房等指标），较好的保障性住房开发经验，
对企业成功参与地方房地产市场也是有. 好处的
代建业务一旦开展，如果代建企业和合作伙伴能够合作的好，会 增加代建企业的收益和品牌增值和市场占有率，一旦合作出现问题 （如品质管控、服务品质等），哪怕是100个项目中只有一两个项目 没做好，都会对绿城产品服务质量产生质疑，这显然对品牌形象造成 负面影响。
名次 企业
1
万科
2
保利
3 中国海外4ຫໍສະໝຸດ 恒大5绿地
6
绿城
7
富力
8
碧桂园
9
龙湖
10 雅居乐
销售额 （亿元）
692 405 399 375 367 326 217 215 180 170
.
6
绿城集团开展代建业务的原因
三：基于规避政策风险的考虑
从1998年房改以来，中国房地产市场历经多次调控，房地产市场 起起伏伏，特别是2003年国务院将房地产行业作为支柱产业后，历次 关于房地产市场的宏观都在房企、地方政府和中央政府的博弈中，以 房价越调越高收场。特别是2010年国家在严格控制房企开发贷款、房 企上市或新融资、房地产信托资金等的限制，对房企本已紧绷的资金 链捉襟见肘。
绿城代建运营模式研究
绿城代建运营模式研究绿城代建运营模式是指绿城集团在进行房地产项目开发时，通过与其他企业合作，将发展、设计、建设、销售和运营等多个环节中的其中一部分或多部分责任交给其他企业来完成，从而实现资源的优化配置和风险的分散，以降低自身的投入成本和风险。
绿城代建运营模式的核心理念是发展专业化、社会化分工。
通过将不同的专业工作交给擅长的企业来完成，可以提高项目的质量和效率。
此外，代建运营模式还可以减少企业的固定成本和压力，提高企业的资金周转率和抗风险能力。
首先，绿城代建运营模式的成功与否很大程度上取决于合作伙伴的选择和管理。
在选择合作伙伴时，需要考虑其专业能力、信誉度、经验等方面的因素。
同时，对合作伙伴的管理也是至关重要的，需要建立起透明、高效的合作机制，加强沟通和协调。
其次，研究绿城代建运营模式的实施过程中的风险管理策略是非常重要的。
代建运营模式的核心目的是降低自身的风险，但同时也需要考虑与合作伙伴之间的风险管理。
在合作伙伴的选择中，需要充分考虑其信誉度和综合实力，以降低项目的产生的风险。
在项目实施过程中，需要建立起风险管理机制，及时掌握项目进展情况，预判和解决可能出现的问题，确保项目的顺利进行。
第三，绿城代建运营模式的实施还需要建立起合理的利益分配机制。
由于代建运营模式中涉及到多个合作伙伴，因此如何合理地分配各方的利益是一个关键问题。
在协议签订过程中，需要明确各方的权责，并建立起灵活的激励和约束机制，以达到各方的利益最大化。
最后，绿城代建运营模式的实施还需要建立起有效的监督和评估机制。
在项目实施过程中，需要设立专门的监督机构，确保项目的合规性和顺利进行。
同时，需要建立起科学的评估机制，及时发现问题和不足，并进行改进和优化。
总之，绿城代建运营模式是一种有效的房地产开发模式，通过合作伙伴的选择和管理、风险管理策略的实施、利益分配机制的建立和监督机制的实施，可以降低企业的投入成本和风险，提高项目的质量和效率。
研究和探讨绿城代建运营模式的实施过程和策略，对于进一步推动房地产行业的发展和具有重要的意义。
房地产代建模式全新解读(绿城)
房地产代建模式全新解读绿城建设的代建业务可分为三种模式：项目代建、资本代建和政府代建. 无论是哪种模式, 绿城在选择合作对象的时候都要求十分严格。
据绿城房产建设管理有限公司总经理曹舟南介绍，绿城在选择合作方的时候,有 3 个条件:第一，土地的权属证明必须是取得的；第二，对方对房产的开发理念和对产品的要求基本吻合绿城的定位；第三，必须具备非常好的资金条件。
1。
项目代建就是与已经取得土地证的企业对接，由合作方承担全部或部分资金，绿城建设承担开发任务，通过管理和品牌输出，为已获得项目的委托方提供房地产全过程的管理。
在这个过程中, 委托方负责筹措项目开发所需全部资金, 拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益，承担项目投资风险。
绿城建设负责项目管理团队组建，项目总经理及主要专业负责人由绿城建设派遣，财务负责人由委托方派遣。
项目管理团队根据合同约定、项目公司董事会的授权，以及项目公司管理制度行使项目运营管理权,履行项目委托管理的职责和义务。
绿城建设负责包括项目前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理等开发环节的全过程管理。
绿城建设根据合同约定在受托管理项目使用绿城品牌。
履行项目委托开发管理职责和义务，根据合同的约定或委托方的授权行使项目日常经营管理权，努力实现项目管理各项目标，取得合同约定的收益. 品牌输出。
委托项目可使用“绿城”品牌字样作为项目推广案名，并在项目推广销售阶段的广告、销售资料和项目现场包装等推广物料中使用“绿城”品牌字样和商标. 同为品牌输出，绿城和中体奥园的模式不同之处在于，中体奥园是单纯赚取管理费.而绿城是参与开发全过程，从前期管理、规划设计,一直到工程营造、成本控制、营销策划、竣工交付，以及到最后的物业管理。
财务资金管理.委托方筹措项目开发所需全部资金，主要负责项目公司财务管理,绿城建设拥有财务信息知情权. 绿城的收益来自三个方面。
绿城项目代建合作模式介绍
“委托开发管理”——以契约形式向委托方提供房地产项目全过程开发管理服务；导入绿城品牌、派驻绿城团队、 执行绿城产品标准、营造绿城产品，通过销售体现绿城产品价值，最终实现管理创造价值。 绿城管理集团在“委托开发管理”——即“代建”业务的核心能力：品牌输出、管理输出和全产业链资源输出。
商用 物业
城 市 综 合 体
公用 物业
理想 小镇
保障 物业
绿城管理价值创造能力
二、聚焦客户需求
TO B（委托方）：以价值创造为目的，为客户提供需求解决方案
品牌溢价 管理体系 资源支持 定制开发 成本约定 进度保障 品质承诺
实施柔性化管理 + 个性化定制模式
TO C（客户）：围绕人的需求，构建高品质空间和全生命周期的美好生活系统
品牌使用 全案策划 定价策略 客户资源 案场销控
延伸服务
客户维护 物业管理 园区服务
工程营
造成本
控制 营造阶段
策划推广 销售服务
销售阶段
售后维保 园区服务
售后阶段
绿色虚线框所示选项，可为代建合同约定的服务内容
绿城管理集团充分融合绿城23年开发经验与数百个项目、7年专注代建实践经验，以管理创造价值，致力于成为 最值得托付的房地开发全产业链服务商。
绿城管理截止目前在管项目分布地图
过去7年时间内，绿城管理集团业务模式得到行业 内极大认同，代建管理业务呈快速增长态势，处于 行业绝对领先地位，规模占全行业45.4%。
———— 绿城管理基本合作业务模式图 ————
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
44
CHINA REAL ESTATE
作为“金手指”一般存在的绿城管理，虽说只有“轻资产”，但代建业务盈利能力并不弱，净利润率高达30%以上。
2016年，绿城代建业务贡献销售金额181亿元，绿城依靠代建业务，首次实现销售金额突破千亿元。
2017年，绿城代建销售金额430亿元，占销售金额的29%，代建业务销售占比进一步提升。
2018年上半年，截止到7月31日绿城集团累计取得总合同销售面积约444万平方米，总合同销售金额约834亿元，代建合同销售311个亿，占比37.29%。
1 华丽转身，在代建中低调称霸
绿城房地产建设管理集团（简称“绿城管理”）是绿城中国代建业务的主体，是绿城中国的全资子公司，也是绿城中国五大业务板块之一。
2015年，绿城中国整合绿城鼎益、绿城时代等平台，成立绿城管理集团，成为绿城品牌和代建管理模式输出的主体。
目前，绿城管理是国内规模最大的的房地产代建企业，2017年底，管理项目190个，全年销售金额430亿元。
而在2018年仅上半年，代建销售金额便已达到311亿元了。
据统计，过去七年中19家大牌房企的代建项目累计合约总建筑面积达 11153 万平方米，其中绿城管理的市场份额占到了45.4%。
代建模式是绿城中国的轻资产战略，轻资产是在不增加企业负债的前提下，扩大规模，增厚利润的途径。
代建模式跟合作开发、地产基金等业务模块一样，成为绿地中国轻资产战略的重要组成部分。
代建业务可以在不增加自有资金投入的基础上，扩大企业国模。
2016年，绿城代建业务贡献销售金额181亿元，绿城依靠代建业务，首次实现销售金额突破千亿元。
2017年绿城代建销售金额430亿元，占销售金额的29%，代建业务销售占比进一步提升。
2 “点石成金”的代建4.0是何方神圣
绿城管理集团是一个综合性服务平台，业务模式除了委托代建外，还包含管理咨询和专项服务两大业务。
管理咨询业务范围较广，依托绿城中国的品牌优势及操盘经验，涉及到养老咨询、小镇咨询以及房地产项目从前期定位到后期的物业咨询全链条的咨询服务。
绿城2010年开始启动代建业务，到目前经历了政府代建、商业代建、资本代建以及现在的代建4.0，四个阶段。
目前的代建4.0旨在整合房地产全产业链上的优秀资
摘要：从开发商转型代建管理的绿城一如既往有着良好的建筑声誉与行业口碑。
从“绿
星认证”到“供应商分级认证”，从“房屋4S+服务”到“园区生活服务体系”，绿城
管理用一整套教科书般的代建4.0体系，来确保代建楼盘被绿城基因“点石成金”。
关键词：绿城；委托代建；管理咨询；专项服务
中图分类号：F293 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2018）09-0044-46 收稿日期：2018-08-28
地产案例
45
CHINA REAL ESTATE
地产案例
源，根据客户的需求定制服务，实现委托方、
供应方以及购房者等多方利益最大化。
代建4.0是一个复杂的体系，绿城希望通过将代建过程中涉及的上下游委托方、
供应方都整合到同一平台体系内，通过整
套运营体系、服务体系和收益率来保证业
务规模的扩大。
同时，以降低供应端成本，
使两端互为良性促动，做大市场份额。
在代建4.0体系中，还包含有“全生命周期服务体系”，将服务范畴扩大到售后阶
段，拓展致保养等增值服务领域。
以预警、
顾问、维修等步骤覆盖全生命周期服务体
系，通过从房屋建设到后期维护、物业服务
等全程把控来提升产品竞争力。
代建4.0中
为了保障委托方的权益，绿城管理引入了
“对赌机制”。
按照委托方需求，绿城设定一
个收益预期，如果最终没有到达收益目标，
将不收取服务费，如果达到目标，实现超额
利润，代建方则按照一定比例参与分红。
绿城代建4.0体系其中的一个重要组成部分就是“绿星认证”。
2018年3月，绿城发布了绿星标准，希望能够把绿城自身的产品、运营等标准化的同时，也将“绿星标准”在整个行业推广，使之成为代建行业的认证标准。
绿城代建目前管理200多个项目，已经具备了一定的规模，希望通过标准化降低难度。
一旦项目参与各方都接受了这个标准化体系，并选定了服务标准，就可以在内部进行标准化操作，降低沟通协调成本，提高工作效率。
这套标准化体系将供应商整合进来，在保证充足业务量的前提下，获取成本上的优势，形成良性发展。
这套系统通过对项目的评分、分级、认证体系，以“菜单化、可视化、平台化”的理念为委托方、供应方和购房者提供一套星级识别体系。
委托方可以根据土地、资金等情况，确定星级标准，一键选择产品、供应商、运营团队和物业服务等主要内容，通过绿星平台案例库选择案例对标，提前明确成本区间和预期收益，并可实时监督工程进度和成本管控。
在这套标准系统中，把供应商分为ABC三类，委托方推荐的供应商，也可以在接受标准流程的审查后入库。
供应商在进入这套体系后，就能享受绿城管理巨大的业务流量，同时通过标准体系，提高自己的管理水平。
而面对购房者而言，可以更全面地了解全周期的产品营造标准与过程，
并享受更多增值服务。
46。