为“两权”抵押试点叫好

农村“两权”抵押贷多地试点专家呼吁尽快跟进修法

一个月前铺开的农地改革“两权”抵押贷款试点，正在面临诸多考验。
“两权”抵押贷款指的是3月24日，中国人民银行对外公布的《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》两份文件。试点共涉及291个县(市、区)，截止时间是在2017年底。
国土部的专家表示，虽然政策层面初步赋予试点县(市、区)的农村承包地、宅基地有抵押融资权能，但实际上农村土地产权的抵押还面临着法律法规、配套机制、社会保障等诸多因素的制约。
宅基地政策
“两权”抵押贷款试点中的农民住房财产权抵押，受2014年初启动的农村“三块地”试点改革影响很大。
从目前述接近国土部专家认为，按照现在政策规定，每户农民只能有一处宅基地，而农户宅基地的使用权转让又被限制在本村村民之间，因此使得整个试点区域内，农户宅基地的流转基本没什么进展。
沈阳农业大学兰庆高、惠献波等也对“两权”抵押贷款做过调研，发现一些金融机构从业人员对农地抵押政策很冷淡，对于发放农土抵押贷款的意愿明显不强。在他们对辽宁省法库县350名信贷员的调查中，发现只有一半人希望国家出台农村土地抵押贷款政策，信贷员们普遍认为，受政策限制，现在农地社会保障功能强、农地价值偏低、农地和农房处置困难、农业经营风险大等，这些都使得信贷员对于“两权”抵押信贷缺乏兴趣。
试点考验
“两权”抵押试点在中国并不是新生事物。
早在2008年，由中央层面推动的农地抵押融资就已经开启，标志性的文件是当年10月中国人民银行和银监会联合颁布的《关于加快推进农村金融产品和服务方式创新的意见》。到了2010年7月，《关于全面推进农村金融产品和服务方式创新的指导意见》也得以颁布。
而“两权”抵押试点中的农民住房财产权抵押贷款，就涉及到宅基地的流转限制问题。上述专家认为，农民的住房财产价值本身就不高，再加上政策限制，一旦出现贷款人到期违约需行使抵押权的情况，抵押物的可转让对象就会极其有限。相应地，银行处置抵押物变现也会很困难。

农村“两权”抵押贷款试点启动盘活土地财产属性

款的可获得性和便利性。农房获准抵押但试点范围有限专家认为，开展试点意味着农村住房获得了一定程度的财产权，通过向银行抵押贷款融资，农业产业化将获得更为通畅的融资渠道，尤其是东
部特大型城市周边的农村住房，其评估值较高，如果放开抵押贷款的约束，将能够使农村获得大量的资金，用以实现农业产业化。《意见》提出要求，“两权”抵押贷款试点地区应满足以下条件：一是农村
析，这是因为承包土地的经营权抵押是引导农村土地经营权有序流转的一项重要内容，也符合国家近期出台的关于发展多种形式适度规模经营推动农业发展方式转变的文件精神。而根据要求，未来农村承包
土地的经营权抵押贷款试点主要在农村改革试验区、现代农业示范区等农村土地经营权流转较好的地区开展，因此试点范围相对于农房抵押试点要大得多。中国农业银行三农政策与业务创新部副总经理王县
续了政府对宅基地制度改革的谨慎态度，试点范围将会相当有限，全国符合《意见》要求的大约只有十几个地区。今年年初国家部署了33个地区进行农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度
等三项改革试点。由于宅基地制度改革被要求封闭运行，目前还没有试点公布相关改革方案，各个试点区对当地改革工作进展也三缄其口，因此市场上还没有关于具体由哪些地区来进行农民住房财产权抵押
力表示，这项创新是实实在在有市场需求的。对于国有大行而言，有很多农业产业化的龙头企业抵押物不足，但信贷资金需求量大，农地承包经营权抵押可以作为有效的融资补充。不过，有专家提出，农民
承包耕地的经营权可以抵押贷款后，如何保证耕地不大量流失，挑战耕地红线，确实是新政给中央和地方增加的新监管压力。关注风险，抵押物处置是关键《意见》中，“风险”一词至少出现了1
土地承包经营权、宅基地使用权和农民住房所有权确权登记颁证率高，农村产权流转交易市场健全，交易行为公开规范，具备较好基础和支撑条件;二是农户土地流转意愿较强，农业适度规模经营势头良好

农村“两权”抵押贷款试点中存在的问题与对策

农村“两权”抵押贷款试点中存在的问题与对策农村“两权”抵押贷款试点是指将农村集体土地经营权和农民住房土地使用权作为抵押物进行贷款，以解决农村经济发展中资金不足的问题。

在试点过程中，仍然存在一些问题，需要采取相应的对策来解决。

由于农村土地权益的复杂性和不确定性，银行对于农村“两权”抵押贷款还存在较大的风险。

需要确保土地使用权的真实性和权益的清晰性。

对此，可以建立一个完善的土地权属证书等证照体系，由政府机构负责登记和管理，并加强对农村土地权益的监管和保护，以减少资金方的风险。

由于农民对于土地的使用需求和市场需求的不匹配，会导致农民难以获得贷款。

针对这一问题，可以建立农民合作社等组织，以集体方式进行农业生产，提高土地利用率和农产品销售能力，从而增加农业收入，使农民更有能力还贷。

农村地区的信息不对称也是农村“两权”抵押贷款试点中的一个障碍。

农民对于金融产品和贷款的理解和认知程度较低，往往缺乏相关的知识和技能。

需要加强金融教育和技能培训，提高农民的金融素质和自我保护能力。

政府和金融机构也需要提供更加透明和可信赖的金融服务，简化贷款申请流程，降低贷款利率，增加贷款额度，以吸引更多的农民参与。

由于农村信用系统不完善，农民往往难以获得好的信用评价。

需要建立农村信用体系，记录农民的信用记录和还贷情况，并根据信用评价给予相应的优惠政策和低利贷款。

农村“两权”抵押贷款试点还面临着政策法规的不完善和监管力度不够的问题。

政府需要加大对于农村土地权益保护和农村金融政策的宣传力度，加强对于农村金融机构的监管和规范，确保农民的合法权益得到保障。

农村“两权”抵押贷款试点中存在的问题包括土地权益认证、农民信用评价、金融教育培训等。

为了解决这些问题，需要加强土地权益管理和监管，建立农村信用体系，加强农民金融教育和技能培训，优化政策法规和监管措施，以促进农村“两权”抵押贷款试点的顺利推广和发展。

国发〔2015〕45号国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见

国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见国发〔2015〕45号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：为进一步深化农村金融改革创新，加大对“三农”的金融支持力度，引导农村土地经营权有序流转，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点，做好农村承包土地（指耕地）的经营权和农民住房财产权（以下统称“两权”）抵押贷款试点工作，现提出以下意见。

一、总体要求（一）指导思想。

全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中全会精神，深入落实党中央、国务院决策部署，按照所有权、承包权、经营权三权分置和经营权流转有关要求，以落实农村土地的用益物权、赋予农民更多财产权利为出发点，深化农村金融改革创新，稳妥有序开展“两权”抵押贷款业务，有效盘活农村资源、资金、资产，增加农业生产中长期和规模化经营的资金投入，为稳步推进农村土地制度改革提供经验和模式，促进农民增收致富和农业现代化加快发展。

（二）基本原则。

一是依法有序。

“两权”抵押贷款试点要坚持于法有据，遵守土地管理法、城市房地产管理法等有关法律法规和政策要求，先在批准范围内开展，待试点积累经验后再稳步推广。

涉及被突破的相关法律条款，应提请全国人大常委会授权在试点地区暂停执行。

二是自主自愿。

切实尊重农民意愿，“两权”抵押贷款由农户等农业经营主体自愿申请，确保农民群众成为真正的知情者、参与者和受益者。

流转土地的经营权抵押需经承包农户同意，抵押仅限于流转期内的收益。

金融机构要在财务可持续基础上，按照有关规定自主开展“两权”抵押贷款业务。

三是稳妥推进。

在维护农民合法权益前提下，妥善处理好农民、农村集体经济组织、金融机构、政府之间的关系，慎重稳妥推进农村承包土地的经营权抵押贷款试点和农民住房财产权抵押、担保、转让试点工作。

四是风险可控。

坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线。

完善试点地区确权登记颁证、流转平台搭建、风险补偿和抵押物处置机制等配套政策，防范、控制和化解风险，确保试点工作顺利平稳实施。

农村“两权”抵押贷款试点启动需满足多项条件

高等条件央行有关负责人昨天在答记者问中表示，“两权”抵押贷款试点以县(市、区)行政区域为单位。农村承包土地的经营权抵押贷款试点，主要在农村改革试验区、现代农业示范区等农村土地经
营权流转较好的地区开展;农民住房财产权抵押贷款试点，原则上选择国土资源部牵头确定的宅基地制度改革试点地区开展。试点地区需要满足确权登记颁证率高，农村产权流转交易市场健全，农户土
庭农场、农民合作社等农业经营主体自愿申请，保证农民群众成为真正的知情者、参与者和受益者。二是强调要坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线。三是强调要
支持农业适度规模经营，鼓励对经营规模适度的农业经营主体发放贷款。四是要求试点地区政府采取利息补贴、发展政府支持的担保公司、利用农村土地产权交易平台提供担保、设立风险补偿基金等方
统称“两权”)抵押贷款试点坚持依法有序、自主自愿、稳妥推进、风险可控的原则，稳妥有序开展“两权”抵押贷款业务。《意见》提出了试点的五项主要内容：一是赋予“两权” 抵押融资功能。维
护好、实现好、发展好农民土地权益，落实“两权”抵押融资功能，盘活农民土地用益物权的财产属性。二是推进农村金融产品和服务方式创新。在贷款利率、期限、额度、担保、风险控制等方面加大创
式，建立“两权”抵押贷款风险缓释及补偿机。新闻背景各地“两权”抵押标准和做法不一央行有关负责人表示，开展农村“两权”抵押贷款试点是党的十八届三中全会提出的明确任务，是
我国农村土地制度改革和农村金融体制改革的重要制度创新。当前，我国正处于由传统农业向现代农业转变的关键时期，农村土地经营权流转明显加快，发展适度规模经营是现实选择，传统农户和家庭
新支持力度。三是建立抵押物处置机制。允许金融机构在保证农户承包权和基本住房权利前提下，依法采取多种方式处置抵押物，完善抵押物处置措施。四是完善配套措施。试点地区要加快推进农村土地

农村“两权”抵押贷款改革试点情况报告

农村“两权”抵押贷款改革试点情况报告作者：杨春华张璟刘同山来源：《当代农村财经》2017年第10期摘要：为了解农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款（以下简称“两权”抵押）试点进展和基层改革探索情况，农业部近期赴广西壮族自治区的田东县、田阳县和云南省的开远市、富民县进行了专题调研。

与4个试点县（市）的金融、农业、财政、发改等相关部门进行座谈，考察了田东县开远市农村产权交易中心，实地走访了家庭农场、农民合作社和农业龙头企业等多家新型农业经营主体。

从总体上看，4个试点县（市）通过开展“两权”抵押贷款试点，盘活了农村存量资源资产，缓解了新型农业经营主体发展特色高效农业面临的“融资难、融资贵”问题，提高了农业规模化经营的水平，助推了传统农业向现代农业的转型。

关键词：两权抵押贷款；农村改革为了解农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款（以下简称“两权”抵押）试点进展和基层改革探索情况，农业部近期赴广西壮族自治区的田东县、田阳县和云南省的开远市、富民县进行了专题调研。

其间，我们与4个县（市）的金融、农业、财政、发改等相关部门进行座谈，考察了田东县、开远市农村产权交易中心，实地走访了家庭农场、农民合作社和农业龙头企业等多家新型农业经营主体。

从总体上看，4个试点县（市）通过开展“两权”抵押贷款试点，盘活了农村存量资源资产，缓解了新型农业经营主体发展特色高效农业面临的“融资难、融资贵”问题，提高了农业规模化经营的水平，助推了传统农业向现代农业的转型。

一、试点地区的创新做法这次调研的田东县和开远市是农村改革试验区，承担了农村土地经营权抵押贷款试点任务；富民县承担了农村土地经营权抵押贷款试点任务，田阳县则承担了农村土地经营权和农民住房财产权抵押贷款两项试点任务。

在“两权”抵押贷款试点实施过程中，四县（市）坚持从实际出发改革创新，在明晰权属、价值评估、流转交易、抵押物处置、风险防范等方面进行了大胆探索，取得了一批创新成果。

对“两权抵押贷款”试点工作的几点建议

应坚持加征适主要是非公路总成本的50%一台汽车美方品加征关税度应大于对进以保护国内装12月14日，电动轮非公路公路矿用自卸会公告〔2018〕进口暂停加征征关税，削弱制造类企业的长壮大。

键技术和产期受制于人。

量大，研发等因素，建议给予必要的资式，鼓励和支结构的升级。

期化带来的损断供，建议政长期困难的准，慎重使用必要时甚至可场的需求。

家也可引导部展转口贸易的企业带来的不来稿摘登2019.06行业化解土地抵押风险缓释等方风险补偿金，贴息和风险补偿。

完善现有土地流转服务中心职能，建立健全土地流转、抵押处置机制，维护好金融机构和农户之间利益。

二是地方政府可考虑建立土地收储中心，将涉诉无法执行的土地进行集中统一收储、流转处置，统一偿还受损金融机构；同时也可以充分发挥村、乡二级组织职能作用，明确以村为单位，发挥村集体主体作用，将形成不良的土地进行内部流转以化解金融机构损失。

三是由地方政府牵头，建立多部门协调联动的包括协商、调解、信访、仲裁、司法等多渠道的农村土地承包经营权抵押处置纠纷调解机制，为农村土地承包经营权抵押提供有力保障。

（二）金融机构要加强土地不良资产处置力度。

一是经办金融机构要加大对土地抵押贷款的开办力度，要与地方政府保持沟通协调，及时汇报土地不良处置所遇到的难点和困难，以寻求政府的协调解决。

二是要加大土地不良抵押物的处置工作力度，加大协商化解，针对非恶意欠款可考虑延长贷款期限、降低贷款利率，将不良逐步进行化解，对恶意逃废债务的要严格进行司法处置，加强与村集体合作，提高土地流转变现程度。

三是要及时向上级行和金融监管机构总结汇报工作中涉及土地抵押处置的主要做法及案例情况，加强信息沟通交流，争取政策支持。

（三）加快建立多层次的担保体系，完善土地抵押风险缓释机制。

一是地方政府要从推广农村承包土地经营权抵押贷款工作的角度出发，建立政策性投资和担保体系，设立担保基金，组建专门的担保公司，引导社会和金融资本向农村承包土地经营权抵押贷款工作发展集聚，为土地抵押贷款提供反担保服务。

江西省人民政府办公厅印发关于扩大我省农村“两权”抵押贷款试点工作实施意见的通知

江西省人民政府办公厅印发关于扩大我省农村“两权”抵押贷款试点工作实施意见的通知文章属性•【制定机关】江西省人民政府办公厅•【公布日期】2015.07.01•【字号】赣府厅发〔2015〕37号•【施行日期】2015.07.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文江西省人民政府办公厅印发关于扩大我省农村“两权”抵押贷款试点工作实施意见的通知各市、县（区）政府，省政府各部门：《关于扩大我省农村“两权”抵押贷款试点工作的实施意见》已经省政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

2015年7月1日关于扩大我省农村“两权”抵押贷款试点工作的实施意见为落实省委、省政府工作部署，深入推进农村金融改革创新，促进现代农业加快发展，现就扩大我省农村“两权”（林权、农村土地承包经营权）抵押贷款试点工作，提出如下实施意见。

一、指导思想深入贯彻落实国家和省关于深化农村金融改革等一系列文件精神，围绕现代农业转型升级发展大局，以进一步提升金融支农服务为主线，通过加快确权、规范评估、依法登记、促进流转、快速处置和优化环境等举措，不断总结经验、锐意创新、扩大试点，大力发展林权抵押贷款，积极推进农村土地承包经营权抵押贷款，大力构建农业有发展、金融有收益、农民得实惠的多方共赢机制，激活农业要素活力，释放农村生产力，努力促进农业增效、农村发展和农民增收。

二、基本原则一是坚持政府引导。

各级政府要充分发挥政策引导作用，以政府扶持为导向，建立多部门协调机制，搭建市场要素齐全的“硬平台”，建设管理制度完善的“软环境”，打造诚信守法的“优文化”，科学界定政府与市场边界，做到政府既不缺位，也不越位。

二是坚持农民自愿。

农民是农村“两权”的产权主体，自主决定是否将其产权流转出去，以及采取的流转方式、期限及价格，充分尊重农民意愿。

鼓励农民通过农村“两权”抵押贷款满足生产、生活资金需求，但不能违背农民意愿强迫或妨碍自主交易。

“两权”抵押：迈出农村金融改革新步伐

政策解读
“ 两权’ ’ 抵押：迈出农村金融改革新步伐
本刊记者邹承东
Ｅｌ前，国务院出台《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》，可以说 “ 两权 ”抵押贷款试点是全面贯彻党的十八大和十八届三中全会
源、资金、资产，稳步推动农村土地制度改革和农村金融体
制改革的重要制度创新。据最新数据显示，截至２０１４年底，我国家庭承包耕地流
权益，优先做好风险防范机制。 “ 两权”抵押借贷不能对农民的正常生产生活造成巨大影响，地方政府也不能强制行政推动，搞 “ 一刀切 ”。针对试点过程中如何保障农民的合法权益这一问题，央行负责人认为：一是要明确 “ 两权”抵
模也难以进一步扩大。从这点来说，传统农户和家庭农场等
新型农业经营主体对盘活 “ 两权 ”存量资产存在着现实的需
求。 “ 要解决这个问题，一是要赋予 ‘ 两权 ’抵押融资功能。落实 ‘ 两权 ’抵押融资功能，盘活农民土地用益物权的
押贷款必须是自主自愿，保证农民群众为真正的知情者、参与者和受益者。二是要坚守土地公有制性质不改变、耕地红
转面积４．Ｏ３亿亩，ｔＺ２Ｏｔ３年增长１８－３％，流转面积占家庭承包经营耕地面积的３０．４％。我国正处于传统农业向现代农业

央行官方解答“两权”抵押贷款试点相关问题

央行官方解答“两权”抵押贷款试点相关问题27日，十二届全国人大常委会第十八次会议审议通过《关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县(市、区)、天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》，对“两权”抵押贷款试点地区进行了法律授权。

15日，人民银行组织分支行和金融机构召开了“两权”抵押贷款试点工作会议，对推进实施试点工作进行了全面部署安排。

日前，人民银行有关负责人就试点相关问题回答了记者提问。

一、央行官方解答“两权”抵押贷款试点相关问题27日，十二届全国人大常委会第十八次会议审议通过《关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县(市、区)、天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》，对“两权”抵押贷款试点地区进行了法律授权。

15日，人民银行组织分支行和金融机构召开了“两权”抵押贷款试点工作会议，对推进实施试点工作进行了全面部署安排。

日前，人民银行有关负责人就试点相关问题回答了记者提问。

两权抵押贷款一、，国务院下发了开展“两权”抵押贷款试点的45号文，请问之后人民银行为推进试点开展了哪些工作？去年8月份，国务院印发了《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(国发〔2015〕45号)，正式启动“两权”抵押贷款试点工作。

国发45号文明确要求由人民银行牵头成立工作指导小组，指导地方政府开展试点，并做好专项统计、跟踪指导、评估总结等相关工作。

9月9日，人民银行会同中央农办等11个部门召开了试点工作指导小组一次会议，通过了指导小组工作规则，明确了成员单位职责分工。

根据国发45号文要求和试点工作指导小组一次会议明确的试点地区选择原则，人民银行组织了试点地区报送和初步审定工作。

10月份会同相关部门代拟起草了在试点地区暂时调整实施有关法律条款的决定草案，上报国务院，并加强与国务院法制办和全国人大法工委的沟通汇报。

“两权”抵押盘活农村沉睡资产

“两权”抵押盘活农村沉睡资产作者：秦志伟来源：《农村农业农民·A版》2018年第06期2015年8月，国务院印发了关于开展“两权”抵押贷款试点的指导意见，要求试点期限为两年，到2017年年底。

随后，中国人民银行牵头并会同有关部门出台了试点暂行办法。

据悉，目前试点工作仍在进行中。

经全国人大常委会授权，在全国选取232个县（市、区）开展农村承包土地的经营权抵押贷款试点、59个县（市、区）开展农民住房财产权抵押贷款试点。

其中，贵州省有10个县（市、特区）获批成为全国“两权”抵押贷款试点地区，效果显著。

近日，笔者就其试点情况采访了相关部门。

先从确权颁证开始农业要发展，势必要解决资金短缺的问题，这也是农村金融改革的最主要目的，“两权”抵押贷款是其改革的路径之一。

前不久，该贷款模式被农业农村部列为金融支农创新十大模式之一。

截至2017年9月末，全国232个农地试点县的农村承包土地的经营权抵押贷款余额达295亿元，试点以来累计发放贷款448亿元；59个农房试点县的农民住房财产权抵押贷款余额196亿元，试点以来累计发放贷款261亿元。

无疑，“两权”抵押贷款模式正成为各地进行农村金融改革的“香饽饽”。

贵州省是我国试水“两权”抵押贷款较早的省份之一，其经验做法值得关注。

中国人民银行贵阳中心支行货币信贷管理处处长王凯明向笔者介绍，贵州省有10个试点地区，包括开阳县、湄潭县、水城县、盘州市、六枝特区、普定县、德江县、兴仁县、安龙县开展农村承包土地的经营权抵押贷款试点，湄潭县、金沙县开展农民住房财产权抵押贷款试点。

其中，湄潭县同时开展“两权”抵押贷款试点工作。

开展“两权”抵押，确权颁证是第一步。

“与2016年相比，2017年贵州省农地试点县农村承包土地的经营权平均确权率达96.4%，比上年提高3.8个百分点。

”王凯明告诉笔者。

而在颁证方面，从2016年仅有1家开展颁证工作发展为8家，到2017年平均颁证率大幅提高至56%。

国务院发布指导意见推进“两权”抵押货款试点工作

审计的成功案例，结合企业实际情况，强化审计人员
的实践能力。
通过计算机操作减少审计工作的漏洞，提高工作的效率和质量。（三）提高审计人员的整体素质
当下经济与科技发展都十分迅速，要提高企业
由于企业财务收支审计在我国的运用相对较晚，在审计工作开展中还存在一系列问题，像企业资
押贷款试点。加强制度建设，引导和督促金融机构
中央、国务院确定的宅基地制度改革试点工作部
署，探索建立宅基地使用权有偿转让机制。依托相关主管部门建立完善多级联网的农村土地产权交
易平台，建立“ 两权 ” 抵押、流转、评估的专业化服
效增加农业生产的中长期信贷投入。鼓励对经营
民群众成为真正的知情者、参与者和受益者。流转
土地的经营权抵押需经承包农户同意，抵押仅限
规模适度的农业经营主体发放贷款。
（三）建立抵押物处置机制．做好风险保障因借款人不履行到期债务或者发生当事人约
范围，充分发挥保险的风险保障作用。
支审计工作的重要性。其次，不断进行理论创新，让理论指导实践。有了系统的理论依据，才能进一步加强审计工作的顺利开展。最后，充分运用信息技术，

“两权”抵押贷款试点：三年成效积极完成历史使命

特别关注292019.1 总第 191 期农村经营管理2018年12月23日，在第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议上，国务院作了关于全国农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点情况的总结报告。

农村“两权”抵押是中央深化农村金融改革创新、赋予农民财产权利的重要举措。

2015年12月27日，十二届全国人大常委会十八次会议通过决定，授权国务院在部分试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定，并于2017年12月27日延长授权至2018年12月31日，为开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权(下称“两权”)抵押贷款试点提供了重要法律支撑。

《报告》显示，试点地区政府因地制宜，推动开展抵押物价值评估，探索破解抵押物价值评估难题。

截至2018年9月末，190个农村承包土地的经营权抵押（以下简称农地抵押）贷款试点地区、48个农民住房财产权抵押（以下简称农房抵押）贷款试点地区设立了风险补偿基金，140个农地抵押贷款试点地区、29个农房抵押贷款试点地区成立了政府性担保公司。

《报告》认为，“两权”抵押贷款试点取得积极成效。

截至2018年9月末，全国232个试点地区农地抵押贷款余额520亿元，同比增长76.3%，累计发放964亿元；59个试点地区农房抵押贷款余额292亿元，同比增长48.9%，累计发放516亿元。

“两权”抵押贷款试点推动缓解了“三农”领域融资难融资贵问题，支持农户增收致富。

普通农户贷款额度由试点前的最高10万元提高至50万元，对新型农业经营主体的贷款额度由试点前的最高1000万元提高至2000万—5000万元不等。

截至2018年9月末，试点地区农地抵押和农房抵押贷款余额中用于农业和其他生产经营的分别占99%、78%。

通过“两权”抵押贷款，新型农业经营主体融资可得性明显提升，对普通农户的带动作用持续增强。

湖南省启动试点以来，“两权”抵押贷款已累计支持全省近3万个农业经营主体。

“两权”抵押贷款业务对推动农村金融服务的经验启示——以四川省为例

经济论坛“两权”抵押贷款业务对推动农村金融服务的经验启示——以四川省为例时燕君（四川大学锦城学院，四川成都611731）摘要：在我国农村开展“两权”抵押贷款，是农村金融改革的一项重要制度创新，是发展农业现代化以及适度规模经营的需要，四川省部分市县作为“两权”抵押贷款的试点地区，为推动农村金融服务提出了有益的经验。

关键词：“两权”抵押贷款；农村金融服务；经验启示1引言作为传统的农业大省，四川省地处西南腹地，辖区内平原、丘陵和山区并存，立体气候明显，又“天府之国”之称。

然而，“大而不强”一直是四川省农业的痛点，具体表现为整体人均农业资源供给偏低，农业产业体系不健全，在部分地区，生产经营方式还相对较为落后，农业发展缺乏技术、资金和制度的支持。

其中，金融支持仍是四川省农业支持保护政策体系中的最大短板，贷款难、贷款贵、保险少等问题仍然是农民反映突出的问题。

2四川省开展农村“两权”抵押贷款的现状作为全国农村“两权”抵押贷款试点地区，四川省该项工作成绩斐然。

据统计，截至2017年，四川省相关试点县（市、区）累计发放“两权”抵押贷款余额达28.8亿元，支持了近2600余户新型农业。

为配合农村的“两权”抵押试点工作，全省加快配套机制建设，农村产权制度改革加快推进。

全省土地承包经营权已完成农户确认面积9222.1万亩，占应确认面积的91.2%。

集体土地所有权、宅基地使用权确权基本完成。

土地流转总面积达到1785.8万亩，流转率达30.6%。

3开展“两权”抵押贷款对推动农村金融服务的经验启示3.1农村金融服务对农业发展的正向作用明显通过分析2009年至2016年四川省农业产业增加值与涉农贷款余额增加值的变化趋势不难发现，四川省涉农贷款余额正逐年增加，早在2014年初，四川省成都市就完成了首笔农村土地经营权抵押贷款，在随后的时间里，农村“两权”抵押贷款在四川省蓬勃发展。

尤其是2016年增幅明显，农村金融投入力度的增加与农林牧渔产值的增加之间存在明显正相关关系，农村金融服务的增加有利于农业产业的发展，其对农业发展的促进作用明显在加强，涉农贷款的增速基本与农业产值增速持平。

两权抵押贷款试点交流材料

两权抵押贷款试点交流材料两权抵押贷款试点交流材料尊敬的各位领导、专家、同事：大家好！今天，我非常荣幸能够在这里向大家介绍两权抵押贷款试点的相关情况，并与大家交流讨论。

我将从以下几个方面展开发言：第一，两权抵押贷款试点的背景和意义；第二，两权抵押贷款试点的具体内容和进展；第三，面对的困难和挑战；第四，未来的发展方向和建议。

首先，让我先向大家介绍一下两权抵押贷款试点的背景和意义。

两权抵押贷款是指将农村宅基地使用权和房屋所有权作为抵押物的贷款模式。

在过去，农村宅基地使用权一直没有得到充分的利用和发展，大量的农村宅基地处于闲置状态，无法发挥其应有的经济效益。

同时，农民的资金需求也难以得到有效满足。

两权抵押贷款试点的目的就是要通过将农村宅基地使用权和房屋所有权进行有效的抵押，解决农民的资金短缺问题，推动农村宅基地的流转和发展，促进农村经济的发展。

第二，让我们来看一看两权抵押贷款试点的具体内容和进展。

两权抵押贷款试点是由地方政府发起并得到中央政府支持的重要政策。

根据试点要求，试点地区将进行农村宅基地资源调查和评估工作，确定可抵押的农村宅基地，并建立健全相应的法律法规和政策措施。

同时，金融机构也需要制定相应的贷款政策，并加强风险管理措施，确保贷款的安全性和可行性。

目前，两权抵押贷款试点已经在一些地区取得了初步的成果，取得了贷款金额的增加和农村宅基地流转的加快。

第三，面对这个试点，我们也面临着一些困难和挑战。

首先，农村宅基地资源调查和评估工作的准确性和全面性是一个挑战，需要政府和相关机构投入大量的人力和物力进行调查和评估。

其次，金融机构对于农村宅基地抵押贷款的风险控制能力也是一个挑战，需要提升金融机构的专业水平和能力。

此外，相关法律法规和政策措施的完善和落实也是一个困难，需要各级政府和相关机构加强协调和合作。

最后，我想谈谈未来的发展方向和建议。

首先，我们需要进一步加强对农村宅基地资源的调查和评估，确保两权抵押贷款试点的可行性和有效性。

贵州湄潭“五定一控”开展“两权”抵押贷款试点

贵州湄潭“五定一控”开展“两权”抵押贷款试点作者：秦川来源：《农村工作通讯》 2018年第5期2015 年12 月，贵州省湄潭县成为全国农村承包土地经营权和农民住房财产权抵押贷款（以下称“两权”抵押贷款）试点县。

两年多来，该县立足实际，深入探索，形成了“五定一控”模式，推动试点取得积极进展。

凭证定对象。

湄潭县通过法定凭证确定“两权”抵押贷款的对象。

贷款对象主要为农户和工商部门或主管部门核准登记的企业法人、农民合作社或其他经济组织、个体工商户。

重点审查土地承包使用证、土地承包经营权证、土地流转经营权证、宅基地使用证、房屋产权证、不动产登记证等六证，凡是具有上述六证之一的贷款对象，均可按规定申请“两权”抵押贷款。

如2016年11 月，遵义田家沟万花源旅游发展有限公司获得湄潭县农牧局颁发的第一本“湄潭县农村土地流转经营权证”后，即被县农村商业银行认可，依托其流转的678 亩土地及地上附着物，获得授信3000 万元。

察物定额度。

湄潭县通过察看抵押物并进行价值评估确定贷款额度。

抵押物评估的方式包括金融机构内部评估和借贷双方协商评估。

农户小额抵押贷款主要由金融机构内部评估认定，而农业经营主体贷款主要由借贷双方协商评估认定。

此外，湄潭县还成立了评估专家小组，由专家小组提出地上附着物一般产值和农村房屋交易价格意见书供金融机构参考。

湄潭县土地承包经营权抵押物价值评估充分考虑承包经营权合约期限、土地租金实际支付剩余期限和地面作物的预期收入，而农民住房财产权的抵押物价值评估则考虑住房建设成本、市场价值等因素。

在确定贷款额度时，则综合考虑抵押物评估价值、借款人生产经营情况、偿还能力、贷款真实需求、信用状况等要素，贷款额度原则上不低于抵押物评估价值的50%，最高不超过70%。

以此为指导，现实操作中，小农户住房财产权抵押贷款额度可达500 元/ 平方米，小农户土地承包经营权抵押贷款额度可达1 万元/ 亩。

如湄潭县黄家坝街道合同村村民张其洪的住房建筑面积为437.37 平方米，按当地市场价评估价值为60 万元，该农户以住房财产权作抵押，实际贷款40 万元，为抵押物评估价值的66% ；而兴隆镇龙凤村陈庆宇的住房建筑面积196.5平方米，评估价值为20 万元，实际贷款10 万元，为抵押物评估价值的50%。

农村两权抵押贷款试点应解决四对矛盾

农村两权抵押贷款试点应解决四对矛盾作者：暂无来源：《乡村科技》 2015年第11期2015年8月末，国务院印发了《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》，指出要稳妥有序开展农村承包土地经营权和农民住房财产权抵押“两权”抵押贷款业务，有效盘活农村资源、资金、资产等生产诸要素，打破制约“三农”融资瓶颈。

农村两权抵押贷款改革试点是一项牵一发而动全身的系统性工作，笔者认为，做好农村两权抵押贷款试点必须解决好四对矛盾。

首先，解决现有法律禁区与土地流转现状的矛盾。

当前，农民最主要的财产权利就是农村土地使用权和房屋财产权，而这两项权利在抵押贷款上都受到了现有《担保法》《物权法》等法律的严格限制；且现行农村土地管理法律体系普遍禁止农地抵押，农村住房财产权抵押法律效力也不明确，导致农民可供抵押财产非常有限。

然而，农民土地流转现状却在很大程度上突破了法律“界限”。

这就形成了当前农村“两地”法律禁区与土地流转现状矛盾，这给农村两权抵押贷款试点提出了新要求，即解决好现有法律法规与农村土地流转现状相互掣肘的矛盾，扫除试点法律障碍。

而这次国务院对此也有明确规定：“涉及突破相关法律条款的，提请全国人大常委会授权在试点地区暂停执行。

”为试点顺利推进开了“绿灯”。

对此，需试点地区有关部门和银行部门大胆突破和创新：一是最大限度地明确土地承包经营权人享有以其承包土地经营权进行抵押贷款的权利，明确农村住房财产权可以进行抵押融资；二是在尊重土地流转现状基础上，大胆鼓励农民进行土地流转和以土地经营权及宅基地进行抵押贷款，调动农民参与热情和积极性，为推动农村两权抵押贷款奠定坚实基础。

其次，解决农民自主自愿与银行部门配合的矛盾。

有关部门应发挥宣传引领作用，充分尊重农民主观意愿，应按照国务院指导意见：“‘两权’抵押贷款由农户等农业经营主体自愿申请，确保农民群众成为真正的知情者、参与者和受益者”来推动试点工作。

在试点地区加强调查研究，认真听取农民对两权抵押贷款试点的意见，认真探讨试点工作存在的困难及有可能产生的不利后果，及时向相关部门反馈，制订科学预案，使试点方案符合民情民意，减少阻力，充分调动农民参与积极性，使农村两权抵押贷款成为农村发展的“源头活水”。

濮阳县农村两权抵押贷款试点工作主要做法及建议

三、存在问题（一）农村土地流转市场还不完善濮阳县土地确权、登记工作虽已完成 60%，但是颁证工作相对滞后，土地承包经营权仍不明晰，一旦发生土地纠纷，很难处置。对于金融机构而言，一旦经营户出现贷款违约时，银行难以处置抵押的土地经营权。（二）宅基地抵押贷款难宅基地抵押贷款与上级政策不协调，出现贷款难、交易更难的现象，银行对此不愿冒风险给其贷款。（三）农业经营风险高贷款难农业经营风险较高，容易导致贷款出现风险。因农业抵制自然灾害及市场风险的能力较弱，存在不可预知的风险，导致信贷风险防范困难加大，金融机构的积极性不高。四、建议（一）加强宣传每月举行一次“农、银、保” 贷款签约仪式，做好宣传、引导与示范带动作用，充分调动广大农民参与农村产权制度改革的积极性和主动性。（二）完善机制完善农业生产保障机制，降低土地承包经营权抵押贷款风险。加大政府担保平台的担保能力，加大农业保险力度，降低自然灾害造成的损失。
后，由保险公司（代偿 80% 的贷款额）、县惠民农业发展有限公司（代偿 10% 的贷款额）和银行（代偿 10% 的贷款额）共同分担。
（三）抓好农村房屋财产权抵押贷款
对持有房屋所有权证书的农民进行抵押贷款，贷款对象持相关证件，到县惠民农业发展有限公司提出贷款申请。由县惠民农业发展有限公司确定贷款对象，评估公司对贷款对象房屋进行评估，推荐给相关银行。贷款对象与银行签订借款合同及抵押合同，然后到产权大厅房产局窗口办理抵押登记。
濮阳县农村雪莉
自 2015 年以来，濮阳县高度重视农村产权制度改革工作，坚持干在前、冲在前，大胆探索，先行先试，取得了明显成效，被省委、省政府确定为农村产权制度改革试点县。
一、基本情况濮阳县现有农村人口 95 万人、 23.9 万农户，农村集体土地 13.13 万 hm2，其中：耕地面积 9.33 万 hm2 ，林地面积 1.47 万 hm2，其他面积 2.31 万 hm2。截至目前，农村土地承包经营权确权登记共完成 790 个村、7.24 万 hm2 耕地的调查地界、权属公示任务；林权确权登记颁证工作共办理林权证 86 份，约 0.11 万 hm2；农村集体土地确权登记已完成 965 个行政村的权属地籍调查，共调查完成 296 861 宗，其中：宅基地 293 451 宗、集体建设用地 3 410 宗。农村房屋产权确权登记已完成西辛庄村所有房屋的测绘、制图、签字等工作，同时，完成了五星、子岸 2 000 余户的房屋测绘工作。为了实现农户和银行之间的有效对接，濮阳县在建立县农村产权交易服务大厅的基础上，成立了惠民农业发展公司，并聘请濮阳神州资产评估事务所作为评估机构。二、主要做法（一）领导重视濮阳县成立了以县长为组长，督查局、政府办、财政局、金融办、农业局、农办等单位为成员的县农村产权制度改革试点工作领导小组，负责全县农村产权制度改革试点工作的组织和领导。领导小组办公室设在县委农办，具体负责农村产权制度改革试点工作的日常组织和协调。（二）抓好农村土地经营权抵押贷款 1. 搭建农村产权交易服务平台。为便于农民解决贷款难、融资难的实际问题，濮阳县建立了县农村产权交易服务大厅。大厅内设农业、林业、国土、房产、评估及银行、保险等窗口，实现“一站式” 服务。为了更好地发挥服务大厅的作用，由县财政出资 3 000 万元，成立了由县农业局控股的濮阳县惠

加强抵押贷款的配套政策落实两权抵押四点还需要

加强抵押贷款的配套政策落实两权抵押四点还需要两权抵押是对农业农村发展、农民生产生活影响巨大的改革，但要真正落地，还有很长的路要走。

既需要加强抵押贷款的配套政策，也需要深化改革，调整修订相关法律法规，减少对农民住房财产权的限制，改善农村信用环境，更好发挥政府作用。

人民银行近期会同相关部委联合印发了《农村承包土地经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》，对农村承包土地经营权、农民住房财产权（以下简称两权）抵押试点范围、借款条件、借款用途、贷款利率和期限、价格评估、风险管理、抵押处置等关键问题进行规范并提出政策要求。

两个试点政策是对农业农村发展、农民生产生活影响巨大的改革，意义重大、影响深远。

但也要清醒地看到，两权抵押离真正落实，给亿万农民带来实实在在的福祉，还有很长的路要走。

第一，还需要配套政策支持。

《意见》指出，要“切实满足农户等农业经营主体对金融服务的有效需求”。

但在目前政策框架下，通过经营权抵押解决亿万普通农户的资金需求还需要更多的政策支持。

我国普通农户土地规模有限、能够抵押贷款的金额很少，农户贷款流程却比较复杂、交易成本很高。

从江苏省东海县实践看，仅仅贷款调查一个环节，就至少包括以下五个方面内容：农户种植养殖经营经历、生产场所、生产技术等；农民种植养殖产品的市场状况、是否适销对路、是否有固定销售渠道等；农民土地经营期限、各项费用支出、自有资金情况等；农民种植养殖设施及经营方式等；农户贷款真实用途等。

农民贷款交易成本很高，若贷款金额较小，银行就难以承受过高成本。

部分地区不得不对借款人最低经营规模进行限定，如粮食种植面积应不低于100亩，经济作物面积不低于30亩，养殖面积不低于10亩，农业设施大棚不少于2个等。

除非采取有力措施，加大配套政策支持力度，覆盖交易成本，否则我国小规模农户很难实现经营权抵押贷款。

第二，还需要进一步深化改革。

农民住房是农民最主要的财产，抵押贷款对解决农村发展资金，提高农民财产性收入至关重要。