考点及课件例题

第一章总论考点综述通过本章的学习，要求掌握资产评估的概念和特点，掌握有关资产评估构成要素的基本理论知识。

从近五年（2005～2009年）的考题来看，第一节和第五节的内容反复考核，需要重点掌握。

在近五年的考试题目中，在第一节里，大约共有11道选择题（包括单选和多选）和1道简答题；在第五节里，大约共有8道选择题和1道简答题。

第四节也比较重要，2005年出过1道简答题，2006年4月和7月分别出了1道选择题，2008年4月名词解释“清算假设”，7月出了1道多选题。

在其他几节里，需要重点掌握的内容有：资产的分类，价值类型的种类及其决定因素，广义和狭义评估程序的内容以及资产评估基本事项等。

第二章资产评估基本方法一、考点综述通过本章的学习，要求掌握资产评估的三种基本方法的简单运用，明确评估方法之间的相互关系以及选择评估方法时应考虑的因素。

本章是全书的核心，后面各章关于各类资产的评估价值的计算都是这三种基本方法的应用。

从近五年的考试来看，成本法中重置成本的类别及各要素的计算、收益法中基本公式的运用以及评估方法的选择是考核的重点。

在考题分布上，在近五年的考试中，第一节市场法考过5个选择题。

第二节成本法大约共有28个选择题。

其中，重置成本及其类别有6个，重置成本的计算有11个，实体性贬值的计算有5个，功能性贬值的计算有4个，经济性贬值的计算有2道。

第三节收益法大约共有6个选择题。

第四节在2006年4月和7月以及2008年4月分别考过1个简答题，2009年考过1个单选题。

二、教案例题例1：某设备2000年购进，账面原值200万元，购进时的定基价格指数是102%，2008年对其进行评估。

已知2002、2004、2006、2008年各年的定基价格指数分别是110%、118%、125%和120%。

计算该设备的重置成本。

例2：被评估资产为2000年购置的一台设备，账面原值33000元，2004年评估。

已知购置时同类资产价格指数为110％，评估时的为125％。

据查，该设备设计日工作时间为8小时，实际为12小时。

经检测，该设备尚可使用8年。

计算其评估值。

例3：某生产线还可使用5年，自动化程度较低，与同类设备相比，多用10名工人，每人每年工资为12000元，每年多耗用电能10万度，每度电0.5元，所得税率25％，折现率10％，则该生产线的功能性贬值约为多少？例4．评估人员对B公司一条生产线的续用价值进行评估时，对经济性贬值的相关因素进行了调查、了解。

具体情况如下：（1）该生产线的年生产能力为1000吨；规模经济效益指数为0.6；（2）企业正常投资报酬率为10%；适用的所得税率为25%。

（3）评估时，正值国家实施宏观调控政策，对企业生产经营造成影响，使得该生产线生产的产品：若不降价，则年产量会减至800吨；若每吨降价100元，则可保持正常的年生产能力。

估计调控政策对企业的影响会持续3年。

要求：请帮助评估人员计算（1）该生产线的经济性贬值率；（2）该生产线的经济性贬值额。

（计算结果以元为单位，取整数）例5：被评估甲设备于2004年5月20日购置并投入使用，账面原值150万元，2009年5月20日对其进行评估。

有关资料如下：1.从2004年5月—2009年5月，设备类价格指数情况是：2005年5月比2004年5月上升了2%，06比05上升了1%，07比06下降了1%，08与07持平，09比08上升了2%；2. 从投产到评估基准日，由于市场竞争的原因，甲设备利用率仅为设计能力的60％，估计评估基准日后将达到设计要求的70%；3.经检测，甲设备尚可使用7年；4.与市场上同类设备相比，甲设备年运营成本超支额约4万元；5.折现率为10％，规模经济效益指数为0.6。

要求：试评估甲设备于2009年5约20日的续用价值。

例6：经预测，被评估资产未来5年的预期收益分别是15万元、13万元、17万元、20万元和16万元。

设折现率为10％。

计算其评估值。

例7：被评估资产未来收益期为12年，经预测，前5年的预期收益分别是15万元、13万元、17万元、20万元和16万元。

预计从第六年起，各年收益将在第五年的基础上：（1）增长2％后保持不变；（2）按2％的比率等比递增。

设折现率为10％。

计算在上述两种情形下该资产的评估值。

例8：被评估资产未来收益期为无限年期，经预测，前5年的预期收益分别是15万元、13万元、17万元、20万元和16万元。

预计从第六年起，各年收益将在第五年的基础上：（1）增长2％后保持不变；（2）按2％的比率等比递增。

设折现率为10％，资本化率为11%。

计算在上述两种情形下该资产的评估值。

例9：已知被评估企业未来5年的收益额分别是93.8万元、100.5万元、93.8万元、100.5万元和107.2万元。

设折现率和资本化率均为7％。

要求：用年金法计算该企业的价值。

例10：某房地产拟出租。

合同规定，出租期10年，前5年租金以第一年租金8万元为基础，每年按2％的比率等比递增，后5年租金按每年15万元固定不变。

设折现率为10％。

计算该房地产10年租期内的收益现值。

第三章机器设备评估一、考点综述通过本章的学习，要求了解机器设备的特点及其分类，掌握机器设备核查、鉴定的程序和评估方法。

从近五年的考试情况看，本章考核的重点是成本法的运用，成本法中重置成本的计算、实体性贬值率（成新率）计算、功能性贬值和经济性贬值的计算既可在单选题中考核，在综合计算题中也要对这些要素进行计算。

在近五年的考题中，大约共考了35个选择题、1个名词解释、1个简答题，另外，在每年的综合计算题中，机器设备评估的成本法的应用必定会考一道题（最低10分）。

从历年的考试情况看，本章考点主要集中在第三节，在其他几节中，考点主要集中在P57设备的评估范围、 P61设备核查的方式、 P93用市场法评估时应考虑的比较因素。

二、教案例题例1：被评估资产为某非标准设备。

该设备于2001年12月建成并投入使用，利用率为120%。

2007年12月评估。

该设备的主要材料是钢材，其净耗用量为20.4吨，钢材利用率为85%，评估时的含税价格为4680元/吨。

另外，所需主要外购件不含税费用为60000元。

已知，该企业的成本主材费率为60%，成本利润率为15%，设计费率为16%，产量为1台，综合税率为18.7%。

评估时，经工程技术人员现场鉴定，该设备还可使用8年。

与该企业最近生产的同类设备相比，该设备每月多耗电600度，每度电0.5元，所得税税率为33%，企业所在行业的平均投资收益率为10%。

试计算该非标准设备的评估值。

例2：被评估设备于2009年3月底购置，账面原值为16000元。

2009年6月30日进行评估，需计算其重置成本。

已知该类设备2009年上半年各月月末的价格指数与2008年底相比，分别上涨了2.5%、 5.7%、 6.8%、 7.3%、 9.6%和10.5%。

计算该设备重置成本。

例3：某企业2005年从美国进口一套设备，账面原值735万元人民币。

进口时以外汇支付的部分为500万元，其中设备价款为488万元，境外运费和保险费为12万元；以人民币支付的部分为235万元，其中外贸代理手续费为8万元，国内运杂费及安装调试费为10万元。

进口时汇率为8.0，关税税率为20%，增值税税率17%，银行手续费为CIF的3%。

2007年对该设备进行评估。

经查，该类设备目前在美国市场上的售价比2005年提高了10%，境外运费和保险费比2005年综合提高5%，现行关税税率下降了30%，增值税和银行手续费不变，国内运杂费及安装调试费上涨了6%。

该企业现已取得自营进出口经营权。

已知评估时汇率为7.0。

计算该设备重置成本。

例4：某设备于2004年购置，账面原值为20万元，2007年进行了一次技术改造，改造费用 2万元。

2009年进行评估。

经查，同类设备2004年的定基价格指数为105%、2007年的为120%、2009年的为132%。

已知该设备尚可使用6年。

计算其评估值。

例5：被评估Ⅰ型机组于2000年5月20日购置并投入使用，账面原值150万元，2005年5月20日对其进行评估。

有关资料如下：1.从2000年5月—2005年5月，设备类价格指数情况是：2001年5月比2000年5月上升了2%，02比01上升了1%，03比02下降了1%，04与03持平，05比04上升了2%；2.经评估人员在Ⅰ型机组生产厂家询价，其现行出厂价格为100万元，运杂费、安装调试费约占购置价的25％。

据厂家介绍，更为新型的Ⅱ型机组已经面世，其售价较Ⅰ型机组有较大提高；3.从投产到评估基准日，由于市场竞争的原因，Ⅰ型机组利用率仅为设计能力的60％，估计评估基准日后将达到设计要求；经检测，Ⅰ型机组尚可使用7年；4.Ⅰ型机组与相同生产能力的Ⅱ型相比，年运营成本超支额约4万元；折现率为10%。

要求：1.用两种方法评估Ⅰ型机组于2005年5约20日的续用价值； 2.说明计算过程中有关经济技术参数的取舍理由；3.说明你对Ⅰ型机组最终评估结果的处理意见，并阐述理由。

例6：被评估生产线为三年前购置，尚可使用7年，账面原值100万元。

已知从投产到评估基准日，该生产线利用率为80%，同类资产价格指数每年上升2％。

据查，该生产线所生产的产品正进行结构调整，预计调整期为3年，评估时已调整1年。

在调整过程中，（1）若维持产品单位售价不变，则其生产能力将下降20％；（2）若维持年产10000台的生产能力不变，则其产品单位售价将下降0.5元。

设x为0.7，折现率为10％，所得税税率为33％。

计算在上述两种情形下该生产线的评估值。

例7：某设备购置于2002年6月，账面原值100万元。

2005年6月对其进行了一次技术改造，投资10万元。

2006年6月进行评估。

有关资料如下；（1）2002～2006年各年设备类价格指数分别是105%、110%、110%、115%、120%。

（2）该设备的月人工成本比同类设备节约1000元。

（3）由于原材料供应的原因，该设备在评估基准日前的利用率仅为设计能力的60％，估计评估基准日后可达到设计能力的80％。

（4）经检测，该设备尚可使用6年。

（5）该企业为正常纳税企业，期望的投资报酬率为10%，规模经济效益指数为0.7。

要求：计算该设备的评估值。

第四章房地产评估一、考点综述通过本章的学习，要求熟悉土地的特性及价格体系，熟悉影响房地产价格的因素，掌握房地产评估的各种方法。

本章是这门课内容最多、最复杂、最难的一章，也是考试的重点。

从进五年的考试看，每年都会考一道综合计算题，有64个选择题，2个名词解释和4个简答题。

从考点分布情况看，考核的重点是第四节和第六节，综合计算题主要是收益法（建筑物的残余估价法），还有市场法和假设开发法。