办理商品房买卖合同纠纷案件操作指引

公司法务办理商品房买卖合同纠纷案件操作指引

第一编实体篇

第一章总则

第二章认购阶段诉讼办理

第一节认筹阶段诉讼办理

第二节认购阶段诉讼办理

第三章签约阶段诉讼办理

第一节合同缺陷诉讼办理

第二节销售承诺诉讼办理

第三节关联合同诉讼办理

第四节特定条款诉讼办理

第四章买受人付款义务诉讼办理

第一节履行付款义务诉讼办理

第二节按揭付款障碍诉讼办理

第三节按揭还款断供诉讼办理

第五章出卖人履行义务诉讼办理

第一节出卖人交房义务诉讼办理

第二节出卖人保修义务诉讼办理

第三节出卖人办证义务诉讼办理

第二编程序篇第六章诉讼程序及手续

第七章执行程序

第八章附则

第一编实体篇

第一章总则

第一条【依据和目的】为科学应对商品房买卖流程中发生的商品房买卖合同纠纷诉讼案件，防范法律风险，保障公司运营及维护公司形象，依据相关法律、法规和国家规范，结合公司业务流程，指定本指引。

第二条【适用范围】本指引适用于商品房买卖流程中的营销、洽商、认购、资格审核、签约、支付房款、办理及偿还贷款、交付房屋、办理房屋登记、房屋维修等环节。

第三条【购房合同定义】本指引所称的商品房买卖合同指的是房地产开发企业（以下简称“出卖人”）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权至买受人，买受人支付价款的合同。

第四条【指引框架】为了更好服务业务工作，本指引采取分流程环节进行风险提示和业务办理指引的方式行文，并将纠纷解决方式分为客诉、诉讼及仲裁。

第五条【职责分工】法律事务部属于公司内部风险管理部门，在发现存在或者可能发生法律风险的，应及时向业务部门进行反馈、提出法务建议。

业务部门在收到法务建议后，应在建议规定的时间内提出整改意见，并将该意见抄送法律事务部备案，同时对整改意见进行部署落实反馈。

第二章认购阶段诉讼办理

第一节认筹阶段诉讼办理

第六条【认筹】认筹是指出卖人在楼盘正式出售前，通过优先选房、享受开盘价格优惠甚至抽奖送车位等优惠办法，吸引有购房意向的买受人预先向出卖人交纳一定费用以维护购房意向的预约活动。

第七条【认筹活动】认筹往往表现为买受人交纳一定的认筹金，出卖人向买受人开具认筹金的收据，双方签订不具有认购效力的认筹协议。

第八条【证据收集】认筹阶段涉及的证据材料主要有：

（1）认筹收据及汇款记录；

（2）认筹协议书；

（3）买卖双方沟通记录，包括书面文件、微信聊天记录、电话录音等。

第九条【案情判断】案件办理人员要对基本案情及案件脉络进行初步判断，包括但不限于：

（1）认筹活动举办时是否已具备销售行政许可（预售许可、现许可）且销售许可是否无权利瑕疵（期限、范围等）。

（2）案件的基本情况，即买卖双方的权利义务。

（3）案件的初步判断有：认筹活动是否构成认购、违约情形是什么、谁是违反约定的一方、是否私下出售房源、认筹金是否存在认定为定金的可能。

（4）判断案件可能的结果，如：认筹金是否因存在定金的性质而适用定金罚则；若退还认筹金是否会承担利息损失；双方和

解的可能性等。

第二节认购阶段诉讼办理

第十条【认购活动】商品房认购是指商品房买卖双方当事人在不具备签署商品房买卖合同的主客观条件、法律条件，通过签署认购协议的方式，确认双方的商品房买卖意向，并约定在将来某一时刻签订正式的商品房买卖合同的活动。认购协议在性质上属于预约合同，表现形式为认购书、认购协议/合同、订购书、预订书、意向书等（以下简称“认购书”）。

第十一条【认购书的要求】认购书应当要求买受人本人或具备代理资格的人签字，且应当持有委托代理手续、公证书，买受人签字时销售人员应当在场监督，防止出现非权利人签字的情况。在签订认购书时，应当要求买受人留存客户身份证复印件、书面的邮寄地址确认书，该确认书应包含联系电话、详细联系地址、并注明买受人地址变更的通知义务。认购书必须盖有出卖人公司印章。

第十二条【认购与合同】认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议将被认定为商品房买卖合同。

实践中，不同法院对认购书是否具备合同性质存在不同的认定标准，有的法院认为具备了商品房基本情况、价格、坐落就具备了合同的基本要件，有的法院认为具备了商品房销售管理办法第十六条的实质性条款后才应被认定为商品房买卖合同。案件办理中，应当根据不同情况随机应变，选择对出卖人有利的理由主张。

第十三条【购房资格审核】国家对商品房买卖实行限购、限售政策，买受人有义务主动了解商品房购房政策，出卖人也有义务主动宣传购房政策，并且在签订正式商品房买卖合同之前进行资格核验。因出卖人未尽审核义务而导致合同无法履行的，将被认定为买卖双方均存在过错，互不承担违约责任出卖人。

实践中，出卖人可以考虑要求买受人签署已经具备购房资格的承诺书，并在售楼处设置公告栏，公告有关政策信息，并通过公证方式保存相关证据材料，以证明尽到了购房政策的宣传义务。

第十四条【定金】在认购书中，定金是一种立约担保，定金数额上一般不得超过总房款的20%。因一方原因未能订立本约的，将适用定金罚则；因双方原因或不可归责一方的原因未能订立本约的，定金返还。

商品房认购活动中，出卖人收受定金，但未向买受人开具收据，或收据上未注明定金字样，或注明订金字样而未约定定金罚则，存在不适用定金罚则的可能。

第十五条【不可归责双方的事由】因不可归责于双方的事由导致本约合同未签订的，双方无责解约，该事由主要包括如下情形：

（1）双方磋商后无法就拟签订的商品房买卖合同的条款达成一致，如：户型、建筑面积、总价款、款项支付方式、装修标准、交付时间等。

（2）出卖人虽对有关事项进行公示，未特别告知买受人与其主要权利相关的事项，或认购书中存在排除购房者主要磋商权利的条款致使双方无法达成一致的。

（3）因第三方原因影响合同签订，如：限购限售及贷款政策