企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理

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返还的土地出让金怎么做账

返还的⼟地出让⾦怎么做账
⼀般情况下，⼟地转让都是需要我们给相应的费⽤的，也需对转让费做账。

那么⼀般什么情况下收取⼟地出让⾦吗?返还的⼟地出让⾦怎么做账呢?下⾯，为了帮助⼤家更好的了解相关法律知识，店铺⼩编整理了相关的内容，希望对您有所帮助。

⼀、返还的⼟地出让⾦怎么做账
财税法规规定，公司收到政府部门给与的⼟地出让⾦返还，属于财政补贴，其账务处理为：
借：银⾏存款XX元
贷：营业外收⼊XX元
⼟地票据是财政部监制的⾏政事业单位资⾦往来结算票据，是不合法票据。

政府部门是不能开具发票的，应开具财政部监制的收据。

⼆、什么情况下收取⼟地出让⾦
征地和拆迁补偿⽀出。

包括⼟地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。

⼟地开发⽀出。

包括前期⼟地开发性⽀出以及按照财政部门规定与前期⼟地开发相关的费⽤等。

⽀农⽀出。

包括计提农业⼟地开发资⾦、补助被征地农民社会保障⽀出、保持被征地农民原有⽣活⽔平补贴⽀出以及农村基础设施建设⽀出。

城市建设⽀出。

包括完善国有⼟地使⽤功能的配套设施建设⽀出以及城市基础设施建设⽀出。

综上所述，财税法规规定，公司收到政府部门给与的⼟地出让⾦返还，属于财政补贴，其账务处理为：借：银⾏存款XX元贷：营业外收⼊XX元⼟地票据是财政部监制的⾏政事业单位资⾦往来结算票据，是不合法票据。

政府部门是不能开具发票的，应开具财政部监制的收据。

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房地产企业取得土地返还款后如何做账

房地产企业取得土地返还款后如何做账在房地产开发过程中，土地使用权是开发商必须拥有的核心资源之一。

而土地使用权的取得不仅需要缴纳土地出让金等一系列费用，同时还需要进行土地出让返还款的支付业务。

作为企业的财务人员，正确的处理土地出让返还款将对公司的财务状况和业务整体运营产生重要影响。

本文将讨论房地产企业取得土地返还款后如何进行会计账务处理。

什么是土地出让返还款？在土地出让合同签订之后，开发商需要向政府部门缴纳一定的土地出让金。

而如果开发商在土地使用权期限届满或被收回时没有违反相关法律规定，政府部门将会按照合同约定返还部分出让金。

这部分返还款就是土地出让返还款。

进行土地出让返还款的会计处理在进行土地出让返还款会计处理之前，需要先明确一些重要的概念：•返还款账户：用来接收政府部门返还的资金的银行账户。

•土地出让金相关账户：用来纪录缴纳土地出让金及相应利息等款项的银行账户。

•土地出让返还款纪录账户：用来纪录土地出让返还款流水账的账户。

•土地使用权期限：开发商可以使用土地的时间期限。

掌握了上述概念之后，我们就可以开始进行会计处理了。

首先，开发商在取得土地返还款之后，应当将这笔款项转入到返还款账户中。

此时，返还款账户应当进行增加。

这笔款项的详细信息应当在应收账款中进行登记。

接下来，开发商需要作出下列账务处理：1. 记录土地出让金相关账户在开发商缴纳土地出让金的时候，需要建立土地出让金相关账户。

这些账户应该用于记录开发商缴纳的所有的土地出让金及相关利息等费用的流入和流出情况。

开发商应当将返还款转入土地出让金相关账户中，用于抵消土地出让金支出的费用。

在这应该做如下账务处理：科目借方贷方应收账款——土地出让返还款100,000返还款账户100,000土地出让金相关账户100,000注：此处以返还款为100,000元，且不考虑税收及其他费用。

2.将利息和收入核算在该账户中当政府部门按照约定返还土地出让金时，政府部门通常会按照整体收益率计算利息，并将其返还给开发商。

企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理

企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理六种形式为企业获得政府返还的土地出让金和税收待遇经营性土地拍卖是土地市场建设的基本要求一些政府出于吸引外资、修建拆迁房屋和基础设施建设等原因。

企业通过招标、拍卖方式取得土地后，应当返还一定比例或金额的土地出让金。

由于政府与开发商约定的返还条件和形式不同，企业获得的返还资金无论是确认为财政资金还是经营收入，其税收待遇也不同。

税务机关对返还所得的涉税认定是基于实质重于形式的原则，主要依据政府与企业签订的转让协议和补充协议的约定内容。

今年以来，相关检验案例不断出现，具有不同的退款目的和不同的检验处理方式。

以下举例分析企业获得政府返还土地出让金的形式及相关税收处理，使企业能够清晰识别税务事项，规避涉税风险。

第一，政府牵头拆迁，土地出让金返还给一家通过招标、拍卖、挂牌方式购买100亩土地的房地产开发企业。

与国土部门签订的转让合同价格为1亿元，企业已经支付了1亿元。

协议规定，土地出让金入库后，乙方将获得3000万元的财政支持补贴，用于建设项目1万平方米的拆迁房屋，并在拆迁房屋竣工后无偿移交给被拆迁人。

相关税收处理:(1)营业税:本案实际上是政府主导的拆迁。

政府为搬迁户的安置支付购买搬迁房屋的费用。

房地产开发企业税是一种出售和搬迁房屋的行为。

鉴于房屋拆迁的特殊性，在营业税返还的计税依据中，应区分以下三种情况1年，退还的金额相当于搬迁房屋营业税中按应税价值确认的收入部分根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定:“纳税人有《条例》第七条所述的明显低价且无正当理由，或者本细则第五条所列应税行为被视为已经发生且没有营业额的，营业额按以下顺序确定:(1)根据纳税人最近一期类似应税行为的平均价格确定；(2)按近期其他纳税人类似应税行为的平均价格；(3)按以下公式确定:营业额=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)×1-营业税税率)×如果退还金额3000万元相当于被拆迁房屋确认的应纳税所得额，房地产开发企业应按出售房屋所得3000万元缴纳营业税。

土地出让金返还六种方式

土地出让金返还六种方式第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。

协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。

第二、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府或生地招拍挂，由开发商代为拆迁。

在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。

某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。

协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。

国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。

约定返还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。

企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。

第三、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设。

目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些先期介入，或生地招拍挂，政府为减轻开发商的负担，对开发商进行基础设施建设部分进行返还。

案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。

协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。

第四、土地出让金返还用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园、体育场馆）案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。

企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理

企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理经营性用地实行招拍挂,是土地市场建设的基本要求;一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因;对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定,10000 万元;协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元,用于该项目10000平回迁房建设,回迁房建成后无偿移交给动迁户;相关税务处理：一营业税：本案例实际上是政府主导拆迁,由政府出资购买回迁房,用于安置动迁户;对房地产开发企业税,属于销售回迁房行为;鉴于拆迁房屋行为的特殊性,在返还款营业税的计税依据上,应区分以下三种情形;1, 返还款相当于回迁房营业税组成计税价格,税;2,返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分;土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入,则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入,征收营业税;大于回迁房组成计税价格确认收入的部分,如用于其它事项,可以按实际情况,进行营业税判定;土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分的特定用途,应视同购买回迁房的价款或价外费用,征收营业税;3,返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分;开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金,准予作为不征税收入,在计算应纳税所得额时从收入总额中减除;财税201170号＜关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知＞对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金,凡同时符合以下条件的,可以作为不征税收入,在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：一企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；二财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；三企业对该资金以及以该资金发1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定;如果返还款3000万元相当于回迁房土地增值税确认收入,房地产开发企业应按取得售房收入3000万元收入计算缴纳土地增值税;企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额;2,返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分;土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房土地增值2006187号应视同销售房地产的土地增值税收入确认的方法和顺序,属于土地增值税暂行条例第九条：纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收：三转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的;以及土地增值税暂行条例实施细则第十三条：条例第九条所称的房地产评估价格,是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格;对开发商取得土地出让金返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分,计算征收土地增值税;企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地定作为契税的计税依据,缴纳契五、会计处理土地出让金返还用于建设购买安置回迁房,企业应做营业收入处理;收到返还款时：借：银行存款3000贷：预收账款3000完工结转收入时：借：预收账款：3000贷：营业收入3000第二、政府主导拆迁,土地出让金返还用于拆迁代理拆迁、拆迁补偿;;; 相关税务处理：一、营业税根据国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知国税函2009520号第二条规定：“纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中,其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为,应以提供代理劳务取得的全部收入万万3, 企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费,可以在发生当年扣除;三、土地增值税规定根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人;以及中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为;企业取得的返还款3000万中,属于提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入,不属于转让不动动迁户补偿款和拆迁费用时,企业应冲减往来和做其他业务收入处理;收到返还款时：代理支付动迁补偿款业务借：银行存款2000贷：其它应收款1500其它业务收入500收到拆迁工程款时：借：银行存款1000贷：其它业务收入1000第三、政府主导拆迁,土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设因此,很多政府部门在招拍挂出让土地后,都会以土地出让金返还的形式,用于开发项目相关城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等工程建设的补偿;案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元,企业已缴纳10000万元;协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元,用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设;相关税务处理：一、营业税项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设如果协议约定返还款用于项目内应收开发企业自行承担的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程支出,则应按企业取得政府补贴处理,不征收营业税;二企业所得税：本案例企业取得的提供基础设施建设劳务收入3000万元,扣除相对应的成本费用,差额应计入当年的应纳税所得额;企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费,可以在发生当年扣除;三、土地增值税规定根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和,燃气、热力、防洪等基础设施工程费用时,企业应做其他业务收入处理;收到返还款时：借：银行存款3000贷：其它业务收入3000第四、土地出让金返还用于建设公共配套设施学校、医院、幼儿园、体育场馆公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施;是企业立项时承诺建设的,其成本费用应由企业自行承担;而且开发商在制定房价时,已经包含了公,园等配套设施;相关税务处理：一营业税此业务实际上是由政府出资购买全部或部门公共配套设施; 对房地产开发企业税,属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为;此业务返还款3000万元,应作为房地产开发企业取得销售不动产收入计算缴纳营业税30005%150万元;返还款3000万元如小于公共配套设施的成本的差额部分,不属于视同销售行为;这部分应取得的的经济利益,开发商已经通过设定房价,从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益,并由销售商品根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人;以及中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为;企业取得的返还款3000万,土地增值税清算时,1,如可以认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为,即为转让不动产收入,因此,应征收土地增值税;此收入应计算土地增值税清算收入;;贷：营业收入3000第五、政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人;目前土地招拍挂制运作过程中,出于各种考虑,在开发商交纳土地出让金后,政府部门对开发商的关联企业进行部分返还,用于企业经营奖励、财政补贴等等;案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元,企业已缴纳10000 万元;协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方的关联企业丙补助3000万元,用于丙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴;,不征收企业所得税;丙企业取得政府奖励或财政补贴3000万元,是否属于不征税收入问题,要进行判定：根据财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知财税2008151号规定：二对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金,准予作为不征税收入,在计算应纳税所得额时从收入总额中减除;财税201170号＜关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知＞对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民但用于支出所形成的资产,其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除;如不符合财税201170号的三个条件,则不属于不征税的财政性资金,应当作为收入计算缴纳企业所得税;三、土地增值税规定房地产企业乙方企业在实际交纳的土地出让金10000元后,全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费;根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人;以及中华人民共和国土地款时：借：银行存款3000贷：营业外收入3000第六、政府主导拆迁,土地出让金返还未约定任何事项,只是奖励或补助在土地招拍挂制运作过程中,出于招商引资等各种考虑,在开发商交纳土地出让金后,政府部门对开发商进行返还,用于企业经营奖励、财政补贴等等;案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元,企业已缴纳10000 万元;协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予;,是否属于不征税收入问题,要进行判定：根据财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知财税2008151号规定：二对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金,准予作为不征税收入,在计算应纳税所得额时从收入总额中减除;财税201170号＜关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知＞对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金,凡同时符合以下条件的,可以作为不征税收入,在计算应根据土地增值税相关法规规定,土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收;土地增值税暂行条例实施细则对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;实务操作中,房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款,虽然是政府对房地产开发企业的一种补助,是企业的一项营业外收入,但实质上是政府给与房地产开发企业的土地价款的折让,因此应扣减土地成本;因为青岛市地税局青地税发〔2008〕100号房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法规定：“对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因,从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项,抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额”;四、契税;企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额;五,会计处理房地产开发企业乙方取得3000万元政府奖励或财政补贴;收到奖励或补贴款时：借：银行存款3000。

做账实操-土地出让金返还的会计处理

做账实操-土地出让金返还的会计处理
企业收到政府返还的土地出让金，然后进行结转，应当通过“递延收益”科目以及“营业外收入”相关二级科目核算。

相关账务如何处理呢？下面小编就来给大家介绍。

土地出让金返还账务处理：
1、企业收到政府返还的土地出让金时：
借：银行存款
贷：递延收益
2、结转返还的土地出让金：
借：递延收益
贷：营业外收入——政府补贴
3、结转本年利润：
借：营业外收入——政府补贴
贷：本年利润
递延收益是指尚待确认的收入或收益，是权责发生制在收益
确认上的运用。

营业外收入也称为“营业外收益”。

指与生产经营过程无直接关系，应列入当期利润的收入。

土地出让金如何计算？
(1)有实际成交价的，且成交价不低于所在级别基准地价平均标准的按照成交价不低于40%的标准计算土地出让金;如果实际成交价低于计准低价平均标准，则按照40%的标准计算。

(2)发生转让的划拨土地使用权补办出让时，应该按照基准地价平均标准40%计算土地出让金。

(3)通过以上发放计算土地出让金，如果土地使用权收到异议，需要由受托人找土地评估机构对其土地进行评估，按照评估价格的40%计算。

(4)划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

土地出让金返还账务处理-5页文档资料

土地出让金返还如何进行账务处理问：我公司为扩大再生产在本地工业开发园区新取得一项土地使用权用于修建厂房，在交付土地出让金后政府又给予了一部份土地补偿款。

请问，该补偿款是用来冲减取得土地使用权的原值，还是只能作为营业外收入入账？答：你公司取得的“土地补偿款”正确的叫法应当是“土地出让金返还”，属于政府补助收入。

政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投人的资本。

主要有以下形式：（1）财政拨款；（2）财政贴息；（3）税费返还（但不含增值税出口退税）；（4）无偿划拨非货币性资产，如行政划拨土地使用权、天然起源的天然林等。

根据《中华人民共和国企业所得税法》（主席令第63号）的规定，企业取得的除国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金外都应纳税。

之所以这样规定，其原因有三：一是企业从政府取得的补贴收入导致经济利益的流入和企业净资产增加，符合收入总额的立法精神。

二是为了规范财政补贴和加强减免税的管理。

自1994年分税制财政体制改革以来，中央集中管理税权，各地不得自行或擅自减免税，个别地区为了促进地方经济发展采取各种“财政补贴”形式变相减免税，造成对中央税权的侵蚀。

对企业从政府取得的财政补贴征税，有利于加强对财政补贴收入和减免税的管理。

三是为了尽量减少税法与财务会计制度的差异。

会计准则中把政府补助计入了“营业外收入”，税法也没有必要在此问题上保持差异，这有利于降低纳税遵从成本和征收管理成本。

既然，企业取得的“政府补助—土地出让金返还”需要征收企业所得税，这就存在一个如何进行账务处理的问题。

正如你所说：是冲减土地使用权的原值，还是作为营业外收入入账？我们列举以下两个案例，从房地产开发企业和非房地产开发企业两个方面进行分析，再作结论。

〔例1〕某生产企业2009年2月支付1000万元取得一项土地使用权。

按照当地政府的规定，土地出让金返还20％，6月16日A公司收到土地出让金返还200万元，应当如何作账务处理？方案一：计入“营业外收入”。

返还土地出让金的财税处理的案例分析

返还土地出让金的财税处理的案例分析近年来，随着土地市场的火热，土地出让金成为了地方财政收入的重要来源。

然而，在某些特殊情况下，政府需要返还部分或全部的土地出让金，这涉及到一系列的财税处理问题。

本文将通过分析一个实际案例，来探讨返还土地出让金的财税处理方式。

案例背景：某地政府在过去几年中，批准了一家房地产开发商的土地使用申请。

开发商按照要求缴纳了一笔较高的土地出让金，并进行了相应的土地开发工作。

然而，由于市场经济的不稳定性和政策调整，政府决定撤销该项目，并返还土地出让金。

现在，政府面临着如何处理这笔资金的问题，既要保证合法返还给开发商，又要进行财税处理，确保公共财务的透明度和稳定性。

财税处理方式：1. 返还方式的选择政府可以选择直接返还土地出让金给开发商，或者通过其他方式进行支付，比如以其他政策支持的形式返还。

通常情况下，直接返还是最直接、最简单的方式，但考虑到该项目的特殊情况，政府可以采取多种返还方式的组合，比如一部分直接返还，一部分以补贴、税收减免或扶持政策等形式返还。

2. 税收处理对于已缴纳的土地出让金，政府需要合理安排相应的税收处理。

一方面，政府应当将开发商已缴纳的税款及时退还给其，确保其合法权益；另一方面，政府需要从退还款项中扣除相应的税费，以维护财政的平衡。

这种退税和扣税的过程需要依照相关的税收法律法规，确保合法合规。

3. 财务核算政府在处理返还土地出让金的财务问题时，需要进行精确的财务核算。

首先，政府需要清晰记录开发商已缴纳的土地出让金以及任何其他相关的金融交易，确保财务数据的准确性和完整性。

其次，政府还需要将返还操作纳入财政预算管理体系，确保返还流程的合规性。

最后，政府要对返还土地出让金的财务影响进行评估，确保返还操作对于公共财务的可持续稳定没有过大负担。

4. 透明公开政府在返还土地出让金的财税处理中，应当坚持透明公开的原则。

政府需要向公众和相关利益方清晰地说明返还的原因、方式、金额等信息，并及时公布相关的财税处理情况。

会计准则对土地出让金返还的处理模式

收到土地返还款应该如何做账？----对于新修订的《企业会计准2017-11-04龚贵媛房地产纳税服务网问题：我公司7月通过招拍挂程序取得一块土地，总价1300万元，取得政府开具的非税收财政票据1300万，同时政府返还奖励款1000万。

现在有两种记账方式，A：以1300万-1000万=300万计入土地成本。

B：以1300万计入土地成本，1000万元计入营业外收入。

请问我公司选择哪种方式比较好？该1000万元能否申报为不征税收入？一、关于土地的价值确定1、入账价值按照《企业会计准则第6 号——无形资产》应用指南，对于无形资产的规定：无形资产通常包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、特许权、土地使用权等。

外购的无形资产，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。

土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时,土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本,而仍作为无形资产进行核算,土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。

故公司取得土地使用权，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。

2、摊销源自合同性权利或其他法定权利取得的无形资产,其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的期限。

例如，企业以支付土地出让金方式取得一块土地的使用权，如果企业准备持续持有，在50年期间内没有计划出售，该块土地使用权预期为企业带来未来经济利益的期间为50年。

故公司应该按照土地使用权证书上注明的土地使用期限每月进行摊销。

二、与资产相关的政府补助1、相关的文件规定根据2017年5月10发布的财会〔2017〕15号《企业会计准则第16号——政府补助》第四条：政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。

与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

土地出让金返还政策是什么

土地出让金返还政策是什么近几年来,各级地方政府对参与城镇化建设投资的房地产开发企业,在通过土地“招、拍、挂”市场化运作后,对其取得土地使用权而支付土地出让金后,政府再通过财政补贴或奖励形式给予一定比例的返还,由于目前相关税收政策对企业取得的土地出让金返还应该如何进行税务处理不够完善和明确,造成了基层税务机关在实际执行过程中各行其是。

那么土地出让金返还政策是怎样的？接下来我就来为大家介绍一下。

土地出让金返还政策是什么一是对开发企业为政府建造学校、幼儿园等公共配套设施而取得土地金返还款的处理意见。

有的认为应该视同销售处理,征收营业税、企业所得税和土地增值税;有的则认为,开发企业建造的学校、幼儿园等公共配套设施是无偿赠送给政府部门的,与土地出让金返还没有直接的联系,所以不应征收营业税。

二是对开发企业取得土地出让金返还用于“七通一平”基础设施工程的处理意见。

有的认为对开发企业应视同建筑总承包人,征收建筑业营业税和企业所得税。

而有的则认为,开发企业已将“七通一平”的基础设施工程分别承包给相关专业部门或专业施工队伍,所以对开发企业不应征收建筑业营业税。

三是对一些外来的开发企业将土地出让金返还款直接汇入集团总公司或其他关联企业的,是否计入开发企业应纳税所得额出现了不同的意见。

四是对开发企业取得土地出让金返还款计算缴纳土地增值税的处理意见。

一种意见认为,开发企业为政府建造的学校、幼儿园等公共配套设施取得的土地出让金返还款,除视同销售收入计算征收土地增值税外,对其他开发企业取得的土地出让金返还款,实质是政府给予企业土地价款的优惠折让,所以,在土地增值税清算时,应将土地出让金返还款抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

而另一种意见则认为,既然将开发企业土地出让金返还款作企业所得税的应税收入处理,那么在土地增值税清算时,也应按收入处理,就不应抵减开发成本、费用。

此外,对于将土地出让金返还款汇入集团总公司或其他关联企业的开发企业,由于未实际收到财政的返还款,所以此项收入既不能作为土地增值税的计税收入,也不能抵减开发企业的开发成本和费用。

土地出让金返还涉及纳税问题

土地出让金返还税务的处理
各地政府在招商引资中以土地换项目，通过返还土地出让金以及招商引资费、配套费等形式给予房地产开发企业的补偿奖励款，返还金额较大这部分土地出让金返还如何进行税务处理及土地增值税处理。

房地产企业取得的土地出让金返还后，在计算土地增值税扣除项目时是否允许原支付土地价款全额列支？
一、国家层面文件《土地增值税暂行条例实施细则》对条例规定的扣除项目“取得土地使用权所支付的金额”界定为“为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用”。

二、地方性政策文件地方税务机关是否有明确的税收政策规定：
三、目前，国家层面税法文件并未提到房地产开发企业取得土地返还款应如何处理，但是依据土地增值税“实际发生原则”，“支付的地价款”应为实际支付的土地价款。

假如房地产开发企业取得了政府支付的财政返还或奖励，应先判断该财政返还或奖励属于何种性质。

如属于与获取土地直接
相关的财政补贴或奖励，在清算土地增值税时就存在被税务机关要求调减土地成本的风险。

土地出让金返还的方式有哪些

土地出让金返还的方式有哪些土地出让金返还的方式有哪些？相信很多人都和一样没怎么听说过土地出让金还能返还，下面让我们一起来详细了解土地出让金返还的相关知识。

第一、政府主导，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。

协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，建成后无偿移交给动迁户。

第二、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁(代理拆迁、)目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府或生地招拍挂，由开发商代为拆迁。

在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。

某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。

协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。

国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。

约定返还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。

企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。

第三、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些先期介入，或生地招拍挂，政府为减轻开发商的负担，对开发商进行基础设施建设部分进行返还。

一般情况下，由于实施了土地的储备制度，政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位。

即在、拍卖、挂牌活动开始前，国土部门已将拟出让的土地处置为净地，即权属明晰、界址清楚、地面平整、无地面附着物的宗地。

开发商取得政府返还土地出让金的六种形式及税负处理

开发商取得政府返还土地出让金的六种形式及税负处理经营性用地实行招标、拍卖、挂牌（简称“招拍挂”），是土地市场建设的基本要求。

一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因。

对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。

由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。

税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，主要依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。

今年以来，相关稽查案例不断出现，返还款用途不同，稽查处理差异迥异。

下面结合实例就企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关的税务处理进行分析，以期企业可以认清纳税事项、规避涉税风险。

第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100 亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。

协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000 万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。

相关税务处理：一、营业税：本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。

对房地产开发企业税，属于销售回迁房行为。

鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。

1，返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。

根据＜营业税暂行条例实施细则＞第二十条规定：“ 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”如果返还款3000 万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000 收入万计算缴纳营业税。

政府返还款的处理办法

政府返还款的处理办法返还款的处理办法一、返还款的形式在房地产开发过程中，大概有以下形式：以土地换项目，返还土地出让金、旧城改造费、配套费、奖励方式、给予补贴款用于建设回迁房等。

二、返还款的税务处理（一）税法规定税种一：营业税《营业税暂行条例实施细则》第三条规定，《营业税暂行条例》第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。

前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

税种二：企业所得税规定一：财政部、国家税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定，对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。

本条所称财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退税款;所称国家投资，是指国家以投资者身份投入企业、并按有关规定相应增加企业实收资本(股本)的直接投资。

规定二：《宁波市地方税务局关于明确所得税有关问题解答口径的函》(甬地税一函[2010]20号)需要注意的是，在土地受让、改变用途过程中，如果政府约定了返还金额，返还金额应冲减对应的计税基础;如果事后取得了政府的补助或奖励，应作为补贴收入处理。

规定三：财政部、国家税务总局《关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）对此进一步明确，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：1.企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；2.财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；3.企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

新政府补助准则下-房地产企业收到6种【精心整编最新会计实务】

②企业所得税的处理：扣除支付被拆迁户补偿费用和拆迁公司拆迁劳务费用后的差额依法缴纳企业所得税
土地返还款 3000万元的企业所得税处理如下：第一，支付给拆迁公司提供建筑物拆除、平整土地劳务款 970.9万元[1000 万元÷（1+3%）]，应从企业所得税前扣除。第二，代理支付动迁补偿款差额 1500万元，应从企业所得税前扣除。第三，房地产公司应计入企业所得税的应纳税所得额为 359.3万元[3000÷ （1+6%）-970.9万元-1500万元] ③土地增值税：由于没有发生土地转让行为而不缴纳土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。以及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：“ 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为”。本案例，企业取得的土地返还款 3000万中，属于提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入，不属于转让不动产收入，此收入不计算土地增值税
①增值税的处理：按照代理业务征收增值税根据财税[2016]36号文件附件：《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第（四）项建筑服务的规定，拆除建筑物或者构筑物应依照“建筑服务” 缴纳增值税。另外，根据财税[2016]36号附件 2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（四）项第 4 款的规定，经纪代理服务，以取得的全部价款和：价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额计算缴纳增值税。因此，本案例土地返还款 3000 万的增值税税务处理如下：第一，由于拆迁建筑劳务是清包工劳务，根据财税[2016]36号附件 2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项的规定，一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。基于此规定，房地产公司将拆迁建筑劳务外包给拆迁公司，拆迁公司提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入 1000万元，应按建筑服务业，选择简易计税方法缴纳增值税 29.1万元 [1000万元÷（1+3%）×3%]。并且拆迁公司向房地产公司开具 3%的增值税专用发票。

会计实务：房地产企业取得土地返还款的会计与税务处理

房地产企业取得土地返还款的会计与税务处理最近，经常有房地产企业财税会员咨询公司支付土地出让金后，政府给予的财政返还款该如何进行会计和税务处理。

现在大部分房地产企业的土地是通过“招标、拍卖、挂牌”方式的公开竞价取得的，但是，有的地方政府在招商引资中以土地换项目，通过财政返还土地出让金的形式变相给予房地产企业一定补偿。

对房地产企业来说，取得土地实际成本就会低于“招拍挂”价格，那么对于房地产企业来说，取得的政府返还款该如何进行会计和税务处理呢？一、会计处理《企业会计准则第16号———政府补助》第二条规定：政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。

因此，房地产企业取得土地使用权，应当以实际支付的土地价款作为土地成本，取得的这部分返还款实质属于政府补助的性质，应当根据《企业会计准则第16号———政府补助》的规定，作为营业外收入进行处理。

再看具体的会计处理规定，《企业会计准则第16号———政府补助》第七条规定：与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。

但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

第八条规定：与收益相关的政府补助，应当分别下列情况处理：（一）用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。

（二）用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。

房地产企业取得的开发用地最终会构成存货的一部分，支付的土地价款应该计入开发成本。

在之后取得的财政返还款，属于对已经发生相关费用的一种补偿，会计处理上应直接计入营业外收入，而不能冲减开发成本。

二、企业所得税处理财政部、国家税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定，财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退税款。

房地产企业取得城中村改造土地出让金返还,如何进行会计处理及税务处理

房地产企业取得城中村改造土地出让金返还，如何进行会计处理及税务处理摘要：城中村改造中涉及土地出让金返还，如何准确地进行会计处理和税务处理是摆在房地产公司财务人员面前的新课题。

本文通过作者长期的工作实践和参与本公司多项城中村改造工作实务及其环节中的财税研讨、管理工作经历，对改造中土地出让金返还环节的会计处理和税务处理进行分析总结。

关键词：城中村改造；土地出让金返还；会计处理；税务处理首先介绍一下城中村改造背景及相关政策。

城中村是指在市建成区范围内使用集体土地，并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落。

城中村对于吸纳外来劳动力、缓解城市安置外来人口的居住压力、解决部分村民的收入来源等具有一定的作用。

但是，其对城市建设发展的消极影响却也十分明显：村民居住环境差、用地管理混乱、基础设施不完善、安全隐患多、治安问题突出等等。

随着城市现代化的发展的需要，全国各地相继实施城中村改造。

在这一背景下，近年来郑州市政府大力进行城中村改造工作。

城中村改造是一项复杂且艰巨的工作，改造周期长，占用资金量大。

为了激发开发企业参与城中村改造的积极性，郑州市政府研究出台郑政文〔2007〕103号等相关优惠政策。

城中村改造中如何准确地进行会计处理和税务处理是摆在房地产公司财务人员面前的新课题。

笔者长期从事房地产企业财务工作，参与本公司多项城中村改造工作实务及其环节中的财税研讨、管理工作，现对土地出让金返还环节的会计处理和税务处理进行分析总结，以供各位地产财务从业同仁借鉴和参考。

一、城中村改造土地出让金返还会计处理一种观点认为取得土地使用权应以实际资金净流出金额作为土地成本，因此实际收到的土地出让金返还款应冲减土地成本。

第二种观点认为，收到的土地出让金返还是具有专项用途的资金，应计入“专项应付款”进行明细核算。

收到资金时，借记“银行存款”，贷记“专项应付款”；发生规定用途的资金支付时，借记“专项应付款”，贷记“银行存款”。

还有一种观点认为，该项返还款属于政府补助的性质，应根据《企业会计准则第16号—政府补助》的规定，作为营业外收入进行处理。

政府返还土地款的处理

在城市建设中，一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因，对企业通过招拍挂取得土地后，缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还，房地产企业取得返还款如何进行财税处理？下面笔者通过案例进行分析。

案例某物流公司（以下简称A企业）具有房地产开发资质，立项开发占地1700余亩的大型物流园，作为B市政府招商引资项目，政府要求其在2年内建成。

2012年8月份该公司先期向B市财政垫付征地拆迁补偿资金22000万元，2013年3月招拍挂取得土地使用权，一次性支付土地出让金120000万元。

2013年8月经当地政府研究决定，一次性返还该公司土地出让金60000万元，其中：征地拆迁补偿：22000万元，资金占用费2000万元，公共配套设施费20000万元，用于物流园区道路、供水、供电、排水、通讯、照明、绿化和土地平整，物流园财政补贴10000万元，用于补偿该公司建设期间的损失，回迁房安置费6000万元，用于被安置拆迁户。

在如何进行会计和税务处理上，征纳双方出现不同观点。

观点一：A企业应以实际缴纳的土地出让金120000万元为土地成本，返还款不是土地出让金的折让，属于已经或即将发生的相关费用，会计处理上应确认为政府补助，计入营业外收入。

由于政府返还土地出让金是招商引资或变相协议出让的一种策略，因此不符合《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2011〕70号）规定的不征税收入条件，所得税处理上，收到的资金占用费直接计入收入总额，回迁房安置和公共配套设施费按收支差额计入收入总额，财政补贴按开发期限分期计入收入总额。

政府返还土地出让金的目的是为了减轻企业负担，且与土地出让直接相关，《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条第四款规定，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

因此，应按照实质重于形式原则，在清算时以财政补贴冲减土地成本，以回迁房安置和公共配套设施费收支差额冲减开发成本。