浅析土地招拍挂制度对房地产市场的影响
土地招拍挂制度对不动产市场的影响及对策
近 年 来 ，土 地 囤积 成 为 一 种
常 态 。统 计 数 据 显 示 ，９ ６ ２ ０ １９ ～ ０ ９ 年房地 产开发 企业 累计购 置土地
２１
商” ，土地涨价归公的理念 自 ｉ 够得到很 好的贯彻
石， 岂可简简单单 的
一
卖 了之？ 资源不 同
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研 究 与 掾 索
招 拍 挂 后 ，面 对 节 节 攀 升 的 地 价 ， 表 面 上 看 ， 价 房 价 都 涨 从 地
题 。究 其 原 因 ， 无外 乎 企 业 发现 房地产 开发 的利润远 没有 土地增 殖赚 钱来 的快 。 招拍 挂 的本意是 实现 土地 的
资产“ 财富效应” 被放大 ， 人们普遍
视 土 地 为 资 产 ， 房 、 地 成 为 社 买 囤
会风气 ， 备中心“ 调” 储 平 市场需求
的 功 能 显 然 难 以实 现 ， 价 的 快 速 地
飙升即为明证 。 储备 中心本来是为
了满 足 土 地 市 场 需 求 而 成 立 的 ， 但
挂 刚 性 执 行 后 更 快 ．从 而 显 示 出
际上既赚 取 了开发利 润又赚
『 地的增 值收 益 。 ． 土 土 地 招 拍 挂 政 策 刚 性 执 行 之
房 、 开 发 分 离 ， 地 一 级 开 发 地 土
对 不 动 产 市场 产 生 理 想 的 积 极 影
向 பைடு நூலகம்
从 招 拍 挂 的 形 式 看 ，用 招 拍
房地产市场的发展对土地供应的影响
WENKU
PART 04
房地产市场发展对土地供 应的影响
REPORTING
房地产市场发展对土地供应的需求
城市化进程加速
随着城市化进程的加速，城市人口数量不断增加，对住房、商业和工业用地的需求也随之增长，从而增加了土地 供应的需求。
经济增长推动
经济增长推动了房地产市场的繁荣，企业为了扩大生产规模或提高经济效益，需要更多的土地来建设厂房、仓库 和办公场所等，进一步增加了土地供应的需求。
研究意义
理论意义
深入探讨房地产市场与土地供应之间的互动关系，有助于完善房地产经济理论， 为政府制定相关政策提供理论支持。
现实意义
分析房地产市场发展对土地供应的影响，有助于政府和企业更好地把握市场动态 ，优化土地资源配置，促进房地产市场的健康发展。同时，也有助于提高土地利 用效率，缓解城市用地紧张状况，推动城市化进程的可持续发展。
房地产市场的发展对 土地供应的影响
汇报人：可编辑
2024-01-06
REPORTING
• 引言 • 房地产市场概述 • 土地供应对房地产市场的影响 • 房地产市场发展对土地供应的影响 • 案例分析 • 结论与建议
目录
PART 01
引言
REPORTING
WENKU
研究背景
房地产市场与土地供应的关联性
PART 05
案例分析
REPORTING
WENKU
案例一：一线城市的土地供应与房地产市场
总结词
一线城市土地供应紧张，房地产市场供求矛 盾突
详细描述
一线城市如北京、上海等地，由于人口密集 、经济发达，对房地产需求量大。然而，土 地资源有限，政府对土地供应实施严格控制 ，导致土地供应紧张，房地产市场供求矛盾 日益突出。
土地政策对房地产市场的影响
土地政策对房地产市场的影响近年来，土地政策一直是关注度较高的话题之一。
土地是房地产市场的基础资源，土地政策的调整和实施直接影响着房地产市场的运行和发展。
本文将就土地政策对房地产市场的影响进行分析和探讨。
首先，土地政策对于房地产市场的供需关系有着重要的影响。
土地供应的增加或减少，直接影响着房地产市场的供给。
如果土地政策鼓励土地供应增加，那么将会增加房地产市场的供给量，降低房屋价格。
反之，如果土地政策限制土地供应，那么房地产市场供给将减少，房价可能会上涨。
因此，土地政策的调整对于房地产市场的供需关系有着明显的影响。
其次，土地政策也影响着房地产市场的竞争格局。
在现有土地政策下，通过招拍挂等方式获取土地使用权的房地产开发商数量相对有限，导致市场上的竞争相对集中。
但是，如果土地政策调整为更加开放和灵活，鼓励更多的开发商参与房地产市场，那么市场竞争将会更加激烈，房地产企业将面临更大的压力。
因此，土地政策的变动不仅对开发商有着重要影响，也对整个房地产市场的竞争格局产生影响。
第三，土地政策还会对房地产市场的投资和融资环境产生影响。
土地政策的变动可能会影响到房地产企业的融资成本和渠道。
例如，政府通过土地政策调控投资热点地区的房地产市场时，会增加土地供应，降低企业获取土地的成本，从而降低企业的投资风险。
但是，在市场供给不足的情况下，政府可能会限制企业获取土地的条件，提高土地出让金等费用，增加了企业的融资压力。
因此，土地政策的调整也会直接影响到房地产企业的投资和融资环境。
此外，土地政策的调整还可能引发房地产市场价格的波动。
在中国的大部分城市，土地出让金是影响房地产价格的重要因素之一。
土地政策的调整可能会带来土地出让金的变动，进而影响到房地产市场的价格水平。
如果土地政策鼓励增加土地供应，减少土地出让金，那么房地产市场价格可能会较为稳定，甚至出现下降。
相反，土地政策限制土地供应，提高土地出让金，可能会推动房地产市场价格上涨。
浅析我国土地出让制度存在的问题及建议
浅析我国土地出让制度存在的问题及建议一、我国土地出让制度存在的问题(一)土地隐形成本提高长期以来我国政府多采用协议出让的方式来进行供地,政府和土地使用者通过签订土地使用权出让合同来使土地使用者获得一订期限的土地使用权,同时土地使用者支付相应的出让金。
这种方式只需要出让方和受让方通过具体的协商谈判就可以将特订地块的土地使用者进行转让。
但在这种出让方式时开发商的寻租能力和政府的主观偏好占据较大的因素,而且出让过程中缺乏竞争机制,这不仅导致土地使用权出让缺乏公平、公正和公开性,同时也容易滋生腐败现象,不仅导致社会资源的严重浪费,而且还会使土地隐形成本增加,土地价格提高,而这增加的价格则会转嫁到房价中,最终由消费者买单。
(二)土地垄断加剧自实行经营性用地土地招拍挂以来,在土地招标、拍卖和挂牌过程中,不断的有地土诞生,地价不断的增加。
但在这整个过程中,由于政府土地供给十分有限,这样就导致资本雄厚的大开发商基本垄断了土地招拍挂,大量的囤积土地,中小房产开发商很难拿到土地的使用权。
在这种情况下,土地价格不断土升,这也就导致了土地开发总成本的增加,从客观上推动了房价的土涨,导致房地产市场虚假繁荣的出现。
同时房地产市场存在着巨额的利润,这就是催生房地产商相互竞争的关键所在,因此反复循环,不断的推高土地拍卖价格,同时地价和房价不断攀升。
另外我国土地资源过度集中,这也是导致当前土地垄断加剧的重要因素。
(三)地方政府大肆卖地,土地财政愈演愈烈当前很大一部分地方政府都依赖于高额的土地出让价格来作为地方财政收入的主要来源,利用土地来牟利,土地财政愈演愈烈。
地方政府为了增加财政的收入,充分的利用土地资源的稀缺性及对土地一级市场的垄断来抬高土地价格,同时将出让土地作为政府的主要牟利手段,大量的出让土地,从而导致地价和房价的不断土涨。
部分地方政府还与开发商结成利益共同体,实现双方双赢的目的。
在房地产市场回调及成交量萎缩的情况下,地方政府会采取诸多的措施及大量的优惠政策来救市,这种救市行为与地方政府的土地财政具有紧密的关系。
浅析城市化进程中房地产业的发展——以土地为视角
２１第 ｌ 轻一工一设一 ０年 ｏ １ 期Ｉ
浅析城市化进程 中房地产业 的发展
以土地 为视角
王 晓 夺
（ 大连都市发展设计有 限公 司， 宁 大连 １６ １ ） 辽 １０ １ 摘 要 ： －４是 中国发展的必然趋势， 城 ＋￣ － 房地产业在城市化发展 的进程 中又扮演着十分主妥的角色。 从二者之间的联 系纽带一 土 一 地入手 ， 讨二 者之间的联 系与互动也就显得极 为关键 。尤其是在中国城 乡二元 结构体 系下， 探 关于土地的核心 问题如果视 而不 见 ， 市化 与 房 地产 业 也许 很 难有 和谐 长远 的发 展 。 城
关 键词 ： 市化 ； 产 ； 元 结构 城 地 地
障眭住房严重不足 ， 高端住房积压 ， 房价上涨过快 ， 拆迁与征地问题 日 何为城市化？ 字面上看， 就是将原来不是城市的地方变成城市。 但 益严峻， 等等。 从 内涵 与实质来看 ， “ ” 程 。 是 化 的过 这一过程 主要体现在 以下几 个方面 ： 究其原因， 如果从土地角度来分析 ， 首先是土地集约化问题。我国 首先 ， 是集聚的过程。这里的“ 集聚” 的概念范围很广 ， 包括空间集 土地资源的稀缺是人人皆知的国情，然而在房地产开发领域却存在着 聚、 人口集聚、 产业集聚 、 文化集聚等等。 在一定条件下， 此集聚过程不断 土地大量闲置和巨大浪费。 据国土资源部统计，０４年全国城镇规划范 ２０ 延 续 ， 的表 现是城市集 群的产生 。 日 的东 京 、 、 典型 本 阪神 名古屋 三大城 围内 闲置 、 闲土地 达 ２． 万 ｋ ２ 当于现 有城 镇建 设 用地 总量 的 空 ６７ ３ ｍ， 相 市群 ， 中课 国内 ６％的人 Ｖ和 ７％的国 内生产总值 ； 集 ５ Ｉ ０ 由伦敦 、 、 巴黎 米 ７ ％， 中房地 产库存土 地达 １ 万 ｋ 中国人均 土地 可利用资 源非 常 ． 其 ８ ０ ｍ。 兰、 慕尼黑和汉堡组成的五边形大都市区， 集中了欧盟的 ４ 的人 口和 匮乏 ， 土地尤为如 此 。 ％ ０ 城市 但不少 政府为 了获取巨额土地 收益而盲 目出 ５ ％的国内生产总值 ； ６％的国内生产总值集 中在大纽约区、 ０ 美国 ７ 大洛 让土地 ， 土地低效利用和浪费现象十分严重， 这种粗放的发展模式给未 杉矶 区和五大湖 区三大城市群 地 区。４ 们 来看看 国内 ， （ 戚 在东部沿海地 来 的经济 建设和社会 发展埋下 了隐患 。 区密集的城市群，集聚的城市人口和经济总量应经成为中国经济发展 其次 ， 中央希望通过大量出让土地以稳定房价 ， 而现有的招拍挂制 的核心。 ０８ ２ ０ 年京津冀、 长三角和珠三角三大都市圈地级及以上城市地 度未明确土地出让收入的分配方式 ， 在土地价值巨大利益的诱惑下 ， 各 区生产总值（ 包括市辖县）０ ２２ 亿元 ， １６ ４． ６ 占全国地级及以上城市地区 个地方政府都想方设法大规模出让土地。同时， 由于国家对囤地 、 炒地 生产总值（ 包括市辖县 ） ３％（程中冲击到太多的既有利 其次， 是产业结构变迁与进步的过程。 从产业结构转换与发展的理 益 时 ， 购得 土地 的开 发商 、 在 面对土 地不 断升 值 的预期 面前 ， 不少 业主 论可以看到： 伴随着经济的增长， 由于产业平均利润率的不同 ， 经济主 宁 愿被政府处 罚 、 交罚金 也要进行 囤地 、 地等行为 。 炒 体为追逐利益的最大化必然会在不同的产业之间流动。劳动力会从第 ３ ． ２乡下 产业转 向第二产业 ， 并逐步进入第三产业 。从传统产业向现代产业 、 城 市化造成 城市空 间的扩张 ， 必然会 对农村土 地产生影响 。 城市化 从农业向非农产业的转移； 空间上体现在农村 向城镇和城市的转移， 的过程 不仅是农 民进城 ， 由 而且还 是农地进 城。图 １ （ ） 土地对于农 民不 仅是 此 导致人 口定居方式 的集 聚化 、 规模化 。 生产资料， 而且是生存资料 ， 也就是农民的最后保障。从最近的一些新 据发达国家工业化过程 中产业结构变动的数据分析 ， 无论从就业 闻可以了解到， 为什么农 民在获得补偿的情况下， 要用生命去誓死保卫 结构还是从产值结构来看 ，第二产业在国民经济中的比重在上升到 被政府以及开发商征用的耕地或者菜地？因为ｆ 明白， 【 ］ 打渔的“ 没 海” ４ Ｄ ∞， 左右后 ， 将趋于停滞或缓步下降， ， 因此 第三产业的崛起成为城市化 有 了， 中只得到一堆 “ ”可见 ， 正迅速 的消失 。 手 鱼 ， 农业 阍 消失 的 持续发展的后续力量。主要体现在生产性服务的增加以及消费性服务 后 果并不 仅仅 是产业 结构 的调整 ， 一群农业 劳动力 的失业 ， 而是 他们祖 的增加 ， 人们开始追求物质与精神的享受 ， 并带来就业机会与人 口的增 祖 辈辈流传 下来 的十八般种 田功 夫在一夜 之间被彻底垮掉 。而且 ， 大量 加。 的农村集体建设用地和耕地如果一旦被城市发展、 城市化所需要， 就会 第三 ， 是城乡统一发展的过程。必须承认， 中国是世界上农业劳动 以非常廉价的转变成国有土地， 而付给农民的补偿金是非常低的。 这个 力转移规模巨大的、 城乡二元矛盾严重对立的发展 中大国， 城乡二元结 土 地一旦 一转手 变成 了国有土地 ， 了开 发商手 里就增加 了十倍 、 到 百倍 构 留下 的难 以弥合 的社 会发展难题 ，造成 了 国家 资源太 多的浪 费和城 的价 值 。这等 于是在农 民手 里无 偿的剥夺农 民的ｔ ｋ Ｌ 。 ￣， 乡间巨大 的发展 落差 。城 市化 的过 程应该 是农村 和城市 之问 的一 个多 — 维互 动 的过 程 ， 包括城 市先进 的生产力 向农村 扩散渗 透和辐 射 ， 它既 也 包括农村劳动力 、 资金、 技术等要素向城市的流动。中国的城市化如果 只是加速前进而不考虑城乡间裂痕的弥合 ， 城乡之间没有和谐发展、 共 同进 步的话 ， 城市化 的起飞 的前景 也不容乐 观。
中国城市土地供应制度对房价、地价的影响研究
城市 土地供 应 制度及 其与地 价关 系说
关于土地供应制度与地价之 间关 系，外国学者从上世纪
８ 年代开始研究 。Ｋ ｚ ｏ Ｓｔ １９ ）对 日本当时趋于 自由 Ｏ ａｕ ａｏ（９ ５ 化的土地政策进行分析 ， 通过供需模型和土地价格预期公式探 讨土地市场存在泡沫的原因， 并用城市土地价格指数表征城市 土地价格的泡沫化 ， 推导出以收入水平来衡量合理土地价格水 平。 这篇文章对我 国现阶段适应土地市场化而实施的土地供应 制度的政策制定与实施有一定理论指导意义。 Ｅ ｉ ｉ ｔｎ ｅｇ和 Ｃ ｅ ｇｉＤｎ ２ ０ ）对中国城 ｒｋ Ｌｃ ｅ ｂ ｒ ｈ ｈ ｎ ｒ ｉｇ（０ ８ 市空间扩展中地 方政府作为土地开发者职能进行研究 ， 分别
中 国城 市 土地 供 应 制 度对 房 价 地 价 的 影响 研 究
梁 颖
（ 南京大学经济学院 江苏南京 ２０９ ） １０ ３ 摘 要：本文通过从 城市土地供应制度与地价 关 系、地价与房价 关系、土地 供应对房价影响的 “ 政府主导”三 方面对 国 内外相 关文献进行梳理 ，为研 究土地 供应制度 与房价、地价 间关 系 供理论指 导 提 关键词 ：城市土地供应制度 房价 地价
旧 盏
地市场上进行宏观调控的行为指 引 ， 会对土地价 格产生直接 或间接影响 。本文将从城市土地供应制度与地价关系 、 地价 与房价关 系、土地供应对房价影 响的 “ 政府主导 ”三个方面 对 国内外相关文献进行梳理。
一
价 ；
在长期 ，主要是控制地价 的过快上涨 。
严金海 （ ０ ６ 采用 四象限模型 、 ２０ ） 格兰杰因果检验和误 差修正 模型等分析方法 ， 从理论 、实证和政策等方面对 中国 房价与地价关系以及市场结构和政府供地方式转变对二者关 系的影 响进行深入研究 ， 在得 出短期内房价影响地价 ， 长期 内 二者 相 互 影 响 的 结 论 外 ， 认 为 土 地 招 拍 挂 出让 可 以 促 进 还 土地市场的买方竞争 、 降低房地产增量市场的垄断性 ， 降低 了地价对房价的影响程度。
土地市场“招拍挂”机制运行中存在的问题及对策
现代商贸工业２０２１年第１２期１１９㊀作者简介:刘平(１９７３－),女,汉族,湖南醴陵人,本科,研究方向:国土㊁不动产登记或房地产相关.土地市场“招拍挂”机制运行中存在的问题及对策刘㊀平(佛山市禅城区不动产登记中心,广东佛山５２８０００)摘㊀要:«物权法»第一百三十七条中提出,凡是被用来进行工业㊁商业㊁旅游㊁娱乐和商品住宅等经营性建设的土地,以及同一块土地由两个及其以上用地意向者的土地,最终开发权的出让方式应当是正当的招标或拍卖等,而且必须是公开竞价.由此我们可以看出,我国国内目前土地出让的方式以招标㊁拍卖为主,此外还有协议和挂牌等,其中招标㊁拍卖和挂牌这三种出让方式也被称之为 招拍挂 .我国对于 招拍挂 机制有着十分严谨的制定,主要是因为国家作为土地的出让方是有着绝对威严的,因此国家一定要制定一个十分严格十分准确的机制来保证土地转让的实施,本文就土地市场 招拍挂 机制运行中存在的问题做了简单的探讨并提出了相应的对策.关键词:土地市场;招拍挂机制;问题;对策中图分类号:F ２３㊀㊀㊀㊀㊀文献标识码:A㊀㊀㊀㊀㊀㊀d o i :１０．１９３１１/j．c n k i ．１６７２Ｇ３１９８．２０２１．１２．０５８１㊀土地市场招拍挂 机制的相关概述土地市场的 招拍挂 既然指的是招标㊁拍卖以及挂牌这三种土地的出让方式,下面就这三种方式做重点阐述.１．１㊀招标招标作为出让国有土地使用权最常用的方式之一,主要是通过市县级的土地管理部门发布招标公告或递送投标邀请函,邀请合法的法人或自然人㊁其他组织共同来对所出让土地进行使用权投标,再依据投标结果进行土地使用权确认的方式来实现.１．２㊀拍卖拍卖是指专门从事此业务的专门机构在固定的时间与场所内,按照某种章程合规发,把参与其中的物品展示出来,再进行公开叫价的一种竞购模式,最终的物品所有者往往只需要投入大量资金就可以获得物品所有权.国有土地使用权拍卖由市县级土地管理部门发起拍卖通告,告知竞拍人时间㊁地点,以此来让土地实现其更大的利益与价值.１．３㊀挂牌挂牌国有土地使用权挂牌,则是指市县级土地管理部门发出挂牌公告,在此公告内注明获得土地使用权的条件,并在规定期限内将此公告挂在土地交易场所,想要获得此项权利,竞买人需重新报价并更换公告内容,截止时价高者获权的方式.２㊀招拍挂 机制看似复杂实则不然(１)土地使用权实行招标㊁拍卖以及挂牌的方式来进行权限转让,很大程度上防止和避免了腐败行为的产生.反之,土地使用的情况不面向大众公开的话,难免会产生一些幕后的交易,掌管土地使用权的部门难免会用自己的权利为自己谋取一些私利,让国家的土地资源流失,使自己得到丰厚的报酬不利于国家的发展和管理.(２)土地使用权实行招标㊁拍卖以及挂牌的方式来实现权限转让,极大的优化了土地使用权转让的过程,这不仅有利于我国房地产行业的改革与发展,也有利于实时向大众公开我国的国有土地资源现状,减小滥用或倒卖土地的犯罪行为的发生.(３)土地使用权实行招标㊁拍卖或挂牌的方式转让,能充分实现房地产分离,提高我国土地开发利用的效率.一方面,也有利于我国土地的利用与规整.另一方面,设计好合理的开发方案并取得施工许可,开发商就可以顺利开工,这也有利于提高保障工程质量和服务质量,缩短工期还能够促使承包商实现利益最大化,因此 招拍挂 的转让方式也让房地产的土地开发率变得更高.(４)土地使用权实行招标㊁拍卖以及挂牌的方式出让,还能提高土地市场的公平性与竞争性.因为如果土地能够实现公开拍卖㊁招标等,那么有资历的房地产商便都能靠自身实力通过竞买的方式来为自己争取合法权益,取得土地使用权,不论是国内企业还是外企,不论企业的规模是大是小,大家站在同一起跑线上,只是通过真正的实力竞争来取得土地的使用权,优胜劣汰的市场生存法则尽显无疑.(５)土地使用权实行招标㊁拍卖和挂牌的转让方式,对于实现开发商综合实力的提升意义显著.从 招拍挂 的定义中不难发现,这样的土地使用权转让办法给每一个房地产开发商的机会都是一样的,都是均等的,只需要有足够的资金,有雄厚的实力,通过公司真正积累下来的经验来赢得土地使用权.让更有实力的房地产开发商脱颖而出,也更能促进我国房地产行业的深化与创新.(６)土地使用权实行招标㊁拍卖㊁挂牌的转让方式,能够更加充分的体现土地使用价值.要想使土地能够实现其最大的价值,政府就必须对其进行正确的价值鉴定,再通过真实合理的招标办法,公平公正的投选中标单位,使得未来开发建造出来的建筑能够达到市场最优.让每个开发商甚至是每个人都能意识到土地的重要性,并能够爱惜我们的土地.３㊀土地市场招拍挂 机制运行存在下的问题土地市场 招拍挂 运行机制虽然有很多的优点,也促进了我国的土地开发甚至是房地产行业的蓬勃兴起,但是仍然存在着一些缺陷.首先,房地产使用权转让机制的评价标准过于单一,评价过程以及标准都十分的模糊.我们进行招拍挂的评价标准只是价格,而国外的招拍挂的标准是把价格放在了最后一位.我们把价格作为唯一的标准导致,土地价值实现其预期变化,房地产价格暴涨,开发财经管理现代商贸工业２０２１年第１２期１２０㊀㊀商最大程度获益的时候,消费者却被迫转变为最大的受害者,而政府干预以及开发商与之相对应的 举措 也无法改变现状,土地的价值更偏向于单方面,对建筑行业的长远发展并不十分有利.当然,土地使用权招标过程中还存在评价和标准并不科学规范的现象,这就致使招㊁投标流程中竞标人的权益得不到强有力保障,投标缺乏严格的评标程序和标准而停滞不前,如果没有更严格的标准和规范的话就会让过多的人为因素对其进行操控,从而不利于土地使用权出让的公平性.其次,就是土地的供应过程的透明度还不够应该做到更加的公开㊁公正㊁公平,土地招拍挂的流程还不是十分的完善,政府就需要根据我国目前行业内的发展现状与问题,进一步对土地使用权转让的方法与举措进行完善,并合理有效的实现土地招标流程的优化,使得招㊁投标流程中的评标程序和标准更合理完善,并极大可能的降低人为因素对其造成的影响.最后,中介服务配套跟不上.政府竞争制度不足.土地的拍卖不仅仅需要透明的招拍挂措施,还需要中介服务的配套,中介服务看起来是十分薄弱的力量实际上中介的力量在招拍挂过程之中甚至在之后的流程中也起了十分重要的作用.例如我国部分地区土地使用权转让文件直接由建筑师接手,这样,建筑师就能够充分展示自己的专业技能与素养,对文件做出更专业的分析与研究,像卖地限制或环境评估造成的影响其就可以更准确的给出意见与建议.同时还能根据可能产生的情况做出多个方案连同预算方案,在之后的推荐过程中就能够更加全面的向受让人提供更加详细的资料也能够应对可能出现的变故,可以大大提高中小型企业发展商参与竞争.但是我国国内的土地却没有这样做,建筑师只是负责建筑方面,一些其他的关键方面还没有太多的注意力,工作的中心也不在这些地方,因此政府竞争管理体系效用不够.经济优先的发展政策是在我国社会主义市场经济不断进步与发展的过程中探究和确立的,但是这一政策目前并没有与之相配套的政府竞争制度,这就导致政府之间的相互竞争毫无章法,地方保护主义盛行,招商引资政策与招标㊁拍卖以及挂牌制度矛盾冲突不断,土地使用权转让不及时不彻底,当地政府只能不断通过低地价㊁零地价或副地价的方式来内生动力.上下级信息之间的不对称性和指标纯经济性的基础上对下级进行绩效考核,这也与当地政府号召的科学发展观念不匹配,因此即便地方政府G D P 能够做大,很多短期政绩所带来的地方优惠政策与招标㊁拍卖㊁挂牌制度也无法融合,因此,土地使用权转让过程中的虚㊁假问题便层出不穷,这对于地方政府长远进步与发展弊大于利,最终造成土地使用者在政府垄断市场的土地交易活动中背离等价交换原则.４㊀土地市场招拍挂 机制运行的对策４．１㊀强化政府的廉政建设公开㊁公平㊁公正不仅是土地使用权转让中招㊁投标过程能够顺利进行的前提与保障,也是保障竞标人合法权益的关键,因此,地方政府还应不断对土地使用权招标政策进行完善与优化,并创设科学完整的评价程序和标准规范,尽量减少招标成功的干扰性因素.同时政府部门的有关工作人员也要完全按照规则办事,不能徇私枉法,为了一己之力或者是所谓的面子而走一些非法的道路,鼓了自己的腰包损害了国家的利益,到最后也会为自己的所作所为付出应有的代价.政府也应该加强这方面的检查,有专门的部门对其进行审查,同时要一环扣一环把每个环节都要做到清廉遵守制度,这样才能避免相关事情的出现损害国家利益以及政府的声誉.对于违反规章的政府工作人员,政府一定要严厉惩戒,不仅是对违反的人员的惩罚更是让其他的工作人员能够以此得到警示,让他们能够更加用心,更加公正公平的去办理相关的手续,完全按照国家的规定,为了国家的利益着想,促进国家的发展.４．２㊀改进信息的交流机制我国土地转让方式采用的是传 招拍挂 的机制,这一机制中包含的三种方式就是指招标㊁拍卖㊁挂牌,我们可以看出这三种方式的信息传递机制都是一种主动传递,这种主动传递包括单向传递也就是提前确定的接受者也包括多向传递也就是没有提前确定接受者.但不论怎样,这种交流机制还是不十分的完善,如果只是单向的主动传递那么就会带来很多的问题,有很多的房地产公司甚至都不清楚公告书的发出,完全失去了机会,这就说明信息交流机制还是十分薄弱的,不完善的,我们国家应该加强信息交流机制,不断的完善信息交流的方式.这样才能将土地使用权的转让公告尽可能的让更多的房地产开发公司看到,这样才能在更多更好地开发公司之中选择出更适合开发的房地产公司,让国家的土地能够更好的被利用,也能为更多的房地产开发公司带来机会,同时还能促进大家之间的合作交流,让小型的公司吸取经验,让大型的公司能够总结一些不足,促进我国房地产开发公司的全面发展.４．３㊀完善地价的管理体系此外,相关职能部门相互之间的协调㊁配合机制也应该得到进一步的完善.土地 招拍挂 机制总体而言是一个综合性极强的系统工程,那么,在整个系统运行过程中,所有环节都要得到充分的重视,从建设㊁登记中心㊁计划到物价㊁财政等,都必须及时得到有关政府部门的支持和配合.可想而知,只要其中任一部门工作停滞不前或脱节,整个工作过程都将被否定与搁置,想要继续完成,将面临更多矛盾与问题.如设计规划部分,因为条件不符或不够及时明确,相关部门推诿或不配合,土地就无法及时转让其使用权,也就无法实现其本身的价值.因此,想要改变现状固有的行政运行办法是行不通的,只有政府不断地去转变观念与方法,才能够最大限度的避免土地管理中可能会出现的矛盾,也因此,政府必须在土地管理中严格监管土地使用权转让的规划㊁立项以及资质审批等,并建立和完善与之相关的配合机制,使得这一工作更具有可操作性和效率性,并不断的建立健全相关法律法规.５㊀结束语综上所述,在开发土地的时候不仅要考虑到自身的情况也要全面的为国家考虑,因此国家工作人员一定要严格按照规章办事,公平㊁公正㊁公开将信息公之于众,杜绝暗箱操作的行为以及现象,让更加有实力,资金更加充足的房地产开发商接受相关的任务,合理地开发我国的土地,并且能够物尽其用让我国的土地资源能够发挥更大的用处.参考文献[１]杜转萍,尹爱飞．土地市场＂招拍挂＂机制运行中存在的问题及对策[J ]．居舍,２０１８,(１０):１５２．[２]韦颖．土地招拍挂制度下的土地价格测算方法研究[J ]．价值工程,２０２０,３９(１３):２４９Ｇ２５０．[３]江华琴．浅析土地招拍挂引发的市场均衡机制 基于国有建设用地使用权分析研究[J ]．港口经济,２０２０,(０８):７１Ｇ７２．。
浅谈土地供应及其对房地产市场价格的影响
W e a l th a n d f in anc e财富与金融浅谈土地供应及其对房地产市场价格的影响■ 文 / 傅秀娟摘要：房地产市场通常都有一个固定的波动周期，由于房地产市场的波动，会导致国民经济和人民生活受到影响。
所以为了使得人民生活和国民经济的稳定，必须要保证房地产市场的稳定，而影响房地产市场稳定的重要因素就是土地资源的供应和分配。
主要面向的是土地供应量以及土地供应方式和结构等多个方面对房地产市场价格的影响做出分析研究，从分析的结论可以知道，土地供应和房地产市场之间是相互影响的关系，因此，两者之间必须要找出一个平衡点。
本文将对两者之间的影响关系进行研究。
关键词：土地供应；房地产；市场价格每个地方的经济发展都与土地和房地产有关，房地产市场的发展可以很好地带动地方经济的发展。
房地产市场的运行状态与国民经济息息相关，它的好坏直接决定人们的生活水平，而土地的合理分配也决定房地产市场的运行。
一般而言，房地产商品都有积极方面和消极方面，而房地产的发展，通常与地方的土地政策密切相关，通过合理地分配土地资源，可以有效提升土地利用率，促进房地产市场的发展，从而提高人民生活水平。
一、土地供应及其对房地产市场价格的影响概述（一）土地供应和房地产市场现状改革开放以来，我国的住房制度发生了很大的变化，市场需求越来越大，使得房地产市场的发展非常快。
同时，与房地产市场相关的行业也得到了较好的发展，这就使得我国的经济增长了很大一部分，所以房地产市场是我国的一个支柱产业。
不过从最近几年的情况来看，房地产市场的发展出现了一些问题，很多投资方大量投资建设，导致房价增长，对于这些问题，国家也实施了一些策略，来控制房价的过度增长。
比如2003 年出台了一些土地政策来调控房地产市场，解决现实中出现的问题。
但是，土地才是房地产市场发展的根源，所以每一个对策的实施都会与土地相关联，基于这个问题，通过对土地供应量以及土地供应结构和供应方式等方面的调整来对房地产市场产生影响。
浅谈土地招拍挂制度的完善
院和 国土资源部 先后发文提 出改革拓拍挂制度的要求 ， 国土资源部开始选择房价上涨过快的一线城 市和部分二 、 三线城 市作 为试 点． 进行 土地
“ 招拍挂” 制度的改革 ； 北京等地也开始试点探 索改革思路 ， 提 出“ 综合评 标” 、 “ 限房价、 竞地 价” 以及 “ 限地价 ， 竞政 策性住房 面积” 等方式 ， 抑制
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浅谈土地招拍挂制度的完善
赵 永 杰 （ 梅 河口市国土资源局 吉林 梅 河口 １ ３ ５ ０ ０ ０ ）
【 摘 ￣１ ２ ０ ０ ９ ＃ － Ｔ＃ － 年 以来， 随着房价地价攀升、 “ 地王” 涌现 ， 被视为“ 阳光政策” 的土地招拍挂制度 受到 了越 来越 多的质疑 ， 对此 ， 国务
地 价 和 房 价 的过 快 增长 。从 整 个 土地 使 用制 度 改 革 的 角 度 出发 ， 土地 招 拍 挂制 度 应 如 何 改 革 ， 成 为 当前 土地 管 理 不 可 回避 的一 个 问题 。
【 关键词】 招拍挂制度 ； 改革与完善
１ ． 全面认 识土地招拍挂制度是推进改革的前提
的。
３ ． ２ 科学确定 改革 的目标和遵循 的原则 １ ． １ 土地招拍挂制度是土地出让制度不断完善的必然选择 从长远来看 ， 招拍挂仍将是未来 土地出让 的主导方式 。通过取消 土地招拍挂 制度实施 多年来 ． 已经 比较成熟 ． 通过引入市场竞争 机制 ． 保证 了国有 资产价 值的充分体现 ． 提 高了土 地利用效率和节约 招拍挂制度来抑制房价 ， 不但违反市场规则 ， 也违反法律规定 ． 不切实 有 序推进土地招拍挂制度改革应 当遵循 以下原则 ： 一是公开原则 ． 集约水平 ， 适应 了我 国社 会主义市场经济发展 的需 要 ． 推进了我 国土 际。 出让 公告 、 土地 出让 和划拨 结果 、 土地 地市场化进程。 因此 ． 毫不动摇地坚持和完善土地招拍挂制度 ． 不仅是 具体 包括公开住房供地计划 、 我 国土地市场化 发展 的必然要求 ． 也是土地使用制度改革法制化建设 开 发利用信 息和违法违规用地 查处信息 ． 解 决信 息不对称 问题 ： 二 的基本要求。 是 统筹协 调原则 ． 包 括正确处 理市 场机制 和政府 调控 的关系 ． 防止 单 纯 以行 政手段 解决 问题 ． 采取综 合性政 策措施 解决 问题 ． 防止 片 １ ． ２ 招拍挂 制度 只是整个土地出让制度的一部分而非全部 国有土地有偿 出让 制度包括制定 出让计划 、 拟订出让方案 、 组织 面只控地 价 ， 忽视 房价对 地价 的拉动作 用 ： 三是 坚持 “ 分类 出让” 原 将 民生用 地与商 品房 用地加 以区分 ． 市场的 归市场 ． 保 障的 归保 实施等一 系列 工作 ．招拍挂 只是整个 出让工作的一个环节和一种方 则 ， 高档公寓住宅用地继续采 取拍 卖方式 ． 普通住宅用地尽 量 式， 除 了招拍挂外还有协议等其他出让方式 。 因此 ． 不能将土地招拍挂 障。别 墅、 制度与土地出让甚至土地有偿使用制度混 为一谈 ．土地能 否出让 、 以 采取招标方 式。 何种方式 出让 、 出让用 途 、 规模 、 节奏 、 方式 和时序等影响土地供应 的 ４ ． 加快配套 制度建设是推进改革的保 障 重要 因素 ， 都不是招拍挂制度所能囊括的。 因此 ， 不能将实践中土地供 ４ ． １ 通过增加有效 供给和凋控需求来调控房价和地价 应结构不合理 、 供应不足等土地 出让制度存在的问题或出让工作 其他 在 当前房价高企的背景下 ． 可以根据各地的经济发展水平 ． 增 加 环节 的不足 ． 归罪于土地招拍挂制度 当前实践中关于通过改革招拍 居住用地有效供应 ， 提高土地供应和开发利用效率 。调整住房供应结 挂制度平 抑和控制房价地价 的呼声 和做法 ．显然只是一种愿望 和态 构 ， 增加住房有效供给 ： 增加保 障性住房和普通商品住房有效供给 ． 加 度 。如果将招拍 挂制度 的改革与完善放到降低地价和房价的轨道上 ． 快中低价位 、 中小套型普通商 品住房建设。 同时 ， 严格限制各种名 目的 那 么． 无论如何也无法取得期望 的目标和效果 炒房和投机性购房 、 土地投机 ． 抑制不合理住房需求 ： 严格控制商品房 用地单宗出让面积 ， 限制企业拿地规模 ． 促进尽快形成有效供应 ， 防止 ２ ． 正确把握房价、 地价的关系是推进改革的重 要条件 开发企业 囤地 。 相对 于供给面的改革 ． 控制需求的手段 ． 对 于房地产业 ２ ． １ 地价不是房价快速上涨的主要原因 应该 实行更为严格的差别化住房信贷政 高房价是各种因素综 合作用 的结果 。 不能全部归因于地价 。供求 的影响将会更为直接与明显 严格 限制各种名 目的炒房和投机性购房 ． 发挥税 收政 策的调节作 关 系是价格变化最根本的影 响因素 ． 成本对价格有影响但不是决定性 策 ． 因素。 因此 ． 影响房价 的， 主要因素是住房 的供应和需求。 另外 ． 土地稀 用 ， 坚决抑制不合理住房需求 。 抑制土地 财政 、 土地投机和土地金融推 缺、 土地财政是推高房价的重要原 因。 同时 ， 在近年来房价快速上涨的 动地价非理性上扬 ４ ． ２ 加 强 市 场 监 管 力 度 背景下 ， 保障性住房 比例过低， 中低收入者的居住问题未能很好解决 ， 对于违法违规用地和囤地、 炒地 、 捂盘惜售 、 囤积房源 、 哄抬房价 、 也在一定程度上放大了高房价 问题 的负面效应 扰乱市场秩序等违法 违规行为 ， 加大曝光和处罚 力度 ： 加强市场准人 ２ ． ２理 性 看 待 “ 地王” 问题 “ 地王 ” 是市场经济条件下的必然产物 。价高者得 ． 本身就是市场 和合 同履约监管 ， 对 于炒地 、 囤地企业实施准入 限制 ： 严格事后监管 ． 规则的体现 ， 在充分市场竞 争的条件下 ． “ 地王 ” 产 生不 可避免 。在我 杜绝“ 先拿地 ， 再调规划” 的行径。 为增加政策协动性和联动性 。 应该加 建设、 计划 、 监察 、 税务等 部 门的配合 ， 进一 步发挥税 国． 土地作为一种有 限的 自然资源 ． 稀缺性决定 了其供 给弹性小于其 强 国土与金融 、 他要素 ． 供 给必然是不足的。地价受 土地资源 的供求及未来房地产市 收 、 信贷 、 土地政策 的调节作用。 国土资源管理部 门的工作重点应放在 计划管 理上 ， 放在打击 囤地投机 、 调整供 地结构 、 强化住 场的预期影 响． 价格发生波动是正 常的 供 给的有 限性和需求 的刚性 土地 的规划 、 建设 、 计划 等部 门， 科 学确定 房地产 开 必然会 使土地 出让价格上升 ． 屡创新高 如果投资投机性购房需求不 宅用地保障上。通过协 同房管 、 加强问责制 ． 落实地方各级人 民政府责任 ． 遏 能控制 ， 由需求带动拿地 ． 进而带动地价上涨 的链条就 不会改变 另 发土地供应规模 。同时 ． 土地财政” 问 题 外。 “ 地王” 产生与 “ 土地财政” 、 公 众对房价 的过高预期 、 上市公 司利用 制 “ ４ ＿ ３ 完善房地产用地供应制度 “ 天价地” 提升其资产价值获得更 多金融支持等一系列 问题有关 如果 房地产用地垄断格局下 ． 拍 出天价的“ 地王” 就成了常态。目前 ， 可 “ 地王” 出现是资产价值 的真实表现 ． 就不必 大惊小 怪 ． 更不应该行政 在招拍挂供地 的同时 ． 允许企业和开发商 合 干预 ， 实施行政定价或行 政限价 ， 否则 ， 非但不 能降房价 ， 而且很可能 以考 虑打破 土地垄断性 ． 在 产权清晰 、 符合建设 规划 的前提下， 让集体建设用地 、 “ 城中 滋生腐败和暗箱操作 。 因此 ． 招拍挂制度本 身没有 问题 ． 不能因为出现 作建房 。 村” 土地和非房地产企业用地 自由地进 入市场 ． 逐步形成竞争性 的供 “ 地王” 而停止招拍挂 。既然搞市场经济 ． 就要尊重市场规律 。 应市 场 ． 加快建立多元主体 的土地供给体系 ３ ． 科学确定改革 目标和措施是推 进改革的基础 ４ ． ４ 完善土地收益使用 和分配制度 ３ ． １ 理性认识 当前各地的探索性政策和做法 对土地 出让收益使用和分配应实行公示制 ， 接受地方人大 、 审计 、 当前 ． 各地改革试点 的方 向与重点落在简单地 改变 “ 价 高者得 ” 的 以确保 土地 收益的使用和分配更加公开 、 公 正和 规则 ， 希望以此来 改变“ 地王” 频出的局面 ， 实现对高地价的抑 制。 具体 监察和社 会的监督 ． 的措施包括 ： 探索综 合评标方法 、 限房价竞 地价 、 一限多竞 、 地价 超过 合理， 真正 从制度上保障国 有土 地全民 所有。 ● 上 限时叫停出让 、 抬 高竞价 阶梯 、 限制竞 价举牌 次数 、 “ 暗标 ” 等。这些 做法或许一定程度上 能限制“ 地王” 产生 ． 但是． 能否从根本上解 决高 【 �
土地供应政策对房价的影响
土地供应政策对房价的影响摘要：本文选取中国35个大中城市的面板数据进行计量检验，分析土地供应政策中的土地供应量和招拍挂土地供应方式对房价的影响，研究表明：（1）中国的土地供应政策对房价水平有显著影响；（2）土地供应量对房价的影响方向为负；（3）土地出让招、拍、挂比例对房价的影响方向为正。
关键词：土地供应政策房价面板模型近年来，我国采取了各种措施来调控房地产市场，房价却始终高居不下，反而有继续上涨的趋势。
这不仅影响经济发展，还关系社稷民生，所以人们都积极探讨各项政策对房地产市场的影响。
本文通过构建土地供应政策和房价关系的模型，来分析前者对后者究竟有何影响。
一、土地供应政策对房价影响的综述目前，在土地供应政策和房价的关系上，国外侧重于对香港的研究，如peng和wheaton(1994)用计量经济学对香港1965—1990年数据中土地供给约束的溢出效应进行了分析，实证结果显示土地供应量变化对地价、房价都有显著影响。
在我国国内，学者逐渐意识到土地供应的重要作用，从而开始了对土地供应和房地产关系的研究，尤其是在2000年后，由于国内房地产市场出现发热、价格过高等迹象，国内学者对于土地供应政策和房价的关系研究也更深入。
如，娄文龙和朱青(2004)认为土地供应政策对房价影响显著，现阶段我国房地产发展所面临一些问题主要由土地供给方式引起的，马欣(2007)通过分析指出在土地供给方面政府的行为和土地利用的限制性因素与房地产市场存在一定的关系，可以采用土地供应手段调控房地产市场。
总之，关于中国土地供应量与房价关系的研究较多，但采用面板数据模型以全国为对象开展的研究较少。
由于我国房地产市场发展时间较短，不能运用时间序列进行分析，所以采用面板数据模型。
二、土地供应政策对房价影响的理论分析土地供应政策从土地供应方式和土地供应量两方面对房价产生影响，下面具体分析：2.1土地供应方式对房价的影响土地供应方式主要有协议出让和土地使用权招拍挂出让两种方式。
浅谈土地招拍挂制度的完善
政府底价既是一个门槛也是一个标准 ．这就像招标 中的标 底 ． 如 果公 司出价低于政府底价 ． 接被淘 汰， 那直 如果高 于政府底 价 ， 为防止 价格 的过度竞争 ， 本人引入成本 折算点价格概念 （ 底价Ｘ 折算 系数 ）价 ， 格评分采取分段计分 ： ①公司出价不低 于政府价格但低 于成本折算点 价格 时 ． 以下计算公式 ： ＝ Ｐ Ｐ ） Ｎ 一 １ ・ ＋ ｌ Ｏ ｘ ０ 。 采用 Ｎ （ — １／ １ Ｐ ）Ｃ Ｑ ｘ ． １０ ②公 （ ５ 司出价高于成本折算点价格时 ．采用 以下计算公式 ： （— ）（ 一 Ｎ＝ Ｐ Ｎ１／Ｎ２ Ｎ ） Ｃ ＋ ・ｏ５ １ ０ Ｃ１。式 中， １ ・ １ Ｑ１ （ ．ｘ ０ 一 ） Ｐ为公 司出价 ，１为政府底 价 ， １ Ｐ Ｎ 为成本折算点价格 ， ２为最高 出价 ， １ Ｎ Ｑ 为公 司出价因素的权重值 ， 、 ｃ Ｃ 为常数且 Ｃ Ｑ ｘ． １０ Ｃ 公 司业绩 和公 司信 用因素权重的确 １ ＋ ｌＯ ｘ０＝ １ ５ 定采用 ｄ ｌｈ 法 ． ｅｐ ｉ 组织熟悉土地出让市场 和房地 产开发市场的有关行 业 的技术人员 、 管理专家 以及高层次决策者 １～ Ｏ 进行分轮次独立 Ｏ４ 人 打分 ． 从第 ２ 轮打分起参 考上一轮的结果 ． 各 因素进行 多轮次的专 对 家打分 ． 按公式计算权重值 ： ＝ ｉ ０ ． 中 ｗｉ Ｗｉ ／ ０ 其 Ｅ １ 表示第 ｉ 因素或 因 个 子的权重 ， ｉ Ｅ 表示第 ｉ 因素或 因子经过多轮打分后的均值 。然后再 个 由专家根据各项 因素对具 体公司打分 ． 轮下来 ． 多 对于 每项 均值加权 求和 ， 每个公 司的业绩和信用分数 ． 公司业绩分为 ４ 求得 将 个等级 ， 对 于信 用的分数用满意度表示 ２３ ．该模式下土地市场监督机制的建立 土地市场监督机 制的建立对于整个模式 的运行起 着至关重要 的 作用 ． 它是整个模式得 以正常运行的保障 ． 因此针对该模式 的特点 ， 从 ２ 个方 面着手建立监督机制 ２ ．建立完善 的公众监督机制 ．１ ３ ２招标 、 ． 挂牌 的综合模式 政府通 过开通投诉热线 、 投诉信箱以及公开整个 出让土地过程 等 ２ 综 合模式 的内容和特点 ． １ 综合模式结合 了招标和挂牌 的优点 ． 针对土地 的出让意 图建立 对 方法让公众 可以监督开发商和政府在土地交易过程中的行 为。 ２ ． 建立房 地产 开发企业 信息 系统 ． 在工 商 、 ．２ ３ 并 税务 、 产 、 房 土 公司进行全方位评价 的指 标体 ， 力求做 到科学 、 公正 、 理、 合 具有可操 银行 实行信息共享 作性。主要 表现在 以下方面 ： ①新的模式采用 的是综合指标对投标 者 地 、 等国家行政事业部 门之 间联网 ． 共享的范围要遍及全 国． 信息系统要记录开发企业 的信用 、 资质 、 进行衡 量 ， 如资质、 业绩银行信用等 ， 这样对 出让土地 的开发奠定 了较 由各级政府专 门机构 负责 维护 好的前提 ． 这就能解决 由于“ 价高者得 ” 带来 的一些 缺陷 ： ②新 的模 式 资金状况及法律法规遵守情况等信息 ． 确保时效 性 ： 另一 方面 ． 过 网络各 个房地产公 司也 能得 到最 通 需要建立完善的消费者 和舆论监督机制 ． 这就可 以弥补招标 中指标 主 更新 。 新、 最全面 的政 府出让土地信 息 ． 避免信息局部 化导致的官商 串谋 现 观性强 、 政府行 为的不透 民、 公开化程度低等问题 。 象的发生 （ 下转第 １ ８页 ） ８ ２ 评 价体 系以及各 因子权重的确定 ． ２
中华人民共和国土地招拍挂制度
中华人民共和国土地招拍挂制度土地招拍挂制度土地招拍挂制度是国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称，具体是指国家在土地出让或者买卖程序中的“招标”“拍卖”“挂牌”交易的政策或规定。
该方式作为我国经营性用地出让的指定方式，对规范土地市场、提高政府的对城市土地的管理水平、促进房地产市场的有序发展等方面都有着重要意义。
土地的交易的公开投标、拍卖和挂牌的共性是其交易的公开性，但其具体操作又有其差异性，针对不同性质的土地交易要采取不同的交易方式。
土地招标招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
在招标出让中土地主管部门要根据出让土地的具体情况编制招标文件，并实施投标的登记，投标人在登记时必须缴纳投标保证金，并提交营业执照的副本，法人代表人证明等文件。
投标人在按照招标文件的要求编制标书后，在规定的时间内将标书密封投入指定标箱。
经由专家组成的评标委员会按照评标标准对企业提交后投标文件进行评审后，在规定的时间地点开标。
在中标人确定后，招标人应向中标人发出《中标通知书》，中标人则在《中标通知书》约定的时间，按照招标文件与土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》。
公开招标的投标单位不能少于三家，如果少于三家则招标人应当停止开标。
在公开招标中投标企业投标的价格是重要的评标因素，但评标委员会为了防止土地开发的后续资金无法到位，出现土地闲置浪费现象，开发商的从业经验和实力也是评标委员们重点关注的要点。
土地拍卖拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
土地的主管部门根据被拍卖土地的特征编制拍卖文件，竟买人在竟买申请截止日期前提出竟买申请，交纳不少于拍卖文件规定的保证金，并同样提交法定代表人证明书等资信证明。
土地招拍挂制度对房地产市场的影响
土地招拍挂制度对房地产市场的影响作者：杨敏来源：《中国民商》2021年第12期摘要：房地產经济是我国经济发展的重要一部分，利用大数据方式方法，对房地产行业行情进行有效的评估，这是新的历史背景下，房地产行业所面临的机遇与挑战。
大数据战略已经成为改变和运用房地产行业的国家战略。
广泛利用大数据信息，促进房地产行业的蓬勃发展，评估房地产的利用价值，将大数据技术致力于房地产行业发挥积极作用。
关键词：大数据;房地产;应用经济一、应用大数据评估房地产是一种难得的机遇大数据包含广泛的信息资料，是非常有价值的一种资源。
大数据包含了众多信息，这些信息量十分庞大，以至于市面上没有任何一款软件工具能够单独承包所有的信息量，并且这些信息很难在短时间内进行处理加工整理和利用起来，直接的帮助各种运营企业出谋划策。
大数据具有非常显著的特征，首先大数据的数量规模不可质疑，规模极为庞大，其次他的数据是动态并不是一成不变的，而且数据在流转的过程中速度极快，因此，这些特点保证了大数据的超高价值。
当然了，大数据的内容数据庞大，这并不是他唯一的优点优势，更深刻的一点是数据与传统的简单数据有所区别，这些数据是无法通过一些传统的方式来获得和处理的，而且这些数据具有非结构化的特点，有时候还会存在残缺。
作为会计师，要准确了解大数据技术。
大数据的本质，实际上就是对数据进行整合和分析，分析的范围和抽样的方法相对传统数据调查更加广泛，而且大部分数据资料的精准度并不是特别高，这方面的要求降低了不少。
大数据注重的的运营提供更多新奇的方法和策略，另一方面有助于人们更好的认识世界发现世界，这是一场思维上的创新与革命。
使用大数据技术，并不是完全为了利用全部的数据信息，它的战略目标也不是掌握繁杂的信息，更重要的是利用专业户的手段，对这些数据资料进行整合处理，提取有意义的部分。
数据的繁多复杂决定了他的处理方式并不能同传统的数据处理那样简单，传统的计算方式和储存方式会导致浪费掉大量的金钱和时间。
房地产市场与地方政府土地出让收入分析研究
房地产市场与地方政府土地出让收入分析研究近年来，地方政府通过国有土地有偿转让的方式实现了财政收入的大幅度提高，为我国城市化进程的发展提供了充足的支持。
土地转让收入通过提高地方政府的积极性、带动地方财政收入和支出的增加、推动固定资产投资增加，从而推动经济增长。
因此，地方政府对“土地财政”收入的依赖也越来越严重；另一方面面对日益高涨的房价，中央政府重拳出击，推出了包括新国八条、收缩房地产市场信贷、提高利率等一系列抑制政策。
这一系列政策的效果一旦显现，地方政府的土地出让收入必然受到巨大冲击。
已有的文献集中于房价与地价的关系，地方政府土地出让收入与房价的关系，土地出让收入的周期性波动，或从定性分析的角度分析影响土地出让收入的因素。
而本文拟采用新疆2008～2010年数据构建VAR模型，利用脉冲分析的方法将焦点放在房地产市场与土地出让收入之间的动态关系之上，从而得出地方政府土地出让收入在房地产市场波动背景下所面对的风险，并给出建议。
一、理论分析与制度背景（一）土地的特有属性及其价值决定。
日本学者野口悠纪雄认为，影响城市土地价格的因素可以分为两大类：一类为需求方面的因素；另一类为供给方面的因素，并认为这两方面的因素还可细分达上百项之多。
土地作为一种特殊商品，具有消费品和投资品的双重价值。
因此，可将对它的需求分为两大部分，一部分是与人口规模变化、经济增长及城市化进程等因素相联系的实际需求；另一部分是作为资本品，来自与微观经济主体的资产组合配置行为相关的投资和投机需求。
而城市规划水平、容积率的设定、税收制度安排等因素是供给方面的主要影响因素，他们直接的共同作用决定土地市场的均衡价格。
（二）我国特殊的土地制度。
我国宪法规定：“城市土地属于国家所有，任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”，这就规定了国家在土地供应市场上的垄断地位。
我国土地的供应方式有以下四种：划拨、转让、批租、其他方式。
自1987年深圳拉开土地有偿使用序幕以来，土地供应的市场化程度不断提高，特别是2002年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》发布以来，通过招拍挂方式转让土地已经成为土地供应的主要方式。
影响房地产市场的因素
影响房地产安全的因素1政策变化的影响1.1土地政策的变化的影响1.1.1土地政策对房地产市场影响的传导机制。
主要包括两个途径：首先，土地价格对房价的影响，土地价格是房价的成本之一，土地价格的增加会引起房地产开发企业的成本增加，房地产企业的投资规模下降，房地产市场的供给减少，最终影响房价；相反，地价下降，供给增加；其次，土地供应量对房地产价格的影响，土地供应量决定房地产开发企业可开发的土地量，影响房地产企业的投资规模，从而影响房地产市场的供给，最终影响房地产价格。
与金融政策、税收政策相比，土地宏观调控政策只能对供给产生影响，无法对需求产生直接的影响，无法实现整体市场的稳定均衡。
1.1.2土地供应政策对房地产市场调控的时滞效应。
土地要素对于房价变化影响很大，通过对土地要素的宏观调控可以规范和稳定房地产市场的运行。
而土地因素对房地产价格的影响并不是同步的，在一定程度上存在着“时差性”。
对房地产市场的土地调控是指政府通过调整土地供应来影响房地产市场运行。
由于土地是房地产开发的基础，相比金融、财政方面的调控措施，土地调控对增量市场的影响最为直接，但是效果显现的时间更长。
无论是土地总量调控还是结构调控，土地供应时滞都是影响调控效果的重要因素。
忽视土地供应时滞的存在，就无法清楚地把握调控的影响效应，对于市场的调控只能是较盲目的决策，达不到预期的效果。
1.1.3土地供应总量对房地产市场的影响（1）土地供应总量对房地产市场数量的影响。
土地供应是房地产市场基础，土地供应如果是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供应量只能部分转化为房地产市场的供给。
所以，这里所说的土地供应总量为有效供应总量。
土地供应总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供应总量，特别是影响增量房地产产品；另一方面是影响生产和预期，但影响力的时效不同，对房地产产品供应的影响，由于房地产开发周期的原因，要在1～2年之内才能显现出来，但对投资和消费的影响却是当期的。
招拍挂制度对城市房地产市场结构的影响——基于上海住宅市场的实证研究
际收益的乘积 ） ，垄断开发商按照Ｍ Ｐ Ｍ 的原则 Ｒ ＝ Ｃ 确 定 其 在土 地 出让 市 场 的土 地 需 求量 Ｑ１ ，并 按 照
土 地供 给 曲线 Ｓ ３ 上Ｐ 的价格 支付 土地 成本 。在 这 种
向大开发商集中的趋势是非常明显的。我们借用产
业经济学 中的 ‘ 场集 中度 ”概念来 对招拍 挂制度 市 下上海住 宅用地 市场 的竞得情 况来进 行说 明 ，以揭 示 住宅用 地市场 的集 中程度 ，见表 １ 。
的竞 买资 格条件 设 置人 为地 抬 高
资料来源 ：上海市规 划和 国土资源管理局土地 交易市场。
了房地产市场的进入 门槛 。这类 竟买资 格条件 主要 包括 注册资 金、房地产开发资质 、投资规模 等方面的要求 ，具备 了一定的限
制 性 和 排 他 性 。 比如 ，在 ２０ ０７ 年 ，建 筑 面积３ 万平 方米 的南汇 Ｏ
商在房产市场上的寡头垄断供给力量，其面临一条 向下 倾 斜 的 边 际 收 益 产 品 曲线 ＭＲ （ Ｐ ＭＰ× Ｐ ＭＲ ＝
ＭＲ） ，即为一单 位土地 的房产 边际产 量与房 产 的边
分析
自 上海于２０ 年全面实施经营性用地使用权招 ０３
拍 挂 出让 以来 ，经 营性 用地 出让市场 中，土 地资源
３ １ ４ ３ ８ ９ ｌ ８ ５ ９
７ Ｏ １ Ｏ ８ ２ ８ １ ３ ６ ２ １ ５ ７ ４ ０ ７ ９ ５ ９ ５ ７
９
５
５
力也大大降低。原 因
１ ． 在招拍挂制度下 ，不合理
Ｔ Ｐ 和 Ｔ Ｐ ０ 比 例 ，从 ２ ０ 年 的０１ 和 ０２ 开 Ｏ ５ Ｏ １的 ０３ ． ７ ． ８
．
2023 经济学-房地产方向 毕业论文参考选题 精选
以下题目旨在启发思维，有的题目较大或仅是一个方向，不宜硬套。
结尾有自创的题目分解锚定选题法，可参考使用。
中国房地产现状问题及对策研究农民工城市居住保障机制构建研究房地产价格影响因素及其对应政策研究在金融危机背景下房地产业的发展对策研究房地产价格上涨原因危害及对策分析房地产泡沫--“北海泡沫案例”研究房地产业与国民经济互动关系研究城市轨道交通对沿线房地产价格影响的研究长三角房地产产业链与区域经济相关研究珠三角XX市房地产项目融资结构优化研究土地供应政策对住宅供给与住房价格的影响基于土地招拍挂制度的房价与地价关系再审视房地产业房屋“建筑面积”统一规范初探XX市商品住宅价格分布空间规律初探从供求关系看XX省房地产发展趋势XX省保障性住房调查及对该地商品房价格的影响关于房地产价格随机波动与评估抵押风险的研究房地产项目可行性研究报告编制及评估要点当前我国房地产评估亟待解决的几个问题房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨规范发展我国房地产评估业的片断思考探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知我国房地产评估业在加入WTO后所面临的问题及对策初探房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策不同评估目的下房地产估价方法的选择房地产评估中三种评估方法的比较研究AHP法在房地产价格评估中的应用研究关于建行房地产贷款项目评估的若干思考全球化对中国房地产评估业的影响及对策浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响我国房地产评估业存在的问题和对策商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨用收益法评估房地产如何确定资本化率房地产评估企业面临的问题和发展思路房地产评估中使用年限与折旧年限的区别房地产三种评估方法结果异同之经济分析房地产价格评估的系统分析与设计试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用对房地产价格评估管理工作的几点思考试论房地产市场价格评估体系的建立与运作对一宗房地产评估案例的评析与思考房地产抵押评估中的“保守性”质疑谈房地产价格评估业亟待解决的问题住宅小区房地产投资经济风险的评估浅谈影响涉房地产价格评估的几个因素房地产投资评估与决策系统的分析与设计房地产市场比较法评估支持系统设计与应用研究基于模糊神经网络的房地产价格评估问题研究论经济外部性对房地产评估的影响新形势下房地产企业核心竞争力评估提高我国房地产评估业评估质量刍议房地产价格的不确定性分析与评估方法研究房地产价格的灰色类比评估方法供求失衡房地产市场中的成本法评估房地产贷款项目可行性评估初探自创题目分解锚定选题法详解：首先，题目分解：如《小米手机网络营销创新策略研究》小米手机，研究对象（不同专业研究对象差异极大，但只要是能用文字准确描述的集都可以作为研究对象；注：如《预算管理方法的分析》这种题目，即默认研究对象是全部预算管理这个方法可用的对象）网络营销策略，研究方向（即本专业理论或专业名词都行）创新，限定词（将研究范围进一步限定缩小，达到精确研究范围，增加突出创新点的目的）特别说明：1、论文创新点并不是要你开辟一个新的专业理论派系，只要比别人多踏出一步就是，见到太多同学掉坑里了。
浅析土地新政策对房地产市场发展的影响
浅析土地新政策对房地产市场发展的影响近几年来，国家连续出台土地新政策必将影响到土地的交易价格、房地产开发投资及其增长速度、土地开发面积等方面。
保障土地供应的总量基本满足了房地产市场的需求，房地产开发利用存量建设用地数量增加明显，土地供应向中低价位商品住宅倾斜明显，供应结构进一步优化。
保障廉租住房建设用地，解决城镇困难家庭住房问题，经营性用地和工业用地招拍挂出让的制度得到全面推行并不断完善。
城市地价总体水平呈现平稳的态势，但增幅趋缓。
这表明国家对房地产业的宏观调控政策已经取得比较明显的效果，从整体上保证了房地产市场健康稳定地发展，使房地产投资过快增长的势头得到了一定的遏制。
国家出台土地新政策对未来房地产市场发展的影响主要有六个方面：影响之一：科学合理编制房地产开发用地计划，控制供地总量和房价。
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》两个规范性文件，首先，进一步明确了我国实行最严格的土地管理和土地调控政策。
规范土地出让收支管理、调整建设用地有关税费政策、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，有利于进一步规范土地市场，对房地产市场的健康发展产生积极作用。
其次，严把土地"闸门"，土地供应量是影响地价的因素之一，也是一个重要性因素；而房价虽然从理论上会受到地价变化的影响，但在实际操作中，房地产商往往根据某个城市某个地段的房价，来决定出多高的价钱收购土地才划算。
要科学确定房地产开发土地供应规模，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，才能有效地调整住房供应结构稳定住房价格影响之二：对房地产商实行"净地" 供应，打击"囤地"行为近几年，国家越来越强有力的宏观调控之手，把土地储备推到了土地市场的风口浪尖上，不断完善土地储备政策，新《土地储备管理办法》的出台，规范了土地储备制度运行涉及拆迁、土地征收、城市规划、资金管理、银行贷款、投资立项等多方面工作，对我国今后土地市场发展将产生深远的影响。
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浅析土地招拍挂制度对房地产市场的影响
作者：苏卫杰
来源：《时代金融》2016年第18期
【摘要】随着我国市场经济不断发展，经济制度也在日益完善，我国土地市场改革进度不断加快，目前我国在国有土地特别是商业性或经营性的土地供应也不断进入到了以经济市场的价格为中心的土地资源配置市场化阶段，全国各地区都在建立土地招拍挂的市场交易制度。
本文结合笔者的多年从业经验，以我国当下土地招拍挂制度作为出发点，分析招拍挂这个制度环境下增量土地市场的集中度，总结招拍挂制度对于房地产市场结构影响的各个因素和影响程度。
【关键词】招拍挂制度城市房地产市场结构影响因素
改革开放已经几十年了，我国的土地制度不再是传统的土地公有制，也加入了很多市场经济元素。
过去没有推行土地招拍挂制度时，我国的经营性质的土地一般都是协议供应，即“市、县人民政府土地行政主管部门代表土地所有者与土地使用者采用共同协商的方式出让国有土地使用权”，但现阶段，我国经营性用地已经彻底摒弃了这一政策。
一、我国当下的土地招拍挂制度介绍
（一）土地招标出让方式介绍
政府的土地管理部分召开招标会，向社会发布招标公示，邀请社会各界的法人、组织。
共鸣参与，通过招标的将土地进行拍卖出让，根据投标的结果来选定土地的使用权。
我国主要采用邀请招标和公开招标。
公开招标需要注意，其投标单位必须大于三。
（二）土地拍卖出让方式
一般来说，商业区和人流量大的地区的土地使用土地拍卖方式。
由政府的土地部门召开拍卖会，定时定点进行拍卖，通过竞拍方式决定土地使用权。
当然这种方式也对于竞买人数有要求，竞买人数必须大于三人，否则拍卖结果无效。
土地拍卖与商品拍卖流程和原理相似，都是价高则得。
（三）土地挂牌出让方式
土地挂牌这种出让方式的发源地是江苏、广东这些经济发达地区，这些地区的土地市场比较完善，这一出让方式经过不断完善后，也逐渐在全国范围内进行了推行。
这种出让方式是政府土地行政有关部门发布挂牌公告，并在特定的交易地点将土地的挂牌公示出来，让竞买者不断竞争出价，挂牌的价格也就会不断更新，一直在挂牌结束的时候确定土地使用权归属，这种方式一般只对预投资大竞争性差的工业土地。
招拍挂出让方式与协议供地的政策比较，土地招拍挂制度更公开透明，其竞争也更激烈，但是竞争激烈的好处也比较明显，那就是土地使用权的成交价与当下市场的真实价格非常接近，但这是导致土地价格不断上升的重要因素，而土地招拍挂只是更加真实的把市场价格呈现出来。
二、对房地产市场的影响
（一）影响房地产市场价格的因素
土地价格和房屋制造成本是开发商很注重的两大因素，这和房地产行业的发展和其市场价格都有紧密关系，和房屋出售价格息息相关，想要了解房地产市场就需要从土地价格、市场环境、房屋造价、政策制度几个方面入手。
1.影响房价的因素。
一栋房产开发建造之前，开发商考虑最多的就能获取多大的利益，建设成本和利益的关系非常大，成本投入越多，出售的价格也就水涨船高。
城市发展健全，城市人口的密度增加，这也导致我国的土地资源虽然多，但是城市的土地资源却越来越紧缺，一些人流密集的经营性土地资源更加走俏，土地的成本也不断提高，在不同的发展阶段，土地成本在房产总成本当中的比例也不一样，但是地价对于房地产的影响非常的大。
2.消费者的收入水平。
购房者的经济能力也会直接影响到市场房价，高收入人群能承担价格比较高昂的房子，而我国的现状是大城市的收入水平比小城市高，而这个差距不得不承认还是很大的，这也造成一些如北上广地区的房价很高。
这些地区的人口多，土地分配的资源就相对紧缺，人人都想住好地段，那就造成高收入的人才能住好地段，收入水平也就影响了房价。
3.国家土地相关的宏观调控。
我国推行土地使用权和产权分离，并且区位和数量都是由政府进行直接的宏观调控的，区位和供地数量都直接影响到房地产的价格和开发规模。
4.金融杠杆。
金融杠杆和房地产行业有紧密的关系，这是因为房地产是需要大资金投入，这往往需要依靠金融行业的扶持，比如政府可以通过信用贷款的数额、贷款方式和贷款政策调整对房地产价格调控。
（二）影响地价的因素
1.供给方对地价的影响。
土地国有，政府供应土地也代表土地所有权，也是土地管理者，这就导致土地价格并不是市场价格直接主导的，有很多非市场因素。
2.供给土地数量对地价的影响。
政府直接控制土地供应的数量，这是需要根据城市的经济发展来规划土地，供给土地的数量多少就会直接影响土地的价格，物以稀为贵，如果供给数量不足，那么价格就会直接上涨。
3.土地成本对地价的影响。
土地开发，不仅是开发闲置土地，也会对老城区的旧房子进行拆迁，为了提高成本，政府提高地价，这也导致土地成本会有所上升。
三、土地招拍挂制度对土地市场影响的经济学分析
（一）土地招拍挂制度对市场结果的影响
土地招拍挂制度，购买土地使用权的购买者出价接近市场价格，这也是一个平衡交易，而协议供地的价格低于市场价格，这就造成供少于求，就导致土地短缺。
市场经济，竞争激烈，价格不平衡，市场就不能正常发展。
而招拍挂制度更公开透明，交易价格更接近真实价格。
（二）土地招拍挂制度对经济福利的影响
协议供地政策存在无效价格，这就导致一些本可以交易的行为终止，也导致购买者和供应这都损失部分交易费用，这就是无谓损失。
挂拍招制度就不会出现这种情况。
但是，另一方面协议供地政策条件下虽然总剩余有损失，但是消费者剩余却是增加的，这就说明土地需求者的收益也会不断增加，所以相对于招拍挂制度他们更愿意选择协议供地政策。
房地产开发商在协议供地政策中得到了更多的好处，但其代价却是整个社会经济福利的损失。
四、结论
本文对土地招拍挂制度进行分析，并对影响城市房地产的各项因素进行解读，显而易见，从招拍挂这个制度实施之后，我国的城市地产市场垄断程度却不断在加强，招拍挂制度俨然已经成为当下城市房地产市场中的“政策性壁垒”。
那么，为了使招拍挂制度真正发挥其优势，必须有良好的政治、法律环境和人文基础，这样才能适应中国房地产市场不断发展的需求。
参考文献
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[2]单志鹏.在宏观调控中土地政策对房地产市场的影响效果研究[D].吉林大学，2013.
[3]赵茜.招拍挂制度对城市房地产市场结构的影响[J].中华民居（下旬刊），2014，（08）：116.。