第八章 土地增值税
第八章土地增值税法X年注册会计师统一教材对照讲义
第八章土地增值税法第一节土地增值税全然原理一、概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收进的单位和个人征收的一种税。
对土地征税的税基：财产性质的土地税、收益性质的土地税。
二、特点1、以转让房地产的增值额为计税依据2、征税面比立广3、实行超率累进税率4、按次征收第二节纳税义务人与征税范围一、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收进的单位和个人。
包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
简单讲：确实是根基征税范围内的所有单位和个人。
判定：土地增值税的纳税义务人是转让土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收进的单位和个人。
答案：错误。
解析：必须是国有土地使用权，才属于土地增值税的征税范围。
二、征税范围〔掌握〕〔一〕全然征税范围1、转让国有土地使用权2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
3、存量房地产买卖。
国家〔出让土地〕---甲〔转让国有土地〕--乙〔开发房屋出售〕---丙〔出售存量房〕---丁常以三个标准来判定：标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。
如是集体土地必须先由国家征用变为国有才能够。
标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。
注重：转让和出让不同。
标准之三：转让房地产是否取得收进。
〔二〕具体情况的判定〔能够回纳为应征、不征、免征三种情形〕：06单项选择题：以下各项中，应当征收土地增值税的是〔〕。
A、公司与公司之间互换房产B、房地产开发公司为客户代建房产C、兼并企业从被兼并企业取得房产D、双方合作建房后按比例分配自用房产答案：A【2002年试题】以下各项中，应征收土地增值税的是〔〕。
A.赠予社会公益事业的房地产B.个人之间互换自有居住用房地产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产【答案】C【解析】A没有取得收进不纳税；B免税；C 抵押期满转移产权的,征收土地增值税；D免税。
税务会计实务第8章土地增值税及其核算
向个人转让房地产的，由转让方在转让房地产合同签订后7日内到房地产所在地主管税 务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。对于个人之间的房 地产转让，由受让方在签订房地产转让合同后7日内到房地产所在地主管税务机关办理
纳税申报，并缴纳土地增值税。
02
土地增值税的计算与核算
土地增值税的计算方法
增值额的确定
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产的收 入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
扣除项目的计算
计算增值额时，允许扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、 房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及其他扣除项目。
税率与速算扣除数的应用
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额与扣除项目金额的比例，分别适用不同 的税率和速算扣除数。
土地增值税的税收筹划
适当增值筹划法
费用转移筹划法
在合法的前提下，纳税人可通过适当 控制增值额的方式来进行税收筹划。
房地产开发费用即期间费用是不以实 际发生数扣除，而以利息作为一定条 件按房地产项目直接成本的一定比例 扣除。纳税人可以把期间费用转移到 房地产开发项目直接成本中去，但事 后转出是行不通的，是一种偷税行为 ，这需要事前筹划，进行组织人事及 行为准则等方面的准备。
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋 所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关 核定的期限内缴纳税款。
纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，经省、自治 区、直辖市国家税务局、地方税务局批准，可以延期缴纳 税款，但是最长不得超过三个月。
04
土地增值税的税收优惠与筹划
土地增值税的税收优惠
土地增值税法学习重点
第八章土地增值税法一、本章命题常规本章为CPA考试的比较重要的一章，平均分值6分。
土地增值税既能够出客观题型，经常出计算题，也能够与营业税、企业所得税、印花税等税种混合命制综合题。
二、本章新增或新变化的要紧考点1.增加企业多种资金来源下房地产开发费用扣除的规定房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用两种方法计算利息扣除。
【例题·计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额10000万元；房地产开发成本60000万元；向金融机构借入资金利息支出4000万元（能提供银行贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为1000万元；开发中还使用其他借入资金1500万元，（不能提供银行贷款证明）。
该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用的扣除比率为5%，不能提供贷款证明的房地产开发费用的扣除比率为10%。
则该企业最多同意扣除的房地产开发费用为（4000-1000）+（10000+60000）×5%=6500（万元）。
2.增加对转让不能取得评估价的旧房的专门加计扣除的计算纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。
计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，能够视同为一年。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
关于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地点税务机关能够依照《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。
【例题·单选题】2011年3月，某企业转让一处2007年7月购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款300万元，购入时交纳契税9万元，转让时交纳营业税、城建税、教育费附加5.5万元，交纳印花税0.2万元，上述金额和凭证均通过主管税务机关的确认，则该房产计算土地增值税时可扣除的金额是（）。
《土地增值税》课件
土地增值税的起源与发展
土地增值税起源于欧洲，最初是 为了抑制土地投机和保障国家财
政收入而设立的。
随着城市化进程加速和房地产市 场的蓬勃发展，土地增值税逐渐 成为各国政府重要的财政收入来
对低价倾销商品的企业，征收 反倾销税，保护国内产业。
05
案例分析
案例一：某房地产开发公司的土地增值税计算
总结词
房地产开发公司土地增值税计算
详细描述
本案例介绍了某房地产开发公司土地增值税的计算过程，包括可扣除项目金额 、增值额、税率的确定以及应纳税额的计算。
案例二
总结词
企业土地使用权转让土地增值税 计算
增值额为纳税人转让房 地产取得的增值额和扣除项目 金额计算出增值率。
确定适用税率
根据增值率确定相应的 税率。
计算应纳税额
根据适用税率和增值额 计算出应纳税额。
03
土地增值税的优惠政策
免征土地增值税的情况
国家机关、事业单位、团体组织转让土地使用权
土地增值税的征收对象是纳税人因转 让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附属设施所取得的增值额。
02
土地增值税的计算方法
土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额的不同，税率分别为30%、40% 、50%和60%。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金 额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目 金额200%的部分，税率为60%。
土地增值税知识点全面
土地增值税知识点全面一、土地增值税的基本概念和作用：1.基本概念：土地增值税是指在土地所有权转移过程中对土地增值所应纳的税款。
2.作用：土地增值税的设置可以起到调控土地市场、合理配置土地资源、防止土地价格过快上涨的作用。
二、土地增值税的征收对象和方式：1.征收对象：土地增值税的征收对象是土地增值所得。
2.征收方式：土地增值税的征收方式一般包括两种，即等额综合征收方式和分类征收方式。
三、土地增值税的税率和计算方法：1.税率：土地增值税的税率是根据不同地区、不同类型的土地和不同的政策来确定的，一般为5%至20%不等。
2.计算方法：土地增值税的计算一般采用增值额乘以税率的方法，即增值额×税率=土地增值税。
四、土地增值税的减免政策和条件：1.减免政策：土地增值税的减免政策主要包括首次购房、个人住房、农村宅基地、企事业单位自用住房等方面的减免。
2.减免条件：土地增值税的减免条件包括购房人购房时间、购房人购房目的、购房人家庭人口等方面的条件。
五、土地增值税的征收管理和监督：1.征收管理：土地增值税的征收管理主要包括税收机关的税收征收、税务登记、税务查账等方面的管理。
2.监督：土地增值税的监督主要由税务机关和监察机关负责，他们要对税收征收、纳税人的申报和缴纳情况进行监督和检查。
六、土地增值税的经济影响和社会效益：1.经济影响：土地增值税的征收可以有效调节土地市场，抑制投机行为，稳定土地价格，促进土地资源的合理利用。
2.社会效益：土地增值税的征收可以增加财政收入，为社会公共事业的建设提供资金支持，提高土地资源的利用效率。
七、土地增值税的现状和发展趋势：1.现状：当前，我国土地增值税的征收管理还存在一些不足，如税收征管力量薄弱、税收监督不到位等问题。
2.发展趋势：未来，随着我国经济的发展和土地市场的规范化，土地增值税的征收管理将更加完善，减免政策将更加合理，税收征管力量和监督力量将得到进一步加强。
综上所述，土地增值税是一种重要的税种，对于调节土地市场、合理配置土地资源具有重要的作用。
土地增值税PPT模板
土地增值税税额＝增值额 ×50%－扣除项目金额×15%
土地增值税金额＝增值额 ×60%－扣除项目金额×35%
三、土地增值税的会计处理
（一）房地产开发企业的土地增值税的会计处理
3
三、土地增值税的会计处理
（二）非房地产企业转让或销售房地产缴纳土地增值税的会计处理
1 兼营房地产业务企业的土地增 值税会计核算
（1）增值额未超过扣 除项目金额50%
（2）增值额超过扣除项目 金额50%，未超过100%
土地增值税税额＝增值额×30% （3）增值额超过扣除项目 金额100%，未超过200%
具体 公式
土地增值税税额＝增值额 ×40%－扣除项目金额×5%
（4）增值额超过扣除 项目金额200%
公式中的5%、 15%、35%分别 为二、三、四级的 速算扣除数。
（一）土地增值税纳税人
土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得 收入的单位和个人。概括地说，不论法人与自然人、不分经济性质、不论内资与外资、 不分部门与单位，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。
一、土地增值税概述
（二）土地增值税的征收范围
（二根）据账《簿土、地凭增证值管税理暂行制条度例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税范围包括：
税务会计
土地增值税
一 土地增值税概述 二 土地增值税应纳税额的计算 三 土地增值税的会计处理 四 土地增值税的纳税申报
— 2—
一、土地增值税概述
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人， 就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
我国现行土地增值税的基本规范，是1993年12月13日国务院颁布的、自1994年1月1日起 施行并于2011年1月8日修订的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值 税暂行条例》）。
土地增值税的概述
2020/9/1
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第一节 土地增值税的概述
一、土地增值税的概念 二、土地增值税的产生 三、土地增值税的作用
2020/9/1
经济管理学院会计系
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一、土地增值税的概念
土地增值税是对有偿转让国有 土地使用权、地上建筑物及其 附着物并取得收入的单位和个 人,就其转让所取得的增值额征 收的一种税.
【答案】ABC
2020/9/1
经济管理学院会计系
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第三节 税 率
土地增值税实行四级超率累进税率，税率 表如下：
增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除系数
1 50%以下（含50%）
30% 0
2 超过50%～100%（含100%） 40% 5%
3 超过100%～200%（含200%）50% 15%
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经济管理学院会计系
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第四节 应税收入与扣除项目的确定
一、应税收入
包括货币、实物、其他收入。
二、确定增值额的扣除项目。
（一）对于新建房地产转让
• 1.取得土地使用权所支付的金额； • 2.房地产开发成本 五项 • 3.房地产开发费用 • 4.与转让房地产有关的税金 • 5.财政部规定的其它扣除项目
8.企业兼并转让房地产——暂免
9.代建房——不征（无收入）
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经济管理学院会计系
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【例题】下列各项中，不属于土地增值税征税 范围的有（ ）。
A.以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼 并方的 D.以出地、出资双方合作建房，建成后又转让 给其中一方的
【例题】仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限 额为80万元，即（280+520）×10%，超限额部分 不得扣除。
第八章-土地增值税PPT课件
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【例题·单选题】 下列各项中，应征收土地增值税的是( )。 • A．赠予社会公益事业的房地产 • B．个人之间互换自有居住用房地产 • C．抵押期满权属转让给债权人的房地产 • D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产 • 【答案】C • 【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地
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案例
（1）政府部门A根据有关规定将一块国有土地出让给B企业，收 取地价款1000万元；
（2）B企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一 栋房屋转让给C个人，取得收入100万元；
（3）C于两年后将该房屋赠送给其孙子；
（4）B又将其建成房屋的1/3出租给D企业5年，年租金50万；
（5）另外B从E村委会取得该村土地ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0亩使用权，支付费用500 万元。
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（1）取得土地使用权所支付的金额（地价款)
地价款=出让金+有关费用
1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 （1）以招标形式取得的，地价款为纳税人支付的土地出让金。 （2）以划拨方式取得的，地价款为纳税人补交的土地出让金。 （3）以转让方式取得的，地价款为向原土地使用权人实际支付的 金额。
2）纳税人取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 办理有关手续缴纳的有关登记、过户手续费。
增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地 增值。
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【例题·多选题】 下列各项中，不应征收土地增值税的有( )。 • A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 • B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 • C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 • D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方
土地增值税法
二、征税范围的确认
2、房地产的继承、赠与（只包括将房屋 产权、土地使用权赠与直系亲属或承担 直接赡养义务人以及通过中国境内非营 利性的社会团体、国家机关将房屋产权、 土地使用权赠与教育、民政和其他社会 福利=公益事业）不属于土地增值税征税 范围。 3、房地产的出租不属于土地增值税征税 范围。
二、征税范围的确认
七、纳税申报及缴纳的规定
1、纳税申报。土地增值税的纳税人应在 转让房地产合同签订后的7日内，到房地 产所在地主管税务机关办理纳税申报。
2、纳税地点。土地增值税的纳税人一般 应向房地产所在地主管税务机关办理纳 税申报。房地产所在地是指房地产的坐 落地。
练习题
1．某房地产开发公司×××年度内新建一幢商品房并 将其出售，共计取得收入8000万元。已知该公司建造 此楼的房地产开发成本为2000万元，为取得该幢商品 房的土地使用权支付的金额为800万元。由于种种原 因，该公司不能提供准确的建房利息支出情况，其房 地产开发费用按该公司所在省规定可按取得土地使用 权支付的金额与房地产开发成本之和的10％计算扣除。 转让房地产适用的营业税税率为5％，城建税税率为7 ％，教育费附加为3％。 要求：计算该公司出售商品房应缴纳的土地增值税。
六、减免税优惠。
1 、纳税人建造普通标准住宅出售，增 值额未超过扣除项目金额 20% ，免征土 地增值税。 2 、因国家征用收回的房地产免征土地 增值税。
六、减免税优惠。
3 、个人因工作调动或改善居住条件而转 让原自用住房，经税务机关核准，凡居住 满5年或5年以上免征；居住满 3年未满5年，
减半征税；未满3年，按规定征税。
二、征税范围的确认
准确界定土地增值税的征税范围通过三 条标准来判定： （一）土地增值税是对转让国有土地使用 权及其地上建筑物和附着物的行为征税 （二）土地增值税是对国有土地使用权及 其土地上的建筑物和附着物的转让行为 征税 （三）土地增值税是对转让房地产并取得 收入的行为征税
《中国税制(第十二版)》第八章 与资源有关的税种
8.2.4 城镇土地使用税的税收优惠
• (8)企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园,其用地能与企业其他用地明确区分的,免征城镇土地使用税。 • (9)免税单位无偿使用纳税单位的土地,免征城镇土地使用税。 • (10)对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行(含国家外汇管理局)所属分支机构自用的土地,免征 城镇土地使用税。 • (11)为了体现国家的产业政策,对一些重点产业划分了征税界限并给予了政策性减免税照顾。 • (12)自2020年1月1日起至2022年12月31日,对物流企业自有(包括自用和出租)或承租的大宗商品仓储设 施用地,减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。 • (13)自2019年6月1日起至2025年12月31日,为社区提供养老、托育、家政等服务的机构自有或其通过 承租、无偿使用等方式取得并用于提供社区养老、托育、家政服务的土地,免征城镇土地使用税。 • (14)自2019年1月1日起至2021年12月31日,对商品储备管理公司及其直属库自用的承担商品储备业务 的土地,免征城镇土地使用税。
• 土地增值税是对有偿转让中华人民共和国国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取 得的收入征收的一种税。
8.3.2 土地增值税的征税要素
• 8.3.2.1 土地增值税的征税范围
• 按照规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以 出售或者其他方式有偿转让房地产的行为,但不包括以继承、赠予方式无偿转让 房地产的行为。
土地增值税PPT课件
【课堂练习】
【例·单选】甲公司销售自行开发的房地产项目，取得不含增值税
销售收入10000万元，准予从房地产转让收入中减除的扣除项目金
额6000万元，且增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目
金额100%的部分，税率为40%，速算扣除系数为5%，计算甲公
司该笔业务应缴纳土地增值税税额的下列计算公式中，正确的是
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地 增单
击 此
值处 添 加
税副 标 题
壹 征税对象与征税范围
目
贰 纳税人
录
叁 应纳税额的计算
肆 税收优惠
伍 征收管理
壹 特征与征税范围
（一）特征
1.属于财产转移税 2.以“转让”国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的增 值额为计税依据 3.以转让方为纳税人 【注意】土地增值税VS契税：都是针对“转让”环节征税，一个 是买方交（契税）、一个是卖方交（土地增值税）
（三）应纳税额的计算
【例2】某房地产企业开一发普通标准住宅，已知支付的土地出 让金为2840万元，缴纳相关税费160万元；住宅开发成本2800 万元，其中含装修费用500万元；房地产开发费用中的利息支出 为300万元（不能提供金融机构证明）；当年住宅全部销售，取 得销售收入9000万元（不含增值税）；缴纳城市维护建设税和 教育费附加495万元；印花税4.5万元。已知：该企业所在省人 民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%，房地产开 发加计扣除比率为20%。计算该企业应缴纳的土地增值税。
（三）应纳税额的计算
【计算】 （1）住宅销售收入为9000万元。 （2）确定转让房地产的扣除项目金额包括： ①取得土地使用权所支付的金额＝2840＋160＝3000（万元）。 ②住宅开发成本为2800万元。 ③房地产开发费用＝（3000＋2800）×10%＝580（万元）。
税务会计实务 第8章 土地增值税及其核算.ppt
实行四级超率累进税率，按转让房地产增值比例的大小， 分档定率，超率累进。其中，最低税率为30%，最高税 率为60%。
（1）增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为 30%。
（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为40%。
第一节 土地增值税基础
第二节 土地增值税应纳税额的计算
一、计税依据
——纳税人转让房地产所取得的增值额，等于纳税人 转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的 余额。
（一）应税收入的确定
为转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货 币收入、实物收入和其他收入。
纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格或转让房地产的成 交价格低于房地产评估价格又无正当理由的，应由评 估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税 务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
二、会计分录 （一）从事房地产开发企业 1．主营房地产 【例8－3】 如例8 2华洋房地产开发公司应纳土地增值
税为1 143.625万元。 （1）计算土地增值税时 借：营业税金及附加11 436 250
贷：应交税费——应交土地增值税11 436 250 （2）企业缴纳税金时
借：应交税费——应交土地增值税11 436 250 贷：银行存款11 436 250
房地产开发费用扣除合计=40+42.5=82.5（万元） ④与转让房地产有关的税金 =4 000×5%×（1+7%+3%）=220（万元） ⑤从事房地产开发企业加计扣除 =（400+450）×20%=170（万元）
第二节 土地增值税应纳税额的计算
⑥扣除项目金额合计 =400+450+82.5+220+170=1 322.5(万元) （3）转让房地产的增值额为：
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则全文
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则全文中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（全文）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例)第十四条规定，制定本细则。
下面是小编为您精心整理的有关中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则全文内容，仅供大家参考。
第一条根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例)第十四条规定，制定本细则。
第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
第三条条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
第四条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
第六条条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
条例第二条所称个人，包括个体经营者。
第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
土地增值税教学课件PPT
速算扣除系数={A×50%－[B×50%×30%＋ B×50%×40%＋（A－B×100%）×50%]}÷B=15%
(4)增值率超过200%时，速算扣除系数35%(计算源自)六、土地增值税的税收优惠
1.建造普通标准住宅出售，增值额未超 过扣除项目金额20%，免征。 2.因国家征用收回房地产，免征。 3.个人转让自用住房，居住满5年的免征， 满3年的减半征收，未满3年的按规定计 征。
增值额×50%－扣除额×15%
4 比率＞200%
60% 35%
增值额×60%－扣除额×35%
注:累进税率根据增值率(非增值额)确定； 增值率系增值额与扣除金额(非转让收入)的比率。
四、增值额的确定
增值额= 转让收入－扣除金额
◆不能准确提供转让收入的，参照同类房地 产的市场交易价格确定；
◆不能准确提供扣除项目金额的，按照房屋 重置成本和取得土地使用权的地价确定。
(2)利息支出不能单独核算的，开发费用按地 价与项目成本之和(1项+2项)的10%以内扣除。
4.与转让房地产有关的税金，按实际 金额扣除。（营业税、城建税、教育费
附加、印花税）
5.专门从事房地产开发的纳税人，可 按地价与项目成本之和的20%加计扣 除。
◆旧房及建筑物转让，扣除项目包括旧房 及建筑物的评估价格（按政府评估机构 评定的重置成本价和成新度计算）、取 得土地使用权所支付的地价及转让环节 缴纳的税费。
2.房地产开发项目的成本，按实际金 额扣除；
3．房地产开发费用（指房地产的销售费用、管理 费用和财务费用。即与房地产实体无关），扣除 方法有两种：
(1)利息支出，能按房地产项目分摊、金融机 构能提供证明的，按实际金额扣除（但最高限 额为按商业银行同期贷款利率计算的金额）；其 他开发费用，按地价与项目成本之和（1项 +2项）的5%以内扣除。
土地增值税法--注册会计师考试辅导《税法》第八章练习
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)中华会计网校会计人的网上家园注册会计师考试辅导《税法》第八章练习土地增值税法一、单项选择题1、某工业企业转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和准予扣除的开发费用共计3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元(其中印花税2.5万元)。
该企业应缴纳土地增值税()万元。
A.96.75B.97.50C.306.75D.307.502、某内资房地产开发公司销售一幢新建商品房，取得销售收入7000万元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费用及开发成本合计为2400万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10％，销售商品房缴纳的有关税费385万元。
该公司销售商品房应缴纳土地增值税（）万元.A.1128.25B.1222.75C.1535.25D.1540.253、某房地产企业在计算房地产开发费用时，对财务费用中的借款利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。
下列项目可以计入利息支出扣除的是( )。
A.金融机构加收的罚息B.超过贷款期限的利息部分C.超过国家规定上浮幅度的利息支出D.按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息金额4、对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是（）A.房地产开发企业的预提费用，准予扣除B.符合清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起60日内到主管税务机关办理清算手续C.在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除D.房地产开发企业发生的房屋装修费用计入开发费用在计算土地增值税时可以扣除5、清算土地增值税时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其成本费用可以扣除的情形是()。
A.建成后开发企业转为自用的B.建成后开发企业用于出租的C.建成后直接赠与其他企业的D.建成后产权属于全体业主的。
第八章 土地增值税 《税法》课程PPT
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
② 房地产开发成本。
◆纳税人开发土地和新建房 屋及配套设施实际发生的成 本
◆包括土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费、 基础设施费、公共配套设施费 和开发间接费等。这些成本允 许凭合法有效凭证予以扣除
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三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
18
三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
◆房地产开发企业实际缴纳的
城市维护建设税、教育费附加，
④ 与转让房地产有关的税金及附 凡能按清算项目准确计算的，
加
据实扣除。凡不能按清算项目
◆转让房地产时缴纳的城市维护
准确计算的，按该清算项目预
建设税、教育费附加、印花税等
缴增值税时实际缴纳的城市维
二 ） 税 额
计
算
(
③ 开发费用
◆即与房地产开发项目有关 的销售费用、管理费用和财 务费用
◆该费用不按纳税人房地产开 发项目实际发生的费用进行扣 除，而应按《土地增值税实施 细则》规定的方法计算后扣除
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三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
③ 开发费用——金额计算 ◆纳税人发生的利息支出， 凡能够按转让房地产项目计 算分摊并提供金融机构证明 的，允许据实扣除，但最高 不能超过按商业银行同类、 同期贷款利率计算的金额
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◆其他房地产开发费用（管理 费用和销售费用），按取得土 地使用权所支付的金额和房地 产开发成本金额之和的5%以内 计算扣除，公式如下：
第八章 土地增值税法
（1）房地产继承（无 收入） （2）房地产赠与 （无收入，条件限 制） （3）房地产出租 （权属未变） （4）房地产抵押 期内（权属未变） （5）房地产的代 建房行为（权属未 变） （6）房地产评估 增值
（1）个人互换自有居住用 房地产 （2）合作建房建成后按 比例分房自用 （3）投资联营时房地产 转让到投资联营企业 （4）企业兼并，被兼并 企业将房地产转让到兼并 企业中 （5）国家征用收回的房 地产 （6）个人转让居住满五 年以上的房地产 （7）建造普通标准住宅 出售
第三节征税范围（掌握，能力等级2）
• 土地增值税的征税范围包括：（1）转让国 有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着 物连同国有土地使用权一并转让。 【解释】土地增值税的征税范围具有“国 有”、“转让”、“取得收入”三个关键 特征。 区分土地使用权的“转让”和“出让”， “出让”体现的是土地所有者与使用者之 间的交易，而“转让”体现的则是土地使 用者和使用者之间的交易。
• 【例题· 计算题】某房地产开发公司整体出 售了其新建的商品房，与商品房相关的土 地使用权支付额和开发成本共计10000万元； 该公司没有按房地产项目计算分摊银行借 款利息；该项目所在省政府规定计征土地 增值税时房地产开发费用扣除比例按国家 规定允许的最高比例执行；该项目转让的 有关税金为200万元。要求计算确认该商品 房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地 产开发费用和“其他扣除项目”的合计金 额。 【答案】应扣除的房地产开发费用和“其 他扣除项目”的合计金额为10000× （10%+20%）=3000（万元）。
• 【解析】评估价格＝12000×70%=8400 （万元），有关的税金=（10000-8000） ×5%×（1+7%+3%） +10000×0.5‰=115（万元），增值额＝ 10000-8400-115=1485（万元） 【例题· 判断题】转让旧房的，应按房屋的 净值、取得土地使用权所支付的地价款和 按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让 环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土 地增值税。()（2000年） 【答案】× 【解析】转让旧房的不会涉及房屋的净值， 仅会涉及房屋评估值。
第八章土地增值税法
第17页，共43页。
4.与转让房地产有关的税金 房地产开发企业：内资扣“两税一费”
（营业税、城建税、教育费附加），外资扣 “一税”（营业税）
非房地产开发企业：内资扣“三税一费” （营业税、印花税、城建税、教育费附加）， 外资扣“两税”（营业税、印花税）。
第18页，共43页。
【例题·单选题】房地产开发企业在确定土 地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税 金是（ ）。 A.营业税、印花税 B.房产税、城市维护建设税 C.营业税、城市维护建设税 D.印花税、城市维护建设税
第24页，共43页。
8.5 应纳税额的计算
一、增值额的确定（计税依据）
土地增值额 = 转让收入-扣除项目金额
在房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，
则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：
隐瞒、虚报房地产成交价格的； 提供扣除项目金额不实的；
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又 无正当理由的；
第4页，共43页。
标准之二：产权是否变更
➢ 产权变更了就要纳入土地增值税征税范围；如果只是有 偿让渡使用权就不纳入土地增值税征税范围，比如出租 房屋。
➢ 区分转让和出让：
• 出让是一级市场的行为，是国家土地管理部门与土地需 求者见面交易的行为。出让一方也就国家并不缴纳土地 增值税。土地本来就属于国家所有。
以房地产抵债，征。 5、房地产的交换 税务处理：单位之间换房，征；个人之间互换自有居住用房地源自的，免征。 6、以房地产进行投资、联营
税务处理：房地产转让到投资联营企业，暂免征税； 将投资联营房地产再转让，征。
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7、合作建房
税务处理：建成后自用，暂免征税；建成后转让的， 征。
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第八节 征收管理
土地增值税的纳税人应在自转让房地产 合同签订之日起7日内，到房地产所在地 主管税务机关办理纳税申报。
有关事项
5.房地产交换 （1）单位之间 （2）个人之间互换自有居住用房 6.以房地产投资、联营 （1）房地产转让到投资联营企业 （2）将投资联营房地产再转让 7.合作建房 （1）自用 （2）转让 8.企业兼并转让房地产 9.代建房 10.房地产重新评估
是否征税
第四节 税率
级数 1 增值额占扣除项目金额比例 不超过50%的部分 税率 30% 速算扣除 系数 0
第三节 征税范围
一、一般规定
1、转让国有土地使用权。 2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用 权一并转让。 3、存量房地产的买卖。 以三个标准来判定：
（1）转让的土地使用权是否国家所有。 （2）土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生 产权转让。 （3）转让房地产是否取得收入。
第三节 征税范围
第八章 土地增值税
一般掌握
第一节 税种特点
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑 物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转 让房地产所取得的增值额征收的一种税。
1、对转让房地产征税
2、以增值额为计税依据 3、实行超率累进税率 4、按次征收
第二节 纳税义务人
土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、 地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 1、不论法人与自然人 2、不论经济性质 3、不论内资与外资企业 4、不论部门
练习8
1、计算扣除金额=4800＋4800×10%＋770＋4800×20% ＝7010（万元）； 2、计算土地增值额=14000－7010＝6990（万元）； 3、计算增值额占扣除项目金额的比例 =6990÷7010×100%＝99.7%， 4、适用税率40%、扣除系数5%； 5、应纳土地增值税=6990×40%－7010×5%＝2445.5 （万元）
第五节 计税依据
二、扣除项目及其金额的确定
1、对于新建房地产转让 （4）与转让房地产有关的税金
①房地产企业 营业税、城市维护建设税、教育费附加 ②非房地产企业 营业税、印花税、城市维护建设税、教育费附加
（5）其它扣除项目
从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除
练习8
某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商 品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000 万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利 息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产 开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行； 该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品 房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用 和“其他扣除项目”的金额为（ ）。 A.1500万元 B.2000万元 C.2500万元 D.3000万元 应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”＝ 10000×10%＋10000×20%=3000（万元）
第七节 Байду номын сангаас收优惠
1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项 目金额20%的，免征土地增值税；如果超过20%的， 应就其全部增值额按规定计税。 2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地 增值税。 3、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房， 经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下： （1）居住满5年或5年以上的，免征； （2）居住满3年未满5年的，减半征税； （3）居住未满3年的，按规定计征土地增值税。
第五节 计税依据
二、扣除项目及其金额的确定
2、对于存量房地产转让 （1）房屋及建筑物的评估价格 （2）取得土地使用权所支付的地价款和按国 家统一规定交纳的有关费用 （3）转让环节缴纳的税金
第六节 应纳税额的计算
1、计算转让收入金额 2、计算扣除项目金额 3、计算增值额
4、计算增值额与扣除项目比例
练习8
(1) 转让房地产收入为5000万元。 (2) 转让房地产的扣除项目金额： 取得土地使用权所支付的金额为500万元； 房地产开发成本为1500万元； 房地产开发费用为（120-10）+（500+1500）×5%=210万元 转让房地产税金为 5000×5%×（1+7%+3%）=275万元 加计扣除金额为（500+1500）×20%=400万元 扣除项目金额合计为500+1500+210+275+400=2885万元 (3)转让房地产的增值额为5000-2885=2115万元 (4)增值额与扣除项目金额的比率为2115÷2885=73.3% (5)适用30%和40%两档税率 (6)应纳的土地增值税税额为2885×50%×30%+（21152885×50%）×40%=701.75万元
2
3 4
超过50%～100%的部分
超过100%～200%的部分 超过200%以上的部分
40%
50% 60%
5%
15% 35%
第五节 计税依据
一、收入额的确定
转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包 括货币收入、实物收入和其他收入 。
二、扣除项目及其金额的确定
1、对于新建房地产转让 2、对于存量房地产转让
练习8
某市轿车生产企业转让10年前建成的旧生产车间，取得 收入1200万元，该车间的原值为1000万元，已提取折旧 400万元。该车间经有权机构评估，成新度为30%，目 前建造同样的生产车间需要1500万元；转让旧生产车间 时向政府补缴出让金80万元，发生其他相关费用20万元。 计算该企业应缴纳的土地增值税。 转让旧生产车间的增值额 ＝1200-1500×30%-80-20-1200×5%×（1+7%+3%） ＝1200-616=584（万元） 增值率＝584÷616×100%=94.81% 应缴纳土地增值税 ＝584×40%-616×5%=233.6-30.8＝202.8（万元）
第五节 计税依据
二、扣除项目及其金额的确定
1、对于新建房地产转让 （1）取得土地使用权所支付的金额，包括：
①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款； ②纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳 的有关费用。
（2）房地产开发成本，包括：
土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程 费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。
练习8
2004年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取 得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的 土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没 有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所 在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用 扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万 元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为 （ ）。 A.2256.5万元 B.2445.5万元 C.3070.5万元 D.3080.5万元
5、确定适用税率 6、计算应纳税额
练习8
2004年1月31日，北京市房地产开发公司转让写字楼 一栋，共取得转让收入5000万元，公司按税法规定缴 纳了营业税、城建税及教育费附加。已知该公司为取 得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳 的有关费用为500万元；投入的房地产开发成本为 1500万元；房地产开发费用中的利息支出为120万元 （能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证 明），比按工商银行同类同期贷款利率计算的利息多 出10万元。另知公司所在地政府规定的其他房地产开 发费用的计算扣除比例为5%。请计算该公司转让此写 字楼应纳的土地增值税税额。
有关事项
1.出售 （1）出售国有土地使用权 （2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售 （3）存量房地产买卖 2.继承、赠与 （1）继承 （2）公益性赠与，赠与直系亲属或承担直接赡养义务人 （3）非公益性赠与 3.出租
是否征税
4.房地产抵押 （1）抵押期间 （2）抵押期满后转让、抵债
第三节 征税范围
第五节 计税依据
二、扣除项目及其金额的确定
1、对于新建房地产转让 （3）房地产开发费用：销售费用、管理费用和 财务费用。
①纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出， 并能提供金融机构的贷款证明的： ②纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出， 或不能提供金融机构贷款证明的：
注：超过上浮幅度的利息和罚息不能扣除