企业改制上市过程中土地使用权处置的法律问题

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关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知

关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知国土资发[1999]433号各省、自治区、直辖市及计划单列市土地（国土）管理局（厅），解放军土地管理局，新疆生产建设兵团土地管理局：为贯彻落实党的十五届四中全会通过的《中共中央关于国有企业改革和发展若干重大问题的决定》精神，推进国有企业改革和发展，现将《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》印发给你们，请认真贯彻执行。

1999年11月25日国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见（一九九九年十一月二十五日）为贯彻落实党的十五届四中全会通过的《中共中央关于国有企业改革和发展若干重大问题的决定》精神，推进国有企业改革和发展，现就进一步加强土地资产管理工作提出如下意见。

一、提高认识，转变观念，积极为国有企业改革和发展服务各级人民政府土地行政主观部门要深入学习和领会党的十五届四中全会精神，充分认识合理处置土地资产对促进国有企业改革的重大意义。

要从有利于搞活整个国有经济，促进国有经济布局战略调整和国有企业战略性改组国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业类型和改革的需要，采用不同的土地资产处置方式和管理政策。

（一）在涉及国家安全的领域和对国家长期发展具有战略意义的高新技术开发领域，国有企业可继续以划拨方式使用土地。

（二）对于自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展的需要，主要采用授权经营和国家作价出资（入股）方式配置土地，国家以作价转为国家资本金或股本金的方式，向集团公司或企业注入土地资产。

（三）对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。

非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让变现；也可分割出与企业净负债额相当的土地转为出让土地，参与企业整体拍卖和兼并，剩余土地，购买方或兼并方有优先受让权和承租权。

上市公司土地资产处置与评估中常见的问题

上市公司土地资产处置与评估中常见的问题上市公司土地资产处置与评估中常见的问题作者：佚名时间：2008-7-5浏览量：根据国家有关规定,上市公司使用国有土地必须采用有偿使用方式,并要进行评估和拟订土地使用权处置方案,按批准权限报土地行政管理部门确认和批准。

但是由于种种原因,有许多企业并没有对此予以足够重视,根据我们对上市公司资产评估确认审查过程中所发现的问题,现归纳分析如下:既不评估也不申请处置这种情况主要会在比较早期设立的上市公司出现,由于当时国家有关规定还没有出台,上市公司有关运作还不规范,如1993至1994年期间,我国只是对境外上市的公司所使用的土地资产要求必须进行评估,随着上市公司的进一步发展,1994年底原国家土地管理局和国家经济体制改革委员会联合发布了《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》,提出改建或新设为上市公司的,必须要进行土地资产评估,并要拟订土地使用权处置方案,按规定的批准权限进行报批。

因此,我国全面对上市公司土地资产进行评估和处置基本始于1994年末,但同时规定,已经改建为上市公司的,若没有进行土地使用权价格评估和处置方案的审批,必须补办评估和处置方案的审批。

因此,对于至今还没有办理土地使用权评估、处置和报批的企业,必须要申请重新办理,否则其土地使用权不具有法律效力。

委托非A级土地评估机构评估这种情况比较常见,有的是委托根本不具有任何土地评估资格的机构或人员进行评估,如委托资产评估机构进行评估,而这一资产评估机构又没有土地评估资格,这种情况通常是由于企业图省事,反正资产评估机构是必须要请的,干脆就一起做了;还有的是委托不具有A级土地评估资格的评估机构进行评估,按国家规定,上市公司的土地评估必须选择具有A级土地评估资格的评估机构进行评估,但是有的企业却委托了准A级,甚至B级土地评估机构进行评估,如1996年渤海集团股份有限公司委托济南市地产交易物业估价所和长清县地产交易物业估价所这两家不具有A级土地评估资质的机构对其土地资产进行评估,并在其年度中期报告中直接以其评估结果作为信息披露的依据,造成被中国证券监督管理委员会处罚的结果。

国有企业改制资产处置的方式包括哪些？

国有企业改制资产处置的方式包括哪些？国有企业改制涉及土地部分的改制主要内容是对土地资产的界定、处置和评估,合理处置土地资产对促进国企改革有重大意义,有利于盘活和显化土地资产,国有企业土地资产处置方式有:土地使用权出让和租赁;土地使用权作价出资(入股);土地使用权授权经营;土地使用权保留划拨方式。

国有企业在我国一般规模都比较大。

在我们的现实生活中，经常可以看到国有企业进行改制。

国有企业进行改制之后，必然会带来一系列的问题。

比如说国有企业改制，资产应当如何处理。

很多人就想要知道国有企业改制资产处置的方式包括哪些?那么，接下来小编将为大家详细的介绍一下相关的知识。

▲一、国有企业改制资产处置的方式包括哪些?1、国有企业改制涉及土地部分的改制主要内容是对土地资产的界定、处置和评估，合理处置土地资产对促进国企改革有重大意义，有利于盘活和显化土地资产，国有企业土地资产处置方式有：土地使用权出让和租赁;土地使用权作价出资(入股);土地使用权授权经营;土地使用权保留划拨方式。

2、土地使用权出让或出租方式适用的条件是国有企业改变原有的国有性质，而成为有限责任公司、股份有限公司、企业集团、股份合作制;或者被非国有企业兼并;对外租赁经营;企业破产等涉及划拨土地使用权，应该采用土地出让或租赁形式。

土地使用权作价入股或授权经营适用条件是关系国计民生，国民经济命脉的关健性领域和基础性企业或大型骨干企业，改组成为有限责任公司、股份有限公司、企业集团的企业改制，并且要由省级以上人民政府土地行政主管部门批准。

保留划拨方式适用条件是：(1)城市基础设施和公益事业用地;(2)国家重点扶持的能源交通、水利项目用地;(3)不进行公司制改造的国有企业，土地用途不发生改变;(4)国有企业兼合国有企业或其它非国有企业后仍为国有工业生产企业或国有企业兼并、合并的对方为濒临破产的企业;(5)国有企业改组成国有独资公司的。

保留划拨方式要由有批准权的政府土地行政主管部门的批准。

关于印发《广东省企业国有集体产权交易暂行规则》的通知

各地级以上市国资委（经贸局）、财政局、工商局，各省属企业，有关产权交易机构：现将《广东省企业国有集体产权交易暂行规则》印发给你们，请认真贯彻执行。

执行中遇到的问题，请迳向省国资委、财政厅、工商局反映。

广东省企业国有集体产权交易暂行规则第一章总则第一条为规范产权交易行为，根据国务院国资委《关于规范国有企业改制工作的意见》（国办发〔2003〕96号）、国务院国资委、财政部《企业国有产权转让管理暂行办法》（第3号令）和省政府《关于国有集体资产进入产权交易市场规范交易行为的通知》（粤府〔2003〕75号）及相关法律、法规，结合广东省实际制定本规则。

第二条本规则适用于广东省企业国有、集体产权交易。

金融类企业和上市公司国有股权转让另行按照国家和省的有关规定执行。

第三条产权交易应当遵循自愿平等、诚实信用和公开、公平、公正的原则，不得侵犯他人的合法权益和损害社会公共利益。

产权交易当事人的合法权益受法律保护。

第四条企业国有、集体产权转让应在符合条件的产权交易机构进行，严禁场外交易；国家法律、法规另有规定的从其规定。

第二章交易机构第五条交易机构的职能和义务：（一）提供交易场所和充分有效的服务设施，制定科学严谨的、以会员制为核心的各项制度，维护产权交易双方的合法权益，促进产权交易公开、公平、公正的进行；（二）定期向政府有关部门报告企业国有、集体产权交易情况，自觉接受国有资产管理部门的指导和监督，所制定的有关操作规定、竞价规则等应分别报省和同级国有资产管理部门备案；（三）组织产权转让方和受让方达成交易，不得从事与独立公正有利益冲突的业务；（四）对产权交易过程进行公正客观的监督，并按成交的真实结果出具鉴证意见。

第三章转让程序第六条企业国有、集体产权交易必须履行规定的程序，具体包括：委托受理、信息披露、接受报名、确定转让方式并进行交易、成交签约、结算交割、交易鉴证、权证变更。

第一节委托受理第七条企业国有、集体产权持有单位（以下简称转让方）应与产权交易机构签订《企业国有集体产权转让委托协议》（见附件1），提交下列资料，并保证其真实、完整：（一）转让方及转让标的企业国有、集体产权持有单位决策机构关于转让该国有、集体产权的决议；（二）有权批准单位关于企业改制或企业国有、集体产权转让行为的批准文件；（三）转让标的企业国有、集体产权登记证；（四）转让标的企业法人登记证书复印件；（五）转让标的企业的基本情况说明；（六）具有相应资质的中介机构出具的、有效的审计报告、资产评估报告(涉及上市公司股权的，财务审计和资产评估机构必须具备证券业务从业资格，涉及其他股份有限公司股权的，资产评估机构必须具备证券业务从业资格)和资产评估报告的备案或核准文件；（七）律师事务所出具的法律意见书；（八）企业国有、集体产权转让公布的主要内容；（九）整体转让或因本次转让导致控股权变化的，还需提交以下资料：1．涉及职工分流的，提供经劳动保障行政部门审核同意的职工分流安置和劳动关系调整方案；2．涉及土地使用权的，提供经国土管理部门批准的土地使用权处置方案和有偿用地的地价评估报告；3．涉及的债权、债务（包括拖欠职工债务）的处理方案；4．职工代表大会或职工大会决议。

国有企业改制土地政策是什么？

Those who are wise have long aspirations;勤学乐施积极进取（页眉可删）国有企业改制土地政策是什么？一、提高认识，转变观念，积极为国有企业改革和发展服务二、区分类型，合理处置，完善土地资产配置体系，促进国有经济布局战略调整和国有企业战略性改组三、明确土地权益，显化土地资产，理顺财产关系，加强土地资产运营监管四、发挥土地资产效益，优化资产结构，减轻企业负担，促进国有企业减债脱困和安置职工。

国有企业改制指的是公司制改造，同时进行的可能有出售、建立集团企业、合并、破产等等。

国有企业改制后，运作机制和管理方式都会发生变化，对于土地使用权可能需要出让、租赁等处理。

国家对改制企业的要求是将产权、权利、责任明确到位，进行科学的管理、经营。

国有企业改制土地政策是什么?一、提高认识，转变观念，积极为国有企业改革和发展服务各级人民政府土地行政主管部门要深入学习和领会党的十五届四中全会精神，充分认识合理处置土地资产对促进国有企业改革的重大意义。

要从有利于搞活整个国有经济，促进国有经济布局战略调整和国有企业的战略性改组，推动企业科技进步出发，盘活和显化企业土地资产，积极参与和支持国有企业改革工作。

要与企业改革的主管部门建立工作联系制度，及时了解企业改革和发展的进度与要求，在进一步贯彻落实《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(原国家土地管理局8号令)的基础上，遵循“明晰产权、显化资产、区分类型、合理处置、规范管理、促进发展”的原则，进一步加大土地资产管理力度。

二、区分类型，合理处置，完善土地资产配置体系，促进国有经济布局战略调整和国有企业战略性改组国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业类型和改革的需要，采用不同的土地资产处置方式和管理政策。

1、在涉及国家安全的领域和对国家长期发展具有战略意义的高新技术开发领域，国有企业可继续以划拨方式使用土地。

2、对于自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展的需要，主要采用授权经营和国家作价出资(入股)方式配置土地，国家以作价转为国家资本金或股本金的方式，向集团公司或企业注入土地资产。

国资委关于进一步规范国有企业改制工作实施意见

国资委关于进一步规范国有企业改制工作实施意见《国务院办公厅转发国务院国有资产监督管理委员会关于规范国有企业改制工作意见的通知》(国办发〔2003〕96号)印发以来,各地区、各有关部门加强组织领导,认真贯彻落实,规范国有企业改制工作取得了重大进展。

但在实际工作中还存在改制方案不完善、审批不严格,清产核资、财务审计、资产评估和产权转让不规范,对维护职工合法权益重视不够等问题。

为确保国有企业改制工作健康发展,防止国有资产流失,维护职工合法权益,现就进一步规范国有企业改制工作提出以下意见:一、严格制订和审批企业改制方案(一)认真制订企业改制方案。

改制方案的主要内容应包括:改制的目的及必要性,改制后企业的资产、业务、股权设置和产品开发、技术改造等;改制的具体形式;改制后形成的法人治理结构;企业的债权、债务落实情况;职工安置方案;改制的操作程序,财务审计、资产评估等中介机构和产权交易市场的选择等。

(二)改制方案必须明确保全金融债权,依法落实金融债务,并征得金融机构债权人的同意。

审批改制方案的单位(包括各级人民政府、各级国有资产监督管理机构及其所出资企业、各级国有资产监督管理机构以外有权审批改制方案的部门及其授权单位,下同)应认真审查,严格防止企业利用改制逃废金融债务,对未依法保全金融债权、落实金融债务的改制方案不予批准。

(三)企业改制中涉及企业国有产权转让的,应严格按照国家有关法律法规以及《企业国有产权转让管理暂行办法》(国资委、财政部令第3号)、《关于印发〈企业国有产权向管理层转让暂行规定〉的通知》(国资发产权〔2005〕78号)及相关配套文件的规定执行。

拟通过增资扩股实施改制的企业,应当通过产权交易市场、媒体或网络等公开企业改制有关情况、投资者条件等信息,择优选择投资者;情况特殊的,经国有资产监督管理机构批准,可通过向多个具备相关资质条件的潜在投资者提供信息等方式,选定投资者。

企业改制涉及公开上市发行股票的,按照《中华人民共和国证券法》等有关法律法规执行。

浅析国有土地使用权授权经营概要

浅析国有土地使用权授权经营市国土资源局梁琰摘要：分析土地授权经营方式的沿革，土地使用权授权经营的概念、适用围和实质，土地使用权授权经营的适用性，以及土地使用权授权经营的注意事项。

提出了铁路企业改制将普遍使用土地授权经营方式。

关键词：企业改制土地授权经营1．国有土地使用权授权经营方式的延革1995年以前的土地管理法律法规及规性文件中，国有企业改革时涉及处置的划拨土地，主要有办理国有土地使用权作价出资（入股）、出让和租赁三种形式。

也就是说，改制企业的原划拨土地资产只有在办理出让或租赁或作价出资（入股）以后，土地使用权才能成为（或在有效时间视为）企业的法人财产，进行转让、出租和抵押。

为适应国有资产授权经营的要求和国有企业改制的多样性，1996年以后，国务院相继批准对以国有资产授权经营管理的中国石油和天然气集团公司等大型企业涉及的划拨土地使用权采取授权经营方式处置，第一次明确了国有资产授权经营方式。

1998年2月，原土地管理局〔1998〕第8号令即《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，确立了国有企业改制涉及的划拨土地使用权，可以采取授权经营方式进行处置。

1999年11月，国土资源部《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》(国土资发〔1999〕433号)和《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发〔2001〕44号)对国有土地资产授权经营方式作了进一步的规，进一步明确了在国有企业改制过程中所涉及的划拨土地使用权处置方式，主要有出让、租赁、作价出资（入股）、授权经营和保留划拨五种方式。

同时国有土地授权经营方式作为处置土地资产的重要方式，在授权投资机构部普遍采用。

2、国有土地使用权授权经营的概念、适用围和实质2.1原土地管理局〔1998〕第8号文令指出，国有土地授权经营是指“根据需要，可以一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的控股公司、作为授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理”。

(工作规范)关于进一步规范国有企业改制工作的实施意见

国务院办公厅转发国资委关于进一步规范国有企业改制工作实施意见的通知颁布单位：国务院办公厅国办发[2005]60号国务院办公厅转发国资委关于进一步规范国有企业改制工作实施意见的通知各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:国资委《关于进一步规范国有企业改制工作的实施意见》已经国务院同意,现转发给你们,请认真贯彻执行。

二○○五年十二月十九日关于进一步规范国有企业改制工作的实施意见国资委《国务院办公厅转发国务院国有资产监督管理委员会关于规范国有企业改制工作意见的通知》(国办发〔2003〕96号)印发以来,各地区、各有关部门加强组织领导,认真贯彻落实,规范国有企业改制工作取得了重大进展。

但在实际工作中还存在改制方案不完善、审批不严格,清产核资、财务审计、资产评估和产权转让不规范,对维护职工合法权益重视不够等问题。

(二)改制方案必须明确保全金融债权,依法落实金融债务,并征得金融机构债权人的同意。

关于进一步推进国有企业产权制度改革的若干规定

关于进一步推进国有企业产权制度改革的若干规定为深入贯彻落实党的十五届四中、五中全会精神，从整体上搞好国有经济，根据市委十届四次全会关于加快推进我市国有经济战略性调整的部署，按照有进有退、有所为有所不为的方针，采取多种形式推进国有企业产权制度改革，鼓励非公有制经济参与国有企业改革，促进投资主体多元化，特作如下规定：一、国有资产处置与重组第一条改制企业的资产评估原则上应实行"收益法"和"市价法"，使评估结果接近资产的市场价值。

资产评估须委托有资质的中介机构进行，并经国有资产管理部门确认；国资管理（财政）部门负责企业产权界定。

第二条国有企业整体出售、股权转让、资产变现、租赁经营，凡能够实行竞争招标的，均应在有资质的中介机构评估作价并经国有资产管理部门确认的基础上，通过产权市场公开竞拍形成价格和确定权属。

经批准以协议价出让的，可在评估价基础上上下浮动确定实际价格，向下浮动一般不能超过10%。

第三条以承担全部债务、整体接收（安置）职工为前提购并国有企业，资大于债的，按净资产作价；资债相当的，按零资产作价；资不抵债的，实行零价以下负债剥离后的零资产作价，剥离出的负债可以部分土地使用权作价抵补，或由企业所属国有资产授权经营机构从国有资产收益中抵补。

被购并企业在债务没有清偿前，受让方无权自行处置资产。

第四条企业改制时，待处理的流动资产损失、产成品损失、递延资产的潜亏挂帐和逾期3年确实无法收回的应收账款，经同级财政、国资管理部门核准，可按盈余公积金、资本公积金和资本金的顺序冲减。

其3年以内的应收账款，可按改制前一日应收账款余额5%计提坏账准备金；企业存货可比照上市公司提取存货跌价准备金。

第五条购买国有企业产权，可采取一次性付款、分期付款、先租后买或租买结合等形式进行。

对一次性付款，且持股比例达到总股本60%的，按成交价格下浮10%；持股60%以上的，每增加1%，按成交价格下浮0.5%；持股额达到100%的，按成交价格下浮30%。

中国企业股份制改造程序及相关法律问题

（二）改制的目的： 1、确立法人财产权。 2、建立规范的公司治理结构。 3、实现上市、募集资金，增强公司发展能力。
Hale Waihona Puke （三）改制的原则 1、效益最佳原则；通过改制和资产重组使公司建立明晰的产权关系，实现资产最佳组合，使重组后的公司资产效益达到最佳水平，提高净资产的收益率，以利于取得较高的股票发行价格，扩大筹资规模。 2、突出主营业务和形成面向市场的自主经营能力。 3、避免同业竞争。 4、减少关联交易。 5、剥离非经营性资产。 6、建立较为完善的公司内部治理机制，保证公司的经营管理独立性。
（四）股份制改造流程 1、有限公司通过有关股东会决议，或国有企业经过上级主管部门批准，决定进行股份制改造。 2、选择发起人，签订发起人协议。 3、审计和资产评估。 4、涉及国有资产的，进行国有资产评估的确认，涉及土地资产作为出资，国有土地处置方案获得国有土地管理部门的批复。 5、涉及国有股权的申报：（1）国有股权管理的确认。（2）改制总体方案的确认。 6、涉及国有股权的批准，涉及中外合资企业股份公司设立应经商务部批准。 7、注资和验资。 8、召开创立大会。 9、办理工商登记或变更登记。

2．货币出资（1）全体股东的货币出资金额不得低于公司注册资本的30％，这就意味着无形资产的出资比例最高可达70% 。（2）外币出资返程投资备案，以及外汇来源说明

3．非货币出资（1）以非货币资产出资的必需经过评估，同时，已设定担保的财产必需先撤销担保然后才可以作为出资。（2）非货币出资必须是股东合法拥有的财产，不存在法律风险。（3）非货币出资在公司成立后必须如实转让给公司。
六、同业竞争与关联交易问题

IPO上市过程中涉及土地房屋的事项安排

IPO上市过程中涉及土地、房屋的事项安排锦天城律师事务所黄治国土地是生产制造型企业实施生产、经营的重要资产，是建筑物所依附的对象，“皮之不存，毛将焉附？”。

证监会对拟上市公司是否合法、合理使用土地，比较关注。

国内拟上市公司申请公开发行上市过程中，除了最常见的以出让方式取得土地使用权之外，还有如下所述的一些使用土地的特殊情况。

一、划拨用地的处理对以往业已审核通过的案例分析，证监会对拟上市公司使用划拨地的问题非常关注。

从法律角度，上市公司使用《划拨用地目录》范围内的划拨用地并不违法，但实践中证监会从《上市公司重大资产重组管理办法》第十条“重大资产重组所涉及的资产权属清晰，资产过户或者转移不存在法律障碍”角度，一般要求公司按照出让地价缴纳土地出让金，将划拨用地变更为出让地。

相关案例如下：1、铁岭财经借壳上市铁岭财京投资有限公司（以下简称“铁岭财京”）拟借壳四川中汇医药（集团）股份有限公司（股票代码000809）上市，铁岭财京全资子公司铁岭公用拟将采取划拨方式取得的67亩国有土地使用权注入上市公司。

证监会对该划拨土地予以重点关注，并就这个问题要求律师就是否违反《国务院关于促进节约集约用地的通知》[国务院（2008）3号]出具反馈意见，虽然律师认为国务院（2008）3号文并未禁止城市基础设施用地采用划拨的形式，仅要求积极探索实行有偿使用制度。

铁岭公用拟取得的67亩土地是用于建设净水厂，符合《划拨用地目录》，属于可以划拨供地的范围，且铁岭公用以划拨方式取得上述土地使用权需缴纳20万元每亩的安置补偿费用，并不违反国务院（2008）3号文规定。

但证监会对这样的反馈意见不认同，最后铁岭公用还是在证监会的要求下缴纳了出让金将划拨地变更为出让地。

对于划拨用地的转让和使用问题，1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定划拨地转让和出租必须补交土地出让金，即实行有偿使用。

但根据2001年《国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》的规定，“企业原使用的划拨土地，改制前只要不改变土地用途，可继续以划拨方式使用。

财税[2018]57号-财政部-税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知

财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知财税[2018]57号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局，新疆生产建设兵团财政局：为支持企业改制重组，优化市场环境，现将继续执行企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策通知如下：一、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

郑大世——与财税〔2015〕5号比，将“改建”改为“改制”，文字上更切合了；二是明确为国有土地使用权与地上的建筑物及其附着物，与以前相比，范围上进行了扩大，不局限于房屋。

肖太寿——个人独资企业和合伙企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司整体改建为股份有限公司，股份有限公司整体改建为有限责任公司，对改建前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。

特别要注意：“整体改建”的含义，是改制后的企业的投资主体与改制前的投资主体是一模一样的，同时，改制后的企业必须要承继原企业权利、义务的行为。

否则不可以享受暂不征土地增值税的待遇。

王越刘永生——财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知（财税〔2009〕59号）企业由法人转变为个人独资企业、合伙企业等非法人组织，应视同企业进行清算、分配，股东重新投资成立新企业。

很显然，法人负有限责任，个人独资企业和合伙企业负无限责任，从有限责任到无限责任，只有作视同清算即先偿债再分配净资产处理，反向推理之，从个人独资企业和合伙企业的无限责任到法人企业，也只能在清算后以清算后资产投资设立股份公司，正因为此，国家税务总局关于增值税发票开具有关问题的公告（国家税务总局公告2017年第16号）企业，包括公司、非公司制企业法人、企业分支机构、个人独资企业、合伙企业和其他企业。

企业改制土地变更的规定是什么

企业改制土地变更的规定是什么在现代经济市场的发展下，企业为了适应时代的需要，会对企业进行改制。

当然改制过程中面临的一系列问题也是会比较麻烦的，企业在改制的时候，可能土地需要进行变更，那么企业改制土地变更的规定是什么?相关人士需要对此做一定的了解，小编将针对这一问题为大家进行详细的解释。

▲一、企业改制土地变更的规定是什么?1、国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的;2、国有企业改组为股份合作制的;3、国有企业租赁经营的;4、非国有企业兼并国有企业的。

5、国有企业破产或出售的，企业原划拨土地使用权应当以出让方式处置。

▲二、土地转让程序具体如下：1、拟订土地使用权转让方案。

由企业或企业隶属单位拟订土地使用权转让方案，主要内容应包括企业改革的形式和内容、企业现使用土地的状况和拟转让土地的状况、转让价格及理由等。

2、地价评估结果确认和土地使用权转让方案审批。

地价评估结果和土地使用权转让方案应当报有批准权的人民政府土地管理部门确认和审批，报批时还应同时提交企业改革的批准文件、资产重组方案、土地使用权证书或土地权属证明以及其他有关材料。

企业进行公司制改造、改组或组建企业集团，属于国务院或国务院授权部门批准设立的公司和企业集团以及境外上市公司的，土地估价结果和土地使用权转让方案由企业隶属单位报国家土地管理局确认、审批;属于省级人民政府或其授权部门批准设立的公司和企业集团，土地估价结果和土地使用权转让方案由企业隶属单位报省级人民政府土地管理部门确认、审批。

企业实行股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产的，土地估价结果和土地使用权转让方案由企业隶属单位报上一级人民政府土地管理部门确认、审批;属于中央企业的，报国家土地管理局确认、审批。

3、签订合同与变更土地登记。

土地使用权转让方案经批准后，采取国有土地使用权出让方式转让的，企业应持土地使用权转让批准文件和其他有关文件与土地所在地的市、县人民政府土地管理部门签订国有土地使用权出让合同，并按规定办理土地登记手续;在我国企业在进行改制的时候，如果土地需要进行变更，必须满足国家规定的土地才可以进行，否则是不可以进行变更的。

国土资源部咨询答复年

国土资源部咨询答复汇总(2011年)关于补办协议出让的问题2011.12.28网名: 刘先生/女士通讯地址: 蚌埠市************邮箱: bbsg*@*****咨询：您好！我市在办理宗地协议出让的过程中遇到以下两个问要求和程序依法办理出让手续。

如何将农村旧宅基地转变为第三产业用地2011.12.26网名: 聂先生/女士通讯地址: 广西南************邮箱: SDZK*@*****咨询：我村现有旧宅基地12亩，依据国土资源部《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》的相关条款，经全体村民开会讨论决定用来发展第三产业，请问如何具体办理相关手续？相关程序如何？我们村不是城区内的村，是山区的乡村，村民想用于开发旅游和建设农家宾馆。

真诚急切企盼您的回复。

谢谢。

回复：你好！根据《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地，调剂为建设用地的必须符合土地利用规划、纳入年度建设用地计划，并优先满足集体建设用地。

根据《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》（国土资发〔2010〕28号），在留足村民必需的居住用地（宅基地）个人住宅用地原属划拨用地现办理转让手续如何办理认定闲置土地的疑问通讯地址: ************ 邮箱: 4762* @*****士咨询：请问对于闲置土地的认定是以宗地为单位还是以项目为单位？回复：你好！《国有土地有偿使用合同》和《建设用地批准书》均以宗地为单位签定和批准，按照《闲置土地处置办法》第二条的规定，闲置土地的认定是以宗地为单位。

（土地利用管理司）工业用闲置土地如何收回？2011.12.14网名: 郑先生/女士通讯地址: 江苏省************邮箱: dtzw*@*****咨询：你好!我市2000年供出一宗工业用地给外资企业，面积300亩，没有约定投资强度，该企业于2003年建成，其建筑投资规模为建设规划约定的三分之一，厂区内有近100亩土地闲置，2007年，该企业停产至今，2009年，该宗地设定土地抵押权，现仍在抵押权存续期内，为高效利用土地资源，我市拟收回该宗地土地使用权，请问如何收回？祈请答复。

国有企业改革划拨土地处置若干问题的探讨

据《中华人民共和国土地管理法实施条例》，土地使用
权有偿使用的方式有三种即：国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或者入股。因
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地出让金，从而给此时的土地转让方带来经济上的损失。
批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国
有独资公司和集团公司经营管理。此后，国土资源部在
《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若
干意见》对授权经营类型的土地的权益进一步进行了明确：以授权经营方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法作价出资（人股）、租赁，或在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让，但改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管
部门批准，并补缴土地出让金。但是，在实际应用此项政策过程当中出现了以下几个问题。１、授权经营的土地是否属于有偿使用的问题。根
政主管部门批准明正言顺地转入到该家企业，然后原授
权经营土地使用者再将土地等折威股权连同其他股权一起转让，从而达到了转让授权经营土地的目的。这样就
２、授权经营土地使用权转让问题。根据《关于加
强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》授权经营土地使用权在使用年期内可依法在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让。实际上是给予了授权经营土地使用者转让土地使用权的权利。如，授权经营土地使用者为了向集团外转让授权经营土地，可以给先参股某家企业，土地使用权就可以不经过土地行

企业改制后土地出让金怎么处置？

quitters never win and winners never quit.精品模板助您成功（页眉可删）企业改制后土地出让金怎么处置？土地出让金=住宅区片基准地价×10%×住宅用地容积率修正系数×住宅用地交易年期修正系数×上市房屋分摊土地面积。

企业改制对于企业本身有着重要的意义，企业通过改制的方式获得资金，重组管理结构，给企业带来新的生机。

企业在改制过程中会涉及到对土地的处理，对于采取出让的方式处置土地使用权的，应缴纳一定的土地出让金。

那企业改制后土地出让金怎么处置?整理了以下内容，相信会为大家带来帮助。

一、企业改制后土地出让金怎么处置?企业改制土地资产处置采取协议出让方式的，按土地评估价格的40%缴纳土地出让金。

严格执行收支两条线的规定，土地出让金全额上缴财政。

改制企业缴纳的土地出让金优先用于企业职工的安置。

对一次性缴纳出让金有困难的，出让合同可约定分期缴纳，分期缴纳年限一般不超过1年。

按出让合同约定缴请全部土地出让金及契税后，予以办理土地登记手续。

不具备出让条件的地块，经市政府批准可以保留划拨方式或租赁方式处置。

保留划拨或租赁使用的期限为5年，期限从第一次保留划拨或租赁起累计不得超过该用途的最高出让年限。

二、企业改制的方式有哪些?(一)各类企业的改制方式从总体上分为：整体改制和部分改制。

1、整体改制整体改制是指以企业全部资产为基础，通过资产重组，整体改建为符合现代企业制度要求的、规范的企业。

整体改制特别适合中、小型企业改制。

2、部分改制部分改制是企业以部分资产进行重组，通过吸收其他股东的投资或转让部分股权设立新的企业，原企业继续保留。

部分改制比较适合于大型企业的改制，尤其是设立股份有限公司时多采用部分改制的方式。

(二)企业改制一般有内启动、外启动和内外启动相结合等方式。

1、内启动主要是吸收企业内部职工包括经营者入股，实现投资主体多元化。

2、外启动就是通过其他所有制企业整体兼并、收购或控股参股国有企业。

北京市人民政府办公厅转发市房地局关于北京市国有企业改革中划拨土地使用权管理若干意见的通知

北京市人民政府办公厅转发市房地局关于北京市国有企业改革中划拨土地使用权管理若干意见的通知文章属性•【制定机关】北京市人民政府•【公布日期】1998.12.23•【字号】京政办发[1998]77号•【施行日期】1998.12.23•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文北京市人民政府办公厅转发市房地局关于北京市国有企业改革中划拨土地使用权管理若干意见的通知（京政办发［１９９８］７７号）各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：经第１４次市长办公会议批准，现将市房地局《关于北京市国有企业改革中划拨土地使用权管理的若干意见》转发你们，请认真组织贯彻执行。

北京市人民政府办公厅一九九八年十二月二十三日关于北京市国有企业改革中划拨土地使用权管理的若干意见（市房地局一九九八年十一月）为支持国有企业改革，明晰土地产权关系，进一步推行土地有偿使用制度，防止国有土地资产流失，根据原国家土地管理局《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》和国家及本市有关法律、法规，结合本市实际情况，现就国有企业改革中企业原有划拨土地使用权处置的有关问题，提出如下意见：一、凡本市行政区域内国有企业改造为有限责任公司、股份有限公司，组建企业集团，实行股份合作制改组，以及企业实行兼并、合并、出售、破产、租赁等改革时，涉及的原划拨土地使用权处置，均须按本意见执行。

二、北京市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市国有企业划拨土地使用权管理的行政主管部门。

各区、县房屋土地管理局（土地管理局）按土地出让管理审批权限，负责本辖区范围内国有企业改革中划拨土地使用权的管理工作。

三、国有企业持有的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。

对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。

辽宁省国土资源厅、财政厅关于深化国有企业改革有关

辽宁省国土资源厅、财政厅关于深化国有企业改革有关用地和土地出让政策的实施细则辽国土资发[2005]103号各市国土资源（规划和国土资源、国土资源和房屋）局，财政局：为贯彻落实省政府关于《辽宁省深化国有企业改革若干政策》（辽政发[2005]15号），确保国有企业改革的顺利实施，现就有关完善改制企业用地和土地政策，制订如下细则：一、关于国有企业改革发展所需新增建设用地的供应问题（一）下列国有企业改革发展所涉及的新增建设用地，可优先安排用地指标，给予重点保障：1、列入振兴辽宁老工业基地的两大基地、三大产业项目；2、国债投资重点扶持的新建工业项目；3、省政府确定的100个具有示范和牵动作用的工业技术改造项目；4、国有企业重大重组项目。

（二）鼓励上述企业和项目向省以上开发区或高新技术园区集中。

（三）对上述企业和项目用地审批，各级国土资源部门要提前介入，跟踪服务，优先办理审批手续。

二、关于改制企业新建、扩建用地土地出让金（租金）缴纳标准问题（一）改制企业新建、扩建用地采取土地出让方式取得土地使用权的，其应缴纳的土地出让金，按照省政府公布的协议出让国有土地使用权最低价标准执行。

改制企业新建、扩建用地采取租赁方式取得土地使用权的，其应缴纳的土地租金标准，按照省政府颁布的协议出让国有土地使用权最低价折算。

（二）在全省协议出让国有土地使用权最低价标准出台前，改制企业新建、扩建用地应缴纳的土地出让金、租金，可按各地现行规定标准执行。

（三）改制企业一次性缴纳土地出让金有困难的，经批准可在五年内分期缴纳。

首期缴纳不得低于三分之一，余额分期缴纳的额度、时限由土地出让合同约定。

土地出让金未缴清之前，不得核发土地使用证书，不得转让或改变用途。

三、关于改制企业原划拨土地使用权的处置问题（一）对改制企业的原划拨土地使用权，应根据企业类型和用地项目情况，本着“明晰产权、显化资产”的原则，分别采取保留划拨、出让、租赁、作价出资（入股）和授权经营等方式予以处置。

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企业改制上市过程中土地使用权处置的法律问题目录一、我国土地分类与土地权利概述 (2)（一）土地的分类 (2)1、依据土地所有权属分类 (2)2、依据土地用途分类 (3)（二）土地权利概述 (4)1、土地所有权 (4)2、土地使用权 (4)3、土地他项权利 (4)二、企业改制上市过程中国有土地使用权处置的法律问题 (5)（一）国有土地使用权处置的法律规范体系 (5)1、法律 (5)2、行政法规 (5)3、部门规章与规范性文件 (6)4、地方政策 (6)（二）国有土地使用权处置的基本方式 (6)1、国有土地使用权出让 (7)2、国有土地使用权租赁 (10)3、国有土地使用权作价入股 (15)4、国有土地使用权划拨 (19)5、受让取得土地使用权 (21)6、以招拍挂的方式取得土地使用权 (21)7、未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩的利用 (22)8、企业改制过程中土地使用权处置的程序 (23)三、企业改制上市过程中集体土地使用权处置的法律问题 (25)（一）集体土地使用权权处置的法律规范体系 (25)1、法律 (25)2、部门规章与规范性文件 (26)3、地方法规、规章与政策 (26)4、司法解释 (26)（二）企业改制上市过程中集体土地使用权的处置方式 (27)1、农村集体建设用地使用权的处置方式 (27)2、农村集体农用地使用权的处置方式 (31)3、农村集体未利用地使用权的处置方式 (36)四、其他地表资源权属 (38)（一）草原权 (39)1、草原所有权 (39)2、草原使用权的取得与流转 (39)（二）林地权 (40)1、林地所有权 (40)2、林地使用权的取得与流转 (41)（三）海域权 (42)1、海域所有权 (42)2、海域使用权的取得与流转 (43)（四）滩涂权 (45)1、滩涂所有权 (45)2、滩涂使用权的取得与流转 (46)（五）水面养殖权 (47)一、我国土地分类与土地权利概述（一）土地的分类在我国，依据不同的标准，土地有多种分类方法，如依据土地的所有权属、自然属性、用途、质量、承载状况等进行分类，本文仅介绍与企业改制（本文所称的改制是指有限责任公司或其他非公司制企业按照公司法及其他相关法律法规的规定变更为股份有限公司的过程）上市关系最为密切的两种分类方法，即依据土地所有权属和土地用途的分类。

1、依据土地所有权属分类根据我国《土地管理法》第二条第一款“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”的规定，我国的土地按照所有权属可以分为全民所有的土地和集体所有的土地，该条第二款规定“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使”，故全民所有的土地，一般称之为国家所有的土地或国有土地。

不同所有权类别的土地，其使用权取得和流转的条件是不同的，因此，有必要区分不同所有权属的土地。

（1）国家所有的土地我国《宪法》第十条规定“城市的土地以及法律规定为国有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有”，《土地管理法》第八条也作了相同的规定。

这两条法律规定，确定了国有土地的基本范围：①城市市区的土地城市市区的界定，一般以城市建制区为准。

所谓城市建制区是指已进行城市配套建设，具备城市功能的基本连片区域。

②法律规定为国有的农村和城市郊区的土地根据《土地管理法实施条例》第二条的规定，下列城市市区以外的土地属于国家所有：ⅰ农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；ⅱ国家依法征用的土地；ⅲ依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；ⅳ农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；ⅴ因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制的集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

③推定为国家所有的土地根据国家土地管理局1995年发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第十八条：“土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的，属于国家所有”，该规定体现了国家所有权优先的原则。

（2）集体所有的土地我国《土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

”根据该条规定，下列土地属于集体所有：①农村和城市郊区的土地农村和城市郊区的土地原则上属于集体所有，但法律规定为国家所有的除外；②农村村民的宅基地和自留地、自留山。

2、依据土地用途分类我国实行土地用途管制制度，不同用途的土地，其使用权取得和流转的法律规定是不同的，因此，有必要了解我国土地的用途类分。

我国《土地管理法》第四条第二款规定：“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。

”（1）农用地农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。

（2）建设用地建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

（3）未利用地未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

国家和集体所有的土地，均可以按照用途划分为上述三类土地。

（二）土地权利概述企业改制、上市过程中，涉及到的土地权利处置主要是使用权的取得和流转及它项权利的设定，以下对我国的土地权利体系做一个概述。

1、土地所有权土地所有权是指土地权利人依法对土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

根据我国《宪法》和《土地管理法》的规定，土地所有权的主体只能是国家和集体，其他任何组织和个人都不能享有土地所有权，因此，在我国只有国家土地所有权和农村劳动群众集体土地所有权。

土地所有权的客体为土地，属于不动产的范畴，土地所有权的取得、丧失和变更必须履行一定的法律手续，以表征权利状况。

2、土地使用权在我国，土地所有权是禁止交易的，但法律允许将土地占有、使用、收益等权能同土地所有权相分离，土地使用权即是与土地所有权相分离的独立的财产权利。

土地使用权是指民事主体（组织和个人）在法律规定的范围内对国有或集体所有的土地占有、利用和收益的权利。

我国《土地管理法》第九条规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用”。

3、土地他项权利土地他项权利是指土地所有权和土地使用权以外的土地权利，这些权利的权利人是土地所有权和使用权的相对人，常见的抵押权、租赁权即属他项权利的范畴，此等权利也需要在土地管理机关登记，取得《土地他项权利证书》。

土地使用权及相关的土地他项权利是企业尤其是生产企业正常运营的重要条件，因此，企业在改制上市过程中的土地资产处置是企业资产重组的重要内容，也是发行监管部门重点关注的法律问题。

由于不同所有权类别的土地，其权利处置的法律规定不同，以下按照土地所有制的分类来分别论述。

二、企业改制上市过程中国有土地使用权处置的法律问题（一）国有土地使用权处置的法律规范体系企业改制上市过程中国有土地使用权的处置问题就是改制后的股份有限公司如何合法取得国有土地使用权的问题。

我国目前涉及到这一问题的法律法规体系如下：1、法律《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修正）第九条“土地使用权”、第十五条“国有土地承包经营权”、第四十条“开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩”、第五十四条“建设用地使用权的取得方式”、第五十五条“土地有偿使用费的缴纳和使用”、第五十六条“土地用途的变更”、第五十七条“临时用地”、第五十八条“国有土地使用权的收回”。

2、行政法规《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月27日中华人民共和国国务院令第256号）第二条“国家所有的土地”、第十七条“开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩”、第二十九条“国有土地有偿使用的方式”、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日中华人民共和国国务院令第55号）3、部门规章与规范性文件（国家土地管理局1992年2月24日发布）、《划拨土地使用权管理暂行办法》《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》（国家土地管理局1994年12月3日发布，2003年2月20日已废止）、《确定土地所有权和使用权若干问题的规定》（国家土地管理局1995年3月15日发布）第二章“国家土地所有权”、第四章“国有土地使用权”、《关于股份有限公司国有土地作价入股股权持有等问题的请示的批复》（国家土地管理局1997年3月25日发布）、《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（国家土地管理局1998年2月17日发布）、《规范国有土地租赁若干意见》（国土资源部1999年7月27日发布）、《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资源部1999年11月25日发布）、《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资源部2001年2月13日发布）、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部2002年5月9日发布）、《协议出让国有土地使用权规定》（国家土地管理局2003年6月11日发布）、《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》（国土资源部2003年6月11日发布）。

4、地方政策国有土地作为地方政府管理的重要国有资产，许多地方政府都出台了相关的政策，特别是近几年来，一些地方政府为了扶植本地的企业发行上市，在土地使用权方面制定了大量的优惠政策，这些优惠政策，如果不违反上述法律法规，也是有效的，如《湖南省政府关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的通知》（湖南省人民政府2000年5月29日发）、安庆市《关于鼓励和促进企业上市的若干意见》（安庆市人民政府2004年12月14日发）等。

（二）国有土地使用权处置的基本方式依据上述法律、法规及规章，企业在改制上市过程中取得国有土地使用权的基本方式有出让、租赁、作价出资（入股）、保留划拨用地等，此外，还有“招拍挂”等市场化取得国有土地使用权的方式及受让等二级市场取得方式。

2004年至2005年4月首次公开发行上市的大多数公司，土地使用权的取得会涉及到上述两种以上的方式，如华电国际使用的161幅土地中以租赁方式取得使用权的有93幅，以出让方式取得使用权的有53幅，以划拨方式取得使用权的有15幅。

1998年2月17日国家土地管理局发布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》和1999年11月25日国土资源部发布的《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》规定了改制企业取得国有土地使用权的指导性原则。

1、国有土地使用权出让国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给改制企业，由土地使用企业向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地使用权出让应由市、县土地管理部门与土地使用企业签订出让合同。