建宁路C2-01地块控制性详细规划调整项目可行性实施报告

建宁路C2-01地块控制性详细规划调整一、项目概况及A、B地块统一开发1、项目区位条件状况本项目为建宁路C2-01地块，位于市下关区建宁路63号。

下关区地处市城区西北部，濒江依城，是市建设现代化城市的窗口性区域，素有“金陵北大门”之称。

下关区是华东地区重要的物资集散地，自古水陆交通发达，路网系统较为完善，商业兴盛，旅游资源丰富，自然、人文景观众多，是全国科普示城区。

建宁路目前已初步建成为市第三商圈的核心区域。

它位于城北，西邻下关长途汽车站和火车西站；东邻长途汽车站、火车站；向北则为通向长江以北地区的长江大桥。

建宁路北面为居住、工业区密集的铁北地区，南面临高档住宅密集的路，是著名的市场一条街。

该地区初具商业一条街的规模，交通发达，客流量大，有38条公交线路通过，日均人流量达32万人次，2006年商品成交额达150多亿元。

项目区位图项目位置卫星图本项目位于建宁路中段南侧。

地块北面是建宁路，与建宁路隔街相对的是金桥装饰城，西面规划路以西是铁路运输学校的大操场，南面规划路以南是护城河绿地和护城河，东面是绿城新贵小区。

2、A、B地块独立开发面临的障碍建宁路C2-01（A）地块于2005年7月5日开始挂牌出让，地块挂牌编号为NO.2005G50，出让面积为17550.9平方米。

2005年7月20日，建江投资开发公司获取了该地块的土地使用权。

C2-01（A）地块南面为C2-01（B）地块，属铁道职业技术学院所有,当A地块挂牌出让时，B地块处于正常使用状态。

为实现未来B地块的有效利用，市规划局在给A地块提出的规划设计要点中明确提出：①A地块须与B地块（红虚线围）统一规划设计并按照统一审定的规划方案实施，退让A、B界线应基本均等。

②规划方案应考虑A、B地块分期实施的可操作性，并充分考虑B地块独立运作时的开发价值。

③在A、B地块分界处，建设单位可自行与相应土地产权人协商边界互换。

但由于A、B两地块分开、独立地实施开发，虽然进行了统一的规划设计，但在利用土地的科学性、合理性方面，仍然面临着很大的障碍。

而且，由于A、B地块交界处不规则，A、B地块独立开发要涉及到产权互换，而开发时间的不一致更让这一工作操作起来变得异常困难。

A、B地块分区图 A地块建筑用地围图3、A、B地块统一开发的可行性① A地块的开发商建江投资开发公司自2005年取得该地块的土地使用权后，由于受地块面积狭小等因素的限制，虽然规划设计了多个方案，但一直未取得令人满意的效果，致使项目规划设计方案未获得政府有关部门批准，至今未进入实质性开发阶段。

② B地块的土地使用权人铁道职业技术学院，由于受地块面积的限制，长远发展受到影响，因此该院计划将学校部分功能迁往新址。

该院同意将B 地块与A地块统一进行挂牌以取得迁移资金。

③两地块统一开发有利于提高土地利用率。

原方案虽然可以对A、B 地块统一规划，但由于开发商不同，开发时间不同，必然会对土地的有效利用带来限制；而且，由于A、B两地块交界处不规则，极大地影响了建筑物的布置，如通过产权调换，在实际操作中更是存在很大的困难。

两地块统一开发，开发商可以进行科学、合理地规划，进行统一的开发建设，大大提高土地的利用效率。

④两地块统一开发为周边居民及商家带来了利益。

两地块统一开发后，开发主体变成了一个开发商，两地块开发时间会一致或相衔接，这样不仅不会对其他利益主体造成侵害，而且还使建筑的整体性得到了提高，B 地块的开发时间大大提前，周边路网、景观得到极大地改善。

同时大面积的商业项目必将带动区域商业的整体发展。

总之，从规划的角度来看，两地块统一开发，将会有效地提高土地利用效率，给城市及相关业主带来利益。

市土地出让与储备领导小组也已经过研究并明确，将南侧B地块纳入统一规划。

经与建江投资开发公司、铁道职业技术学院两单位协商，双方均表示同意A地块与B地块统一挂牌的方案。

二、建宁路近年的发展及主流业态的转变1、原控制性详细规划依据的“现状数据”时间下关区控制性详细规划由省规划设计研究院编制。

由于控制性详细规划工作量较大，编制周期较长，虽然该规划的完成时间为2006年5月，但该项工作从2003年11月中旬即开始，并进而进行了现状调查。

该院在“控制性详细规划执行细则”的前言中特别注明：“规划中现状数据如未特别注明，均为2002年底资料。

”2、建宁路的发展现状目前，建宁路已初步建成市第三商圈，日均人流量达32万人次，2006年商品成交额达150多亿元。

目前，建宁路形成商业规模的，主要是大桥南路广场至中央门广场路段，其中，各个分段的商业成熟度又不尽相同。

钟阜路以东区域，是目前建宁路商业发展较为成熟的路段，且商业物业正逐渐由东向西延伸。

该路段有建宁路上最主要的两大综合性市场—金桥市场和玉桥市场。

玉桥市场对面，为体量较大的华东国际鞋革城。

金桥市场西面，为鑫桥市场、易初莲花、红桥市场（亚都锦园临街部分）。

周边还有商厦、盛桥皮装商城、中国联通手机大卖场、天桥美容美发用品市场、金盛国际家居中央门店、轮胎超市、博桥酒店用品市场、永乐生活电器等商业店面。

该段及附近主要配套商业物业有白宫大酒店、玉王府大酒店、米兰假日大酒店、锦江之星连锁旅店、和平商务中心、海马宾馆、中投证券、中国石化加油站、新光医院、麦当劳、银行等。

高度约为100米的信息大厦也已建成接近交付。

钟阜路和长平桥之间，是建宁路商业面临发展的地段。

以金桥装饰城、大方国际家居广场为主，其它有民生街集贸市场、五星电器建宁路大卖场、金海市场、绿城新贵商业裙房等。

主要配套物业有：西站货运营业厅、火车头大厦、小型超市、银行等。

本地块就位于该段的东部。

长平桥以西至大桥南路广场，商业物业主要有宁国宾馆、神龙汽车、明城大厦底层裙房、小型超市及迎街店面。

配套物业有下关医院、市性病皮肤病防治医院、邮局、银行等。

另外，2007年建宁路沿线拍卖出了金盛国际家居地块、玉桥三期地块。

它们以及本项目建成后，将对建宁路商业街进一步提档升级、很好地改变街道形象，起着标志性的作用。

金桥市场金盛国际家居易初莲花玉桥市场白宫大酒店3、建宁路主流业态的转变早期，建宁路商业的主流业态，是以金桥市场为代表的，批零兼营的大市场。

目前，大市场的批发和零售业务均受到现代商品流通和现代商业秩序的强力挤压，面临着生存危机。

大市场的零售业务，一般经营品种众多，总体上类似商场，只不过不是一个经营者，而是众多经营者各自为政，在业态上是比较落后的一种。

而且大市场所经营的产品，很大一部分与仓储式超市和大型综合超市重合，它的市场份额将面临着后者强有力的挤压。

大市场的批发业务，90年代后进入高速发展时期，各类大中小型商品批发市场，遍及全国各地，构成了我国商品流通的骨架和网络。

然而自加入世界贸易组织以来，连锁超市、专卖店、购物广场等新型商品销售模式迅速发展，先进的经营方式和经营理念，已得到普遍认可，给我国发展相对落后的商品批发市场带来了强劲的冲击。

如不进行大刀阔斧的改革，昔日繁华的批发市场就会被逐渐挤出市场，甚至销声匿迹。

由建宁路商业业态的现状可见，以大市场为主流业态的状况已发生了根本性的变化，连锁超市、专卖店等均已得到较大的发展，玉桥市场也逐步走向商场化。

4、区域发展呼唤土地利用强度提高及相关配套发展大市场的商业业态，决定了建筑物的高度较低、容积率较低、土地利用效率较低。

大市场的服务对象及经营方式，决定了其部硬件条件档次不高，建筑外立面形象不佳。

大市场逐步退出，使得建宁路沿线土地开发利用强度的提高成为可能；而建宁路沿线经济的发展，特别是因商业发展而拉动的服务业、商务办公、酒店及酒店式公寓等相关配套的需求，更使得建宁路沿线土地开发利用强度的提高成为必要。

第三商圈的建设，需要一批现代化的商业设施及高档的商务办公建筑。

三、原控规基本情况及控规调整的必要性（一）原控规基本情况及分析根据省城市规划设计研究院2006年5月完成的“市下关区总体发展研究及控制性详细规划细则”，项目所在的规划单元编码为MCb030-27，A地块的编码为01，B地块的编码为03。

下关区图则单元划分示意图项目东面为地块编码04及05的地块。

04地块用地面积1.86公顷，为已建的市场用地,目前用途为朗驰大厦及联运有限责任公司物流公司。

05地块用地面积0.99公顷，原规划控制指标为：容积率3.0，建筑密度25%，建筑控制高度100米，绿地率35%。

地块原用途为建宁文化用品批发市场，现为在建的信息大厦。

项目南面地块编码为06，用地面积0.24公顷，用地性质为街头绿地。

护城河从该地块穿过。

地块MCb030-27项目西面，隔规划道路与本项目相望的，为占地7.46公顷的铁道职业技术学院用地，规划建设状况为已建。

项目北面，隔建宁路相望的地块，所在的规划管理单元编码为MCb030-25，地块编码为11，现用途为金桥装饰城，占地2.58公顷，规划建设状况为已建项目。

地块编码为12的地块，现状建设状况为西站建宁路货场，规划控制指标为：用地性质为市场用地，容积率1.5，建筑密度35%，建筑控制高度为24米，绿地率为35%。

地块MCb030-25现将本项目地块与周边规划建设状况为“未建”的地块的规划控制指标列表如下：规划管理单元编码地块编码现状建设状况用地性质用地面积（公顷）容积率建筑密度建筑控制高度（米）绿地率MCb030-27 01项目地块A市场用地 2.00 1.5 40% 24 20%MCb030-25 05 建宁文化用品批发市场商办混合用地0.99 3.0 25% 100 35%MCb030-25 12 西站货场市场用地 3.22 1.5 35% 24 35%我们认为，原控规对于“市场用地”的土地开发强度指标，是基于当时条件下，建宁路的商业业态是以金桥市场为代表的、经营方式为批发兼零售的大市场的业态的基础上而确定的。

随着建宁路区域经济的发展及主流业态的转变，市场对办公、居住等配套的需求也逐步增加，这就要求土地开发强度提高。

如果仍沿用原控规的指标，必将导致极其珍贵的城市土地资源的浪费。

由于A、B两地块从统一规划变成了重新挂牌、统一实施开发，同时建宁路沿线经济的发展强烈要求提高土地利用强度，为取得较好的社会效益、经济效益、环境效益，我们认为，应对建宁路C2-01 A、B地块的控制性详细规划进行调整。

（二）控规调整的必要性1、符合城市总体发展战略要求市商业、办公畸形地集中在新街口及路附近，其它地区的商业及办公由于种种原因一直未得到发展。

这种畸形发展的状况，不仅加大了新街口、路附近的人流、车流，带来众多的城市问题，也给群众的生活、工作带来了不便。

新街口车况路地区车况建宁路附近经过多年的发展，已形成了较好的商业及办公用房的市场条件。

随着城市的扩展和经济活动的增长，周边对办公用房及大体量的综合性商业用房具有较强的市场需求。