2016年下半年辽宁省房地产估价师《理论与方法》：最佳开发经营方式的选择考试试卷
辽宁省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：搜集交易实例的途径考试试题
辽宁省201年6下半年房地产估价师《理论与方法》：搜集交易实例的途径考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为18分0钟，总分10分0，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是。
.A：原始价值高于账面价值B：投资价值高于市场价值C：谨慎价值低于市场价值D：快速变现价值低于市场价值E：工业用地的监测点评估价格2、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象的方法。
A：利润B：价格C：价值D：收益价格E：工业用地的监测点评估价格3、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用36年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收入8万元。
该宗房地产的报酬率为8．5％，则该宗房地产的收益价格为万元。
A：90．52B：91．52C：92．52D：93．52E：工业用地的监测点评估价格4、某宗房地产每年净收益为100万元，建筑物价值为250万元，建筑物资本化率为15%，土地资本化率为12%。
则运用直接资本化法计算该宗房地产的价值为（）万元。
A．520.83B．250C．770.83D．270.835、下列表述中不正确的是__。
A.在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B.在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C.在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D.在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果6、以下不属于抵押贷款支持证券的是__。
A．MBBB．MPTC．CMOD．MSS7、运用__估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。
A.抽检法B.平滑法C.指数加权法D.市场法8、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为。
A.时间类参数B.融资类参数C.评价标准类指标D.收益类指标9、我国工业用地土地使用权出让的最高年限为__年。
A.30B.40C.70D.5010、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在__的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。
2016年下半年辽宁省房地产估价师理论与方法假设开发法总结和运用举例考试试卷
2016 年下半年辽宁省房地产估价师理论与方法: 假设开发法总结与运用举例考试试卷本卷共分为 2 大题50 小题, 作答时间为180 分钟, 总分100 分,60 分及格。
一、单项选择题（共25 题,每题 2 分,每题的备选项中,只有 1 个事最符合题意）1、针对不同的估价目的所采用的价值标准,可以分为两类。
A:主观合理价值与公开市场价值B:主观合理价值与非公开市场价值C:主观合理价值与客观合理价值D: 公开市场价值与非公开市场价值E:工业用地的监测点评估价格2、《房地产估价机构管理办法》规定,申请一级房地产估价机构有限责任公司资质,其注册资本人民币在万元以上。
A:50B:100C:150D:200E:执行层的组织协调3、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17%、i4=18% 时,其对应的净现值分别为NPV1=300 万元、NPV2=100 万元、NPV3=-50 万元、NPV4=-150 万元,则依此测算的内部收益率精度最高的就是__。
A. 16、67%B. 16、71%C. 16、80%D. 17、00%4、某房地产开发项目的总开发成本为2600 万元,竣工后的销售收入为4500 万元, 销售税金及附加为248 万元,应缴纳的土地增值税为370 万元,则该项目土地增值税后的开发成本利润率为。
（2007 年试题）A:45、05%B : 49、31%C : 58、86%D:63、6%E:借款合同5、设临街深度价格修正率见下表.另设,旁街对街角地的影响深度以4.5m 为一级距,旁街影响加价率依次为旁街路线价的40％、20％与10％,则下图的宗地 B 的单价为.【2007 年考题】A:6 400 元/卅B:6 800 元/卅C:6 960 元/川D:7 600 元/ 川E:工业用地的监测点评估价格6、下列关于木材的物理力学性质,说法错误的就是。
A: 在木材内部含有的水分根据其存在形式分为三种,即自由水、吸附水与化合水B：当木材干燥时，首先失去的就是吸附水，然后失去的就是自由水C:纤维饱与点就是木材物理力学性质发生改变的转折点，就是木材含水率就是否影响其强度与干缩湿胀的临界值D：木材顺纹方向的抗拉强度、抗剪强度最大，横纹方向最小E:执行层的组织协调7、某写字楼年出租净收益为300 万元,预计未来三年内仍然维持该水平,三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1、 2 倍,该类房地产的报酬率为10%,则该宗写字楼现在的价格为()万元。
2016年辽宁省房地产估价师《案例与分析》：房地产拍卖、变卖估价的相关规定考试题
2016年辽宁省房地产估价师《案例与分析》：房地产拍卖、变卖估价的相关规定考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某写字楼的建筑面积为4000m2，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/m2。
当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/m2，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。
A．67.60B．811.24C．1622.48D．2433.722、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给__，并由其预付定金或房价款的行为。
A．购房者B．承购人C．预买客户D．潜在客户3、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于。
A：1.2B：1.5C：1.8D：2.0E：借款合同4、关于下列数据表述正确的是。
(2003年试题)A：上述数据的众数为100B：上述数据的众数为101C：上述数据的算术平均数为101D：上述数据的中位数为101E：执行层的组织协调5、A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为__万元。
A．260B．300C．360D．6006、下图是一块三角形ABC的土地．如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116％，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63％，该块三角形土地ABC的总价为．A：2 046 240元B：584 640元C：1461 600元D：2 688 000元E：工业用地的监测点评估价格7、投资者所要求的最低利率是__。
A．基础利率B．存款利率C．贷款利率D．同业拆借利率8、房地产市场中的__，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。
2016年辽宁省房产估价师《经营与管理》秘籍：开发期与租售期试题
2016年辽宁省房产估价师《经营与管理》秘籍：开发期与租售期试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗土地面积2000㎡，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30％．在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是．【2004年考题】A：建筑物地面一层建筑面积为800㎡，总建筑面积为5000㎡B：建筑物地面一层建筑面积为1400㎡，总建筑面积为5000㎡C：建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为5500㎡D：建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为2500㎡E：工业用地的监测点评估价格2、城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是。
A：投资价值B：谨慎价值C：快速变现值D：市场价值E：工业用地的监测点评估价格3、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是．【2006年考题】A：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B：运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C：假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D：假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余E：工业用地的监测点评估价格4、对建设工程的施工质量负责的单位是。
A：施工单位B：监理单位C：建设单位D：建设主管部门E：执行层的组织协调5、业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的是__。
A．物业管理合同B．物业服务合同C．前期物业服务合同D．后期物业服务合同6、在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是__。
A．未知、需要求取的待开发房地产的价值B．投资者购买待开发房地产应负担的税费C．销售费用和销售税费D．开发成本和管理费用7、下列不属于划拨土地使用权范围的是。
A：政府大楼建设用地B：商品房建设用地C：经济适用住房建设用地D：国家重点扶持的水利项目用地E：房地产估价机构必须加盖公章8、将资金投入与房地产相关的证券市场的行为是__。
辽宁省2016年下半年房地产经纪人制度与政策：考试试题
辽宁省2016年下半年房地产经纪人制度与政策：考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、以的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。
A：集体所有制企业B：中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业C：享受国家优惠政策购买D：股份有限公司、有限责任公司E：权利型房地产投资信托2、房地产经纪人对房地产勘查结束后，应编制。
A：《房屋使用说明书》B：《房屋状况说明书》C：《房屋销售委托书》D：《房屋质量鉴定书》E：工厂的生产设备3、能够渗透广告策划的全过程，并引导广告策划方向的是。
A：广告策划B：广告目标C：广告创意D：广告推广渠道E：工厂的生产设备4、房地产经纪机构设置岗位时应遵循的原则是。
A：以人为本B：人尽其才C：因人设岗，因事设人D：因事设岗，因岗设人E：客户资金代收代付风险5、房地产经纪门店经营成功的关键因素是。
A：客流量大小B：房源状况C：竞争对手D：临路状况E：客户资金代收代付风险6、存量房居间业务与代理业务相比多了的步骤。
A：房屋查验B：洽商议价C：配对撮合D：展示房地产E：工厂的生产设备7、商品住宅的业主交存的住宅专项维修资金属于所有。
A：业主B：房地产开发企业C：建设(房地产)行政主管部门D：物业服务企业E：权利型房地产投资信托8、房产税的计税依据是房产原值一次减除后的余值或房产的租金收入，因此，房产税的计税价值是评估的房产原值或房产租金。
A：5％～25％B：10％～30％C：15％～35％D：20％～40％E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信9、房地产经纪收费管理属于房地产经纪行业的。
A：专业性管理B：规范性管理C：公平性管理D：服务性管理E：客户资金代收代付风险10、税收的关键特征是。
A：强制性B：无偿性C：固定性D：社会性E：权利型房地产投资信托11、下列房地产经纪机构的经营战略中，就是在有效规模基础上，全力以赴降低成本，有效控制成本与管理费用，以及最大限度地减少成本费用。
辽宁省2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：挂牌出让方式考试试卷
辽宁省2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：挂牌出让方式考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、需求是指消费者在某特定时期內和一定市场上，按一定价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的。
A：总和B：水平C：质量D：数量E：执行层的组织协调2、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。
拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。
则该地块总价为__万元。
A．102B．52C．54D．1033、下列因素或措施可能会导致房地产价格上升的是__。
A．提高开发贷款利率B．降低开发贷款利率C．通货膨胀率下降D．降低房地产税费4、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是。
A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期B：待开发房地产建设发包日期C：取得待开发房地产的日期D：房地产开发完成并投入使用的日期E：工业用地的监测点评估价格5、根据房地产开发经营企业的业务经营模式，主要适用于商品住宅开发项目。
A：开发-销售模式B：开发-持有-出租-出售模式C：购买-持有-出租-出售模式D：购买-更新改造-出租模式E：借款合同6、城市用地分类中，工业用地不包括。
A：工矿企业的生产车间用地B：工矿企业的库房用地C：工矿企业的生产车间附属设施等用地D：露天矿用地E：执行层的组织协调7、某房地产开发用地，其土地面积为10000㎡，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元／㎡。
后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价万元。
A：375B：450C：500D：600E：工业用地的监测点评估价格8、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10％，银行可提供6成、5年利率8％、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为。
辽宁省2016年下半年土地估价师《管理法规》：房地产开发用地考试题
辽宁省2016年下半年土地估价师《管理法规》：房地产开发用地考试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、城市规划中，对地价影响相对更大的因素是。
A：地形、朝向、地质条件B：用途、容积率、建筑密度C：绿化、环境质量D：面积、形状、土地使用年限E：时间因素2、以下属于骗取批准非法占地行为的是__A．行为人没有取得任何批准文件而擅自使用土地B．行为人实施了骗取行为，但取得用地批准文件是越权审批的C．行为人实施了骗取行为，但没有取得用地批准文件D．行为人申报时误将耕地错写为非耕地3、《土地管理法》规定，各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的__以上。
A．50%B．60%C．70%D．80%4、土地的自然特征包括__。
A．位置固定性B．面积有限性C．供给的稀缺性D．功能永久性E．人为特征5、在国内外估价实践中，许多地方工业用地的价格往往是按照土地征用和开发成本计算的，因而可以把__估算的价格当做建设用地价格的最低界限。
A．收益还原法B．成本逼近法C．市场比较法D．剩余法6、对全国十个大型房地产企业开发经营的基本情况进行调查，其调查组织方式应属于。
A：填写统计报表B：普查C：重点调查D：抽样调查E：土地7、土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利。
根据《农村土地承包法》规定，不同类型农用地的承包经营权期限最长的为（）年。
A．30B．40C．50D．708、是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。
A：所有者权益B：利润C：资产D：负债E：土地9、房地产经营个别风险包括。
A：政治风险、财务风险和人事风险B：经济风险、财务风险和人事风险C：经营风险、财务风险和人事风险D：政治风险、经营风险和人事风险E：土地10、下面关于公共产品的表述中，不正确的是．【2007年考试真题】A：公共产品的效用是不可分割的B：公共产品的收益具有排他性C：提供公共产品并不是为了赢利D：公共产品的取得不具备竞争性E：土地11、建筑工程施工企业一般根据工程结算结果，编制，便于施工企业核算单位工程的预算成本、实际成本和成本降低额，作为企业内部成本分析、反映经营效果、总结经验、提高经营管理水平的手段。
2016年辽宁省房地产估价师《理论与方法》：价值时点模拟试题
2016年辽宁省房地产估价师《理论与方法》：价值时点模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。
这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的。
A：技术上的可能B：经济上的可行C：价值最大化D：法律上许可E：工业用地的监测点评估价格2、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是__。
A．保本点分析B．敏感性分析C．现金流量分析D．统计试验分析3、公房出售以后，维修资金由售房单位和购房人双向缴纳，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上该部分多层住宅不低于售房款的。
A：3％B：10％C：15％D：20％E：执行层的组织协调4、已知整个投资市场的平均收益率为10%，国债的收益率为5%，房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，根据资本资产定价模型，在进行房地产投资评估时所选用的折现率应为__。
A．5%B．7%C．10%D．12%5、某建筑物的建筑面积为2 000㎡，占地面积为3 000 ㎡，现在重新获得该土地的价格为800元/㎡，建筑物重置价格为900元/㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1 800元/㎡，则该建筑物的成新率为。
A：44％B：50％C：67％D：86％E：工业用地的监测点评估价格6、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的__。
A．基准价格B．平均价格C．正常价格D．市场价格7、土地增值税征收中，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定金额后的余额。
A：增加项目B：扣除项目C：排除项目D：剩余项目E：执行层的组织协调8、经济适用住房指导价是根据平均成本加__%以内的利润确定的。
2016年下半年辽宁省房地产估价师《制度与政策》：房地产估价师注册程序试题1
2016年下半年辽宁省房地产估价师《制度与政策》: 房地产估价师注册程序试题本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分及格。
一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 只有1个事最符合题意）1、下列关于“抵押权设立后抵押房屋出租”, 表述错误的是。
A：该租赁关系可以对抗已登记的抵押权B：抵押权实现后, 租赁合同对受让人不具有约束力C：抵押人将已抵押的房屋出租时, 如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的, 抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任D：抵押人将已抵押的房屋出租时, 如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的, 抵押权实现造成承租人的损失由承租人自己承担E: 执行层的组织协调2、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨, 那么该类型物业的出租需求就会__。
A．减少B．增加C．不变D. 同步递减3、银行为某家庭提供了一笔总额10万元, 期限10年, 年利率6％的住房抵押贷款。
若采用月还款常数为0.7％的还款方式, 并在最后1个月还清所余本息。
则相对于按月等额还款方式．该家庭在还贷期间, 除最后1个月外, 其他各月的月供负担减少了元。
A：137.5B：410.2C：432.2D：452.2E: 借款合同4、根据《中华人民共和国刑法》规定, 国家机关、工作人员徇私舞弊, 违反土地管理法规滥用职权, 非法批准征用、占用土地, 或者非法低价出让国有土地使用权, 情节严重, 并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的, 处以有期徒刑, 该刑期是。
A：三年以上六年以下B：二年以上五年以下C：三年以上七年以下D：五年以上十年以下E: 房地产估价机构必须加盖公章5、__可以防止过度开发带来的城市基础设施的超负荷运行。
A. 容积率B. 容积率下限C. 容积率上限D. 全部建筑容积率6、房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。
成交价格明显低于正常市场价格的, 以作为缴纳税费的依据。
辽宁省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产税收的需要考试试卷
辽宁省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产税收的需要考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，上地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。
(题干中假设土地出让合同未约定不可续期) A：35B：45C：48D：50E：工业用地的监测点评估价格2、货币的具体形态随着商品经济的发展不断演变。
最初的形态是。
A：实物货币B：金属货币C：银行券D：信用货币E：执行层的组织协调3、根据购买对象的不同，可将市场分为两大类型：个人消费市场和__。
A．组织市场B．集团消费市场C．组团消费市场D．企业消费市场4、房地产估价师注册管理初审机构应当自受理之日起__日内，做出是否准予续期注册的决定。
A．15B．30C．60D．905、根据合同当事人是否互相享有权利、承担义务，可将合同分为__。
A．典型合同与非典型合同B．双务合同与单务合同C．诺成合同与实践合同D．要式合同与不要式合同6、某商铺建筑面积为500㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年．市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡，运营费用率为租金收入的25％．该类房地产的报酬率为10％，则该商铺的价值为．【2006年考题】A：521万元B：533万元C：695万元D：711万元E：工业用地的监测点评估价格7、已知某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按照__作为计息周期的。
A．年B．半年C．季度D．月8、房产证的附图是。
A：房产分户图B：宗地图C：房产分幅图D：房产分丘图E：执行层的组织协调9、承租人经同意，可以依法将承租房屋转租。
A：政府B：政府职能部门C：出租人D：中介入E：执行层的组织协调10、__用以表现公司股份的形式才是股票。
2016房地产估价师《理论与方法》真题及答案(文字版)
一、单项选择题1关于房地产估价误差的说法，错误的是()。
A房地产估价难免会有误差B房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C不应采用—般物理测量的误差标准来要求估价的误差标准D可通过严格履行估价程序来减小估价误差【答案】B【解析】本题考查的是房地估价的特点。
判断一个评估价值的误差大小准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较，由于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。
参见教材P9。
2关于房地产估价结果的说法，错误的是()。
A估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响【答案】B【解析】本题考查的是估价结果，不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。
参见教材P35。
3估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是()A估价对象适宜采用多种方法估价B各种估价方法都有—定的局限性C各种估价方法之间具有理论统—性D难以通过分析排除不适用的估价方法【答案】B【解析】本题考查的是房地产估价的特点。
要求在估价中尽量采用多种估价方进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限，参见教材P10。
4下列引起某商业房地产价格上涨的因素中.不属于该商业房地产价格自然增值的是()A该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】D【解析】本题考查的是保值增值。
外部经济需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
参见教材P65。
5下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是( )A估价对象距离机场35公里B估价对象东面临街，所临街道为城市主干道c估价对象建筑物坐北朝南D估价对象附近有三条公交线路经过【答案】D【解析】本题考查的是房地产区位状况描述。
辽宁省2016年房地产估价师《理论与方法》：估价业务来源渠道考试试卷
辽宁省2016年房地产估价师《理论与方法》：估价业务来源渠道考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是__。
A．建筑剖面图B．建筑构造详图C．建筑平面图D．总平面图2、下列关于全民和集体所有制企业同农村集体经济组织联营使用集体土地，表述错误的是。
A：全民所有制企业、城镇集体所有制企业可以同农村集体经济组织共同投资兴办联营企业，使用集体土地须经有批准权的人民政府批准B：经批准使用的土地，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件C：联营企业用地，可以不改变土地权属性质D：农村集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，必须计算土地补偿费和各种补助费E：房地产估价机构必须加盖公章3、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。
部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。
A：开发-销售模式B：开发-持有-出租-出售模式C：购买-持有-出租-出售模式D：购买-更新改造-出租模式E：借款合同4、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于。
A：变动成本的设置B：销售收入的不同C：固定成本的设置D：平衡点的设置E：借款合同5、某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2 625元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7％和5％。
该宗房地产的正常成交价格为元／㎡。
A：2 000B：2 200C：2 400D：2 500E：工业用地的监测点评估价格6、开发一销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目，这种业务模式下的现金流入是。
辽宁省房地产估价师《理论与方法》：经济发展考试试题
辽宁省房地产估价师《理论与方法》：经济发展考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、是按一定比例描绘出的地物和地貌的正投影图。
A：地形图B：地籍图C：宗地图D：房产图E：执行层的组织协调2、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。
该房地产的实际价格为（）万元。
A．87B．124C．130D．1343、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是__。
A．名义利率大于实际利率B．实际利率大于名义利率C．名义利率等于实际利率D．实际利率小于名义利率4、当选择最佳开发利用方式时，最重要的是要选择__。
A．用途B．建筑容积率C．覆盖率D．建筑式样5、从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的__分开。
A．利润B．利息C．收入D．收益6、不可能引起房地产需求增加或减少的条件是__。
A．消费者的自我需要B．未来预期收益变化C．政府税收政策D．收入水平的变化7、购买某类房地产，通常抵押贷款占70％，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的年收益率为9％，该类房地产的资本化率为。
A：6．0％B：6．9％C：8．8％D：9．0％E：工业用地的监测点评估价格8、可比实例房地产成交价格为3500元/m2，与估价对象比较，可比实例房地产相对估价对象房地产状况较优6%，则可比实例房地产在估价对象房地产状况下的价格为__元/m2。
A．3290B．3302C．3500D．37109、判定房地产投资风险因素发生的概率属于阶段的工作。
A：风险辨识B：风险估计C：风险评价D：风险决策E：借款合同10、下列不属于《物业管理条例》确立的基本制度的是。
A：业主大会制度B：物业管理议标制度C：物业承接验收制度D：住宅专项维修资金制度E：执行层的组织协调11、__是指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
下半年辽宁省房地产估价师经营与管理市场定位的含义考试试题
2016年下半年辽宁省房地产估价师《经营与管理》：市场定位的含义考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意）1、__经民政部批准成立了“中国房地产估价师学会”这一全国性的房地产估价行业组织。
A．1994年7月5日B．1993年7月5日C．1994年8月15日D．1993年6月1日2、下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是__。
A．依法登记的房地产权利受国家法律保护B．当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记C．经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力D．房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记3、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元／㎡．假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为．【2004年考题】A:14140元／㎡B：42421元／㎡C：56561元／㎡D：60000元／㎡E：工业用地的监测点评估价格4、关于收益法求取净收益的说法，错误的是。
A：净收益包括有形收益和无形收益B：运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C：通常只有客观收益才能作为估价依据D：应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值E：工业用地的监测点评估价格5、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。
需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用__进行估价。
A．比较法B．成本法C．假设开发法D．长期趋势法6、房地产卡片按顺序，以一处房屋坐落中的每幢房屋为单位填制。
A：土地宗地号B:房地产门牌号C：房地产原始号D：房地产产籍地号（丘号）E：执行层的组织协调7、下列不属于拍卖规则的是__。
A．价高者得规则B．低价也可行规则C．保留价规则D．瑕疵请求权规则8、是各级人民政府,根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上所作的综合部署和统筹安排.A:国土规划B：土地利用总体规划C：城乡规划D：区域规划E：执行层的组织协调9、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是__。
2016年下半年辽宁省房地产估价师《理论与方法》：有关规划和计划考试题
2016年下半年辽宁省房地产估价师《理论与方法》：有关规划和计划考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、是对国土资源的开发、利用、治理和保护进行全面规划。
A：区域规划B：土地利用总体规划C：城乡规划D：国土规划E：执行层的组织协调2、公有住宅用房无正当理由闲置个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。
A：1B：3C：5D：6E：执行层的组织协调3、当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了。
A：领导定价法B：随行就市定价法C：目标定价法D：挑战定价法E：借款合同4、__资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。
A．一级B．二级C．三级D．暂定级5、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。
现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。
若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。
A．6.19B．6.42C．7.20D．9.586、民事法律关系是指由民法确认和保护的关系。
A：人身B：社会C：经济D：财产E：执行层的组织协调7、某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年时的价格为4000元／㎡。
若报酬率为6％、收益期限为50年时，则该房地产的价格为元／㎡。
A：3800B：4500C：5200D：5600E：工业用地的监测点评估价格8、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为。
A：交易情况修正B：交易日期调整C：房地产状况调整D：区域因素调整E：工业用地的监测点评估价格9、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3 300元／㎡，出租的年未净收益为330元／㎡．假设折现率为10％，风险补偿估计为现房价格的2％，计算该期房的价格为。
房地产估价师《理论与方法》第八章知识点：最佳开发经营方式的选择
选取最佳开发经营方式之前，应调查、分析待开发房地产状况和当地房地产市场状况，然后选取最佳开发经营方式并确定未来开发完成后的房地产状况。
(以评估政府有偿出让国有建设用地使用权的价格为例予以说明) 在中国现行土地使用制度下，政府有偿出让国有建设用地使用权的土地，可能是熟地，毛地或生地。
出让方式主要有招标、拍卖、挂牌和协议四种。
无论是采取哪种出让方式，政府都需要对这类房地产开发用地进行估价，以确定其招标底价、拍卖底价(保留价)、挂牌底价、协议出让最低价，做到心中有数。
投标人、竞买人、土地使用者也需要对这类房地产开发用地进行估价，以确定其报价或出价。
这类房地产开发用地的用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率、使用期限等限制条件，通常政府在事先已明确，投标人、竞买人、土地使用者如果取得了该类土地，只能在政府的这些限制条件下开发利用。
因此，政府的这些限制条件，也是评估这类房地产开发用地的价值时必须遵守的前提条件。
调查、分析该类房地产开发用地的状况主要包括下列方面：(1)弄清土地的区位状况，包括3个层次：①土地所在城市的性质;②土地所在城市内的区域的性质;③具体的区位状况。
弄清这些，主要是为选择最佳的用途服务。
例如，位于上海浦东新区的一块房地产开发用地需要估价，弄清该块土地的区位状况，需要弄清上海的性质和地位，浦东新区的性质和地位，浦东新区与上海老市区的关系以及政府对该区的政策和规划建设设想等，此外还要弄清这块土地在该区内的具体区位状况，包括交通条件、外部配套设施、周围环境等。
(2)弄清土地的实物状况，包括面积、形状、地形、地势、地质条件、开发程度等。
弄清这些，主要是为预测后续开发的必要支出服务。
(3)弄清土地的权益状况，特别是规划条件和将拥有的土地权利。
弄清规划条件包括弄清土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等。
弄清将拥有的土地权利包括弄清土地权利性质、使用期限、能否续期，以及对该房地产开发项目及建成后的房地产转让、抵押、出租甚至价格等的有关规定等。
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2016年下半年辽宁省房地产估价师《理论与方法》：最佳开发经营方式的选择考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、主要是在会计中使用的价值概念是__。
A．公允价值B．买卖价值C．保险价值D．计税价值2、镇总体规划的期限一般为年。
A：5B：10C：20D：30E：执行层的组织协调3、从理论上讲，标准临街深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而__；远离街道的方向，地价__。
A．基本不变，逐渐降低B．基本不变，逐渐升高C．逐渐升高，基本不变D．逐渐降低，基本不变4、房地产抵押合同签订以后，土地上新增的房屋__其抵押财产。
A．属于B．不属于C．根据情况确定D．依照抵押合同规定5、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20％，报酬率为10％，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为。
A：6．67％B：7．41％C：12．60％D：13．33％E：工业用地的监测点评估价格6、零售商业物业的出租，一般以出租面积计算，可出租面积包括__。
A．外墙面积B．营业面积C．公用面积D．建筑面积7、安置补助费是按照需要安置的农业人口数计算，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的__倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。
A．4～5B．4～6C．6～10D．3～58、土地增值税以__为计税依据。
A．纳税人继承房地产所取得的土地增值额B．纳税人出租房地产所取得的土地增值额C．纳税人赠与房地产所取得的土地增值额D．纳税人转让房地产所取得的土地增值额9、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是。
A：城市或区域产业结构与布局B：人口数量与结构C：土地资源状况D：信息技术的发展和应用E：借款合同10、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是。
A：估算后续开发经营期B：估算后续开发的各项支出、收入C：估算后续开发各项支出、收入在何时发生D：估算开发期中的利息和利润E：工业用地的监测点评估价格11、某建筑物建筑面积430㎡，基础工程、墙体工程、楼地面工程、屋面工程分别为200、300、400㎡、400㎡，单位直接成本分别为240元、500元、200元、300元，管线工程直接成本为16万元，税费、利息、管理费为全部直接成本的25％，则该建筑物的重新购建价格为。
A：398 000元B：558 000元C：697 500元D：744 000元E：工业用地的监测点评估价格12、现有某待开发项目建筑面积为3850㎡，从当前开始自开发期为2年。
根据市场调查分析，该项目建成时可出售50％，半年后和一年后分别售出其余的30％和20％，出售的平均单价为2850元/㎡。
若折现率为15％，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为万元。
A：766B：791C：913D：1046E：工业用地的监测点评估价格13、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。
如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某万元。
(2009年试题)A：75B：120C：135D：150E：执行层的组织协调14、下列关于建筑材料性质的表述中，正确的是。
A：材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比B：凡是內部有孔隙的材料，其密实度都大于1C：材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度显著降低的性质D：材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质E：执行层的组织协调15、估价时需了解某地块单位名称、地类号和占地面积以及界址点、界址线和界址边长等，可查阅__而得到这些资料。
A．详细规划图B．分丘图C．分幅图D．宗地图16、房地产市场供给垄断性的原因不包括__。
A．房地产市场需求的广泛性B．房地产市场供给的异质性C．土地所有权的排他性D．土地的有限性17、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100万元．其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。
如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本付息(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为__。
A．10%B．11.27%C．14.18%D．42.55%18、有学者认为，根据个性不同可将购物者分为六种类型，即__。
A．内向型、外向型、习惯型、理智型、冲动型和不定型B．沉稳型、急躁型、习惯型、理智型、冲动型和不定型C．习惯型、理智型、冲动型、经济型、感情型和确定型D．习惯型、理智型、冲动型、经济型、感情型和不定型19、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为__。
A．成本加成定价法B．价值定价法C．目标定价法D．认知价值定价法20、房地产具有供给有限特性，本质上是由于（）决定。
A．土地总量有限B．规划限制C．房地产不可移动D．价值量大21、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度、能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是。
A：收益递增原理B：收益递减原理C：最佳效益原理D：适合原理E：工业用地的监测点评估价格22、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。
目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。
A．536B．549C．557D．81623、某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲，总价为40万元。
其相邻的矩形土地乙，临街深度为150m，临街宽度为15m，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为万元.A：23.4B：28.6C：33.4D：46.8E：工业用地的监测点评估价格24、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为一870万元。
则该投资项目的内部收益率是（）。
A．11.12%B．11.36%C．11.66%D．12.95%25、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按成交租金额标准，由双方协商一次性收取。
A：半个月至一个月B：半个月至两个月C：一个月至两个月D：两个月至三个月E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起__日内给予答复。
A．5B．7C．10D．152、下列关于城市总体规划与城市生态规划、城市环境保护规划的关系，表述正确的是。
A：城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分B：城市生态规划不同于传统的城市环境保护规划C：城市生态规划不只考虑城市环境各组成要素及其关系D：城市生态规划仅关注城市的自然生态，不关注城市的社会生态E：城市环境保护规划属城市专项规划范畴3、按照污染物排放的形式，污染物可分为。
A：点源B：高架源C：地面源D：线源E：面源4、下列房地产状况中属于区位状况的有。
A：位置B：房地产规模C：环境景观D：外部基础设施完备程度E：朝向、楼层5、用市场法对房地产进行估价时，需要进行__修正。
A．交易过程B．交易情况C．交易日期D．交易价格E．房地产状况6、城市房屋拆迁的裁决应当由__做出。
A．仲裁机构B．人民法院C．公安机关D．房屋拆迁管理部门7、影响房地产价格的社会因素，主要有__。
A．政治安定状况B．社会治安状况C．房地产投资D．房地产投机E．城市化8、《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由__作出房屋征收决定。
A．房地产开发企业B．人民法院C．市、县级人民政府房屋征收部门D．市、县级人民政府9、物业管理经费的来源除了物业管理企业开展多种经营的收入和利润外，还包括。
A：定期收取的物业管理服务费B：物业共用部位、共用设备设施维修资金C：政府的扶持D：对长期拖欠物业费业主的罚款E：开发建设单位给予一定的支持10、城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于（）。
A．被拆迁房屋的权属证书记载的面积B．拆迁人提供的被拆迁房屋的面积C．拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果D．具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果E．房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积11、按房屋所有权的性质将房屋租赁分为。
A：公有房屋的租赁B：私有房屋的租赁C：住宅用房的租赁D：非住宅用房的租赁E：公共房屋的租赁12、责任保险包括等。
A：财产损失保险B：公众责任保险C：职业责任保险D：产品责任保险E：第三者责任保险13、根据《中华人民共和国宪法》，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有。
A：矿藏、森林、草原B：水流、山岭、滩涂C：森林、山岭、荒地D：森林、水流、荒地E：草原、滩涂、荒地14、下列属于不得转让房地产情況的有。
A：司法机关依法决定查封的B：经过其他共有人书面同意的共有房地产C：未依法登记领取权属证书的D：依法登记领取权属证书的E：权属无争议的15、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（）万元。
A．330B．450C．650D．70016、下列说法中不正确的是。
A：封闭型基金证券的价格波动较大B：开放式基金的风险较小C：股权式基金具有较多的投机成分D：有价证券基金着眼于二级市场E：追加型基金证券不允许中途解约17、项目竣工档案中的技术资料的内容包括__。
A．前期工程资料B．土建资料C．安装方面的资料D．设计文件E．竣工图18、建设行政主管部门，对勘察设计持证单位的资质实行__。
A．资质年检制度B．资质审查制度C．资质复查制度D．资质审批制度19、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是__。
A．销售利润率=销售利润/销售收入B．销售利润率=销售利润/总开发价值C．销售利润率=销售利润/总开发成本D．销售利润率=销售利润/项目总投资20、某房产面积10 000 ㎡，要求测绘精度为二级，则其限差为。