成都别墅典型案例研究分析及项目规划发展建议_109PPT
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成都典型别墅项目物业发展建议概要
• 规划方面：沿高铁修建高层建筑阻隔噪音。 • 细部处理方面：高层建筑的外立面可以设置吸声材料和反声材料。
规避沿河脏乱建筑的影响
• 拆迁。在条件许可的情况下对沿河旧楼进行拆迁是最为彻底的解决办法，但是成本太 高，操作难度较大。
• 如果考虑不可拆迁，可以采取以下三种方法： 建立垃圾站。可在沱江河北岸建立小型垃圾站，集中处理生活垃圾，避免沿岸垃 圾堆积在河道堤岸上影响视觉美观； 粉刷外墙。对沿河建筑外墙进行粉刷，美化外观，减少影响； 对现有河道进行疏通。
楼层层数 户型构成 主卧面积 次卧面积 客厅面积 主要功能房面积 车库面积 （半）地下层或夹层面积
阳台面积 露台面积 花园面积 赠送面积 赠送面积比 户型创新研究
……
2、产品梳理结论：
• 总的来看，从260-460平 米的不同面积区间的户 型在楼层层数、分层功 能布局以及主要房间构 成方面并没有显著性差
异。真正的差别 在于，随着面积 增大，居住感受 从紧凑、到舒适、 再到豪华发展。
面积区间（㎡） 260-330 360-400 400-460
项目 天生墅 金江明珠 今日田园 金江明珠 银杏园 萨尔次堡
香颂岛
萨尔茨堡 金河谷
龙湾半岛
保利公园198 今日田园 迎宾大道 1号 御嶺湾 鹭湖宫 雅居乐 龙湾半岛 今日田园 雅居乐 今日田园
市场梳理
边界条件
产品测试
两者进行交叉分析
户型建议
（一）、市场别墅产品（独栋、双拼）再梳理
1、产品梳理基本情况介绍 2、产品梳理结论 3、给项目产品设计的启示
1、产品梳理的基本情况介绍：
• 本次梳理共选取了13个别墅楼盘的20个独栋或双拼户型，同时兼顾入住与在售的项目。 • 户型面积控制在260-470㎡之间。 • 研究了以下数个方面：
规避沿河脏乱建筑的影响
• 拆迁。在条件许可的情况下对沿河旧楼进行拆迁是最为彻底的解决办法，但是成本太 高，操作难度较大。
• 如果考虑不可拆迁，可以采取以下三种方法： 建立垃圾站。可在沱江河北岸建立小型垃圾站，集中处理生活垃圾，避免沿岸垃 圾堆积在河道堤岸上影响视觉美观； 粉刷外墙。对沿河建筑外墙进行粉刷，美化外观，减少影响； 对现有河道进行疏通。
楼层层数 户型构成 主卧面积 次卧面积 客厅面积 主要功能房面积 车库面积 （半）地下层或夹层面积
阳台面积 露台面积 花园面积 赠送面积 赠送面积比 户型创新研究
……
2、产品梳理结论：
• 总的来看，从260-460平 米的不同面积区间的户 型在楼层层数、分层功 能布局以及主要房间构 成方面并没有显著性差
异。真正的差别 在于，随着面积 增大，居住感受 从紧凑、到舒适、 再到豪华发展。
面积区间（㎡） 260-330 360-400 400-460
项目 天生墅 金江明珠 今日田园 金江明珠 银杏园 萨尔次堡
香颂岛
萨尔茨堡 金河谷
龙湾半岛
保利公园198 今日田园 迎宾大道 1号 御嶺湾 鹭湖宫 雅居乐 龙湾半岛 今日田园 雅居乐 今日田园
市场梳理
边界条件
产品测试
两者进行交叉分析
户型建议
（一）、市场别墅产品（独栋、双拼）再梳理
1、产品梳理基本情况介绍 2、产品梳理结论 3、给项目产品设计的启示
1、产品梳理的基本情况介绍：
• 本次梳理共选取了13个别墅楼盘的20个独栋或双拼户型，同时兼顾入住与在售的项目。 • 户型面积控制在260-470㎡之间。 • 研究了以下数个方面：
别墅建筑美学特征浅析——以成都龙泉驿区天泉·聚龙别墅为例
别 墅建 筑美 学特征 浅析
以成都龙泉驿 区天泉 ・ 聚龙别墅为例
天 页 ｌ 吴 贵 田 士 ｊ
（ 西南 交通大 学建筑 学 院 ， ｌｌ 都 ６０ ３ ） ＩＪ『 ￣ 成 １０ １
【 摘 要 】 针对 目 国内别墅 建设 的兴旺之 势， 先辨 明别墅 的概 念和 美学与 建筑的关 系， 前 首 并结合 实
建筑风格是建筑艺术和审美价的处理方式在坡度大的坡底采用吊脚架空的处理方式值的直接体现形式是一个建筑物的个性或独特表征是以及建筑整体采用比例协调的非对称和不规则的构图设计一代人文思想的重要组成部分它作为凝固的社会思潮建筑外轮廓线又凹又凸立体感强整个建筑的体形给人深刻地体现出人类的价值观和美学观
维普资讯
充分发挥建筑美的独特作用 ，创造 出体现 时代美 、艺术美 、 ９ １然美 ，表现出传 神与意境 、优美与崇高的建筑作品来 。
建筑创作应遵循 多样 统一 的形式美 的法则 ，即主从与 重点 、均衡与稳定 、对 比与微差 、韵 律与 节奏 、比例 与尺 度等形式 美的规律以 及与形式 美有关联 的 因素。把 美学原
排而形成 的 １然 景 观 ；（ ） 小 品 、装 饰 的设 置 ，如 雕 塑 、 ９ ２ 喷 泉 、水 池 、山石 、花 木 等 各 种 人 工 的 和 自然 的 、硬 质 的
和软质的 、实体 的和虚体 的点缀 而 形成 的园林景观 ； （ ） ３
建筑群的空问关 系以及 建筑与街 道 、广场协 调而形成 的整 体建筑景观。
山有水的地方 ，而作为休养 、 度假之处 。
成都天泉聚龙别 墅 区 选址 （ 图 １ 在 山坡 地南 面 ， 如 ）
面临一开阔的 自然 湖 ，为一典 型 山地建 筑群。 山坡 上遍地 植有枇杷 、柑桔 等果树 ，并修有一条婉 转绵延的水泥路 与
成都一个别墅项目提案
成都一个别墅项目提案引言成都这座城市，早已经不仅是一个传统的历史名城，更是一个朝气蓬勃的国际化大都市。
伴随着城市的发展，人们对于生活品质的要求也越来越高。
在一个快节奏的工作节奏下，人们倾向于追求生活质量，这就进一步促进了别墅的需求和发展。
本文旨在提出一个别墅项目的提案，以满足市场需求，使人们在繁忙的城市中能够享受到高质量的生活。
项目概述这个别墅项目位于成都市高新区科技园区内，项目面积约5000平方米，总建筑面积约为1000平方米。
这里是举目无垠的街道，天空湛蓝，绿意盎然，这里是安静的森林，鸟语花香，这里也是无与伦比的珍稀资源区。
通过建造精致别具一格的别墅，这里将成为一个居住环境优美、文化底蕴深厚、交通便利、医疗设施完备、教育资源丰富的高端居住区。
项目特点1.创新设计别墅将以中西合璧的设计理念为主要设计元素，以中式的庭院文化为基础，集华丽风格与现代艺术的精华于一体。
花园、水池、露台、走廊、庭院等各种景致均将充分考虑，为业主提供一个宁静、温馨、舒适的家。
2.高品质外部配置项目将引入高品质建筑材料，如：意大利大理石、进口木材、进口玻璃等，并为别墅楼顶设置太阳能热水器和光伏发电设备，大大降低居民的使用成本。
3.完善的社区设施社区将提供多种丰富的生活、娱乐、健康、教育、商业等综合性服务，如物业管理、高尔夫球场、游泳池、健身房、阅览室、麻将室、儿童乐园、小型超市、咖啡店等。
4.绿色环保别墅将采用绿色环保材料，例如：无甲醛板材、环保油漆、环保地暖、绿色防水等，并将建造在绿色山区，减少了环境污染、保障了自然生态。
招商合作该项目现已开始招商合作，欢迎有兴趣的企业或个人前来洽谈合作事宜。
优秀的项目将得到优秀的开发和建筑公司的支持，共同致力于为成都市民带来更高品质的居住环境。
本文提出的别墅项目，将以“优美环境、高品质、创新性、便利性、低碳环保”为核心理念，为人们提供一个舒适、安全、环保的居住空间，旨在为城市提升社会形象、提高市民生活品质做出我们应有的贡献。
[PPT]成都住宅楼项目开发策略(60页)
![[PPT]成都住宅楼项目开发策略(60页)](https://img.taocdn.com/s3/m/20dced9eb90d6c85ed3ac678.png)
●环境在预售期间的渲染和功能的可说性非常重要。
充分利用沿江安河50米宽绿化带，设计大景观，文化景观，建议整个开发先从河 滨公园的设计与建设入手（成都置信丽都花园有先例），邀请区域知名艺术家、雕 塑家、建筑师共同参与打造一处高品味的艺术公园而非一个简单的沿河绿化带，并 且设置长距离的户外木甲板休闲栈道，拉开其商业环境与周边商业项目的差距，吸 引较为高端的大城南消费人群。其未来对于沿河的高端主题商业及整个社区的销售 的现场情景拉动将产生难以估量的推动力。
指标控制及产品风格控制
卖房子，更是出售一种生活方式
一、项目规划指标控制
1 容积率的选择
容积率 1.6 1.8 2.0 2.2
楼面地价（元/㎡） 1770 1570 1420 1290
■ 楼面地价一般控制在销售价格的1/3左右 ■ 按现有的规划条件和产品定位，容积率太高会对产品品质造成影响 ■ 考虑规划局审核时的变化因素
■ 滨河独栋休闲商业别墅 ■ 欧洲文化小镇个性商业街区 ■ 校园经济及社区配套服务商业
4 公建设施
■ 泛会所 ■ 小广场 ■ 运动设施——街头运动区域（滑板、街头篮球、自行车） ■ 健身房
第二部分
第二部分 目标市场定位与分析
市场支撑
我们的客户在哪里，都喜欢些什么
1 住宅部分
根据前期的市场调查分析，本项目有以下5个主要客户来源： 1） 区域内各大型院校及科研企事业单位人员 2） 区域内追求品质生活的换房者 3） 对“城南居住”具有强烈认同感的高收入者 4） 发展商系统内部的购房者 5） 第一居所置业的知识白领
5、关于朝向
● 顾客对朝向较敏感；并随客群年龄增加而递增、随产品品质 的增加而递减；
● 顾客对东西向有30~40％的接受率，但有3~5％的价格衰减； ● 顾客对全北向房接受率极低；需找寻特殊的客群（如廉价房、 投资客等）
充分利用沿江安河50米宽绿化带，设计大景观，文化景观，建议整个开发先从河 滨公园的设计与建设入手（成都置信丽都花园有先例），邀请区域知名艺术家、雕 塑家、建筑师共同参与打造一处高品味的艺术公园而非一个简单的沿河绿化带，并 且设置长距离的户外木甲板休闲栈道，拉开其商业环境与周边商业项目的差距，吸 引较为高端的大城南消费人群。其未来对于沿河的高端主题商业及整个社区的销售 的现场情景拉动将产生难以估量的推动力。
指标控制及产品风格控制
卖房子，更是出售一种生活方式
一、项目规划指标控制
1 容积率的选择
容积率 1.6 1.8 2.0 2.2
楼面地价（元/㎡） 1770 1570 1420 1290
■ 楼面地价一般控制在销售价格的1/3左右 ■ 按现有的规划条件和产品定位，容积率太高会对产品品质造成影响 ■ 考虑规划局审核时的变化因素
■ 滨河独栋休闲商业别墅 ■ 欧洲文化小镇个性商业街区 ■ 校园经济及社区配套服务商业
4 公建设施
■ 泛会所 ■ 小广场 ■ 运动设施——街头运动区域（滑板、街头篮球、自行车） ■ 健身房
第二部分
第二部分 目标市场定位与分析
市场支撑
我们的客户在哪里，都喜欢些什么
1 住宅部分
根据前期的市场调查分析，本项目有以下5个主要客户来源： 1） 区域内各大型院校及科研企事业单位人员 2） 区域内追求品质生活的换房者 3） 对“城南居住”具有强烈认同感的高收入者 4） 发展商系统内部的购房者 5） 第一居所置业的知识白领
5、关于朝向
● 顾客对朝向较敏感；并随客群年龄增加而递增、随产品品质 的增加而递减；
● 顾客对东西向有30~40％的接受率，但有3~5％的价格衰减； ● 顾客对全北向房接受率极低；需找寻特殊的客群（如廉价房、 投资客等）
青城山项目策划案别墅
2600
独立别墅 360~400m2 2700—3100
中国青城
占 地 800 余亩
单价（元/ m2） 物管（元/ m2） 付款方式
公 寓 30—70 m2 1960 元/ m2
联体别墅 180—200 m2 未 定
元/ m2
七成 20 年
独立别墅 200—380 m2 未 定
高尔夫山庄
占 地 400 余亩 单价（元/ m2） 物管（元/ m2） 付款方式
五、高价值的生活表现，低价值的付出 以 2500 元/m2 的价钱成全奢华居家生活的理想绝不是天方夜谭。
本项目精湛的本钱操纵将实现成都地域别墅类罕有的性价比。而且， 项目中 1800 元/m2 的联排别墅也是无懈可击，如此的价位不管是青 城山下的别墅，仍是华阳的别墅都无法做到。因此，超凡的品质之下 以实惠到极限的价钱支撑是本项目致胜的一大关键。但是价钱实惠并 非代表品质低下，这也是本项目区别于其它的最大特点。也正因如此， 作为能够留传的一件产业，本项目更具有保值增值的潜力，令购房者 信心大增。 三、本项目好坏势分析 优势 一、位置独特 位于青城山山上，而其它项目多数位于山脚。 二、规模庞大 800 亩住宅之外，还有数百亩公园，自成一体，气势非凡，相对配套 更易完整。 3、产品形态高级
正是因为青城山的不可再生资源和闻名世界的国际性，令山上的 物业具有与青城山一样特有的价值潜力，比如世界名胜奥地利萨尔斯 堡的山间别墅，永久是上流社会苦苦查找的典藏尤物，谁能世代拥有， 谁的家族便拥有世代显赫的荣耀。 3、彰显价值的高级居住形态
2-3 亩才建造一幢别墅，上千亩的范围内容积率低至以下，有清 溪流淌，数百亩公园专为你而设……这一切都只为了改变你以往的居 家观念，实现你真正的豪宅居家梦。 4、意想不到的超级性价比
成都顶级豪宅誉峰案例研究1627542363精品PPT课件
写字楼
分布两栋超甲级5A写字楼
锦程大道
? 誉峰—规划
誉峰
这是被被成都市政府深切“厚爱”的道路，150 米宽的开阔道路，道路两侧栽满了高大的银杏树。 是当今天府新城，最漂亮、最大气、最豪华的景 观大道。 左城南一号，右誉峰，两豪宅旁共计70万方的 商业配套，必将成为成都最顶级的都会豪宅大道， 其身价和影响力将远远超过“桐梓林”、“神仙 树”、“紫荆”片区。 中国的香榭丽舍大道
位置 装修标准 容积率 面积区间
亮点
广州誉峰
珠江新城中央商务区CBD
4800元/㎡
6.81
主力250~290 ➢三梯两户，住佣分区 ➢在40多米的高空中掏空四层， 16套单 位营造四座巨型的空中花园； ➢顶层4套PENHOUSE,600-800㎡,设观星 健身房及天际泳池
位置 产品组合 亮点
广州领峰
超甲级写字楼
? 誉峰—规划
创新景观泳池 5000平方米的高端会所 14000平方米的集中景观 45度错位建筑设计，户户不对望，私密性 的保证 银、白、灰的建筑立面，挺拔修长，简洁 、大气 9米挑高，五星级大堂入户配置
会所
下层式泳池
园林景观——东南亚风情
园林设计单位：国际著名景观设计公司 Bensley（宾士纳） 园林景观以浓烈的东南亚风情为主 空间上富于变化，错落有致 层次感强烈，植被茂密丰富 水景穿插其中，营造现代度假休闲概念
名称：至尊精选 档次：白金5星 全球酒店数量：17 中华区数量：0 中华区旗舰店：0 竞争对手：半岛酒店 主要客人：只接待政要和皇家
为最上层客人提供独出心裁
服务的饭店和度假村的独特组合
圣·瑞吉斯 档次：白金5星 全球酒店数量：<20家 中华区数量：2家 新家坡瑞吉斯：员工500人，套间300间，各楼层都将 配备管家。备有3辆宾利车供客人使用 竞争对手：卡尔登、Four Seasons、柏悦 主要客人：绝对私人的高水准服务 ，针对顶级高端
某别墅项目策划案(PPT 102页)
• 建筑规模趋大，别墅的大盘时代已经来临。
占地规模所占总开发量的比例
5%
15%
50% 30%
50-150亩 151-500亩 500-1000亩 1000亩以上
在已知的58个项目中， 80%的项目的占地规模都 在50-500亩。只有10%的 项目的占地在500亩以上。 而这10%的项目却占别墅 开发量的80%左右。这些 项目主要集中在郊县如华 阳、龙泉等。
前言
首先感谢华成公司给予正合公司参与该项目全程策划的机 会。正合公司秉承公司“严谨、求实”的作风，展开了对别墅 市场，尤其是成都市场别墅的详细的、大量的调研分析，力求 正合公司的工作能为贵公司“绿野牧歌*华苑”项目的开发、 营销、推广上，提供有效、有利的意见和建议。
因正合公司介入本案的时间尚短，故本案主要以市场分析、 项目核心策略和营销纲要为主；全案的细节实施方案，正合公 司将在签约后另案提交。
未来的牧马山将是成都的“深圳”，吸引高新技术和技术密 集型企业，成为成都市的保税区。未来的牧马山将是成都乃至四 川省的信息市场、咨询市场、劳动市场、人才市场、金融市场、
股票市场、生产市场、科技市场。
项目的SWOT分析
• 优势：
项目区域自然景观优越，这是建别墅最重要的资源之 一； 项目处于成都第一个真正意义上的纯别墅社区； 交通极为便利，到市中心只需25分钟的车程； 项目第一次提出自由、自我、自然的设计理念 项目的容积率和绿化率比周边项目低，小区的均好性 较好；
在浣花城市别墅区，能够买得起别墅的人，可以称得 上是“富人中的富人”。从人群构成可以发现，他们主要 以企业主，外企高级管理人员（CEO级）、从海外回国的 “海归派”等几大类人群组成，有一种触不可及的高贵感， 从某种程度来说，浣花城市别墅区是一种身份的象征或者 是财富的炫耀。
最新成都一个别墅项目提案
成都一个别墅项目提案序秩秩斯干，幽幽南山，如竹苞矣，如松茂矣似续妣祖，筑室百堵，西南其户，爰居爰处，爰笑爰语约之阁阁，椓之橐橐，风雨攸除，鸟鼠攸去，君子攸芋如跂斯翼，如矢斯棘，如鸣斯革，如翬斯飞，君子攸跻殖殖其庭，有觉其楹，哙哙其正，哕哕其冥，君子攸宁上莞下簟，乃安斯寝，乃寝乃兴，乃占我梦，吉梦维何？大人占之：维熊维罴，男子之祥，维虺维蛇，女子之祥乃生男子，载寝之床，载衣之裳，载弄之璋，其泣口皇口皇，朱芾市斯皇，室家君王仅供学习与交流，如有侵权请联系网站删除谢谢25乃生女子，载寝之地，载衣之裼，载弄之瓦，无非无仪，唯酒食是议，无父母诒罹――《诗经·小雅·斯干》人类从很久以前，就在向往和歌颂优美舒适气派的居住环境……项目开发和推广的思考逻辑什么是别墅？什么人住别墅？住什么样的别墅？现有市场上有什么别墅？我们要建造什么样的别墅？我们怎么来建这种别墅？我们怎么来卖这种别墅？仅供学习与交流，如有侵权请联系网站删除谢谢25第一部解读别墅身份与地位的象征享受自然鲜氧气的健康生活仅供学习与交流，如有侵权请联系网站删除谢谢25古今别墅理解《现代汉语词典》“在郊区或风景区建造的供休养的园林住宅”《宋书·谢灵运传》“修营别业，傍山依水，尽幽居之美”《新唐书·王维列传》“别墅在辋川，地奇胜，有华子岗，欹湖，竹里馆，柳浪，辛夷坞……”现在房地产开发商别墅已经成为广义的概念，与传统意义上的别墅有一定的区别，现在开发商所说的别墅主要是指“高级住宅”或“花园住宅”马斯诺需求理论层次别墅满足的不仅仅是一种物质生活的需要，更多的是一种生理和心理的需要，代表着人们对于居住理想的终极追求形式别墅国际标准(5S)仅供学习与交流，如有侵权请联系网站删除谢谢25景观（Scenery）：优美的景观是别墅的基本条件，而且还有私家花园，使居住环境与自然融为一体阳光（Sun）：广阔的视野，明朗的空间，阳光伴随左右。
成都别墅典型案例研究分析及项目规划发展建议109PPT
成都别墅典型案例研究分析及项目规 划发展建议109PPT
建筑规划：现代和简约的建筑集群，东方和西方的完美结合。
o 采取跌落式的布局 o 多种物业形态相结合，把别墅和高层之间的联系和冲突紧密和弱化 o 富有创意的建筑集群设计，人性化的设计理念 o 浅色调外立面，在绿化的环绕中，尤为显眼独目
景观规划：原滩式河景传世豪宅
其中南区一期别墅100户，电梯700余户 配套设施：社区配套有6000 ㎡经营性会所
(包括酒吧、咖啡厅、健身中心、高档餐厅)， 1200 ㎡大型超市（百货、净菜市场），社 区服务中心，儿童游戏区，3个网球场，1个 篮球场，2个游泳池
总价：联排300-400万，双拼440-550万， 电梯7000—11000元/平米
成都别墅典型案例研究分析及项目规 划发展建议109PPT
目标客户群：
年龄：30-45岁 阶层：7中教师、社会高阶级，企业高级管理人员、企业主、外地投资客 收入水平：年收入100万以上 购买因素：环境、品质 区域来源：外省30—40％，以深圳、上海、北京、重庆居多，成都本地60％，以城西和城南为主
绿地率：68% 配套设施：会所、篮球场、网球场、
健身房、7200㎡的独立商铺、休闲 商业街 均价：联排14000-20000元，叠拼 8000-12000元，高层6000-7000 交房标准：清水房 分期开发策略：现在是一期的蓄水 期，后续不明
成都别墅典型案例研究分析及项目规 划发展建议109PPT
总体规划：
o 核心规划理念：中国叠水风景的高档住宅社区 o 社区建筑采取自由跌落式的建筑布局，充分利用自然活水和河滩园林景观元
素以及区内480m河谷资源，使整个社区呈现高层建筑环抱多层建筑、并向 江安河开放的状态。 o “分而不散，围而不合”的自然组团院落空间，使空间视野无比开阔丰富。 o 中西园林风格建筑，50米宽沿河翠绿景观带，构筑出自然之上的精致生活。 o 建筑布局围而不合，活水、河滩被天衣无缝地融入社区
建筑规划：现代和简约的建筑集群，东方和西方的完美结合。
o 采取跌落式的布局 o 多种物业形态相结合，把别墅和高层之间的联系和冲突紧密和弱化 o 富有创意的建筑集群设计，人性化的设计理念 o 浅色调外立面，在绿化的环绕中，尤为显眼独目
景观规划：原滩式河景传世豪宅
其中南区一期别墅100户，电梯700余户 配套设施：社区配套有6000 ㎡经营性会所
(包括酒吧、咖啡厅、健身中心、高档餐厅)， 1200 ㎡大型超市（百货、净菜市场），社 区服务中心，儿童游戏区，3个网球场，1个 篮球场，2个游泳池
总价：联排300-400万，双拼440-550万， 电梯7000—11000元/平米
成都别墅典型案例研究分析及项目规 划发展建议109PPT
目标客户群：
年龄：30-45岁 阶层：7中教师、社会高阶级，企业高级管理人员、企业主、外地投资客 收入水平：年收入100万以上 购买因素：环境、品质 区域来源：外省30—40％，以深圳、上海、北京、重庆居多，成都本地60％，以城西和城南为主
绿地率：68% 配套设施：会所、篮球场、网球场、
健身房、7200㎡的独立商铺、休闲 商业街 均价：联排14000-20000元，叠拼 8000-12000元，高层6000-7000 交房标准：清水房 分期开发策略：现在是一期的蓄水 期，后续不明
成都别墅典型案例研究分析及项目规 划发展建议109PPT
总体规划：
o 核心规划理念：中国叠水风景的高档住宅社区 o 社区建筑采取自由跌落式的建筑布局，充分利用自然活水和河滩园林景观元
素以及区内480m河谷资源，使整个社区呈现高层建筑环抱多层建筑、并向 江安河开放的状态。 o “分而不散，围而不合”的自然组团院落空间，使空间视野无比开阔丰富。 o 中西园林风格建筑，50米宽沿河翠绿景观带，构筑出自然之上的精致生活。 o 建筑布局围而不合，活水、河滩被天衣无缝地融入社区
某市水映青城别墅项目推广方案(PPT 72张)
容 积 率：0.65
绿 化 率：50% 总 户 数：6000户 户型区间：洋房95-148㎡，联排、双拼164-211㎡，独栋296-469㎡ 均 价：洋房7500，联排、双拼200-450万/套，独栋500-2000万/套 建筑风格：欧式 项目介绍：香颂湖国际社区采用国际领先的PUD开发模式分期开发，打造建筑面积约80万平方米、满足约3万 余人居住的集洋房、别墅、欧洲商业街、城市级配套于一体的国际化低密度欧陆小镇。 香颂湖国际 社区邀请国际知名的规划设计公司—阿特金斯与丹麦VLA公司参与项目前期概念规划，德国MUDI国际 规划设计咨询公司进行项目整体总平规划、德国伊蕾娜•布克哈特景观设计公司负责项目景观设计、 第一太平戴维斯担任项目的物业管理顾问。
阶段建议
蓄水期 强销期 持销期
4月
5月
10月
以精准营销模 式，最大程度 去化任务，完成指标
12月
现房发售， 岁末回馈， 最后冲量。
主要蓄水期，兼顾 形象重塑
蓄水期（4月）
诉求点 青城乐天下 东南亚精装微别墅
成都商报、华西都市报、四川日报、快铁杂志、 航空杂志、新浪乐居、腾讯大城房产、彩信、 户外大牌、站台、楼宇轿厢广告、高速跨桥 VI应用、精装售楼手册、围墙、户型单页、DM 折页、道旗、报版、网络及杂志平面设计、户 外大牌 拟定4月29日为开盘日期的开盘活动。活动主题： 寻找微生活中的大快乐
蟹河、沙沟河两河环绕，比邻中国大熊猫野放基地，开门见山、漫步涉水，天赋而成。多家五星级主题酒 店、PGA标准高尔夫球场、地中海主题风情商街、水岸景观生态长廊等高端配套一应俱全。项目占地456亩， 在规划上由曾打造圣巴巴拉、拉佩维尔、麓镇等项目的国际顶级建筑设计公司创始人David Moreno先生亲 自操刀。项目包含独院、叠院、花园洋房三种业态，
成都别墅典型案例研究分析及项目规划发展建议_109PPT
景观规划：原滩式河景传世豪宅
以活水文化为主题，以北欧优美的居住环境为设计蓝本，以宁静、和谐的居住氛围为生活 基调，以简洁、时尚的居住风格为指导，将北欧园林风情巧妙地融入到原滩社区之中
开发时续
分南北二区，一期南区靠近光华大道和江安河边，二期北区都靠江安 河。2005年12月至今。 开盘时间: 2006-11-28南区一期，高层电梯和 别墅.2007-5 南区二期，高层电梯和少量别墅
仁和春天大道现在是第4期销售阶段，物业是130-160平米的高 层住宅，单价区间在7000—11000元/㎡
前期销售了300-400㎡的联排别墅和400-500㎡的双拼别墅，总 价在200-300万和440-550万区间。
预计今年年底将要推出联排别墅，均价在14000左右。
营销策略
推广主调：淡黄色及生态色绿色 核心卖点：中国首例原滩社区 主题推广语：一片原滩，整个世界
通过对成都市的部分高端别墅的走访,挑出10个高档别墅住宅作为典型分析，我们主要研究的是 竞争激烈的低层低密度别墅。
价格特征：叠拼别墅均价在7000-16000元/㎡之间，联排在7500-20000元/㎡，各大楼盘严格 按批次推盘.
项目的地块面积从107-2600亩, 其中最大面积为麓山国际社区，最小为香颂岛。 容积率在0.42-2.35之间 产品结构：联排、电梯洋房、叠拼、双拼、独栋、高层、多层花园洋房组成。 整体规划思路：高端物业的整体规划按照低容积率、高绿化率来打造，尽量满足建筑南北通透，
成都别墅典型案例研究分析及项目规划发展建议
目录
第一部分：成都别墅典型案例研究 第二部分：项目客户群研究 第三部分：项目景观规划发展建议
第一部分：成都别墅典型案例研究
成都市部分别墅分析
以活水文化为主题，以北欧优美的居住环境为设计蓝本，以宁静、和谐的居住氛围为生活 基调，以简洁、时尚的居住风格为指导，将北欧园林风情巧妙地融入到原滩社区之中
开发时续
分南北二区，一期南区靠近光华大道和江安河边，二期北区都靠江安 河。2005年12月至今。 开盘时间: 2006-11-28南区一期，高层电梯和 别墅.2007-5 南区二期，高层电梯和少量别墅
仁和春天大道现在是第4期销售阶段，物业是130-160平米的高 层住宅，单价区间在7000—11000元/㎡
前期销售了300-400㎡的联排别墅和400-500㎡的双拼别墅，总 价在200-300万和440-550万区间。
预计今年年底将要推出联排别墅，均价在14000左右。
营销策略
推广主调：淡黄色及生态色绿色 核心卖点：中国首例原滩社区 主题推广语：一片原滩，整个世界
通过对成都市的部分高端别墅的走访,挑出10个高档别墅住宅作为典型分析，我们主要研究的是 竞争激烈的低层低密度别墅。
价格特征：叠拼别墅均价在7000-16000元/㎡之间，联排在7500-20000元/㎡，各大楼盘严格 按批次推盘.
项目的地块面积从107-2600亩, 其中最大面积为麓山国际社区，最小为香颂岛。 容积率在0.42-2.35之间 产品结构：联排、电梯洋房、叠拼、双拼、独栋、高层、多层花园洋房组成。 整体规划思路：高端物业的整体规划按照低容积率、高绿化率来打造，尽量满足建筑南北通透，
成都别墅典型案例研究分析及项目规划发展建议
目录
第一部分：成都别墅典型案例研究 第二部分：项目客户群研究 第三部分：项目景观规划发展建议
第一部分：成都别墅典型案例研究
成都市部分别墅分析
成都牧马山别墅提案报告pptx
项目的SWOT分析
市场定位高端豪华住宅市场：牧马山别墅应当定位于高端豪华住宅市场，以提供高品质的居住体验和物业服务为主要目标。投资市场：牧马山别墅也可以吸引投资客群体的关注，提供有一定增值空间的房产投资机会。养老和度假市场：在养老和度假市场方面，牧马山别墅可以打造适合养老和度假的居住环境，提供舒适的晚年生活和休闲体验。竞争优势地理位置优势：牧马山别墅位于成都市南部，交通便捷，距离市中心仅有30分钟车程，这使得它成为高端客户群体理想的居住场所。环境优势：牧马山别墅位于山脚下，自然环境优美，空气清新，适合居住和休闲，这使得它成为养老和度假客群体的理想选择。
投资回报率
根据收益预测和投资预算，计算项目的投资回报率，包括内部收益率、净现值等指标。
项目的收益预测和投资回报率
风险评估
识别和分析项目面临的各种风险，如市场风险、技术风险、财务风险等，采用定性和定量方法评估风险等级。
应对措施
针对不同的风险，制定相应的应对措施，包括风险规避、风险转移、风险控制等，并评估措施的有效性和可行性。
定制服务
客户服务
项目的高端客户定制服务
项目财务分析
06
根据项目规模和需求，制定详细的投资预算计划，包括土地购置费、建安工程费、设备购置费、税费等。
投资预算
确定项目的资金来源，如企业自筹、银行贷款、政府补贴等，并评估不同资金来源的比例和可行性。
资金来源
项目的投资预算和资金来源
收益预测
综合考虑市场需求、销售价格、销售量等因素，预测项目的收益水平，包括年度收益、累计收益等。
01
02
03
售后服务承诺
制定详细的售后服务承诺，包括保修范围、维修响应时间、服务热线等。
物业管理制度
成都青城山别墅项目发展建议全案-86PPT
区域市场环境研究 区域住宅市场研究
项目定位研究
项目产品规划建议 项目营销相关问题
青城山镇
1.2 青城房地产市场发展趋势研究
区域市场环境研究 区域住宅市场研究
总地来说，这些项目的建成和投入使用，将为青城山带来巨大 的人流，增强青城山旅游吸引力，将使青城山整体投资价值呈几何倍 数增加。这些项目均在本项目用地附近，将能提升本项目未来市场中 的竞争优势。
区域市场环境研究 区域住宅市场研究
项目定位研究
项目产品规划建议 项目营销相关问题
1.2 青城房地产市场发展趋势研究
综合旅游度假资源的重新整合
区域市场环境研究 区域住宅市场研究
项目定位研究
项目产品规划建议 项目营销相关问题
规划将使青城山镇由成都远郊变为近郊，同时拥有成都、青 城山、都江堰等各方位便利的交通条件； 处于休闲度假资源中心带，同时拥有青城山、芒城古镇、 巴蜀大观园、高尔夫球场、街子古镇文化、文锦江温泉等优势资 源；
区域市场环境研究 区域住宅市场研究
项目定位研究
项目产品规划建议 项目营销相关问题
青城山的自然生态环境是其他区域无法企及的天然优势，是青城山独具魅力 之处，也是房地产发展首要的依托点，成为郊县里最适宜人居的地区。
人文积淀
道教文化为居住环境提供了浓厚的文化积淀，借势青城山本身的文化精髓， 居家也具备了独有的底蕴，享受到的是身心的双重熏陶。该优势具有不可复制 性。
项目名称 高尔夫球场 千亩 荷塘 环山旅游通道 巴蜀大观园 东软 大学 芒城 古镇 规模上千亩 休闲娱乐场所（拟建中） 环绕青城山进行快速旅游通道的建设 占地千亩，将在3年内投入使用 东北大学和北京大学打造2000亩西部最大的软件园，可容 纳一万多名师生。 古城遗址，“宝墩文化”之一。为探索三星堆遗址文化的渊源 提供了重要途径，昭示着古蜀文明的起源。 简介 位置 青城镇大观镇 都崇路旁 大观镇中心 环绕青城山 青城山镇 青城山镇
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通过对成都市的部分高端别墅的走访,挑出10个高档别墅住宅作为典型分析，我们主要研究的是 竞争激烈的低层低密度别墅。
价格特征：叠拼别墅均价在7000-16000元/㎡之间，联排在7500-20000元/㎡，各大楼盘严格 按批次推盘.
项目的地块面积从107-2600亩, 其中最大面积为麓山国际社区，最小为香颂岛。 容积率在0.42-2.35之间 产品结构：联排、电梯洋房、叠拼、双拼、独栋、高层、多层花园洋房组成。
户外广告：导旗、公交站牌、户外大牌
广告牌位置：光华大道、紫荆电影城
媒体：华西报、商报、电视、飞机头等舱
公关活动：周末气氛晚会、茶话会等
目标客户群：
年龄：40岁左右 阶层：社会高阶级，以企业高级管理人员、企业主 收入水平：年收入80万以上 购买因素：蓝光品牌、户型的赠送面积策略 区域来源：外省30％，以深圳、上海居多，成都本地70％，以城西和城南为主。蓝光情节的客户 目的：投资居多，部分自住
植被、水体的灵活运用，弱化了30000吨龟纹石带来的“硬”感；台阶、小品、 铺装等的合理组合，在丰富园林景观层次的同时，也增强了空间感。 高层环抱别墅，围而不合的社区布局，使得高层也可尽享别墅的园林环境和礼遇。
营销策略
推广主调：鹅黄色 核心卖点：中国首创河谷风景社区 主题推广语：中国叠水风景奇迹 优惠政策：一期咨询期，入会享受1%的购房优惠，高层诚意金3万，
素以及区内480m河谷资源，使整个社区呈现高层建筑环抱多层建筑、并向 江安河开放的状态。 “分而不散，围而不合”的自然组团院落空间，使空间视野无比开阔丰富。 中西园林风格建筑，50米宽沿河翠绿景观带，构筑出自然之上的精致生活。 建筑布局围而不合，活水、河滩被天衣无缝地融入社区
追求完美、奢华且更加接近大自然的生活品质
绿地率：60%
容积率：1.9
物管费：电梯1.6元,别墅1.9元 开盘时间：07年10月28日
销售周期：2年 （南北两区）
销售率：80％
交房时间：09年12月
交房标准：清水房
公摊：14.5％
分期开发策略：分南北两个区开发,现在 是第4期,年底推出联排别墅,预计均价在 14000元/㎡左右.
产品形态：独栋、双拼、联排 占地面积：107亩 总建筑面积：52万平米 容积率：0.48 总户数：151户 绿地率： 50% 配套设施：会所、网球场、游泳池
总价：独栋700-2008万,联排200万 左右,双拼400万左右
物管费：2.6元/㎡ 开盘时间：06年6月 销售周期：1年半 销售率：售罄 交房时间：07年10月30日 交房标准：清水房 开发策略：项目由于规模小，整体
建筑规划：中国建筑的院落精品
江安河•景院叠拼别墅 项目分四大组团环抱组成，形成藏风聚气之势 项目以坡地构筑形成枕山、环水的地理构造
景观规划：大型中心湖景的高档社区
温江时尚与古典相结合的高尚居住区 12万亩花卉苗木的簇拥
开发时续
项目总共分6期销售 2007年6月项目优惠金卡开始申领，6月24日一批次开盘销售，
项目评价：
优势： 自然环境优越 项目园林景观有差异化特点 园林绿化率高达68%，园林景观优美 项目自身的配套全面，其周边配套丰富，交通便利
点评：该项目为城西大型叠水风景高档社区，配套齐全，因引水入园，水域等景观面好，充分利用起 自然景观，物业形态丰富，与本案有一定的相似之处，从其开发时序来看，有一定的竞争力。
典型案例3-紫檀山
基础数据 地理位置：温江区江安河上游（温郫
大道旁） 开发商：蓝光集团 产品形态：叠拼+高层 占地面积：321亩 总建筑面积：46万平米 容积率：0.98 总户数：1900多户 绿地率：30%
配套设施：会所、游泳池、商业广 场、幼儿园
总价：叠拼98-240万 开盘时间：07年6月24日 交房时间：08年10月28日 交房标准：清水房 分期开发策略：项目分6期销售，明
成都别墅典部分：成都别墅典型案例研究 第二部分：项目客户群研究 第三部分：项目景观规划发展建议
第一部分：成都别墅典型案例研究
成都市部分别墅分析
调查范围：由于项目首期启动策略为联排别墅及花园洋房，本次 调研重点为别墅样本，样本数量为10个，调查区域重点为城西及 城南，城西重点研究光华大道和温江的别墅项目，城南重点研究 天府大道和华阳的别墅项目。
建筑规划：欧式新古典建筑风格
建筑现代与古典的有机结合，更彰显一种高档的生活品质
经典的建筑坡顶与园林环境高低错落，形成富有韵律的恢宏气势，在跌宕起伏 中彰显着独一无二的风格地标
建筑采取自由跌落式的建筑布局，其围而不合，把外部自然的江安河景与社区 内部良好的结合起来
景观规划：叠水风景的奇迹
引江安河活水进入园，成就中国叠水风景传世社区
项目评价：
优势： 项目品牌优势 项目属于高品质楼盘，物业服务品质较高
点评：该项目为温江高档社区，蓝光品牌优势明显，中心湖景面广，组团分区独立且又紧密联系， 中西的古典与时尚的结合。项目与本案参照性不大，竞争力不明显。
典型案例4-香颂岛
基础数据
地理位置：温江区光华大道锦泉街 222号
开发商：成都远鸿房地产开发有限公 司
别墅是5-10万 市内售楼部：金沙遗址公园对面 宣传物料：DM单、户型单页、手提袋、纸杯、文件袋 户外广告：导旗、围墙、公交站牌、车身广告、户外大牌 广告位位置：项目周边，光华大道 媒体：华西报、商报、飞机头等舱
目标客户群：
年龄：30-45岁 阶层：7中教师、社会高阶级，企业高级管理人员、企业主、外地投资客 收入水平：年收入100万以上 购买因素：环境、品质 区域来源：外省30—40％，以深圳、上海、北京、重庆居多，成都本地60％，以城西和城南为主
开发时续
分南北二区，一期南区靠近光华大道和江安河边，二期北区都靠江安 河。2005年12月至今。 开盘时间: 2006-11-28南区一期，高层电梯和 别墅.2007-5 南区二期，高层电梯和少量别墅
仁和春天大道现在是第4期销售阶段，物业是130-160平米的高 层住宅，单价区间在7000—11000元/㎡
前期销售了300-400㎡的联排别墅和400-500㎡的双拼别墅，总 价在200-300万和440-550万区间。
预计今年年底将要推出联排别墅，均价在14000左右。
营销策略
推广主调：淡黄色及生态色绿色 核心卖点：中国首例原滩社区 主题推广语：一片原滩，整个世界
营销推广策略:环境营销策略，以原滩环境作为推广策略，推出成都首例原滩社区
其中南区一期别墅100户，电梯700余户 配套设施：社区配套有6000 ㎡经营性会所(
包括酒吧、咖啡厅、健身中心、高档餐厅)， 1200 ㎡大型超市（百货、净菜市场），社 区服务中心，儿童游戏区，3个网球场，1个 篮球场，2个游泳池
总价：联排300-400万，双拼440-550万， 电梯7000—11000元/平米
二批次7月14日销售，8月25日湖滨别墅开盘，9月22日进入 山颂组团的销售期 现在是2期的销售期，卖了将近200套 明年将推出高层电梯
营销策略
推广主调：蓝紫色 核心卖点：江安河畔·豪景叠拼别墅 主题推广语：天香国脉 风雅传世 优惠政策：采取到带新的优惠政策，VIP卡优惠1%
宣传物料：楼书、DM单、户型单页、项目内刊、手提袋、纸杯、 文件袋
典型案例2-金河谷
基础数据 地理位置：温江区温江区光华大道三
段江安河畔成都七中实验中学旁 开发商：成都金瑞泰置业有限责任公
司 产品形态：高层、联排别墅、双拼别
墅、叠院别墅 占地面积：600亩 总建筑面积：68万平米 容积率：1.95 总户数：4000户左右
绿地率：68% 配套设施：会所、篮球场、网球场、
年将推出高层电梯公寓
总体规划：
核心规划理念：坡地构筑，形成 枕山、环水的地理构造
总体规划以中心湖区为原点，别 墅南偏东20度布局，呈弧形散开
楼间距规划在18米～22米之间 的宜人尺度，围绕约10000平米 中心湖区
四大组团环抱，而又相互独立， 形成天地合、四时交、风水会的 藏风聚气之宝地。
总体规划：
总体规划：
核心规划理念：用原滩的理念建立原生态式的生活模型 水系围绕整个社区，利用江安河的自然资源和原生态的坡地地形，在
其基础上绿化，改造。同时结合海南、日本的异域风情，打造一个中 西结合的现代原生态别墅社区 高绿化率，塑造原生态豪宅 部分板式围合式布局，让社区更具私享性，体现了别墅社区的尊贵和 私密性 追求完美、奢华且更加接近大自然的生活品质
开发周期：成都市楼盘200亩以上的大盘开发周期在3年以上。麓山国际社区开发周期为5年
典型案例1-仁和春天大道
基础数据
地理位置：温江区光华大道旁江安河畔成都 七中对面
开发商：成都仁和实业（集团）有限公司/成 都市江安春置业投资有限公司
产品形态：叠拼+联排+双拼+高层 占地面积：600亩 总建筑面积：52万平米 总户数：3200户，南区一期800余户。
建筑规划：现代和简约的建筑集群，东方和西方的完美结合。
采取跌落式的布局 多种物业形态相结合，把别墅和高层之间的联系和冲突紧密和弱化 富有创意的建筑集群设计，人性化的设计理念 浅色调外立面，在绿化的环绕中，尤为显眼独目
景观规划：原滩式河景传世豪宅
以活水文化为主题，以北欧优美的居住环境为设计蓝本，以宁静、和谐的居住氛围为生活 基调，以简洁、时尚的居住风格为指导，将北欧园林风情巧妙地融入到原滩社区之中
周边的132厂、7中、教师等
项目评价： 优势：
品牌效应大 物业形态丰富，选择面广 项目属于高品质楼盘，物业服务品质较高 园林绿化率高，充分营造引水入园的原滩式的原生态传世豪宅的生活社区 点评：该项目为城西大型原生态豪华高档社区，配套齐全，水域等景观面好，物业形 态丰富，与本案有一定的相似之处，但是目标客户群和销售时序的差别，竞争力不大。