最新房地产区位价值与空间价格分析

权重
0.8165 0.1835
0.6230 0.3770 0.4309
0.1920 0.2060 0.1711 0.4026
2 房地产区位价值定级因素分析
2.1 商业服务业分布及影响度分析 2.2 交通通达度分析 2.3 生活设施完善度分析 2.4 城市风景与环境质量优劣度分析
2.1 商业服务业分布及影响度分析
中央门、鼓楼、夫子庙
银桥市场、热河南路、长 虹路、迈皋桥、丹凤街、 盐仓桥、堂子街、三牌楼 大街、孝陵卫、板仓街、 新庄汽配商城、卫岗、汉 口西路、汽车东站、龙江
商服中心 个数
1 2
商业铺面平 均租金（元/
月/㎡）
500
400
3
250
15
150
2.2 交通通达度分析
经过统计分析南京市主城区现有道路中：
图2-3 南京主城区公交站点分布图
2.3 生活设施完善度分析
生活设施完善度因素主要包括：
供水、供热、供气设施完备度； 文体设施影响度； 教育设施影响度； 医疗卫生设施影响度
南京市市级医院有： 军区总院、市第一医院、市第二医院、市第三医 院、省人民医院、省中医院、江苏省省级机关医 院、鼓楼医院、八一医院、儿童医院、脑科医院、 省中医研究所附属医院、省红十字医疗服务中心、 中大医院等等；
平江府路、江边路、后 标营路、尧新路、拉萨 路、惠民路
高楼门、丹凤街、进香 宁夏路、福建路、燕江
河路、华侨路
路、苜蓿园大街
经过调查，南京市主城区共有153条公交线路。
其中旅游线路5条， 夜间线路18条， 连接主城区和郊区的线路8条， 其余122条线路均为主城区内部线路。
上述公交线路共有583个公交站点 。
地租/m2
CBD 商业 居住
工业
农业
CBD 距 离 市 中 心 的 距 离
商业 居住
工业
土地利用集约程度的递减
农业
距离市中心的距离
图1-1 城市土地利用的经济模型
娱乐
家
娱乐 工作地 购物中心
学校 当地购物
医疗 市中心
图1-2 城市居民家庭活动范围内的主要功能设施
表1-1 房地产区位价值评价因素因子表
图2-2 南京主城区交通线路图
表2-2 南京主城区主干道一览表
方向
道路名称
道路长度 （km）
中山北路—中山路—中山南路—雨花西路—宁丹公路
16.7
大桥南路—虎踞北路—虎踞路—虎踞南路—凤台路—凤台南路
16.6
南
中央北路—中央路—雨花西路—宁丹公路
16.4
北
（建宁路）红山路—龙蟠路—龙蟠中路—龙蟠南路—雨花南路
16.5
向
热河路—热河南路—江东北路—江东南路
10.19
北安门街—御道街—大明路—宁南大道
12.02
太平北路—太平南路
3.86
定淮门大街—模范西路—新模范马路—玄武大道—东杨坊立交
13.42
草场门大街—北京西路—北京东路
6.9
东
清凉门大街—广州路—珠江路
7.1
西
汉中门大街（江东北路）—汉中路—新街口—中山东路—中山门大街
从行为感应地理角度分析，公交站点的辐射半径 大于500m时，居民乘行出车就感觉不方便，因 此将公交站点的最大影响半径定为500m。
从公交线路的密度来看，公交线路密集的 街道主要有中山东路、中山南路、中山北路、 龙蟠路、龙蟠中路、北京东路和珠江路等。
从公交站点的分布情况来看，老城区（城 墙、秦淮河以内）公交站点较密集，共有 250个，占公交总数的42.88%。
新街口商圈、 山西路（湖南路）商圈、 夫子庙商服中心；
区级商服中心10个：
中央门、瑞金路、迈皋桥、热河路、 龙江商业区、中保、江东门、 安德门、石门坎、孝陵卫。
图2-1 南京Baidu Nhomakorabea城区商服中心分布图
表2-1 南京市主城区商服中心分级表
级别 一级 二级 三级
四级
商服中心名称
新街口
湖南路（山西路）、珠江 路
向
（孝陵卫）
12.3
水西门大街（江东北路）—升州路—大光路—苜蓿园大街
9.8
集庆门大街—集庆路—长乐路
6
表2-3 南京主城区次干道一览表
道路名称
湖南路、云南路、珠江 淮海路、中华路、汉口 路、长江路、洪武路 西路、光华路
和燕路、建宁路、莎家 湾、三牌楼大街、江苏 路、西康路、宁海路、 广州路、上海路
南京市主城区房地产 区位价值与空间价格分析
主要内容
1 房地产区位价值的影响因素分析 2 房地产区位价值定级因素分析 3 房地产区位价值确定 4 区位价值、土地价格及房地产价格的关系 5 住宅特征变量与价格实证研究
南京板块细分图
城中板块地图
1 房地产区位价值的影响因素分析
1.1 城市基础设施对房地产区位价值的影响 1.2 商业服务业繁华程度对房地产区位价值的影响 1.3 公共交通对房地产区位价值的影响 1.4 生活配套设施对房地产区位价值的影响 1.5 自然环境对房地产区位价值的影响
评价因素
商服繁华影响度 交通通达度
生活设施完善度
城市风景与环境质量优劣度
评价因子
商服中心规模、等级 农贸与小商品中心规模、等级 道路通达度 公交便捷度 供水、供热、供气设施完备度 文体设施完备度 教育设施完备度 医疗卫生设施完备度 公园景点影响度 环境质量优劣度
表1-2 房地产区位价值评价因子权重
商服中心级别的划分。各城镇根据其商服中心 相对规模、作用及水平，最多划分市级、区级、 小区级、街区级四个中心级别。 市级中心：为全市服务的商服中心； 区级中心：为市内某个区服务的商服中心； 小区级中心：为某个居民小区服务的商服中心； 街区级中心：为某个街、区服务的商服中心。
南京市主城区范围内划分的市级商服中心三个：
混合型主干道19条（占所有道路的12.46%）， 生活型主干道有32条（占20.38%）， 交通型主干道有45条（占29.01%）， 生活型次干道29条（占18.7%）， 交通型次干道有13条（占8.28%）， 其余为支路（占11.37%）。
快速道路采取高架与地面相结合，交叉口全部采 用立交形式。形成主城“经五纬八”的主干道系统， 主干道的平均间距为2公里 。
因素层
商服繁华影响 度
交通通达度
生活设施完善 度
城市风景与环 境质量优劣度
权重
0.4025 0.2386
0.2017 0.1572
因子层
商服中心规模、等级 农贸与小商品中心规模、 等级 道路通达度 公交便捷度 供水、供热、供气设施完 备度 文体设施完备度 教育设施完备度 医疗卫生设施完备度 公园景点影响度