土地一二级联动开发管理及实战案例分享

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土地一级开发模式及案例分析

亿城股份:关于参与唐山市大城山片区一级开发暨对外提供财务资助的公告证券代码:000616证券简称:亿城股份公告编号:2011-003亿城集团股份有限公司关于参与唐山市大城山片区一级开发暨对外提供财务资助的公告本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整,没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

一、交易概述2011年1月13日,亿城集团股份有限公司(以下简称“本公司”)与唐山市陡河青龙河管理委员会(筹建)(以下简称“两河管委会”)、唐山陡河青龙河开发建设投资有限责任公司(以下简称“两河投资公司”)签署《唐山市环城水系大城山片区一级开发投资合作协议》,我公司同意提供人民币4亿元的资金支持,由两河管委会和两河投资公司对唐山市环城水系大城山地块(以下简称“目标地块”)进行土地一级开发整理。

本次交易不构成关联交易。

2011年1月13日,公司第五届董事会临时会议审议通过了本次交易。

公司实有董事7名,出席会议董事7名,一致同意关于本次交易的议案。

因公司本次提供财务资助金额超过公司最近一期经审计净资产10%,根据《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引》的规定,本事项应在董事会审议通过后提交股东大会审议。

二、交易对方基本情况(一)唐山市陡河青龙河管理委员会(筹建)性质:唐山市政府派出机构负责人:刘敬文(二)唐山陡河青龙河开发建设投资有限责任公司成立日期:2009年1月23日地址:唐山市北区富强楼文化路办事处法定代表人:夏宝胜注册资本:3900万元人民币主营业务:环城水系基础设施和重大产业项目的非金融性投资股东情况:唐山市国有资产监督委员会持股100%财务状况(未经审计):截至2010年11月30日,总资产163874万元,净资产3926万元。

两河管委会、两河投资公司与本公司及持股5%以上的股东均无关联关系。

交易对方不存在除本公告所披露的以外、与本公司及本公司前十名股东在产权、业务、资产、债权债务、人员等方面的关系,亦不存在其他可能或已经造成本公司对其利益倾斜的其他关系。

土地一二三级联动开发案例

土地一二三级联动开发案例
城镇化与乡村振兴之路，企业参与一级开发的可能性越来越大。

在此过程中的城镇、城市郊区、三四线城市在基础设施、产业结构、人口集聚等方面基础薄弱，土地成片开发前期的土地一级开发将面临不少难题，为企业开发带来不少难题。

一方面，企业参与一级开发能有利于实现一、二级开发联动，能更好地分享城镇化与多村振兴的发展成果；另一方面，开发过程中一旦一级开发问题没有处理好，就将为企业带来资金回收困难、土地无法获取、开发滞后等一连串难题。

所以：企业在参与乡村振兴、城镇化过程中，如何有效处理一级开发的问题是企业必须面临的选择。

核心提示：随着乡村振兴、新型城镇化战略的实现，土地开发重心：
1）从城市中心向城市郊区转移；
2）成片大规模复合开发、区域开发；
3）从一线、省会城市向三四线城市、区域中心等城镇化重点城市转移；
4）从纯土地获取向附带拆迁、功能置换、基础设施及公共设施建设等方式转变；
5）从纯房地产开发向附带产业、商业、旅游等综合开发转变。

【课程对象】
公司高管，董事长、总经理特别是战略发展和项目总、投拓相关人员
【核心内容】
乡村振兴、城镇化发展与一级开发；土地一级开发基础、一级开发与二级开发的关系；一、二级开发联动模式与案例分析；土地一级开发操作中的核心问题
分析及解决途径分享；资金流转与土地有效控制；大规模土地开发中拆迁、功能置换、土地指标等关键问题处理分析；土地一级开发中土地价值、增值方式与功能设立；一级开发退出、风险与风险控制模式设计.…。

案例分析土地一二级联动开发模式

案例分析土地一二级联动开发模式土地一二级联动开发模式是指在土地开发过程中，由一级开发商和二级开发商共同组成的一种开发模式。

在这种模式下，一级开发商负责整体规划、土地取得和基础设施建设等工作，而二级开发商则负责开发、销售和运营等工作。

这种模式能够有效地整合资源、降低风险、提高效率，成为当前土地开发中的一种主要模式。

一级开发商通常是政府、国有企业或大型房地产开发公司，他们能够通过土地招拍挂等方式获取土地资源。

一级开发商在土地取得后，需要进行规划设计、基础设施建设等工作。

一级开发商在土地开发前期通常会进行整体规划，包括开发区位、规模、功能布局等方面的考虑。

在规划设计完成后，一级开发商会进行基础设施建设，包括道路、供水、供电等基础设施的建设。

基础设施建设是土地一二级联动开发中的重要环节，对于后续的二级开发具有重要的支撑作用。

二级开发商通常是规模相对较小的房地产开发公司或者个人开发商。

他们在一级开发商完成基础设施建设后，通过购买或租赁土地来进行开发、销售和运营。

二级开发商在开发过程中，可以选择自持经营或者转让方式进行运营。

在二级开发商选择自持经营的情况下，他们可以对开发项目进行整体运营，包括投资、建设、销售和物业管理等工作。

在二级开发商选择转让方式进行运营的情况下，他们可以将开发项目完成后进行销售，获取销售利润。

土地一二级联动开发模式的优势主要体现在以下几个方面：1.整合资源：一级开发商拥有较强的资源整合能力，能够将土地资源和资金等资源进行整合，提高开发的效率和规模经济效益。

2.分工合作：一级开发商和二级开发商在土地开发过程中各司其职，形成良好的分工合作关系。

一级开发商负责基础设施建设等前期工作，而二级开发商负责开发和销售等后期工作，相互协作，提高开发效率。

3.降低风险：一级开发商和二级开发商共担风险，在整个开发过程中能够有效地分散风险。

一级开发商在土地取得和基础设施建设阶段面临的风险较高，而二级开发商在开发和销售阶段面临的风险相对较低，通过联动开发可以降低总体风险。

土地一二级联动流程、风险、控地方法

土地一二级联动（流程技巧风险）地产公司的土地来源无非是四种：招拍挂、资产收购、股权收购、司法拍卖资产处置这四种。

但是随着近期土地市场愈发地火爆，招拍挂拿地更多地是在拼自持、拼无偿移交、拼现金流，拿不到地的不好受，拿到地也好不了多少。

很多公司转而在做收并购和资产收购类项目，但是这种项目往往存在较多的问题，风险不可控，而且市场上所剩的优质项目也并不多了。

很多公司又想到了一二级联动，这是一种不错的拿地思路。

本文就作者参与的多个一二级联动项目，并最终挂网拿地的经验，做一些分享。

一二级联动，指的是房地产公司参与从土地一级整理到土地挂网，最终取得土地的全过程。

一二级联动的项目常见的有旧城改造和新区土地开发与熟化两种。

一二级联动的优势在于既可以通过参与土地一级整理获得土地一级开发的利益分成，又可以通过一些特别的手段低价获得大量成片的土地，是很多大型地产公司增加土地储备所梦寐以求的。

第一部分获得一二级联动的项目需要具备哪些要素前提：良好的政商关系与影响力往往来说一二级联动项目都是由地方政府的平台公司操作的，民企能做的只是少部分。

在能做的这少部分里面，如果你总结之后都会发现，很多公司在自己的发源地或者深耕的区域，是会有一些一二级联动的项目的。

原因何在，一来是所在区域发展多年积累良好的政商关系，相关的资源比较丰富，能够接触到最新鲜的项目信息，也比较容易利用资源拿到项目。

二来是在地方深耕多年，开发实力和品牌接受程度有目共睹，地方政府更愿意接受这类企业，毕竟玩儿砸了可不好。

因此具备良好的当地政商关系是一个很重要的前提。

基础：有勾地经验与能力首先应当知道地方政府对于该项目的需求，一般来说地方政府基于财政的压力，政绩的表现，心里的大好蓝图得不到实现。

在项目之前一定要了解清楚需求，是解决经济发展、脱贫致富、引入产业、城市发展还是解决土地财政困境，然后提出对应的答案。

其次是要了解自己公司有无相关勾地的IP、题材，能否讲出生动的故事，最好是能有一两个成熟落地的项目，作为案例，说服力才会强。

【VIP专享】【青岛】土地一级开发及联动开发模式及案例分析实战培训(4月26日)

世联研究认为：随着城市化的进展，特别是城市化与城镇化相结合的发展道路的确立，以及三四线城市财政限制，企业参与土地一级开发的机会将越来越多。【2013年在郑州、上海、郑州、武汉举办4期培训】
【课程收益】
系统介绍土地开发模式及一级开发流程;
一级开发应明确的核心问题及一二级联动开发中的土地风险与控制
【培训内容】
第一部分：土地开发流程与一、二级开发
(一)土地生命周期; (二)土地开发的几个环节
6.培养学生观察、思考、对比及分析综合的能力。过程与方法1.通过观察蚯蚓教的学实难验点，线培形养动观物察和能环力节和动实物验的能主力要；特2征.通。过教对学观方察法到与的教现学象手分段析观与察讨法论、，实对验线法形、动分物组和讨环论节法动教特学征准的备概多括媒，体继课续件培、养活分蚯析蚓、、归硬纳纸、板综、合平的面思玻维璃能、力镊。子情、感烧态杯度、价水值教观1和.通过学理解的蛔1虫.过观适1、察于程3观阅六蛔寄.内列察读、虫生出蚯材让标容生3根常蚓料学本教活.了据见身：生，师的2、解问的体巩鸟总看活形作用蛔题线的固类结雌动态业手虫自形练与本雄学、三：摸对学动状习人节蛔生结4、、收一人后物和同类课虫活构请一蚯集摸体回并颜步关重的动、学、蚓鸟蚯的答归色学系点形教生生让在类蚓危问纳。习从并状学理列学平的害题线蚯四线人归、意特出四生面体以形蚓、形类纳大图点常、五观玻存表及动的鸟请动文本小引以见引、察璃现，预物身类 3学物明节有言及的、导巩蚯上状是防的体之生和历课什根蚯环怎学固蚓和，干感主是所列环史学么据蚓节二样生练引牛鸟燥染要否以举节揭到不上适动、区回习导皮类还的特分分蚯动晓的同节于物让分答。学纸减是方征节布蚓物起一，课穴并学蚯课生上少湿法。?广的教，些体所居归在生蚓前回运的润；4泛益学鸟色生纳.靠物完的问答动原的4蛔，处目类习和活环.近在成前题蚯的因？了虫以。标就生体的节身其实端并蚓快及触解寄上知同物表内特动体结验和总利的慢我摸蚯生适识人学有容点物前构并后结用生一国蚯蚓在于与类的什，的端中思端线问活样的蚓人飞技有基么引进主的的考?形题环吗十体生行能着本特出要几变以动，境？大节活的1密方征本“特节化下物.让并为珍近习会形理切法。课生征有以问的小学引什稀腹性态解的。2课物。什游题主.结生出么鸟面和起结蛔关观题体么戏：要利明蚯？类处适哪构虫系察：的特的特用确蚓等，于些特适。蛔章形殊形征板，这资是穴疾点于可虫我态结式。书生种料光居病是寄的们结构，五小物典，滑生？重生鸟内学构，学、结的型以还活5要生类部习与.其习巩鸟结的爱是如原活生结了功颜消固类构线鸟粗形何因的存构腔能色化练适特形护糙态预之结的，肠相是系习于点动鸟？、防一构现你动适否统。飞都物为结蛔。和状认物应与的行是。主构虫课生却为和”其结的与题、病本理不蛔扁的他构特环以生？8特乐虫形观部特8征境小理三页点观的动位点梳相组等、这；，哪物教相，理适为方引些2鸟，育同师.知应单面导鸟掌类结了；？生识的位学你握日构解2互.。办特生认线益特了通动手征观识形减点它过，抄；察吗动少是们理生报5蛔？物，与的解.参一了虫它和有寄主蛔�

国内标杆地产集团-土地一二级联动开发操作实务及法律风险防控(1)

2017年12月18日至20日，中央经济工作会议工作总基调：稳中求进
政策的延续和一致
1
经济增长——“新时代”——强调“高质量发展”—— 币供给总闸门”——重点“防控金融风险”
3
财政政策——“积极的财政政策取向不变，调整优化财政支出结构”——“加强地方政府债务管理”
第十四条市县近三年土地出让收入情况、市县申报的土地储备项目融资需求、专项债务风险、项目期限、项目收益和融资平衡情况等因素
第二十五条土地储备专项债券的发行和使用应当严格对应到项目。土地储备专项债券可以对应单一项目发行，也可以对应同一地区多个项目集合发行。
第二十六条土地储备专项债券期限应当与土地储备项目期限相适应，原则上不超过5年
第六条发行土地储备专项债券的土地储备项目应当有稳定的预期偿债资金来源，对应的政府性基金收入应当能够保障偿还债券本金和利息，实现项目收益和融资自求平衡。
第十条各省、自治区、直辖市年度土地储备专项债券额度应当在国务院批准的分地区专项债务限额内安排，由财政部下达各省级财政部门，抄送国土资源部。
用范围，不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。
《关于加强土地储备与融资管理的通知》
---国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布 2012.11
• 按照《通知》规定，土地储备机构要根据用地需求预测及市场调控的方向提出合理建议，严格控制土地储备总规模和融资规模。其中，土地储备机构应于每年第三季度，编制下一年度土地储备计划。年度土地储备计划中，新增储备土地规模原则上应控制在市、县本级前三年平均年供应的储备土地量之内。优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用地，积极开展工业用地储备。储备土地应优先用于保障性安居工程及其他公益性事业。

土地一级开发与一、二级联动大纲

《土地一级开发与一、二级开发联动：操作模式、资金运作与案例研究》第一部分：土地与土地开发基础Part 01：土地开发流程与一、二级开发：1、土地生命周期；2、土地开发的几个环节✧城市进入性；✧区域开发商业模式设计。

✧定位与规划；✧区域运作策略与土地营销；✧区域增值。

3、一、二级开发的差异性。

4、土地开发的法律问题；✧国家对土地开发的法律规定；✧地方政府对土地一级开发中的相关法律问题；✧相关规定带来的操作问题。

第二部分：一级开发的模式与案例Part 02：一级开发模式分析1、全程运营模式✧模式解析；✧全程运营模式的要点；✧案例研究：亚龙湾一级开发浅析；2、主导整合模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：清水湾一级开发浅析；3、一级主导开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：泰达城一级开发浅析；4、一二级联动开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：吉山产业园一级开发浅析；5、公建代建开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：一级开发浅析；Part 03：国一、二级土地联动开发成功案例分析：1、成功案例标准；2、案例01：金融街金海湾项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。

✧发展历程讲解✧发展定位与规划调整；✧合作方式；✧排他性土地控制策略；✧土地获取方式；✧启动策略；✧城市设施建设与区域土地开发。

3、案例02：广陵新城开发----典型三线城市一级开发；✧发展历程讲解；✧定位思考与功能确定；✧历史文化名城与区域开发的价值结合；✧一级开发中的政企合作；✧一、二级开发联动实现措施。

✧一级价值兑现实现流程。

4、案例03：即墨南山嶺海（8000水城）----大都市边沿一级开发；✧发展历程讲解✧开发企业介入机会与土地获取条件；✧定位与规划调整策略（及效果分析）；✧公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用；✧二级市场价值定义一级土地价值的开发策略；✧一级开发控制二级土地的措施；✧二级开发与公共设施开发的互动性分析。

土地一二级联动开发管理及实战案例分享

土地一二级联动开发管理及实战案例分享（谯闻东）课程时间：1天课程大纲：一、土地一、二级联动整体方案策划1.土地一、二级联动开发认知(1) 一二级土地联动项目的主动与被动选择(2)一、二级土地开发中土地价值的有效挖掘(3)一、二级土地的经济技术可行性研判（结合案例）2.全国各地对于一级土地开发执行深度的对比表二、土地一、二级联动实施流程及关键节点1.一、二级土地整理常规流程图解析案例：某项目一级开发整理2.一、二级土地项目开发重点管理（1）一二级土地整体战略定位（2）项目开发步骤及强度（3）开发周期策略3.一二级土地开发运营管理（1）一级土地分期出让时序（2）二级土地分期开发策略（3）一二级项目优惠政策的策划与获取4.土地一、二级开发核心内容（1）土地总体规划（土地指标获取，土地整理及征用等）、城市规划（总体规划、控制性详细规划等）（2）道路、公共空间、公共节点景观、水电气等公共配套、房屋拆迁及安置、附属工程等(派出所、学校、体育馆、安置房、公租房等)（3）产品定位、设计前置化、工程管理三大目标、销售策略与技巧、物业运营等二级开发重点板块案例：万科、中信案例比较分析（4）一级转二级的关键点（核定挂牌价、设置门槛条件、补充协议的签订、利用瑕疵问题延缓进度）三、土地一、二级联动项目经济测算1.出售型物业土地获取前的静态测算案例：龙湖项目拿地前测静态测算表2.出售型房地产项目动态测算表分解案例：小苑项目测算表详解3.长期持有型物业的经济测算模型案例：花园城持有型物业测算表四、土地一、二级联动项目运作风险1.风险问题（结合案例）（1）交易方风险（2）国家及当地法律、法规变动风险（3）人脉风险（政府换届等）（4）融资风险（地方政府债务问题）2. 风险控制策略及手段（1）合理分配资金，滚动开发（2）品牌开发企业的一二级联动（3）人脉平台的建立、维护与监控（4）政策空白点的机会把握五、土地一、二级联动项目成本节约1. 土地增值税的合理计算与减免策略2. 二级开发中的各种税费的减免策略3. 土地价款支付的谈判和执行4. 缴税的应用技巧六、土地一二级开发项目的营销策略1.一级地块开发的包装与推广（1）一级土地推广的特点及模式（2）土地营销艺术的分析案例：神州半岛土地营销2.二级土地的营销策略案例：江岸城土地项目政府及企业的营销分解名都的开盘营销策略七、土地一、二级联动项目经典成功案例案例分享：都江堰项目土地一二级联动开发【主讲专家】谯闻东，房地产项目前期领域资深从业人士。

土地一二级联动开发管理及实战案例分享

土地一二级联动开发管理及实战案例分享一、背景介绍近年来，随着城市化进程的加速，土地开发成为了城市规划和经济发展的核心内容之一、然而，在土地开发过程中，由于一级规划部门和二级开发管理部门之间信息不对称、协调不畅等问题，导致了土地资源的浪费和开发过程的不顺利。

为了解决这一问题，实施土地一二级联动开发管理是迫在眉睫的任务。

二、土地一二级联动开发管理的意义土地一二级联动开发管理可以有效减少信息不对称和协调不畅的问题，提高土地开发过程的效率和顺利程度。

一级规划部门负责统筹全局，确定土地开发的总体框架和目标；二级开发部门则负责具体的实施工作，按照一级规划部门的要求，开展具体的开发工作。

通过这种方式，可以更好地发挥各级部门的专业优势，使土地开发过程更加科学、高效。

三、土地一二级联动开发管理的实践案例分享以地区的城市规划和土地开发为例，介绍土地一二级联动开发管理的实践经验。

1.确定总体规划一级规划部门首先要制定土地开发的总体规划，确定开发的目标、定位和重点发展方向。

在这个过程中，要广泛征求相关部门和市民的意见，确保规划的科学性和可行性。

2.制定具体方案一级规划部门根据总体规划制定具体的开发方案，考虑土地资源的利用率、环境保护和经济效益等多个方面因素。

同时，要充分了解土地市场的需求和变化，及时进行调整和优化。

3.协调各部门合作一级规划部门需与二级开发管理部门进行密切合作，建立联动机制。

在实施过程中，要进行信息共享，确保各部门之间的沟通畅通，避免信息不对称和协调不畅的问题。

4.风险管控在土地开发过程中，要注意风险的管控。

一级规划部门要对开发过程进行监督和评估，及时发现和解决问题。

二级开发管理部门要按照规划要求，采取有效措施降低开发风险，确保开发质量和效益。

5.做好后续管理土地开发不仅仅是一时的过程，而是需要长期的管理和维护。

一级规划部门和二级开发管理部门要在开发完成后做好后续的管理工作，化解因开发而产生的问题，维护土地的可持续利用。

一二级联动开发的风险把控

一二级联动开发的风险把控虽然土地一级开发的利润率不及房产开发，但参与土地一级开发，可以加深对土地成本的了解，然后通过设置有利于己方的出让条款，大大增加在公开市场拿到二级开发权利的胜算，最终通过一二级联动开发获取更大的利润。

因此，越来越多的房地产企业开始尝试一二级联动开发模式。

然而，笔者在实践中遇到的案例表明：一二级联动开发仍然存在诸多法律风险，如何应对这些风险是一二级联动开发能否成功的关键。

实例解析笔者的某一客户计划与某市政府合作开发该市某镇，通过发展花卉产业、健康产业、旅游产业以及对该镇的整体改造，将该镇打造成以花卉为特色的低碳环保旅游风情小镇。

为此，双方签订了该镇《建设项目投资合作开发合同》（以下称为“该合同”），就土地一级开发、二次招商等问题进行了约定，一些条款便涉及到一二级联动开发的内容。

笔者将以相关条款为例，结合此类项目的实践经验，对一二级联动开发所涉及的法律风险进行说明。

首先是约定“保本回报”的法律风险。

该合同在“定义”条款中将“保本回报”定义为：在土地一级开发中，政府对开发企业在土地一级开发中的投资，按实际占用资金的天数，以年化收益率18%予以保本。

该约定可能导致该合同被认定为借款合同。

《人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。

”在前述合同条款中，“保本”本身就包含着不承担经营风险的含义，而开发企业作为提供资金的当事人，按年化收益率 18 %取得固定回报可被认定为“收取固定数额货币”。

因此，该条款极有可能导致该合同被认定为借款合同。

一旦双方因本合同的履行发生纠纷，且该合同被认定为借款合同，那么开发企业从政府获得的投资回报将仅限于保本回报，并且回报比例超出人民银行同期贷款利率四倍的部分无效。

而该合同中约定的土地一级开发增值收益等额外的收益将无法得到实现。

土地一二级联动开发模式研究及案例赏析P课件

建立完善的风险预警机制，及时发现和应对可能出现的风险事件，以保障投资安全和降低风险损失。
THANKS
感谢观看
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城市更新项目
在旧城区范围内，通过拆迁、改造等方式，对土地进行重新规划和开发，提高城市品质和形象。
农村集体建设用地
通过土地整理和熟化，将农村集体建设用地转化为可出让的土地，促进农村产业发展和城市化进程。
工业园区建设
在工业园区内，通过土地一级开发和基础设施建设，吸引企业入驻，推动产业集聚和发展。
市场风险与政策风险控制
市场风险与政策风险控制是土地一二级联动开发模式中不可忽视的要素。由于土地市场的波动性和政策的不确定性，市场风险与政策风险控制显得尤为重要。
在市场风险控制方面，可以通过市场调研和分析，掌握市场动态，预测市场趋势，制定相应的应对措施。在政策风险控制方面，需要密切关注政策变化，及时调整开发策略和方案，以降低政策变化对项目的影响。
劣势
利益协调难度大：涉及政府、企业、居民等多方利益协调，处理不当可能引发社会矛盾。
周期长、投入大：土地一级开发和基础设施建设需要投入大量资金和技术力量，周期长，风险较高。
对生态环境的影响：大规模的土地开发和建设可能对生态环境造成破坏，需要加强生态保护和修复工作。
02
土地一二级联动开发模式的核心要素
定义与特点
定义
土地一二级联动开发模式是指在一级土地整理、熟化和出让的基础上，通过招标、拍卖等方式将土地二级开发权授予企业，由企业进行商住等项目开发的过程。
特点
该模式强调对土地的整体规划和控制，实现土地资源的优化配置和高效利用。同时，通过引入市场竞争机制，激发企业创新和提升品质。

有关一二级联动开发拿地模式的问题探讨

有关一二级联动开发拿地模式的问题探讨中国房地产行业市场化运作已经有10个年头，各地政府已经很清楚地认识了土地的价值，而且土地，特别是城市可开发建设土地具有天然的稀缺性。

这这种情况下，开发商再想以低廉的价格大规模拿地，囤地，单独享受土地增值的收益已经越来越难了。

在这种情况下，有实力的开发商与地方政府紧密合作，对连片的，大规模的土地进行一级开发、整理。

待土地整理成熟后，再通过摘牌挂合法程序，以相对低廉的价格拿地就成为开发商低成本拿地的一个好的办法。

这也是近年来，一级开发大行其道的根本原因。

一级开发，顾名思义，就是土地尚未进入招拍挂合法出让之前，将土地从毛地状态进行拆迁、整理、公建配套完善，将土地转变为可出让的熟地的一个投资建设行为。

开发商和地方政府优势互补，各取所需。

但一级开发完成后，一级开发商怎么通过招拍挂的合法程序在二级市场拿到自己付出巨大代价，辛苦完成拆迁整理配套等基础工作的成熟土地则是需要经过一个合法程序；地方政府欢迎一级开发商对处于生地状态的土地进行拆迁、配套等投资，但却未必会完全答应一级开发商在摘牌挂市场上将具有良好预期收益的土地完全打包独揽土地，而将经济效益不好的土地出让给其他开发商，同时地方政府也希望出现竞争，从而推高土地价格。

而这时候，一级开发商要拿地，就需要预先作出一些巧妙安排，确保拿地成功。

笔者作为在房地产投资方面工作多年的地产人，就二级拿地模式和大家交流一下，拓展一下彼此的思路。

1、在拿地顺序上做文章。

作为一级开发商来说，拿自己完成整理的熟地，自然有很多优势，所谓近水楼台先得月的道理。

因此可以在土地出让的顺序上做文章就是很自然的办法；一般来说，就是最先整理、出让位置最佳、具有最大价值的地块；因为整个片区刚开始进行整理，整个片区的整体形象尚未出来，其配套尚无完善、人气尚未开始聚拢；此时出让的土地的价值尚未被其他开发商所关注；因此地价也最低；便于一级开发商拿到最低价格，最优价值的土地；而随着一级开发的推进，配套逐渐完善；规划目标逐渐成形，则地价逐渐提升，但最优价值的地块已被一级开发商拿下，则其他地块在其他开发商眼中就变成了鸡肋，弃之可惜，食之无味。

城市更新一二级联动案例

城市更新一二级联动案例一、背景情况。

以前呢，上海新天地那块地啊，就是一片普通的老旧石库门里弄。

房子破破旧旧的，虽然有老上海的韵味，但跟不上现代化城市发展的步伐啦。

就好比一个曾经时髦过的老阿姨，被时代潮流甩在了后面。

二、一级开发。

1. 规划设计。

开发者们可是动了不少脑筋。

他们没有简单粗暴地把老房子都拆了建高楼大厦。

而是请了超级厉害的设计师，规划要保留石库门建筑的外观，这就像给老阿姨梳妆打扮，保留她独特的气质。

这些石库门建筑的外立面，像那些有着岁月痕迹的砖头、独特的门窗样式都保留了下来。

但是呢，内部进行了大刀阔斧的改造。

2. 动迁安置。

这可是个大工程。

得把原来住在石库门里的居民安置好。

就像给老居民们找新的舒适的家一样。

他们通过合理的补偿和安置方案，让居民们愿意搬走。

这个过程中也有不少故事呢，有的居民在这儿住了几十年，对老房子有感情，开发者就耐心地做工作，给他们讲述未来的规划，让他们看到这是让老房子焕发新生的好事情。

三、二级开发。

1. 功能定位。

这里有高端的餐厅，世界各地的美食都能找到。

还有超酷的酒吧，到了晚上灯光一亮，音乐一响，那氛围简直绝了。

同时呢，还有文化展览空间，经常会举办一些艺术展、老上海文化展之类的。

2. 招商运营。

在招商方面，那也是相当厉害。

他们吸引了各种各样的大品牌入驻。

比如说那些国际知名的时尚品牌，看到新天地这个既有老上海风情又充满现代时尚感的地方，都抢着要来。

运营上也很有一套。

经常会举办各种活动，像时装周的分会场、音乐节的小舞台之类的。

这些活动吸引了大量的人气，不管是本地的年轻人，还是外地来旅游的游客，都爱来新天地逛逛。

四、一二级联动的效果。

1. 经济收益。

从经济上来说，那可真是赚得盆满钵满。

土地增值了好多倍。

以前那块地不值多少钱，现在可是寸土寸金。

商业运营带来的租金收入也非常可观，那些商家都愿意花大价钱租这里的店面，因为人流量大，消费能力强。

2. 社会效益。

对社会也有很大的贡献呢。

土地一二级联动开发行政诉讼

土地一二级联动开发行政诉讼【原创版】目录一、土地一二级联动开发的概念和背景二、土地一二级联动开发中的法律问题三、土地一二级联动开发中的行政诉讼案例四、土地一二级联动开发行政诉讼的解决策略正文一、土地一二级联动开发的概念和背景土地一二级联动开发是指城市规划部门将城市土地分为一级开发和二级开发两个阶段，实行整体规划、分阶段实施的一种城市土地开发模式。

其中，一级开发主要涉及土地的征地、拆迁、基础设施建设等前期工作；二级开发则是在一级开发的基础上，进行土地使用权的出让和房地产开发等。

这种模式在我国城市化进程中发挥了重要作用，但也引发了一系列法律问题。

二、土地一二级联动开发中的法律问题在土地一二级联动开发过程中，涉及的法律问题主要包括以下几个方面：1.土地使用权出让合同的效力问题。

在土地一二级联动开发中，土地使用权出让合同是核心法律文件。

合同的效力直接关系到土地开发的合法性和土地使用权的稳定性。

2.土地征收、拆迁的法律问题。

土地征收和拆迁是土地一二级联动开发的前期工作，也是引发纠纷的主要环节。

这包括征收拆迁的程序合法性、补偿标准的合理性等问题。

3.土地开发中的行政许可问题。

在土地开发过程中，需要获得政府部门的多项行政许可，如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。

行政许可的合法性和有效性直接影响土地开发的进展和结果。

三、土地一二级联动开发中的行政诉讼案例随着土地一二级联动开发的深入推进，涉及的法律纠纷也逐渐增多。

以下是一个典型的土地一二级联动开发行政诉讼案例：在某市土地一二级联动开发项目中，开发商在未取得建设用地规划许可证的情况下，擅自进行土地开发。

当地规划部门发现后，责令开发商停止违法行为，并处以罚款。

开发商不服，提起行政诉讼。

法院经审理认为，开发商未取得行政许可，擅自进行土地开发，违反了相关法律法规，规划部门的处罚决定合法有效。

四、土地一二级联动开发行政诉讼的解决策略针对土地一二级联动开发中的行政诉讼，可以从以下几个方面寻求解决策略：1.完善土地法律法规体系。

25-土地开发一二级联动协议模板

292案例 25 河北某项目: 一级开发一、交易基本情况二、交易要点1、土地一级开发资金投入主体较多，财务管理混乱如何处理？本案中，与政府签订一级合作开发协议的主体是丙方，投入开发资金的主体除了丙方外，还有目标公司、乙方及其关联方，故投入资金主体较多，财务管理混乱。

为确保我司能够通过收购目标公司的 51%股权获取一级开发权益，应作如下处理（详见合同第二章的约定）：首先，要求目标公司与丙方及政府签订整体一级开发合作的《权利义务转让协议》，明确目标公司为土地一级开发的唯一合法经营主体；其次，明确除了目标公司投入的资金外，其他主体所投入的一级开发资金均为向目标公司投入的借款（含股东借款）；再次，基于土地一级开发而取得的全部政府返还款均归属于目标公司所有，其他主体不享有任何投资收益。

2、一级合同款项支付与二级合同获取土地挂钩时如何处理？对于一级合同中约定的余款支付须与二级土地获取挂钩的内容，可在一级合同中约定由合同当事方另行协商确定，双方再另签署补充协议约定，根据二级合同拿地情况的不同分别处理：如二级合同如约获得土地，则一级合同挂钩款项按期支付；如二级合同未如约获得土地，则一级合同挂钩款项不予支付，且不影响我司在一级合同中的权益。

（详见一级合同第九条、《补充协议》第 4 条约定）3、如何分享目标公司的关联单位在一级开发整理过程中所承包的工程合同利润？本案中，我司同意园内一级开发过程中工程施工由合作方关联公司总承包，条件为同意我司分享其工程利润的 51%权益，通过我司在目标公司及二级合作项目公司中优先分配利润的方式解决，优先分配利润数额等额于合作方关联公司在一级开发整理过程中所承包的工程合同利润的 51%。

（详见《补充协议》第 1、2、3 条约定），确保我司收取该利润合法合理。

293股权收购及一级开发合同书甲方：我司乙方 1：闫XX乙方 2：李XX丙方：廊坊 XX 建设工程有限公司目标公司：德 XX 企业服务管理有限公司鉴于：1、2016 年2 月29 日，丙方与文 XX 县人民政府签署《关于河北文 XX 工业园区约定区域整体开发建设经营的合作协议》及相应附件（详见附件一，以下简称“《整体开发经营协议》”），文 XX 县人民政府委托丙方出资完成位于河北省廊坊市文XX 县李庄农场工业园区内、占地面积为 11.86 平方公里的文 XX 工业园区项目（以下简称“本项目”）的一级开发工作并享有相应收益。

一二三产融合用地申报成功的案例

一二三产融合用地申报成功的案例在一个山清水秀的小县城里，有个叫李家村的地方，发生了一件超酷的事儿，那就是一二三产融合用地申报成功啦。

一、故事的开始传统农业的困境与转机。

李家村以前就是个普普通通的小农村，村民们祖祖辈辈种着那几亩地，种的都是些传统农作物，像小麦啊、玉米啊。

但是呢，这收入可真不咋地。

年轻人都出去打工了，村里就剩下些老人和小孩，地也有不少荒着的。

这时候，村里有个叫李大胆的人，他在外面闯荡了几年，见过不少世面。

他就想啊，咱们村这么好的自然风光，这么肥沃的土地，不能就这么浪费了呀。

于是，他就琢磨着搞个大事情做一个田园综合体，把农业、加工还有旅游都融合起来。

二、申报之路困难重重却充满希望。

1. 规划先行。

李大胆找了一帮懂行的朋友，开始做规划。

他们想把村里的地分成几块区域。

一块呢，还是种那些优质的农产品，但是要搞有机种植，像有机蔬菜、水果啥的；另一块就用来建加工厂，把村里种的新鲜果蔬加工成果酱、果干之类的；还有一块最漂亮的地方，就打造乡村旅游区，有农家乐、民宿，还能让游客体验采摘乐趣。

可是，这规划好做，用地申报可不容易。

按照规定，不同的产业用地要求不一样，要把这些都融合在一块地里，这可让他们头疼坏了。

2. 村民齐心。

李大胆就一家一家地去跟村民解释这个事儿。

一开始村民们都不太懂，还以为他要占大家的地呢。

李大胆就给大家算细账，说要是成功了，以后大家不仅种地能赚钱，还能在加工厂上班，家里的房子还能改成民宿赚钱呢。

慢慢地，村民们开始理解了，大家都支持他，还一起帮忙准备申报材料。

3. 政府支持。

他们把申报材料递上去之后，当地政府可重视这个事儿了。

政府的工作人员看到这个项目能带动乡村发展，让农民增收，就积极地指导他们修改材料，还帮忙协调各个部门。

比如说，农业部门给他们提供有机种植的技术指导，旅游部门帮他们规划旅游线路，国土部门则在用地政策上给予支持。

三、成功申报后的变化李家村的逆袭。

1. 产业兴旺。

申报成功后，李家村就像开了挂一样。

土地一二级联动（流程技巧风险）看这篇就够了

土地一二级联动（流程技巧风险）看这篇就够了写在文前地产公司的土地来源无非是四种：招拍挂、资产收购、股权收购、司法拍卖资产处置这四种。

但是随着近期土地市场愈发地火爆，招拍挂拿地更多地是在拼自持、拼无偿移交、拼现金流，拿不到地的不好受，拿到地也好不了多少。

很多公司转而在做收并购和资产收购类项目，但是这种项目往往存在较多的问题，风险不可控，而且市场上所剩的优质项目也并不多了。

很多公司又想到了一二级联动，这是一种不错的拿地思路。

本文就作者参与的多个一二级联动项目，并最终挂网拿地的经验，做一些分享。

一二级联动，指的是房地产公司参与从土地一级整理到土地挂网，最终取得土地的全过程。

一二级联动的项目常见的有旧城改造和新区土地开发与熟化两种。

在能做的这少部分里面，如果你总结之后都会发现，很多公司在自己的发源地或者深耕的区域，是会有一些一二级联动的项目的。

原因何在，一来是所在区域发展多年积累良好的政商关系，相关的资源比较丰富，能够接触到最新鲜的项目信息，也比较容易利用资源拿到项目。

二来是在地方深耕多年，开发实力和品牌接受程度有目共睹，地方政府更愿意接受这类企业，毕竟玩儿砸了可不好。

因此具备良好的当地政商关系是一个很重要的前提。

基础：有勾地经验与能力首先应当知道地方政府对于该项目的需求，一般来说地方政府基于财政的压力，政绩的表现，心里的大好蓝图得不到实现。

在项目之前一定要了解清楚需求，是解决经济发展、脱贫致富、引入产业、城市发展还是解决土地财政困境，然后提出对应的答案。

其次是要了解自己公司有无相关勾地的IP、题材，能否讲出生动的故事，最好是能有一两个成熟落地的项目，作为案例，说服力才会强。

土地一二级联动开发模式研究及案例赏析41P

A 市
B 市
C 市
D 市
…
我国土地资源稀缺，实行严格的耕地保护制度。各城市的年度新增建设用地指标往往供不应求。全年指标半年用完的情况屡见不鲜。故项目土地能否按计划挂牌出让，不仅取决于城市本级政府在各项目间的利益权衡，还取决于上级政府机关批准的城市新增用地指标配额。
发改委、国土局制定城市的年度建设用地出让计划，分配到各项目项项项目目目 1 2 …
24
具体策略
（一）在招拍挂文件中设置苛刻条件，为一级开发商量身定做
（二）虚增土地成本，阻退外部开发商（三）给自己画皮，另外注册一家房开公司参与招拍挂
（四）与其他拟拍地企业组成竞拍联合体/项目公司共同参与竞拍
25
具体策略
（一）在拿地顺序上做文章
——先整理、出让位置最佳、具有最大价值的地块。
简。
投标联合体在国内法律上的主体地位尚关键条款是中标后成立的联合体权、未明确，万一发生纠纷，较难充分保障项目公司的股权比例、未义难以界定自身合法权利。中标时费用分担问题。
28
具体策略
实际上，一级开发商通过与参与土地一级开发，在这个过程中，可以与政府结成紧密的利益共同体。与有关政府管理部门如规划局、土地局、建委、水电路等企事业单位形成良好的合作关系，实际上已经为后期二级拿地奠定了良好的基础。因此一级开发商的拿地优势应该体现在此，而不是后期拿地时动的其他脑筋上。 ——无论何时，与强者合纵连横总是上策。
ห้องสมุดไป่ตู้
• 运营领域：大型公建设施、土地管理、区域品牌管理
• 工程领域：各类房地产楼宇建筑 • 营销领域：房地产楼盘营销 • 公关对象：政府部门、终端消费者 • 运营领域：物业管理二级开发业务

一二级联动控地模式解析

七、围棋策略控地
企业事先和政府达成协议，得到政府默许，通过控制大规模土地中那些资源条件最好的、处于交通节点的土地，形成既成的围合拿地布局，从而阻止其他竞争者进入。
八、收益分成
企业与政府约定，拟出让地块如果超过某个拍卖单价，企业与政府进行收益分成，这样形成“跷跷板”赢利模式：进入二级市场拍卖的土地，企业能够比其他的开发商以更加高的价格拍地。高价成交的土地，企业从中分得收益后，降低了实际拿地价格。即使不分配土地增值收益，企业因为对地块条件更加熟悉的优势，更容易在拍卖中获得土地。
四、项目配套控地
开发商在进行一级开发时，都先向规划部门进行申报规划意见书，在该意见书中开发商将根据政府的要求和土地的性质进行一定的规划设计。一级开发商可以在编制区域规划和描绘区域发展愿景时融入自身的意愿，通过区域的全盘规划和各配套功能的整体性，来控制后期用地。
广西南宁某项目开发商在拿到500亩土地的情况下，将周边1500亩范围内规划统一了商业、山体公园、学校、医院等多种配套，在功能上有机互补，并将配套的实施安排在1500亩开发的不同阶段，贯穿项目的始终，使1500亩整体形成统一不可分割的项目，限制了其他开发商的进入。
案例
北京CBD核心地段白家庄地块在挂牌时《招标文件》中包含了一条 “回购协议”，主要内容为：待开发完成后，一级开发商北京恒世华融房地产开发有限公司有权以12000元/平方米的价格回购部分物业，包括5000平方米的商业物业及8000平方米的写字楼，并且一级开发商有权挑选回购物业的位置。
分析
项目地块本身的面积不大，回购面积已占13%，将直接让利2亿元左右，使其他开发商望而却步，一级开发商关联公司顺利摘牌。
一二级联动控地模式解析
一、招标、竞拍门槛设置