土地一二级联动开发管理及实战案例分享

土地一二级联动开发管理及实战案例分享

课程时间：1天

课程大纲：

一、土地一、二级联动整体方案策划

1.土地一、二级联动开发认知

(1) 一二级土地联动项目的主动与被动选择

(2)一、二级土地开发中土地价值的有效挖掘

(3)一、二级土地的经济技术可行性研判（结合案例）

2.全国各地对于一级土地开发执行深度的对比表

二、土地一、二级联动实施流程及关键节点

1.一、二级土地整理常规流程图解析

案例：某项目一级开发整理

2.一、二级土地项目开发重点管理

（1）一二级土地整体战略定位

（2）项目开发步骤及强度

（3）开发周期策略

3.一二级土地开发运营管理

（1）一级土地分期出让时序

（2）二级土地分期开发策略

（3）一二级项目优惠政策的策划与获取

4.土地一、二级开发核心内容

（1）土地总体规划（土地指标获取，土地整理及征用等）、城市规划（总体规划、控制性详细规划等）

（2）道路、公共空间、公共节点景观、水电气等公共配套、房屋拆迁及安置、附属工程等(派出所、学校、体育馆、安置房、公租房等)

（3）产品定位、设计前置化、工程管理三大目标、销售策略与技巧、物业运营等二级开发重点板块

案例：万科、中信案例比较分析

（4）一级转二级的关键点（核定挂牌价、设置门槛条件、补充协议的签订、利用瑕疵问题延缓进度）

三、土地一、二级联动项目经济测算

1.出售型物业土地获取前的静态测算

案例：龙湖项目拿地前测静态测算表

2.出售型房地产项目动态测算表分解

案例：小苑项目测算表详解

3.长期持有型物业的经济测算模型

案例：花园城持有型物业测算表

四、土地一、二级联动项目运作风险

1.风险问题（结合案例）

（1）交易方风险

（2）国家及当地法律、法规变动风险

（3）人脉风险（政府换届等）

（4）融资风险（地方政府债务问题）

2. 风险控制策略及手段

（1）合理分配资金，滚动开发

（2）品牌开发企业的一二级联动

（3）人脉平台的建立、维护与监控

（4）政策空白点的机会把握

五、土地一、二级联动项目成本节约

1. 土地增值税的合理计算与减免策略

2. 二级开发中的各种税费的减免策略

3. 土地价款支付的谈判和执行

4. 缴税的应用技巧

.....................

六、土地一二级开发项目的营销策略

1.一级地块开发的包装与推广

（1）一级土地推广的特点及模式

（2）土地营销艺术的分析

案例：神州半岛土地营销

2.二级土地的营销策略

案例：江岸城土地项目政府及企业的营销分解

名都的开盘营销策略

七、土地一、二级联动项目经典成功案例

案例分享：都江堰项目土地一二级联动开发

【主讲专家】

谯闻东，房地产项目前期领域资深从业人士。曾历任合生创展集团开发与营销中心总监、龙湖地产项目前期负责人、恒大地产运营管控负责人等职位，多次被邀请给行业内的企业人员上课，并给北京大学、浙江大学等大学房地产总裁班学员上课。

谯老师经历多个项目的投资拿地、全程报建、重庆拆迁安置、土地一二级联动、合同谈判以及项目的运营管控等工作。对外对于土地价值的判断、投资机会的选择与切入、拆迁安置技巧、一二级联动获取策略、政府公共关系维护和报建技巧，对内对

于项目的关键节点设置和把控、计划管理的落地、内部各部门综合协调等方面具备独

特的理论和实践经验。

在结合实践工作的同时，谯老师还在发表过《未来中小城市建设的方向和模式》；《北京大规模居住社区营建模式研究》；《房贷证券化模式研究》等论文，深得从业

人士的好评。

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出师表

两汉：诸葛亮

先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍

卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开

张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有

司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先

帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此

悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。

臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，

猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值

倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤

先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，

庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至

于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追

先帝遗诏。臣不胜受恩感激。

今当远离，临表涕零，不知所言。