最全土地一二级联动经验总结(流程技巧风险)
土地一二级联动开发模式详解

土地一二级联动开发模式详解土地一二级联动开发,通常用在城市片区开发中,就是通过提前介入土地一级开发,掌握甚至参与区域整体规划,分期分批做熟土地。
除了享受一级开发带来的收益之外,提前或者后期锁定二级拿地模式,是土地一二级联动模式的核心以及最终利益述求。
本文结合经略中国产业研习社资深合伙人在过去从事土地一级开发、收储、二级挂牌、参与拍卖、投标,底价获取土地的经验总结,分享给大家一些合法、依规且实用的低价获取招拍挂土地的经验。
一、如何获取一二级联动开发项目一二级联动项目,都是直接与地方政府洽谈的。
想要获取项目,就是要打动政府。
必须从3方面拥有充分的实力:勾地能力、资金实力以及团队。
1、勾地能力是基础(1)想地方政府所想勾地首先就是要做到想地方所想、急地方所急。
首先就是了解城市,从政治、经济、人口、教育、产业各方面全方位解读,找出城市发展的优势和痛点;然后要了解领导班子,是关注政绩、产业、税收、扶贫等等哪些重点方向。
换位思考向来是谈判成功的基础准则,一定要了解地方政府所想,然后再表达出急之所及并有应对措施。
(2)自我优势分析至于如何急地方之所急,就需要充分熟悉自己公司了。
找出自我的资金实力、世界排名或中国排名、房地产行业的特殊能力(一级经验、拆迁队伍、二级产品力、招商能力等等)、集团的产业布局、战略合作单位清单等等能用上的优势。
主要是寻找一切可以符合政府所想的内容,并且能将对应的优势放大或者做大的综合能力分析。
(3)战略合作背书主要是产业合作单位和金融合作单位,作为勾地的背书。
一二级联动需要源源不断的资金支持方,以及做熟区域后的产业引入能力。
所以勾地阶段、一张真实合作且较为庞大的战略合作背书表具备一定的说服力(或者就某一项目片区对照专项规划具备针对性的战略合作伙伴)。
2.资金实力是关键(1)启动资金要做一二级联动,没有自有资金是没法玩的。
政府主导土地一级开发,引入社会资本合作的初衷就是缺启动资金或后续融资能力(政府要求降负债)。
土地一二级联动流程、风险、控地方法

土地一二级联动(流程技巧风险)地产公司的土地来源无非是四种:招拍挂、资产收购、股权收购、司法拍卖资产处置这四种。
但是随着近期土地市场愈发地火爆,招拍挂拿地更多地是在拼自持、拼无偿移交、拼现金流,拿不到地的不好受,拿到地也好不了多少。
很多公司转而在做收并购和资产收购类项目,但是这种项目往往存在较多的问题,风险不可控,而且市场上所剩的优质项目也并不多了。
很多公司又想到了一二级联动,这是一种不错的拿地思路。
本文就作者参与的多个一二级联动项目,并最终挂网拿地的经验,做一些分享。
一二级联动,指的是房地产公司参与从土地一级整理到土地挂网,最终取得土地的全过程。
一二级联动的项目常见的有旧城改造和新区土地开发与熟化两种。
一二级联动的优势在于既可以通过参与土地一级整理获得土地一级开发的利益分成,又可以通过一些特别的手段低价获得大量成片的土地,是很多大型地产公司增加土地储备所梦寐以求的。
第一部分获得一二级联动的项目需要具备哪些要素前提:良好的政商关系与影响力往往来说一二级联动项目都是由地方政府的平台公司操作的,民企能做的只是少部分。
在能做的这少部分里面,如果你总结之后都会发现,很多公司在自己的发源地或者深耕的区域,是会有一些一二级联动的项目的。
原因何在,一来是所在区域发展多年积累良好的政商关系,相关的资源比较丰富,能够接触到最新鲜的项目信息,也比较容易利用资源拿到项目。
二来是在地方深耕多年,开发实力和品牌接受程度有目共睹,地方政府更愿意接受这类企业,毕竟玩儿砸了可不好。
因此具备良好的当地政商关系是一个很重要的前提。
基础:有勾地经验与能力首先应当知道地方政府对于该项目的需求,一般来说地方政府基于财政的压力,政绩的表现,心里的大好蓝图得不到实现。
在项目之前一定要了解清楚需求,是解决经济发展、脱贫致富、引入产业、城市发展还是解决土地财政困境,然后提出对应的答案。
其次是要了解自己公司有无相关勾地的IP、题材,能否讲出生动的故事,最好是能有一两个成熟落地的项目,作为案例,说服力才会强。
“土地一级整理”操作流程、盈利模式和注意事项

“土地一级整理”操作流程、盈利模式和注意事项简而言之,一级土地整理,就是把一块毛地,做到可以开工建设的地步,只待政府办一套招拍挂手续就能土地出让了。
就是俗称的“生地”变“熟地”,由“毛地”变“净地”的过程,也就是所说的土地一级开发。
1什么是一级土地整理一级是和二级相对的,自从土地禁止了协议转让之后,所有土地出让都要走招拍挂流程。
招拍挂之前所有事情就叫一级,包括土地拆迁、农用地征收、修路造桥管网铺设的三通一平、建设用地指标的覆盖等;招拍挂之后的所有事情都叫二级,就是房地产开发,包括设计、报建、施工、交房等。
简而言之,一级土地整理,就是把一块毛地,做到可以开工建设的地步,只待政府办一套招拍挂手续就能土地出让了。
就是俗称的“生地”变“熟地”,由“毛地”变“净地”的过程,也就是所说的土地一级开发。
一般是将纳入土地利用总体规划及城市土地储备供应计划的土地,由土地整理主体实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资,达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等建设条件,使整理的土地变成“熟地”,为下一步国土收储、招拍挂等打下基础的过程。
2一级土地整理的出让手续土地拆平了或者建设用地指标到位了就可以走流程准备招拍挂出让了,办这个手续也很麻烦。
这个我就简单讲讲吧,不是我的强项,因为每个城市都不一样,就说几个共性的手续。
1、规划条件:市规划局正式下发。
一般由国土局发函申请,根据开发商提供的规划设计指标,规划局复函,国土局作为定界,评估的依据,是最前提条件之一。
2、土地征收、收储:市国土局负责。
集体地为征收,国有地为收储。
集体土地(没有土地证),以签订征收协议为工作结果。
国有土地签订协议,以收缴土地证为工作结果。
3、定界确权及申请宗地号定界:市国土局委托专业测绘院测绘,出宗地的坐标图、地形图,用坐标明确土地具体位置,实测面积。
确权:本宗地与周边土地是否地界清楚,产权清楚。
国内标杆地产集团-土地一二级联动开发操作实务及法律风险防控(1)

2017年12月18日至20日,中央经济工作会议 工作总基调:稳中求进
政策的延续和一致
1
经济增长——“新时代”——强调“高质量发展”—— 币供给总闸门”——重点“防控金融风险”
3
财政政策——“积极的财政政策取向不变,调整优化财 政支出结构”——“加强地方政府债务管理”
第十四条 市县近三年土地出让收入情况、市县申报的土地储备项目融 资需求、专项债务风险、项目期限、项目收益和融资平衡情况等因素
第二十五条 土地储备专项债券的发行和使用应当严格对应到项目。土 地储备专项债券可以对应单一项目发行,也可以对应同一地区多个项目 集合发行。
第二十六条 土地储备专项债券期限应当与土地储备项目期限相适应, 原则上不超过5年
第六条 发行土地储备专项债券的土地储备项目应当有稳定的预期偿债 资金来源,对应的政府性基金收入应当能够保障偿还债券本金和利息, 实现项目收益和融资自求平衡。
第十条 各省、自治区、直辖市年度土地储备专项债券额度应当在国务院 批准的分地区专项债务限额内安排,由财政部下达各省级财政部门,抄 送国土资源部。
用范围,不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。
《关于加强土地储备与融资管理的通知》
---国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布 2012.11
• 按照《通知》规定,土地储备机构要根据用地需求预测及市场调控的方 向提出合理建议,严格控制土地储备总规模和融资规模。其中,土地储 备机构应于每年第三季度,编制下一年度土地储备计划。年度土地储备 计划中,新增储备土地规模原则上应控制在市、县本级前三年平均年供 应的储备土地量之内。优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用 地,积极开展工业用地储备。储备土地应优先用于保障性安居工程及其 他公益性事业。
基于土地一二级联动开发模式分析

基于土地一二级联动开发模式分析摘要:随着我国社会经济的快速发展,城市化进程脚步的不断加快,对建设用地的需求量也在不断增加,这也就促使相关政府部门对土地的一二级的开发利用越来越重视。
近年来我国土地的开发进程也十分缓慢,如此,必须要积极创新土地的一二级联动开发模式,以进一步提高土地的使用效率。
对于开发企业而言,参与土地一二级开发所带来的经济利益是相当大的。
随着建设用地的逐渐减少,房地产开发企业也很难再买到价格低廉的土地。
因此,利用科学合理的开发手段以低廉的价格获得土地的开发权限,更成为了房地产开发企业研究的重要题目。
关键词:土地一二级联动;开发模式;风险与策略引言:在城市化进程不断加快的情况下,我国土地的开发也受到了越来越多的关注。
目前,我国土地一级开发的进程相对缓慢,所面临的环境问题也是越来越复杂。
针对此情况,必须要深入的了解土地一二级联动开发模式的重要性,同时采取相应的激励政策,以此构建一个科学合理的土地开发模式,促使其能够与市场经济的发展相符合。
以便更好地完善我国的土地开发系统,最后有效促进我国社会经济的可持续发展。
开发企业介入土地的一级开发,同时也面临着更多的不确定性,这就要求土地一级开发的主体采取有效的方法,提升其抗风险的能力。
一、土地一二级联动开发模式的分析由于房地产行业受政府政策的制约,而大型房地产开发企业常常会将一级的土地整理和二级土地开发进行结合,以便在此过程中获取最大的经济收益。
一二级联动开发模式是由开发企业主导的,并且在开发初期就已经确定了这个模式。
开发企业通过一二级联动的开发模式,在一级土地开发阶段获得利益的同时,保障了企业的长远发展,同时也确保了土地的未来价值为企业二级开发带来更大的收益。
但是,土地的一二级联动开发模式,也会影响政府在宏观上控制市场地价的能力。
这种联动开发模式虽然比较普遍,但是放眼未来,它的发展空间也会变得越来越小[1]。
二、土地市场开发的现状我国对土地的开发管理是十分严格的,有相关的管理制度,并严格限制农耕地转为建设用地,并一直在控制建设用地的总量。
土地一二级联动开发管理及实战案例分享

土地一二级联动开发管理及实战案例分享一、背景介绍近年来,随着城市化进程的加速,土地开发成为了城市规划和经济发展的核心内容之一、然而,在土地开发过程中,由于一级规划部门和二级开发管理部门之间信息不对称、协调不畅等问题,导致了土地资源的浪费和开发过程的不顺利。
为了解决这一问题,实施土地一二级联动开发管理是迫在眉睫的任务。
二、土地一二级联动开发管理的意义土地一二级联动开发管理可以有效减少信息不对称和协调不畅的问题,提高土地开发过程的效率和顺利程度。
一级规划部门负责统筹全局,确定土地开发的总体框架和目标;二级开发部门则负责具体的实施工作,按照一级规划部门的要求,开展具体的开发工作。
通过这种方式,可以更好地发挥各级部门的专业优势,使土地开发过程更加科学、高效。
三、土地一二级联动开发管理的实践案例分享以地区的城市规划和土地开发为例,介绍土地一二级联动开发管理的实践经验。
1.确定总体规划一级规划部门首先要制定土地开发的总体规划,确定开发的目标、定位和重点发展方向。
在这个过程中,要广泛征求相关部门和市民的意见,确保规划的科学性和可行性。
2.制定具体方案一级规划部门根据总体规划制定具体的开发方案,考虑土地资源的利用率、环境保护和经济效益等多个方面因素。
同时,要充分了解土地市场的需求和变化,及时进行调整和优化。
3.协调各部门合作一级规划部门需与二级开发管理部门进行密切合作,建立联动机制。
在实施过程中,要进行信息共享,确保各部门之间的沟通畅通,避免信息不对称和协调不畅的问题。
4.风险管控在土地开发过程中,要注意风险的管控。
一级规划部门要对开发过程进行监督和评估,及时发现和解决问题。
二级开发管理部门要按照规划要求,采取有效措施降低开发风险,确保开发质量和效益。
5.做好后续管理土地开发不仅仅是一时的过程,而是需要长期的管理和维护。
一级规划部门和二级开发管理部门要在开发完成后做好后续的管理工作,化解因开发而产生的问题,维护土地的可持续利用。
土地开发模式与流程;一二级联动开发问题与案例解析

土地开发模式与流程;一二级联动开发问题与案例解析土地开发模式与流程;一二级联动开发问题与案例解析第一章:一级开发、一二级联动问题解析 (一)资金流转方式1、合作投资方式;2、投资概算;3、投资计划(年度、季度);(二)土地流转方式。
1、土地性质;2、土地指标;3、土地流转进程安排;(三)合作方式(合作协议中明确)。
1、合作方的权利;2、合作方的责任(各方干什么);3、合作决策机制。
第二章:一、二级开发联动开发实现方式(土地控制方式)(一)合作协议控制(二)规划控制——控制要点、城市案例启示。
(三)关键设施控——制控制要点、城市案例启示。
(四)流程控制——控制要点、城市案例启示。
(五)其他控制方式第三章:一级开发的模式与案例研究(一)全程运营模式及要点解析;(二)主导整合模式解析及操作要点与成功要素; (三)一级主导开发模式及操作要点与成功要素; (四)一二级联动开发模式操作要点与成功要素; (五)公建代建开发模式及操作要点与成功要素; 第四章:土地开发流程与一、二级开发 (一)土地生命周期;(二)土地开发的几个环节1、城市进入性;2、区域开发商业模式设计。
3、定位与规划;4、区域运作策略与土地营销;5、区域增值。
(三)一、二级开发的差异性。
(四)土地开发的法律问题;1、国家对土地开发的法律规定;2、地方政府对土地一级开发中的相关法律问题;3、相关规定带来的操作问题。
第五章:基于一二级联动开发的企业商业模式模拟分析 (一)项目情况(城市/区位/用地指标等) (二)项目利益相关者目标要求分析(政府/企业/市场消费者/投资者等)(三)项目商业模式简析(相关利益者的关系) 1、项目平台价值分析土地升值价值;市场二级开发价值2、规划的多维度分析:多目标实现分析;开发空间或资源的平衡性分析;市场目标价实现分析及企业投入或整合资源能力分析 3、项目风险控制点分析: 拆迁分析;规划变更分析;融资渠道及成本分析;政府信约束分析(领导变更/供地指标/拆迁进度控制/供地价格变更等)4、基于项目规划定位的目标实施策略:举例旅游地产:旅游设施选择与运营,一二级开发与旅游的配合开发(节奏/规模/质量);关键品牌资源的整合开发(酒店/高尔夫等)/经济分析 5、商业模式构建: 企业:主体开发权/规划控制权/开发控地权(指标供应/土地上市价格/优先取地/开发时间和空间顺序和进度) 利益分成(分成比例/资金流转方式和时间节点效率/); 政府责任(审批和办证等/主导拆迁/外围基础设施建设/区域价值营销等)第六章:国内一、二级土地了联动开发成功案例分析案例(一):xxxx项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。
一二级联动项目有哪些坑需要提防?

一二级联动项目有哪些坑需要提防?(朋友圈里有更多干货)我们都知道,一二级联动是指企业可同时参与一级开发及二级开发。
一级开发也就是生地变为熟地,毛地变为净地的过程,通过参与一级整理获得一级收益。
一级企业借助参与一级整理的先天优势顺利摘牌开发用地,赚取二级开发收益,从而实现一二级联动。
一二级联动项目一直是很多企业颇为喜欢的拿地方式,一是土地价格较为低廉,二是获得规模化土地,三是可以提前锁定土地。
在广东、河南、陕西、山西等地一二级联动都是市场上比较主流的土地获取模式,部分地区甚至只有参与一级开发才有机会获得房地产开发用地。
提前锁定一宗优质的一二级联动项目,无论是出售一级权益合作开发亦或是自己开发都能获得比较理想的效益。
对于确定性市场,前期控制足够的土地也是降低一级开发风险最有效的手段。
01那么核心问题来了,参与一级开发并完成后,如何获取土地?答案我们都知道,现在只能通过招拍挂在公开市场获取土地,这是唯一的办法。
但是大家想问的肯定不是这个,而是在不违规的情况下怎么在公开市场上拿到地,对不对?通常的想法是,通过一级开发,参与企业可以获得两方面的优势:一是提前了解地块的整理成本,间接地就知道出让价格,便于提前分析测算,利于公开市场竞价。
二是提前与当地政府建立联系,尤其是国土、规划、人防、消防、环保、交通等等,前期手续办理可以提前准备,便于拿地后快速开工。
但上面提到的两点仅仅是优势,并非拿地的充分必要条件。
须知,正因为政府没有钱才会引入企业参与一级开发,而企业心甘情愿的只为了微薄的利润就在一个项目上耗费巨量的时间和金钱,大部分也是提前得到了某些承诺的。
在这个前提下,相关部门就会充分运用智慧及经验,在确保合法合规的框架内,保证你拿到地。
最普遍的做法,是在挂牌条件上做文章。
企业的行业排名、资本注册金、过往业绩、注册公司的时间及注册资本金、业态要求(比如酒店、写字楼)、自持体量要求、返还要求、保证金要求、提前签署开发协议要求(涉及税收承诺),甚至设计单位及施工单位资质要求。
学习土地一二级联动开发模式心得体会

通过对土地一、二级联动开发模式及案例分析的研究,更加深了自己对土地一级开发、二级开发及一二级联动开发的认识,理清了几种开发模式的优缺点和存在的法律风险。结合当下土地市场的发展规律不难看出对于我们集团公司来说采取一二级联动开发模式更符合集团的发展理念,将更有利于高质量发展。
万科集团董事长郁亮曾说过"做听话的开发商",其中的道理不言而喻。土地市场开发归根到底还是政府主导的市场,政府才是真正的甲方,我们土地开发企业绝不能干一锤子买卖,只求发展,而漠视商业道德。作为在省内土地市场占据举足轻重中我们要快速迈过低级的厚黑学、中级的高级黑,向着郁亮所说和谐社会阶段奋斗,努力做好企地关系,与政府结成紧密的利益共同体,走向人人大同的和谐社会。
任何一种土地开发模式都不是万能的,都有其存在的风险,我们要通过采取有效的规避手段,设法一定预判,把控开发中的各个环节,实现区域成功运营。如对投资大、培育周期长、时间成本高的大规模土地一二级联动开发项目,建议采用总公司负责制,有利于充分发挥集团公司运营大项目的资源优势,保证项目启动运营。另外,在联动开发时需着重考虑:1、资金到位的时间、资金安全保障问题;2、如何与政府确定土地进入二级市场招拍挂时,摘牌单位资质和摘牌壁垒设置问题;3、需要的资金规模和融资渠道设置问题;4、增值收益利润分成的明确约定问题。鉴于此,建议公司在采用一二级联动开发模式时,采取净地开发,减少一级开发的融资压力;明确土地出让增值部分的分配。
土地一二级开发概述及运转流程

土地一二级开发概括及运行流程一、观点一级开发:土地拆迁平坦,弄成三通一平,但要转二级市场要经过领土系统二级开发:经过土地招拍挂获得土地一二级联动:开发商把土地拆迁平坦后,自己经过土地市场招拍挂拿地,一级开发与二级开发一同做完。
一二级联动开发:一家公司先后肩负土地开发及其上物业开发两道工序,面对土地出让及物业租借两重市场的一种开发模式。
在现实发展中,市领土局直属的土储中心难以知足高速城市化所带来的巨量土地一级开发需求,出现缺资本、确人材、缺技术等问题二、一二级联动优势:整体优势:1、上下游资源嫁接,节俭成本2、加厚综合收益空间一级对二级的支撑:1、一级开发促使配套成熟,优化二级物业开发环境2、开发商的控制力明显加强,保障二级开发用地获得3、一级开发融得资本填补二级物业开发投入4、一级开发商形象入市,坚固政府关系,为二级开发铺路二级对一级的补贴1、二级以标杆物业入市,支撑起地区的地价标准2、二级物业租售收入为一级开发供给稳固现金流三、风险1、人力资源:业务交错,专业度的提高,管理者的专业能力和管理能力2、政策限制:土地出让受建设用地指标限制,交地时间不确立,受政策及政府大环境影响较大3、财务风险:开发年限长,时间成本高,;征地纠葛,拆迁谈判久托不决花费高昂4、市场风险:开发早期投入资本巨大,考验公司财务水平拿地方法:招拍挂直接摘地、在建工程收买、公司股权并购、参加财产处理法拍在建工程转让、公司股权转让、财产法拍办理这三类大部分都是原业主因业务经营不善连带、战略调整、国有清退等其余要素致使转让。
相关于收并购二手项目,招拍挂是最高效的拿地模式,关于房企来说开发风险也是最可控的四、一二级联动项目,均是直接与地方政府洽商须从 3 方面下手:勾地能力、资本实力以及团队1、勾地能力①、政府是关系是基础:就是要做到想地方所想、急地方所急。
第一就是认识城市,从政治、经济、人口、教育、家产各方面全方向解读,找出城市发展的优势和痛点;而后要认识领导班子,关注政绩、家产、税收、扶贫等等哪些要点方向。
一二级联动控地模式解析

企业事先和政府达成协议,得到政府默许,通过控制大规模土地中那些资源条件最好的、处于交通 节点的土地,形成既成的围合拿地布局,从而阻止其他竞争者进入。
八、收益分成
企业与政府约定,拟出让地块如果超过某个拍卖单价,企业与政府进行收益分成,这样形成“跷跷 板”赢利模式:进入二级市场拍卖的土地,企业能够比其他的开发商以更加高的价格拍地。高价成 交的土地,企业从中分得收益后,降低了实际拿地价格。即使不分配土地增值收益,企业因为对地 块条件更加熟悉的优势,更容易在拍卖中获得土地。
四、项目配套控地
开发商在进行一级开发时,都先向规划部门进行申报规划意见书,在该意见书中开发商将根据政府 的要求和土地的性质进行一定的规划设计。一级开发商可以在编制区域规划和描绘区域发展愿景时 融入自身的意愿,通过区域的全盘规划和各配套功能的整体性,来控制后期用地。
广西南宁某项目开发商在拿到500亩土地的情况下,将周边1500亩范围内规划统一了商业、山体公园、学校、医院等多种配套,在功能上有机互补, 并将配套的实施安排在1500亩开发的不同阶段,贯穿项目的始终,使1500亩整体形成统一不可分割的项目,限制了其他开发商的进入。
案例
北京CBD核心地段白家庄地块在挂牌时《招标文件》中包含了一条 “回购协议”,主要内容为:待开发完成后,一级开发商北京恒世 华融房地产开发有限公司有权以12000元/平方米的价格回购部分物 业,包括5000平方米的商业物业及8000平方米的写字楼,并且一级 开发商有权挑选回购物业的位置。
分析
项目地块本身的面积不大,回购面积已占13%, 将直接让利2亿元左右,使其他开发商望而却 步,一级开发商关联公司顺利摘牌。
一二级联动控地模式解析
一、招标、竞拍门槛设置
土地一级开发模式与二级开发模式总结

•发展商专业性强,经验丰富,提高主题项目开发运营的成功率
•政府无须投入和承担风险便获得区域升值,并实现社会效益
开发商获利 •政府支持力度大,较易获得成片开发的土地 •规模大,门槛高,拿地竞争小 •土地交割较低 •主题项目经营前景乐观,并为房地产开发带来高附加值
公建配套开发模式分类
开发模式
PPP(公私合营)模式 BOT(建造—运营—移 TOT(移交—运营—移 PFI(私营机构融资)模
-
收益来源 政府的投资风险
政第府9与页私/共营16机页构分享公 建设施日常运营收益
私营机构在特许经营权 期限内获公建设施日常 运营收益
私营机构在特许经营权 期限内获公建设施日常 运营收益;政府一次性 地获得所移交项目未来 若干年内的收益
私营机构在特许经营权 期限内获公建设施日常 运营收益
低
低
低
低
功能实现
•主题公园产品的稀缺性
•依托自然资源及产业链,经营方式(商业利益优先),打造知名主题公园品牌
主题公园价值链与盈利模式
价值链 主体链 分支链
子链
盈利方式 门票 游乐项目 餐饮 住宿 旅游纪念品 公园会展 招商 其他
第14页/共16页
旅游门票盈利模式
通过简单的圈地收取 最基本/初级的盈利模
门票
式
游憩产品服务盈利性 模式
第15页/共16页
美国迪士尼1/3的收入来自购物和非娱乐项目 土地规划
应建成后不断创新的要求,在建设初期可适当预留部分归哈面积用于后期重组、再建设等
由于主题公园投资巨大,建设周期长,一旦兼程后很难改变用途,因此在建造前要充分考虑土地利用率等问 题
感谢您的观看。
第16页/共16页
土地一二级联动开发全流程

一二级联动开发全流程土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1:国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请. 20附件2:编制土地一级开发实施方案. 21附件3:用地预审. 23附件4:给区发改委提交的申请. 24附件5:给市发改委提交的申请. 25附件6:征求规划意见书(选址). 25附件7:市交通委交通评价意见. 25附件8:市文物局文物保护意见. 25附件9:市环保局环境评价意见. 26附件10:市政专业部门市政接用意见. 32附件11:用地批准. 39附件12:核发集体土地房屋拆迁许可证. 40附件13:核发城市房屋拆迁许可证. 41附件14:市政基础设施建设(同附件10). 42附件15:办理征地结案表. 42附件16:环境影响的批复. 42附件17:区发改委项目核准. 47附件18:区发改委招标方案核准. 47附件19:市发改委项目核准. 48附件20:市、区建委项目核准. 48附件21:人民防空工程建设标准审查. 48附件22:办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可. 49附件23:出让国有土地使用权设定登记. 50附件24:商品房计划. 51附件25:施工图纸及消防审核. 51附件26:区建委办理招投标备案. 53附件27:办理安全监督备案. 55附件28:施工许可受理、审批. 55附件29:办理预售许可. 56附件30:建设工程规划验收. 56附件31:消防验收. 57附件32:建设项目环保设施验收. 58附件33:组织综合验收. 60附件34:办理房屋所有权证. 60附件1:国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请:原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请;二、批转:市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心;三、核验:市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验;四、联席会审议:市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议;五、申领规划条件:市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件;六、市政方案咨询及土地评估:原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估;七、底价审核:市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核;八、编制方案:市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件;九、方案报批:市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后,报局长审批;十、签订土地入市交易协议:同意入市交易的土地,原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议;十一、组织招、拍、挂交易:市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易;十二、发成交确认书:交易完成后,市国土局向竞得人核发成交确认书;十三、签订出让合同及补偿协议:竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议;十四、支付费用:竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。
一二级联动开发的盈利模式及风险

一级开发的5种赢利模式开发成本补偿+增值收益开发成本固定比例土地出让金分成持有优质配套设施,持续赢利一二级联动开发1.开发成本固定比例这一模式简单来说,就是开发企业和政府分工进行一级开发,根据开发企业分工的多少,每年获得开发成本或支出的2%--15%作为收益。
2.土地出让金分成具体来说,是土地出让金的一部分比如30%---70%给予企业。
3.开发成本补偿+增值收益也就是说,政府先对企业一级开发所付出的成本进行补偿,然后用土地出让金减去开发成本,双方分成。
4.一二级联动开发这个模式的核心在于,开发商通过与政府的协商或者事先约定,在一级开发后以低于市场的价格获得对该地块进行二级开发的权力,从而赚取更多的利润。
5.持有优质配套设施,持续赢利这种模式其实类似于部分一二级开发联动,也就是说完成一级开发后,开发商继续进行可赢利的公共配套设施的二级开发。
比如金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展、商业、酒店、文化、康体、娱乐等配套公共服务设施。
以在后期获得持续稳定的收入。
选择一二级联动开发,必须有强大的进行二级开发的能力;选择优质配套设施赢利,必须没有快速回款的压力;选择开发成本固定比例,必须算清楚融资成本;选择土地出让金分成,则必须有预测土地未来成交价格的能力约定“保本回报”的法律风险。
比如合同在“定义”条款中将“保本回报”定义为:在土地一级开发中,政府对开发企业在土地一级开发中的投资,按实际占用资金的天数,以年化收益率18%予以保本。
该约定可能导致该合同被认定为借款合同。
一旦双方因本合同的履行发生纠纷,且该合同被认定为借款合同,那么开发企业从政府获得的投资回报将仅限于保本回报,并且回报比例超出人民银行同期贷款利率4倍的部分无效。
解决办法是:双方在合同中约定资金提供方的预期收益幅度而非固定金额,以体现收益与经营风险相挂钩的特点。
在此基础上,双方可以进一步约定,如果资金提供方的实际收益低于某一标准的,使用资金一方将给予何种形式及数额的补偿。
土地一二级开发最佳融资模式及途径,优劣兼读

土地一二级开发最正确融资模式及门路,好坏兼读一、序言跟着二级市场拿地成本愈来愈高,万科、龙湖、恒大等房地产开发公司更多地介入到土地一级开发之中,土地以及开发渐渐趋势政府主导的市场化运作关于房地产开发公司,接入土地一级开发能够分享二级开发没法企及的利益,如从一级土地开发自己盈余,分享土地增值利润,持部分公共建筑和为二级拿地铺垫等,此中,盈余的重点在于严格控制住各项成本花费,对比房地产二级开发,土地一级开发面对更大的不确立性微风险性,比如拆迁成本风险,长久占用大批资秋风险,一级来自政府的违约风险和政策风险等等,这就要求土地一级开发主体有效控制成本,优化运作流程,提高管理能力,同时妥当办理好与政府方面的关系,正确解读政策法例,提高抗风险能力。
二、主要看法1.由政府主导的市场化运作模式是我领土地一级开发的主要发展趋势2.土地一级开发的盈余点包含从一级土地开发自己盈余,分享土地增值利润,拥有部分公共建筑,为二级拿地铺垫等。
3.一级土地开发盈余的重点是严格控制各项成本花费,此中,比重与控制难度最大的征地拆迁花费。
4.拥有土地一级开发业务收入公司,其土地一级开发业务多数集中在公司注册地或主要发展地区,她们经过充足发挥自己特定地区内的综合优势,集中力量进行房地产综合开发业务5.房企参加土地一级开发的策略包含:优化运作流程,提高管理能力,有效控制成本,将增强规划能力,发掘地区潜伏的价值,掌握行业颠簸周期,控制开发节奏。
三、土地一级开发的典型模式因为城市人口增添和社会经济活动不停发展,人们对城市土地的需求不停扩大,而可供城市利用的土地又特别有限。
同时,因为拥有特定用途的土地特别稀缺,所以,一定科学规划和布局,以合理,高效,经济的开发利用土地。
当前土地一级开发主要有以下集中典型模式:模式一:一二级联动开发模式1.因为房地产行业显然受限于政策要素,所以大型房地产开发商常常将一级土地整理和二级开发相联合,以获取整体利润最大化,这类模式由公司主导,所以在开发早期就确立进行土地一级与二级联动开发。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性,平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。
最全土地一二级联动经验总结(流程技巧风险)写在文前地产公司的土地来源无非是四种:招拍挂、资产收购、股权收购、司法拍卖资产处置这四种。
但是随着近期土地市场愈发地火爆,招拍挂拿地更多地是在拼自持、拼无偿移交、拼现金流,拿不到地的不好受,拿到地也好不了多少。
推荐课程:土地一级开发与一、二级开发联动:操作模式、土地控制、成本风险、政企合作、资金运作与案例研究9月12-13日南京很多公司转而在做收并购和资产收购类项目,但是这种项目往往存在较多的问题,风险不可控,而且市场上所剩的优质项目也并不多了。
很多公司又想到了一二级联动,这是一种不错的拿地思路。
本文就作者参与的多个一二级联动项目,并最终挂网拿地的经验,做一些分享。
一二级联动,指的是房地产公司参与从土地一级整理到土地挂网,最终取得土地的全过程。
一二级联动的项目常见的有旧城改造和新区土地开发与熟化两种。
一二级联动的优势在于既可以通过参与土地一级整理获得土地一级开发的利益分成,又可以通过一些特别的手段低价获得大量成片的土地,是很多大型地产公司增加土地储备所梦寐以求的。
第一部分获得一二级联动的项目需要具备哪些要素前提:良好的政商关系与影响力往往来说一二级联动项目都是由地方政府的平台公司操作的,民企能做的只是少部分。
在能做的这少部分里面,如果你总结之后都会发现,很多公司在自己的发源地或者深耕的区域,是会有一些一二级联动的项目的。
原因何在,一来是所在区域发展多年积累良好的政商关系,相关的资源比较丰富,能够接触到最新鲜的项目信息,也比较容易利用资源拿到项目。
二来是在地方深耕多年,开发实力和品牌接受程度有目共睹,地方政府更愿意接受这类企业,毕竟玩儿砸了可不好。
因此具备良好的当地政商关系是一个很重要的前提。
基础:有勾地经验与能力首先应当知道地方政府对于该项目的需求,一般来说地方政府基于财政的压力,政绩的表现,心里的大好蓝图得不到实现。
在项目之前一定要了解清楚需求,是解决经济发展、脱贫致富、引入产业、城市发展还是解决土地财政困境,然后提出对应的答案。
其次是要了解自己公司有无相关勾地的IP、题材,能否讲出生动的故事,最好是能有一两个成熟落地的项目,作为案例,说服力才会强。
很多人去找地方政府谈项目,什么康养项目、文旅项目、产业项目,只会喊口号,谈概念,连自己的故事都讲不清楚,这样是不行的。
再次是要对自己公司的实力有准确的把握,根据自己公司目前的规模,市场上的排名,公司的资金实力,战略需求,做出一个大致的判断,从而在谈项目时,对项目的面积大小,开发时间周期,风险把控有一个全面可观的认识。
关键:雄厚的资金实力及畅通的融资渠道资金层面要分为三个方面:一个是一级开发的资金实力,一级开发需要投入大量的自有资金,靠政府是不可能的,政府之所以放开一级开发的准入,就是要引入社会资本,解决财政不能解决的问题。
对项目的资金需要事先应当有一个准确的测算,前期的资金投入是百分之百的自有资金,而且这种前期情况是没有金融机构可以提供相关的融资产品方案的,在后期的时候可以通过股权合作的形式获得部分融资。
二个是二级市场拿地配资的能力。
这个其实比提供一级开发资金还难,在资管新规23号文以前,地产前融配资还是可以做的,但也要求30%的自有资金,这对于本来在一级开发已经打光了几乎所有子弹的房企来说,要求确实很高。
在23号文以后,地产前融可操作的空间变小了,银行基本上只能做432的开发贷了,信托、险资做前融还有部分操作空间,但审查越来越严格,债权投资空间很小,大部分只能是做股权投资。
这就要求做一二级联动的地产公司必须由一定的规模,可以从其他项目抽调流动资金,或者直接向集团总部借用资金。
三个是融资的能力,特别是长期融资的能力,鉴于一二级联动开发的时间一般为五年甚至长达十年,普通的房地产融资一般都是1-2年的时间,这种压根不够用。
这就需要与金融机构建立良好的合作关系,量身定制长期的金融方案。
还有个思路可取,中央对地方政府旧改、土地储备是有专项地方债扶持的,可以利用专项地方债,获得部分融资,这个问题还要具体咨询金融机构的朋友,这里我就不班门弄斧了。
保障:专业的操刀团队其一、综合能力过硬的一级开发团队,必须要有一个懂拆迁,能下乡,能讲故事,善于搞政府关系,执行力极强的团队。
其二、高效的二级开发团队,二级开发的目标是要尽可能快地开盘、回笼现金流,从而弥补一级开发的资金。
从而为后续的一级整理提供源源不断地资金,实现一二级真正的联动。
其三、专业研发规划团队。
不管是前期的新城规划、产业规划,还是后期的二级开发的前期设计,都需要一个执行高效的研发团队。
前期将与公司的实力和政府的蓝图规划变成可视的成果,后期将拿到的土地尽快地开发。
第二部分,怎么操作落地能够操作的前提,要看当地地方政府是否允许房企进入一级开发,是否能够进行一二级联动。
据作者了解,现在能做一二级联动的一二线城市是少数的,基本集中在广大的三四线城市,在广东、河南、陕西、山西等地比较常用。
一二级联动的关键在于怎样实现二级拿地,控地是关键中的关键,拿不到地等于白干。
结合作者经验,划重点了,常用的控地手法有以下几点:1、设条件拿地这个是最常用的方法,简单粗暴。
设条件拿地需要精心考究,不能设置明显的地域限制,只能在地产公司的开发和运营能力上下功夫。
常用的设条件方法很多,比如设地产排名、产业带入条件、绿色建筑标识、酒店开发经验、税收贡献要求、配建和自持要求(配建这个杀敌一千,自损八百)。
我举个万科在青岛某地设条件拿地的例子2、带方案拿地顾名思义,就是再出让文件中规定,基于某某区域统一规划要求,参拍人必须在参拍前,需先设计方案给政府相关部门审核,符合要求才能竞得土地。
这实际上就是打一个时间差,其他公司获取土地信息的时间较短,大多来不及设计详细的方案。
3、点状供地将完整的一个区域拆分为无数的小地块,先供其中位置较差,最难啃的硬骨头地块先供出来,不明白情况的公司是不会拿这种地的。
等一步一步拿到大部分地块,对位置较好地地块形成包围,懂行的人都知道怎么回事了。
4、批量供地跟政府提前协商好,一次性供应十多二十宗土地,再附带商业地块捆绑一起,拍卖要求必须同时拿所有地块,统一开发打造。
大部分公司临时是拿不出这么大的现金量的,连保证金都给不起。
5、留难题这个算是阴招了,比如在市政管网的接驳,市政道路的接通,水电气的接通方面,需要与一级开发公司或者特定的国有公司协商解决。
很多潜在报名的公司,看到这个条件肯定要犹豫了,时间不确定的成本是很多公司承受不起的。
6、做大一级整理成本这个办法是最直接有效的,但也是操作很困难的。
既能增加收益,又能抬高土地成本,无形中过滤很多。
但是营改增以后,对每项成本有固定的限额和标准,而且地方政府会对成本进行详细的审计,想要虚增成本操作空间很小了。
做大成本也会导致政府会在一级整理阶段会多付出10%的支出,这会导致合作中产生一些纠纷。
因此这个操作要谨慎。
第三部分,风险点把控1、拆迁时限问题大部分拆迁都会比你想象的困难,很多一级整理项目在开始之前已经有过一轮拆迁意向的民意调查,也会显示基本上95%以上的人都愿意搬迁。
但需要清醒认识,理想和现实之间的差距。
姑且不说那5%不愿意拆迁的,在愿意搬迁的人里面,也会有变化,信息的变化就在瞬息之间。
按照现行的法律法规,拆迁行为的主体被严格限制为只能是政府,企业是不能作为拆迁主体的,但是为了有效把控拆迁的节点,最好是尽可能多的参与工作,事实跟进,提出对策。
虽然现在都是采用设立共管资金的方法保证项目资金的使用做到公开透明,但是不能有效参与,最终会沦为政府的摇钱树。
2、一级整理成本支付问题虽然在合作协议里面会约定什么时间节点支付一级整理企业付出的成本,比如约定土地拍卖后,就返还一级整理的40%成本,剩下的在半年内付清。
然后企业可以拿到这笔钱做下一轮整理和熟化。
但往往实际的情况不是这样的,现在地方政府债台高筑,收不抵支,在收到土地款以后,很可能优先用于其他要命的支出,返还企业的是次要选项。
对于这种风险,除了在合作协议里面对违约责任约定要有适当的考虑以外,还要在项目启动之初先行评估政府的财政支付能力。
3、政策风险这个问题是最头疼的,政府领导换届,新的领导对上一届政府的工作是不一定会完全接盘的,当然也不至于说会毁约,但在态度上会有很大转变,支持力度下降,工作推进速度不及时,变相导致项目操作成本上升。
之前作者接触一个真实案例,在苏北某城市,地方政府换届以后土地整理工作推进就变得很缓慢,各种不配合。
还有个地价暴涨,导致政府潜在毁约的问题,用尽各种办法不配合,或者要求你降低原来协议里面的收益比例,这些都是很常见的。
解决的办法无非在协议里面把能想到的地价上涨后的利益分成问题,政府换届等因素都考虑进去。
其实最好的办法就是前期快速推进,尽早地把地拿到手才是实在的。
4、控地问题如果一级整理到最后拿不到地,这是很多公司无法接受的,就一级整理那点收益返还还不够支付银行利息的。
关于怎么控地设条件,前面已经讲过了。
这里只想补充说明一个问题,对于政府要求你兜底拿地的情形。
有的土地由于价格过高,或者是政府变相想炒一下地价,会要求一级开发公司兜底拿地,这个是很坑的。
拿了地成本太高,二级开发基本上没有利润可言,不拿地土地会流拍,地方政府会很难,最终导致你的一级成本返还也难。
5、一级成本能否抵扣二级土地成本虽然是这个问题在于政府看来就是一个左兜到右兜的小事情,很多地方政府也承诺直接可以将一级整理投入的资金在取得的时候直接抵扣。
实际上这个是不符合制度的,现在都是财政收支两条线,一码归一码,一级整理花的钱只能是通过政府卖地返还收益,二级市场拿地只能靠自有资金报名。
如果说地方政府能做到的话,也只能变一个操作,在卖地钱提前给你兑现收益。