一二级联动开发

联席会
相关部门
土
市 国 土 局 会 同 市 1、确定土地一
地
发改、规划、建 级 开 发 主 体
一
设、交通、环保 （委托或招标） 级
等 部 门 就 土 地 、 2、下达土地一
开
产 业 政 策 、 规 划 、 级开发批复
发
资 质 、 交 通 、 环 3、签订土地一
主
保 等 对 一 级 开 发 级开发合同
方式二：招标委托
指政府土地储备机构对列入年度土地储备开发计划的特定土地一级开发项目，通过公开招 标确定土地一级开发实施主体的行为。投标和评标是两大关键环节。以北京市为例，自 2007年以来，除市政府确定的重大项目和利用自有国有土地使用权实施土地一级开发之外， 其他土地一级开发项目通过公开招标方式确定项目承担主体。该方式是未来发展趋势
土地一级开发的模式、流程、风险及规避方法；一二级联动开发中经济测算的方法
主要用途 一级开发项目拓展、操作应用
人员配置
姓名
员工号
王伟锋
AAX23
公司 顾问中心
职级
积分分配（%） 100%
一二级联动及经济测算
——海尔区域开发项目分享
两张表：一级开发成本表和一二级联动动态测算表
一级开发成本表
一二级联动动态测算表
体
实施方案提出原
则意见
市国土局商 相关委办局
1、审核土地一级开 发成本 2、组织验收土地 3、根据委托合同支 付相应土地开发费 或管理费 4、纳入市土地储备 库
土地一级 开发主体
组织实施征地、 拆迁和市政基 础设施建设。 危改、文保、 绿隔等项目需 按规定承担回 迁房建设
相关委办局
办理征地、拆 迁、市政基础 设施建设等相 关手续。
以北京市为代表, 其背景在于北京市 城市规模巨大，政 府无法垄断一级开 发市场
由于过去很多地方政 府财力较弱，此模式 曾经较普遍，比较适 合一二级联动，但长 远来看，空间越来越 窄
该模式对于主要收益来 源为一级开发的企业而 言，是运作较为广泛的 方式，比如天津泰达
代表政府实施一级开发的企业不同，承担职责也不同
PART Ⅰ 一级开发相关 ➢ 一级开发的模式和流程 ➢ 一级开发的工作计划表 ➢ 一级开发的成本构成及返还方式 ➢ 一级开发中所面临风险及规避方式 PART Ⅱ 一二级联动经济测算 ➢ 经济测算所需要的基础知识 ➢ 测算的思想 ➢ 案例分析：海尔长兴县项目 PART Ⅲ 过往世联经济测算中可以改进的地方 PART Ⅳ 做好经济测算的一些建议
依据 1、北京市国 民经济和社 会发展计划 2、北京城市 总体规划 3、北京土地 利用总体规 划
制定计划
前期策划
市政府
1、土地供 应计划 2、土地利 用年度计 划 3、土地储 备开发计 划
拟进行一级 开发单位
1、征得区县 和乡镇政府 或上级主管 部门同意 2、向市国土 局提出土地 一级开发申 请
市土地储备开发 市国土局会同
现阶段，我国的土地一级开发主要存在四种模式
合作方式 具体内容 代表案例 区别
完全政府主导模式一
完全政府主导模式二 政府主导、市 场化运作模式
完全市场化运作 模式
政企合作模式
完全由政府组织实施土地一级开 发，仅以招标方式确定施工企业 （或一级开发企业），一级开发 企业不分享土地增值收益
由政府相关部门和政府 投资成立的国有开发企 业完全垄断土地一级开 发
提交日期：
2014.6.9
成果名称
所属分类
小成果提交表
成果编号： 一二级土地开发及经济测算 □住宅地产 □商业地产 □办公地产 □产业地产 □养老地产 □旅游地产 □企业咨询 □其他 土地开发
研究内容 土地一级开发的相关知识要点及经济测算方法
□城市运营□交通地产
研究方案
研究方法 定性分析、案例借鉴
解决的关键问题及 创新点
市政府批准
1、新增集体 土地办理农用 地征收、或农 转用手续 2、存量国有 建设用地收回 国有土地使用 权
市规委 规划意见书
市建委 建设意见
市交通委 交通评价意见
市园林局 古树处理意见
市文物局 文物保护意见
政府“抓两头”， 即控制土地储备计 划和供应计划； “放中间”，即充 分利用社会力量实 施土地一级开发
政府将毛地出让给一 级开发商，开发成熟 后再由一级开发商转 让给二级开发商
开发企业与政府成立股 份公司进行土地一级开 发，共同分享土地增值 收益
以广州市为代表。政府通过严格 以上海市、苏州市、重 的计划及规划管理，完全控制熟 庆市为代表。如重庆， 地开发及供应市场，形成了“统 土地一级开发的主体是 一规划、统一征地、统一开发、 市政府，代表市政府实 统一出让、统一管理”的“五统 行一级开发的机构是九 一”格局。成功的前提在于广州 个国有控股集团(城市建 市早期城市规模不太大，政府财 设、高速公路、开发投 政实力强，土地开发实施得早， 资集团等) 操作难度小、成本低，因此政府 有能力承担全部的土地开发资金。
土地的储备和供应计划，前者由政府主导， 后者由企业主导
谁占主导权，由股份大 小决定，若企业所占股 权比例过高，会变相演 变为完全市场化运模式
而企业获取一级开发权的方式有三种
来自百度文库方式一：授权委托
在项目所在区县政府规划分局组织办理项目用地控制性详细规划批复后，区县政府提出土 地一级开发主体授权申请，经市国土局批复后，企业获得土地一级开发权。目前该方式是 主要方式，如通州将运河北岸土地一级开发委托给北运河土地开发管理有限公司，朝阳将 CBD核心区的一级开发委托给北京商务中心区开发有限责任公司
两张表背后的……
目录
PART Ⅰ 一级开发相关 ➢ 一级开发的模式和流程 ➢ 一级开发的工作计划表 ➢ 一级开发的成本构成及返还方式 ➢ 一级开发中所面临风险及规避方式 PART Ⅱ 一二级联动经济测算 ➢ 经济测算所需要的基础知识 ➢ 测算的思想 ➢ 案例分析：海尔长兴县项目 PART Ⅲ 过往世联经济测算中可以改进的地方 PART Ⅳ 做好经济测算的一些建议
方式三：股权收购
购买已经取得一级开发项目的企业股权，即给原有公司的股东一定的补偿，让其退出，把 公司的法人股东进行更换后，以获得土地一级开发资格
当前，由企业实施的一级开发项目以政府授权委托为主，而北京 市的授权委托程序最规范完整，对其它地方具有指导意义
授权委托企业进行 一级开发的程序 （以北京市为例）