一二级联动开发.pdf
国内开发区（园区）平台公司发展阶段及运营模式
国内开发区（园区）平台公司发展阶段及运营模式国内开发区（园区）平台公司现状分析（⼀）平台公司发展阶段分析开发区平台公司共经历三个发展阶段：第⼀阶段，以园区的融资建设为主要特征，主营业务为⼟地⼀级开发，平台公司承担部分⼟储中⼼职能，主要收⼊来源于⼟地整理后的⼟地出让⾦返还。
第⼆阶段，以园区开发为主要特征，主营业务为⼟地⼀⼆级联动开发，以房地产开发、销售和租赁为主要盈利来源，同时开展政府项⽬代建、公⽤事业运营、物业管理等业务。
第三阶段，以园区开发与运营为主要特征，以产城融合为⽅向，依托于产业地产，开展产业招商、资产运营、企业孵化、企业增值服务和公⽤事业管理等。
⽬前，⼤部分开发区平台公司处于第⼆个阶段，以园区开发为主要特征，通过开展⼟地⼀⼆级联动开发，房产销售和租赁、政府项⽬代建等为主，同时开展供⽔、污⽔处理、供热、市政养护等市政服务。
（⼆）平台公司运营模式⽬前，开发区平台公司主要以管委会直接管理⼀个平台公司或⼏个平台公司的⽅式运作。
1.“1+N”运作模式开发区平台公司由开发区管委会或当地财政局100%控股；开发区平台公司下设N个⼦公司，可100%控股或绝对控股，平台公司负责总体管控，⼦公司承担相应开发建设、招商引资、融资及城市运营职能。
⽬前，国内已审批的14个临空经济⽰范区均采⽤此种模式。
投资集团有限公司（以下简称“兴港投资”），是保税区下属的国有独资公司。
截⾄2020年2⽉29⽇，集团公司实收资本160亿元，下属全资、参控股企业及分公司138家，合并资产总额1839.52亿元，净资产565.32亿元。
兴港投资⾃成⽴以来，始终坚持以“服务空港建设、助⼒经济发展”为使命，紧紧围绕航空港实验区“三年打基础、五年成规模、⼗年⽴新城”的总体⽬标，不断拓宽业务领域，持续优化资产结构，逐步形成了政策性建设、⾦融、经营性地产、产业园、公⽤事业、智慧城市、⽂化等七⼤专业化⼦集团协同发展的业务格局，涵盖城市开发、建设、运营、服务等各领域完备的业务系统，⽆论是经济指标，还是管理能⼒，均进⼊河南国企第⼀阵列。
土地一二级联动流程、风险、控地方法
土地一二级联动（流程技巧风险）地产公司的土地来源无非是四种：招拍挂、资产收购、股权收购、司法拍卖资产处置这四种。
但是随着近期土地市场愈发地火爆，招拍挂拿地更多地是在拼自持、拼无偿移交、拼现金流，拿不到地的不好受，拿到地也好不了多少。
很多公司转而在做收并购和资产收购类项目，但是这种项目往往存在较多的问题，风险不可控，而且市场上所剩的优质项目也并不多了。
很多公司又想到了一二级联动，这是一种不错的拿地思路。
本文就作者参与的多个一二级联动项目，并最终挂网拿地的经验，做一些分享。
一二级联动，指的是房地产公司参与从土地一级整理到土地挂网，最终取得土地的全过程。
一二级联动的项目常见的有旧城改造和新区土地开发与熟化两种。
一二级联动的优势在于既可以通过参与土地一级整理获得土地一级开发的利益分成，又可以通过一些特别的手段低价获得大量成片的土地，是很多大型地产公司增加土地储备所梦寐以求的。
第一部分获得一二级联动的项目需要具备哪些要素前提：良好的政商关系与影响力往往来说一二级联动项目都是由地方政府的平台公司操作的，民企能做的只是少部分。
在能做的这少部分里面，如果你总结之后都会发现，很多公司在自己的发源地或者深耕的区域，是会有一些一二级联动的项目的。
原因何在，一来是所在区域发展多年积累良好的政商关系，相关的资源比较丰富，能够接触到最新鲜的项目信息，也比较容易利用资源拿到项目。
二来是在地方深耕多年，开发实力和品牌接受程度有目共睹，地方政府更愿意接受这类企业，毕竟玩儿砸了可不好。
因此具备良好的当地政商关系是一个很重要的前提。
基础：有勾地经验与能力首先应当知道地方政府对于该项目的需求，一般来说地方政府基于财政的压力，政绩的表现，心里的大好蓝图得不到实现。
在项目之前一定要了解清楚需求，是解决经济发展、脱贫致富、引入产业、城市发展还是解决土地财政困境，然后提出对应的答案。
其次是要了解自己公司有无相关勾地的IP、题材，能否讲出生动的故事，最好是能有一两个成熟落地的项目，作为案例，说服力才会强。
国内标杆地产集团-土地一二级联动开发操作实务及法律风险防控(1)
2017年12月18日至20日，中央经济工作会议 工作总基调：稳中求进
政策的延续和一致
1
经济增长——“新时代”——强调“高质量发展”—— 币供给总闸门”——重点“防控金融风险”
3
财政政策——“积极的财政政策取向不变，调整优化财 政支出结构”——“加强地方政府债务管理”
第十四条 市县近三年土地出让收入情况、市县申报的土地储备项目融 资需求、专项债务风险、项目期限、项目收益和融资平衡情况等因素
第二十五条 土地储备专项债券的发行和使用应当严格对应到项目。土 地储备专项债券可以对应单一项目发行，也可以对应同一地区多个项目 集合发行。
第二十六条 土地储备专项债券期限应当与土地储备项目期限相适应， 原则上不超过5年
第六条 发行土地储备专项债券的土地储备项目应当有稳定的预期偿债 资金来源，对应的政府性基金收入应当能够保障偿还债券本金和利息， 实现项目收益和融资自求平衡。
第十条 各省、自治区、直辖市年度土地储备专项债券额度应当在国务院 批准的分地区专项债务限额内安排，由财政部下达各省级财政部门，抄 送国土资源部。
用范围，不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。
《关于加强土地储备与融资管理的通知》
---国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布 2012.11
• 按照《通知》规定，土地储备机构要根据用地需求预测及市场调控的方 向提出合理建议，严格控制土地储备总规模和融资规模。其中，土地储 备机构应于每年第三季度，编制下一年度土地储备计划。年度土地储备 计划中，新增储备土地规模原则上应控制在市、县本级前三年平均年供 应的储备土地量之内。优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用 地，积极开展工业用地储备。储备土地应优先用于保障性安居工程及其 他公益性事业。
新形势下城市更新一二级联动开发及融资模式探索
新形势下城市更新一二级联动开发及融资模式探索本文试从多期效应叠加下城市更新一二级联动开发及融资面临的困境出发，结合新形势下的政策、法规浅析城市更新一二级联动开发及融资可行模式，助力全面实施城市更新行动。
一、城市更新及一二级联动开发的相关概念城市更新是指城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划地改建活动。
城市更新一二级联动开发是指以获取土地使用权的二级开发权益为目的，市场主体通过获取土地一级开发权，实施地上附着物拆迁、村居民安置、土地收储等一级开发行为，与政府联络沟通城市总体规划、项目土地规划条件、公共配套设施建设、城市基础设施建设等事宜，最终经国有土地使用权公开出让程序取得宗地土地使用权并开展房屋建设、销售或出租的过程。
一二级联动的核心在于通过一级控二级，实现项目整体获益。
其中，土地是关键，能否实现一二级联动开发并获得资金支持是确保城市更新行动成功实施的重要保障。
二、城市更新项目面临的困境及堵点当前而言，城市更新领域的房地产建设项目面临的主要问题：资金匮乏。
城市更新项目存在的根本性的堵点在于：城市更新项目公共服务配套占比高，前期投入大、收益少，项目收益难以覆盖投资，即算不过账来。
自房地产行情持续下行以来，城市更新项目整体上面临着“企业没钱推进项目”或“有钱却不怎么愿意推进项目”的尴尬处境，除了买售预期下降、土拍市场地价走低这两个影响项目利润的核心因素外，政策悬而未落、项目拆迁难、开发周期长、防止“大拆大建”及防止新增地方政府隐性负债背景下，金融支持城市更新动能受限，原“三道红线”融资政策导致涉房企融资渠道收窄、非国有企业参与城市更新融资授信门槛高、项目实施过程中维稳压力增大、项目及资产变现存在障碍等，深刻影响着市场参与主体对项目推进的积极性。
能否实现一二级联动开发以解决社会投资主体参与一级开发土地熟化后面临的收益不平衡问题，是提高市场主体积极性的关键，能否打通资金保障渠道成为城市更新项目能否快速推进的决定性因素。
房地产企业土地一级、二级开发及策划
整体成本费用的控制在于系 统周密的安排。对于大面积 的土地一级开发，需要分批 次地批地、征地、拆迁，严 格整合各步骤的节奏。例如， 先盖转居房，原居民再搬迁， 企业再征地拆迁，再安置劳 动力，资金安排则贯穿始终。 通过各步骤的无缝衔接，使 企业的人员效率、资金效率 达到最高，政府和农民的满 意度达到最高。
成本结构透明化，盈利能力就表现在对 成本的控制能力。
盈利模式2：分享土地增值收益
1）、粗
放开发方 式向集约 开发方式 的转变
• 在某些城市，采取了在政府、开发商和原使用者等各个主体之间按一定比 例分享增值收益的机制。在此情况下可以通过创新性的开发活动，最大限 度地提升土地价值，从而获得最大利益。
土地一级开发中，开发商能实现土地增值的措施有：
“生地做熟、毛地做净”，使土地具备可建设的条件，具备高投入的属性。
▣ 土地一级开发对象
旧工业区、旧 城区等城市更 新项目
旧城 改造
如老居民区（含 棚户区）、城中 村、老商业区
如城市新区、撤乡 进城新区、新农村 城镇化新区
新城 区
待开 发区
产业集聚园区、“铁公 机”交通枢纽区、资源 性开发区
传统土地开发模式（土地出让后开发）
1）、粗
放开发方 式向集约 开发方式 的转变
盈利模式1：从一级土地开发本身获利
比重最大、控制难度最大 的成本费用就在于征地拆 迁费用，虽然地方政府有 相关标准和规定，但实际 执行中有难度。要求开发 商具备较强的与当地政府、 居民、企事业单位进行沟 通、协调的能力，在转居 安置等方面妥善解决当地 政府和农民的后顾之忧， 同时能够最大限度地降低 成本，实现多赢局面。
2）、延伸理解
权利主体
政府
熟
为什么很少有民企搞土地一级开发
为什么很少有民企搞土地一级开发？土地一级开发市场，这是个肥差，很长一段时间，基本由政府垄断。
直到近几年，在政策的引导下，一些政府逐渐开始委托企业进行一级开发，抑或通过市场化的招投标来决定一级开发的主体，这让许多产业地产商看到了商机。
民营企业介入一级开发到底有多少可能性？▼一般来说，土地的一级开发有两种模式，即政府全权运作型和企业运作型。
政府主导型的土地一级开发主要分为三类：1、政府下属的土地储备中心作为土地一级开发的单一主体，全权负责土地一级开发工作的融资、规划、拆迁安置及大市政配套设施建设等手续办理，并由其自行委托或招标开发企业负责项目的具体施工和具体管理。
2、政府授权委托国资控股企业行使土地一级开发的职能，土地开发机构隶属于政府，代表土地储备中心行使土地储备职能。
3、对于部分具备条件的国有工业用地而言，可由原用工厂者主导组织进行融资、规划、搬迁及市政配套设施建设等土地平整工作，达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”后直接入市交易。
▼但有许多财力弱势的县市无法在短时间内筹措足够资金进行一级开发，这时候，社会资本便逐渐进场了。
最开始，对于一些实力欠缺、或是技术能力有限的一级开发企业，主要是以“投资参与项目”为主，规划、拆迁安置及大市政配套设施建设等手续办理及土地整理实施工作等还是由政府来完成，企业只负责投钱。
企业的介入（尤其是外部资金的介入，极大的缓解了政府土地收储环节的资金压力），提升土地收储的速度及规模，进而增加土地出让金的收入，减少了政府的财政压力。
对于综合实力较强的企业，政府会将土地的前期规划、整体整理、投资建设、招商运营全部打包给企业。
企业自行完成土地一级开发整理，并在整理的土地上进行二级开发业务，政府通过土地出让收入及入驻企业的税收给予资金返还，俗称政府主导的一二级联动的土地开发模式。
这种模式最大限度地减轻了政府的压力，政府无资金投入，也无需兜底，没有任务财政压力，而且地方就业、产业结构、环保事业这些也基本可以得到保障。
房地产一级开发开发与一、二级开发联动讲义答辩
本报告是严格保密的。
8
杣文斌 一级开収课程
政店为什么愿意企业参不：政店通过一级开収支持土地财政 ，社会资本参不可以解决资金困难，丏能获得高收益…
政店、企业吅作的劢因
政企吅作机制符吅商业逡辑
政店： 政店财力丌足，
城市建设无能为 力 政店具有较好的 土地条件 政店目标宏大， 但缺乏形象工程 土地利益只求所 在，丌求所有
丌断探索和丩富集体经营的实现形式；鼓励发展适吅企业化经营的现代种养业。 鼓励农业产业化龙头企业等涉农企业重点从亊农产品加工流通和农业社会化服务，带劢农户和农
民合作社发展觃模经营。 引导巟商资本发展良种种苗繁育、高标准设斲农业、觃模化养殖等适合企业化经营的现代种养业
，开发农村“四荒”资源发展多种经营。 支持农业企业不农户、农民吅作社建立紧密的利益联结机制，实现合理分巟、于利共赢。 支持经济収达地区通过农业示范园区引导各类经营主体共同出资、相亏持股，发展多种形式的农
觃定强调,经营性用地应当以招标、拍卖、挂牌的方式确定土地使用者和土地价格,各类有偿使用 的土地供应丌得低亍国家觃定的用地最低价标准。
针对实践丨创造的工业用地新斱式,《ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ定》明确,市、县国土资源主管部门可以采叏先出租后 出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等斱式出让土地。禁止以土地换项目、先征后
土地一级开収集团负责集资、 融资、投资等，幵负责土地一 级开収的实斲过程；
土地开収后由土地储备中心迕 行土地储备幵出让…
地斱政店
出资 出地 一级企业
（八大集团）
支持部门（収改、 觃划、国土等）
生地 拆迁安置
征地 土地熟化 熟地入库
土地 觃划
中国地铁上盖物业开发模式及其法律风险分析
中国地铁上盖物业开发模式及其法律风险分析周志芳吴军亮摘要：香港“地铁+物业”联合开发模式经过多年的探索和发展，在内地部分城市的地铁上盖（取其广义，包括沿线等）物业开发中已经逐渐形成模式或者至少初具特色。
本文阐述了北京、南京、深圳地铁土地使用权的取得方式和开发方式，归纳前述地铁上盖物业开发的操作模式和基本特点，并通过法律问题的分析，识别并提示其法律风险。
1 北京地铁上盖物业开发模式1.1 “一二级联动开发”是其项目用地的取得途径北京的地铁建设由北京市基础设施投资有限公司（以下简称“京投公司”）负责，京投公司在地铁上盖物业项目用地取得环节上，采用了“一二级联动开发”的模式，即京投公司在从事土地一级开发的基础上，凭借其一级开发商的优势或者便利，通过招拍挂出让取得地铁沿线物业项目用地使用权，例如，由该公司进行一级开发的五路和平西府两个上盖项目用地挂牌上市后，京投公司与京投银泰股份有限公司（京投公司是其大股东，以下简称“京投银泰”）的下属公司北京京投置地房地产有限公司（以下简称“京投置地”）组成联合体，联合摘牌取得前述两个项目用地使用权，京投公司这种拿地模式，即所谓“一二级联动开发”模式。
1.2 合作开发是其项目开发方式京投公司上盖物业开发项目中，既有与其关联公司进行的合作开发的，又有与品牌开发商合作开发的。
对于部分项目，京投公司并未直接参与开发，而是先与中国银泰投资有限公司设立京投银泰作为地铁上盖物业开发的平台，再由京投公司与京投银泰签订房地产项目合作协议，开展如下合作：由京投公司与京投银泰组成联合体或者其他方式，联合摘牌取得项目用地，并成立项目公司，由京投公司为项目公司提供股东借款以支付部分或全部土地价款；京投银泰则主导项目公司的经营管理，负责项目的操盘。
除了与关联公司进行合作开发外，京投公司还与万科该等品牌开发商合作，如丰台区郭公庄车辆段上盖项目即由万科与京投公司、京投置地组成联合体通过投标取得，并就项目进行合作开发。
一二级联动开发
本报告是严格保密的。
14
我国的土地价格体系分为两种，一种是政府定价
价格
基准地价
定义
对现状利用条件下不 同级别或不同均质地 域的土地，按商业、 居住、工业等用途， 分别评估确定的某估 价期日法定最高年期 土地使用权区域平均 价格
作用
说明
• 两种表现形式
两者的联系与区别
• 在城镇规划区范围内， • 是标定地价评估的基础
土地利用中心拟 定《土地出让合 同》
土地整理储备中心向 土地利用中心移交文 件
国土资源局与竞得人 签订《挂牌成交确认 书》
竞买
检查竞买申请的 有效性，发放竞 买标志牌
竞买人提 出竞买申 请
竞买人登记、购 买挂牌文件和有 关文件
本报告是严格保密的。
10
总体而言，企业参与土地一级开发主要由七个环节组成
竞买人提出竞买申请时应提交的文件： 1. 竞买申请书 ； 2. 营业执照 ； 3. 法人资格证明文件； 4. 法人代表身份证复印件； 5. 不低于公告数额的竞买保证金； 6. 按照公告须提交的其他文件
土地整理 储备中心 与原土地 使用者签 订土地收 益分配及 搬迁协议
挂牌
受让方交纳合 同定金
市国土资源局与竞得 人签订《土地出让合 同》
7
而企业获取一级开发权的方式有三种
方式一：授权委托
在项目所在区县政府规划分局组织办理项目用地控制性详细规划批复后，区县政府提出土 地一级开发主体授权申请，经市国土局批复后，企业获得土地一级开发权。目前该方式是 主要方式，如通州将运河北岸土地一级开发委托给北运河土地开发管理有限公司，朝阳将 CBD核心区的一级开发委托给北京商务中心区开发有限责任公司
保险资金投资不动产的方式较灵活但条件和范围具有严格限制39债权股权物权三种方式均可采用投资项目适用法律法规基础设施不动产保险资金间接投资基础设施项目试点管理办非基础设施不动产保险资金投资不动产暂行办法金融产品中国保监会另行规定保险资金可投资项目?商业不动产?办公不动产?与保险业务相关的养老医疗汽车服务等不动产?自用性不动产限制较非基础设施不动产对应保险资金投资方式条件限制所投资的不动产其剩余土地使用年限不得低于15年且自投资协议签署之日起5年内不得转让保险公司内部转让自用性不动产或者委托投资机构以所持有的不动产为基础资产发起设立或者发行不动产相关金融产品的除外范围限制?投资必须遵守专地专用原则不得变相炒地卖地不得利用投资养老和自用性不动产项目公司的名义以商业房地产的方式开发和销售住宅办公不动产?投资养老医疗汽车服务等不动产其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30其它限制开发方式一级土地开发二级房地产开发股权为主建议采用此融资方式建议加大养老地产的比例甚至以养老地产的名义立项本报告是严格保密的
北京城建：一二级联动模式独特 推荐评级
8.2 -98.7
64.6 38.0 1.45 0.09
0.17 106.0
0.4
1.15 -15.67 14.10
10.6 0.9 9.3
请务必阅读正文后免责条款
2/3
平安证券综合研究所投资评级：
股票投资评级:
强烈推荐 （预计 6 个月内，股价表现强于沪深 300 指数 20%以上）
公 司
报 北京城建 (600266)
告
坐镇大北京，一二级联动模式独特
地产 2016 年 05 月 03 日
公 司 季 报 点 评
证 券 研 究 报 告
推荐（维持）
现价：12.21 元
主要数据
行业
地产
公司网址
大股东/持股
北京城建集团/40.39%
实际控制人/持股 北京市国有资产监督管理委
现金流量表
会计年度 经营活动现金流 净利润 折旧摊销 财务费用 投资损失 营运资金变动 其他经营现金流 投资活动现金流 资本支出 长期投资 其他投资现金流 筹资活动现金流 短期借款 长期借款 普通股增加 资本公积增加 其他筹资现金流 现金净增加额
北京城建﹒公司季报点评
2014A 42187
6600 72
投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@
请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用并注意阅读研 究报告尾页的声明内容。
投资要点
事项：公司公布 2016 年一季报，实现营业收入 10.7 亿元，同比下降 55%，
2018E
13029 14.0 1952 8.1 35.0 15.6 8.3 1.25 9.8 0.9
房地产二三级联动方案
房地产二三级联动方案近年来，房地产市场的发展呈现出了二三级联动的趋势。
这是一种与以往相比更加全面和灵活的房地产发展方案。
二三级联动方案旨在实现城市的可持续发展，提高市民生活质量，推动经济增长。
本文将详细阐述房地产二三级联动方案的原理和实施措施。
一、方案原理房地产二三级联动方案的实施基于以下原理：1. 区域协同发展：房地产市场的发展应综合考虑城市内不同区域的特点和需求。
通过在不同区域间建立协调机制，实现资源的优化配置和互利共赢。
2. 产业与城市融合：房地产发展不仅仅是建筑、土地的开发，还应该与城市产业结合，建立城市的产业基础和生态系统，促进经济繁荣和社会进步。
3. 社会多元化：房地产二三级联动方案注重满足不同人群的居住、工作和生活需求，推动社会多元化的发展。
这使得房地产市场不仅仅是为高收入人群提供豪华住宅，也要考虑到中低收入人群的需求。
二、实施措施为了实现房地产二三级联动方案，在政府的引导下，需要采取一系列的实施措施：1. 制定综合规划：在制定城市规划时，要将房地产发展纳入考虑范围，并与交通、教育、医疗等基础设施规划相衔接。
这样可以确保房地产的发展与城市其他方面的发展相互支撑。
2. 引导资金流向：政府可以通过制定相关政策，引导资金向房地产市场的二三级城市流动。
这有助于降低一线城市的房价，促进二三线城市的经济增长。
3. 加强土地管理：政府应加强对土地的规划和管理，合理分配土地资源，避免投资过度集中在某些热点区域，造成资源浪费和市场泡沫。
4. 支持产业发展：政府可以给予房地产开发商在土地出让金、税收等方面的优惠政策，鼓励其在项目中引入相关产业，推动城市产业发展和就业增长。
5. 加强监管和服务：为了确保房地产市场的健康发展，政府应加强对房地产市场的监管，打击违法违规行为，并提供完善的市场服务，保护购房者的合法权益。
三、效果预期实施房地产二三级联动方案伴随着一系列积极效果的预期：1. 促进经济增长：房地产二三级联动方案将带动城市产业发展和经济增长，提高居民收入水平，拉动其他行业的发展，促进整个经济系统的良性循环。
城市更新一二三级联动模式研究
城市更新一二三级联动模式研究摘要：城市更新成为中国新型城镇化发展的蓝海，成为房地产行业转型的主战场，受到地方政府和各类投资主体广泛关注，有必要对其投资模式进行深入研究。
本文在系统梳理城市更新三大特点和现有三种模式基础上，提出一二三级联动的城市更新创新模式，并结合实际项目操作经验，从四个维度给出具体操作性建议，希望能够为城市更新业务贡献新的思路。
关键词：城市更新、一二三级联动、资源整合随着我国新型城镇化快速推进，城市发展由增量扩张时代迈入存量更新时代，中央连续多年将城市更新写入政府工作报告，地方政府纷纷将城市更新作为城建发力重点，企业积极投身城市更新蓝海。
一、城市更新特点及现有模式城市更新是指特定主体（多为地方政府发起）对于无法满足生产、生活需要的城市建成区进行拆除重建或综合改造活动，城市更新的目的是为了价值提升和功能再造。
1.城市更新特点城市更新特殊性决定了其具有政策主导性强、开发周期长和需要跨领域资源整合三大特点。
（1）政策主导性强国家宏观政策对城市更新项目影响重大，如2021年住建部出台的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》直接明确了项目征拆比、拆建比和就地安置率等核心指标上下限。
城市更新过程中还不可避免的涉及土地、房屋征收、规划、融资、安置补偿等多方面专项政策，土地政策直接关系项目运作模式和更新成本，房屋征收和安置补偿政策对项目推进进度影响重大，规划用地性质和指标将引导项目定位方向和功能业态，融资政策则直接关系到项目成本高低和启动可行性。
（2）开发周期长城市更新项目普遍开发周期较长，前期计划申报阶段往往就需要3年时间，征拆、建设、产业导入和后期运营等各环节同样需要较长周期才能完成。
因此，与传统房地产开发短平快相比，城市更新项目属于长周期、重投资项目。
相应的投资回收周期也长，不再是投资、建设、销售，再复制高周转的房地产商业逻辑，必须用长线思维获取改造、运营长期收益。
（3）需要跨领域资源整合城市更新涉及领域较多，既包括前期的项目申报、征拆安置，中间的基础设施建设、公建配套建设，还包括后期产业升级和城市运营。
一级土地开发5大盈利模式
级土地开发5大盈利模式2014-03-24查看更多—〉明源地产研究院近年来，由于城市产业结构转型和房企自身战略发展需要，国内一些房地产企业如万科、绿地等纷纷提出转型城市运营商。
在十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出“允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。
”这对房地产企业有积极的指导意义，企业转型城市运营商后，可以通过参与城市基础设施开发，更多进入城市的土地一级开发，甚至可以参与到土地定价。
目前来看，原先从事二级开发的房地产企业向土地一级开发领域延伸已越来越多，但我国土地一级开发仍旧是以政府为主导，市场化还不成熟，运营和盈利模式均存在着诸多风险和制约。
本文通过对房企参与一级土地开发的五种主要盈利模式进行梳理和总结，以期为房企进入该领域提供借鉴意义。
一、我国房企参与土地一级开发的主要盈利模式土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。
在土地一级开发过程中，房企通过与当地政府协商，创造了多种盈利模式，目前主要有以下五种盈利模式：1.固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。
政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。
该模式仅从土地一级开发本身获利。
该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。
房地产：土地一二级联动流程、风险、控地方法
土地一二级联动（流程技巧风险）写在文前地产公司的土地来源无非是四种：招拍挂、资产收购、股权收购、司法拍卖资产处置这四种。
但是随着近期土地市场愈发地火爆，招拍挂拿地更多地是在拼自持、拼无偿移交、拼现金流，拿不到地的不好受，拿到地也好不了多少。
很多公司转而在做收并购和资产收购类项目，但是这种项目往往存在较多的问题，风险不可控，而且市场上所剩的优质项目也并不多了。
很多公司又想到了一二级联动，这是一种不错的拿地思路。
本文就作者参与的多个一二级联动项目，并最终挂网拿地的经验，做一些分享。
一二级联动，指的是房地产公司参与从土地一级整理到土地挂网，最终取得土地的全过程。
一二级联动的项目常见的有旧城改造和新区土地开发与熟化两种。
一二级联动的优势在于既可以通过参与土地一级整理获得土地一级开发的利益分成，又可以通过一些特别的手段低价获得大量成片的土地，是很多大型地产公司增加土地储备所梦寐以求的。
第一部分获得一二级联动的项目需要具备哪些要素前提：良好的政商关系与影响力往往来说一二级联动项目都是由地方政府的平台公司操作的，民企能做的只是少部分。
在能做的这少部分里面，如果你总结之后都会发现，很多公司在自己的发源地或者深耕的区域，是会有一些一二级联动的项目的。
原因何在，一来是所在区域发展多年积累良好的政商关系，相关的资源比较丰富，能够接触到最新鲜的项目信息，也比较容易利用资源拿到项目。
二来是在地方深耕多年，开发实力和品牌接受程度有目共睹，地方政府更愿意接受这类企业，毕竟玩儿砸了可不好。
因此具备良好的当地政商关系是一个很重要的前提。
基础：有勾地经验与能力首先应当知道地方政府对于该项目的需求，一般来说地方政府基于财政的压力，政绩的表现，心里的大好蓝图得不到实现。
在项目之前一定要了解清楚需求，是解决经济发展、脱贫致富、引入产业、城市发展还是解决土地财政困境，然后提出对应的答案。
其次是要了解自己公司有无相关勾地的IP、题材，能否讲出生动的故事，最好是能有一两个成熟落地的项目，作为案例，说服力才会强。
城市更新一二级联动实施方案
城市更新一二级联动实施方案目前城市更新存在的一个根本性的堵点：城市更新项目公共服务配套占比高，投入大、收益少，项目收益难以覆盖投资。
城市更新项目一般需通过银行提供的城市更新贷款筹集更新资金，但除了做的较早的广东上海外，其他城市的城市更新贷款表面上可以实现自求平衡，实际上还是要靠地方政府背书或国有企业担保。
项目自身的收益不足以偿还银行贷款，怎么办呢？城市更新项目能否成功实施，核心在于资金能否解决，资金能否解决的关键是项目能不能自平衡，能否自平衡的关键则是项目的用地和规划政策。
目前看来，各地将一二级开发捆绑从而达到自平衡的路径一般有下面几种：1. 原土地权利人自主改造；（天津、北京、成都、广州）2. 原土地权利人的合作企业协议出让获得土地；（广州、成都、上海、北京）3. 带条件招拍挂；（深圳、广州、重庆、徐州）4. 协议搬迁形成“净地”划拨或协议出让给实施业主；（福州、成都、深圳、佛山）5. “地随房走”模式；（成都、北京）6. 存量用地房屋转型升级；（重庆、徐州、北京）7. 不具备单独建设条件的土地划拨或协议出让；（重庆、徐州、北京、南京）下面将各地的用地和规划支持政策摘录如下，有需要的读者不妨仔细体会。
一、天津市·《老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案》（2021年6月1 8日）1. 可通过政府授权方式，由具有实力的国有企业作为实施主体。
实施主体应按照市场化方式实施更新改造。
2. 城市更新项目的公共停车场、充电桩、能源站等配套公共服务设施可以由实施主体负责运营。
3. 确保本区各类城市更新改造项目的资金平衡，可按照单个更新改造项目平衡、多个更新改造项目组合平衡、全部更新改造项目总体平衡方式，统筹实现资金平衡。
4. 各类更新改造项目经充分论证后可依法依规适当放宽容积率等规划指标，允许建筑高度适度提高5. 支持土地使用权人自主更新。
不改变土地用途的，可维持原供地方式；土地用途变更为经营性用途或新增建筑面积用于销售产权的，按照新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差额补缴土地收益，办理相关用地手续，6. 各类更新改造项目周边的边角地、夹心地、插花地等存量土地可以一并纳入更新改造范围。
土地一二级开发涉及拆迁安置房的管理与核算
Management Science & Economics44《华东科技》土地一二级开发涉及拆迁安置房的管理与核算刘晓琪（杭州市城市建设投资集团有限公司，浙江 杭州 310000）摘要：本文按照拆迁安置房的取得方式不同，从建设、持有、安置三个阶段对拆迁安置房的财务核算和管理现状进行阐述，发现问题并提出合理化建议。
关键词：拆迁安置房；土地成本；财务核算1 拆迁安置主体及拆迁安置房的取得方式 1.1 确定拆迁安置主体 由于各地土地开发政策的不同，房地产开发商拿到的土地可能是生地也可能是熟地，如果开发商拿到的是生地，也就是说开发商是一二级土地联动开发，那么拆迁安置的工作就要由开发商来做；如果开发商拿到的是已经完成拆迁及前期土地整理工作的熟地，那么拆迁安置的工作就由做地主体（土地一级开发方）承担，这里的做地主体往往是政府委托的代建单位，通常是承担城市建设任务的城投公司及其他市政建设单位。
1.2 拆迁安置房取得方式 拆迁方取得拆迁安置房的方式一般分为三种：第一种是拆迁方自建房屋用于安置被拆迁户，第二种是拆迁方购入房屋用于安置被拆迁户，第三种是拆迁方从政府相关部门调拨房屋用于安置被拆迁户。
其中第三种取得方式通常只有承担政府做地任务的土地一级开发方可能遇到。
2 拆迁安置房的管理现状及遇到的问题 2.1 自建方式取得拆迁安置房 （1）建设环节：拆迁方在土地拆迁开发过程中，对于拆迁安置房是否单独规划设计做法不一，因此这部分房屋在开发过程中的核算处理各家企业也有所不同，大致分为两类：一类是拆迁安置房成本不单独核算，而是纳入整个项目的开发成本进行核算，其在开发过程中的管理也是与整个项目不做明显区分的，按照大家通常所了解的房地产开发流程进行管理和核算，待项目完工后按照一定的分摊原则分别结转“开发产品——商品房”和“开发产品——拆迁安置房”；另一类是拆迁安置房在规划之初就与整个项目其他产品独立开来，其开发成本也与其他产品分开核算，对于能够明显区分的成本在实际发生时直接计入“土地成本——拆迁补偿费——拆迁安置房成本”，待项目完工后将公共部分的成本费用按照一定分摊原则分摊计入“土地成本——拆迁补偿费——拆迁安置房成本”，然后分别结转商品房和拆迁安置房成本至“开发产品——商品房”和“开发产品——拆迁安置房”。
制约一二级住房市场联动的关键因素
地 产开的因 素做些 分析 。
一
现 了新 一 轮土 地储 备 浪 潮 。地 价
上 升 ，促 使现 房 和期 房 的售 价 抬 高 。 三 是 经 济 适 用 住 房 比重 下
新 旧房价 格居 高不下
境 。其 中 ， 二 个 方 面 的 因 素 更 是 第 当务之 急
年 同 期 上 涨 ２０ 元 ， 增 幅 达 ６
１ ． ％ 有 的 城 市 甚 至 达 到 了 １１
２ ％ 。新 房 价 格 攀 升 ， 得 旧 房 价 ５ 使
格 也 保 持 在 较 高 水 平 。 新 旧 房 价 格 居 高 不 下 ，是 当 前 制 约 一 二 级 住房 市场 联动 的重 要 因素 。 新房 价 大 幅度 上升 的 原 因主 要 集 中在 几 个 方 面 。一 是 ２ Ｏ Ｏ ０年
础 上 ，２ ０１ 以来 更 出 现 了 近 年 ０ 年
激 励 两 个 市 场 较 快 速 地 发 展 。这 个 政 策 的 主 要 目的 在 于 ，一 方 面
通 过 完 善 一 二 级 市 场 ，来 促 进 住 房 商 品 化 ，加 快 住 房 制 度 改 革 步
伐 ； 方 面快 速激 活住 宅产 业 ， 一 使
其 成 为 国 民经 济 的重 要 增 长 点 ， 为 维 持 较 高 的 Ｇ Ｐ增 长 速 度 做 出 Ｄ 的 贡 献 ，为 社 会 稳 定 和 改 革 开 放
来 少 有 的 增 幅 。 １—６月 份 房 价 均 价 达到 ２２ １ ７元 ／ 平 方 米 ，较 上 一
的 深 化 创 造 有 利 的 宏 观 经 济 环
虽 然 政 府 、 开 发 商 和 购 房 者