土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范

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土地一级开发概况
一、全国土地一级开发产生及基本情况
（二）我国城市土地一级开发的发展历程 1、萌芽期（1996 年至 1999 年） 这一阶段，文献或文件尚未明确提出“土地一级开发”的概念，土地一级开发的概念还 不是很明确。 1996 年上海、杭州等地率先开展的土地整理活动，可以说是土地一级开发的雏形。 1999 年以前，土地储备工作主要还停留在由开发商和用地单位自由组合阶段。 土地一级开发的相关法律法规也尚未出台。 这一时期土地储备开发工作还比较混乱，土地一级开发和房地产开发均由获得土地使用
北京市率先在全国尝试采用公开招投标方式选择土地一级开发主体。
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土地一级开发基本概念
一、土地一级开发的内涵 二、土地一级开发的内容 三、土地一级开发的性质和特点 四、土地一级开发与二级开发的关系
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土地一级开发基本概念
一、土地一级开发的内涵
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权属流转的 过程
利益协调 的平台
调控土地 的手段
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土地一级开发基本概念
二、土地一级开发的内容
土地一级开发的内容，主要包括： 1、征地补偿、拆迁安置； 2、土地平整； 3、市政基础设施和公共配套设施建设；
按期达到土地出让标准的土地开发行为。
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土地一级开发概况
二ห้องสมุดไป่ตู้北京市土地一级开发情况 1、土地储备和市场建设的相关政策办法基本完善。 2、建立了市区两级土地整理储备机构。
3、推动了土地储备制度的实施。
4、探索了政府储备土地一级开发的管理模式。 5、建立了政府储备土地和入市交易土地联席会议制度，推动了新的供地
制度和建设项目的顺利实施。
6、筹措了土地储备和开发资金。 7、建立了土地交易市场，推动了经营性土地入市交易。
一、土地一级开发失败案例的教训和警示
1、房地产通常拿地方式 2、失败案例
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一、房地产企业通常的拿地方式
土地获取
土地市场（招拍挂）
资本市场（收购）
二级市场
一二级联动
直接进行 项目转让
股权收购
商品房包销
承包经营
部分收购
全部收购 （收购项目公司）
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一、土地一二级开发失败案例的教训和警示
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讲师介绍
经典案例
房地产非诉业务
1、“重庆市江北区观音桥农贸市场扩建土地联合整治”一、二级联动开发项目法律顾问，具体包括土地一 级开发政府谈判与交流提纲拟定、换文执行《协议书》拟定等。（项目标的近50亿元人民币）。 2、“天津北辰区宜兴埠旧村改造项目”7#及8#地块项目收购，具体包括项目法律尽职调查、项目收购方案 拟定、项目收购谈判交流、项目合作协议书的拟定等。（项目标的20余亿元人民币）。 3、“天津市塘沽区渤海度假村项目”项目收购法律顾问。（项目标的近10亿元人民币）。 4、福建仙游“中国古典家具生产交易中心项目”土地一、二级联动开发项目法律顾问。 5、深圳惠州“小金口土地一级开发项目”一二级联动开发法律顾问。 6、大连“普湾新区5000亩土地项目”一级开发法律顾问。 7、北京“马池口项目”土地一级开发法律顾问。
（2）财政性
（3）全局性
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土地一级开发基本概念
四、土地一级开发与二级开发的关系
在城市中，土地开发有一级和二级之分，土地二级开发通常是指房地产开发；土地供应是 土地一级开发与二级开发的分界点，供应之前的开发属一级开发，之后为二级开发。 一级开发开发商取得一级开发权，只是受政府委托从事“三通一平”等工作，并未享有该 片土地的使用权。一级开发完成后，想要对同一片土地进行二级开发，必须再到市场上通过招 拍挂，通过竞争取得二级开发权。
还有人认为土地一级开发是指国家组建、授权委托或以招标方式确定土地一级开发企业，
由土地一级开发企业按区域总体规划、详细规划和土地利用规划的要求，对一定区域内的城 市国有土地和农村集体土地进行统一的征用、拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会 公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者 要求的建设条件（熟地)，根据城市经济发展对土地需求或政府的土地供应计划，以招标、拍 卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。 www.fdclawyer.com.cn
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土地一级开发基本概念
一、土地一级开发的内涵
对土地一级开发较为一致的看法：
必须符合城市规划的要求， 应对土地进行基础设施的建设和投入； 土地一级开发的结果，应达到可以熟地 出让的要求。
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土地一级开发基本概念
一、土地一级开发的内涵 2、土地一级开发内涵的三要素
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土地一级开发基本概念
三、土地一级开发的性质和特点
1、土地一级开发的性质 我国实行土地的社会主义公有制，决定了政府必须垄断土地一级市场。我国宪法明确规
定，城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，
属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给 予补偿。 城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开 发经营。 土地一级开发是政府代表国家以土地所有者的身份运营土地，参与房地产市场活动，是 政府有计划主动供地以实现经济持续健康发展的一种宏观调控手段。政府要正确履行经济社 会管理职能，加强土地规划、计划和城乡建设规划管理，加强城乡建设用地管理，严格规范 农村集体土地转为城市建设用地，大力推进节约用地、合理用地。可见，土地一级开发是政 府行为。
土地一二级联动开发操作实务 及法律风险防范 Mobile Research Activites of ETRI
主讲人：董振武
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讲师介绍
董振武
北京卓越众鑫企业咨询管理有限公司总经理 北京市国联律师事务所高级合伙人 北京市国联律师事务所房地产部主任 北京大学法学硕士 房地产管理MBA 建筑房地产专业律师 人力资源管理师
投资决策阶段 土地获取阶段 规划设计阶段 建设施工阶段 销售物业阶段
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土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范
一、土地一级开发失败案例的教训和警示
二、土地一级开发流程关键管控点及相关文件 三、土地一、二级联动开发需要注意的法律问题 四、土地一级开发成功案例及法律相关文件
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1、内涵 关于土地一级开发的内涵有不同的提法。首次提到土地一级开发的正式文件是2000 年 12 月北京市《中关村科技园区条例》，其四十八条中规定：“中关村科技园区的土地一级开 发，应当服从中关村科技园区建设的统一规划„„”。但该条例并未对土地一级开发的涵义 做出界定。 2002 年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》中提出中关村科技园土地一级开发是 指政府对中关村科技园区范围内的国有土地，统一进行拆迁、市政基础设施建设的行为。 《北京市土地一级开发管理暂行办法》(京国土房管出字[2002] 1100 号)对土地一级开发的
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土地一级开发基本概念
一、土地一级开发的内涵
2005年颁布的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第二条 规定，本办法所 称土地储备和一级开发，（以下简称土地储备开发）是指政府依法通过收购、收回、征收等 方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 有观点认为土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理和投资开发的过程。 有观点认为土地一级开发是指通过征地、拆迁和大市政建设，使建设用地达到宗地内平整、 市政配套管线铺设到宗地红线的状态。
土地，虽然针对性和专业性比较强，但由于缺少市场竞争，使得土地一级开发工作未能达到
理想的效果。这种情况的典型案例是中关村科技园区的土地一级开发。 从全国范围来看，由于土地储备开发工作逐渐升温，有条件的城市大都建立了土地储备 制度，成立了土地储备机构，并由土地储备机构专门承担土地一级开发工作。 www.fdclawyer.com.cn
“动力100”建设行业信息化论坛
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讲师介绍
业务特长
房地产非诉业务
在研究、比较、分析全国各地数十家房地产标杆企业的发展历程、管理精髓、 老板个性、团队成员、制约因素以及有效调整的基础上，总结、提炼出房地产企业 独特的“管理之道”， 完整地形成了房地产企业各个管理模块的管理模板，精心 研制而成极具针对性的房地产企业培训课程。 能够为房地产开发全过程提供专业的法律服务，为房地产企业量身定作科学的 管理咨询方案、法律风险防范及应急处理预案，帮助房地产企业防患于未然，快速 有效地化解现存问题。
浙江义乌土地一级开发失败案例 1、情况反映 2、土地使用权出让合同 3、催款函
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二、土地一级开发流程关键管控点及相关文件
1、土地一级开发概况 2、土地一级开发基本概念 3、土地一级开发模式及比较 4、土地一级开发的主体 5、土地一级开发过程及流程 6、土地一级开发中的热点、难点 7、国家及主要地方的土地一级开发相关法律法规、政策及解读
中国房地产专业培训网高级培训师
首届“京城地产人力资本战略联盟”发起人 中央电视台《法律讲堂》节目主讲嘉宾 中央电视台《为您服务》节目受邀法律专家
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讲师介绍
社会活动
中央电视台 《法律讲堂》
《为您服务》特别节目 “维权路上我的家”
江苏新城地产精英培训
大连亿达集团内训
董律师为中大恒基中高层管理 人员进行法律风险防范培训
一 级 开 发
二 级 开 发
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土地一级开发模式及比较
土地一级开发模式及比较
一、当前全国土地一级开发的主要模式
二、主要模式（以土地一级开发实施主体为准进行划分）及比较
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土地一级开发基本概念
三、土地一级开发的性质和特点
2、土地一级开发的特点 土地一级开发所涉及的征地、拆迁、市政基础设施建设，都是政府对某一范围内土地使
用规划的落实，是一级开发商受雇于政府的行为，一级开发的结果当然要由政府承担。政府
作为社会公共利益正式代表，其公共性特点，也必然在一级开发活动中有所体现，这就致使 土地一级开发与其他建筑业存在显著的区别。 （1）政治性
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土地一级开发概况
土地一级开发概况
全国土地一级开发产生及基本情况 北京土地一级开发现状
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土地一级开发概况
一、全国土地一级开发产生及基本情况
（一）我国城市土地一级开发产生的背景
1. 土地储备制度的建立，为土地一级开发提供了制度基础。 2. 我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速，迫切 需要新型的土地开发模式。 3、我国房地产企业发展迅速，已经具备了承担土地一级开 发的能力。
8、北京“马池口项目”土地一级开发法律顾问。
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房地产企业风险防范体系
最好的不一定是最适合
从 管 理 角 度 看 房 地 产 企 业 法 律 风 险 防 范 与 应 急 预 案
的
最适合的才是最好的
人力资源管理
制度流程
组织结构
目标管理
经营计划
战略计划
从法律角度看房地产项目开发流程关键管控点与解决之道
涵义做了较为详细的界定，提出土地一级开发是指政府委托市土地整理储备中心及分中心，
按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定 的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基 础设施建设的行为。 www.fdclawyer.com.cn
权的房地产开发商来完成。
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土地一级开发概况
一、全国土地一级开发产生及基本情况
（二）我国城市土地一级开发的发展历程
2. 发展期（1999 年至 2002 年） 这一阶段是土地一级开发走向正规的发展过渡阶段。由于经营性用地“招拍挂”制度的 实施，协议出让土地逐渐减少，开发商拿地的门槛和难度越来越高，一些开发商迫于市场化 的竞争压力，开始转向专门从事土地一级开发，这些公司的主要任务就是在完成具体地块的 土地一级开发（包括征地、拆迁和基础设施建设等）之后将土地交还给政府，再由政府统一 向社会出让熟地。但在这个时期，土地一级开发公司主要是通过政府划拨等形式来确定取得