土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范
土地一级开发实务与法律风险
土地一级开发实务与法律风险（系列一）2014-03-26点蓝字加我哦周月萍律师在一级开发过程中，政府机构的作用十分“微妙”。
如果政府完全退出，企业将面临开发成本和开发进度的风险；如果政府直接操作，则不利于市场公平竞争。
根据国家政策规定及目前土地开发情况，土地一级开发主要有政府主导型、市场化运作型以及政府主导的市场化三种运作模式。
（一）政府主导型运作模式——以重庆为例政府主导型开发模式是指由土地储备中心完全负责或由政府指定特定的开发企业进行土地一级开发。
重庆的土地一级开发模式属于典型的政府主导型模式。
土地一级开发的主体是市政府，代表市政府实行一级开发的机构是八个大型的国有建设性投资集团。
土地一级开发与土地储备紧密联系在一起，八大投资集团拥有土地储备和土地一级开发的权利，将纳入储备范围的土地委托专业公司进行一级开发，“生地”变“熟地”后，通过“招拍挂”流程进行出让。
图1政府主导型土地一级开发流程图在政府作为土地一级开发主体的运作模式中，全程由政府控制开发实体的确定、开发进度安排和开发方案实施，有利于缩短开发时间，降低开发成本，便于政府实现土地一级开发的各项目标。
政府可完全掌控地价，避免土地开发后的土地增值收益流失问题，进而实现土地开发的社会效益、经济效益与环境效益的统一。
然而，此模式下融资渠道狭窄，政府将面临着巨大的资金压力，且土地开发周期较长，对政府进行更大规模土地开发有一定的阻碍；此外，由于土地开发权并非由市场确定，而是掌控在政府手中，在监管制度缺失的情况下，容易产生政企“合谋”、定制条件出让的情况，使土地出让隐蔽化，导致土地资产流失。
同时，根据2010年9月3日国土资源部党组印发《中共国土资源部党组关于国土资源系统开展“两整治一改革”专项行动的通知》的要求，“土地储备机构必须与其下设或挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，收购土地遴选价格评估机构应坚持公开、公正的选择方式，土地前期开发必须按规定通过招标方式选择工程实施单位。
土地一二级联动流程、风险、控地方法
土地一二级联动（流程技巧风险）地产公司的土地来源无非是四种：招拍挂、资产收购、股权收购、司法拍卖资产处置这四种。
但是随着近期土地市场愈发地火爆，招拍挂拿地更多地是在拼自持、拼无偿移交、拼现金流，拿不到地的不好受，拿到地也好不了多少。
很多公司转而在做收并购和资产收购类项目，但是这种项目往往存在较多的问题，风险不可控，而且市场上所剩的优质项目也并不多了。
很多公司又想到了一二级联动，这是一种不错的拿地思路。
本文就作者参与的多个一二级联动项目，并最终挂网拿地的经验，做一些分享。
一二级联动，指的是房地产公司参与从土地一级整理到土地挂网，最终取得土地的全过程。
一二级联动的项目常见的有旧城改造和新区土地开发与熟化两种。
一二级联动的优势在于既可以通过参与土地一级整理获得土地一级开发的利益分成，又可以通过一些特别的手段低价获得大量成片的土地，是很多大型地产公司增加土地储备所梦寐以求的。
第一部分获得一二级联动的项目需要具备哪些要素前提：良好的政商关系与影响力往往来说一二级联动项目都是由地方政府的平台公司操作的，民企能做的只是少部分。
在能做的这少部分里面，如果你总结之后都会发现，很多公司在自己的发源地或者深耕的区域，是会有一些一二级联动的项目的。
原因何在，一来是所在区域发展多年积累良好的政商关系，相关的资源比较丰富，能够接触到最新鲜的项目信息，也比较容易利用资源拿到项目。
二来是在地方深耕多年，开发实力和品牌接受程度有目共睹，地方政府更愿意接受这类企业，毕竟玩儿砸了可不好。
因此具备良好的当地政商关系是一个很重要的前提。
基础：有勾地经验与能力首先应当知道地方政府对于该项目的需求，一般来说地方政府基于财政的压力，政绩的表现，心里的大好蓝图得不到实现。
在项目之前一定要了解清楚需求，是解决经济发展、脱贫致富、引入产业、城市发展还是解决土地财政困境，然后提出对应的答案。
其次是要了解自己公司有无相关勾地的IP、题材，能否讲出生动的故事，最好是能有一两个成熟落地的项目，作为案例，说服力才会强。
土地一二级联动开发模式研究及案例赏析41P
厚黑学 诸如在土地出让公告中设置竞争条件之类的浅层运用。犹如中国的厚黑学般讲究技巧，但很容易落人口实。
“酒桌上的段子”
具体策略
（一）在招拍挂文件中设置苛刻条件，为一级开发商量身定做 （二）虚增土地成本，阻退外部开发商 （三）给自己画皮，另外注册一家房开公司参与招拍挂 （四）与其他拟拍地企业组成竞拍联合体/项目公司共同参与竞拍
——变电站、垃圾处理场、焚烧厂，先规划后修改。
具体策略
（六）在出让文件中要求竞得者就具体规划指标、设计方案等与一级开发商或相邻业主进行协调一致
高级黑
——对老板而言，要遵照别人的意志行事总是困难的。
（五）预先建设规划指标所要求的配套设施，在出让文件中要求竞得者与一级开发商协商补偿
——补偿成本不确定，对二级开发商拿地决策形成阻遏。
8.31大限
传统的房地产开发模式基本上都属于土地、房屋两级市场联动开发。即开发商寻求协议出让的土地，然后获得土地开发权，再进行房屋开发。
土地价格
2004.8.31之前
发展现状
在现实发展中，由于市国土局直属的土储中心已难以满足高速城市化所带来的巨量土地一级开发需求，这为房地产企业进入土地一级开发领域分取一杯羹撕开了裂口。
二级对一级的补助
二级以标杆物业入市，支撑起区域的地价标准 二级物业租售收入为一级开发提供稳定现金流
一二级联动优势-整体优势
一二级联动开发就好比老客户维护，效益总要比新客户开发高些。——（漏斗原理）
整体优势 1
1.上下游资源嫁接，节省成本
根据经验，一般情况下，一二级联动开发能节省开发成本近10%，甚至更多。
可控制用地规划编制及后期调整 可控制土地出让价格 可协调土地上市时间 可协调获取优质地块与大规模用地 可要求政府控制红线外周边地价水平 ……
土地一级开发与一、二级联动大纲
《土地一级开发与一、二级开发联动：操作模式、资金运作与案例研究》第一部分：土地与土地开发基础Part 01：土地开发流程与一、二级开发：1、土地生命周期；2、土地开发的几个环节✧城市进入性；✧区域开发商业模式设计。
✧定位与规划；✧区域运作策略与土地营销；✧区域增值。
3、一、二级开发的差异性。
4、土地开发的法律问题；✧国家对土地开发的法律规定；✧地方政府对土地一级开发中的相关法律问题；✧相关规定带来的操作问题。
第二部分：一级开发的模式与案例Part 02：一级开发模式分析1、全程运营模式✧模式解析；✧全程运营模式的要点；✧案例研究：亚龙湾一级开发浅析；2、主导整合模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：清水湾一级开发浅析；3、一级主导开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：泰达城一级开发浅析；4、一二级联动开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：吉山产业园一级开发浅析；5、公建代建开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：一级开发浅析；Part 03：国一、二级土地联动开发成功案例分析：1、成功案例标准；2、案例01：金融街金海湾项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。
✧发展历程讲解✧发展定位与规划调整；✧合作方式；✧排他性土地控制策略；✧土地获取方式；✧启动策略；✧城市设施建设与区域土地开发。
3、案例02：广陵新城开发----典型三线城市一级开发；✧发展历程讲解；✧定位思考与功能确定；✧历史文化名城与区域开发的价值结合；✧一级开发中的政企合作；✧一、二级开发联动实现措施。
✧一级价值兑现实现流程。
4、案例03：即墨南山嶺海（8000水城）----大都市边沿一级开发；✧发展历程讲解✧开发企业介入机会与土地获取条件；✧定位与规划调整策略（及效果分析）；✧公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用；✧二级市场价值定义一级土地价值的开发策略；✧一级开发控制二级土地的措施；✧二级开发与公共设施开发的互动性分析。
基于土地一二级联动开发模式分析
基于土地一二级联动开发模式分析摘要：随着我国社会经济的快速发展，城市化进程脚步的不断加快，对建设用地的需求量也在不断增加，这也就促使相关政府部门对土地的一二级的开发利用越来越重视。
近年来我国土地的开发进程也十分缓慢，如此，必须要积极创新土地的一二级联动开发模式，以进一步提高土地的使用效率。
对于开发企业而言，参与土地一二级开发所带来的经济利益是相当大的。
随着建设用地的逐渐减少，房地产开发企业也很难再买到价格低廉的土地。
因此，利用科学合理的开发手段以低廉的价格获得土地的开发权限，更成为了房地产开发企业研究的重要题目。
关键词：土地一二级联动；开发模式；风险与策略引言：在城市化进程不断加快的情况下，我国土地的开发也受到了越来越多的关注。
目前，我国土地一级开发的进程相对缓慢，所面临的环境问题也是越来越复杂。
针对此情况，必须要深入的了解土地一二级联动开发模式的重要性，同时采取相应的激励政策，以此构建一个科学合理的土地开发模式，促使其能够与市场经济的发展相符合。
以便更好地完善我国的土地开发系统，最后有效促进我国社会经济的可持续发展。
开发企业介入土地的一级开发，同时也面临着更多的不确定性，这就要求土地一级开发的主体采取有效的方法，提升其抗风险的能力。
一、土地一二级联动开发模式的分析由于房地产行业受政府政策的制约，而大型房地产开发企业常常会将一级的土地整理和二级土地开发进行结合，以便在此过程中获取最大的经济收益。
一二级联动开发模式是由开发企业主导的，并且在开发初期就已经确定了这个模式。
开发企业通过一二级联动的开发模式，在一级土地开发阶段获得利益的同时，保障了企业的长远发展，同时也确保了土地的未来价值为企业二级开发带来更大的收益。
但是，土地的一二级联动开发模式，也会影响政府在宏观上控制市场地价的能力。
这种联动开发模式虽然比较普遍，但是放眼未来，它的发展空间也会变得越来越小[1]。
二、土地市场开发的现状我国对土地的开发管理是十分严格的，有相关的管理制度，并严格限制农耕地转为建设用地，并一直在控制建设用地的总量。
土地一级开发盈利模式及风险问题浅析
最新【精选】范文参照文件专业论文土地一级开发盈余模式及风险问题浅析土地一级开发盈余模式及风险问题浅析【纲要】跟着城镇化进度的加速，“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式逐渐盛行，愈来愈多的房地产公司涉及土地一级开发。
新局势下，怎样能借势发力，创新一级开发盈余模式，有效躲避项目开发风险，将成为土地一级开发公司要点关注的问题。
【要点词】一级开发、盈余模式、风险浅析一、土地一级开发操作模式的发展及演变趋向1）政府垄断开发模式政府垄断开发模式是政府指定开发公司或许以建立项目公司的形式进行土地一级开发。
此模式能够保证政府完整控制地价，同时保证土地开发为熟地后的增值利润不流失，且土地一级开发法律关系纯真，便于政府实行土地一级开发的各项事务。
该模式主要缺点是政府的土地开发资本压力较大，融资渠道窄。
2）公司主导开发模式公司主导开发模式又称一二级联动开发模式，政府第一将待进行一级开发的土地一次性（或按地块）出让给土地一级开发公司，由土地一级开发公司依据土地使用权出让协议的商定，对协议范围内土地实行包含拆迁布置赔偿，公建配套设备建设在内的土地一级开刊行为，使协议范围内土地达到建设条件，再面向市场转让土地使用权。
房地产公司经过土地一二级联动开发，在获取一级开发阶段利润的同时，既保证了公司将来的可连续发展，也保证了可获取土地在将来增值给公司带来的二级开发的优厚利润。
但该模式不利于政府控制市场所价，政府宏观调控土地市场的能力降低。
3）政府主导市场化运作模式由政府主导的市场化运作模式是指政府“抓两端，放中间”。
“抓两端”即由政府控制土地贮备计划和供给计划，“放中间”，即充足利用社会力量实行土地一级开发。
这类模式中，政府依据土地市场检查确立土地需求情况，以招拍挂方式将拟开发的土地依据“熟地”出让，提早确立土地使用权受让人，并由土地使用权受让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发。
政府经过招标等方式确立具备资格的公司，在土地出让合同规定的限期内将出让的土地开发为切合土地受让人要求的条件（熟地），土地开发达成经查收合格后，政府与土地受让人正式移交土地。
一二级联动开发的风险把控
一二级联动开发的风险把控虽然土地一级开发的利润率不及房产开发，但参与土地一级开发，可以加深对土地成本的了解，然后通过设置有利于己方的出让条款，大大增加在公开市场拿到二级开发权利的胜算，最终通过一二级联动开发获取更大的利润。
因此，越来越多的房地产企业开始尝试一二级联动开发模式。
然而，笔者在实践中遇到的案例表明：一二级联动开发仍然存在诸多法律风险，如何应对这些风险是一二级联动开发能否成功的关键。
实例解析笔者的某一客户计划与某市政府合作开发该市某镇，通过发展花卉产业、健康产业、旅游产业以及对该镇的整体改造，将该镇打造成以花卉为特色的低碳环保旅游风情小镇。
为此，双方签订了该镇《建设项目投资合作开发合同》（以下称为“该合同”），就土地一级开发、二次招商等问题进行了约定，一些条款便涉及到一二级联动开发的内容。
笔者将以相关条款为例，结合此类项目的实践经验，对一二级联动开发所涉及的法律风险进行说明。
首先是约定“保本回报”的法律风险。
该合同在“定义”条款中将“保本回报”定义为：在土地一级开发中，政府对开发企业在土地一级开发中的投资，按实际占用资金的天数，以年化收益率18%予以保本。
该约定可能导致该合同被认定为借款合同。
《人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。
”在前述合同条款中，“保本”本身就包含着不承担经营风险的含义，而开发企业作为提供资金的当事人，按年化收益率 18 %取得固定回报可被认定为“收取固定数额货币”。
因此，该条款极有可能导致该合同被认定为借款合同。
一旦双方因本合同的履行发生纠纷，且该合同被认定为借款合同，那么开发企业从政府获得的投资回报将仅限于保本回报，并且回报比例超出人民银行同期贷款利率四倍的部分无效。
而该合同中约定的土地一级开发增值收益等额外的收益将无法得到实现。
房地产：土地一二级联动流程、风险、控地方法
土地一二级联动（流程技巧风险）写在文前地产公司的土地来源无非是四种：招拍挂、资产收购、股权收购、司法拍卖资产处置这四种。
但是随着近期土地市场愈发地火爆，招拍挂拿地更多地是在拼自持、拼无偿移交、拼现金流，拿不到地的不好受，拿到地也好不了多少。
很多公司转而在做收并购和资产收购类项目，但是这种项目往往存在较多的问题，风险不可控，而且市场上所剩的优质项目也并不多了。
很多公司又想到了一二级联动，这是一种不错的拿地思路。
本文就作者参与的多个一二级联动项目，并最终挂网拿地的经验，做一些分享。
一二级联动，指的是房地产公司参与从土地一级整理到土地挂网，最终取得土地的全过程。
一二级联动的项目常见的有旧城改造和新区土地开发与熟化两种。
一二级联动的优势在于既可以通过参与土地一级整理获得土地一级开发的利益分成，又可以通过一些特别的手段低价获得大量成片的土地，是很多大型地产公司增加土地储备所梦寐以求的。
第一部分获得一二级联动的项目需要具备哪些要素前提：良好的政商关系与影响力往往来说一二级联动项目都是由地方政府的平台公司操作的，民企能做的只是少部分。
在能做的这少部分里面，如果你总结之后都会发现，很多公司在自己的发源地或者深耕的区域，是会有一些一二级联动的项目的。
原因何在，一来是所在区域发展多年积累良好的政商关系，相关的资源比较丰富，能够接触到最新鲜的项目信息，也比较容易利用资源拿到项目。
二来是在地方深耕多年，开发实力和品牌接受程度有目共睹，地方政府更愿意接受这类企业，毕竟玩儿砸了可不好。
因此具备良好的当地政商关系是一个很重要的前提。
基础：有勾地经验与能力首先应当知道地方政府对于该项目的需求，一般来说地方政府基于财政的压力，政绩的表现，心里的大好蓝图得不到实现。
在项目之前一定要了解清楚需求，是解决经济发展、脱贫致富、引入产业、城市发展还是解决土地财政困境，然后提出对应的答案。
其次是要了解自己公司有无相关勾地的IP、题材，能否讲出生动的故事，最好是能有一两个成熟落地的项目，作为案例，说服力才会强。
聚焦——土地一级开发模式与法律风险防范
聚焦——土地一级开发模式与法律风险防范土地开发有土地一级开发和土地二级开发两大阶段组成。
土地一级开发实施后带动二级开发，形成联动开发。
土地一级开发，是指通过对“生地”进行整理投资开发，达到“三（五或七）通一平”（熟地），最终实现土地出让过程。
政府按照土地利用、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发规划，先后完成征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，是土地达到出让标准条件的过程。
土地一级开发的模式有如下两种：（一）政府运作模式政府运作模式是指政府进行土地一级开发运作，土地一级开发所发生的一切费用均由政府承担。
具体可以分为三种类型：一是由政府下属的土地储备机构直接负责土地的一级开发，如北京市，由北京市土地整理储备中心（或授权各区县分中心）直接负责；二是由承担土地储备职责的国有企业或专门承担土地一级开发职责的国有企业负责一级开发，如重庆市，由政府下属的几大国有企业（如重庆城投）负责；三是由土地储备机构和国有企业联合负责一级开发，如上海市，由上海市土地储备中心和上海市地产集团联合完成。
（二）市场运作模式市场运作模式是指通过招标的方式委托开发企业实施土地一级开发。
土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
目前，土地一级开发市场化运作模式比较成熟的有北京市，如专门制定了《北京市土地整理和一级开发暂行办法》、《土地一级开发项目招标投标暂行办法》。
以上两种土地一级开发模式的优劣势如下表所示：我国首次提到土地一级开发的正式文件是2000年12月的北京市《中关村科技园区条例》，该条例中第三章有关规划和环境建设中规定：“中关村科技园区土地一级开发，应当服从中关村科技园的同意规划。
”该条例没有对土地一级开发定义进行界定，至今土地一级开发仍然以地方政府确定的效力层次低的行政规范红头文件或政策作为依据，给开发企业带来不确定性的法律风险，具体如下：（一）再融资困难风险承包人先利用股权投资，成立项目公司，股权投资不能满足土地一级开发的需要，然后以项目公司为主体进行再融资。
一二级联动项目有哪些坑需要提防？
一二级联动项目有哪些坑需要提防？(朋友圈里有更多干货)我们都知道，一二级联动是指企业可同时参与一级开发及二级开发。
一级开发也就是生地变为熟地，毛地变为净地的过程，通过参与一级整理获得一级收益。
一级企业借助参与一级整理的先天优势顺利摘牌开发用地，赚取二级开发收益，从而实现一二级联动。
一二级联动项目一直是很多企业颇为喜欢的拿地方式，一是土地价格较为低廉，二是获得规模化土地，三是可以提前锁定土地。
在广东、河南、陕西、山西等地一二级联动都是市场上比较主流的土地获取模式，部分地区甚至只有参与一级开发才有机会获得房地产开发用地。
提前锁定一宗优质的一二级联动项目，无论是出售一级权益合作开发亦或是自己开发都能获得比较理想的效益。
对于确定性市场，前期控制足够的土地也是降低一级开发风险最有效的手段。
01那么核心问题来了，参与一级开发并完成后，如何获取土地？答案我们都知道，现在只能通过招拍挂在公开市场获取土地，这是唯一的办法。
但是大家想问的肯定不是这个，而是在不违规的情况下怎么在公开市场上拿到地，对不对？通常的想法是，通过一级开发，参与企业可以获得两方面的优势：一是提前了解地块的整理成本，间接地就知道出让价格，便于提前分析测算，利于公开市场竞价。
二是提前与当地政府建立联系，尤其是国土、规划、人防、消防、环保、交通等等，前期手续办理可以提前准备，便于拿地后快速开工。
但上面提到的两点仅仅是优势，并非拿地的充分必要条件。
须知，正因为政府没有钱才会引入企业参与一级开发，而企业心甘情愿的只为了微薄的利润就在一个项目上耗费巨量的时间和金钱，大部分也是提前得到了某些承诺的。
在这个前提下，相关部门就会充分运用智慧及经验，在确保合法合规的框架内，保证你拿到地。
最普遍的做法，是在挂牌条件上做文章。
企业的行业排名、资本注册金、过往业绩、注册公司的时间及注册资本金、业态要求（比如酒店、写字楼）、自持体量要求、返还要求、保证金要求、提前签署开发协议要求（涉及税收承诺），甚至设计单位及施工单位资质要求。
学习土地一二级联动开发模式心得体会
通过对土地一、二级联动开发模式及案例分析的研究，更加深了自己对土地一级开发、二级开发及一二级联动开发的认识，理清了几种开发模式的优缺点和存在的法律风险。结合当下土地市场的发展规律不难看出对于我们集团公司来说采取一二级联动开发模式更符合集团的发展理念，将更有利于高质量发展。
万科集团董事长郁亮曾说过"做听话的开发商"，其中的道理不言而喻。土地市场开发归根到底还是政府主导的市场，政府才是真正的甲方，我们土地开发企业绝不能干一锤子买卖，只求发展，而漠视商业道德。作为在省内土地市场占据举足轻重中我们要快速迈过低级的厚黑学、中级的高级黑，向着郁亮所说和谐社会阶段奋斗，努力做好企地关系，与政府结成紧密的利益共同体，走向人人大同的和谐社会。
任何一种土地开发模式都不是万能的，都有其存在的风险，我们要通过采取有效的规避手段，设法一定预判，把控开发中的各个环节，实现区域成功运营。如对投资大、培育周期长、时间成本高的大规模土地一二级联动开发项目，建议采用总公司负责制，有利于充分发挥集团公司运营大项目的资源优势，保证项目启动运营。另外，在联动开发时需着重考虑：1、资金到位的时间、资金安全保障问题；2、如何与政府确定土地进入二级市场招拍挂时，摘牌单位资质和摘牌壁垒设置问题；3、需要的资金规模和融资渠道设置问题；4、增值收益利润分成的明确约定问题。鉴于此，建议公司在采用一二级联动开发模式时，采取净地开发，减少一级开发的融资压力；明确土地出让增值部分的分配。
独家专栏】“片区开发”的法律风险解析及防范建议
独家专栏】“片区开发”的法律风险解析及防范建议和风险特点片区开发项目是一种涉及多方利益、涉及多个领域的复杂项目，具有法律属性和风险特点。
首先，片区开发项目涉及的法律法规较多，包括土地法、城市规划法、建设工程质量管理条例等，需要各方对法律法规有充分的了解和遵守。
其次，片区开发项目涉及的合同类型较多，如土地出让合同、建设工程施工合同、物业服务合同等，需要各方对合同内容进行细致的分析和评估，以减少合同风险。
此外，片区开发项目也面临着政策风险、市场风险、技术风险等多种风险。
二、片区开发项目的法律风险解析在片区开发项目中，可能存在的法律风险包括土地权属纠纷、建设工程质量问题、物业服务纠纷、环保问题等。
其中，土地权属纠纷是片区开发项目中最常见的法律风险之一，需要各方在前期的土地调查和交易中对土地权属进行充分的确认和核实。
建设工程质量问题也是片区开发项目中的重要法律风险之一，需要各方在施工过程中对建设工程质量进行严格的监管和检验。
物业服务纠纷和环保问题也需要各方在项目实施过程中加强管理和监督，避免法律风险的发生。
三、片区开发项目的法律风险防范建议针对片区开发项目可能存在的法律风险，各方可以采取以下措施进行风险防范：首先，各方应对项目的法律法规进行全面了解和遵守，确保项目合法合规。
其次，各方应对合同内容进行细致的分析和评估，以减少合同风险。
此外，各方应加强项目管理和监督，及时发现和解决项目中的问题，避免法律风险的发生。
最后，各方可以通过引入专业的法律服务机构，对项目进行全面的法律风险评估和防范，确保项目的顺利实施。
总之，片区开发项目具有复杂的法律属性和风险特点，各方在项目实施过程中需要充分认识和重视法律风险，并采取相应的风险防范措施，以确保项目的顺利实施和各方利益的最大化。
我国目前的片区开发大多采用政府授权投资建设运营的“ABO”模式。
在该模式下，政府授权下属的国有企业或平台公司负责片区范围内市政基础设施及公益性项目的投资建设运营，政府给予一定的财政补贴。
土地一级开发法律风险与规避
74城市开发URBAN DEVELOPMENT 2012.02房地产开发一般由土地一级开发和土地二级开发两大部分构成。
我国首次提到土地一级开发的正式文件是2000年12月的北京市《中关村科技园区条例》，至此，对有关于土地一级开发中的法律关系，我国还没有一部统一的法律对其做出相应规制。
绝大多数地区还是以地方政策或操作惯例的方式予以执行。
当缺失了立法对法律关系的调整时，法律关系主体在实施此类法律行为时，就存在无法可依的现状，只能靠政府确立的极具不确定性的行政规范文件作为依据，给开发者带来严重的法律风险。
投产成本控制及融资法律风险与规避房地产行业具有投资数额大、投资回收期长的特点，开发过程中，需要金融业的密切配合，这一点在国内外都土地一级开发法律文/ 宋安成是如此。
也正因为这一点，金融业的任何变化，都会对房地产业产生影响。
对于融资风险的规避，首先作为房地产开发企业，应对土地一级开发前期进行缜密的财务筹划与调查分析。
在市场调研中，土地一级开发多为新城建设，取得的各项资金数据没有确定性，可充分利用政府拟开发项目的原始资料加上周边区域等关联项目的开发补偿政策及事实效果比较，充分估算实施过程中的财务风险。
此阶段最好能邀请投资管理、法律、规划、税务、建筑造价等专业人士参与。
其次，拓展多元化的融资渠道，化解融资难问题。
目前，全国各地都在探索房地产融资的新模式，实际上，在这一过程中，政府提供相当的融资担保并明确担保条款对融资是非常有利的。
根据土地一级开发融资的需要以及相应投资资金风险的分析，确定需要贷款的数量。
该贷款或其它融资项目，若有政府出面协调并提供相应担保，可最大限度降低企业的投资风险，并获得融资支持。
最后，在开发过程中，应严格成本控制，并有效运用合同管理控制财务风险。
在成本控制中，重要的一条是要切实把握企业与政府的投资投入与收益分配比例，包括需要政府投入的项目和具体的政府利益分配，比如说拆迁费用可由政府投入或部门投入。
土地一级开发及一二级联动开发案例精讲培训
土地一级开发及一二级联动开发案例精讲培训一级开发的主要步骤包括土地整理、规划和设计、建设和管理等。
土地整理是指对一定范围内的农村土地进行清理、整理、合并等工作，以提高土地利用效益。
规划和设计是在土地整理的基础上，根据开发的目标和要求，制定土地利用规划和设计方案，确定土地用途和开发的方式。
建设和管理是指按照规划和设计方案，对土地进行开发和建设，同时进行相关的管理和运营。
一级开发的重点是提高土地的利用效益，通过合理规划和设计，实现土地的最优配置。
一级开发的常见方式包括农地流转、土地出租、土地承包等。
农地流转是指将集体经济组织或农民个人的农村土地转让给企事业单位或个人，由其进行开发和经营。
土地出租是指将闲置的农村土地出租给农民、企事业单位或个人使用，由其进行开发和经营。
土地承包是指将农村土地承包给农户，由农户负责耕种和管理。
一级开发实施的同时，还需要进行一二级联动开发。
一二级联动开发是指一级开发和二级开发之间的协同发展。
一级开发是基础，为二级开发提供了土地和基础设施；二级开发是延伸，通过增加附属设施和服务提供，实现土地的增值和运营收益。
一二级联动开发的主要内容包括经济产业开发、基础设施建设和公共服务配套等。
经济产业开发是指在一级开发的基础上，通过招商引资、引进优质项目和企业，发展农村特色产业，促进农民增收。
基础设施建设是指在一级开发的基础上，通过投资建设道路、供水、供电、排污等基础设施，提供便利的生活和工作环境。
公共服务配套是指在一级开发的基础上，建设教育、医疗、文化等公共服务设施，提高农民的生活质量。
一二级联动开发需要实施统筹规划和协调管理。
统筹规划是指将一级开发和二级开发的规划和设计相结合，统筹安排土地利用和发展方向。
协调管理是指在一二级开发过程中，通过加强协作和合作，解决开发过程中的问题和矛盾，实现资源的合理利用和充分发挥。
总之，土地一级开发和一二级联动开发是农村土地开发的重要环节，通过合理规划和有序实施，可以促进农村现代化和农民增收。
土地一二级联动开发行政诉讼
土地一二级联动开发行政诉讼一、引言随着我国城市化进程的加快，土地资源日益紧张，土地一二级联动开发成为地方政府和开发商关注的热点。
然而，在这一过程中，诸多矛盾和问题也不断显现，行政诉讼成为维权的重要手段。
本文旨在分析土地一二级联动开发行政诉讼的现状、类型及关键环节，为相关当事人提供应对策略。
二、土地一二级联动开发的含义与现状土地一二级联动开发，是指在土地使用权取得、拆迁补偿、土地使用权转让等环节中，一级市场与二级市场的紧密结合。
这种模式有利于提高土地利用效率、优化土地资源配置，但在实际操作中，往往涉及到政府与企业、企业与农民等多方的利益博弈。
因此，土地一二级联动开发中的行政诉讼案件层出不穷。
三、土地一二级联动开发中的行政诉讼类型1.土地征收补偿纠纷：政府在征收土地时，与被征收人因补偿标准、补偿方式等问题产生纠纷。
2.拆迁安置纠纷：开发商与被拆迁人在拆迁补偿、安置地点等方面存在分歧。
3.土地使用权纠纷：土地使用权转让过程中，转让方与受让方因合同履行、土地使用权性质等问题发生争议。
四、土地一二级联动开发行政诉讼的关键环节1.证据收集：原告需充分准备与案件相关的证据，如政府文件、合同、协议等，以证明自己权益受到侵犯。
2.诉讼主体确定：明确被告方，即承担法律责任的行政机关。
3.诉讼请求明确：明确诉讼请求，如赔偿金额、撤销违法行政行为等。
4.法律适用：正确选用相关法律法规，如《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等。
五、应对土地一二级联动开发行政诉讼的策略1.充分了解政策法规，确保自身权益不受侵犯。
2.寻求专业律师团队支持，提供法律咨询和诉讼代理。
3.加强证据收集和保存，确保证据的合法性和真实性。
4.灵活运用和解、调解等方式，争取合法权益的最大化。
六、结语土地一二级联动开发行政诉讼涉及多方利益，维权过程充满挑战。
只有充分了解政策法规、掌握诉讼技巧，才能在司法实践中维护自身合法权益。
谈土地一级开发中风险的分析与规避
二级开发的 互动。在此 情况下 ， 求一级 开发 商具 有卓 要 土地一级开发涉及 土地 、 经济 、 社会 、 法律 等方 面 内容 ， 以非市 实现一 、 所 越 的二级开发能 力， 房地产企业可 以在 获得 一级开发阶段收益 的 场 因素很 多。
来说 ， 既是机遇 ， 也是挑战。
１ 从一级开发本身获 利。土地 ～级开 发商 通过 一级 土地 开 ） 发本身盈利的关键 ， 就在于严格控 制各 项成本费 用的支 出。其中 比重最大的是成本费用 ， 征地拆迂 费用最难控制。各项 成本 费用
１ 土地 一级 开发 的定 义及分 类
土地～级开发是指政 府或政府 授权委托 的企 业 ， 照城市 规 的控制在于系统周密 的安 排 ， 于大 面积的 土地一级 开发 ， 按 对 需要 拆迁 、 安置、 设 ， 建 在整个过 程 中要严 格控 制每 个 划、 城市功能定位和 经济 发展 的需要 ， 对一 定区域 范围 内的城 市 分批次地征地、 国有土地、 乡村集体土地通过收购 、 收回 、 收等方式储 备 国有建 步骤的节奏 ， 征 通过每 个步骤 的合 理衔接 以达 到合理 、 分批 次投 入 设用地 ， 并组织实施拆迁 、 安置 、 补偿 ， 进行适 当的基础设 施建设 ， 资金 ， 资金效率 达到最 高。例如 可 以通过 先盖 转居 房 ， 居 民 使 原 使该区域内的土地达 到 出让 条件 的行 为。按 照实施 主体 的不 同 搬迁 ， 企业再征地拆迁 ， 安置 的方 法达到政府 、 再 原住 户和企 业都 分为政府主导和政府委托企业主导两种模 式， 本文 主要讨论 企业 满意的效果。从 土地 一级开发本 身获利 ， 主要体现 在严格控 制成 主导的土地一级开发。 本， 包括土地 变性 、 土地存储、 安置补偿 、 基础建 设等方 面 ， 需要 都 进行严格的控制。２ 土地一 级开 发净 收益分成 。一 般来讲 ， 土 ） “
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土地一级开发基本概念
三、土地一级开发的性质和特点
2、土地一级开发的特点 土地一级开发所涉及的征地、拆迁、市政基础设施建设，都是政府对某一范围内土地使
用规划的落实，是一级开发商受雇于政府的行为，一级开发的结果当然要由政府承担。政府
作为社会公共利益正式代表，其公共性特点，也必然在一级开发活动中有所体现，这就致使 土地一级开发与其他建筑业存在显著的区别。 （1）政治性
土地，虽然针对性和专业性比较强，但由于缺少市场竞争，使得土地一级开发工作未能达到
理想的效果。这种情况的典型案例是中关村科技园区的土地一级开发。 从全国范围来看，由于土地储备开发工作逐渐升温，有条件的城市大都建立了土地储备 制度，成立了土地储备机构，并由土地储备机构专门承担土地一级开发工作。
一 级 开 发
二 级 开 发
3
土地一级开发模式及比较
土地一级开发模式及比较
一、当前全国土地一级开发的主要模式
二、主要模式（以土地一级开发实施主体为准进行划分）及比较
1、内涵 关于土地一级开发的内涵有不同的提法。首次提到土地一级开发的正式文件是2000 年 12 月北京市《中关村科技园区条例》，其四十八条中规定：“中关村科技园区的土地一级开 发，应当服从中关村科技园区建设的统一规划„„”。但该条例并未对土地一级开发的涵义 做出界定。 2002 年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》中提出中关村科技园土地一级开发是 指政府对中关村科技园区范围内的国有土地，统一进行拆迁、市政基础设施建设的行为。 《北京市土地一级开发管理暂行办法》(京国土房管出字[2002] 1100 号)对土地一级开发的
权的房地产开发商来完成。
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土地一级开发概况
一、全国土地一级开发产生及基本情况
（二）我国城市土地一级开发的发展历程
2. 发展期（1999 年至 2002 年） 这一阶段是土地一级开发走向正规的发展过渡阶段。由于经营性用地“招拍挂”制度的 实施，协议出让土地逐渐减少，开发商拿地的门槛和难度越来越高，一些开发商迫于市场化 的竞争压力，开始转向专门从事土地一级开发，这些公司的主要任务就是在完成具体地块的 土地一级开发（包括征地、拆迁和基础设施建设等）之后将土地交还给政府，再由政府统一 向社会出让熟地。但在这个时期，土地一级开发公司主要是通过政府划拨等形式来确定取得
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土地一级开发基本概念
三、土地一级开发的性质和特点
1、土地一级开发的性质 我国实行土地的社会主义公有制，决定了政府必须垄断土地一级市场。我国宪法明确规
定，城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，
属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给 予补偿。 城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开 发经营。 土地一级开发是政府代表国家以土地所有者的身份运营土地，参与房地产市场活动，是 政府有计划主动供地以实现经济持续健康发展的一种宏观调控手段。政府要正确履行经济社 会管理职能，加强土地规划、计划和城乡建设规划管理，加强城乡建设用地管理，严格规范 农村集体土地转为城市建设用地，大力推进节约用地、合理用地。可见，土地一级开发是政 府行为。
浙江义乌土地一级开发失败案例 1、情况反映 2、土地使用权出让合同 3、催款函
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二、土地一级开发流程关键管控点及相关文件
1、土地一级开发概况 2、土地一级开发基本概念 3、土地一级开发模式及比较 4、土地一级开发的主体 5、土地一级开发过程及流程 6、土地一级开发中的热点、难点 7、国家及主要地方的土地一级开发相关法律法规、政策及解读
中国房地产专业培训网高级培训师
首届“京城地产人力资本战略联盟”发起人 中央电视台《法律讲堂》节目主讲嘉宾 中央电视台《为您服务》节目受邀法律专家
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讲师介绍
社会活动
中央电视台 《法律讲堂》
《为您服务》特别节目 “维权路上我的家”
江苏新城地产精英培训
大连亿达集团内训
董律师为中大恒基中高层管理 人员进行法律风险防范培训
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土地一级开发基本概念
一、土地一级开发的内涵
对土地一级开发较为一致的看法：
必须符合城市规划的要求， 应对土地进行基础设施的建设和投入； 土地一级开发的结果，应达到可以熟地 出让的要求。
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土地一级开发基本概念
一、土地一级开发的内涵 2、土地一级开发内涵的三要素
（2）财政性
（3）全局性
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土地一级开发基本概念
四、土地一级开分，土地二级开发通常是指房地产开发；土地供应是 土地一级开发与二级开发的分界点，供应之前的开发属一级开发，之后为二级开发。 一级开发开发商取得一级开发权，只是受政府委托从事“三通一平”等工作，并未享有该 片土地的使用权。一级开发完成后，想要对同一片土地进行二级开发，必须再到市场上通过招 拍挂，通过竞争取得二级开发权。
投资决策阶段 土地获取阶段 规划设计阶段 建设施工阶段 销售物业阶段
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土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范
一、土地一级开发失败案例的教训和警示
二、土地一级开发流程关键管控点及相关文件 三、土地一、二级联动开发需要注意的法律问题 四、土地一级开发成功案例及法律相关文件
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土地一级开发概况
二、北京市土地一级开发情况 1、土地储备和市场建设的相关政策办法基本完善。 2、建立了市区两级土地整理储备机构。
3、推动了土地储备制度的实施。
4、探索了政府储备土地一级开发的管理模式。 5、建立了政府储备土地和入市交易土地联席会议制度，推动了新的供地
制度和建设项目的顺利实施。
6、筹措了土地储备和开发资金。 7、建立了土地交易市场，推动了经营性土地入市交易。
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土地一级开发基本概念
一、土地一级开发的内涵
2005年颁布的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第二条 规定，本办法所 称土地储备和一级开发，（以下简称土地储备开发）是指政府依法通过收购、收回、征收等 方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 有观点认为土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理和投资开发的过程。 有观点认为土地一级开发是指通过征地、拆迁和大市政建设，使建设用地达到宗地内平整、 市政配套管线铺设到宗地红线的状态。
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权属流转的 过程
利益协调 的平台
调控土地 的手段
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土地一级开发基本概念
二、土地一级开发的内容
土地一级开发的内容，主要包括： 1、征地补偿、拆迁安置； 2、土地平整； 3、市政基础设施和公共配套设施建设；
按期达到土地出让标准的土地开发行为。
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土地一级开发概况
土地一级开发概况
全国土地一级开发产生及基本情况 北京土地一级开发现状
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土地一级开发概况
一、全国土地一级开发产生及基本情况
（一）我国城市土地一级开发产生的背景
1. 土地储备制度的建立，为土地一级开发提供了制度基础。 2. 我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速，迫切 需要新型的土地开发模式。 3、我国房地产企业发展迅速，已经具备了承担土地一级开 发的能力。
一、土地一级开发失败案例的教训和警示
1、房地产通常拿地方式 2、失败案例
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一、房地产企业通常的拿地方式
土地获取
土地市场（招拍挂）
资本市场（收购）
二级市场
一二级联动
直接进行 项目转让
股权收购
商品房包销
承包经营
部分收购
全部收购 （收购项目公司）
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一、土地一二级开发失败案例的教训和警示
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土地一级开发概况
一、全国土地一级开发产生及基本情况
（二）我国城市土地一级开发的发展历程 1、萌芽期（1996 年至 1999 年） 这一阶段，文献或文件尚未明确提出“土地一级开发”的概念，土地一级开发的概念还 不是很明确。 1996 年上海、杭州等地率先开展的土地整理活动，可以说是土地一级开发的雏形。 1999 年以前，土地储备工作主要还停留在由开发商和用地单位自由组合阶段。 土地一级开发的相关法律法规也尚未出台。 这一时期土地储备开发工作还比较混乱，土地一级开发和房地产开发均由获得土地使用
8、北京“马池口项目”土地一级开发法律顾问。
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房地产企业风险防范体系
最好的不一定是最适合
从 管 理 角 度 看 房 地 产 企 业 法 律 风 险 防 范 与 应 急 预 案
的
最适合的才是最好的
人力资源管理
制度流程
组织结构
目标管理
经营计划
战略计划
从法律角度看房地产项目开发流程关键管控点与解决之道
土地一二级联动开发操作实务 及法律风险防范 Mobile Research Activites of ETRI
主讲人：董振武
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讲师介绍
董振武
北京卓越众鑫企业咨询管理有限公司总经理 北京市国联律师事务所高级合伙人 北京市国联律师事务所房地产部主任 北京大学法学硕士 房地产管理MBA 建筑房地产专业律师 人力资源管理师