土地一二级联动开发模式研究及案例赏析41P
土地一二级联动开发行政诉讼
土地一二级联动开发行政诉讼摘要：一、土地一二级联动开发概述1.土地一级开发2.土地二级开发3.一二级联动开发的联系与区别二、行政诉讼相关法律法规1.《中华人民共和国土地管理法》2.《城市房地产管理法》3.《行政诉讼法》三、土地一二级联动开发行政诉讼案例分析1.案例一：某城市土地一级开发行政诉讼2.案例二：某城市土地二级开发行政诉讼3.案例三：一二级联动开发行政诉讼案例四、行政诉讼对土地一二级联动开发的影响1.规范土地开发行为2.保障当事人合法权益3.促进土地资源合理利用正文：土地一二级联动开发是指土地使用权的一级市场和二级市场相互配合、协调发展的一种土地开发模式。
土地一级开发是指对未利用土地进行基础设施建设、土地平整等，使其达到可开发利用的状态。
土地二级开发是指在土地一级开发的基础上，进行具体的项目建设。
一二级联动开发则是将土地一级开发与二级开发有机结合，以提高土地利用效率。
为了规范土地一二级联动开发，我国出台了一系列法律法规，如《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产管理法》和《行政诉讼法》等。
这些法律法规为土地开发提供了法律依据，保障了土地开发过程中各方当事人的合法权益。
在实际操作中，土地一二级联动开发行政诉讼案例屡见不鲜。
以案例一为例，某城市进行土地一级开发时，因未依法进行公告、补偿等程序，被当地居民起诉。
法院审理认为，土地一级开发过程中，相关部门应严格按照法律法规进行，保障当事人的合法权益。
在案例二中，某城市土地二级开发过程中，开发商因未取得合法手续，被当地政府予以行政处罚。
开发商不服，提起行政诉讼。
法院审理认为，土地二级开发需遵循相关法律法规，开发商的行为违反了法律规定。
在案例三中，一二级联动开发过程中，因相关部门未依法履行职责，导致土地资源浪费。
当事人提起行政诉讼，法院判决相关部门依法履行职责，保障土地资源的合理利用。
行政诉讼对土地一二级联动开发产生了积极影响。
首先，行政诉讼规范了土地开发行为。
土地一级开发模式及案例分析
亿城股份:关于参与唐山市大城山片区一级开发暨对外提供财务资助的公告证券代码:000616证券简称:亿城股份公告编号:2011-003亿城集团股份有限公司关于参与唐山市大城山片区一级开发暨对外提供财务资助的公告本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整,没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
一、交易概述2011年1月13日,亿城集团股份有限公司(以下简称“本公司”)与唐山市陡河青龙河管理委员会(筹建)(以下简称“两河管委会”)、唐山陡河青龙河开发建设投资有限责任公司(以下简称“两河投资公司”)签署《唐山市环城水系大城山片区一级开发投资合作协议》,我公司同意提供人民币4亿元的资金支持,由两河管委会和两河投资公司对唐山市环城水系大城山地块(以下简称“目标地块”)进行土地一级开发整理。
本次交易不构成关联交易。
2011年1月13日,公司第五届董事会临时会议审议通过了本次交易。
公司实有董事7名,出席会议董事7名,一致同意关于本次交易的议案。
因公司本次提供财务资助金额超过公司最近一期经审计净资产10%,根据《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引》的规定,本事项应在董事会审议通过后提交股东大会审议。
二、交易对方基本情况(一)唐山市陡河青龙河管理委员会(筹建)性质:唐山市政府派出机构负责人:刘敬文(二)唐山陡河青龙河开发建设投资有限责任公司成立日期:2009年1月23日地址:唐山市北区富强楼文化路办事处法定代表人:夏宝胜注册资本:3900万元人民币主营业务:环城水系基础设施和重大产业项目的非金融性投资股东情况:唐山市国有资产监督委员会持股100%财务状况(未经审计):截至2010年11月30日,总资产163874万元,净资产3926万元。
两河管委会、两河投资公司与本公司及持股5%以上的股东均无关联关系。
交易对方不存在除本公告所披露的以外、与本公司及本公司前十名股东在产权、业务、资产、债权债务、人员等方面的关系,亦不存在其他可能或已经造成本公司对其利益倾斜的其他关系。
土地一级开发及一二级联动开发案例精讲培训
【**】土地一级开发及一二级联动开发案例精讲培训〔4月26日〕房地产培训：土地一级开发及一二级联动开发案例精讲培训【课程背景】房地产培训：土地一级开发及一二级联动开发案例精讲培训；随着城市化进程，土地开发重心从城市中心向城市郊区转移，从一线城市、省会城市等重点中心城市向三四线城市、区域中心城市转移。
由于城市郊区、三四线城市与一二线城市、省会〔中心〕城市在根底设施、产业构造方面存在较大差异，这些区域的土地开发大多是成片区域开发，其中最重要环节的就是前期的土地一级开发。
而企业参与一级开发的重要目标之一就是一二级开发联动。
【课程收益】系统介绍土地开发模式及一级开发流程；一级开发应明确的核心问题及一二级联动开发中的土地风险与控制学习土地一级开发与一二级联动开发成功案例解析【课程对象】房地产企业董事长、总经理、开发总监；房地产投资总监及其他高管:一二级土地开拓人员；房地产开发企业总部及分公司开发运营部门。
【讲师介绍】杨教师：中房商学院房地产培训高级参谋；**大学经济学硕士；*上市集团战略参谋事业部总经理；区域开发与旅游地产资深专家；**市旧城改造与重建专家组成员；**市先导区、** 两江新区等城市专家参谋；清华大学、**大学、西南交通大学等高校房地产总裁班讲座教授；11年城市咨询与房地产相关经历，专注亍城市开展与房地产新领域。
先后参与**长流新区、**新河三角洲、第二机场、**两江新区、**古镇、**工业园、固安工业园等大型开发工程；先后为**、鲁能、金地、华侨城、中粮、首创、港中旅等知名企业提供参谋效劳；并先后参与?新城模式?、?旅游地产?、?产业园模式?、?都市休闲?、?楼宇经济?等著作出版。
【培训内容】第一局部：土地开发流程与一、二级开发〔一〕土地生命周期；〔二〕土地开发的几个环节1、城市进入性；2、区域开发商业模式设计。
3、定位与规划；4、区域运作策略与土地营销；5、区域增值。
〔三〕一、二级开发的差异性。
土地一二级联动开发模式研究及案例赏析41P
A 市
B 市
C 市
D 市
…
我国土地资源稀缺，实行 严格的耕地保护制度。各 城市的年度新增建设用地 指标往往供不应求。全年 指标半年用完的情况屡见 不鲜。 故项目土地能否按计划挂 牌出让，不仅取决于城市 本级政府在各项目间的利 益权衡，还取决于上级政 府机关批准的城市新增用 地指标配额。
发改委、国土局制定城市的年 度建设用地出让计划，分配到 各项目 项 项 项 目 目 目 1 2 …
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具体策略
（一）在招拍挂文件中设置苛刻条件， 为一级开发商量身定做
（二）虚增土地成本，阻退外部开发商 （三）给自己画皮，另外注册一家房开 公司参与招拍挂
（四）与其他拟拍地企业组成竞拍联合 体/项目公司共同参与竞拍
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具体策略
（一）在拿地顺序上做文章
——先整理、出让位置最佳、具有最大价值的地块。
简。
投标联合体在国内法律上的主体地位尚 关键条款是中标后成立的 联合体权、 未明确，万一发生纠纷，较难充分保障 项目公司的股权比例、未 义难以界定 自身合法权利。 中标时费用分担问题。
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具体策略
实际上，一级开发商通过与参与土地一级开发，在这 个过程中，可以与政府结成紧密的利益共同体。与有 关政府管理部门如规划局、土地局、建委、水电路等 企事业单位形成良好的合作关系，实际上已经为后期 二级拿地奠定了良好的基础。因此一级开发商的拿地 优势应该体现在此，而不是后期拿地时动的其他脑筋 上。 ——无论何时，与强者合纵连横总是上策。
ห้องสมุดไป่ตู้
• 运营领域：大型公建设施、土地管理、区域品牌管理
• 工程领域：各类房地产楼宇建筑 • 营销领域：房地产楼盘营销 • 公关对象：政府部门、终端消费者 • 运营领域：物业管理 二级开发业务
土地一级开发与一、二级联动大纲设计
《土地一级开发与一、二级开发联动：操作模式、资金运作与案例研究》第一部分：土地与土地开发基础Part 01：土地开发流程与一、二级开发：1、土地生命周期；2、土地开发的几个环节✧城市进入性；✧区域开发商业模式设计。
✧定位与规划；✧区域运作策略与土地营销；✧区域增值。
3、一、二级开发的差异性。
4、土地开发的法律问题；✧国家对土地开发的法律规定；✧地方政府对土地一级开发中的相关法律问题；✧相关规定带来的操作问题。
第二部分：一级开发的模式与案例Part 02：一级开发模式分析1、全程运营模式✧模式解析；✧全程运营模式的要点；✧案例研究：亚龙湾一级开发浅析；2、主导整合模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：海南清水湾一级开发浅析；3、一级主导开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：天津泰达城一级开发浅析；4、一二级联动开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：南京吉山产业园一级开发浅析；5、公建代建开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：阜阳一级开发浅析；Part 03：国内一、二级土地联动开发成功案例分析：1、成功案例标准；2、案例01：金融街惠州金海湾项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。
✧发展历程讲解✧发展定位与规划调整；✧合作方式；✧排他性土地控制策略；✧土地获取方式；✧启动策略；✧城市设施建设与区域土地开发。
3、案例02：扬州广陵新城开发----典型三线城市一级开发；✧发展历程讲解；✧定位思考与功能确定；✧历史文化名城与区域开发的价值结合；✧一级开发中的政企合作；✧一、二级开发联动实现措施。
✧一级价值兑现实现流程。
4、案例03：青岛即墨南山嶺海（8000水城）----大都市边沿一级开发；✧发展历程讲解✧开发企业介入机会与土地获取条件；✧定位与规划调整策略（及效果分析）；✧公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用；✧二级市场价值定义一级土地价值的开发策略；✧一级开发控制二级土地的措施；✧二级开发与公共设施开发的互动性分析。
案例分析土地一二级联动开发模式
今天我们用案例的形式来讲讲土地“一二级联动开发”，本故事纯属牧诗杜撰，如有雷同，请以本故事为准。
某本土龙头房企A公司与当地政府签订框架协议锁定了1000亩土地一级整理，政府缺钱，协议约定由A公司负责1000亩红线内拆迁及道路、学校等基础设施修建，拆迁补偿、道路、学校等基础设施建设成本计入一级成本。
政府也承诺待项目二级拍卖出让以后按一级成本的10%计算A公司的一级整理收益。
毛地整理的过程也就是一级熟化的过程。
对于充满野心的A公司来讲，目标也绝不只是为了赚一级10%的收益而已。
老板更想在二级市场上获取这1000亩土地做二级开发，毕竟这两年本地市场异常火热，而A公司本年的货量远不能支撑自己今年定下的销售目标，因此一定要想尽办法在二级市场上拿到这1000亩，而且要以尽可能低的价格拿下！这就牵涉到了二级“控地”的问题了，我们知道招拍挂市场向来是比较公开透明的市场，一旦你想通过设置条件来排除竞争对手是极其容易被举报的，政府出于被监管的风险，往往不敢在条件设置上动手脚。
一些比较常见的二级“控地”手段，比如“捆绑拆迁”、“控规调整”、“代建公建配套”、“项目方案整体规划”、“围棋策略”等。
为了充分确保可以完整地获取这1000亩土地，A公司老板可是煞费苦心，几乎把上面这些“控地”手段全部用上了。
好在老板在本地深耕多年，与政府领导关系到位，政府关系协调效率较高，在外来企业看来极其难办的事情对A公司来讲并不是太难。
再加上政府在当地诸多一级项目上都需要仰仗A公司来投资，且A 公司在当地整体实力、口碑都还不错，自然也愿意配合。
当地要求单次土地出让规模不能超过400亩，为了完美地配合后期取地，A公司采用了以下手段：1捆绑拆迁与政府约定首期供地400亩，但是这400亩土地是毛地挂牌，在竞买须知上要求摘牌企业必须负责400亩土地范围内的拆迁安置工作。
走到现场一看，妈呀，红线内几乎到处都是拆迁，村民们各个彪悍，还有在生产的厂房等，都不是好惹的主。
一二级联动开发模式分析
一二级联动开发模式分析所谓的土地一级开发，是指在土地出让前，对土地进行投资整理，包括征地、拆迁、土地平整及公共配套设施建设等；二级开发，则指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租；一二级联动开发，指土地、房屋两级市场联动开发，即从事土地一级开发的房地产企业通过一定的方式参与甚至主导二级开发。
伴随一级土地开发风险逐渐展现，越来越多的上市房企开始转换思路，纷纷转型一二级不会呀市场联动，将一级土地开发视为二级市场拿地的一个踏板，以降低单纯一级土地开发带来的各种风险。
1.在招拍挂情形下实现一、二级联动开发（一）在招拍挂文件中设置苛刻的条件，为一级开发商量身定做公司借一级土地开发获得二级土地受让先机，可以在看中的地块上先下手为强，比如在一些市政中心建设配套规划中，周边的房价一般会随之升值，那么公司就可以借助一级开发获得二级土地，利用一二级市场的联动效益获得巨大升值。
比如有些土地是一个项目的二期或者是三期用地，做完一级开发之后开发商一般都想做二级开发，于是开发商在做一级土地开发的时候，就会把土地在公开市场的包括付款方式在内的交易条件等都做到适合自己的公司摘牌。
（二）通过虚增土地成本、设置拆迁遗留问题等方式阻退外部开发商，让关联企业顺利取得二级开发权例如，在处理拆迁补偿的问题上做文章，不完全解决拆迁钉子户的问题，阻退参与竞拍的其他开发商，使参与竞拍的一级开发商获得二级开发的权利。
（三）另外注册一个房地产开发公司参与招拍挂竞争对于规模较大的房地产集团，可以一方面成立一个土地一级开发公司，同时又注册一个房地产开发公司，甚至一套人马可以同时运作两个公司。
以另一个公司的名义取得二级开发权。
（四）与其他拟参与公开竞争的土地开发商组成联合体竞拍例如，一级开发商还经常采用与参与土地公开拍卖的其他开发商组成联合体竞拍的方式参与到二级开发的过程中。
此种情况多发生在一级开发商资金不足，或者发生在为防止其他开发商不惜代价把土地价格抬高而导致“两败俱伤”的后果时。
土地一级开发与一、二级联动大纲
《土地一级开发与一、二级开发联动：操作模式、资金运作与案例研究》第一部分：土地与土地开发基础Part 01：土地开发流程与一、二级开发：1、土地生命周期；2、土地开发的几个环节✧城市进入性；✧区域开发商业模式设计。
✧定位与规划；✧区域运作策略与土地营销；✧区域增值。
3、一、二级开发的差异性。
4、土地开发的法律问题；✧国家对土地开发的法律规定；✧地方政府对土地一级开发中的相关法律问题；✧相关规定带来的操作问题。
第二部分：一级开发的模式与案例Part 02：一级开发模式分析1、全程运营模式✧模式解析；✧全程运营模式的要点；✧案例研究：亚龙湾一级开发浅析；2、主导整合模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：清水湾一级开发浅析；3、一级主导开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：泰达城一级开发浅析；4、一二级联动开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：吉山产业园一级开发浅析；5、公建代建开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：一级开发浅析；Part 03：国一、二级土地联动开发成功案例分析：1、成功案例标准；2、案例01：金融街金海湾项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。
✧发展历程讲解✧发展定位与规划调整；✧合作方式；✧排他性土地控制策略；✧土地获取方式；✧启动策略；✧城市设施建设与区域土地开发。
3、案例02：广陵新城开发----典型三线城市一级开发；✧发展历程讲解；✧定位思考与功能确定；✧历史文化名城与区域开发的价值结合；✧一级开发中的政企合作；✧一、二级开发联动实现措施。
✧一级价值兑现实现流程。
4、案例03：即墨南山嶺海（8000水城）----大都市边沿一级开发；✧发展历程讲解✧开发企业介入机会与土地获取条件；✧定位与规划调整策略（及效果分析）；✧公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用；✧二级市场价值定义一级土地价值的开发策略；✧一级开发控制二级土地的措施；✧二级开发与公共设施开发的互动性分析。
一二级联动开发模式下土地收益最大化的实现分析
一二级联动开发模式下土地收益最大化的实现分析作者：丁兴桥来源：《中国房地产业·下旬》2020年第08期【摘要】一二级联动开发是我国房地产行业比较常见的一种开发模式，在此模式下开发商可同时获得一级开发收益和二级开发收益。
本文中，作者通过对一二级收益进行建模测算，归纳出总体收益最大化的路径，并针对不同发展阶段的片区开发给出了针对性的政策建议。
【关键词】一二级联动;土地收益最大化土地资源是一种重要的稀缺性生产要素资源，对于开发商而言，一级开发成功出让土地后可获得土地出让金分成，二级开发获取土地后通过房产销售可获得利润，如何对土地进行合理定价使得土地资源的一二级整体收益最大化是开发商值得研究的重要课题。
本文不同于传统的将一级和二级割裂地看待土地价值的方式，从一二级联动角度出发研究土地收益最大化问题，对实践具有较强的指导意义。
1、一二级联动开发模式分析1.1模式简介一级开发，是指由政府授权委托某企业，对一定区域范围进行片区开发，工作内容包括规划设计咨询、土地整理开发、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务和城市管理运营等方面。
二级开发，是指企业通过公开市场、收并购等方式获取土地，后期通过规划设计、开发建设、出售或者运营的全部过程。
一二级联动开发，指的是由企业全面负责一级开发和二级开发，并充分发挥一级开发优势和二级开发优势，相互配合，实现一二级整体收益最大化。
1.2模式优势分析1.2.1缓解政府资金压力，提升片区开发效率一二级联动整体开发，从前期规划设计，到中期公基建建设、土地整理、住宅开发、产业招商、人才引进，到后期城市管理和运营，都需要大量的资金和专业力量，企业受政府委托开展一二级联动开发，一方面有效缓解了地方政府的资金压力，另一方面由于企业相对来说较为灵活，大大提升了片区整体开发的效率。
1.2.2一二级相互促进，增加企业盈利空间一方面，企业进行一级开发，通过对道路、管网、绿化等基础设施建设，学校、医院、商场等公建建设及片区产业和人才的引进，快速促使区域成熟，有效提升区域价值;同时通过对一级开发的时间和节奏把握，增加了二级取地的可能性，并能有效控制二级取地的成本，提升二级盈利空间。
一二级联动开发的盈利模式及风险
一级开发的5种赢利模式开发成本补偿+增值收益开发成本固定比例土地出让金分成持有优质配套设施，持续赢利一二级联动开发1.开发成本固定比例这一模式简单来说，就是开发企业和政府分工进行一级开发，根据开发企业分工的多少，每年获得开发成本或支出的2%--15%作为收益。
2.土地出让金分成具体来说，是土地出让金的一部分比如30%---70%给予企业。
3.开发成本补偿+增值收益也就是说，政府先对企业一级开发所付出的成本进行补偿，然后用土地出让金减去开发成本，双方分成。
4.一二级联动开发这个模式的核心在于，开发商通过与政府的协商或者事先约定，在一级开发后以低于市场的价格获得对该地块进行二级开发的权力，从而赚取更多的利润。
5.持有优质配套设施，持续赢利这种模式其实类似于部分一二级开发联动，也就是说完成一级开发后，开发商继续进行可赢利的公共配套设施的二级开发。
比如金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展、商业、酒店、文化、康体、娱乐等配套公共服务设施。
以在后期获得持续稳定的收入。
选择一二级联动开发，必须有强大的进行二级开发的能力；选择优质配套设施赢利，必须没有快速回款的压力；选择开发成本固定比例，必须算清楚融资成本；选择土地出让金分成，则必须有预测土地未来成交价格的能力约定“保本回报”的法律风险。
比如合同在“定义”条款中将“保本回报”定义为：在土地一级开发中，政府对开发企业在土地一级开发中的投资，按实际占用资金的天数，以年化收益率18%予以保本。
该约定可能导致该合同被认定为借款合同。
一旦双方因本合同的履行发生纠纷，且该合同被认定为借款合同，那么开发企业从政府获得的投资回报将仅限于保本回报，并且回报比例超出人民银行同期贷款利率4倍的部分无效。
解决办法是：双方在合同中约定资金提供方的预期收益幅度而非固定金额，以体现收益与经营风险相挂钩的特点。
在此基础上，双方可以进一步约定，如果资金提供方的实际收益低于某一标准的，使用资金一方将给予何种形式及数额的补偿。
土地开发模式与流程;一二级联动开发问题与案例解析
土地开发模式与流程；一二级联动开发问题与案例解析土地开发模式与流程;一二级联动开发问题与案例解析第一章:一级开发、一二级联动问题解析 (一)资金流转方式1、合作投资方式;2、投资概算;3、投资计划(年度、季度);(二)土地流转方式。
1、土地性质;2、土地指标;3、土地流转进程安排;(三)合作方式(合作协议中明确)。
1、合作方的权利;2、合作方的责任(各方干什么);3、合作决策机制。
第二章:一、二级开发联动开发实现方式(土地控制方式)(一)合作协议控制(二)规划控制——控制要点、城市案例启示。
(三)关键设施控——制控制要点、城市案例启示。
(四)流程控制——控制要点、城市案例启示。
(五)其他控制方式第三章:一级开发的模式与案例研究(一)全程运营模式及要点解析;(二)主导整合模式解析及操作要点与成功要素; (三)一级主导开发模式及操作要点与成功要素; (四)一二级联动开发模式操作要点与成功要素; (五)公建代建开发模式及操作要点与成功要素; 第四章:土地开发流程与一、二级开发 (一)土地生命周期;(二)土地开发的几个环节1、城市进入性;2、区域开发商业模式设计。
3、定位与规划;4、区域运作策略与土地营销;5、区域增值。
(三)一、二级开发的差异性。
(四)土地开发的法律问题;1、国家对土地开发的法律规定;2、地方政府对土地一级开发中的相关法律问题;3、相关规定带来的操作问题。
第五章:基于一二级联动开发的企业商业模式模拟分析 (一)项目情况(城市/区位/用地指标等) (二)项目利益相关者目标要求分析(政府/企业/市场消费者/投资者等)(三)项目商业模式简析(相关利益者的关系) 1、项目平台价值分析土地升值价值;市场二级开发价值2、规划的多维度分析:多目标实现分析;开发空间或资源的平衡性分析;市场目标价实现分析及企业投入或整合资源能力分析 3、项目风险控制点分析: 拆迁分析;规划变更分析;融资渠道及成本分析;政府信约束分析(领导变更/供地指标/拆迁进度控制/供地价格变更等)4、基于项目规划定位的目标实施策略:举例旅游地产:旅游设施选择与运营，一二级开发与旅游的配合开发(节奏/规模/质量);关键品牌资源的整合开发(酒店/高尔夫等)/经济分析 5、商业模式构建: 企业:主体开发权/规划控制权/开发控地权(指标供应/土地上市价格/优先取地/开发时间和空间顺序和进度) 利益分成(分成比例/资金流转方式和时间节点效率/); 政府责任(审批和办证等/主导拆迁/外围基础设施建设/区域价值营销等)第六章:国内一、二级土地了联动开发成功案例分析案例(一):xxxx项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。
有关一二级联动开发拿地模式的问题探讨
有关一二级联动开发拿地模式的问题探讨中国房地产行业市场化运作已经有10个年头，各地政府已经很清楚地认识了土地的价值，而且土地，特别是城市可开发建设土地具有天然的稀缺性。
这这种情况下，开发商再想以低廉的价格大规模拿地，囤地，单独享受土地增值的收益已经越来越难了。
在这种情况下，有实力的开发商与地方政府紧密合作，对连片的，大规模的土地进行一级开发、整理。
待土地整理成熟后，再通过摘牌挂合法程序，以相对低廉的价格拿地就成为开发商低成本拿地的一个好的办法。
这也是近年来，一级开发大行其道的根本原因。
一级开发，顾名思义，就是土地尚未进入招拍挂合法出让之前，将土地从毛地状态进行拆迁、整理、公建配套完善，将土地转变为可出让的熟地的一个投资建设行为。
开发商和地方政府优势互补，各取所需。
但一级开发完成后，一级开发商怎么通过招拍挂的合法程序在二级市场拿到自己付出巨大代价，辛苦完成拆迁整理配套等基础工作的成熟土地则是需要经过一个合法程序；地方政府欢迎一级开发商对处于生地状态的土地进行拆迁、配套等投资，但却未必会完全答应一级开发商在摘牌挂市场上将具有良好预期收益的土地完全打包独揽土地，而将经济效益不好的土地出让给其他开发商，同时地方政府也希望出现竞争，从而推高土地价格。
而这时候，一级开发商要拿地，就需要预先作出一些巧妙安排，确保拿地成功。
笔者作为在房地产投资方面工作多年的地产人，就二级拿地模式和大家交流一下，拓展一下彼此的思路。
1、在拿地顺序上做文章。
作为一级开发商来说，拿自己完成整理的熟地，自然有很多优势，所谓近水楼台先得月的道理。
因此可以在土地出让的顺序上做文章就是很自然的办法；一般来说，就是最先整理、出让位置最佳、具有最大价值的地块；因为整个片区刚开始进行整理，整个片区的整体形象尚未出来，其配套尚无完善、人气尚未开始聚拢；此时出让的土地的价值尚未被其他开发商所关注；因此地价也最低；便于一级开发商拿到最低价格，最优价值的土地；而随着一级开发的推进，配套逐渐完善；规划目标逐渐成形，则地价逐渐提升，但最优价值的地块已被一级开发商拿下，则其他地块在其他开发商眼中就变成了鸡肋，弃之可惜，食之无味。
土地一级开发及一二级联动开发案例精讲培训
土地一级开发及一二级联动开发案例精讲培训一级开发的主要步骤包括土地整理、规划和设计、建设和管理等。
土地整理是指对一定范围内的农村土地进行清理、整理、合并等工作，以提高土地利用效益。
规划和设计是在土地整理的基础上，根据开发的目标和要求，制定土地利用规划和设计方案，确定土地用途和开发的方式。
建设和管理是指按照规划和设计方案，对土地进行开发和建设，同时进行相关的管理和运营。
一级开发的重点是提高土地的利用效益，通过合理规划和设计，实现土地的最优配置。
一级开发的常见方式包括农地流转、土地出租、土地承包等。
农地流转是指将集体经济组织或农民个人的农村土地转让给企事业单位或个人，由其进行开发和经营。
土地出租是指将闲置的农村土地出租给农民、企事业单位或个人使用，由其进行开发和经营。
土地承包是指将农村土地承包给农户，由农户负责耕种和管理。
一级开发实施的同时，还需要进行一二级联动开发。
一二级联动开发是指一级开发和二级开发之间的协同发展。
一级开发是基础，为二级开发提供了土地和基础设施；二级开发是延伸，通过增加附属设施和服务提供，实现土地的增值和运营收益。
一二级联动开发的主要内容包括经济产业开发、基础设施建设和公共服务配套等。
经济产业开发是指在一级开发的基础上，通过招商引资、引进优质项目和企业，发展农村特色产业，促进农民增收。
基础设施建设是指在一级开发的基础上，通过投资建设道路、供水、供电、排污等基础设施，提供便利的生活和工作环境。
公共服务配套是指在一级开发的基础上，建设教育、医疗、文化等公共服务设施，提高农民的生活质量。
一二级联动开发需要实施统筹规划和协调管理。
统筹规划是指将一级开发和二级开发的规划和设计相结合，统筹安排土地利用和发展方向。
协调管理是指在一二级开发过程中，通过加强协作和合作，解决开发过程中的问题和矛盾，实现资源的合理利用和充分发挥。
总之，土地一级开发和一二级联动开发是农村土地开发的重要环节，通过合理规划和有序实施，可以促进农村现代化和农民增收。
土地一级-二级开发课件
目 录
• 土地一级开发概述 • 土地二级开发概述 • 土地一级-二级开发的关系与衔接 • 土地一级-二级开发案例分析 • 土地一级-二级开发的政策法规与建议
01 土地一级开发概 述
土地一级开发定义
土地一级开发定义
土地一级开发主体
土地一级开发是指政府或其授权委托 的企业，对一定区域内的城市国有土 地、乡村集体土地进行统一的征地、 拆迁、安置、补偿，并进行适当的市 政配套设施建设，使该区域范围内的 土地达到“三通一平”、“五通一平 ”或“七通一平”的建设条件（熟地 ），再对熟地进行有偿出让或转让的 过程。
土地二级开发模式
自主开发
开发商通过自有资金或融资方 式获取土地，自行完成规划设 计、建设施工和销售推广等环
节。
合作开发
开发商与其他企业或个人合作 ，共同出资、共同经营、共担 风险和共享收益。
代建模式
开发商接受政府或企业的委托 ，按照要求进行土地二级开发 ，完成后交付给委托方。
股权转让模式
开发商将土地股权转让给其他 企业或个人，由受让方完成后
05 土地一级-二级开 发的政策法规与 建议
国家相关政策法规解读
1 2
《土地管理法》
规定了土地使用权的取得、流转和使用等方面的 基本原则，是土地一级-二级开发的重要法律依 据。
《城市房地产管理法》
针对城市房地产的开发、经营和管理进行了规范 ，对土地一级-二级开发具有重要的指导意义。
3
《城乡规划法》
。
企业参与模式
政府通过招标等方式选择企业参与 土地一级开发，由企业负责部分或 全部开发资金筹措、规划编制等。
政企合作模式
政府和企业共同作为土地一级开发 的主体，共同出资、共同经营、共 担风险。
土地一二级联动开发模式研究及案例赏析P
新疆
甘肃
青海
成都城南会展城西藏项目…
四川
中天未来方舟、中天会 展城、遵义万里湘江… 云南
梧州苍海片区项目、桂 林临桂新区…
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吉林
内蒙古 宁夏
辽宁
北京 河北
山西
山东
开封运粮河项目、郑州 升龙城项目…
陕西
河南
江苏
贵州
湖北 湖南
安徽Biblioteka 江西浙江福建
虹口区瑞虹新城、卢湾 上海 区新天地、宝山区罗店
8.31
土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作
的通知》(71号令)
大 主旨：土地协议出让→土地招拍挂；
限
土地整理储备中心横空出世，横亘在土地 市场与房屋市场之间
2004.8.31之前
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2004.8.31之后
4
发展现状
在现实发展中，由于市国土局直属的土储中心已难以满足高速城市化所带来的巨量土地 一级开发需求，这为房地产企业进入土地一级开发领域分取一杯羹撕开了裂口。
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优化项目周边配套形象
10
一二级联动优势-一级对二级的支撑
4. 开发商的控制力显著增强，保障二级开发用地获取
一级对二级 支撑2
可控制用地规划编制及后期调整 可控制土地出让价格 可协调土地上市时间 可协调获取优质地块与大规模用地 可要求政府控制红线外周边地价水平 ……
整体优势 2
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30%
物业销售/持有利润
5%
公共设施运营利润
50%
土地一二级联动（流程技巧风险）看这篇就够了
⼟地⼀⼆级联动（流程技巧风险）看这篇就够了写在⽂前地产公司的⼟地来源⽆⾮是四种：招拍挂、资产收购、股权收购、司法拍卖资产处置这四种。
但是随着近期⼟地市场愈发地⽕爆，招拍挂拿地更多地是在拼⾃持、拼⽆偿移交、拼现⾦流，拿不到地的不好受，拿到地也好不了多少。
很多公司转⽽在做收并购和资产收购类项⽬，但是这种项⽬往往存在较多的问题，风险不可控，⽽且市场上所剩的优质项⽬也并不多了。
很多公司⼜想到了⼀⼆级联动，这是⼀种不错的拿地思路。
本⽂就作者参与的多个⼀⼆级联动项⽬，并最终挂⽹拿地的经验，做⼀些分享。
⼀⼆级联动，指的是房地产公司参与从⼟地⼀级整理到⼟地挂⽹，最终取得⼟地的全过程。
⼀⼆级联动的项⽬常见的有旧城改造和新区⼟地开发与熟化两种。
⼀⼆级联动的优势在于既可以通过参与⼟地⼀级整理获得⼟地⼀级开发的利益分成，⼜可以通过⼀些特别的⼿段低价获得⼤量成⽚的⼟地，是很多⼤型地产公司增加⼟地储备所梦寐以求的。
第⼀部分获得⼀⼆级联动的项⽬需要具备哪些要素前提：良好的政商关系与影响⼒往往来说⼀⼆级联动项⽬都是由地⽅政府的平台公司操作的，民企能做的只是少部分。
在能做的这少部分⾥⾯，如果你总结之后都会发现，很多公司在⾃⼰的发源地或者深耕的区域，是会有⼀些⼀⼆级联动的项⽬的。
原因何在，⼀来是所在区域发展多年积累良好的政商关系，相关的资源⽐较丰富，能够接触到最新鲜的项⽬信息，也⽐较容易利⽤资源拿到项⽬。
⼆来是在地⽅深耕多年，开发实⼒和品牌接受程度有⽬共睹，地⽅政府更愿意接受这类企业，毕竟玩⼉砸了可不好。
因此具备良好的当地政商关系是⼀个很重要的前提。
基础：有勾地经验与能⼒⾸先应当知道地⽅政府对于该项⽬的需求，⼀般来说地⽅政府基于财政的压⼒，政绩的表现，⼼⾥的⼤好蓝图得不到实现。
在项⽬之前⼀定要了解清楚需求，是解决经济发展、脱贫致富、引⼊产业、城市发展还是解决⼟地财政困境，然后提出对应的答案。
其次是要了解⾃⼰公司有⽆相关勾地的IP、题材，能否讲出⽣动的故事，最好是能有⼀两个成熟落地的项⽬，作为案例，说服⼒才会强。
土地一级开发模式与二级开发模式总结概述
主导者 投入 政府收益时间 收益来源
政府的投资风险 功能实现
常规地产项目开发模式
复合型地产开发模式
捆绑项目开发模式
开发商
开发商
开发商
常规开发项目费用 土地出让时 政府获得土地出让收益，开发 商获得项目销售/租赁收益
无
主题设施和常规地产项目的开 捆绑项目和常规地产项目的开
发费用，以及后续运营支出
发费用，以及后续运营支出
17
精品文档
土地一级开发模式与二级开发模式总结
土地一级开发模式与二级开发模式总结
土地一级开发
土地增值收益
项目开发
出售/出租/代建工程收益
工业
政府
工业开发商 工业企业(自建) 复合地产开发商
土地开发(kāifā)模式介绍
委托
生地/拆迁(chāi qiān)地块
委托/招投标
政府下属开发企业
一级开发商
可建设用地(熟地) 国土整理储备中心
公开招拍挂/土地储备 二级开发土地使用权
TOT模式
PFI模式
政府+开发商
开发商
开发商
开发商
由政府和私营机构共同承 担开发成本、日常运作和 管理支出
项目运营后
由私营机构承担开发成本、 由政府承担开发成本、私
日常运作支出
特许经营权期限后
特许经营权期限前
由私营机构承担开发成本、 日常运作和管理支出
-
政府与私营机构分享公建 设施日常运营收益
级
开
用地性质为旅游主题公园用地
发
二级开发
主题公园 文化配套
公共设施 住宅 酒店
商业
深圳华侨城 4平方公里
深圳东部华侨城
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8.31
2004.8.31之前
2004.8.31之后
4
发展现状
在现实发展中，由于市国土局直属的土储中心已难以满足高速城市化所带来的巨量土地 一级开发需求，这为房地产企业进入土地一级开发领域分取一杯羹撕开了裂口。
缺 资 金
“贫困县” 也要建新城
河南鲁山县财政不到5亿元/年， 计划建设城南新区12平方公里， 投资额将近60亿元。 宁夏海原县地方财政5952万元， 上级补贴1.5亿元，计划建凤凰山 新城30平方公里，总投资32亿元。 北京市土储中心定员编制100人， 其中项目开发仅3个组别，共计 70人。 除了组织实施和管理北京市土地 一级开发外 ，该中心还承担土地 储备、组织土地招拍挂、管理土 地交易市场等职能。 土储中心属国土局直属机构，并 无工程建设、等相关一级开发专 业资质。 大量工程建设等任务实际上采用 BT、BOT等形式外包给工程方的 形式操作。
新疆 甘肃 内蒙古 宁夏 河北 山西 河南 湖北 北京 山东 江苏 安徽 江西 福建 广东 浙江 辽宁
黑龙江
吉林
开封运粮河项目、郑州 升龙城项目… 虹口区瑞虹新城、卢湾 上海 区新天地、宝山区罗店 新城项目… 深圳华侨城…
青海
成都城南会展城项目…
西藏 四川
陕西
中天未来方舟、中天会 展城、遵义万里湘江… 梧州苍海片区项目、桂 林临桂新区…
优先铺设自持地块周边的绿化、道路、管网等基 建设施，为后续二级物业开发奠定良好的土地基 础及周边环境条件。
优化项目周边配套形象
10
一二级联动优势-一级对二级的支撑
4. 开发商的控制力显著增强，保障二级开发用地获取
可控制用地规划编制及后期调整 可控制土地出让价格 可协调土地上市时间 可协调获取优质地块与大规模用地 可要求政府控制红线外周边地价水平 ……
传统的房地产开发模式基本上都属于 土地、房屋两级市场联动开发。即开 发商寻求协议出让的土地，然后获得 土地开发权，再进行房屋开发。
大 限
国土资源部、监察部下发《关于继续开展经营性 土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作 的通知》(71号令) 主旨：土地协议出让→土地招拍挂； 土地整理储备中心横空出世，横亘在土地 市场与房屋市场之间
• 新城开发仅基础设施开发周期往往就需5～ 10年，如包括后期运营维护和优化提升，则需 要10年甚至更长时间。 • 另一方面，由于新城开发往往地处城市远郊， 市场不成熟导致培育期长。 • 对企业而言，新城开发项目的时间成本较高， 且中远期市场风险难以预测。
20
一二级联动问题和风险-市场风险
3.旧城改造——征地易踩踏政策红线，拆迁不确定性大，
24
具体策略
（一）在招拍挂文件中设置苛刻条件， 为一级开发商量身定做
（二）虚增土地成本，阻退外部开发商 （三）给自己画皮，另外注册一家房开 公司参与招拍挂
（四）与其他拟拍地企业组成竞拍联合 体/项目公司共同参与竞拍
25
具体策略
（一）在拿地顺序上做文章
——先整理、出让位置最佳、具有最大价值的地块。
市场竞争
13
一二级联动优势-二级对一级的补助
7.二级以标杆物业入市，支撑起区域的地价标准
首批开发标杆性项目，树立开发区域的高端形象， 撑起区域土地价值。
开发豪宅
开发持有型物业
14
一二级联动优势-二级对一级的补助
8.二级物业租售收入为一级开发提供可持续的现金流
二级物业销售迅速实现资金回笼，为后续 的一级开发工程提供现金流补充。
26
具体策略
（五）预先建设规划指标所要求的配套设施，在出让 文件中要求竞得者与一级开发商协商补偿 ——补偿成本不确定，对二级开发商拿地决策形成 阻遏。
（六）在出让文件中要求竞得者就具体规划指标、设 计方案等与一级开发商或相邻业主进行协调一致 ——对老板而言，要遵照别人的意志行事总是困难 的。 （七）可经营用地与公建配套用地捆绑出让，使部分 二级开发商难以下手 ——住宅+学校、商业+医院、办公+体育馆…… ， 高价值地块转眼变鸡肋。
A 市
B 市
C 市
D 市
…
我国土地资源稀缺，实行 严格的耕地保护制度。各 城市的年度新增建设用地 指标往往供不应求。全年 指标半年用完的情况屡见 不鲜。 故项目土地能否按计划挂 牌出让，不仅取决于城市 本级政府在各项目间的利 益权衡，还取决于上级政 府机关批准的城市新增用 地指标配额。
发改委、国土局制定城市的年 度建设用地出让计划，分配到 各项目 项 项 项 目 目 目 1 2 …
（二）收购拟出让地块上现存企业的股权 ——既有利于拆迁进度，又能达到恐吓其他土地竞拍 者的目的。
（三）在土地拆迁、整理、公建配套中，留尾巴工程
——半生不熟的土地，对二级开发商来说兴趣不大。 （四）在可能产生竞争的地块内外，设置部分可能对 该地块项目造成重大制约的公共服务设施、配套设施 等 ——变电站、垃圾处理场、焚烧厂，先规划后修改。
普通开发模式
• 房地产开发商
享受政策
• 政府招商资源 • 土地、财税等各 类政策优惠 • 借助政府平台， 在地方具有一定 话语权 • 发展初期，市场 竞争尚不激烈， 有可能突围
• 无特殊政策优惠
话语权
• 外来开发商的地 位较弱，与政府 议价能力不强 • 发展中后期，模 式成熟，竞争者 众多，很难突围
27
具体策略-法律风险
特别提示：以上策略在实际运用过程中，需注意防范如下法律风险和黑洞。
招拍挂条件设置尽量公 不正当 采用设定交易条件阻退其他开发商的行 为具有不正当竞争嫌疑，虽未有相关判 允，避免落人口实。 竞争嫌疑 例，但不排除将来定性违法的可能。
串标嫌疑
联合体竞标的合作协议，容易产生串标 联合体组成早于土地招 嫌疑。造成民事经济损失，甚至行政责 标公告发布；联合投标 任。 协议纸面内容尽量精
8
一二级联动优势-整体优势
2.一二级联动开发加厚综合利润空间
由于一二级联动牵涉面极广，前后产业链环节众多，各道工序都为开发商寻租提供了一定空间。
30% 5% 50% 15%
物业销售/持有利润
公共设施运营利润
土地升值利润
一级开发工程外包利润
9
一二级联动优势-一级对二级的支撑
3.一级开发促进配套成熟，优化二级物业开发环境
上海临港新城招商引资 暂停，宣传力度下降， 规划展示馆一度闭馆。
19
一二级联动问题和风险-市场风险
3.新城开发——培育周期长，时间成本较高
新城名称
广州珠江新城 苏州工业园区 北京通州新区 杭州钱江新城 郑州郑东新区 天津京津新城 上海新江湾城 武汉王家墩CBD 南京北岸新城
开发至今年限
19年 16年 15年 11年 11年 10年 8年 7年 5年
• 运营领域：大型公建设施、土地管理、区域品牌管理
• 工程领域：各类房地产楼宇建筑 • 营ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ领域：房地产楼盘营销 • 公关对象：政府部门、终端消费者 • 运营领域：物业管理 二级开发业务
17
一二级联动问题和风险-政策风险
2.土地出让受城市建设用地指标限制，交地时间存在风险
省级政府
根据城市建设需求以及重大项目的实施计划 分配各城市建设用地指标（年度）
11
一二级联动优势-一级对二级的支撑
5.一级开发融得资金弥补二级物业开发投入
利用BT、BOT等融资模式进行一级开发。为同期 进行的二级物业开发提供一部分资金支撑。
工程分包
12
一二级联动优势-一级对二级的支撑
6.一级开发商形象入市，牢固政府关系，为二级开发铺路
一二级联动开发 企业形象
• 城市运营商
缺 人 才
土储中心们的“各种缺”
“100人” 也要建新城
缺 技 术
“非专业” 也要建新城
5
发展现状
随着城市土地资源的日渐稀缺，通过招拍挂市场拿地的竞争愈来愈激烈，成本不断提高。 在此条件下，一二级联动 “曲线拿地”，不失为开发企业低价获取土地的一种商业谋略。
大钟寺国际广场项目 建外SOHO、北辰绿色 家园、中服地块…
15
一二级联动问题和风险
硬币总有两面。一二级联动开发也给企业带来一系列问题和风险：
1.
人力资源 问题
2.
政策 风险
4.
财务 风险
3.
市场 风险
16
一二级联动问题和风险-人力资源问题
1.业务交叉对企业人力资源条件提出了苛刻要求
• 工程领域：道路、湖泊、桥梁、管网等基建设施 • 营销领域：城市营销 • 公关对象：地方政府、二级开发商、投资商 一级开发业务
简。
投标联合体在国内法律上的主体地位尚 关键条款是中标后成立的 联合体权、 未明确，万一发生纠纷，较难充分保障 项目公司的股权比例、未 义难以界定 自身合法权利。 中标时费用分担问题。
28
具体策略
实际上，一级开发商通过与参与土地一级开发，在这 个过程中，可以与政府结成紧密的利益共同体。与有 关政府管理部门如规划局、土地局、建委、水电路等 企事业单位形成良好的合作关系，实际上已经为后期 二级拿地奠定了良好的基础。因此一级开发商的拿地 优势应该体现在此，而不是后期拿地时动的其他脑筋 上。 ——无论何时，与强者合纵连横总是上策。
土地一二级联动开发模式研究 （上）
1
PART 1 一二级联动开发模式研究
2
概念
一二级联动开发，顾名思义，即由一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序， 面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。
土地一级开发
土地利用规划 物业管理 征地拆迁 产品租售 土地平整 公共配套建设 建筑设计 土地出让 拿地
案例：首创置业-南京六合一二级联动开发项目
18