土地一二级联动流程、风险、控地方法

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一二级联动开发模式流程

一二级联动开发模式流程

一二级联动开发模式流程咱们先来说说啥是一二级联动开发模式吧。

简单来讲呢,就是把土地的一级开发和二级开发联系起来搞。

一级开发就是对土地进行前期的整理,像把地平整了呀,把那些乱七八糟的东西清理掉,让这块地初步具备开发的条件。

这就好比是给一个小娃娃先洗干净脸,梳好头发,打扮得漂漂亮亮的,这样才能去参加重要的活动呢。

那一级开发具体怎么做呢?这就有好多事儿了。

第一点就是规划。

得先想好这块地以后要干啥,是盖住宅呢,还是建商场呀,或者是弄个工业园区啥的。

这规划可重要啦,就像给小娃娃定个成长方向一样。

然后就是征地拆迁啦。

这可是个大工程,得跟那些原来在这块地上生活或者有土地使用权的人好好商量,给人家合理的补偿,让人家开开心心地搬走。

要是这事儿没办好,那后面的开发可就难喽。

就像你要盖房子,可地还被别人占着,这咋行呢?在一级开发过程中,还得进行基础设施建设呢。

比如说修路,要是没有路,以后盖好房子了,人咋进去呀?还有通水通电,这都是必须的。

这就像是给小娃娃打造一个健康的身体,让他以后能茁壮成长。

一级开发到一定程度了,就该二级开发登场啦。

二级开发呢,就是在已经整理好的土地上进行具体的项目建设。

如果是盖住宅的话,那就是开发商进来盖房子卖房子啦。

这时候,开发商就得根据之前的规划来搞。

不能说规划是盖住宅,结果你盖个工厂,那可不行哦。

二级开发的时候,要考虑的东西也不少呢。

首先就是设计。

房子得设计得好看又实用吧。

得考虑到大家的居住需求,像房间大小、户型结构这些。

然后就是施工啦。

施工可得保证质量呀,不能偷工减料。

要是盖的房子质量不好,那可是要出大问题的。

这就像是给小娃娃做衣服,你不能用破布烂线随便缝缝吧,得用质量好的布料,精心地裁剪缝制才行。

在一二级联动开发的整个流程里,还有很重要的一点就是各个环节之间的协调。

一级开发和二级开发得像好伙伴一样,互相配合。

一级开发要为二级开发打好基础,二级开发要按照一级开发的规划来进行。

要是它们两个闹别扭了,那这个开发项目可就乱套了。

国内标杆地产集团-土地一二级联动开发操作实务及法律风险防控(1)

国内标杆地产集团-土地一二级联动开发操作实务及法律风险防控(1)

2017年12月18日至20日,中央经济工作会议 工作总基调:稳中求进
政策的延续和一致
1
经济增长——“新时代”——强调“高质量发展”—— 币供给总闸门”——重点“防控金融风险”
3
财政政策——“积极的财政政策取向不变,调整优化财 政支出结构”——“加强地方政府债务管理”
第十四条 市县近三年土地出让收入情况、市县申报的土地储备项目融 资需求、专项债务风险、项目期限、项目收益和融资平衡情况等因素
第二十五条 土地储备专项债券的发行和使用应当严格对应到项目。土 地储备专项债券可以对应单一项目发行,也可以对应同一地区多个项目 集合发行。
第二十六条 土地储备专项债券期限应当与土地储备项目期限相适应, 原则上不超过5年
第六条 发行土地储备专项债券的土地储备项目应当有稳定的预期偿债 资金来源,对应的政府性基金收入应当能够保障偿还债券本金和利息, 实现项目收益和融资自求平衡。
第十条 各省、自治区、直辖市年度土地储备专项债券额度应当在国务院 批准的分地区专项债务限额内安排,由财政部下达各省级财政部门,抄 送国土资源部。
用范围,不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。
《关于加强土地储备与融资管理的通知》
---国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布 2012.11
• 按照《通知》规定,土地储备机构要根据用地需求预测及市场调控的方 向提出合理建议,严格控制土地储备总规模和融资规模。其中,土地储 备机构应于每年第三季度,编制下一年度土地储备计划。年度土地储备 计划中,新增储备土地规模原则上应控制在市、县本级前三年平均年供 应的储备土地量之内。优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用 地,积极开展工业用地储备。储备土地应优先用于保障性安居工程及其 他公益性事业。

土地一级开发项目的风险控制方法分析

土地一级开发项目的风险控制方法分析

土地一级开发项目的风险控制方法分析目前,我国土地一级开发项目已经在全国范围内广泛的展开,并且也获得了不错得到成效,让土地资源受到了很大程度的保护和节约,也让我国的政府加强了对土地资源的约束作用。

所以本文就对我国土地一级开发项目中的风险控制方法进行分析,旨为相关的管理人员提供一定的参考意见。

标签:土地一级开发;风险控制;方法分析前言:随着我国市场经济的不断发展,建筑行业的工程项目规模逐渐扩大,所以相应的就会产生很多的项目风险。

如果没有对项目中可能出现的建设风险进行严格控制,就可能在施工的过程中出现更大的安全隐患,从而导致危险事故的发生。

所以相关的人员开始对土地一级开发项目中可能出现的风险进行分析研究,并提出了一些控制的方法,从而为管理提出了更多的要求。

1、土地一级开发工程流程中风险类型1.1在前期策划阶段的风险在土地一级开发前期的策划和设计的阶段,主要就是将项目所需要的材料和设备进行充分的了解,再针对具体的情况来制定项目整体的方案设计。

所以设计达到准确性对项目整体的顺利运行具有很重要的作用。

如果项目的设计人员,在进行设计的时候没有充分的随土地资源进行充分的了解,就开始制定总体策划的方案,那么就很可能导致工程进行的过程中出现风险,也可能会对项目的顺利运行产生一定的阻碍[1]。

1.2在审批改进阶段的风险在进行项目的审批阶段的时候,一般来说土地储备联席会要介入到期方案确立的工作当中,如果方案合理有效,就会移交给上级部门进行审批。

但是如果在审批的过程中,上级部门没有达成一个有效的沟通模式,就会导致这一项目在日后的建设过程中会遇到一些现实性的阻碍,从而无法按时完成项目的建设工作。

1.3在项目实施阶段的风险在项目的实施阶段,应该严格的按照设计人员总体的策划来进行建设。

首先在征地的过程中,要与土地所有者进行良好的洽谈,保证一切手续都是合法的,如果没有在沟通中达成共识,就会很大程度上造成工程无法顺利实施。

同时,如果在工程基础建设的时候没有对工程的总预算进行一个合理的预估,就会导致建设阶段发生很多不安定的因素,造成项目的安全隐患。

土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范

土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范

土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范土地一级指的是城市核心区或主城区的土地资源,一般用于建设商业、办公、住宅等各类高品质的城市设施。

而土地二级则是城市郊区或次城区的土地资源,常用于工业、农业、物流等产业用地。

在土地一二级联动开发中,需要进行一系列操作实务。

首先,要进行土地资源调查和评估,了解城市的土地资源分布和利用情况。

其次,要进行规划设计,确定土地的开发用途和布局。

然后,要进行土地整理和开发,包括土地平整、基础设施建设、房屋建设等。

最后,要进行土地使用和管理,包括土地出租、转让、维护等。

然而,在土地一二级联动开发中存在法律风险,需要进行相应的防范。

首先是土地使用权的确权和保护问题。

一级土地资源往往有更高的价值和利益,如果在一级土地使用权确权过程中存在问题,可能会导致权属纠纷和争议。

因此,要加强土地使用权的登记和监管工作,确保权益合法稳定。

其次是土地规划和开发过程中的环境保护问题。

土地开发可能会对周边环境产生一定的影响,包括土地资源的破坏、生态环境的恶化等。

因此,在土地开发过程中要加强环境评价和监管工作,确保土地开发不对环境造成重大破坏。

再次是土地交易和合同管理问题。

土地一二级联动开发中,可能涉及到土地出让、转让、租赁等各种交易行为,以及与开发商、承包商等的合同签订。

如果在土地交易和合同管理过程中存在违法行为或是合同纠纷,可能会导致法律纠纷和损失。

因此,要严格遵守土地交易法律法规,加强合同管理和纠纷解决机制的建设。

最后是土地违法违规行为的查处和整治问题。

土地一二级联动开发中,可能存在各类违法违规行为,如滥用职权、违法征地、强拆等。

这些行为不仅损害了公共利益,也损坏了社会秩序和法治环境。

因此,要加强相关部门的执法工作,及时查处和整治违法违规行为。

综上所述,土地一二级联动开发是一项复杂的任务,需要进行一系列操作实务和进行法律风险防范。

只有在合法合规的前提下,才能实现土地资源的高效利用和城市发展的可持续性。

案例分析土地一二级联动开发模式

案例分析土地一二级联动开发模式

今天我们用案例的形式来讲讲土地“一二级联动开发”,本故事纯属牧诗杜撰,如有雷同,请以本故事为准。

某本土龙头房企A公司与当地政府签订框架协议锁定了1000亩土地一级整理,政府缺钱,协议约定由A公司负责1000亩红线内拆迁及道路、学校等基础设施修建,拆迁补偿、道路、学校等基础设施建设成本计入一级成本。

政府也承诺待项目二级拍卖出让以后按一级成本的10%计算A公司的一级整理收益。

毛地整理的过程也就是一级熟化的过程。

对于充满野心的A公司来讲,目标也绝不只是为了赚一级10%的收益而已。

老板更想在二级市场上获取这1000亩土地做二级开发,毕竟这两年本地市场异常火热,而A公司本年的货量远不能支撑自己今年定下的销售目标,因此一定要想尽办法在二级市场上拿到这1000亩,而且要以尽可能低的价格拿下!这就牵涉到了二级“控地”的问题了,我们知道招拍挂市场向来是比较公开透明的市场,一旦你想通过设置条件来排除竞争对手是极其容易被举报的,政府出于被监管的风险,往往不敢在条件设置上动手脚。

一些比较常见的二级“控地”手段,比如“捆绑拆迁”、“控规调整”、“代建公建配套”、“项目方案整体规划”、“围棋策略”等。

为了充分确保可以完整地获取这1000亩土地,A公司老板可是煞费苦心,几乎把上面这些“控地”手段全部用上了。

好在老板在本地深耕多年,与政府领导关系到位,政府关系协调效率较高,在外来企业看来极其难办的事情对A公司来讲并不是太难。

再加上政府在当地诸多一级项目上都需要仰仗A公司来投资,且A 公司在当地整体实力、口碑都还不错,自然也愿意配合。

当地要求单次土地出让规模不能超过400亩,为了完美地配合后期取地,A公司采用了以下手段:1捆绑拆迁与政府约定首期供地400亩,但是这400亩土地是毛地挂牌,在竞买须知上要求摘牌企业必须负责400亩土地范围内的拆迁安置工作。

走到现场一看,妈呀,红线内几乎到处都是拆迁,村民们各个彪悍,还有在生产的厂房等,都不是好惹的主。

土地一二级联动开发模式研究及案例赏析41P

土地一二级联动开发模式研究及案例赏析41P
高级黑 需要一定经验和智慧才能想到的秘籍。应了句网络流行语-高级黑,不解释。
厚黑学 诸如在土地出让公告中设置竞争条件之类的浅层运用。犹如中国的厚黑学般讲究技巧,但很容易落人口实。
“酒桌上的段子”
具体策略
(一)在招拍挂文件中设置苛刻条件,为一级开发商量身定做 (二)虚增土地成本,阻退外部开发商 (三)给自己画皮,另外注册一家房开公司参与招拍挂 (四)与其他拟拍地企业组成竞拍联合体/项目公司共同参与竞拍
——变电站、垃圾处理场、焚烧厂,先规划后修改。
具体策略
(六)在出让文件中要求竞得者就具体规划指标、设计方案等与一级开发商或相邻业主进行协调一致
高级黑
——对老板而言,要遵照别人的意志行事总是困难的。
(五)预先建设规划指标所要求的配套设施,在出让文件中要求竞得者与一级开发商协商补偿
——补偿成本不确定,对二级开发商拿地决策形成阻遏。
8.31大限
传统的房地产开发模式基本上都属于土地、房屋两级市场联动开发。即开发商寻求协议出让的土地,然后获得土地开发权,再进行房屋开发。
土地价格
2004.8.31之前
发展现状
在现实发展中,由于市国土局直属的土储中心已难以满足高速城市化所带来的巨量土地一级开发需求,这为房地产企业进入土地一级开发领域分取一杯羹撕开了裂口。
二级对一级的补助
二级以标杆物业入市,支撑起区域的地价标准 二级物业租售收入为一级开发提供稳定现金流
一二级联动优势-整体优势
一二级联动开发就好比老客户维护,效益总要比新客户开发高些。——(漏斗原理)
整体优势 1
1.上下游资源嫁接,节省成本
根据经验,一般情况下,一二级联动开发能节省开发成本近10%,甚至更多。
可控制用地规划编制及后期调整 可控制土地出让价格 可协调土地上市时间 可协调获取优质地块与大规模用地 可要求政府控制红线外周边地价水平 ……

一二级联动开发模式分析

一二级联动开发模式分析

一二级联动开发模式分析所谓的土地一级开发,是指在土地出让前,对土地进行投资整理,包括征地、拆迁、土地平整及公共配套设施建设等;二级开发,则指土地使用者经过开发建设,将新建成的房地产进行出售和出租;一二级联动开发,指土地、房屋两级市场联动开发,即从事土地一级开发的房地产企业通过一定的方式参与甚至主导二级开发。

伴随一级土地开发风险逐渐展现,越来越多的上市房企开始转换思路,纷纷转型一二级不会呀市场联动,将一级土地开发视为二级市场拿地的一个踏板,以降低单纯一级土地开发带来的各种风险。

1.在招拍挂情形下实现一、二级联动开发(一)在招拍挂文件中设置苛刻的条件,为一级开发商量身定做公司借一级土地开发获得二级土地受让先机,可以在看中的地块上先下手为强,比如在一些市政中心建设配套规划中,周边的房价一般会随之升值,那么公司就可以借助一级开发获得二级土地,利用一二级市场的联动效益获得巨大升值。

比如有些土地是一个项目的二期或者是三期用地,做完一级开发之后开发商一般都想做二级开发,于是开发商在做一级土地开发的时候,就会把土地在公开市场的包括付款方式在内的交易条件等都做到适合自己的公司摘牌。

(二)通过虚增土地成本、设置拆迁遗留问题等方式阻退外部开发商,让关联企业顺利取得二级开发权例如,在处理拆迁补偿的问题上做文章,不完全解决拆迁钉子户的问题,阻退参与竞拍的其他开发商,使参与竞拍的一级开发商获得二级开发的权利。

(三)另外注册一个房地产开发公司参与招拍挂竞争对于规模较大的房地产集团,可以一方面成立一个土地一级开发公司,同时又注册一个房地产开发公司,甚至一套人马可以同时运作两个公司。

以另一个公司的名义取得二级开发权。

(四)与其他拟参与公开竞争的土地开发商组成联合体竞拍例如,一级开发商还经常采用与参与土地公开拍卖的其他开发商组成联合体竞拍的方式参与到二级开发的过程中。

此种情况多发生在一级开发商资金不足,或者发生在为防止其他开发商不惜代价把土地价格抬高而导致“两败俱伤”的后果时。

土地一级开发与一、二级联动大纲

土地一级开发与一、二级联动大纲

《土地一级开发与一、二级开发联动:操作模式、资金运作与案例研究》第一部分:土地与土地开发基础Part 01:土地开发流程与一、二级开发:1、土地生命周期;2、土地开发的几个环节✧城市进入性;✧区域开发商业模式设计。

✧定位与规划;✧区域运作策略与土地营销;✧区域增值。

3、一、二级开发的差异性。

4、土地开发的法律问题;✧国家对土地开发的法律规定;✧地方政府对土地一级开发中的相关法律问题;✧相关规定带来的操作问题。

第二部分:一级开发的模式与案例Part 02:一级开发模式分析1、全程运营模式✧模式解析;✧全程运营模式的要点;✧案例研究:亚龙湾一级开发浅析;2、主导整合模式:✧模式解析;✧操作要点与成功要素;✧案例研究:清水湾一级开发浅析;3、一级主导开发模式:✧模式解析;✧操作要点与成功要素;✧案例研究:泰达城一级开发浅析;4、一二级联动开发模式:✧模式解析;✧操作要点与成功要素;✧案例研究:吉山产业园一级开发浅析;5、公建代建开发模式:✧模式解析;✧操作要点与成功要素;✧案例研究:一级开发浅析;Part 03:国一、二级土地联动开发成功案例分析:1、成功案例标准;2、案例01:金融街金海湾项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。

✧发展历程讲解✧发展定位与规划调整;✧合作方式;✧排他性土地控制策略;✧土地获取方式;✧启动策略;✧城市设施建设与区域土地开发。

3、案例02:广陵新城开发----典型三线城市一级开发;✧发展历程讲解;✧定位思考与功能确定;✧历史文化名城与区域开发的价值结合;✧一级开发中的政企合作;✧一、二级开发联动实现措施。

✧一级价值兑现实现流程。

4、案例03:即墨南山嶺海(8000水城)----大都市边沿一级开发;✧发展历程讲解✧开发企业介入机会与土地获取条件;✧定位与规划调整策略(及效果分析);✧公共设施(会展中心、五星级酒店等)开发与在一级开发中的作用;✧二级市场价值定义一级土地价值的开发策略;✧一级开发控制二级土地的措施;✧二级开发与公共设施开发的互动性分析。

土地开发模式与流程;一二级联动开发问题与案例解析

土地开发模式与流程;一二级联动开发问题与案例解析

土地开发模式与流程;一二级联动开发问题与案例解析土地开发模式与流程;一二级联动开发问题与案例解析第一章:一级开发、一二级联动问题解析 (一)资金流转方式1、合作投资方式;2、投资概算;3、投资计划(年度、季度);(二)土地流转方式。

1、土地性质;2、土地指标;3、土地流转进程安排;(三)合作方式(合作协议中明确)。

1、合作方的权利;2、合作方的责任(各方干什么);3、合作决策机制。

第二章:一、二级开发联动开发实现方式(土地控制方式)(一)合作协议控制(二)规划控制——控制要点、城市案例启示。

(三)关键设施控——制控制要点、城市案例启示。

(四)流程控制——控制要点、城市案例启示。

(五)其他控制方式第三章:一级开发的模式与案例研究(一)全程运营模式及要点解析;(二)主导整合模式解析及操作要点与成功要素; (三)一级主导开发模式及操作要点与成功要素; (四)一二级联动开发模式操作要点与成功要素; (五)公建代建开发模式及操作要点与成功要素; 第四章:土地开发流程与一、二级开发 (一)土地生命周期;(二)土地开发的几个环节1、城市进入性;2、区域开发商业模式设计。

3、定位与规划;4、区域运作策略与土地营销;5、区域增值。

(三)一、二级开发的差异性。

(四)土地开发的法律问题;1、国家对土地开发的法律规定;2、地方政府对土地一级开发中的相关法律问题;3、相关规定带来的操作问题。

第五章:基于一二级联动开发的企业商业模式模拟分析 (一)项目情况(城市/区位/用地指标等) (二)项目利益相关者目标要求分析(政府/企业/市场消费者/投资者等)(三)项目商业模式简析(相关利益者的关系) 1、项目平台价值分析土地升值价值;市场二级开发价值2、规划的多维度分析:多目标实现分析;开发空间或资源的平衡性分析;市场目标价实现分析及企业投入或整合资源能力分析 3、项目风险控制点分析: 拆迁分析;规划变更分析;融资渠道及成本分析;政府信约束分析(领导变更/供地指标/拆迁进度控制/供地价格变更等)4、基于项目规划定位的目标实施策略:举例旅游地产:旅游设施选择与运营,一二级开发与旅游的配合开发(节奏/规模/质量);关键品牌资源的整合开发(酒店/高尔夫等)/经济分析 5、商业模式构建: 企业:主体开发权/规划控制权/开发控地权(指标供应/土地上市价格/优先取地/开发时间和空间顺序和进度) 利益分成(分成比例/资金流转方式和时间节点效率/); 政府责任(审批和办证等/主导拆迁/外围基础设施建设/区域价值营销等)第六章:国内一、二级土地了联动开发成功案例分析案例(一):xxxx项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。

一二级联动开发的法律分析

一二级联动开发的法律分析

一二级联动开发的法律分析一、一、二级联动开发的概念及历史所谓的土地一级开发,是指在土地出让前,对土地进行投资整理,包括征地、拆迁、土地平整及公共配套设施建设等。

二级开发,则指土地使用者经过开发建设,将新建成的房地产进行出售和出租。

一二级联动开发,指土地、房屋两级市场联动开发,即从事土地一级开发的房地产企业通过一定的方式参与甚至主导二级开发。

2004年8月31日之前,传统的房地产开发模式基本上都属于土地、房屋两级市场联动开发。

即开发商寻求协议转让的土地,然后获得土地开发权,再进行房屋开发。

2004年8月31日之后,土地走向了市场化。

过去被开发商打包在一起的土地市场与房屋市场之间加进了政府的土地整理储备中心。

土地一二级市场被政府清晰划界。

但是,从事土地一级开发后想做土地二级开发的开发商,可以通过特定的安排达到目的。

二、一二级联动开发的市场现状——以北京为例2004年8月31日以后,一二级联动开发较之前大幅减少。

但是,通过特定安排实现的一级房地产开发商参与二级开发的现象仍普遍存在。

北京大钟寺国际广场即是由一个开发商包揽土地的一级开发和二级开发的大项目。

位于北京市北三环联想桥附近、地铁13号线旁的大钟寺国际广场是北京市三环以内较大的综合性商业地产项目,总投资约30亿元人民币。

除大钟寺外,建外SOHO、北辰绿色家园等知名楼盘从拿地、拆迁、平整、开发房产都是由一家开发商从头做到尾。

三、一二级联动开发对房地产开发商的有利之处(一)利节省成本一般情况下,一二级联动能省开发成本近10%,甚至更多。

(二)熟悉项目状况从事一级开发的房地产开发商比其他开发商更熟悉整个开发项目用地的状况,在人力资源、土地开发状态、拆迁遗留问题、工程进度要求等方面更有优势。

四、在招拍挂情形下实现一、二级联动开发的方式(一)在招拍挂文件中设置苛刻的条件,为一级开发商量身定做比如有些土地是一个项目的二期或者是三期用地,做完一级开发之后开发商一般都想做二级开发,于是开发商在做一级土地开发的时候,就会把土地在公开市场的包括付款方式在内的交易条件等都做到适合自己的公司摘牌。

一二级联动控地模式解析

一二级联动控地模式解析
七、围棋策略控地
企业事先和政府达成协议,得到政府默许,通过控制大规模土地中那些资源条件最好的、处于交通 节点的土地,形成既成的围合拿地布局,从而阻止其他竞争者进入。
八、收益分成
企业与政府约定,拟出让地块如果超过某个拍卖单价,企业与政府进行收益分成,这样形成“跷跷 板”赢利模式:进入二级市场拍卖的土地,企业能够比其他的开发商以更加高的价格拍地。高价成 交的土地,企业从中分得收益后,降低了实际拿地价格。即使不分配土地增值收益,企业因为对地 块条件更加熟悉的优势,更容易在拍卖中获得土地。
四、项目配套控地
开发商在进行一级开发时,都先向规划部门进行申报规划意见书,在该意见书中开发商将根据政府 的要求和土地的性质进行一定的规划设计。一级开发商可以在编制区域规划和描绘区域发展愿景时 融入自身的意愿,通过区域的全盘规划和各配套功能的整体性,来控制后期用地。
广西南宁某项目开发商在拿到500亩土地的情况下,将周边1500亩范围内规划统一了商业、山体公园、学校、医院等多种配套,在功能上有机互补, 并将配套的实施安排在1500亩开发的不同阶段,贯穿项目的始终,使1500亩整体形成统一不可分割的项目,限制了其他开发商的进入。
案例
北京CBD核心地段白家庄地块在挂牌时《招标文件》中包含了一条 “回购协议”,主要内容为:待开发完成后,一级开发商北京恒世 华融房地产开发有限公司有权以12000元/平方米的价格回购部分物 业,包括5000平方米的商业物业及8000平方米的写字楼,并且一级 开发商有权挑选回购物业的位置。
分析
项目地块本身的面积不大,回购面积已占13%, 将直接让利2亿元左右,使其他开发商望而却 步,一级开发商关联公司顺利摘牌。
一二级联动控地模式解析
一、招标、竞拍门槛设置

土地一二级联动开发全流程

土地一二级联动开发全流程

一二级联动开发全流程土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1:国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请. 20附件2:编制土地一级开发实施方案. 21附件3:用地预审. 23附件4:给区发改委提交的申请. 24附件5:给市发改委提交的申请. 25附件6:征求规划意见书(选址). 25附件7:市交通委交通评价意见. 25附件8:市文物局文物保护意见. 25附件9:市环保局环境评价意见. 26附件10:市政专业部门市政接用意见. 32附件11:用地批准. 39附件12:核发集体土地房屋拆迁许可证. 40附件13:核发城市房屋拆迁许可证. 41附件14:市政基础设施建设(同附件10). 42附件15:办理征地结案表. 42附件16:环境影响的批复. 42附件17:区发改委项目核准. 47附件18:区发改委招标方案核准. 47附件19:市发改委项目核准. 48附件20:市、区建委项目核准. 48附件21:人民防空工程建设标准审查. 48附件22:办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可. 49附件23:出让国有土地使用权设定登记. 50附件24:商品房计划. 51附件25:施工图纸及消防审核. 51附件26:区建委办理招投标备案. 53附件27:办理安全监督备案. 55附件28:施工许可受理、审批. 55附件29:办理预售许可. 56附件30:建设工程规划验收. 56附件31:消防验收. 57附件32:建设项目环保设施验收. 58附件33:组织综合验收. 60附件34:办理房屋所有权证. 60附件1:国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请:原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请;二、批转:市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心;三、核验:市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验;四、联席会审议:市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议;五、申领规划条件:市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件;六、市政方案咨询及土地评估:原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估;七、底价审核:市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核;八、编制方案:市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件;九、方案报批:市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后,报局长审批;十、签订土地入市交易协议:同意入市交易的土地,原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议;十一、组织招、拍、挂交易:市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易;十二、发成交确认书:交易完成后,市国土局向竞得人核发成交确认书;十三、签订出让合同及补偿协议:竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议;十四、支付费用:竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。

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土地一二级联动(流程技巧风险)
地产公司的土地来源无非是四种:招拍挂、资产收购、股权收购、司法拍卖资产处置这四种。

但是随着近期土地市场愈发地火爆,招拍挂拿地更多地是在拼自持、拼无偿移交、拼现金流,拿不到地的不好受,拿到地也好不了多少。

很多公司转而在做收并购和资产收购类项目,但是这种项目往往存在较多的问题,风险不可控,而且市场上所剩的优质项目也并不多了。

很多公司又想到了一二级联动,这是一种不错的拿地思路。

本文就作者参与的多个一二级联动项目,并最终挂网拿地的经验,做一些分享。

一二级联动,指的是房地产公司参与从土地一级整理到土地挂网,最终取得土地的全过程。

一二级联动的项目常见的有旧城改造和新区土地开发与熟化两种。

一二级联动的优势在于既可以通过参与土地一级整理获得土地一级开发的利益分成,又可以通过一些特别的手段低价获得大量成片的土地,是很多大型地产公司增加土地储备所梦寐以求的。

第一部分获得一二级联动的项目需要具备哪些要素
前提:良好的政商关系与影响力
往往来说一二级联动项目都是由地方政府的平台公司操作的,民企能做的只是少部分。

在能做的这少部分里面,如果你总结之后都会发现,很多公司在自己的发源地或者深耕的区域,是会有一些一二级联动的项目的。

原因何在,一来是所在区域发展多年积累良好的政商关系,相关的资源比较丰富,能够接触到最新鲜的项目信息,也比较容易利用资源拿到项目。

二来是在
地方深耕多年,开发实力和品牌接受程度有目共睹,地方政府更愿意接受这类企业,毕竟玩儿砸了可不好。

因此具备良好的当地政商关系是一个很重要的前提。

基础:有勾地经验与能力
首先应当知道地方政府对于该项目的需求,一般来说地方政府基于财政的压力,政绩的表现,心里的大好蓝图得不到实现。

在项目之前一定要了解清楚需求,是解决经济发展、脱贫致富、引入产业、城市发展还是解决土地财政困境,然后提出对应的答案。

其次是要了解自己公司有无相关勾地的IP、题材,能否讲出生动的故事,最好是能有一两个成熟落地的项目,作为案例,说服力才会强。

很多人去找地方政府谈项目,什么康养项目、文旅项目、产业项目,只会喊口号,谈概念,连自己的故事都讲不清楚,这样是不行的。

再次是要对自己公司的实力有准确的把握,根据自己公司目前的规模,市场上的排名,公司的资金实力,战略需求,做出一个大致的判断,从而在谈项目时,对项目的面积大小,开发时间周期,风险把控有一个全面可观的认识。

关键:雄厚的资金实力及畅通的融资渠道
资金层面要分为三个方面:
一个是一级开发的资金实力,一级开发需要投入大量的自有资金,靠政府是不可能的,政府之所以放开一级开发的准入,就是要引入社会资本,解决财政不能解决的问题。

对项目的资金需要事先应当有一个准确的测算,前期的资金投入是百分之百的自有资金,而且这种前期情况是没有金融机构可以提供相关的融资产品方案的,在后期的时候可以通过股权合作的形式获得部分融资。

二个是二级市场拿地配资的能力。

这个其实比提供一级开发资金还难,在资管新规23号文以前,地产前融配资还是可以做的,但也要求30%的自有资金,这对于本来在一级开发已经打光了几乎所有子弹的房企来说,要求确实很高。

在23号文以后,地产前融可操作的空间变小了,银行基本上只能做432的开发贷了,信托、险资做前融还有部分操作空间,但审查越来越严格,债权投资空间很小,大部分只能是做股权投资。

这就要求做一二级联动的地产公司必须由一定的规模,可以从其他项目抽调流动资金,或者直接向集团总部借用资金。

三个是融资的能力,特别是长期融资的能力,鉴于一二级联动开发的时间一般为五年甚至长达十年,普通的房地产融资一般都是1-2年的时间,这种压根不够用。

这就需要与金融机构建立良好的合作关系,量身定制长期的金融方案。

还有个思路可取,中央对地方政府旧改、土地储备是有专项地方债扶持的,可以利用专项地方债,获得部分融资,这个问题还要具体咨询金融机构的朋友,这里我就不班门弄斧了。

保障:专业的操刀团队
其一、综合能力过硬的一级开发团队,必须要有一个懂拆迁,能下乡,能讲故事,善于搞政府关系,执行力极强的团队。

其二、高效的二级开发团队,二级开发的目标是要尽可能快地开盘、回笼现金流,从而弥补一级开发的资金。

从而为后续的一级整理提供源源不断地资金,。

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