房地产公司工程建安成本指标控制办法

工程建安成本指标控制管理办法

编号：CB-002 工程建安成本是房地产开发项目总成本中所占比例最大（约占40%左右）、发生跨越时间最长、涉及

合作单位最多、控制投入的人力最多、与开发项目的质量和工期关系最密切。为更好的控制工程建安成本，制定本管理办法。

一、不同类别项目造价指标的分解：

不同档次的某类项目的结构部分指标相对变化不大，档次不同的原因是建筑装修标准不同和安装材料设备配置的不同决

定的。

本控制指标为所描述条件下的当前指标，项目设置和指标可根据具体的工程作适当调整。

1-1、多层砖混住宅楼各项控制指标：950元/M2（若设电梯另增 40元/M2）

1-2、多层砖混住宅楼其他经济控制指标:

2-1、多层框架住宅楼各项控制指标：1050元/M2（若设电梯另增40元/M2）

2-2、多层框架住宅楼其他经济控制指标:

3-1、小高层住宅楼各项造价控制指标：1150元/M2

3-2小高层住宅楼其他指标控制:

3 砼含量

3 2

0.4m /m

4

外门窗面积系数

5

外墙装饰面积系数

4-1高层住宅楼各项造价控制指标：1500元/M 2

序 号 项目名称 项目特征

单位

数 量 单万 成

本

成本 所占 比率 1 建筑工程费

1218

81.20% 1.1 满堂基础土石方挖填、 边坡支护、地基处理

M2 1 35 35 2.33% 1.2 地下室钢筋砼结构 砼有梁式筏板基础、两层地下室 M2 1 110 110 7.33% 1.3 地上钢筋砼结构

框架剪力墙、地上28层 M2 1 490 490 32.67% 1.4 全部砌体（含构造钢筋 砼）

轻质砼砌块、轻质墙板 M2 1 85 85 5.67% 1.5 外镶贴、涂料 聚苯颗粒保温

M2 1 68 68 4.53% 1.6

内装饰

大理石楼梯、橱卫墙地砖、其他 抹灰面乳胶漆

M2

1

95

95

6.33%

1.7 内外门窗 管道井门、单元防盗门、分户防 盗门、卧室夹板门，厨房门连窗、 阳台和外窗为塑钢

M2 1 180 180 12.00%

1.8 屋面、楼地面等项目 坡屋面聚苯颗粒保温，橱卫之外 的地面均为水泥面

M2

1

155 155 10.33% 2 安装工程费

282

18.80% 2.1 给排水、中水

PP-R 给水管、UPVC 排水管、普 通洁具

M2 1 55 55 3.67% 2.2 太阳能

M2

1 1

2 12 0.80% 2.

3 采暖

铸铁散热器 M2 1 35 35

2.33%

2.4 煤气（不含室外管道）

M2

1 8 8 0.53% 2.5 强电

橱卫吸顶灯、其他为白炽灯泡 M2 1 56 56 3.73% 2.6 弱电（不含有限电视和 电话的免费部分）

安防

M2 1 18 18 1.20% 2.7 消防、喷淋

M2

1 16 16 1.07% 2.8 通风

M2 1 11 11 0.73% 2.9

电梯

M2

1

71

71 4.73%

1+2合计：

1500

100%

咼层住宅楼其他指标控制.

项目名称

指标 备注

-4=2 ■W -----------

号

5-1办公写字楼各项造价控制指标：2135元/M2

5-2办公写字楼其他指标控制:

6-1地下车库（综合人防）各项造价控制指标：1500元/M

7-1室外配套工程各项造价控制指标：230元/M2

7-2室外配套工程其他特殊造价控制指标:

二、拍地阶段建安成本的控制: 拍地阶段建安成本估算误差应控制

在10%以内。

房地产公司控制建安成本与建筑公司控制建安成本涵盖的广度不同。建筑公司控制建安成本只是局限在施工阶段，是在投标价已确定的情况下进行的。房地产公司控制建安成本是贯彻在项目建设的各个阶段，粗略的说就是拍地阶段、准备阶段、实施阶段、后评价阶段；其中准备阶段是控制建安成本的关键。

拿地基本都是通过拍卖竟得，建安成本是确定地价做大承受限度的重要因素，因为建安成本接近占项目总成本的40%。看以下公式：

（预计销售收入-合理利润-销售费用-开发税费-财务费用-管理费用-建安成本）/土地亩数=土地价的可承受最大值。

括号内的各项费用是我们能够可控的，但土地费用不是我们能够控制的。建安成本在各项可控费用中所占的比例最大，其合理确定是竟拍土地成功与否的重要影响因素。当然在土地竟拍中还有其它外部因素，但随着拍卖制度的健全和规范，其它因素的作用会越来越小，所以加强公司内部可控成本的控制是最重要的。

在这个阶段要合理的确定建安成本，首先是结合公司已开发过的类似工程，其次是考察社会上其它类似工程，第三是参考主管部门发布的有关信息指标。

要结合公司已开发过的类似工程，这就需要善于总结和建立数据库；要考察社会上其他类似工程这就需要走出去考察、交流；要参考主管部门发布的信息指标，这就需要注意收集有关信息、订阅有关专业刊物。

拿地成功后，可以尝试两个思路修正建安成本的估算值：

1、（根据市场定位确定的销售价-土地费-利润-开发税费-销售费-财务费-管理费）/规划面积=建安成本

2、（根据建设标准先确定建安成本 + 土地费+开发税费+销售费+财务费+管理费+利润）/规划面积=销售价

通过这两个思路相互修正建安成本或其它可控费用。修正后的建安成本总值和指标是控制以后各阶段建安成本的基础。建安成本各项指标的基本设置详见第一部分。

三、准备阶段之一：设计阶段的建安成本控制

设计阶段的建安成本控制最关键，实事求是的讲：这个阶段的建安成本控制主要是公司上层领导决策，由设计部和开发部人员具体贯彻落实；造价人员积极地主导、参与、配合。

造价人员根据销售部的市场定位和交房标准，根据设计部设计委托书中的建设标准，根据拿地后初步修正的建安成本指标，进一步修正建安成本控制指标，并经各有关部门专业人员广泛深入讨论形成共识，提供给设计部进行限额设计。

根据我国目前的设计现状，限额设计还是停留在理论上，没有真正广泛地实现。考虑这一现实，结合设计人员的习惯，我们可以从以下几个方面努力去实现限额设计：

1、在方案设计阶段，向设计院提供详细的设计委托书。该委托书中从大的方面阐明项

目的类别、用途、性能、功能要求、配置等，以不约束方案人员进行平面构思和外立面造型思维为原则，充分调动方案设计人员的潜力。

2、在施工图设计阶段，向设计院提供详细的建设标准要求。该建设标准除了结构计算

和外立面风格以外，土建的建筑做法、装饰的标准、安装的设备选型、各类材料的规格型

号、品牌等均应详尽的提出。向各专业施工图设计人员阐明我们的限额标准，并转变成他们的自觉行