广州商圈分析专案
广州南沙商圈分析报告PPT课件
家乐家纺 80方。10000，均价120每平 方
勃勃地产 35平方，4000块，使用率8成 多一点，约28平方！
潘安驾校 去年140方7000块租金！ 今年 140方15000，年递增10%
美的
南国饭 店 七色花
4：步行街商圈
80方，租金4000，均价50，实 用8成 50方2700，均价55，实用85
1：碧桂园商圈 2：富港花园商圈 3：进港大道商圈 4：步行街商圈 5：金洲广场商圈 6：金沙广场商圈 7：板头商圈
商圈范围
1：碧桂园商圈
1：名牌厨 面积：32 平方实用85% 具
租金1700 ，管理费另算3块每 平方
2：渔具 面积：30平方实用85%
丝柏丽干 系店
租金1450，管理费另算3块每平 方
5：金洲广场商圈
KFC 真维斯
安销售额分成形式，面积352， 这是其中一个月租金62375.5现在 每个月租金范围50000—70000， 管理费10
56方，4500，均价80，分摊5成
卡丹路
NIKE折 扣店
翩翩女 孩
信和超 市
大参林 药店
100方，租金5000，分摊50，管 理费10块 扣点10个点，管理费10元包中央 空调，面积250，实用7成 面积50，租金3000.分摊5成
2400方，每月租金41000！ 均价 17 275方，租金27000，均价98！
沙园电 2796方，扣点。管理费10元 器
名雅眼 100方，9000租金！ 均价90 睛
THANKS
• 选写报告时间2012.3
面积：30方实用85% 租金1500，管理费另算3块每平 方
4：鑫鑫布 面积：30平方实用85% 艺行
租金1500，管理费另算3块每平 方
商圈分析 珠江新城
8.番禺大北路商圈 （市桥） 9.小北商圈 （流花火车站一带）
主要竞争对手
• 北京路、上下九是广州传统的核心商圈，但这两大商圈以 临街商铺为主，购物环境落后，商圈内主要商业项目档次 较低；更严重的是与城市主干道基本隔绝，周边道路多为 狭小的单行道，其最大硬伤是停车位严重不足，与地铁站 距离也较远。 • 天河路作为广州近十年最兴旺商圈，是广州市商业发展的 领航者，其所占据的主角地位不容置疑。而随着太古汇、 万菱汇、宏城广场、卓越时尚广场的入市，天河商圈还将 进一步扩容，并实现升级换代。然而，值得关注的是，天 河城与正佳广场作为天河商圈的两大主力，其筹建时间均 是1996年，商场规划与现在相比相差了14年，硬件及配 套设施落后。
黄华军指出，相比于天河商圈扎堆扩容带来停车 难等交通压力，珠江新城有交通网络发达优势。 但目前商圈开业的项目有限，商业氛围不浓，仍 需一定时间培育，“我认为，珠江新城要到2016年 东塔建成后才算定型，因此，整个商圈真正成熟 还需要5～6年时间。”
交通状况
珠江新城已形成华南快速干线、新光快速干线与黄埔 大道、临江大道的交会，其中地铁三号、五号线可直接将 商圈延伸到广州人口最稠密的老城区，为解决“迷城”问题 ，区内还开设了穿梭巴士。天河区建设和水务局近日透露 ，今年天河区还将积极配合推进科韵北路延长线、云溪路 等重点工程建设，按计划推进科韵北路延长线和云溪路道 路工程建设的征地拆迁工作。同时，珠江新城10条道路也 将在今年进行升级改造。
珠江新城商圈：真正成熟尚需5～6年培育期
1、目前，珠江新城商圈有“西塔”、高德置地四季 MALL、兴盛路步行街、太阳新天地、广粤天地，再加上 2012年一、二、三区全面开业的花城汇，和2016年建成 的东塔，珠江新城商圈面积约在50万平方米以上。在第一 区开业典礼上，盛智文信誓旦旦地表示，“未来3年，珠江 新城CBD将有超过40栋写字楼建成，花城汇吸引的将是高 端商务人群和高端住宅人群。”
广州商业圈布局分析研究
将内圈层发展成为凸显当代消费、当代服 务、高级商务及综合会展功能旳关键商圈。
中圈层依托地缘优势，发展物流园区、批发市场园区和大型 零售业态，使中圈层发挥“承内启外”旳作用，形成商业发 展厚实、辐射功能强大旳商圈。
外圈层将借助港口、机场、陆路交通网络，主动发展 物流园区、批发市场园区和零售商业功能区，壮大外 圈层商业实力，进一步扩大商贸中心城市旳辐射力。
➢ 天河商圈
主要构成：天河商圈+珠江新城商圈+东圃商圈+岗顶商圈（天娱、天河城、正佳、太古汇 、东圃购物中心、高德置地。。。。）
➢ 河南商圈
主要构成：（江南新地、广百新一城）
➢ 荔湾商圈
主要构成：（恒宝广场、荔湾广场、赛博广场）
➢ 番禺商圈
主要构成：市桥商圈+迎宾路商圈（万博、新大新、奥园广场、易发）
广州市城乡居民可支配收入
单 位： 元
过去几年，广州城市居民人均可支配收入呈现逐年上涨趋势，其中23年广州市居民可支配收入增长幅度高 达13.2%，城市人口消费力度水平高，具有较高消费力。 城乡居民收入水平不断提升。据城乡居民家庭抽样调查，整年城市居民家庭人均可支配收入30658元，增 长11.0%，扣除价格原因，实际增长7.6%。
娱乐悠闲（电影院、游戏厅、KTV、健身中心） 百货企业 例如：广百百货、友谊商店、新大新企业 超市 例如：百佳、华润万家、吉之岛、家乐福、沃尔玛 品牌专卖店 例如：NIKE、班呢路、时间廊、SWATCH、APPLE IPHONE、H AND M。。。。 个体户
广州主要商圈情况
➢ 越秀商圈
主要构成：主要由北京路商圈+中华商圈+淘金商圈（友谊、北京路、广百、名盛、光明、 新大新、动漫、五月花。。。。）
天河城商圈分析
各商场/商圈的人流量对比 （百分比）－ 一周总人流量
2005 2004
100 100
57 48 35 29 34 11 8 3 18 3 12 5 6 12 6 8
5
5
8
城
佳
百
谊
城
场
心
谊
货
百
河
正
广
友
物
广
中
友
百
广
天
路
路
购
华
贸
代
登
西
京
市
天ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
中
世
时
摩
南
北
环
中
*注:一周客流量=工作日数据x5+休息日数据x2
尼尔森非常荣幸再次承担本次商圈研究项目。该报告综合了此次调研项目的一 些主要发现。
2
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广州市各区人口与生产总值（2003）
近年来，广州的经济增长迅猛，为零售业的提供了持 2003年末，广州市总人口=725.19万人 续发展的商业环境。其中天河区在经济发展方面仅次 2004年末，广州市总人口=737.67万人 于黄埔区，而大型零售商业网点方面居各区之首。
社会消费品零售总额
1675.05亿元
+12.1%
贸易业零售总额
餐饮业零售总额 限额以上企业*零售总额
1363.45亿元
300.45亿元 424.22亿元
+13.8%
+6.6% +17.1%
消费价格总水平
--
+1.7%
广州商圈与百货分析
广州商圈与百货分析天河中心商圈：以持续强势的“铁三角”（天河城广场、宏城广场、广州购书中心）为核心，天河中心商圈涵盖了广州市的ＣＢＤ。
该商圈以大型综合性购物中心为进展基点，目标对象超越了本地居民的小圈子，以发达的交通营造了一个面向全市、全珠江三角洲乃至更大区域的发散性商业环境。
其辐射圈那么走“受众细分”线路：石牌岗顶面向青青年电脑爱好者；广客隆和美居中心那么为专业化的家居市场，要紧面对二三十岁的置业人士；时期广场及中泰国际广场那么走中高级白领线路，周围的高级写字楼为他们提供了有力的人流支持。
最近该商圈的核心可谓是中泰国际广场，占据火车、地铁、公交车和“轻轨”总站的“地利”，拥有中信广场、多数会广场等成熟写字楼白领一族的“人和”，再加上强劲的广告攻势，引发了很多投资者的爱好。
但由于火车东站的改建工程尚未完成，本地人流成份较为复杂，因此其前景有待观望。
北京路商圈：作为广州市的传统商业重地，北京路在一再改革创新中不断散发旺盛的商机：从旧式国营百货商场接踵把卖场租给新兴衣饰连锁店，到实行全天候步行街制度，又成为广州“三年一中变”重点工程，北京路可称为一个“不老的传奇”。
北京路以街铺唱主角，聚集港澳乃至世界名牌专卖店，再有“广百”、“新大新”在两头压阵，其消费档次可及中高级，商铺的租金也达到了“天价”。
步行街为人们营造了相当悠闲的购物环境，同时也对消费能力壮大的“有车一族”造成了专门大的不便，幸运的是地铁一号线能够承担起为北京路商圈吞吐庞大人流的责任。
近来引人注视的广百新翼打破了北京路商铺“只租不售”的老例，同时其商铺的定位也表现了时尚化、青年化、小型化的思路，相信功效会相当不俗。
中山六路商圈：中山六路商铺一直走的是中低档、行业化的线路，中六电脑城、将军东电器城、和润电器旧货交易市场、陶街等一度是该商圈的代表。
中旅商业城、康王商业城这两个重量级综合购物中心落户本地后，专门快就取得了强势地位。
中旅商业城负二层连接地铁的公园前站，以面向青青年的时尚小店为主；负一层为实力雄厚的百佳超市，以适宜的价钱吸引大量市民前去采购生活用品；一至四层那么为名牌专卖店的天下，主攻白领一族。
广东省珠三角商圈分布及分析
广州商业圈分布十大商圈1.天河商圈（天河体育中心附近天河城、正佳广场、中信大厦）广州市三大传统繁荣商业中心之一。
目前广州天河商圈商业面积已经达到七十多万平方米，包括天河城、正佳广场、维多利广场等等。
而随着太古汇、万菱汇等商场在明年的建成，在亚运会开幕前，天河商圈面积将达到一百万平方米。
从单个商圈的商业面积来看，天河商圈面积将超过上海的淮海路、徐家汇、南京路步行街，北京的西单、王府井以及深圳的东门，成为国内第一大商圈。
但天河商圈面临两大问题：一是交通堵塞；二是同质化竞争。
坐落在天河商圈最东面的天娱广场，虽没有直接参与到天河商圈内的“抱团战”，但这两个问题对其却是首当其冲。
天娱广场天娱广场位于天河商圈最东面，一楼经营鞋类，二楼主要为女装，场内品牌有百丽、以纯、CY、佐丹奴、ONLY、Nike、Adidas等。
东方宝泰购物广场广州首家“非MALL”商业体东方宝泰购物广场是广州新城市中轴线和广州亚运配套升级项目。
由越秀投资有限公司、广州市城市建设开发有限公司、香港汇港集团有限公司联手打造。
该项目位于羊城新八景“天河飘绢”十万平米中央生态广场内，总建面积十五万平米，是广州目前唯一拥有超大绿化休闲广场的商业体。
而根据广州新城市中轴线的改造规划，未来广州东站一百米半径范围将成为广州市民未来重要的休闲景观点之一，成为广州亚运会最重要的对外形象窗口。
作为广州新城市景观中轴线上今年开业的首个创新型商业体，该购物广场地上一层和地下三层的建筑面积共计十五万平方米，但由于预留了宽敞的购物环境和休闲设施，实用率仅为五成，即实用面积约为七点五万平方米，远比十万平方米的东站绿化广场面积小。
与广州现有传统一站式消费模式有所不同，东方宝泰购物广场以打造国际型休闲购物中心为经营理念，不仅为特定的目标客户群提供精致、品味、雅致、独具特色的消费精品，更能充分迎合高消费、高品味消费者倡导生活享受、体验消费之需求。
东方宝泰购物广场在业态不仅设置了集购物、休闲、餐饮、娱乐、社交、景观六位一体的综合式购物方式，更充分利用了商业体的外部空间环境，营造一个休闲与购物完美结合的新型商业体，开创广州首个“非MALL”模式。
广州白云新城板块商圈调研（推荐阅读）
广州白云新城板块商圈调研（推荐阅读）第一篇：广州白云新城板块商圈调研广州白云新城板块商圈调研白云新城商圈位于广州市白云区，范围为黄石路以南、白云大道以西、机场高速以东、北环高速以北的区域。
其定位是广州北部重要的商贸文化区、都市副中心、白云区新中心、白云山西麓的宜居新城。
本次调研范围包括百信广场、白云万达、5号停机坪、凯德广场•云尚、绿地•缤纷天地以及一线临街商铺。
白云新城商圈版块调研项目分布图白云新城商圈发展白云新城十多年的发展，最早从一座百信广场开始。
作为白云商圈内第一个大型综合类购物广场，百信广场在2004年开张后就创造了百货零售业当年开业即盈利583万元的成功范例，而广百百货则以主力百货店的身份正式将版图扩张到了白云区。
如今十多年过去了，百信广场也成为了白云区发展为成熟的商业体。
自2012年后，白云新城已形成了万达广场、五号停机坪、百信广场三大综合体项目三足鼎立的局面，然而从客流量及营业额上来说，百信广场均远超前两者。
数据显示，百信广场东区场内日均客流量超过20万，节假日超过50万。
近几年,随着多个商业地产的入驻,白云新城商圈逐渐热闹起来。
2015年以前,白云新城商圈已有白云万达广场、五号停机坪和百信广场三大购物中心,现如今绿地•缤纷天地及凯德广场•云尚的加入，白云新城商圈正式进入“五虎斗”时代。
百信广场、万达广场、5号停机坪定位为中端消费群体，而绿地•缤纷天地、凯德广场•云尚则选择了中高端路线。
白云新城商圈分析商业综合体百信广场百信广场位于广州北白云区双核心商圈交汇处，地处商业核心地带，是机场高速、北环高速、内环高速、广深高速等众多公路从北部卫星城市直通广州的必经之站。
百信广场最初的定位是社区型购物中心，更多的是满足周边居民生活的基本需求，随着人流量越来越大，百信广场在休闲、餐饮方面已经不能够满足消费者需求。
百信广场二期也就应运而出，打造了1.1万平方米的百信时尚街，其后的百信广场三期又进一步增加了2.5万平方米的商业面积，引入了麦当劳、绿茵阁、味千拉面等餐饮品牌，耐克、阿迪达斯、歌莉娅、匡威等服装鞋类，以及悠游堂亲子游乐园、发型设计、美体SPA等生活配套商家。
天河区又一城商圈市场了解分析
天河区又一城商圈市场了解分析1、又一城的位置：天河又一城依靠在体育西路人防工程之中，借助人防工程联通天河城、广百、购书中心和维多利广场等地下贸易圈。
届时往来穿梭于地铁与马路的庞大人流，又一城周边有天河路、体育西路、天河南一路、体育东路，等几条大路，外围有广州大道、天河北路、天河东路、黄埔大道，纵横向的围绕。
如下图：又一城商圈南北两端各有引轴力，南北两端双向发展态势，南端主要以联通地铁天河城客源效应带动，北端以通向BRT公交与各大卖场为带动。
又一城坐落与通往各大商场地铁BRT公交的必经之路，人流旺盛。
根据我现场蹲点统计（中午12：30分）每分钟大约可路过25—50人次，早上9点一直到晚上10点人流量一直如此，，下午5点以后人次更多可达到/.分钟50人以上。
日均客流量达30万人次，节假日期间客流量更高达四五十万人次且消费实力相对较高。
下午三点左右又一城人流量，2、又一城的地位：又一城是天河区发展成熟商圈之一，商圈气氛十分浓厚，商铺的租售率相当活跃，基本商铺的数量相对有限，需求量十分大一铺难求，一直处于供不应求的地位，它的存在使得广州最繁华的地段之一天河商圈把各大商场贯连在了一起。
3、又一城周边的居住气氛：又一城商圈周边有新兴楼盘珠江新城，加上原有的住宅小区，让商圈人口急剧成倍增长，使人口格局更具有活力。
按商圈周边初步统计人口大约在100—200万，是天河人口最密集的地方。
也是广州最密集的地方之一。
4、交通状况：体育西又一城交通便利，道路四通八达通达率非常之高。
公交：BRT公车都经过此地，除此之外还有78、89、245、540、545、551、810、夜班车也有很多。
大约有50多条公交线路。
地铁：地铁一、三号线体育西路站。
5又一城周边商业市场分析：又一城是天河区地下商场超级商业旺地，不过逛街，都以天河城，正佳广场为天河区中心，它辐射广州各个区域消费人群越来越多，又一城坐落在两大商场旁边，人口的消费购买力对又一城也有了很大的提升。
广州市上下九商圈综合发展市场调查报告——毕业设计 精品
毕业设计广州市上下九商圈综合发展市场调查报告系别：XXXXXX专业：房地产经营与估价班级：姓名：学号：指导教师：日期：摘要闻名遐迩的上下九商业街位于老城区西关，东起上下九路，西至第十甫西，横贯宝华路、文昌路，全长1200多米，全路段店铺林立、共有商店300多家，日客流量达60万次。
荟萃了岭南文化中的岭南建筑文化、岭南饮食文化和岭南民俗风情。
以其悠久的商业文化、独特的建筑文化、独具风味的饮食文化、浓郁的西关民族文化等深深地吸引广州本地人的光顾，更是外地游客的必去之地。
近年，对广州老城区——荔湾区老城改造计划，亦都逐步落实工作。
对于位于荔湾区的城中心的上下九商圈，亦成为改造计划的一部分。
关键词：中低档历史悠久饮食繁荣商业中心目录1 广州房地产市场总体简介• (5)1.1 近年广州商品房概况 (5)1.1.1 广州市商品房市场状况 (5)1.1.2 近一年广州二手房市场状况 (6)1.1.3 商品房发展趋势 (7)1.2. 广州商铺总体市场分析 (7)1.2.1 广州各大商圈分析 (7)1.2.2 广州专业市场分析 (8)1.2.3 广州市商业网点规划分析 (8)2 上下九商圈商业环境分析 (9)2.1 上下九商圈发展历史 (10)2.1.1 上下九商圈概况 (10)2.1.1.1 独特的建筑文化 (11)2.1.1.2浓郁的习惯民族文化 (11)2.1.1.3独具风味的饮食文化 (11)2.1.2 现今上下九商业发展经营概况 (12)2.2 上下九商圈商铺租售价格 (12)2.3 上下九商圈营业特色及区域发展趋势 (12)3 上下九商圈定位分析 (12)3.1 上下九地块街区功能分析 (12)3.2 上下九商圈的SWOT分析 (13)3.2.1 优势 (13)3.2.2 劣势 (13)3.2.3 机会 (13)3.2.4 威胁 (13)3.3 上下九商圈定位分析 (13)4. 商铺投资客群分析 (13)4.1 人群特征 (13)4.2 现时投资情况 (14)4.3 购买意向 (14)5 商铺租赁客群分析 (14)5.1 人群特征 (14)5.2 现时经营情况 (15)5.3 购买意向 (15)5.4 投资建议 (15)结束语 (15)1 广州房地产市场总体简介2012年至今一年多的时间里，广州房地产市场偏向低迷，是少有的房地产冷淡期。
广州商圈分析专案-资料共20页
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
Thank you
பைடு நூலகம்
广州商圈分析专案-资料
51、没有哪个社会可以制订一部永远 适用的 宪法， 甚至一 条永远 适用的 法律。 ——杰 斐逊 52、法律源于人的自卫本能。——英 格索尔
53、人们通常会发现，法律就是这样 一种的 网，触 犯法律 的人， 小的可 以穿网 而过， 大的可 以破网 而出， 只有中 等的才 会坠入 网中。 ——申 斯通 54、法律就是法律它是一座雄伟的大 夏，庇 护着我 们大家 ；它的 每一块 砖石都 垒在另 一块砖 石上。 ——高 尔斯华 绥 55、今天的法律未必明天仍是法律。 ——罗·伯顿
广州市越秀区商圈调查1
广州市越秀区商圈调查一、北京路商圈二、东山口商圈三、环市东-淘金商圈一、北京路商圈一、地理位置北京路商圈地处广州市中心，是广州城建之始所在地，是历史上最繁华的商业集散。
位于广州传统的千年古都中轴线，广州千年商都发源地，具有浓厚的商业和文化底蕴，这是北京路商圈的传统优势。
而北京路商圈成功的典范当属广百百货北京路总店，它是广州百货业成功的一面旗帜。
这里有广州最声名远扬的步行街，有广州人最熟悉的百货公司与商场，有两千年的文物遗址，有岭南特色的建筑群落，它不仅承载着一个城市的商业梦想，更承载了一个城市历史沉淀的展示，是反映岭南文化与现代文明融合发展的游憩商业中心。
二、商圈特色和方向北京路是百年老店和广州老字号商铺的集中地，店铺众多，规模大，经营样式齐全，各类商铺卖场，以及酒楼、餐饮食肆、文化娱乐场所和银行等总计超过五百家。
沿街商铺以经营服装、百货、鞋类、餐饮、珠宝为主，现有时装、皮具专卖店近300多家，服装、鞋业、精品、百货等综合商场20多家。
现代化的大百货公司则有建于20世纪40年代的新大新百货公司，广州百货公司、银座、五月花商业广场等大商店。
广州天河城百货的进驻令附近的商业变得更加兴旺。
周边围绕多个专业市场，如高第街、惠福路LED灯饰市场，海珠广场服饰、鞋类等专业市场，更好的促进区域经济发展“五张牌”力撑北京路商圈持续辉煌。
一是历史牌，商圈地处广州千年商都的发源地，悠久的历史传承、厚重的历史沉淀使得其具有独特的魅力；二是文化牌，北京路同时又凝集着岭南文化的精髓，是粤商文化的典范，这些文化元素充满着北京路的角角落落；三是旅游牌，北京路商圈是旅游购物一体化有机融合的示范地，大量旅客的到来，是北京路兴旺成功的重要保证；四是定位牌，北京路商圈在定位上不断调整，走中档、时尚、休闲化路线，稳定地留住了相当一部分顾客；五是龙头牌，北京路商圈云集了广州最优秀的零售企业扎堆于此，广百、天河城在这里有序竞争，与众多中小型商家，共同构成一个大中小协调发展的商业生态链。
广州商圈分析专案
步行街休闲商业区
1-4层商业，上层公寓，控高 30米，满足白云山景观开放要 求
中心广场 四大文化建筑
广州博物馆 广州规划展览中心 广州画院、广东画院 广州演绎中心
道路下穿 白云公园
面积为26HA （390亩）的生态公园
创意社区
广东创意产业中心
柯子岭社区
改商圈具备交通通达性，是很好的聚散地，并且聚集各种档次商家，从小 型的杂店到大型购物中心，满足不同消费群体。
主要消费人群是本地年轻人，他们文化层次较高，中等收入，职业是以公
司、企业、服务业职员或学生，目的以购物悠闲为主。
五月花
光明 广场
广百 百货
名盛 广场
友谊 商场
中华 广场
荔湾商圈
商圈现状:
主要组成：（江南新地、广百新一城）
3:荔湾商圈
主要组成：（恒宝广场）
6:番禺商圈
主要组成：市桥商圈+迎宾路商圈（易发商业街、奥园广场）
1:白云商圈
主要组成：（万达广场、百信广场）
广州主要商圈地理表现
地理
分区
越秀区
老城区
海珠区 荔湾区 白云区
板块 淘金板块 北京路板块 中华广场板块 江南板块 西关板块 白云新城板块
时尚天河
天河城
太古汇
天娱广场
正佳广场 万菱汇
花城汇
高德置地
国际金融 中心
珠江太阳城
东圃购物 中心
越秀商圈
越秀商圈作为广州市传统商业重地，在保护传统商业的发展同时也积极发 展现代商业，商圈以大型商店结合专卖店、专业店、百货经营和休闲娱乐 为主的商业功能区，以百货店和商业街为截体，以开放型的流行悠闲方式， 构成步行街空间文化特性。
广州市八大区域商铺分析
广州市八大区域商铺分析广州市八区商铺分析一、天河区商铺市场分析天河是广州的商务中心腹地，又是继北京路旧商圈之后的新兴商业圈。
其商业进展是广州市潮流进展的领航者。
自地铁一号线的开通，天河地铁口的出现，让天河城的中心地位奠定了基础。
短短的几年时刻，天河商铺红红火火。
天河的商用物业，在广州所占据的主角地位是不容置疑的。
(一)分布特征天河的商业分布特征要紧是呈一个以天河城、正佳广场为中心龙头，四周专业市场为配套的进展形式，以大商场、高尚消费为重点，群楼商铺加临街商业旺铺为辅助的进展模式。
其商业分布重点盘踞在三条龙脉两侧：天河路、天河北路、黄埔大道，并有向东缓缓推进的趋势。
代表着高档消费的的天河城广场、正佳广场、宏城广场在天河路稳稳占据着中心龙头的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城广场、好美家、天马材料城、南兴材料城等；集中在石牌、岗顶的IT业商场有：太平洋电脑城、天河电脑城、南方电脑城等；集中在天河北路的群楼商铺小区要紧有：希尔顿阳光花园、都市华庭、芳草园、天麒驿、帝景苑等；还有体育西路的维多利广场、广州购书中心，黄埔大道沿线的南国厨卫博览中心，东莞庄的天一广场等等。
再加上天河缓缓的东移步伐，车陂、东圃板块以骏景花园、东方新世界、天朗明居、华景新城等一大批实力型楼盘集结的大量群楼商铺市场。
天河商业市场能够讲是依托着“天河”那个响亮的名字加上区域内外，乃至全国、世界各地充足的消费购买力，实现了商铺的四面开花。
(二)供求特征天河的商铺能够讲是淋漓满目，满街满享差不多上，从大型商场、群楼商铺到临街、内街档口都有出货，同时一直处于一个“兴奋期”。
天河商铺的出货量大，消化量也十分明显。
从维多利广场的推出、正佳广场的面市到现在炒得沸沸扬扬的阳光都会广场。
太平洋电脑城、广州电脑城人气鼎盛，整个场的出租几乎是满位，首层、二层的顶手费都要上30~40万。
天河北路，中信以东的群楼商铺十分抢手，好的大型商铺几乎是供不应求。
广州商圈调研报告,以the green party品牌为例_品牌对比运营分析
5、店铺转让费/进场费
费 6、店铺中介费
用 投 入
7、店铺装修费 8、新店开办费
9、资产折旧费
10、水费
11、电费
12、其他
合计
KEEPRIGHT
资金预算及投资评估表 (租金模式）
姓名
铺面合同期限
经营性质
店铺名称 费用投入（元/月）
月费用
年费用
现金支出 首次投入资金 支出时间
填表日期
备注
人数：（ ）人
广州最大地下商业街， 2011年开业，体量22万方。 面向年轻群体，引进品牌多 为时尚零售及轻餐饮小吃业 态。
nome家居两家店分别位 于东区和西区中段。
名创优品原先有3家店， 近一年内已经撤店两家。
三福一店开在nome东区 店旁边，二店与TGP都选 择在中区，于2019年年中 开业。
项目外主干道因正在建地铁 华润万家超市自持物业，二
• 店铺管理流程不规范，货品 陈列形象有待进一步提升
• 全直营模式占用较大的资金 流和人力物力，拓店选择谨 慎可能会失去潜力市场
OPPORTUNITIES
• 生活方式的消费理念受顾客追 捧，市场空间比较大
• 具有一定规模的开店数量所带 来的知名度，使品牌容易进入 新市场
• 从人员管理、产品特色、陈列 风格、销售服务等方面挖掘自 己的亮点，建立竞争壁垒
常住人口（万 人） 815.47 579.71 582.72
724.34 402.08 474.45 286.48 545.21 737.05 441.38 393.18 479.96 264.95 153.79
区域市场
总店面积（m²） 项目类别
项目 类 别
1、员工薪资
中信后街地下商场案例分析2011051117291183 (2)
2.业态分布
2.2 业态分布
餐饮 花店
真功夫快餐、都城美食、维拉咖啡店、东渡铁板烧、和 本堂、高兴茶餐厅、Le Vila、大渔铁板烧、赢岛寿司、 不见不散餐厅等
小波的家、东艺简悦等
服装 汇欧鞋屋、迈阿密港名品店、中联服饰、古银饰店等
超市 每个角落等
美容 魅力快线美容等
文化 唐宁书店、红唱片等
办公 凯旋印刷、办公易文具、新鸿斗室、高客数码等
广州地下商场案例分析 之中信后街
1.总体情况
1.1位置
本案
位于天河区天河北中信广场负一层。 处天河北商圈核心位置，周边写字楼众多，人流量大。 交通便利，离地铁1号线林和西站5分钟路程。
1.总体情况
1.2 形象定位
案名：后街（CITIC PLAZA）。负有现代时尚潮流气息 定位：商务所需 生活所享。满足附近工作、居住白领人群需要。
3.报导
新快报
4.总结
在商业氛围浓厚的天河北，后街像一朵奇葩开在这地方。 但后街出现似乎又理所当然，以其准确的定位、合理的业态、舒 心的环境、体贴的服务赢得了市场和消费者的喜爱。
值得一提的是，后街的运营管理者为专注商业地产的信凯投资管 理有限公司，该公司目前还运营有天河北vokastree等项目，特点 是在实现商业目标的同时，又充满了人文生活气息。
被誉为最小资的天河北，被誉为最 小资的中信后街，唐宁书店的进驻正 加强了小资的味道。
店内缓缓的音乐，暖暖的灯光，有 供阅读的书桌，还有展览室，定期有 跨界交流会。
唐宁书店已成为中信附近白领下班 后购书休闲，放松心情的好去处。
2.业态分布
2.4 特色店介绍
每个角落
每一角落连锁超市是一家专业经营世界各地优质食品的连锁超市。 顾客大多为居住在中国的外籍人士以及本地的美食爱好者。 商品的品种包括来自于意大利、美国、法国、瑞士、日本、等地。 所涉及的商品种类包括芝士、餐料、葡萄酒、速冻食品等。 经营有兴亚农园的有机健康蔬菜。
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县级市, 1630146
中心城区
7727163
60.84%
新城区, 3343491
中心城区
中心城区, 7727163
新城区
3343491
26.33%
新城区 县级市
县级市
1630146
12.83%
合计
12700800
100.00%
七、常住人口各区分布与GDP 常住人口各区分布与GDP 分布与
区名称
人口数量
广州市消费物价
类别及名称 城市居民消费价格总指数 （%） 消费品价格指数 服务项目价格指数 按类别分： 食品 其中：粮食 肉禽及其制品 水产品 菜 烟酒及用品 衣着 消费价格明显上升。全年城市居民消费价格总水平上升3.2%，其 家庭设备用品及维修服务 中，消费品价格上升4.1%，服务项目价格上升1.2%。 其中：耐用消费品 随着08年的金融危机到来，09年居民消费价格出现负增长，但是 对居民消费支出影响力有限，2010年居民随着经济复苏逐步释 放，同时广州也是国内发展最蓬勃消费市场之一，未来商业的发 展前景乐观。 医疗保健和个人用品 交通和通信 娱乐教育文化用品及服务 居住 97.6 103.2 99.9 100.3 104.0 99.8 105.7 104.1 101.3 104.6 119.9 102.8 106.6 以上年价格为100 103.2 104.1 101.2
人口密度
人口密度排名
GDP(亿 GDP(亿） 1864 872 692 2138 614 1058 1235 755 1602 673 571 223
GDP排名 GDP排名
人均GDP（ 人均GDP（万） GDP
人均GDP排名 人均GDP排名 GDP
越秀区 海珠区 荔湾区 天河区 黄埔区 白云区 番禺区 花都区 萝岗区 增城市 南沙区 从化市 广州市合计
2000年占比 2010年占比
37.07% 36.13%
23.97%
六、人口区域分布
全市常住人口中，中心城区为772万人，占60.84%，新城区为334万人，占26.33%，县级市为163万 人，占12.83%。
2010年人口数区域占比对比图 2010年人口数区域占比对比图
区域
2010年人口数
占比
在2008年，广州消费零售总额已位于北京和上海之后的第三名，当年人均消费支出达到20836位居全国之首，近 年广州经济保持稳定快速增长状态，经济发展在需求为消费品市场的稳定增长创做利好的经济环境，加上收入 不断上升，增加市民消费意愿和购买能力，为消费市场活跃提供了强大动力。 在2010年社会消费零售总额已到4476亿元，环比增长24.2%，消费能力旺盛。按照规划，广州市将建设世界级汽 车基地等六大产业基地，到2020年，工业增加值8000亿元，社会消费品零售总额超1万亿元。
受教育程度 2000年人数 2000年占比 2010年人数 2010年占比 增长比率
大专以上 高中中专 初中 小学 文盲 总人口数
925594 2032647 3685671 2383138 230400 9943000
9.31% 20.44% 37.07% 23.97% 2.32% 100.00%
从化市, 4.7% 30000 南沙区, 2.0% 增城市, 8.2% 越秀区, 9.1% 25000 萝岗区, 2.9% 花都区, 7.4% 20000 17242 15198 14870 15000 白云 区, 17.5% 10000 5035 5000 2793 2245 974 950 641 493 301 0 越秀 海珠 荔湾 天河 黄埔 白云 番禺 花都 萝岗 增城 南沙 从化 区 区 区 区 区 区 区 区 区 市 区 市 番禺 区, 13.9% 天河 区, 11.3% 黄埔区, 3.6% 海珠 区, 12.3% 荔湾 区, 7.1%
广州市城镇居民可支配收入
单 位 ： 元
过去几年，广州城市居民人均可支配收入呈现逐年上涨趋势，城市人口消费力度水平高，含有较 高消费力。 城乡居民收入水平不断提高。据城乡居民家庭抽样调查，全年城市居民家庭人均可支配收入30658 元，增长11.0%，扣除价格因素，实际增长7.6%。
广州市社会消费零售总额
五大国家中心城市之一 华南经济、文化、科教中心 重要的对外贸易门户 全国城市生活质量指数排名第一名 经济规模在全国排名第四 珠三角都市圈核心城市 粤港澳都市圈重要组成部分 3,843.43
旅游资历源丰富
珠三角都市圈 核心城市
土地面积辽 阔
经济文 化城市
省会 城市
广州概貌——人口构成 ——人口构成
一、全市常住人口
荔湾 增城
广州市
番禺 越秀
行政分区
南沙
白云
黄埔 萝岗
花都
广州市经济与消费分析
生产总值
消费物价
零售消费额
商业形式发展
消费者特征
广州地区生产总值
单位：亿元
以服务经济 为主体，体产 业结构偏重 第三产业 对商业发展 有强大的促 进作用. 全市经济保持较快发展，2005年至2010年广州保持双位数字增长率，经济发展势头良好，对商业发展有着重大 支撑作用。 2010年，广州市实现地区生产总值（GDP）10604.48亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长13.0%。其 中，第一产业增加值189.05亿元，增长3.2%；第二产业增加值3950.64亿元，增长13.0%；第三产业增加值 6464.79亿元，增长13.2%。
-17.46%
三、性别构成
全市常住人口中，男性人口为663万人，占52.26%；女性人口为606万人，占47.74%。总人口性别比 （以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的108.70上升为109.46，男女性人口 差异越来越大。
2000年 性别 人口数 男 女 合计 5178745 4764255 9943000 2000年占比 52.08% 47.92% 100.00% 人口数 6637247 6063553 12700800 2010年占比 52.26% 47.74% 100.00% 0.17% -0.17% 2010年 增长率
1.6 0.54 0.76 1.5 1.3 0.47 0.7 0.8 0.43 0.65 2.2 0.37
2 9 6 3 4 10 7 5 11 8 1 12
GDP是2011年数据，来源于广州市统计局
广州各区人口与密度图
各区人口密度对比图
各区人口占比对比图
40000
34239 35000
越秀 区 海珠 区 荔湾 区 天河 区 黄埔 区 白云 区 番禺 区 花都 区 萝岗 区 增城 市 南沙 区 从化 市
广州市场调研专案
----走进广州 走进广州
广州概貌 （PPT 内页使用版）
广州商圈
目标商场
总
结
广州概貌
走进广州——广州概貌
地理 位置 行政 区划 自然 资源
广州 概貌
发展 定位 城市 简史 人口 构成
广州概貌——城市简史＼地理位置＼ 广州概貌——城市简史＼地理位置＼自然资源
市场经济发达
国家中心城市之 一
年龄段 0-14岁 15-64岁 65岁以上 2000年 1634327 7710044 598629 9943000 2000年占比 16.44% 77.54% 6.02% 100.00% 2010年 1456396 10403534 840870 12700800 2010年占比 11.47% 81.91% 6.62% 100.00% 增长比率 -4.97% 4.37% 0.60%
十年间各年龄段人口数对比图
90.00% 81.91% 77.54% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00%
2000年占比 2010年占比
40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 0-14岁 15-64岁 65岁以上 16.44% 11.47% 6.02% 6.62%
2442110 2911404 4588418 1997074 120660 12700800
19.23% 22.92% 36.13% 15.72% 0.95% 100.00%
9.92% 2.48% -0.94% -8.24% -1.37%
各受教育程度十年数据对比
40.00% 35.00% 30.00% 22.92% 25.00% 20.44% 19.23% 20.00% 15.72% 15.00% 9.31% 10.00% 5.00% 0.00% 大专以上 高中中专 初中 小学 文盲 2.32% 0.95%
广州市商业形式发展
第五阶段 第四阶段
2003年至
第三阶段
今，大型 1998年-
第二阶段
2002年， 1990年中
全市常住人口2010年为1200万人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的 994万人相比，十年共增加275万人，增长27.74 %。年平均增长率为2.48%。
广州常住人口10年对比 广州常住人口10年对比 10
年份 人口数 增长率
14000000 12700800 12000000 9943000
2000年
9943000
10000000 8000000
2010年 12700800
人口数
6000000 4000000
27.74%
2000000 0 2000年 2010年
数据资源来源：广州市统计信息局公布了广州市第六次人口普查结果
二、家庭户人口
全市常住人口中共有家庭户368万户，家庭户人口为1006万人，平均每个家庭 户的人口为2.73人，比2000年第五次全国人口普查的3.21人减少0.48人。另 外，非家庭户人口数越来越多，十年非家庭人口数增长了8.22%。