最新电大房地产法(一)07895

一、填空题

1、房地产法调整的社会关系包括（土地利用管理关系）、（土地财产关系）、（城市房屋管理关系）及（房屋财产关系）。

2、房地产法的渊源体系也称之为房地产的法律体系，是房地产法律规范的表现形式。其中主要主要包括（房地产权属法律制度）、（房地产开发用地法律制度）、（房地产开发法律制度）、（房地产交易法律制度）、（房地产税收法律制度）、（物业管理法律制度）。

二、名词解释

1、房地产法律关系

——房地产法律关系是指房地产法律规范在调整房地产经济关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务或职责职权关系。

2、土地征用

——是指国家或政府为了公共目的依法强制取得他人土地并给予补偿的一种行为。

3、安置补助费

——安置补助费是指国家在征用土地时，为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活，所给予的补助费用。

三、简答题

土地使用权出让与转让的关系。

答：（一）联系

相同点：都是一方将其拥有的土地使用权依法有偿、有期限地让渡于另一方利用；都不影响国家对出让和转让土地的所有权。

联系：土地使用权的出让是转让的前提，使用权的转让促进出让市场的发展和繁荣。

（二）区别

1、土地使用权的出让是创设财产权的行为，即在出让之前，该权利并不存在。转让是转移财产权的行为。

2、法律关系的主体不同：出让的主体一方是土地的所有者，另一方是土地的使用者；转让的双方都是使用者。

3、出让金与转让费的构成和反映的关系不同。出让金主要是地租，转让费包括出让金、投资还有利润。

土地使用权出让合同变更与解除的条件主要有哪几种情况？

答：（1）社会公共利益的需要

（2）双方协商并经有关部门批准，可以变更合同。

（3）由于一方违约，致使出让合同没有必要履行。

（4）土地灭失

四、论述题

试论房地产转让的条件。

答：（参见教材P233-235）

1、主体具有合法资格；

2、客体符合法律要求；

3、形式要件；

4、意思表示要件；

5、房地产转让不得违反政策、法律和社会公德。

五、案例分析

<案情介绍>

环宇公司开发了一栋写字楼，想卖出一部分。但由于该公司不是房地产开发企业，该房产还没有最后建成，甚至连开工许可证都还没有取得，所以恐怕无人问津。环宇公司想了一个点子，他们做广告称：欲采用以租代售的方法销售房地产，即买家先与之签定所谓以租代售合同，付几年租金后，即取得房屋所有权。

一家香港公司宏达公司觉得这房产不错，就在98年4月与之签定了一份《转让合同》，购买部分房间，并分几次交付款项，环宇公司在发票上均明确注明"预付购房款"。98年7月，环宇公司才取得开工许可证，98年底，该房产建成，宏达公司搬入。99年10月，环宇公司才取得房产权证。但上述情况，宏达公司完全不知。环宇公司在广告中宣传其房产权证齐全。

宏达公司搬入该房屋后，发现房屋状况与广告宣传所称完全不符，情况极差。与环宇公司产生纠纷，并向法院起诉。在法院审理过程中又得知，环宇公司早在签约前，就将该房地产抵押给了银行，抵押期限一直持续到以租代售合同中约定的宏达公司取得房产权证之日以后。

在庭审过程中，环宇公司提出，他们公司不是在预售房地产，而是在转让房地产，因此特事特办，协议是有效的。

请问：法院该如何判决？

答：法院应当判决：(1)宏达公司与环宇公司所签房地产转让合同无效。(2)双方应互相返还房屋及钱款。(3)因环宇公司存在过错，所以还应对宏达公司为此所遭受的利息、装修费用等损失承担赔偿责任。

理由：该案中，环宇公司开发的写字楼在该房产还没有最后建成，甚至连开工许可证都还没有取得的情况下想出让部分产权，即欲采用以租代售的方法销售房地产来达到提前融资的目的。但是在房地产开发过程中办理以租代售是有条件限制的首先是主体的限制，因

为房地产开发经营是房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为，本案中提到的环宇公司并不是房地产开发企业，那么该以租代售行为不仅涉及产权手续不完善的问题，还有一个主体不适格的问题。其次，没有取得房地产产权证的情况下，商品房只能预售，而不能转让，同样，环宇公司也不具有预售商品房资格。

本案最重要的一点是环宇公司没有取得法定的权属证书，也就不具备转让房地产所必需的条件，但环宇公司却依然开始了房地产转让行为，显然这是一种故意违反法律的表现。(合同法)第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效，因此本案中环宇公司因在签约时存在违法及欺诈情形，所签订的协议当属无效。另外，<建设部城市房地产抵押管理办法)第49条规定：“抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者其他方式处理或者处分抵押房地产的，其行为无效。环宇公司未将房地产转让一事向作为抵押权人的银行说明，从而对银行也构成了欺诈。