西安地铁二号线资源综合开发北大街站商业项目

西安地铁二号线资源综合开发北大街站商业项目规划与分析

南京地铁科技咨询有限公司

2009年12月

目录■项目布局■人流分析■总体定位分析■B区规划■A区规划

■设计调整建议

■各类物业商家设计要求■潜在商家

北大街站商业项目规划与分析

北大街站地下商业项目（B区）位于北大街-莲湖路十字路口东南角，北大街站扩建项目（A区）位于西南角，两个项目隔北大街相对。

北大街站出入口：

位置出入口数量东南下沉广场2西南2号1东北3号1

西北1号

绿地广场2

平面示意图

立体示意图

从北大街十字路口西北角和东北角到达2个商业区可能要通过北大街站地下通道。

地下平面示意

北大街站扩建项目

（A区）地下负二层

与北大街站商业项目

（B区）负二层通过

站厅非付费区与2号

出入口通道连接，距

离约为100米。

种类数量规律消费需求消费水平过站人流（地铁、公交）较大便利性简单消费一般

区域内办公人群（机关、银行、医院、办公楼）较大

餐饮、服务、小

型购物

中等

部分较高

区域内办事人群（机关、

医院）

部分餐饮、特定购物一般

居民（居民区）部分日常生活消费、

餐饮、服务、购

物

一般

旅客、周边宾馆住客较少餐饮、特色购物中等

购物消费人群（大洋、国美、苏宁）

较少购物、餐饮较高无

周期性

有早晚高峰

工作日、节假日有

差别

北大街站周边人群消费分析

西安市居民出行方式预测（%）

年份公交+轨道交通自行车步行出租车私家车摩托车其它201430.530.318.7 5.68.5 3.1 3.3 202137.125.217.1 5.79.1 3.0 2.8 203644.219.615.5 5.99.5 2.8 2.5

交通方式对北大街站商业的影响

交通方式影响范围限制因素地铁地铁沿线票价高

公交可达北大街站公交线路沿线拥挤、乘坐环境差自行车、助力车3公里距离、恶劣天气步行1公里距离、恶劣天气

轿车市区停车场、交通拥挤

通过对交通方式的分

析，北大街站商业项

目对西安市的影响主

要在老城区范围，并

随距北大街的的距离

影响变小。

本项目对地铁沿线人

群的吸引力要依靠本

项目自身的特色和与

其它商业区域的差

别。

交通方式影响示意图

1、2号线关系

1、1号线2009年开工，预计2014年通车。2号线2006年开工，预计2012年通车。

2、1、2号线共用同一站厅层、付费区、通道和出入口，1、2号线在站台区内实现换乘。

3、北大街站商业项目近期面对2号线客流，将来将面对1、2号线的人流。

1、2号线客流预测

20212036

指标

1号线2号线1号线2号线线路长度（km）23.926.336.432.4客运量（万人次/天）45.1775.49106.29114.44客流强度（万人次/km天） 1.89 2.86 2.92 3.54

北大街站1、2号线客流流向分析

站厅层换乘区A、B商业区目的地

1号线各站-北大街站到达不到达可到达北大街附件或换乘公交至其它地点2号线各站-北大街站到达到达可到达北大街附件或换乘公交至其它地点

1号线-2号线换乘不到达到达不到达其它地点

人流分析

北大街站商业人流分析

1、从下沉广场进入站厅可以不通过B区负一层商业区直接从扶梯下行，但

要通过部分负二层商业区。

2、从地面2号出入口可通过扶梯下行直接进入站厅而不通过Ａ、Ｂ商业

区。但可从地面2号出入口通道内进入A商业区地下负二层。

北大街站商业规模

B区共2770m2，地下2层；A区共8900m2，地下2层，地上4层；共11670m2。

商场

商场商场

商场

商场集中式商铺

商场集中式商铺

1、形式单调，缺乏特色，缺乏吸引力。

2、业态有重复，商场招商有压力，退租

率高。

本方案不推荐。

原方案

推荐方案

1、地下超市面积4800m2，西安市大型超市对本项目地段和面积能否有意向进驻是关键。超市能够带来地铁以外的稳定人流，对北大街站其它商业形式如餐饮和商铺有促进作用，但超市租金整体偏低。

2、超市、餐饮、商铺3种业态形式互补，相互有带动和促进作用。

主题餐厅主题餐厅快餐及特色餐饮快餐及特色餐饮集中式餐饮集中式商铺（或餐饮）

集中式餐饮集中式商铺

1、本方案为超市招租不能实现时采取的

备选方案。

2、集中式餐饮或集中式商铺体量偏大，

招租有压力。

3、可尝试提出亚洲美食城概念，A 区囊

括中式、日韩、台港澳、东南亚美食。B

区负一层可考虑西安美食。餐饮形成一

定规模，在老城区内可有一定影响。

备选方案

主题餐厅主题餐厅银行银行超市集中式餐饮

超市集中式商铺

1、银行租金较高，但阻断人流，使业态

形式不完整。银行对周边环境要求较高，

条件较苛刻。

2、餐饮未能形成完整业态形式和一定体

量，缺乏一定吸引力。

本方案不推荐。

其它方案