世联富力北郊综合体项目定位及物业发展建议下

商务中心（商务的、弹性的）
控制规模，保持弹性功能，降低市场风险； 适度产品创新，建立竞争优势及营销卖点。
公寓
借势星级酒店的资源价值，以高品质服务打造核心价值； 以精品化产品，建立市场领先性，体现竞争优势。
酒店服务式公寓（精品、领先）
住宅
高端住宅（高品质、身份感）
依托（城运）板块价值和综合体自身价值，打造高品质 城市住宅；
功能
五星级酒店
总建面22万平 4万平米
占比
18%
发展模式
持有
商业
3万平米
14% 持有
酒店式公 寓
2万平米
9% 销售
写字楼
2万平米
9% 销售
住宅
11万平米
（含底商）
50%
销售
分物业发展策略
商业
精品商业（商务、主题化）
以差异化、精品化打造商业核心价值； 通过主题化的营造实现区域商业价值的升级。
写字楼
主抓核心客户实现稳定回现目标； 打造高形象和高性价比型，兼顾一定的内部功能；
客户类型 占比
客户构成
置业关注点
➢主力客户：
实力较前的中大型企业
陕北财富人群
核心客户 购 投资客户 70-80% 区域内高端客户：企业高管、行业老板等
买
➢偶得客户：
客
户
少量西安本地北郊区域外高端客户
外地客户
资产保值 收益稳定
➢从项目自身出发，通过商业的 整体打造，形成项目卖点与价值 标签。同时满足社区居民的消费 所需
本项目商业业态建议：
商务社交 娱乐体验 精品生活
✓大型餐饮（3-4家） ✓西餐厅（1-2家） ✓咖啡厅、茶社 ✓雪茄吧、书吧 ……
✓高端休闲会馆（1家） ✓娱乐演艺/KTV（1家） ✓高端SPA/健身（1家） ……
面积比例 30% 40% 30% 100%
套数 120-130套 140-150套 90-100套 350-380套
套数比例 35% 40% 25% 100%
写字楼定位——
城市新中心 弹性商务空间
以高性价比和综合体丰富配套为核心 卖点的弹性商务物业 为成长型本地企业提供高形象、低成 本的办公场所
写字楼定位——客户定位
通过产品细节的打造，提升整体品质感，对位目标客户 需求，建立竞争优势。
商业定位——
都市核心 主题商业广场
精品生活荟萃 名流社交中心 魅力休闲体验
商业定位——消费者定位
本项目商业的终端消费者以周边企事业单位、政府机关单位， 以及区域中高端消费人群为主
核心消费者 重要消费者
客户： ✓区域大型企事业单位高管和中坚 ✓政府公务员 ✓陕北迁入人群 ✓大型企业员工、事业单位职工 消费内容： ✓生活型消费及商务往来、餐饮、休闲娱乐消费等。
住宅
项目物业配比建议
物业配比原则：1. 酒店规模已定：4万平米（根据GVA前期可研结果）；
指标要求 本体制约 市场现状 市场规律
2.住宅规模根据规划要求，为11万平米； 3.商业部分以精品商业为主，保证适当的规模，主要集中与地块东侧，建议3万平米； 4.公寓为本项目明星产品，为体现形象，应保证一定的体量感，建议2万平米； 5.写字楼为补充物业，考虑物业弹性（能够转化为公寓），建议规模与公寓相同，2万平米；
客户： ✓外围区域偶得消费人群 消费内容： ✓餐饮、娱乐、商务往来等特定消费需求。
商业定位——业态定位与主题策划（3大主题）
说明：
➢针对区域商务/社交需求，以大 型餐饮、品牌餐饮及高端休闲娱 乐设施，打造高端圈层的交流空 间；
➢针对周边高端人群，以品牌旗 舰店、高端商品专卖点，营造高 端商业氛围，满足消费者需求；
►写字楼为整体项目提供商务 服务功能，完善综合体的功能 补充，提升项目整体价值
►高品质住宅与精品公寓，依 托综合体整体价值平台，作为 项目回现的主力产品
物业功能定位： 各物业之间的互动关系
商务租客
写字楼
商务消费人流
五星级 酒店
资源平台 提升品质
高消费人流 旅游租客
酒店式 公寓
提升品质
商业
城市资源 住家消费人流
100%
企业高管 年轻白领 生意人
配套 服务 交通
公寓定位——产品定位：小户型、精装修
定位依据
1. 根据市场调研结果，目前区 域公寓产品的主力户型为50100平米（总价30-70万）；
2.本项目公寓产品主要针对投资 客户及少量过渡居住型客户， 应控制产品总价；
3.通过精装修、高服务水平等附 加值，提升产品性价比。
客户类型 占比
客户构成
置业关注点
区域内高端客户：企业高管、行业老板、
购 投资客户 70% 买 客 户
公务员等 •陕北财富人群
核心客户 少量西安本地北郊区域外高端客户
少量与西安有地缘关系的外地投资客户
资产保值 收益稳定
自住客户 30%
首次置业、过渡居住的年轻白领 大型企业高管
性价比 区位
使
用 客
使用
户
项目名称 赛高街区 风景御园 白桦林居 双子座公寓 双威理想城 雅荷中环大厦
户型面积 70-90平 45-75平 50-70 85-95 49、51平 100-150
装修 毛坯 精装( 1000元) 精装（ 厨、卫 ） 毛坯 毛坯 毛坯
本项目公寓 产品定位
本项目户型定位：40-70平米/套，精装修
面积 40-50 50-60 60-70 合计
办公客户
20-30%
办公客户：本地实力较强的企业、私营公司 等、自用兼投资
性价比 自用兼投资
使
用 客
办公用户
户
100%
本地型发展型、扩张型中小公司，少量本地 大型及外地、国际企业办事处等：对性价比 和形象要求较高，对区域的商务氛围较为关 注，面积需求100-300平米左右。
区位、形象、 性价比
写字楼定位——产品定位
43; 写字楼+公寓+住宅
+ +
物业功能定位： 酒店+商业+ 写字楼+公寓+住宅
酒店
商业 写字楼
公寓
住宅
核心 驱动
价值 标签
弹性 物业
功能 补充
现金 流
利润 主力
►以国际五星级酒店做为整体 综合体项目的核心驱动力；
►以五星级酒店、精品商业形 成项目价值标签，体现高占位、 高形象。
✓高端品牌旗舰店（如品牌服装、 服饰、家居家饰、汽车概念展厅、 电子数码） ✓中/西式快餐 ✓银行、通讯营业厅等 ……
餐饮（40%）、休闲娱乐（30%）、品牌专卖及服务设施（30%）
精品生活
商务
休闲
社交
体验
公寓定位——
新空间 精品国际公寓
超能空间 至享服务
公寓定位——客户定位
主抓核心客户实现稳定回现目标； 打造创新精品服务式公寓，满足客户对高品质公寓的需求。