德国与中国住房保障制度的对比研究及其借鉴4.2

德国与中国住房保障制度的对比研究及其借鉴

摘要：德国的住房保障制度始于二战以后，战争的破坏使得当时住房短缺，加之大量资金用于恢复工商业建设，资金短缺，住房投资相对较少，政府不得不采取一系列措施，从五个方面加大住房保障制度的建设，以解决住房问题。在政府的作用下，德国的住房保障制度取得了很好的成效，本文就德国的住房保障制度作一些简要的介绍，并对比分析我国现阶段住房保障制度中存在的问题，以及应该从德国住房保障制度中得到的启示和借鉴。

关键词：德国住房保障借鉴

随着市场经济的深入，住房的商品化程度越来越高，住房作为一种特殊的商品，也受市场经济这只看不见的手的调节。不可否认，市场经济调节住房在社会各阶层的分配，刺激了房地产业的发展，拉动了国民经济的增长。但是另一方面，这种无形的调节很大程度上造成了住房在社会各阶层的分配不公。结果是有钱的人住高档别墅，没钱的人只有穷居陋室甚至露宿街头。住房保障制度就是为了解决住房在社会各个阶层中的合理分配而产生的，它是政府保障人民行使居住权的有效手段，也是解决社会矛盾，构建和谐社会的必然要求。我国现阶段住房保障以经济适用房和廉租房制度以及住房公积金制度为主，在理论上指导上很正确，但是在实际操作中却困难重重。这就要求我们善于借鉴其它国家住房保障制度的先进经验，完善我国的住房保障制度。下面我仅以德国为例，分析其住房保障制度的措施，并从中得到相关的启示。

一．德国的住房保障制度

德国的住房保障制度产生的背景和很多发达国家一样，都是由于在二战后出现了住房荒。基原因有二，一是大量住房毁于战火；二是战后大量移民的涌入加剧了住房的紧张状况。住房短缺成为严重的社会问题，政府不得不采取措施予以解决。主要包括以下几个方面。

1.租金管制或指导租金制度

主要是在战后住房短缺时期，住房租金上涨，普通民众无力承担。政府采取相应的权益保护措施，要求各地方政府按照不同区位、不同房屋结构和房屋质量，提出相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。在当时条件下此政策起到了很好的作用，但是缺点是限制了出租市场的发展。因此随着矛盾的缓解，政府从60年代开始解除租金管制制度。

2.公共住宅建设与供应

在实行租金管制制度的同时，政府大力推动低价住宅建设，同时也支持建设了相当规模的福利性公共住宅。1951－1956年，住宅建设法规定建造住宅180万套，1953年修订为200万套，而实际建成住宅310万套，其中公共住宅为180万套。联邦法律规定，对于因经济收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭，政府有提供公共住宅供其租住的职责。尽管80年代以来，德国住房数量基本得到满足，但政府一直没有停止建设高质量福利房。目前，德国共有住宅3400万套，有230万套是通过政府长期、低利率贷款等手段建设的公共住宅。

3.房租补贴制度

房租补贴制度是在租金管制制度逐步取消的同时建立的，也是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。房租管制制度取消后，住房租金普遍上涨，给普通民众带来了巨大的经济压力，政府采取了新的房租补贴制度，由政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的房租支付能力。住宅补贴法规定，居民实际交纳租金与可以承受租金的差额，由政府负担；其中，居民实际交纳租金要与家庭住房需要相结合，可以承受的租金一般按照家庭收入的25％确定。房租补贴的资金由联邦政府和州政

府各承担50％。1998年，有300万个家庭申请了住房补贴，仅联邦政府提供的房租补贴资金就达到70亿马克。

4.住宅储蓄制度

德国的住宅储蓄制度起源于英国的住房信贷合作社制度。二战后，德国面临住房和资金双重短缺的危机。因此，在金融系统重建过程中，政府把住宅储蓄制度作为一个重要内容加以保留，希望通过住宅储蓄制度发挥住房储蓄者的积极性，筹集建房资金。几十年来，该制度得到了良好的发展，为德国住宅建设作出了重要贡献。1999年，德国住宅投资占GDP的7.2％，其中住宅储蓄占整个住宅信贷的22％。

德国住宅储蓄制度的两大支柱是：（1）固定利率、低息互助。住宅储蓄制度是一种封闭运转的融资系统，独立于德国资本市场，存贷款利率不受资本市场供求关系和通货膨胀等利率变动因素的影响。因此，居民还贷额固定、明确，对居民有相当大的吸引力。（2）国家对住房储蓄的奖励政策。住宅储蓄奖励分为两种：一种是储蓄奖励，任何16周岁以上、年收入5万马克以下的单身家庭，每月1000马克以下部分的住宅储蓄，可以得到政府每月最高100马克（即10％）的储蓄奖励；年收入10万马克以下的单身家庭，每月2000马克以下部分的住宅储蓄，可以得到政府每月最高200马克（即10％）的储蓄奖励。另一种是购房奖励，对通过住房储蓄进行的建房活动，政府还给予贷款总额14％的贷款补助。此外，政府对住宅价格的有效调控以及相应的住宅价格稳定，保证储蓄的住宅购买力不发生大的变化。

5.购房财政税收政策

为鼓励私人建房，政府通过减免税和其他奖励措施予以鼓励。联邦所得税法规定了几个方面的优惠：一是，建房费用可在最初使用住宅的12年内折旧50％（后又改为在最初8年内折旧40％），从而降低房主应纳税的收入；二是，申请建房的贷款也可从应纳税的收入中扣除；三是，免征10年地产税，并在购买建房地产时免征地产转移税。此外，财政还给予收入较低的购房人不同程度的购房补贴，86％的德国人都可以享有不同额度的补贴。

二．我国住房保障制度存在的问题及借鉴

目前我国的住房保障制度主要是住房公积金制度、经济适用房制度和廉租房制度。理论上说我国的住房保障制度有很值得肯定的方面，但是由于我国人口众多，特别是中低收入者占了很大的一部分，且分布较为广泛，住房保障制度的实施存在很大的困难。下面具体分析。

首先是住房公积金制度。我国的住房公积金制度是学习借鉴新加坡中央公积金制度的经验，新加坡的中央公积金制度涵盖了养老、住房、医疗、教育、投资等多个领域，我国仅仅学习了住房公积金制度。在交缴的对象和比例上也有很大的差别，目前我国住房公积金覆盖的面还不够广泛，就上海来说仅包括具有本市城镇常住户口的国家机关、群众团体、事业单位和企业的固定职工、劳动合同制职工，而把广大的农业人口与有正当职业的外来人员排除在公积金制度之外；缴存比例上我国也少于新加坡。公积金的管理上也有较大差异，最严重的问题就是我国住房公积金货款申请程序过于复杂，各种手续证明材料达14种之多，申请人要往返于各部门，没半年下不来，因此并未达到公积金的使用要求，造成了现阶段公积金利用效率较低。

把我国的住房公积金制度和德国的住宅储蓄制度对比来看，德国的突出措施就是对进行储蓄的住户进行储蓄奖励。目前我国公积金征缴范围很大程度上局限在中高收入者，而一些低收入者，由于收入较低，参加公积金远远不能解决他们的住房问题，很多人不愿意加入加入到公积金的征缴中。因此我国可以在这方面学习德国的储蓄奖励制度，对参加公积金的住户进行奖励。当然奖励措施应该以保护低收入者为主，可以考虑不同的收入者给予不同额度的奖励，收入越低，奖励额度越高，以此提高中下收入者参加住房公积金制度的积极性。总