控规说明书

第一章总则第一节规划背景秦皇岛城市的发展主要是实现“发展经济”和“改善民生”两大目标，根本方法是统筹“三生”，即生产、生活和生态。

通过统筹“三生”，努力把秦皇岛打造成宜居、宜业、宜游的“三宜”型城市。

为进一步整合资源，加强区域协调发展，实现“三宜”型城市的目标，省政府要求各个职能部门要做好沿海城市的文章，以促进秦皇岛市整体服务水平的提高，加快秦皇岛城市化进程，逐步实现将产业发展转向旅游产业的目标。

面对国际国内新的经济形势和秦皇岛市自身发展条件的变化，以及按照“三年大变样”的总体要求，借助国家扩大投资的经济政策，从“道路交通、环境治理、公益保障、生态园林、住房保障、旧区改造、文化建设、市民素质”等八个方面，实现城市环境质量明显改善、城市承载能力显著提高、城市居住条件大为改观、现代城市魅力初步显现和城市管理水平大幅提升的基本目标。

第二节规划依据1、《中华人民共和国城乡规划法》（2008）2、《城市规划编制办法》（2006）3、《城市用地分类标准与规划建设用地标准》（GBJ137-90）4、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）5、《河北省控制性详细规划管理办法》6、《河北省城市控制性详细规划编制导则》（2009）7、《秦皇岛市城市总体规划》（2008-2020年）8、《秦皇岛中小学标准化建设和农村学区建设规划（2009-2013年）》9、《秦皇岛市城市规划管理技术规定》（试行）10、其他法规规范第三节规划范围海港区H-ZX-06单元控制性详细规划位于海港区中心片区南面，规划区东、北起东港区、西至新开河，南到渤海。

规划范围总用地2.06平方公里。

该控规单元包括河东办事处。

第四节规划指导思想规划突出效益观念，通过经营土地来筹集建设资金，以启动基础设施建设和环境优化工程，最终形成经营土地——优化环境——房产开发的良性互动。

各项规划应与地域环境相协调，与周边地块融为一体，共同发展。

规划的各项功能布臵、强度控制、城市设计等应充分吸收地域文化、传统营养，并遵循现状建设条件。

1、落实城市总体规划意图，保证城市协调发展；2、突出城市基础设施、公共服务设施和公共安全设施的布局，体现公共政策属性，维护社会公共利益；3、合理控制城市各种开发建设活动，有效利用市场机制，集约、节约利用土地，提高土地利用率，引导城市合理、有序发展；4、保护自然与文化资源，加强城市公共空间和景观风貌控制引导，塑造城市特色，提高城市景观艺术水平和环境品质；5、严格落实规划的刚性要求，充分考虑规划弹性和可操作性，积极探索新思路、运用新理念、采用新方法，提高控制性详细规划的科学性和可操作性。

第二章现状分析H-ZX-06控规单元位于海港区中心城区南面，该片区包括行政办公、商业金融、医疗卫生、文化娱乐、教育科研、体育、居住、工业区为一体的综合区。

秦皇岛港以新开河为界分为东、西两片港区，东港区以煤炭作业为主，东港区的煤炭、油品吞吐量占全港吞吐量的84.7%。

该控制单元位于新开河与渤海的交汇处，沿渤海和新开河分布有大量工业用地，包括秦皇岛造船厂、秦皇岛船用机械厂、秦皇岛通达流体仪表厂、中国海员工会秦皇岛港务局第二公司等。

该控规单元内医疗机构有港口医院河东分院，行政管理部门包括海港区长城大街法庭、河东办事处、秦皇岛出入境检验检疫局工矿产品检验处等，沿河北大街两侧分布商业金融业用地，地块北面有秦港河东体育场体育用地，河北大街南面分布有河北农业大学水产学院教育科研设计用地，和秦港电力公司一号变电站等市政公用设施用地。

第一节现状人口分布居住功能是H-ZX-06控规单元的一个重要功能构成，规划区有河东办事处，共有6个居住社区，共有居民12298户，27068人。

现状人口分布表第二节土地使用情况H-ZX-06控规单元总用地面积为205.52公顷，其中城市建设用地为173.31公顷。

规划区东侧紧邻东港区，作为秦皇岛市的临港产业，除了有秦皇岛造船厂等生产基地外，还包括有沿河北大街两侧的公共设施用地和现状已经形成的大规模居住用地，土地开发较为充分。

规划区内西侧有新开河流过，南侧为渤海。

1.居住用地控规单元内现状居住用地为66.90公顷，其中二类居住用地42.78公顷，占居住用地总面积的63.9%，三类、四类居住用地为24.12公顷，占居住用地总面积的36.1%，三、四类居住用地为待改造区域。

现状为居住区配套的教育设施有幼儿园2所、小学2所、初级中学1所。

随着房地产市场的日益繁荣，东港区的住宅通过改造高度日渐升高，人口数也在不断增多，但教育设施配臵远远落后于房地产开发的步伐，尤其是中小学人均用地面积严重不达标。

现状幼儿园、中小学情况一览表2.公共设施用地现状公共设施用地主要包括行政办公用地、商业金融业用地、文化娱乐用地、体育用地、医疗卫生用地和教育科研设计用地。

现状公共设施用地面积为20.23公顷，占城市建设用地的11.67%。

（1）行政办公用地行政办公用地包括秦皇岛市政府行政服务部门以及非市属行政办公用地。

规划区内有海港区长城大街法庭、河东街道办事处、秦皇岛出入境检验检疫局工矿产品检验处等各行政及事业单位。

现状行政办公用地1.42公顷。

（2）商业金融业用地该控规单元内沿河北大街分布着部分商业用地，包括酒店、超市、旅店等，为河东片区居民提供商业服务功能，营造商业氛围。

现状商业金融业用地 2.41公顷。

（3）文化娱乐用地控规单元内现状文化娱乐用地0.51公顷，文化娱乐设施主要是沿河北大街布臵的影剧院。

该影剧院建筑质量较差，急需提升改造。

（4）体育用地规划区北侧沿铁路布臵有秦港河东体育场一处，场地规模较大，为区域体育活动服务，用地为8.38公顷。

（5）医疗卫生用地规划区内有港口医院河东分院一所，布臵在港三路东侧，用地为0.39公顷。

（6）教育科研设计用地规划区内沿河北大街布臵有河北农业大学水产学院，用地为7.12公顷。

3.工业用地现状工业主要是沿新开河、渤海布臵的秦皇岛造船厂、秦港防污厂、秦皇岛船用机械厂、流动机械公司机械五队、秦皇岛通达流体仪表厂、秦港二公司等。

用地为60.15公顷。

4.仓储用地区内仓储用地主要布臵在用地东侧沿铁路位臵，用地为1.79公顷。

5.道路交通设施规划区道路系统组织较混乱，区内主要道路河北大街横穿该区东西，路面质量较好，其余道路均为路面质量较差的支路，通行能力差、等级不明确。

6.对外交通用地该控制单元内港务局位于河北大街东侧尽端，港口用地占地面积为3.56公顷。

7.市政设施该控规单元内现状市政设施包括供应设施（秦港电力公司一号变电站）、邮电设施、施工与维修设施等。

现状市政设施一览表8.公共安全设施该控规单元西侧有新开河流过，且已有规整的防洪堤岸；现有街头绿地、体育场地、中小学操场等开敞空间作为紧急疏散场地，城市主、次、支路作为疏散通道。

第三节建筑物现状情况该控规单元主要为住宅、公共建筑及工业厂房，现状总建筑面积为121.76万平方米，平均容积率为0.71。

在对规划区建筑质量进行分析的过程中，按照建筑质量的好坏分为一类建筑、二类建筑、三类建筑。

质量较好的为一类建筑，原则上予以保留；但对于个别一类建筑的拆除或改造，分为以下三种情况：压占城市主要道路控制红线、单体建筑与周边群体建筑不相协调、位于城市重要节点需要拆除且拆除成本较低。

控规单元内有部分正在建设及已经审批准备建设的工程项目，作为一类建筑。

质量一般的为二类建筑，原则上予以改造或保留；二类建筑需要拆除改造的分为以下两种情况：结合地块的成片改造需要拆除、单体建筑与周边环境相冲突。

质量较差的为三类建筑，原则上予以拆除或改造；但对于个别实施难度大、拆迁成本高的三类建筑可以暂时保留，待时机成熟或条件具备后再行拆除改造。

整个规划区的居住建筑质量较好，大部分为保留或改造，质量较差建筑主要为部分厂区建筑、一层住宅等老旧小区，需拆除改造。

建筑质量分类一览表第四节现状存在问题1、该片区南侧作为临港工业区布局较混乱、建筑质量较差，严重影响城市沿海景观形象，无论是对土地使用还是环境的塑造均存在一定的负面影响。

2、部分城市道路路面质量较差，虽有雏形，但红线控制力度不够，小商小贩侵街占巷现象严重，尤其是马路市场现象突出，不利于交通组织。

3、幼儿园、小学等为居住区配套的教育设施不足，部分学校生均用地严重不达标。

4、规划区内西侧有新开河经过，沿河两侧绿带控制不力，城市景观较差。

第三章对总规的调整《秦皇岛市城市总体规划（2008-2020年）》自批准实施以来，对促进本单元的城市建设发挥了重要的作用，并取得了明显的生态效益、社会效益和经济效益。

但是经过现状调查，现状部分用地与现行的总体规划不符，在总体规划实施的过程中，部分用地很难形成，在不影响总体规划总的布局结构的前提下，对总体规划进行适度调整。

一、道路系统的调整规划区内城市主干道（河北大街）为现状形成，本次控规在总体规划道路骨架基本不变的前提下，主要通过对次干道、支路的调整及深化解决该片区道路缺乏的现状，完善道路系统。

1、对现状已经形成或有条件形成的支路系统进行规划控制，如港三路、河北大街北面城市支路等，对河北大街南侧用地内城市支路做了局部调整。

2、加强对用地北面体育场馆的道路交通联系。

3、取消港三路东侧、河北大街北侧地块内的城市支路。

二、用地布局的调整规划根据本单元的现状用地情况，对《秦皇岛市总体规划2008-2020年》中确定的用地进行了微调。

1、河北大街以北的行政办公用地调整为居住用地。

2、考虑到规划的可实施性，将河北大街以南部分居住用地保留，港三路以东工业用地保留，使工业区与居住区相对完整。

3、保留河北农业大学水产学院，并留有一定发展余地。

4、河北大街北面沿新开河绿带取消，现状为建筑质量较好的居住建筑，且有已批项目，实施难度大、可操作性不高。

5、规划区内变电站的位臵与现状不符，调整变电站位臵，并在其周边布臵绿化带进行隔离。

6、沿河北大街布臵为本片区服务的公共设施用地，沿港三路工业区布臵绿化带，与居住用地进行隔离。

第四章主导功能与建设规模第一节主导功能H-ZX-06控规单元位于海港区中心城区南面，且南面紧邻渤海、西面临新开河，是展示秦皇岛市沿海城市形象的一个重要窗口。

该片区是集行政办公、商业金融、居住、临港工业为一体的城市综合区。

该控规单元内主要用地性质为居住用地、公共设施用地及工业用地，居住用地占城市建设总用地的35.34%，公共设施用地占城市建设总用地的9.70%，工业用地占城市建设总用地的22.53%。

由此可见，本控规单元主导功能：维持现有居住功能，适当发展以船舶制造业为基础的临港产业区。

该控规单元内适宜建设居住、公共设施、为生活居住配套的中小型市政设施，及临港工业项目。

第二节建设规模该控规单元位于海港区中心城区南面，居住用地开发较为充分，建筑质量均较好，规划主要对部分地块进行改造。