上海市奉贤南桥环城东路商业街区商业调研及分析
上海主要商圈简要分析
商圈范围
商圈类型
地标
主要路段
商圈内 商圈租金行 可开店 情
浦东商场 上南路
上南好又多 沥成路
1
昌里路商圈 BC
世纪联华
巴春
东方明珠 九六广场
成山路 云台路 林兆路 临沂路 浦三路 洪山路 灵岩南路 杨高南路 世纪大道 东方路
单价12-18 1 1
陆家嘴商圈 AB
新大陆广场 南泉北路
1 单价12-18
社区商业，生活服务类业态，不建议。
可考虑在大宁国际内部合适位置 手机水货商城，流动人口大，固定消费人群少，不合适 社区型商业，业态不匹配。 社区型商业，以服装业态为主，档次较低 四川北路比较长，可选择在宝兴路以南和山阴路以北寻店，租金相对便宜 多伦路分两段，一段商业较多，一段文化、古物、古董较多。可选择靠近四 川北路店铺。 交通便利，依靠虹口体育场，可选择在商场内开店。 在社区商业中比较好的一个，附近住宅林立，周边商业业态全，可开店。 社区型商业，海上海项目招商较为失败，附近人流少，不适合。 业态比较少，以生活服务类为主，不适合。 上海最繁华商圈之一，街铺比较少，仅在万达附近有，租金在15左右。 分两段，淞沪路以东50米可选择开店，淞沪路以西为低端社区型商业，不建 以餐饮业态为主，租金太高，不符合。 休闲、餐饮业态，社区型商业，不建议 附近学校比较多，晚上有夜市，业态低端。不建议 有一定商业氛围，比社区型商业要高端一定。 上海标志性商圈之一 商业文化旅游区和国际黄金珠宝商贸功能区，周边业态不合适 主干道，车流大，附近商业业态较少。 上海标志性商圈之一 旅游商业，不适合
定
嘉定新城
C
山宝
老城区 大华
BC
闵 七宝镇
BC C
行 莲花路地铁
上海城市商业街区形象评价与分析
在社会信息 日趋膨胀 的今天 ， 在加入“ Ｔ ” Ｗ ０ 为中国带来无 限商机的今天 ， 作为上海对外交流窗 １的上海商业 ２ １ 街区形象 ， 成为了上海体现城市经济话力和发展水平 的重要方面。现今上海商业街 区已经成为汇集 了商业 、 金 融、 文化 、 旅游 和贸易于一身 的城市经济 中心， 面对 日 益激烈的国际竞争环境 ， 打造上海各商业街 区， 向国际社会 展现上海的经济实力 ， 体现上海 良好的形象 ， 吸引众多国内和国外 的投 资者 ， 推动上 海整体经济 的发展已成为上 海各级 政府 、 管理 者关 心 的问题 。但 是 ， 商业街 区之 间 的横 向定量评 价 、 各 比较 却未见报 道 ， 本文 从系统 的角 度 出 发， 运用模糊综合评价模型方 法结合主因素突出法校正， 把上海城市商业街 区形象分散 的信息转化成确切的定量 评价值 ， 为提升上海城市商业街区形象提供依据和建议 。
其数学模型为： ① 评价因素集 ｕ＝ １ Ｉ ２ … ， 评语集 ： １ｌ 口， ， ， ｕ ‰１ ， ２ …， 口｝ 指标权重模糊子集 ＝ １ ， ２ … ， ｊ Ｗ， ② ｕ的第 ｉ 个指标对应于评语集 中的评价 ， ｌ …， 口 的隶属度分别为 ｒ ， ｉ …， ， ｌ ｒ， ｌ ２ ｒ 于是 Ｕ 的这一 ｉ 指标对于 ｕ中的每一种评价的隶属度组成了 上的模糊子集 ， 为 ＝ 记 ， ２…， ｝对每一个指标 ， ｒ 。 （ ：１２ …， ） ｉ ，， ｎ 都求出对应 的Ｒ， ｆ由此构成一个 ｕ＊ 上的模糊评价矩阵， 即：
上海商业广场调研报告
上海商业广场调研报告上海商业广场调研报告一、调研目的本次调研的目的是了解上海市商业广场的发展现状、市场规模、消费者行为以及竞争趋势，为商业广场开发商和运营商提供参考和决策依据。
二、调研方法通过问卷调查、实地观察和数据分析，对上海市各大商业广场进行综合调研。
三、调研结果及分析1. 市场规模：上海商业广场在近年来得到了迅猛发展，目前总数超过500家。
其中，大型商业广场占据主导地位，占比超过70%，小型商业广场和社区商业广场也呈现快速增长的态势。
2. 消费者行为：针对上海商业广场消费者的行为习惯进行了调研，发现以下几个特点：（1）消费者更注重购物环境和体验。
商业广场应提供舒适的购物环境、丰富的品牌选择和具有特色的消费体验。
（2）消费决策更多受到社交媒体和朋友推荐的影响。
商业广场应加强与社交媒体平台的合作，提升品牌影响力和声誉。
（3）消费者对于促销活动和折扣信息非常敏感。
商业广场应注重促销策略的制定，并及时发布相关折扣信息。
3. 竞争趋势：目前上海商业广场市场竞争激烈，而且面临着以下几个主要趋势：（1）电商对传统商业广场的冲击。
随着电商的迅猛发展，越来越多的消费者选择在网上购物，这对传统商业广场构成了一定的威胁。
（2）商业广场的差异化竞争。
为了吸引更多的消费者，商业广场需要提供独特的购物体验，如引入高端品牌、打造主题商业广场等。
（3）线上线下融合发展。
商业广场应当加强与电商的合作，引入互联网技术，将线上线下相结合，提升购物体验。
四、建议针对以上调研结果和竞争趋势，我们提出以下建议：（1）加强品牌营销工作，提升商业广场的品牌影响力和吸引力。
（2）优化消费者体验，提供更舒适、便捷的购物环境，并加强与社交媒体的合作，提高社交化运营水平。
（3）加大对促销活动和折扣的投入，吸引消费者关注和购买欲望。
（4）主动拥抱互联网，与电商平台合作，实现线上线下的融合发展，并提供更多的线上服务。
综上所述，上海商业广场市场发展前景广阔，但也面临着激烈的竞争。
奉贤南部发展规划方案
存在问题与挑战
01
城市规划与建设问题
随着城市化进程的加速推进，奉贤南部地区城市规划和建设面临诸多挑
战。如何合理规划城市空间布局、完善城市功能、提升城市品质等问题
亟待解决。
02
产业转型升级问题
随着全球经济形势的变化和产业升级的需要，奉贤南部地区需要加快产
业转型升级步伐。如何推动传统产业向高端、智能、绿色方向转型升级
社会福利事业发展
发展养老服务业和儿童福利事业，加强残疾人康复和托养服务体系建设；推进殡葬改革 和公益性公墓建设，满足群众基本殡葬需求。
07
政策保障与推进机制设计
组织领导架构搭建及职责明确
成立奉贤南部发展领导小 组
由区政府主要领导担任组长，相关部门和街 镇主要负责人为成员，负责全面领导和协调 奉贤南部发展工作。
教育公平保障
完善家庭经济困难学生资助体系，确保每个孩子都能接受良好教育； 关注特殊群体教育需求，提供个性化教育服务。
医疗卫生服务体系建设规划
医疗卫生设施完善
加强基层医疗卫生机构建设，提高基层医疗服务能力；合 理规划布局医院、急救中心等医疗机构，满足不同层次医 疗服务需求。
医疗卫生服务质量提升
加强医疗卫生人才队伍建设，提高医务人员素质和服务水 平；推进医疗卫生信息化建设，提高服务效率和质量。
社会和谐进步
提升公共服务水平，促进 教育、医疗等社会事业均 衡发展，提高居民生活质 量和幸福感。
生态环境质量改善
加强生态环境保护，提升 环境质量，构建生态安全 屏障。
功能定位与产业布局
先进制造业基地
依托现有产业基础，重点 发展高端装备制造、新能 源、新材料等战略性新兴 产业。
现代服务业集聚区
南桥市场改造方案最新版
南桥市场改造方案最新版引言南桥市场是南桥镇的交通枢纽和商业中心，长期以来，由于市场规模的扩大和城市化进程的加速，南桥市场的旧有设施已经无法满足居民和商户的需求。
为了提升市场的功能性和美观度，南桥市政府决定进行市场改造。
经过调研和多次讨论，本市场改造方案最新版将在以下几个方面进行改进。
一、市场规划1.1 市场布局调整目前南桥市场的布局较为杂乱，形成了一些狭窄、拥挤的独立街道。
为了改善市场的通行环境，我们将进行市场布局调整，将市场主要分为两个街区：生鲜食品街区和日用品街区。
生鲜食品街区将聚集售卖蔬菜、水果、肉类等生鲜食品的店铺，采用宽敞的通道和露天摊位的形式，提供整洁清爽的购物环境；日用品街区将聚集售卖瓷器、家居用品、日化产品等商品的店铺，采用小巷和宽阔的步行街的结合，打造一个有趣且宜人的购物场所。
1.2 增加停车场为了解决市场停车难的问题，本方案将增加市场周边的停车场数量，并规划专门的停车位区域。
这将大大方便市民和商户的停车需求，提升市场的整体交通流畅度和便利性。
二、市场设施2.1 提升市场建筑外观南桥市场的建筑外观一直以来都显得老旧，本方案将进行市场建筑的外观改造，提升市场的形象。
采用现代化的设计理念，使市场建筑既保留传统风格，又具有现代感，使整个市场更为时尚和吸引人。
2.2 完善市场设备设施为了提供更好的购物环境，本方案将对市场设备设施进行完善。
包括但不限于更换空调设备、添加无线网络覆盖等，以提升市场内居民和商户的体验。
此外，为了满足市民的日常需求，本方案还将增设公共厕所、母婴室、充电设备等设施，方便市民在市场内进行休息和待客。
2.3 引进优秀商户开发商将积极引进一些知名品牌和有特色的商户进驻市场，提升市场的品牌效应和知名度。
同时，鼓励本地商户提升产品质量和服务水平，以吸引更多消费者。
三、生态环境3.1 绿化美化市场为了营造一个宜人的购物环境，本方案将在市场周边增加绿化带，种植树木和花草植物，并设置休息座椅和景观灯光，让市场充满生机和活力。
上海市奉贤南桥环城东路商业街区商业调研及分析_图文(精)
上海市奉贤南桥环城东路商业街区商业调研及分析一、环城东路商业街现状二、环城东路重点商业改造项目----南桥新都会三、店铺租金摸底四、商业街业态定位及租金建议一、环城东路商业街现状新都会项目地块环城东路餐饮商业街以项目所在航南公路(现团南公路为界,分为奉浦段和南桥段,如图示。
其中,传统所指“餐饮娱乐一条街”为奉浦段,从团南公路起至奉浦大道,全长约1.5公里,商业经营面积约12万平米,业态包含餐饮、酒吧、夜总会、足浴、桑拿等。
该餐饮街的业态由市场自发而成,至今有14年历史。
按奉贤区政府的商业规划要求,该条商业街与南桥百联片区将形成“南百联、北奉浦”的新型商业格局。
2004年被评为上海市二十条特色休闲街之一。
2010年该街的销售额约为5亿元。
目前,虽然该街以餐饮为主的商业成熟度较高,但餐饮的档次及知名度尚不高,多为“个体”类餐饮,缺乏大型连锁及影响力的品牌餐饮。
大饭店的菜系以本帮菜、杭帮菜、粤菜、浙菜为主;小饭店以川菜、湘菜、东北菜、湖南菜、韩日料理为主。
稍大型的有:皇品大酒楼、大宅门大酒店、迪豪小田园大酒店、悦圣大酒店等10余家;拥有50多家中小型饭店;2家四星级标准的酒店;锦江之星等商务酒店20余家。
连锁便利店大约10余家; KTV夜总会、咖啡吧、酒吧10余家;洗浴足浴6家;美容美发10家,还有其他各类商业公司80余家。
如下图:环城东路商业街南桥段是从团南公路至南浦运河段,由于南桥镇的原商业中心以解放路、人民路为核心,因此该段商业街发展缓慢,商业业态杂乱、低档,其中以我项目对面的“绿地南桥老街商业广场”失败经营为代表。
随着易买得的进驻,周围的商业形象才有所提升。
如图:二、环城东路重点商业改造项目----南桥新都会南桥新都会为奉浦商业街改造项目,总建筑面积3.8万平米,共三栋楼体(A栋、B1/B2,分布环城东路两侧:该项目的业态分布为： A 栋： B1—精品超市、快餐、生活配套 1F—品牌专卖、黄金珠宝钟表、生活护理、快餐 2F—品牌专卖 3F—品牌专卖、儿童游乐 4F—特色餐饮 5F—量贩 KTV （2043 平米） 6-8F 婚庆主题馆 B 栋：1F—面包西点、生活护理、特色零售、品牌专卖、快餐 2F—美容、美发、SPA、零售、休闲餐饮3F—儿童游艺中心、儿童摄影、儿童教育 4F—球房、电玩、影院（3368 平米）目前引进的意向品牌有：星巴克、泡芙、鲜芋仙、呷哺呷哺、新石器烤肉、ONLY 等，上述品牌中多数为第一次进驻奉贤。
某项目市场分析及营销建议报告
1、14年以来，南桥新城板块共出让3块土 地，导致未来2-3年内南桥新城内同质化竞 争加剧 2、相对封闭的区域市场，对市区客户吸引 力相对有限，但对区域客户的争夺将会加 剧
项目资源总评
项目在教育医疗配套设施和区域未来发展上具有绝对的优势 ，本案具有成为板块内首屈一指的生态人居社区潜力
右侧为土地属性因子5级衡量 表，五星代表优秀，四星代表良 好，三星代表一般,二星代表较差 ,一星代表差
90-105
均价： 2.2
36354
西渡板块
佳兆业8号
中粮 南桥半岛
上海金湾兆业房地 产有限公司
上海悦鹏置业发展 有限公司
万科南桥传奇
上海万科房地产有 限公司
55433 81847 120000
89-119
94-113
二居82平米 三居92-125
平米
均价：1.5 均价：2.05 认筹中：2.3
23632 419
块
海湾板块
项目名称
开发商
规模 户型面积 （平米） （平米）
销售报价 (万元/平米)
已推未售（㎡）
秋月朗庭
上海中环南城置业 有限公司
183464
98-118
均价：2.2
45133
柘林板块
苏宁荣悦
上海苏宁电器有限 公司
159130
132-144
精装：2
586
合景万景峰
上海朗合房地产开 发有限公司
264896
金汇板块是奉贤整体经济发展 较为落后的板块，其住宅多为老旧民 房
奉城板块是奉贤未来规划的新 城区，主要发展区域为奉城镇，依托 自然贸易区发展
海湾板块是奉贤内高端住宅和 别墅主要聚集区域
上海商铺分析报告
上海商铺分析报告引言本报告旨在分析上海市的商铺市场情况，包括商铺的位置、租金水平、行业分布和竞争情况等。
通过对这些因素的分析，我们可以帮助投资者了解上海商铺市场的潜力和投资机会，为他们做出明智的决策。
数据收集与分析为了准确地分析上海商铺市场，我们收集了以下数据：商铺位置信息、租金水平、行业分类和竞争对手信息。
这些数据来自于行业报告、企业调查和公开数据。
商铺位置信息分析商铺的位置信息是了解店铺潜在客户群、流量和竞争情况的重要步骤。
我们收集了上海市各个行政区的商铺位置数据，并进行了地理信息系统分析。
结果显示，黄浦区、徐汇区和静安区是上海商铺最为集中的地区，这些地区拥有较高的人口密度和商业活动。
租金水平商铺的租金水平通常反映了该地区的经济活动和竞争情况。
我们调查了上海市不同地区商铺的租金价格，并将其分为高、中和低三个等级。
结果显示，黄浦区和徐汇区的商铺租金水平相对较高，而奉贤区和崇明区的商铺租金水平相对较低。
行业分布了解上海商铺市场的行业分布情况对投资者选择合适的商铺类型至关重要。
我们对上海市各个行政区商铺的行业进行了分类，包括餐饮、零售、服务业等。
结果显示，餐饮业在上海商铺市场占据了较大的比例，其次是零售业和服务业。
竞争情况分析商铺市场的竞争情况可以帮助投资者确定潜在的竞争对手和市场空间。
我们对上海各个行政区的商铺密度进行了比较，并调查了一些主要商圈的竞争情况。
结果显示，上海的商铺市场竞争激烈，主要商圈中商铺密度较高，竞争对手较多。
结论与建议根据我们的分析结果，我们得出以下结论和建议：1.上海商铺市场集中在黄浦区、徐汇区和静安区，这些地区具有较高的商业活动和人口密度。
投资者可以考虑在这些区域寻找商铺投资机会。
2.上海商铺的租金水平相对较高，特别是黄浦区和徐汇区。
投资者在选择商铺的时候要注意租金成本，同时考虑潜在的客户流量和收益潜力。
3.餐饮业在上海商铺市场占据较大的比例，投资者可以考虑开设具有特色的餐饮商铺，以获得更大的市场份额。
2011年上海奉贤区南桥商办项目 69p
z一核
利用保留的中央生态林地和规划建设中的
“上海之鱼”，形成辐射整个新城范围的生
态核心和公共活动中心；
z一环
本案
依托浦南运河、金汇港、南横泾等自然水系
形成的环状生态绿带，串联起四个片区；
z四片
老城、城北和城南三大综合片区和依托综合
工业园区的产业区；
南桥新城区位
南桥新城：具备较高能级的城市综合集聚辐射中心
本案位于奉贤南桥新城
¾奉贤南桥新城位于上海南部，与大浦东毗邻而居， 南邻杭州湾，北濒黄浦江，东眺深水港，西联化工 区，是奉贤区政治、经济、文化、信息中心和区委、 区政府所在地，同时也是全市“1966”新型城镇体 系之中九个新城之一。在2010 年被列入上海市国 际大都市中心辅城之一。 ¾作为“低碳·生态·智慧·宜居”的新兴城区， 南桥新城规划控制区域北至大叶公路，东至浦星公 路，南至上海绕城高速，西至南沙港和沪杭公路， 总面积84平方公里。 ¾其中规划建设用地面积61平方公里，规划人口规 模60 万-80 万人。
轨交5号线南延伸段 轨交东部新线
本案
未来主要的两条轨道交通线
【结论】
南桥新城，低碳生态城，城市副中心 新城规划详尽、建设节奏加快
顺应城市发展现状，掌控区域未来趋势
【贰、品地】
南桥新城的门户第一站
项目周边现状标地
项目地块目前还未三通一平，处于前期规划状态，项目紧邻“上海之鱼”项 目 ，周边住宅品质较高，商业设施处于空白状态。
z两带
解放路公共服务带和金汇港生态景观带。
南桥新城交通
南桥新城规划路网以方格网的干道为主，强调提高路网密度、控制路幅的原则。保障干道系统联系 各个社区组团之间的交通，保障道路通达性以及相对独立需要。
奉贤商铺购买清单推荐信(3篇)
第1篇在此，我谨向您推荐位于上海奉贤南桥核心区域的蓝天苑商铺，这是一处极具投资潜力和居住价值的商业地产。
以下是我为您精心准备的购买清单推荐信，希望能够帮助您全面了解该商铺的优势，做出明智的投资决策。
一、商铺概况1. 地理位置：蓝天苑商铺位于奉贤南桥核心区域，地理位置优越，交通便利，周边配套设施齐全，是理想的投资和居住之地。
2. 产权年限：该商铺拥有70年产权，可自由流转，即买即用，无需担心产权问题。
3. 建筑面积：商铺面积约为58-193平方米，可根据您的需求选择合适的商铺。
4. 总价：蓝天苑商铺总价约239万元起，性价比高，适合各类投资者。
二、交通优势1. 距离S4沪金高速仅5分钟车程，可快速连接S32申嘉湖高速、G1501绕城高速、外环等，快速通达上海各区域。
2. 地铁5号线环城东路站和望园路站距离项目仅1.5公里，让您轻松出行。
3. 项目南侧500米即南桥汽车站，30多条公交路线，覆盖上海各个板块。
4. 首条BRT奉浦快线距离项目仅500米，可换乘地铁8号线沈杜公路站，无缝链接大浦东。
三、周边配套1. 项目周边1公里范围内有大小社区30多个，如曙光新苑、龙华公寓、中粮南桥等，居住氛围浓厚。
2. 项目周边设有大型超市、购物中心、餐饮、娱乐等多种配套设施，满足您的生活需求。
3. 项目附近有优质教育资源，包括幼儿园、中小学等，为您的孩子提供良好的成长环境。
四、投资潜力1. 奉贤新城的成立及不断完善，南桥镇作为奉贤新城的核心，近年来经济链得到快速增长，吸引了大量高端人才。
2. 项目地处南桥核心区域，地理位置优越，未来发展潜力巨大。
3. 商铺总价适中，投资风险较低，适合各类投资者。
五、购买建议1. 提前预约看房班车，实地考察商铺环境和周边配套设施。
2. 了解商铺租赁情况，选择租金稳定、回报率高的商铺。
3. 咨询专业律师，确保购买过程中的合法权益。
4. 关注项目动态，把握投资时机。
综上所述，奉贤南桥蓝天苑商铺具有极高的投资价值和居住品质，相信在您的关注和投资下，必将为您带来丰厚的回报。
奉贤区2010年10月商业数据分析报告
奉贤区2010年10月商业数据分析报告由于十一黄金周、上海世博会的双重推动，奉贤区商业服务业迎来了最为辉煌的十月金秋。
经过对全区32家商业企业抽样数据的统计，当月实现销售总额34268万元，为2010年以来的最高点。
一、商业数据汇总从商业数据上总体分析：十月份无论是在销售总额，还是同比、环比增长率上都实现了新的飞跃；购物中心百货类和专业专卖店类是本月的增长明星。
二、各业态分析：1、购物中心百货类：传统百货稳健增长，百联购物独占鳌头。
传统百货金叶商厦销售同比增长19.67%，增长稳健。
而本月的最大亮点就是9月30日升级开业的百联南桥购物中心，开张首月即实现了同比销售额增长105.28%。
升级后的百联南桥商业建筑面积从原来的4.4万平方米扩大到如今的10.3万平方米，同比增长了134%；其中东方商厦的商业建筑面积由原来的14586平方米扩大到30505平方米，同比上涨109%；购物中心租户从12262家扩大到42111家，同比上涨243%。
百联南桥的巨幅增长体现了奉贤南桥地区巨大的消费潜力，从目前看，百联南桥的销售额已占奉贤百货类销售额的70%左右，从长远看，百联南桥将引领未来奉贤地区的消费时尚和商业潮流，辐射带动上海南部地区商业的整体升级。
2、卖场超市类：百姓生活消费平稳，大润发超市大象奔跑。
卖场超市类数据平稳，同比增长10%，环比几乎没有增长，百姓生活消费日趋理性。
其中销售额占到卖场超市类近40%的大润发超市，却实现了同比20.89%的相对高速增长，体现了卖场超市类企业规模效应、强者恒强的业态。
3、专业专卖店类：黄金周效应明显，环比增长最快。
由于十一黄金周期间加大了宣传和活动的力度，专业专卖店环比增长达到69.17%，受黄金周的推动最为明显。
据苏宁电器的销售统计，电脑品类增长幅度较大，其次是厨卫和通讯。
电脑同比增长了40%，十月份厨卫的销售同比去年增长了42%，是今年以来同比增长较高的月份，十一前后装修的顾客都集中在十一节节假日购买；本月通讯的同比增长了16%；通讯的增长点在于联通公司推出的IPHONE4,由于联通公司已把IPHONE提前宣传了半年，还要预定才能买到机器，致使每次一到货都会销售一空，IPOHNOE4的推出提升了通讯的单价及部门销售。
上海奉贤南桥房地产市场商业市场研究分析报告
350 300
285.22
240.78
250
208.11
200
132.2 158.1
150 73.9
90.1 108.23
100
130.28 155.75
181.65
110.47
50
0 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年1月
-6月
社会消费品零 售总额（亿 元）
开业时间 2007年5月
经营状况
档次/价位
小包280中包 380VIP680；中档
消费客 群
企业招பைடு நூலகம்待客户
2009年3月
小包380大包和VIP880； 中档
企业招 待客户
2008年2月 2008年1月 2008年5月 2009年1月
小包280小中包480中包 680大包880VIP1880；
中档
小包280中包380大包 680；中档
【 南桥酒店类物业总结分析 】
目前奉贤南桥现有酒店中大多集中在四星标准以下（南郊宾馆已成功申报五星 级、南方国际地块中后期将开发五星级酒店），五星级酒店市场空白点将在3 年内填补。 现有的南郊宾馆、圣淘沙大酒店、悦华大酒店等四星级酒店，内部均配备了完 善的会议和餐饮功能。 入住客群基本集中于会议人群、商务人群、政府人群。 房间套数普遍集中在200-300间。
会餐 停 议厅 车 室数 位
电 梯 数
管理 公司
5000
1250
4F
20
70
/
/
1 5
1
自营
12000
800
917 F
2550
14 4
/2
奉贤房地产市场调查报告.docx
奉贤房地产市场调查报告一、奉贤宏观环境分析1、奉贤地理位置概况奉贤地处长江下游三角洲平原，位于上海市西南部。
北倚黄浦江，南临杭州湾，有13 千米长的江岸线和逶迤千米的海岸线。
东邻南汇区，西与金山区、松江区毗连，北与闵行区隔江相望，东北方向接闵行区的浦江镇。
总面积平方公里，其中市属农场平方公里。
地理座标为东经120 ° 27 ′，北纬 30 °56 ′。
2、奉贤基础设施建设｛交通便捷｝作为上海经济发展的南部腹地，奉贤具有十分优越的投资环境。
交通日益发达。
贯穿境内水陆交通便捷。
浦南运河横亘东西，金汇港纵贯全境，此外还有沙港、竹港、横泾港、巨潮港、航塘港、奉新港、红卫港、三团港、随塘港等干河。
公路铺展成网，总长746 千米，密度达到每平方千米千米，主要有大亭公路、莘奉公路、大叶公路、南奉公路、沿浦公路、南亭公路、航塘公路、奉柘公路、航南公路等，沪杭公路斜越区境西部。
越黄浦江交通，有奉浦大桥和西渡、邬桥两个轮渡口。
同时，本县地处黄浦江南岸、杭州湾北部，在沪(上海 )、甬 (宁波 )、杭 (杭州 )大三角的腹部。
陆路有贯穿县境南北的沪杭公路将沪浙相连，县内则乡乡有公路，村村通汽车；水路以金汇港和浦东运河为主的骨干河道交织成网，北通浦江，南连大海。
科学地开发和建设金汇港出海口，依托和凭借这些条件，城乡融合，相互渗透，可变远郊的不利因素为有利因素。
将大大缩短沪甬杭间的水运距离。
奉贤地处开放型的多功能的全国经济中心城市上海的郊区，这一得天独厚的条件已经为本县经济发展发挥了良好作用，并随着经济体制改革的深入进行、城乡一体化计划的逐步实施、科技支农的不断加强，必将发挥出更大的作用。
｛邮电通讯畅通｝区邮政局下属32 个局所中提供全功能服务的局所有29 个，邮路总长314 千米，农村投递路线2293 千米。
拥有国际汇兑业务，年发送信函万件，国内国际特快专递万件，各类报刊订销万份。
电信业务总量为万元，其中本地电话业务量占%。
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上海市奉贤南桥环城东路商业街区商业调研及分析
一、环城东路商业街现状
二、环城东路重点商业改造项目----南桥新都会
三、店铺租金摸底
四、商业街业态定位及租金建议
一、环城东路商业街现状
新都会
项
目
地
块
环城东路餐饮商业街以项目所在航南公路（现团南公路）为界，分为奉浦段和南桥段，如图示。
其中，传统所指“餐饮娱乐一条街”为奉浦段，从团南公路起至奉浦大道，全长约1.5公里，商业经营面积约12万平米，业态包含餐饮、酒吧、夜总会、足浴、桑拿等。
该餐饮街的业态由市场自发而成，至今有14年历史。
按奉贤区政府的商业规划要求，该条商业街与南桥百联片区将形成“南百联、北奉浦”的新型商业格局。
2004年被评为上海市二十条特色休闲街之一。
2010年该街的销售额约为5亿元。
目前，虽然该街以餐饮为主的商业成熟度较高，但餐饮的档次及知名度尚不高，多为“个体”类餐饮，缺乏大型连锁及影响力的品牌餐饮。
大饭店的菜系以本帮菜、杭帮菜、粤菜、浙菜为主；小饭店以川菜、湘菜、东北菜、湖南菜、韩日料理为主。
稍大型的有：皇品大酒楼、大宅门大酒店、迪豪小田园大酒店、悦圣大酒店等10余家；拥有50多家中小型饭店；2家四星级标准的酒店；锦江之星等商务酒店20余家。
连锁便利店大约10余家； KTV夜总会、咖啡吧、酒吧10余家；洗浴足浴6家；美容美发10家，还有其他各类商业公司80余家。
如下图：
环城东路商业街南桥段是从团南公路至南浦运河段，由于南桥镇的原商业中心以解放路、人民路为核心，因此该段商业街发展缓慢，商业业态杂乱、低档，其中以我项目对面的“绿地南桥老街商业广场”失败经营为代表。
随着易买得的进驻，周围的商业形象才有所提升。
如图：
二、环城东路重点商业改造项目----南桥新都会
南桥新都会为奉浦商业街改造项目，总建筑面积3.8万平米，共三栋楼体（A栋、B1/B2），分布环城东路两侧：
该项目的业态分布为：
A栋： B1—精品超市、快餐、生活配套
1F—品牌专卖、黄金珠宝钟表、生活护理、快餐
2F—品牌专卖
3F—品牌专卖、儿童游乐
4F—特色餐饮
5F—量贩KTV （2043平米）
6-8F婚庆主题馆
B栋：1F—面包西点、生活护理、特色零售、品牌专卖、快餐
2F—美容、美发、SPA、零售、休闲餐饮
3F—儿童游艺中心、儿童摄影、儿童教育
4F—球房、电玩、影院（3368平米）
目前引进的意向品牌有：星巴克、泡芙、鲜芋仙、呷哺呷哺、新石器烤肉、ONLY等，上述品牌中多数为第一次进驻奉贤。
该项目当前招商租金为：
1F : 5.5—7元/平米； 2F: 3.5-4元/平米； 3F:3元/平米三、环城东路商业街租金及售价摸底
奉浦段：
1、九华人家（家常菜）， 1-2F,面积400-500平米， 1.9元/平米/天
2、中介店面(九华人家对面)， 1F, 面积20平米， 8.3元/平米/天
3、绿地智尊（近奉浦大道）， 1F, 面积960平米， 2.56元/平米/天
4、韩村路392号商铺， 1-2F,面积66平米，单价：27900元/平米
南桥段：
1、环城东路928号内街铺 1F, 面积90平米， 1.8元/平米/天
2、环城东路酒楼（易买得对面）1-2F, 面积500平米， 3.1元/平米/天
（80万转让费）
四、商业街业态定位及租金建议
1、当地人群消费特征
上海家具制造业75%的业主居住该地，该类人口主要包含了本地、江、浙人，消费需求及消费品质较高。
另，项目临近上海市工业综合开发区，落户企业225家，外资130家，就业人口4.5万人，该
类企业的高管、白领阶层具有较强的消费能力及品质需求。
2、当前商业街现状及机遇
就奉浦段而言，虽然已相当成熟，但存在商业业态的更新换代与升级需求，以南桥新都会项目为代表，将加速推进该商业街的升级。
就南桥段而言，目前尚未形成完整、延续的商业街形态，易买得的设立，成为该街段的核心，向两向辐射，但未形成链条效应。
我项目处于奉浦段与南桥段的联接处，对于奉浦段而言，承接了餐饮街的业态延续；对于南桥段而言，与易买得互动形成链条效应。
因此，在整条环城东路商业街而言，我项目是处于承接与延续的枢纽。
3、商业街业态定位建议
●借助购物中心的规模影响力，提升该路段商业业态的品质。
●延续奉浦段餐饮街的业态，以餐饮为主并配以适当比例的休闲。
●引进市区有影响力、较具特色的连锁大中型餐饮企业，以中偏
高档消费为主。
●租金建议:
1F : 5.5元/平米； 2F: 4元/平米； 3F:3元/平米。