不动产经济学(8)
不动产基础知识
不动产基础知识
不动产基础知识如下：
1. 不动产的概念：不动产是指依自然性质或者法律的规定在空间上占有固定位置，移动后会影响其经济价值的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。
2. 不动产登记的含义及法律效力：不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
不动产物权的
设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
3. 不动产登记的范围：不动产登记范围为不动产的物权。
《不动产登记暂
行条例》第五条规定，不动产登记的范围是：（1）集体土地所有权；（2）房屋等建筑物、构筑物所有权；（3）森林、林木所有权；（4）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（5）建设用地使用权；（6）宅基地使用权；（7）海域使用权；（8）地役权；（9）抵押权；（10）法律规定需要登记的其
他不动产权利。
4. 不动产统一登记的意义：有利于保护不动产权利人合法财产权。
通过不
动产统一登记，最大限度整合资源，减少政府行政成本，减少办证环节，更好地方便企业、群众申请和办理不动产登记。
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房地产经济学A卷答案
1、为什么不同区位会影响房地产价格？
从区位理论来看，区位对城市土地起着极其重要的作用，是决定房地产价格的主要因素。（1分）不同区位之所以影响房地产价格，可以归纳为两个方面的原因：（1分）一是由于区位是影响企业生产成本的重要因素，如区位不同，就会导致交通成本和土地开发成本的差异，从而影响企业的生产成本；（1分）另一个原因是区位也影响到土地使用者的方便程度，如基础设施和公共设施的完备状况均会影响土地的利用。（1分）
2、按房地产泡沫产生的时间顺序，房地产泡沫的典型判断指标类型有哪些？
根据房地产泡沫产生的时间顺序，房地产泡沫的典型判断指标可以大致的划分为预示指标、指示指标和滞后指标等。（1分）预示指标有房地产贷款增长率/贷款总额增长率、货币供给量和股价指数等；（1分）指示指标有地价增长率/GDP增长率、地价增长率/物价增长率、房价/家庭年平均收入、商业房地产实际价格/理论价格和价租比（租价比）等；（1分）滞后指标是泡沫经济发生以后衡量其严重程度的指标，通常选择地价总额/GDP作为滞后指标。（1分）
2、有利于政府对本地区的建筑总量进行控制，政府可以根据编制的人口规划，安排房地产开发总量，节约土地资源，控制城市建设规模。（1分）
3、增加房地产业的就业机会，由于将对巨大的存量进行征税，因此其间的调查、征收环节可以创造大量的就业机会，并且可以设立一个常设机构，因为每年都要对房地产进行调查、征收、登记等工作。使大量的沉淀资金转化为消费资金。（1分）
5、简述级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ的区别与联系？
级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的基础和出发点。（1分）从历史上看，级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ反映着资本主义农业由粗放到集约经营两个不同的发展阶段；（1分）从形成过程看，级差地租Ⅱ的产生是以同一块土地上连续投资的生产率高于列等地的生产率为前提的。（1分）级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ虽然表现形式不同，但在实质上是一致的。级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ不过是级差地租的两种表现形式，它们都是投在土地上的等量资本所具有不同生产率的结果。（1分）
康涅狄格大学有哪些专业？.doc
康涅狄格大学有哪些专业？康涅狄格大学被许多研究高等教育的学者认为是一个“公立版的常青藤名校”。
有些同学想了解康涅狄格大学有哪些专业，我来为大家来详细解答。
康涅狄格大学本科专业文学（23个）传播学、美国研究、艺术史、英语、西班牙语、法语、德语、表演、拉丁美洲研究、音乐、木偶戏、艺术、戏剧研究、音乐教育、外语、新闻学、非裔美囯人研究、言语学、语言学与听觉学、经典与古代地中海研究、意大利文学与文化研究、语言学/哲学、语言学/心理学、音乐一般课程农学（7个）动物科学、园艺学、围林建筑、农业教育、农业与自然资源、观赏园艺与草坪管理、草坪与土壤科学历史学（3个）艺术史、历史、历史与社会学科理学（24个）统计学、生物科学、化学、地理学、数学、物理、心理学、环境科学、地理科学、自然科学、认知科学、环境研究、海洋科学、自然资源、数学/计量学、数学/统计学、数学/物理、分子与细胞生物学、生态学与进化生物学、应用数学科学、海洋研究、语言学/心理学、哲学与神经生物学、结构生物学与生物物理学经济学（4个）经济学、金融学、不动产/城市经济学、资源经济学教育学（7个）音乐教育、特殊教育、运动训练、运动科学、小学教育、农业教育、体育社会科学管理学（10个）卫生保健管理、管理信息系统、财务管理、会计、市场营销、工商管理、管理学、商务与技术、制造业的管理和工程学、不动产/城市经济学工学（15个）化学工程、土木工程、计算机工程、环境工程、机械工程、生物医学工程、工程物理学、电气工程、计算机科学、物质科学与工程学、戏剧设计与技术剧场、计算机科学与工程、数字媒体与设计、制造业的管理和工程学、城市与社区研究哲学（2个）哲学、语言学/哲学医学（12个）卫生保健管理、饮食学、护理学、综合健康科学、细胞技术学、医药实验室科学、营养科学、言语学、语言学与听觉学、病理学、基因诊断学、药剂研究、哲学与神经生物学法学（8个）人类学、社会学、人权研究、人类发展与家庭研究、政治科学、非裔美国人研究、妇女、性别与性学研究、历史与社会学科。
南京大学金陵学院20122013第二学期各专业课表
0401880 工程制图与CA3D制1图26技0术
2010地质工程（工程监理与管理）；
2010地质工程（土木与建筑工程）；
2010资源
0401880 工程制图与CA3D制1图26技0术
2010地质工程（工程监理与管理）；
2010地质工程（土木与建筑工程）；
2012土木工程；2
012资源环
000020B 体育（二） 1 28 0 28 2012城市规划；
2012地理信息系统；
2012地质工程；
2012土木工程；2
012资源环
000020B 体育（二） 1 29 0 22 2012城市规划；
2012地理信息系统；
2012地质工程；
2012土木工程；2
012资源环
0400050 不动产经济学2 82 0 82 2011资源环境与城乡规划管理（国土资源与房地产开发）
0400530 土地类型与土3地评8价2 0 82 2011资源环境与城乡规划管理（国土资源与房地产开发）
0400680 物业管理 2 84 0
2009资源环境与城乡规划管理（国土资源与房地产开发）
0401440 风景园林规划2 62 0 62 2011资源环境与游策划 2 81 0
2012资源环境与城乡规划管理（旅游规划与管理）（专转本）
0410001 旅游地理学 2 81 0
2012资源环境与城乡规划管理（旅游规划与管理）（专转本）
0400590 资源学导论 2 81 0 82 2011地理信息系统；
2012资源环境与城乡规划管理（旅游规划与管理）
0400600 自然地理学 4 79 0 40 2012地理信息系统；
科学的分类
科学的分类一、自然科学：1.空间科学（太空科学）：空间天文空间生命科学太空化学航天动力学天体测量学天文学空间物理太阳化学星系天文学银河天文学物理宇宙学天体地质学行星学太阳天文学星学2.地球科学：生物地理学地图学气候学海岸地理学大地测量学地理学地质学地貌学地球统计学地球物理学冰川学水文学水文地质学矿物学气象学海洋学古气候学古生物学岩石学湖沼学地震学土地科测绘学火山学3.环境科学：环境科学物理学环境化学环境生物学环境地学环境土地科学生命科学解剖学太空生物学生物化学生物资讯学生物学生物物理学生物工程学鸟类学细胞生物亲缘分支分类法细胞学发育生物学生态学胚胎学昆虫学流行病学动物行为学演化生物学演化发育生物学淡水生物学优生学遗传学群体遗传学基因体学蛋白质组学组织学免疫学海洋生物学微生物学分子生物学形态学神经科学个体发生学藻类学种系发生学体质人类学生物信息学生理学群体动力学结构生物学生物分类学毒理学病毒学动物学植物学量子生物学生物电磁学4.化学：分析化学色谱法光谱学生物化学分子生物环境化学地球化学无机化学材料科学纳米科技药物化学核化学有机化学有机金属化学药理学药剂学物理化学电化学量子化学高分子化学超分子化学理论化学计算化学立体化学热化学5.物理学：声学数学物理土壤物理学原子分子及光学物理学物理物理学史生物物理学计算物理学凝聚态物理学低温物理学动力学流体动力学地球物理学材料科学力学原子核物理学光学高能物理学等离子物理学高分子物理学热力学静力学固体物理学车辆动力学量子力学弦理论二、自然与社会交叉学科：超心理学人学死亡心理学三、社会科学：1.人类学：应用人类学宗教人类学考古学文化人类学人种生物学民族志民族学民族诗学人类发展学人类性学实验性考古学历史的考古学人类语言学人类医学人类物理学人类心理学动物考古学人口学2.经济学：总体经济学微观经济学行为经济学生命经济学发展经济学计量经济学经济地理学经济史经济社会学能量经济学创业者经济学环境经济学主张男女平等经济学金融经济学绿化经济学产业组织理论国际经济学制度经济学经济学劳动经济学法律与经济学管理人经济学数理经济学货币经济学物理经济学公共财政公共经济学平台经济学不动产经济学资源经济学社会主义经济学福利经济学计算经济学计量经济学演化经济学实验经济学神经元经济学政治经济学经济社会学交通经济3.心理学：行为分析生物心理学认知心理学临床心理学文化心理学发展心理学教育心理学实验心理学法庭心理学健康心理学人本主义心理学企业及组织心理学神经心理学人格心理学测定学宗教心理学心理物理学物质心理学知觉社会心理学犯罪学社会心理学幸福心理学4.语言学：历史语言学构词学语音学音韵学语义学符号学语法学语源学5.艺术学美术学设计学音乐学文学戏剧学电影学舞蹈学曲艺学杂技学周边艺术学四、应用科学：1.认知科学：认知神经科学认知心理学神经科学心理语言学意识科学1.计算机科学：计算理论自动机械装置理论可计算性理论计算复杂性理论同作理论算法随机化算法分散算法并行算法数据结构电脑系统结构大规模集成电路设计操作系统电脑网络信息论互联网万维网无线网络电脑放御及效能密码学错误容忍算法分布式计算网格计算并行计算高性能算法量子电脑电脑图形学图像处理科学形象计算几何软件工程形式化程序（形式化验证）编程语言编程范型面向对象程序设计函数式编程形式语义学类型论编译器同步编程语言资讯学数据库关联式数据库分布式数据库对象数据库多媒体超媒体资料挖掘资讯检索人工智能认知科学自动化推理机器学习人工神经网络自然语言处理（计算语言学)）电脑视觉专家系统机器人学人机互动数值分析符号计算数位电脑理论数学电脑学科学电脑学生物电脑学物理电脑学化学电脑学神经科学电脑学电脑助手工程学有限元分析计算流体力学经济电脑学社会电脑学金融工程学数位人文学科信息管理系统资讯科技医学信息学电脑与社会使用电脑的历史人道资讯学公众资讯学2.工程学：航空工程航天工程农业工程农业科学生医工程化学工程土木工程计算机工程控制工程电机工程语言工程海洋工程机械工程制造工程矿业工程核工程软件工程运输工程工业工程3.健康学：环境医学牙医学流行病学医学兽医学解剖学皮肤学妇科学免疫学内科学神经学眼科学病理学病理生理学儿科学药理学物理治疗生理学精神病学影像诊断学毒物学再生医学生物治疗4.军事科学5.体育科学6.数学：数学史数理逻辑与数学基础数论代数学代数几何学几何学拓扑学数学分析非标准分析函数论常微分方程偏微分方程动力系统积分方程泛函分析计算数学概率论数理统计学运筹学组合数学模糊数学应用数学编辑于 2021-10-30 22:50。
房地产经济波动现象的影响原因和应对策略
试论房地产经济波动现象的影响原因和应对策略摘要：房地产经济在国民经济发展过程中愈加显现出重要的作用和地位，促进了我国经济全面发展。
房地产业已经慢慢成为我国强大经济支柱之一。
基于房地产经济的重要性，我们必须对房地产经济波动加以重视，并且完善相关措施促进房地产经济不断完善和发展。
本文从房地产经济波动的影响原因出发，继而论述政府对房地产经济波动的应对策略。
关键词：房地产经济波动原因与策略通常来说，房地产经济的发展和宏观经济的增长的方向是相符合的，因此常常不能表现出平稳发展的状态，往往表现出波动的特征。
从时间范围来看，房地产经济的向上向前发展的趋势是肯定的。
但是这种趋势平滑向前发展的趋势，但是围绕这个平滑发展趋势的是房地产经济的波动。
所以，我们口中的房地产经济波动指的也就是房地产经济总盘总是会围绕房地产经济的长期趋势的基础上下震荡而形成的经济运行状态。
一、影响我国房地产经济波动的主要原因1、国民经济的波动是造成房地产经济波动的最基本原因通常在再生产部门中，基于各部门生产技术不断提高、劳动生产率不断提升的现实情况，经济发展是不平衡的。
即使在某一再生产周期的某一阶段，各个部门能够实现的社会总劳动的分配平衡，但是经过一段时间的经济发展变化，这种相对的平衡的将会被打破，从而再次需要重新调整各个部门的发展情况和比例，这样的经济发展过程就是房地产经济增长过程中的波动。
房地产行业是我国国民经济发展过程中的生产部门，所以它的发展需要和其它产业部门的发展相一致，特别是那些与房地产业发展紧密联系在一起，需要实现与整个国民经济的发展规模相互促进的目标。
2、房地产市场供需矛盾也是房地产经济波动的重要内在原因随着商品经济和社会化大生产的发展，房地产市场的需求和供给矛盾已经成为影响房地产经济波动的非常重要的原因之一。
我们从不动产经济学原理中得知，通常情况在市场经济条件下，由于不动产总需求和总供给的不调和造成的供需波动以及相互作用会造成房地产经济周期性的不动产经济波动现象。
房地产经济学复习资料
房地产经济学复习资料房地产经济学绪论⼀、什么是房地产经济学？⼴义：研究房地产经济运⾏规律，研究房地产资源的合理利⽤与有效配置狭义：研究房地产开发、经营、消费、服务、管理的运⾏机制和规律第⼀章房地产与房地产业⼀、房地产的概念房地产是指房产和地产的结合体及其衍⽣的权利关系的总和。
具体的说，是指⼟地及其定着在⼟地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。
建筑物是指⼈⼯建筑⽽成的，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两⼤类。
构筑物是指房屋以外的建筑物，⼈们⼀般不直接在内进⾏⽣产和⽣活活动，如烟囱、⽔塔、⽔井、道路、隧道、桥梁和⽔坝等。
房屋是指能够遮风挡⾬并供⼈们居住、⼯作、娱乐、储藏物品、纪念或进⾏其他活动的空间场所，⼀般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件构成。
⼀是从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统⼀物：房产是指建筑在⼟地上的各种房屋。
地产是指⽤于房屋建筑的⼟地及地上地下⼀定范围的⽴体空间。
房地产包括建筑地块和地基上的以房屋建筑为主要形式的定着物，是房产和地产的结合统⼀物。
⼆是从价值形态上说，房地产作为商品是使⽤价值和价值的统⼀体：房地产商品的使⽤价值是指可以⽤来满⾜⼈们⽣产和⽣活等各种需要房地产商品的价值是指⼈类⼀般劳动的凝结三是从产权关系来说，房地产作为社会财富，⼜是⼀种资产，反映⼀定的经济权利关系：在房地产商品交易中，它的空间位置并不移动，⽽只是房地产权利关系（包括所有权、占有权、⽀配权和使⽤权）的转移和改变⼆、房地产与不动产、地产、物业物业：在我国内地，指已建成投⼊使⽤的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。
可以是⼀个建筑群，如住宅⼩区、⼯业⼩区；也可以是单体建筑，如⼀幢⾼层或多层住宅楼、写字楼、商业⼤厦宾馆、停车场等；同时，物业也是对单元房地产的称谓，如⼀套住宅单元、⼀个⾼尔夫球场等。
不动产：台湾地区更为通⽤，指定着在⼟地之上的建筑物，构筑物和其他附属物及树⽊等。
不动产估价原则
预
预期收益原则指在房地产估价上，不仅要考虑房地产的 过去和现状，还要分析其未来变化，从而综合确定出评
期
估价格，此即预测原则。预测原则以变动法则为基础，
是变动法则在估价要求上的体现。
收
益
在房地产估价上，必须坚持用预测原则来分析许多问题 及事项。如在进行市场分析、评估对象所属区域分析，
原
以及两者对评估对象纯收益的影响分析等方面，都应充 分考虑未来的变化。另外，在交易实例价格的检查，资
则
本化率的确定等方面也必须坚持预测原则。
贡 献 原 则
贡献原则又叫收益分配原则。运用房地产所产生的 收益，一般是由劳动、资本、经营和土地四种生产 要素结合而产生的，应该分配给各个要素，这是基 本的经济原理，被称之为收益与分配法则，也被称 之为剩余生产力原理。
按照收益与分配法则，我们可以从运用房地产所获 得的总收益中确定出由房地产所产生的收益，以及 土地或建筑物分别产生的收益。对这些收益分别以 相应的资本化率进行还原，即可求出该房地产或土 地、建筑物的收益价格，这是收益还原法（包括土 地残余法和建筑物残余法）的基本原理。因此，收 益与分配法则是收益法的理论依据之一。
➢替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最 一般的估价过程：房地产估价所要确定的估价结 论是估价对象的客观合理价格或价值。对于房地 产交易目的而言，该客观合理价格或价值应当是 在公开市场上最可能形成或者成立的价格，房地 产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地 产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价 格或者价值的。
第三章 不动产估价的原则
第1 页
原
➢不动产估价原则是指人们在不动产估价的 反复实践与理论探索中，逐步认识了不动产
价格形成与运动的客观规律，并总结出的一
城市经济学在20世纪的发展
早 已于 １６ 年出版发行 （ ｎｏ ９ １ 。在我看来 ，这是具有分水岭意义的时刻， 自此， ９１ Ｗｉ ，１６ ） ｇ 与城市经济学相关的研究计划开始 出现 ，这标志着城 市经济学的诞生
之所以把 阿隆索和温戈的研究成果描述为标志着城市经济学的诞生的代表作 ，其原因在
于：他们提 出的理论使原来一系列看似分散并且不相关的话题得到了整合，从而使一个 “ 科
学 的研究计划 ”得以制订。最为明显的是 ，这一理论将对交通 （ 人们从住址到工作单位的通 勤） 、住房和居 民区布局 （ 为什么人们会选择与 自己工作相关 的地方居住 ）的研究整合到了
成的 《 大都市 区剖析》一书，其 中关注了一定区域内经济主体选址行为 。此外，《 国家的十 分之一 》（ ｉ ｔ ｂｒ， ６ ）一 书研究 了纽 约的工业 的发展 ，《 Ｌｃ ｅ ｅ １ ０ ｈｎ ｇ９ 金融 大都市》（ ｏ ｂ ｓａｄ Ｒ ｂ ｉ ｎ ｎ
Ｔ ｒｃｙ ９０ ｅ ｅｋ， ６ ）一书则着重研究 了纽约金融工业的状况。以上的这些著作和其它一些相关 主 ｌ １ 要著作一起，共同描述了城市经济主体运行方式的概貌 。
成果 。１２ 年 《 ９５ 土地经济学》杂志公开发行了，即便这份期刊最初关注的是农地和 自然资源
维普资讯
问题，但是有关土地和环境的研究仍然在这份期刊中的许多文章里都有所反映 这些研究在 房地产经济学领域也有所体现 ，美 国经济学家莱克利夫 出版的 《 城市土地经济学》一书和英 国经济学 家拉夫 ・ 特维的 《 不动产经济学 》一书对房地产市场的关注就已证 明了这一点。
毕宝德《土地经济学》笔记和典型题详解-地租理论及其应用【圣才出品】
第十六章地租理论及其应用一、地租概论1．地租的概念和分类地租是直接生产者在生产中创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。
地租是土地所有权在经济上实现的形式，是社会生产关系的反映。
从不同的角度和标准，可以将地租划分为不同的类别。
马克思主义的地租理论把资本主义地租按其形成条件和原因的不同，分为级差地租、绝对地租和垄断地租。
级差地租和绝对地租是资本主义地租的普遍形式，垄断地租仅是个别条件下产生的资本主义地租的特殊形式。
2．地租的产生与发展（1）地租是与土地所有权出现于广大耕地上同时产生的。
最初出现的是奴隶制地租。
奴隶制地租以劳役地租为基本形式。
（2）随着地主土地私有制的出现，产生了封建制地租。
封建制地租在前期以实物地租为主，后期出现货币地租。
前资本主义地租（奴隶制地租、封建制地租）的共同特点是：土地占有者与生产者的直接对立；土地所有者占有直接生产者的全部剩余生产物，以至部分必要生产物。
（3）资本主义地租不再是占有直接生产者的全部剩余生产物，而仅是其中的超额利润部分，平均利润部分由产业资本家占有。
资本主义地租反映的是土地所有者通过产业资本家占有雇佣工人创造的一部分剩余价值的经济关系。
资本主义地租以货币地租为主要形式。
（4）社会主义地租反映的是在国家、集体和个人三者之间以及土地所有者与使用者之间根本利益一致的前提下，对土地收益的分配关系；同时，社会主义地租还是国家用于调节社会生产与分配的经济杠杆。
3．西方经济学的地租理论（1）西方古典经济学家的早期地租理论人类进入资本主义时代以后，由于地租日益成为社会经济生活中的重要而普遍的现象，西方古典经济学家在资本主义制度发展的早期就开始对地租问题进行了研究。
早在17世纪后期，英国古典政治经济学创始人威廉·配第在其名著《赋税论》中首次提出，地租是土地上生产的农作物所得的剩余收入，并指出，由于土壤肥沃程度和耕作技术水平的差异，以及产地距市场远近的不同，地租、地价因而也不同。
关于不动产“一物数卖”的法律经济学思考
有盈余 。
一
、
不 动产 “ 物数 卖” 的经 济合 理性 一
１ 、信息不对 称。不 动 产 的所 有人 在 与第 一 买 受 人签 订买卖 合同后 ，可能 已经实 际交付 给其使用 ，而
在未 经 过 户 登 记 前 ，出 卖 人 又 与 后 买 受 人 订 立 以 同 一
３ 、效 率 违 约 （￣ｃ ｎ ｂｅｃ ｆｈ ｏｔｃ） 效 率 ｅ ｉ ｔ ｒ ｈｏ ｅｃｎ ａｔ。 ｅ ａ ｔ ｒ
违约是基于出卖人及后 买受人 的 自利理性计 算 ，必然
不动 产为标 的物的买 卖合 同 ，虽然此 时第一 买受人 的
因为后买者出价高且差额 足 以弥 补其应 赔偿前 买者 的
金额 。美 国 学 者 霍 姆 斯 认 为 违 约 不 具 有 道 德 上 的 可 非 难性 ， 合 同 当 事 人 在 道 德 上 并 不 负 有 履 行 的 义 务 ， “ 为 一 个 合 同 当 事 人 具 有 一 种 选 择— — 在 不 履 行 时 因 赔 偿 损 害 ，缔 结 合 同 并 不 承 担 履 行 的 义 务 。 ”该 主 张
济 和 法律 的角度挖 掘其 本 质 ，寻找 解决 问题 的 出路 。 ［ 关键词】一物 数 卖 ；损 害赔偿 ：法律 经 济学
［ 中图分类号 ］Ｄ ５１ ［ Ｆ２ 文献标 识码 ］Ａ ［ 文章编 号］１ ４ ０３ ２０）０ 月 一 ３ ～ ２ ０ — ６３（０８ ６ ０ １０ ０
不动产经济学
u
不动产税的前景
▪ 不动产税将对我国市场经济体制产生深远的影响。
对企业与居民的不动产开征财产税性质的不动产 税，将有力地推动各级政府加强对财产权的保护， 而这是市场经济的基石。
不动产税将成为地方政府稳定的财政收入来源， 有利于建立“与事权相匹配”的财政管理体制， 理顺各级政府间的关系，增强政府的执政能力。
u
中国现行不动产税收制度 现行税费的主要问题
2．税制结构不合理，房地产保有环节税负畸轻而 流转环节税负畸重 目前的税制基本上是不卖不税，不租不税，一旦 租售，则数税并课，造成房地产保有环节税负畸 轻而流转环节税负畸重。如对土地而言，取得环 节的耕地占用税和保有环节的城镇土地使用税税 额标准均较低，起不到调节土地级差收益，促进 高效、集约用地的作用；对房产而言，保有环节 的房产税对所有非营业用房一律免税，起不到作 为财产税对收入分配进行调节的作用。
u
中国地方财政状况及原因
地方财政普遍陷入困境
▪ 1994年分税制后，地方财政收入占全部财政收
入的比重不断下降，但支出责任却在增长，因此， 地方财政赤字不断增加。例如，在分税制前的 1993年，中央本级财政赤字为354.55亿元，地 方本级财政出现盈余61.2亿元，到了1994年， 中央本级财政出现盈余，为1152.07亿元，而地 方则赤字1726.59亿元，到了2019年，中央盈 余4445.17亿元，地方赤字7379.87亿元。
45 45.69 48.11 47.95
u
中国地方财政状况及原因
地方政府通过各种方式融资
▪ 税收与预算内收费 ▪ 预算外收费 ▪ 出售国有资产：国有企业私有化 ▪ 出售特许权：BOT(build—operate—transfer)
2013年不动产复习
《不动产复习》1、不动产的概念：指不动之财产，即实体位置不能移动，或移动后会发生明显经济损失的财产，它既包括不动产实体，又包括基于实体产生的产权。
2、不动产作为有形实体，可区分为三种类型：（1）土地；（2）附着于土地的建筑物和其他定着物；（3）建筑物的固定附属设备。
3、不动产的特性：（1）数量有限性（2）位置的固定性（3）不动产的耐用性（4）不动产的个别性（5）不动产的地域性（6）不动产价值的趋升性（7）不动产的投资消费双重属性（8）不动产效用的多层次性4、不动产基于产权性质划分：（1）国有不动产（2）集体所有不动产（3）私有房产（4）涉外房产5、不动产业的概念：是指以不动产商品为经营对象，由从事不动产开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的行业。
6、不动产业务所经营的业务大致有以下几种：（1）不动产开发业务（2）不动产买卖业务（根据我国法律规定，地产所有权不能进入市场买卖，使用权可以进入市场流动）（3）不动产租赁、抵押业务（4）不动产中介业务（5）不动长金融、信托业务（6）不动产管理业务（7）房屋的维修、装饰业务7、不动产在国民经济中的地位和作用：（1）不动产业是国民经济的基础产业（2）不动产业是国民经济中的导向产业（3）不动产业是国家财政收入的主要来源（4）不动产业的发展有助于优化消费结构和产业结构（5）不动产业的发展能为社会提供大量的就业机会8、不动产经济学的含义：是指研究相关经济社会活动而产生的不动产资源优化配置、经济和社会公众的关系以及不动产经济运行规律的一门学科。
9、不动产需求的内涵：是指消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的不动产商品量。
10、（1）不动产需求的特点：整体性、区域性、层次性（2）不动产需求的类型：生产性需求、消费性需求、投资性需求（3）根据不动产需求的现实性，分为潜在需求和有效需求两种。
11、不动产需求的影响因素：（1）不动产价格（2）收入因素（3）人口因素（4）国家有关经济政策（5）消费者对未来的预期12、不动产供给：指生产者在某一特定时期内，在某一价格水平上愿意而且能够租售的不动产商品量，它既包括了新生产的不动产商品，也包括过去生产的存货。
2020年资产评估师 - 资产评估实务一 0403第03讲 不动产的特征及分类
第03讲不动产的特征及分类（二）不动产的特征1.自然特征不动产作为自然物的特性包括：不可移动性、耐久性和数量有限性。
（1）不可移动性，又称位置固定性，实体的唯一性，即地理位置是固定的，实体是唯一的。
不可移动性是不动产最重要的一个特性，也是不动产不同于其他财产的主要之处。
每一块土地的绝对位置（经纬度）是固定的，包括地面及其以上和以下的空间。
各块土地之间的相对位置（距离）也是固定的。
当然，交通条件可在一定程度上改变这种相对固定性，但交通条件改变后土地又表现出新的相对固定性。
有时为了道路建设和古建筑保护等，需要对建筑物实施整体平移。
尽管如此，建筑物被移动的情况很少见，被移动的建筑物数量相对于现存的建筑物数量微不足道，并且这种移动的耗费很大，往往是不得已而为之，移动的距离也很短。
建筑物被拆除的情况倒是比较常见，但建筑物被拆除后就不是建筑物了，而成了废物、建筑垃圾或还原成了建筑材料。
每块土地所处的环境及其物质构成，一般来讲，在一定时空范围内基本上也是固定的。
由于不可移动，每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同的不动产之间有区位优劣之分。
值得指出的是，不动产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。
不可移动性还体现为不动产的个别性，也称独特性或唯一性。
（2）耐久性，又称不可隐匿性，土地寿命长久，不因使用或放置而损耗、毁灭。
耐久性是不动产的基础特性，包括自然寿命与经济寿命。
耐久性体现在土壤、建筑设计、主体结构、机电设施以及建筑材料、建造工艺、施工质量等方面。
土地是一个生态系统，土地资源具有可更新性。
生长在土地上的生物，不断地生长和死亡，土壤中的养分和水分及其他化学物质，不断地被植物消耗和补充，这种周而复始的更替，在一定条件下是相对稳定的。
在合理利用条件下，土地的生产力可以自我恢复，并不会因使用时间的延长而减少，即“治之得宜，地力常新”。
土地对于污染物也有一定的净化能力。
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✓ 地产初级开发与再开发的关系：初 级开发是再开发的基础，再开发是初 级开发的继续。
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3.地产开发的作用
❖是房地产经济运行过程的首要 环节，其开发质量对后续环节有 重要影响。
❖ 从位置上影响后续环节
❖ 从产权上影响后续环节
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第一节 房地产经济运行过程的内容
一、地产开发 二、房屋建造 三、房地产流通 四、房地产使用及管理 五、房地产退废 六、房地产经济运行过程图♀
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一、地产开发
（一）地产开发的含义和作用
1.地产开发的含义
2.地产开发的分类
3.地产开发的作用
（二）地产开发的实施环节
1.取得土地
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第二章 房地产的经济运行过程
第一节 房地产经济运行过程的内容 第二节 房地产经济运行过程的特点 第三节 房地产经济运行过程的协调
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本章学习提示
学习目的
❖ 把握房地产经济运行的全貌 ❖ 为相互联系地学习好后边各章内容打下基础
学习重点
❖ 房地产经济运行过程的主要内容 ❖ 房地产经济运行各阶段和环节之间的联系
➢ 实施意义：盘活存量、加强宏观管理
➢ 对取得土地的影响：强化公开和规范
➢ 实施现状：正逐步推开,各地有差异
➢ 视频：杭州市土地可储编辑课备件 中心情况
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沪杭汉三市土地储备制度比较
上海
杭州
武汉
土地储备 市场主导、 政府主导、 政府主导与市场调
性质
非强制性
强制性
节相结合
机构职能 储地、整地 储地、整地 储地、交易许可
不动产估价
第一章导论1.不动产：是指不能移动或者若移动则损害其价值或用途的物，指土地、建筑物以及附着于土地和建筑物的定着物，包括物质实体及其相关权益。
2.不动产的构成（从实物形态分）：土地、建筑物（是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两类。
）、定着物（是固定于土地并不能移动的有独立实用价值的物。
如房屋、地下管道、树木、沟渠等。
）。
3.不动产的特性：自然特性（不动产自然属性的反映）包括位置固定性（决定估价时价格唯一性）、位置的差异性（位置优劣的差异性）、异质性（决定不动产的复杂性）、资源有限性（向空间发展）、使用耐久性（在合理使用和保护的前提下可以永续使用。
）；经济特性包括供给的稀缺性（刚性需求和改善型需求引起了不动产供给的垄断性）、供给的垄断性（包括土地所有权和经营权的垄断）、价值量大（不动产形成过程中，凝聚了大量人力物力财力。
）、保值增值性（财富象征）、市场的区域性（供求数量和价格的区域差异性）、合并与分割的可能性（小面积土地合并可提高价值和价格；大宗土地进行分割可提高土地利用率、使用价格与价值。
）、社会经济位置的可变性（我国引起不动产社会经济位置变动的主要因素有：行政区划的调整、城乡规划、交通、经济发展状况。
）4.不动产估价：是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验与影响不动产价格的因素，对不动产客观合理价值所作出的推测与判断。
【对不动产估价概念的理解应注意：估价目的影响估价结果，估价目的是指估价结果的期望用途，来源于对估价的不同需要；不同的权益对应不同的客观合理价格，不动产价格实质是这些无形的权益的价格，转移的权益越大，价格就越高；时间对不动产价格的影响很大。
】5.不动产价格类型主要有：买卖价格、租赁价格、入股价格、抵押价格、课税价格、投保价格、征收价格、典当价格等。
6.不动产估价的特性：估计性（估价不是定价，亦不是作价格保证。
不动产经济学思考题总
1、各种区位论的主要内容是什么，如何理解它们与不动产经济活动之间的关系？区位论：是关于人类社会经济活动的场所及其空间经济联系的理论。
它主要研究人类经济活动的空间选择与设计的基本法则，探索一定空间内经济活动分布、组合以及区位演化的基本规律。
A农业区位论：在中心城市周围，在自然、交通、技术条件相同的情况下，不同地方对中心城市距离远近所带来的运费差决定不同地方农产品纯收益的大小。
B工业区位论：区位因子决定生产场所，将企业吸引到生产费用最小、节约费用最大的地点。
C商业区位论：城市形成于一定数量的生产地中的中心地，是向周围区域居住的人口供应物品和劳务的地点，而且不同级别的中心地应遵循一定的等级分布规律。
D住宅区位论：同心圆理论、扇形理论、多核心理论关系？首先，城市土地利用规划的实质是人类自觉运用区位规律，合理安排土地用途的方向和规模，逐步调整使用不合理的土地用途，以获取最大的收益，因此，城市土地利用规划要遵循土地区位形成和变化的基本规律。
第二，区位是影响企业生产成本的重要因素，区位也会影响到土地使用者的方便程度。
此外，区位理论影响企业的选址与高新技术产业的区位选择。
最后，综合分析房地产项目成本和售价也需要确定项目的区位。
2、影响区位决策的主要因素有哪些？主要因素有交通、环境、周围地区经济发达程度以及周围的人文环境等。
比如南昌市红谷滩地区，这一地区是去年来新开发的地区，道路宽、路面干净、环境好、管理现代化，而且附近多高校，是个适宜居住及进行商业开发的好地方。
3、举例说明影响社区（市镇）形状的支配因素。
基本产业的增长率一些较小的社区在其他产业增长率增长的同时提高了基本就业，由增长要求创造出来的新的出口通过现有企业的扩张实现。
产业的区域转移：技术、成本、人口、资源等对于每个社区，可利用的土地、劳动力、技术、资源等在任何一个特定时期都是相对不变的，很多社区可能没有某种特定产业所需的资源和技术，但是若干年后，社区可以满足这种产业存在所需的条件。