不动产经济学(7)
不动产基础知识
不动产基础知识
不动产基础知识如下：
1. 不动产的概念：不动产是指依自然性质或者法律的规定在空间上占有固定位置，移动后会影响其经济价值的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。
2. 不动产登记的含义及法律效力：不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
不动产物权的
设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
3. 不动产登记的范围：不动产登记范围为不动产的物权。
《不动产登记暂
行条例》第五条规定，不动产登记的范围是：（1）集体土地所有权；（2）房屋等建筑物、构筑物所有权；（3）森林、林木所有权；（4）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（5）建设用地使用权；（6）宅基地使用权；（7）海域使用权；（8）地役权；（9）抵押权；（10）法律规定需要登记的其
他不动产权利。
4. 不动产统一登记的意义：有利于保护不动产权利人合法财产权。
通过不
动产统一登记，最大限度整合资源，减少政府行政成本，减少办证环节，更好地方便企业、群众申请和办理不动产登记。
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上海财经大学公共经济与管理学院工商管理专业 房地产经营
上海财经大学公共经济与管理学院工商管理专业房地产经营管理方向本科培养方案(中外合作)一、指导思想本专业坚持全面贯彻执行党的教育方针，全面体现“教育要面向现代化，面向世界，面向未来”的时代精神，全面适应社会主义建设对人才的需要；实行“专通结合”和“复合型”人才教育，以增强毕业生的适应性。
加强基础教学，拓宽专业口径，合理设置和安排课程体系，优化学生的知识结构，注意知识、能力和素质的协调发展，注重对学生综合素质的培养；注意创新教育，鼓励尖子人才脱颖而出。
二、业务培养目标本专业主要培养适应社会主义市场经济发展和现代化建设需要的,具有较全面的专业基础知识、较强业务技能及能力较强，富有创新、开拓精神及务实的房地产经营与管理专业人才：能掌握房地产经济理论、房地产经营与管理的法律法规及相关知识在政府部门从事房地产管理的公务员；能运用房地产经营与管理知识以及土木工程技术知识在房地产开发企业、房地产经营单位、房地产中介咨询单位和有关金融机构的相关部门从事房地产开发、经营与管理的专业人才；能运用物业管理知识在物业管理企业从事物业管理的决策、监督等工作的中高级管理人才；能运用经济学、管理学等知识在科研机构、高校和中等学校从事与本专业相关的教学与科研工作的教学研究人员。
三、 业务培养要求本专业本科学生，通过在校学习，应该达到以下基本人才要求：掌握房地产经济、经营管理方面的基本理论、方法和土木工程技术知识；掌握基本的财务会计专业知识、并能较熟练地进行有关的财会操作；熟悉土木工程技术、房地产工程建设的方针政策；掌握物业管理、投资经济基本知识；了解国内外房地产经营管理的发展动态。
四、学制本专业教育实行4学年的基本学制，并实行弹性学制。
凡按教学计划和有关规定，提前学完全部课程，取得相应的学分，符合毕业条件者，允许提前毕业，或副修另一专业的主干课程。
学生在符合有关规定的条件下，可延长在校学习期限，但最长不得超过两年延长期。
具体规定详见《上海财经大学本科学生学籍管理实施细则》、《上海财经大学本科双专业、双学位教育试行办法》等。
房地产经济学A卷答案
1、为什么不同区位会影响房地产价格？
从区位理论来看，区位对城市土地起着极其重要的作用，是决定房地产价格的主要因素。（1分）不同区位之所以影响房地产价格，可以归纳为两个方面的原因：（1分）一是由于区位是影响企业生产成本的重要因素，如区位不同，就会导致交通成本和土地开发成本的差异，从而影响企业的生产成本；（1分）另一个原因是区位也影响到土地使用者的方便程度，如基础设施和公共设施的完备状况均会影响土地的利用。（1分）
2、按房地产泡沫产生的时间顺序，房地产泡沫的典型判断指标类型有哪些？
根据房地产泡沫产生的时间顺序，房地产泡沫的典型判断指标可以大致的划分为预示指标、指示指标和滞后指标等。（1分）预示指标有房地产贷款增长率/贷款总额增长率、货币供给量和股价指数等；（1分）指示指标有地价增长率/GDP增长率、地价增长率/物价增长率、房价/家庭年平均收入、商业房地产实际价格/理论价格和价租比（租价比）等；（1分）滞后指标是泡沫经济发生以后衡量其严重程度的指标，通常选择地价总额/GDP作为滞后指标。（1分）
2、有利于政府对本地区的建筑总量进行控制，政府可以根据编制的人口规划，安排房地产开发总量，节约土地资源，控制城市建设规模。（1分）
3、增加房地产业的就业机会，由于将对巨大的存量进行征税，因此其间的调查、征收环节可以创造大量的就业机会，并且可以设立一个常设机构，因为每年都要对房地产进行调查、征收、登记等工作。使大量的沉淀资金转化为消费资金。（1分）
5、简述级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ的区别与联系？
级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的基础和出发点。（1分）从历史上看，级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ反映着资本主义农业由粗放到集约经营两个不同的发展阶段；（1分）从形成过程看，级差地租Ⅱ的产生是以同一块土地上连续投资的生产率高于列等地的生产率为前提的。（1分）级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ虽然表现形式不同，但在实质上是一致的。级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ不过是级差地租的两种表现形式，它们都是投在土地上的等量资本所具有不同生产率的结果。（1分）
不动产估价理论与方法试题
不动产估价理论与方法试题1、在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于( )。
A、区域平均地价B、市场价格的平均值C、成交地价的平均水平D、评估价格的平均值答案：A基准地价反映城镇整体地价水平，从地价的特点看，基准地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式，标定地价、交易底价、成交地价及其他派生出的地价都是对于具体宗地而言，故都属于宗地地价类型。
2、有限责任公司形式的土地估价机构的（）必须具备土地估价师资格。
A、股东B、董事C、投资人D、法定代表人答案：D3、规定建筑后退红线的距离是( )阶段的规划内容之一。
A、分区规划B、控制性详细规划C、总体规划D、修建性详细规划答案：C4、某一排放污染物的工厂建在一居住区，引起该居住区内的住宅价值降低，这种建筑物折旧情况属于( )。
A、物理折旧B、功能折旧C、经济折旧D、物质折旧答案：C引起建筑物折旧的经济因素，通常有建筑物的使用与周围环境的不协调、附近环境的变化、房地产市场的变化等。
例如居住区内残留的小工厂，由于一方面其周围没有其他工厂，无法产生集聚效益，另一方面周围都是居住区，对生产过程中产生污染的处理要求更严，增加其生产成本，从而引起该工厂建筑物使用价值的降低。
5、中心地理论是由德国地理学家( )提出的。
A、克里斯塔勒B、托马斯·罗伯特·马尔萨斯C、让·巴蒂斯特·萨伊D、密而斯答案：A6、阿兰索的主要贡献在于，他将（）作为地租的一个核心问题，首次引入区位平衡概念，成功解决了城市地租计算的理论方法。
A、空间B、地理位置C、时间D、交通答案：A7、以下因素中，土地价格存在的根源是（）A、绝对地租B、级差地租ⅠC、级差地租D、垄断地租答案：A8、城市用地评价内容不包括（）A、自然条件评价B、建设条件评价C、人口规模D、经济评价。
答案：C城市用地评价内容包括三个方面，即自然条件评价、建设条件评价和经济评价。
不动产经济学思考题总
1、各种区位论的主要内容是什么，如何理解它们与不动产经济活动之间的关系？区位论：是关于人类社会经济活动的场所及其空间经济联系的理论。
它主要研究人类经济活动的空间选择与设计的基本法则，探索一定空间内经济活动分布、组合以及区位演化的基本规律。
A农业区位论：在中心城市周围，在自然、交通、技术条件相同的情况下，不同地方对中心城市距离远近所带来的运费差决定不同地方农产品纯收益的大小。
B工业区位论：区位因子决定生产场所，将企业吸引到生产费用最小、节约费用最大的地点。
C商业区位论：城市形成于一定数量的生产地中的中心地，是向周围区域居住的人口供应物品和劳务的地点，而且不同级别的中心地应遵循一定的等级分布规律。
D住宅区位论：同心圆理论、扇形理论、多核心理论关系？首先，城市土地利用规划的实质是人类自觉运用区位规律，合理安排土地用途的方向和规模，逐步调整使用不合理的土地用途，以获取最大的收益，因此，城市土地利用规划要遵循土地区位形成和变化的基本规律。
第二，区位是影响企业生产成本的重要因素，区位也会影响到土地使用者的方便程度。
此外，区位理论影响企业的选址与高新技术产业的区位选择。
最后，综合分析房地产项目成本和售价也需要确定项目的区位。
2、影响区位决策的主要因素有哪些？主要因素有交通、环境、周围地区经济发达程度以及周围的人文环境等。
比如南昌市红谷滩地区，这一地区是去年来新开发的地区，道路宽、路面干净、环境好、管理现代化，而且附近多高校，是个适宜居住及进行商业开发的好地方。
3、举例说明影响社区（市镇）形状的支配因素。
基本产业的增长率一些较小的社区在其他产业增长率增长的同时提高了基本就业，由增长要求创造出来的新的出口通过现有企业的扩张实现。
产业的区域转移：技术、成本、人口、资源等对于每个社区，可利用的土地、劳动力、技术、资源等在任何一个特定时期都是相对不变的，很多社区可能没有某种特定产业所需的资源和技术，但是若干年后，社区可以满足这种产业存在所需的条件。
不动产经济学
不动产经济学不动产，这个我们日常生活中经常听到的词汇，它所涵盖的范围可不仅仅是我们居住的房子那么简单。
从商业大楼到工业厂房，从农田到森林，从城市的繁华地段到乡村的广袤土地，都属于不动产的范畴。
而不动产经济学，就是研究这些不动产的开发、利用、交易以及它们对经济和社会产生影响的一门学科。
想象一下，你站在城市的高楼大厦之间，周围是熙熙攘攘的人群和川流不息的车辆。
这些高楼大厦是如何建起来的？为什么有些地方的房价高得让人望而却步，而有些地方却相对便宜？这背后都有着不动产经济学的原理在起作用。
首先，让我们来谈谈不动产的需求和供给。
需求方面，人口的增长、城市化的推进、人们对居住和工作环境的改善需求等，都会推动对不动产的需求。
比如说，越来越多的人涌入城市寻找工作和发展机会，他们需要有地方居住，这就增加了对城市住房的需求。
同时，随着人们生活水平的提高，对于居住品质的要求也在不断提升，更大的房子、更好的小区环境、更便捷的交通设施等，都成为了人们追求的目标。
而在供给方面，土地的有限性是一个关键因素。
毕竟，地球上的土地资源是有限的，而且不是所有的土地都适合用于建设。
此外，建设过程中的各种成本，如土地购置成本、建筑材料成本、劳动力成本等，也会影响不动产的供给。
接下来，我们说一说不动产的价格。
不动产价格的形成是一个复杂的过程，受到多种因素的影响。
供需关系是其中最重要的因素之一。
当需求大于供给时，价格往往会上涨；反之，当供给大于需求时，价格可能会下跌。
但这并不是唯一的决定因素，政府的政策、货币政策、经济形势、地理位置、周边配套设施等，都会对不动产价格产生影响。
比如说，政府出台了限购政策，可能会抑制一部分购房需求，从而对房价产生影响。
又比如，央行调整利率，会影响到购房者的贷款成本，进而影响到房地产市场的需求和价格。
再看看不动产投资。
这可是很多人关注的话题，毕竟不动产投资有可能带来丰厚的回报。
但投资不动产可不是一件简单的事情，需要考虑很多因素。
房地产经济学
A.级差地租 B.级差地租Ⅰ C.级差地租Ⅱ D.绝对地租
3.“炒房”作为房地产投机需要是(D)需求的一种特殊表现形式
9.房地产中介服务：是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。
10.房地产开发投资：是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。
6.简述房地产企业的特征。
答：（1）经营对象的不可移动性；（2）业务形态的服务性；（3）经营活动的资金和人才密集性；（4）经营活动过程的行业限制性。
7.简述房地产企业资金筹集的方式和渠道。
答：(1)财政拨款；（2）主管部门或单位拨款；（3）银行贷款；（4）股票、债券等资本运作筹资；（5）引进外资；（6）企业内部资金积累和集资；（7）预收定金。
(4)房地产业是完善国民经济运行机制的重要条件，是合理配置社会资源的重要前提。其一是房地产业的发展可以合理引导社会的投资流向，促进产业结构合理化，其二可以合理引导社会消费，促进消费结构合理化，其三有助于完善社会主义市场经济体系，促使房地产品得到合理的利用和优化的配置。
2.试论述房地产市场与可持续发展。
简答
1.简述瑞典的社会保障型住房制度。
答：这类社会民主福利国家的住房政策基础，是强调全民性和非商品性，在强烈的国家干预下建立全民性的福利系统，向全社会提供尽可能多的福利和面向各个阶层的服务，在住房政策上把出租住房和合作住房作为满足社会各阶层住房需求的长期策略。
经济师不动产经济学
房地产经济学,红 ,清华大学 dàxué 出版社
房地产经济学通论 21世纪经济与管理教材 ,曹振良,北京 大学 dàxué 出版社
选读书目:
不动产经济学,钟丽娜
房地产经济学,华伟, 复旦大学 dàxué 出版社
房地产经济学,谢经荣、吕萍、乔志敏,中国人民大学 dàxué 出版社
土地经济学, 董藩,北师大出版社
第五页,共39页，
课程内容
• 第一部分 不动产经济基础理论 • 第二部分 理解不动产市场 • 第三部分 不动产经济微观行为分析 fēnxī • 第四部分 不动产经济宏观分析 fēnxī • 第五部分 不动产经济学的应用和发展趋势
展望
第六页,共39页，
必读书目
不动产经济学 第五版 ,美丹尼斯·J·麦肯泽等
网络等教师推荐的资源自觉学习,提高信息处理、 应用及学术能力， 能够从专业角度思考问题,不断提升独立寻找解决问 题的途径的能力， 能够运用所学知识理解社会现实生活中具体 jùtǐ 的 不动产经济现象,并对现象做出合理的分析和发展 预测， 能够运用不动产经济学的相关理念和政策工具解决 实际工作中所涉及到的有关不动产规划、开发、 投资等方面的问题，
第二十九页,共39页，
2、认识 rèn shi 不动产 不动产市场的特点
市场中的个人和机构
-- 使用者、消费者,包括所有者和租户， -- 提供者,建筑工人、建筑师、工程师、测量员、开发商、投
资者， -- 中央和地方政府,各级代理机构,法院， -- 其他辅助 fǔzhù 使用者或提供者的相关专业人员,对市场运
经济师不动产经济学
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国家开放大学一网一平台电大西方经济学经济学形考任务16题库及答案
国家开放大学一网一平台电大《西方经济学（经济学（本）》形考任务1-6终结性考试题库及答案形考任务1：理论分析题目：综合分析生产成本理论中相关经济范畴的关系答：1、分析总产量（TP）、平均产量（AP）、边际产量（MP）的关系；总产量是指在某一给定的时期生产要素所能生产的全部产量。
平均产量是该要素的总产量除以该要素的投入量。
边际产量即该产量的增量所引起的总产量的增量。
总产量和边际产量之间的关系，即总产量先以递增的速率增加,后以递减的速率增加,达到某一点后，总产量将会随劳动投入的增加而绝对地减少，边际产量先上升，后下降，达到某一定后成为负值。
总产量的变化与边际产量是一致的，即都会经历先增后减的变化过程。
当边际产・上升，总产值以递增的速率增加，当边际产量下降时，总产量以递减的方式增加，当边际产量为负值时，总产量开始绝对的减少。
2、分析边际报酬递减规律和规模报酬变动规律的区别；在于边际报酬递减中，随着同种生产要素的投入的增加而每一生产要素所生产的产品数量是递减的、而规模报酬递减中，同种生产要素的投入的增加，每一要素所生产的产品数量是不变的，仅仅是指生产要素的投入量相较产■是过多了。
3、分析利润最大化原则和成本最小化原则的区别：产的产品数量是不变的，仅仅是指生产要素的投入量相较产量是过多了。
利润最大化是一个市场一般均衡的结果。
是厂商在所生产产品的市场可能价格以及要素可能价格这些约束条件下所能达到的利润最大化。
根据利润最大化的条件（边际收益等于边际成本）来决定产量（当然，产品垄断厂商还可以依次决定产品定价，要素垄断厂商还可以依次决定要素价格）。
4、分析短期边际成本曲线（SMC）.短期平均成本曲线（SAC）和短期可变成本曲线（SAVS）的关系；第一短期边际成本曲线与短期成本曲线的关系：短期边际成本曲线SMC与短期成本曲线SAC相交于平均成本曲线的最低点N,在交点N上，SMC=SAC,即边际成本等于平均成本。
在相交之前，平均成本大于边际成本，平均成本一直递减；在相交之后，平均成本小于边际成本，平均成本一直递增。
不动产经济学
u
不动产税的前景
▪ 不动产税将对我国市场经济体制产生深远的影响。
对企业与居民的不动产开征财产税性质的不动产 税，将有力地推动各级政府加强对财产权的保护， 而这是市场经济的基石。
不动产税将成为地方政府稳定的财政收入来源， 有利于建立“与事权相匹配”的财政管理体制， 理顺各级政府间的关系，增强政府的执政能力。
u
中国现行不动产税收制度 现行税费的主要问题
2．税制结构不合理，房地产保有环节税负畸轻而 流转环节税负畸重 目前的税制基本上是不卖不税，不租不税，一旦 租售，则数税并课，造成房地产保有环节税负畸 轻而流转环节税负畸重。如对土地而言，取得环 节的耕地占用税和保有环节的城镇土地使用税税 额标准均较低，起不到调节土地级差收益，促进 高效、集约用地的作用；对房产而言，保有环节 的房产税对所有非营业用房一律免税，起不到作 为财产税对收入分配进行调节的作用。
u
中国地方财政状况及原因
地方财政普遍陷入困境
▪ 1994年分税制后，地方财政收入占全部财政收
入的比重不断下降，但支出责任却在增长，因此， 地方财政赤字不断增加。例如，在分税制前的 1993年，中央本级财政赤字为354.55亿元，地 方本级财政出现盈余61.2亿元，到了1994年， 中央本级财政出现盈余，为1152.07亿元，而地 方则赤字1726.59亿元，到了2019年，中央盈 余4445.17亿元，地方赤字7379.87亿元。
45 45.69 48.11 47.95
u
中国地方财政状况及原因
地方政府通过各种方式融资
▪ 税收与预算内收费 ▪ 预算外收费 ▪ 出售国有资产：国有企业私有化 ▪ 出售特许权：BOT(build—operate—transfer)
不动产经济学
不动产经济学1.经济学的概念：经济学是一门关于个人和社会如何利用有限的资源来进行商品和服务的生产、分配和消费的社会科学，是研究「理性」个人如何做决策(或做选择)的社会科学。
2.不动产的概念：一般系指土地及附着于土地上的改良物，以及一切在法律意义上不可移除的物体；「改良物」包括建筑物、道路、停车场…..设施等。
不动产动产1.土地 1.有形耕地、住宅地、农业机械、家具、营业农业用地、森林设备、商品、车辆、船舶2.建筑物 2.无形农业建筑物、住宅、股票、债券、抵押权、商业用房、道路银行存款大型的船舶、机械设备是准不动产。
3.不动产经济学的概念：利用经济科学的方法、原理或经济模型，探讨不动产领域理性选择的相关问题; 探讨的内容着重于：（１）不动产的基本特性;（２）不动产市场特性分析;（３）不动产市场的分析方法;（４）不动产规划开发决策的经济分析;（５）不动产之财产与资本市场分析;（６）不动产市场的发展动向及影响因素;（７）探讨不动产的投资风险及最适投资组合。
4.研究不动产经济学的意义（一）不动产研究是有具体实效的科学知识；1.有助于人与环境关系的了解；2.有助三生（生产、生活、生态）环境的改善；（二）不动产研究对产业生产活动的发展有帮助；1.不动产是资本财产；2.不动产是产业生产环境的重要组成元素与条件；3.不动产是良好与常用的贷款抵押标的物；（三）不动产产业的发展与整体经济、政府财政、社会稳定性均有密切关系；1.不动产产业的生产毛额占GDP有相当的比重；2.不动产型式之固定资本形成占国内资本形成的比重甚高；3.不动产产业关联效果大（火车头工业），尤其在基础工业、金融服务业；4.在个人财富中，不动产资产所占的比重很大，是影响贫富差距、社会稳定的主要原因之一；5.不动产有关的资产税是政府财政收入的稳定来源，更是地方政府的主要收入来源；5.不动产的特征：位置的固定性；异质性；使用的耐久性；产权的可分割性；开发使用的外部性；投资、消费的双重性；调控效应的滞后性；文化美学特征。
不动产经济学PPT课件
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4
不动产开发
1
第一节 不动产开发概述
2 第二节 开发和建设过程
3 第三节 可行性分析
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5
第一节 不动产开发概述
1、不动产开发的涵义
• 不动产开发是不动产业中最基本、最主要的经济活 动,是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住和 工作空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动， 本质上属于生产建设领域。不动产开发是提高不动 产资源配置效率的中心环节。
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14
• 项目选择是指开发商根据各个渠道获得的多 种信息，形成一个开发项目的初步设想，包 括项目的选址、筹资、配套建设，然后根据 这一设想，进一步进行市场综合分析，并通 过与城市规划部门、土地管理部门及其他的 建筑商、投资商进行接触，使项目设想具体 化。
• 项目的可行性研究即在项目选择之后，对该 项目做更进一步的分析，主要包括市场分析、 项目的财务评价及经济社会评价等。
或简化为：住宅开发、非住宅开发、公共设 施开发。
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8
第一节 不动产开发概述
我国不动产开发模式的变化 短平快合作开发模式 小而全的多项目开发模式 精耕细作的成片开发模式
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9
第一节 不动产开发概述
3、不动产开发的基本原则
严格执行城市规划。
坚持经济、文化和环境效益相统一的原则
必须实行全面规划、合理布局、综合开发、 配套建设。
不动产经济学 Essentials of Real Estate Economics
第三部分： 不动产经济的
微观主体行为分析
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1
第三部分学习内容
1、不动产投资
不动产经济学(2B)
A 农业区位论
杜能圈共有六个同心圆，如下图所示。
自由农业区 林业区 轮作农业区 谷草农业区 三圃式农业区 畜牧业
杜能圈
A 农业区位论
4、评论 ▪ 杜能的农业区位论由于采取了高度抽象和孤立化的分析
方法而遭到批评。但从总体上看，他成功地抓住了影响 当时土地利用的关键因子：土地位置和距离，揭示了土 地区位利用的核心机制：级差地租模型，从而第一次从 理论上系统地阐明了距离或空间摩擦对土地的农业区位 利用的深刻影响。它不仅可以解释农地分区利用，而且 对于工业、商业和住宅业等经济活动的区位决策和土地 的合理利用也具有重要指导意义。
不动产经济学 Essentials of Real Estate Economics
第一部分 不动产经济基础理论
第一部分学习内容
1、导论
2、区域与社区分析
3、土地利用管制
4、不动产税收的经济学
本次课主要学习
区域与社区分析
学习本章的意义在于：
只有了解社区（市镇）的起源，才能理解形 成这个社区（市镇）的大小、形状和布局的因素 及其增长模式，弄清了一个社区（市镇）的增长 模式，不动产投资商将能更好地预测发展方向。 解读这种增长模式和该地区的控制性总体规划， 将为我们提供用以分析区域发展中不动产投资机 会所需的信息。
土地利用模式的规则
▪ 竞争：价高者得 ▪ 土地用途演替的经济学原理：开发类型取决于获利最高的使
用方式。
▪ 比较优势：从特定的优势和劣势中获得最大净收益的用途是
具有比较优势的用途。
▪ 不完全规则：使用模式不可能是完全完善或完全可预测的。 ▪ 变化的原理：最高最佳使用一直处在变化中。技术的、社会
的、经济的变化不断改变着社区的结构和理想的土地利用模 式。
房地产经济学完整PPT课件
✓ 地产初级开发与再开发的关系：初 级开发是再开发的基础，再开发是初 级开发的继续。
可编辑课件
30
3.地产开发的作用
❖是房地产经济运行过程的首要 环节，其开发质量对后续环节有 重要影响。
❖ 从位置上影响后续环节
❖ 从产权上影响后续环节
可编辑课件
26
第一节 房地产经济运行过程的内容
一、地产开发 二、房屋建造 三、房地产流通 四、房地产使用及管理 五、房地产退废 六、房地产经济运行过程图♀
可编辑课件
27
一、地产开发
（一）地产开发的含义和作用
1.地产开发的含义
2.地产开发的分类
3.地产开发的作用
（二）地产开发的实施环节
1.取得土地
可编辑课件
24
第二章 房地产的经济运行过程
第一节 房地产经济运行过程的内容 第二节 房地产经济运行过程的特点 第三节 房地产经济运行过程的协调
可编辑课件
25
本章学习提示
学习目的
❖ 把握房地产经济运行的全貌 ❖ 为相互联系地学习好后边各章内容打下基础
学习重点
❖ 房地产经济运行过程的主要内容 ❖ 房地产经济运行各阶段和环节之间的联系
➢ 实施意义：盘活存量、加强宏观管理
➢ 对取得土地的影响：强化公开和规范
➢ 实施现状：正逐步推开,各地有差异
➢ 视频：杭州市土地可储编辑课备件 中心情况
34
沪杭汉三市土地储备制度比较
上海
杭州
武汉
土地储备 市场主导、 政府主导、 政府主导与市场调
性质
非强制性
强制性
节相结合
机构职能 储地、整地 储地、整地 储地、交易许可
不动产估价
第一章导论1.不动产：是指不能移动或者若移动则损害其价值或用途的物，指土地、建筑物以及附着于土地和建筑物的定着物，包括物质实体及其相关权益。
2.不动产的构成（从实物形态分）：土地、建筑物（是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两类。
）、定着物（是固定于土地并不能移动的有独立实用价值的物。
如房屋、地下管道、树木、沟渠等。
）。
3.不动产的特性：自然特性（不动产自然属性的反映）包括位置固定性（决定估价时价格唯一性）、位置的差异性（位置优劣的差异性）、异质性（决定不动产的复杂性）、资源有限性（向空间发展）、使用耐久性（在合理使用和保护的前提下可以永续使用。
）；经济特性包括供给的稀缺性（刚性需求和改善型需求引起了不动产供给的垄断性）、供给的垄断性（包括土地所有权和经营权的垄断）、价值量大（不动产形成过程中，凝聚了大量人力物力财力。
）、保值增值性（财富象征）、市场的区域性（供求数量和价格的区域差异性）、合并与分割的可能性（小面积土地合并可提高价值和价格；大宗土地进行分割可提高土地利用率、使用价格与价值。
）、社会经济位置的可变性（我国引起不动产社会经济位置变动的主要因素有：行政区划的调整、城乡规划、交通、经济发展状况。
）4.不动产估价：是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验与影响不动产价格的因素，对不动产客观合理价值所作出的推测与判断。
【对不动产估价概念的理解应注意：估价目的影响估价结果，估价目的是指估价结果的期望用途，来源于对估价的不同需要；不同的权益对应不同的客观合理价格，不动产价格实质是这些无形的权益的价格，转移的权益越大，价格就越高；时间对不动产价格的影响很大。
】5.不动产价格类型主要有：买卖价格、租赁价格、入股价格、抵押价格、课税价格、投保价格、征收价格、典当价格等。
6.不动产估价的特性：估计性（估价不是定价，亦不是作价格保证。