万科集团交付前评估培训PPT(改)
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万科 集团交付评估-分析
集团交付评估A2版分析
杭州万科工程与技术管理部
2018 / 1 / 23
验房 指引表
季度 实测
交付评估背景
两个工具、一张表：
即“季度实测”、“交付评估”、“验房指引表”。而 交付评估成绩是工程系统的主要核心指标之一，同时关联 公司的KPI指标。
交付 评估
交付评估：
即项目交付前均需对项目观感质量、使用功能等进行评 估打分，包括装修、景观、外立面、公共部位。分值底于 一定的底线拉闸(底线：装修扆：户内装修≥80分；公区、 外立面、景观≥ 75分；毛坯房户内≥ 70分，公区、外立面 、景观≥ 75分)，整改后再进行评估，达标才能进行交付。
总分值 分项分值 合计
评估部位
1.6
4
户内门
0.8
2
1.2
3
铝合金/塑钢
门窗、栏杆 门窗
栏杆
0.8
2
20
1.6
4
晾衣架 厨浴柜
1.2
3
厨房台面
0.8
2
水槽
2.1
5.25
净水器
2.1
5.25
厨电（洗碗机 ／油烟机）
2.1
5.25
收纳（衣柜/ 玄关柜）
0.7
1.75
0.7
1.75
安装部品
座便
卫生间台盆/ 台面
宽度超过 1mm或长度 超过50mm
宽度小于 1mm且长度 小于50mm
——
各类部品
变形
大于
（凹凸翘曲） 10x10mm
裂缝
长度大于 50mm
小于 10x10mm
长度小于等 于50mm
——
入户门、铝合金 门窗栏杆、
杭州万科工程与技术管理部
2018 / 1 / 23
验房 指引表
季度 实测
交付评估背景
两个工具、一张表：
即“季度实测”、“交付评估”、“验房指引表”。而 交付评估成绩是工程系统的主要核心指标之一，同时关联 公司的KPI指标。
交付 评估
交付评估：
即项目交付前均需对项目观感质量、使用功能等进行评 估打分，包括装修、景观、外立面、公共部位。分值底于 一定的底线拉闸(底线：装修扆：户内装修≥80分；公区、 外立面、景观≥ 75分；毛坯房户内≥ 70分，公区、外立面 、景观≥ 75分)，整改后再进行评估，达标才能进行交付。
总分值 分项分值 合计
评估部位
1.6
4
户内门
0.8
2
1.2
3
铝合金/塑钢
门窗、栏杆 门窗
栏杆
0.8
2
20
1.6
4
晾衣架 厨浴柜
1.2
3
厨房台面
0.8
2
水槽
2.1
5.25
净水器
2.1
5.25
厨电（洗碗机 ／油烟机）
2.1
5.25
收纳（衣柜/ 玄关柜）
0.7
1.75
0.7
1.75
安装部品
座便
卫生间台盆/ 台面
宽度超过 1mm或长度 超过50mm
宽度小于 1mm且长度 小于50mm
——
各类部品
变形
大于
（凹凸翘曲） 10x10mm
裂缝
长度大于 50mm
小于 10x10mm
长度小于等 于50mm
——
入户门、铝合金 门窗栏杆、
《万科集团》PPT课件
❖ 国家将房地产行业的外资投资行为列入“限制”行列，限制 外商投资及热钱涌入；从紧的金融手段，银行存款准备金率 连续提升，对于房产市场的资金来源起到明显抑制，同时加 强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求。
精选ppt
8
社会环境分析
❖ 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费 热点。2005 年我国人均GDP 达到1703 美元，已经由温饱迈入小康社会， 房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地 产产业相应将进入高速增长阶段。
❖ 总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限， 谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。
精选ppt
15
客户议价能力分析
❖ 近些年来，消费者对于住房多方面要求均有所提高， 如房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、 物管水平，甚至交楼期限与办理房产证等，成为除 价格之外影响消费决策的因素。
08年 40,991,800,000 34,855,700,000 6,364,790,000 4,639,870,000 113,456,000,000 85,898,700,000 119,237,000,000 64,553,700,000 80,418,000,000 19,978,300,000
❖ 在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中海、 万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更 大的反议价空间。
❖ 在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的 议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如钢材 等的议价空间受到一定限制。
精选ppt
07年 35,526,600,000 28,059,500,000 7,652,900,000 5,317,500,000 95,432,500,000 66,472,900,000 100,094,000,000 48,774,000,000 66,174,900,000 17,046,500,000
精选ppt
8
社会环境分析
❖ 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费 热点。2005 年我国人均GDP 达到1703 美元，已经由温饱迈入小康社会， 房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地 产产业相应将进入高速增长阶段。
❖ 总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限， 谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。
精选ppt
15
客户议价能力分析
❖ 近些年来，消费者对于住房多方面要求均有所提高， 如房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、 物管水平，甚至交楼期限与办理房产证等，成为除 价格之外影响消费决策的因素。
08年 40,991,800,000 34,855,700,000 6,364,790,000 4,639,870,000 113,456,000,000 85,898,700,000 119,237,000,000 64,553,700,000 80,418,000,000 19,978,300,000
❖ 在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中海、 万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更 大的反议价空间。
❖ 在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的 议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如钢材 等的议价空间受到一定限制。
精选ppt
07年 35,526,600,000 28,059,500,000 7,652,900,000 5,317,500,000 95,432,500,000 66,472,900,000 100,094,000,000 48,774,000,000 66,174,900,000 17,046,500,000
万科楼盘交付总结 PPT
文山
重点抓住这5大分包单位
2. 装修总包责任： ▲ 对交付评估负总责，若获得优秀，结算款6%的奖金 ▲ 积极性较高，对分包单位质量不达标或者无法完成的部位，总包会努力的去
帮助处理（比如：天面的涂料，地坪漆修复，土建遗留的裂缝，台面打蜡打油等）， 有些是有偿，有些是免费的。
▲ 会督促分包单位质量进度的管理（但更多的是催促甲方对分包单位的管理）
工地开放 业主验房
合格
有问题
维修整改
集中交付
有问题
集中返修
按期合同交付
专项验收项目
供水打压测试 （精装修全程带压 作业）
阳台、卫生间地砖 泼水与地漏排水试 验
室内通电测试
马桶通球试验
厨卫龙头出水、台 盆下水试验
卫生间门槛石闭水
模拟验房项目（交付评估、验房指引表）
渗漏检查
入户门
对讲机
户内配电箱 插座 涂料 顶棚
万科楼盘交付总结
目录
一 项目分包模式、装修总包责任
二 交付流程、维修管理 三 界面移交、成品保护 四 翡丽山项目管理情况介绍
一、项目分包模式、装修总包责任
1. 分包模式：甲分包，基本由甲方管理，精装总包对甲分包的管理偏少
五大分包：
♦ 入户门
曼托
♦ 户内门
阿卡迪亚
♦柜 体
厨博士
♦ 木地板
圣象
♦ 铝合金
翡丽山6.30交付流程：
1.专项验收交付前第3个月 完成；
2.模拟验收及业主开放日基 本是交付前底个月完成， 即5月份；
3.6月精保洁，交付评估， 集中交付
卫生间台面
门槛石
淋浴区/淋浴屏
龙头花洒
排气扇
地漏
万科第三方评估体系培训
8.16%
一套房（含厨卫间）内按随机部位实测8个点，其中阳台部位随机选取1个点， 4
每1个不合格点扣0.5分。
6.12%
3 PC场地随机选点，每1个不合格点扣0.5分。
一套房（含厨卫间）内按随机部位实测10个点，其中阳台部位随机选取1个点，
5
10.2%
5
每1个不合格点扣0.5分。
一套房（含厨卫间）内按随机部位实测5个点，其中阳台部位随机选取1个点，
5
10.2%
5 每1个不合格点扣1分。（结构面禁止打磨、批嵌、剔凿，砌筑顶塞完成后可以
进行剔凿、打磨）
49
100
重点关注项
不得失分项
计算规则：每户的合格率之和/总抽查户数=单项合格率；每户实得分之和/每户的应得分综合=单户的合格率
评估标准--实测实量
检查房间号 检查项目
砌筑工程
检查内容 表面平整度
4、项目安全成绩：各标段为基础面积加权平均得分(含未达到实测条件标段)； 一个黄牌标段项目安全成绩扣2分，一个红牌标段项目安全成绩扣5分。
5、公司安全成绩：各标段为基础面积加权平均得分(含未达到实测条件标段)； 一个红牌标段（或事故）公司安全成绩扣2分。
6、安全质量复查：：100%复查，安全成绩两次成绩权重70%：30%，质量成绩不变。 安全质量首次检查后，简报中标识需改进项，要求该类问题未来两个季度内在不得再犯，项目回复整改完成后进行安全质量整改动作达标复查，涉及需改进项问题双倍扣分。
有无烂根、狗洞、露筋、涨模、蜂窝麻面等缺陷； 有无修补、打磨、剔凿痕迹。
【0,8】mm 【0,5】mm 【-5,10】mm
毛坯【0,4】mm，木地板【0,3】mm
【0,4】mm，抹灰或腻子未打磨
万科集团PPT[1]
![万科集团PPT[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/79f5d2f39e3143323968938f.png)
企业特殊环境分析（波特五力模型）
行业内竞争者分析 潜在竞争者分析 替代品分析 供应商议价能力分析 客户议价能力分析
行业内竞争者分析
行业内竞争的主要特点表现为行业集中度低、 区域性强、产品差异性大、成本差异大。 (1)房地产市场存在着多个巨头 (1)房地产市场存在着多个巨头 (2)行业增长程度 (2)行业增长程度 (3)高额固定成本 (3)高额固定成本 (4)高的退出成本 (4)高的退出成本
技术环境分析
我国房地产产业化的总体框架己经建立，技术体系正在集成，房地产市 场的热点不断翻新。房地产业数字化创新工程将进一步推进，信息技术 将改造传统的房地产产业，推动产业的现代化进程，以环保、节能为主 题的绿色生态住宅正在兴起。 住宅产业化之后，将采用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅生 产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。 通过实施信息化实现了对企业运营的优化调整，有效地提高了房产企业 的竞争力和企业的整体实力。 购房者自我意识的觉醒、对高生活品质的追求倾向，使住宅的品质成为 群众关注的热点。在当今环保日益成为主流价值观的市场氛围下，倡导 “节能省地型”住宅的建设，提高住宅的品质和性能，不仅能增强住宅 开发、设计、施工企业的市场竞争力，同时也更加契合住宅消费者的实 际利益，促进社会和谐发展。
潜在竞争者分析
进入门槛高、新进入者威胁小。即使有新进 入者，大多数也选择在二、三线城市做起， “练摊”积累经验和资本。 (1)海外竞争加强 (1)海外竞争加强 (2)产品差异化 (2)产品差异化 (3)资本要求 (3)资本要求 (4)政府政策 (4)政府政策
替代品分析
商品房买卖市场在一定程度上将受到以下方 面的影响： (1)二手房市场的活跃 (1)二手房市场的活跃 (2)租房意识的兴起 (2)租房意识的兴起 (3)消费观念的转变 (3)消费观念的转变
万科集团工程评估体系培训(实测实量)
实测实量操作培训
主要内容
一、目的 二、适应范围 三、取样原则 四、计算说明 五、混凝土结构工程 六、砌体工程
1/87
主要内容
七、抹灰工程 八、设备安装工程 九、涂饰工程 十、墙面饰面工程 十一、地面饰面砖工程 十二、室内门、铝合金（或塑钢）门窗安装工程
2/87
主要内容
十三、木地板安装工程 十四、防渗漏工程 十五、防空鼓、裂缝 十六、各阶段实测项汇总
内通报、直至按照《职员
职务行为准则》的相应规
定进行严格处理。
三、取样原则
7/87
原A5版规定的实测点实 测补，充现规调定整为在实测点 附近50厘米范围内以目 测最差部位进行实测。
四、计算说明
8/87
➢对仅有主体结构和砌体施工作业的项目实行难度系数调整，项目得分为实测 分值乘以难度系数0.95； ➢标段综合得分的权重分配为：实测实量：安全文明=80:20；所占权重提升 了15%，突显实测实量的地位——得实测者得天下。 ➢对于采用技术创新和优化的标准节点，对可能的系统性质量隐患进行有效规 避的，按如下方式进行评测： •该创新或节点的有效性需报集团工程管理部认定； •如该创新或节点能够全面消除可能的质量隐患，则其所涉及的分项实测指标 按100%计算，并以相应的合格计算点数，直接纳入相应标段的合格率计算； •如该创新或节点只能部分消除可能的质量隐患，则所涉及的分项实测指标按 相应的比例就算，并以相应比例的合格计算点数，直接纳入相应标段的合格 率计算； •该创新或节点在评测标段内全面得到实施，其有效性的比例和涉及的实测指 标须报集团工程管理部认定。
四、计算说明
11/87
➢ 对于砼工程，按以下方法进行计算处理： • 2013年新开工工程（从基坑开挖算起）结构及装配式内墙（包括隔墙板）
主要内容
一、目的 二、适应范围 三、取样原则 四、计算说明 五、混凝土结构工程 六、砌体工程
1/87
主要内容
七、抹灰工程 八、设备安装工程 九、涂饰工程 十、墙面饰面工程 十一、地面饰面砖工程 十二、室内门、铝合金（或塑钢）门窗安装工程
2/87
主要内容
十三、木地板安装工程 十四、防渗漏工程 十五、防空鼓、裂缝 十六、各阶段实测项汇总
内通报、直至按照《职员
职务行为准则》的相应规
定进行严格处理。
三、取样原则
7/87
原A5版规定的实测点实 测补，充现规调定整为在实测点 附近50厘米范围内以目 测最差部位进行实测。
四、计算说明
8/87
➢对仅有主体结构和砌体施工作业的项目实行难度系数调整，项目得分为实测 分值乘以难度系数0.95； ➢标段综合得分的权重分配为：实测实量：安全文明=80:20；所占权重提升 了15%，突显实测实量的地位——得实测者得天下。 ➢对于采用技术创新和优化的标准节点，对可能的系统性质量隐患进行有效规 避的，按如下方式进行评测： •该创新或节点的有效性需报集团工程管理部认定； •如该创新或节点能够全面消除可能的质量隐患，则其所涉及的分项实测指标 按100%计算，并以相应的合格计算点数，直接纳入相应标段的合格率计算； •如该创新或节点只能部分消除可能的质量隐患，则所涉及的分项实测指标按 相应的比例就算，并以相应比例的合格计算点数，直接纳入相应标段的合格 率计算； •该创新或节点在评测标段内全面得到实施，其有效性的比例和涉及的实测指 标须报集团工程管理部认定。
四、计算说明
11/87
➢ 对于砼工程，按以下方法进行计算处理： • 2013年新开工工程（从基坑开挖算起）结构及装配式内墙（包括隔墙板）
万科验房师岗位培训参考PPT
允许偏差5mm；面板的垂直度允许偏差0.5mm。 ➢ 用户箱内标识正确。
23
验房专业知识、相关规范标准
7.全装修房 ➢ 地板、踢脚线 ➢ 卫生间、厨房间（墙地转、吊顶） ➢ 卫浴设备 ➢ 吊壁橱、柜、储藏室柜子、走入式衣帽间 ➢ 电器、燃气具、 ➢ 开关、插座（含有线电视、宽带、电话）等电气及
电器
9
现场验收阶段
毛坯房验房次序 1）首先打开水表阀门，进行厨房、卫生间 地漏、下水管灌水试验； 2）验收本家厨卫及厨卫顶棚有无渗漏； 3）验收所有灯具及插座通电情况； 4）验收可视对讲、居家安防系统； 5）综合验收进户门，墙地面，铝门窗，插 座、开关面板、阳台栏杆等质量情况； 6）最后抄录水表、电表读数。
22
验房专业知识、相关规范标准
5. 水 ➢ 卫生间地面48小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不
漏，不倒泛水； ➢ 各下水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟 ，管道不堵不漏，
排水通畅，无堵塞、下水慢现象。 6.电气 ➢ 线材色标合理，接线正确，左零右相，相线为红线，零线为兰线，
接地为黄绿双色线，接地接触紧密。 ➢ 开关、插座面板并列安装高差允许偏差0.5mm；每户内面板高差
•验房接待工程师 •验房师 •验房小工
5
验房人员工作职责
1、 验房接待工程师工作职责： a、接待验房业主，复核 “入住流程表”，检查前 面
各道流程手续是否完备； b、登记 “集中入住情况统计表”、填写验房表单； c、安排验房引导员引导业主验房。 d、业主验房回来，答复业主疑问，协商确定验房
问题整改时限。 e、汇总统计当天业主验房问题，签发整改通知单。
7
验房人员工作职责
3、验房小工工作职责：
a、服从验房师的指挥。 b、准确进行通水、试电、可视对讲等验房
23
验房专业知识、相关规范标准
7.全装修房 ➢ 地板、踢脚线 ➢ 卫生间、厨房间（墙地转、吊顶） ➢ 卫浴设备 ➢ 吊壁橱、柜、储藏室柜子、走入式衣帽间 ➢ 电器、燃气具、 ➢ 开关、插座（含有线电视、宽带、电话）等电气及
电器
9
现场验收阶段
毛坯房验房次序 1）首先打开水表阀门，进行厨房、卫生间 地漏、下水管灌水试验； 2）验收本家厨卫及厨卫顶棚有无渗漏； 3）验收所有灯具及插座通电情况； 4）验收可视对讲、居家安防系统； 5）综合验收进户门，墙地面，铝门窗，插 座、开关面板、阳台栏杆等质量情况； 6）最后抄录水表、电表读数。
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验房专业知识、相关规范标准
5. 水 ➢ 卫生间地面48小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不
漏，不倒泛水； ➢ 各下水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟 ，管道不堵不漏，
排水通畅，无堵塞、下水慢现象。 6.电气 ➢ 线材色标合理，接线正确，左零右相，相线为红线，零线为兰线，
接地为黄绿双色线，接地接触紧密。 ➢ 开关、插座面板并列安装高差允许偏差0.5mm；每户内面板高差
•验房接待工程师 •验房师 •验房小工
5
验房人员工作职责
1、 验房接待工程师工作职责： a、接待验房业主，复核 “入住流程表”，检查前 面
各道流程手续是否完备； b、登记 “集中入住情况统计表”、填写验房表单； c、安排验房引导员引导业主验房。 d、业主验房回来，答复业主疑问，协商确定验房
问题整改时限。 e、汇总统计当天业主验房问题，签发整改通知单。
7
验房人员工作职责
3、验房小工工作职责：
a、服从验房师的指挥。 b、准确进行通水、试电、可视对讲等验房
交房培训PPT演示版
交房培训PPT演示版•交房前准备工作•交房现场布置与氛围营造•交房流程详解•交房后服务与支持目•风险防范与应对措施•总结回顾与展望未来录房屋验收与整改房屋质量验收组织专业团队对房屋进行全面检查，包括建筑结构、水电设施、装修质量等方面，确保房屋符合交付标准。
问题整改针对验收中发现的问题，及时联系施工单位进行整改，确保在交房前所有问题得到妥善解决。
复验确认整改完成后，再次组织验收团队进行复验，确保问题得到彻底解决，房屋质量符合要求。
核对房屋的产权证、土地使用证等重要资料，确保资料齐全、真实有效。
产权资料购房合同交房资料检查购房合同及补充协议等文件，确保合同条款清晰明确，双方权益得到保障。
准备交房所需的各类资料，如房屋交接书、房屋质量保证书、使用说明书等，方便业主顺利收房。
030201资料准备与核对通知业主现场接待流程讲解办理手续交房流程梳理01020304提前通知业主交房时间、地点及所需携带的资料，确保业主能够按时到场办理交房手续。
设立专门的交房接待处，为业主提供咨询、指导等服务，协助业主顺利完成交房手续。
向业主详细介绍交房流程及各环节的注意事项，确保业主对整个流程有清晰的认识。
指导业主按照流程逐步办理交房手续，包括签署房屋交接书、领取房屋钥匙等。
现场布置方案设置欢迎拱门、悬挂横幅、摆放鲜花等，营造温馨、热烈的交房氛围。
设立签到处，提供签到表、笔等，方便业主签到并领取相关资料。
划分交房区域，设置交房流程图、交房须知等展板，提供舒适的交房环境。
提供舒适的沙发、茶几、饮水机等，供业主在等待或咨询时休息使用。
入口区域签到处交房区域休息区音乐渲染视频展示互动环节专业讲解氛围营造策略播放轻松愉悦的背景音乐，营造舒适、温馨的交房环境。
设置互动游戏、抽奖等环节，增加交房活动的趣味性和互动性。
播放开发商介绍、项目历程、交房流程等视频资料，增强业主对项目的了解和信任。
安排专业讲解员为业主提供项目介绍、交房流程等讲解服务，提高业主满意度。
万科物业管理培训课件
• 费用结算方式
Oct-20
50 工程施工跟进
• 范围：
– 主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶 段，时间上大致在竣工验收前3－5个月。
• 目的：
– 质量监控、设备设施功能的提前学习、随时提出功能改进 建议
• 内容(设备安装与隐蔽工程)
– 了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的 安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等， 并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目；
• 两个问题： – 前期维修资金能否使用 – 违约金物业是否有权减免
Oct-20
43
业主临时公约
• 内容：
– 约定业主之间共同遵守的规定，不应包括物业公司或开 发商的权利义务。
– 性质为业主的承诺，而非业主与物业公司或开发商或三 者之间的协议
• 明示：
– 由开发商在物业销售现场与销售合同一起向物业买受人 明示，并予以说明。
需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨 早作功夫
焦点七、单车、摩托车停放点、公共洗 手间
焦点八、其他个案，如水景、山体、商 业布局与业态控制，商业排污管直径、 排烟、化粪池、灯箱设置，商业导向 及识别系统
Oct-20 28
绿化带无排水沟，黄泥水外流
交付时已作好排水沟
Oct-20 29
施工阶段已经完成少量变更
安防系统
– 与物业管理方案中的安防体系相适应
周界红处线报警系 统
闭路监控系统
– 坚持必须的内容：
• 周边围墙及朝向区外一楼业主围栏 的红外报警系统
门禁系统 对讲系统 广播系统 巡更系统 车辆道闸系统 居家安防系统
• 主出入口及车场出入口的闭路监控 系统
• 断电后电控门禁系统的开启
万科明天广场项目《交付策划与实施》 ppt课件
万科明天广场项目《交付 策划与实施》
三、工程的三个阶段
12/35
标段工程的全周期
一个标段的工程大体可以分为三个阶段进行不同方式的管理： 1、前期：政府手续、公司审批、土方、地库、销售样板间、非标层施工等 2、中期：主体施工、实体样板间、砌筑抹灰、地热地面、电梯安装、外架拆除等 3、后期：精装修、景观园林、政府备案、物业验收、交付评估、交付等
开发商名称
交付面积㎡/ 项目负责人
沈阳万科东阪 置业有限公司
33549.6
张鹏
分项名称
权重 分项得分率
施工单位名称 沈阳海鸟装饰工程有限公司 沈阳海鸟装饰工程有限公司 沈阳海鸟装饰工程有限公司
11/35
施工范围 户内装修
交付分项目 得分率
82.67%
公共部位装饰
78.29%
大堂装修施工
78.62%
户内(精装)
北区除临街小商铺、幼儿园之外，为纯住宅形式。 南区含有独栋写字楼、写字间、商铺、超市、公 寓、住宅、幼儿园等多种形式。
二、项目及标段介绍
项目介绍
北区六期 2015年7月开工 2017年12月交付
北区五期 2016年12月交付（13#）
2017年6月交付 （14~16#）
北区四期 2015年10月交付
消 防：龙兴消防 人防通风：人防通风 土 方：宝 利 基
万科明边天坡广保场护项：目辽《地交集付团 策划与实施》
合计施工单位：21家
二、项目及标段介绍
标段介绍
08/35
11# 15536.67平米
两个单元
34层
136户
装修标准：C标
万科明天广场项目《交付 策划与实施》
二、明项天目广及场标北段区介四绍期情况介绍
三、工程的三个阶段
12/35
标段工程的全周期
一个标段的工程大体可以分为三个阶段进行不同方式的管理： 1、前期：政府手续、公司审批、土方、地库、销售样板间、非标层施工等 2、中期：主体施工、实体样板间、砌筑抹灰、地热地面、电梯安装、外架拆除等 3、后期：精装修、景观园林、政府备案、物业验收、交付评估、交付等
开发商名称
交付面积㎡/ 项目负责人
沈阳万科东阪 置业有限公司
33549.6
张鹏
分项名称
权重 分项得分率
施工单位名称 沈阳海鸟装饰工程有限公司 沈阳海鸟装饰工程有限公司 沈阳海鸟装饰工程有限公司
11/35
施工范围 户内装修
交付分项目 得分率
82.67%
公共部位装饰
78.29%
大堂装修施工
78.62%
户内(精装)
北区除临街小商铺、幼儿园之外，为纯住宅形式。 南区含有独栋写字楼、写字间、商铺、超市、公 寓、住宅、幼儿园等多种形式。
二、项目及标段介绍
项目介绍
北区六期 2015年7月开工 2017年12月交付
北区五期 2016年12月交付（13#）
2017年6月交付 （14~16#）
北区四期 2015年10月交付
消 防：龙兴消防 人防通风：人防通风 土 方：宝 利 基
万科明边天坡广保场护项：目辽《地交集付团 策划与实施》
合计施工单位：21家
二、项目及标段介绍
标段介绍
08/35
11# 15536.67平米
两个单元
34层
136户
装修标准：C标
万科明天广场项目《交付 策划与实施》
二、明项天目广及场标北段区介四绍期情况介绍
万科交付前评估体系
质量改进
根据质量检查结果，制定改进措施， 持续优化项目质量管理体系。
安全评估工具与方法
安全检查表
安全审计
用于记录和跟踪项目安全的关键指标和标 准，确保项目实施过程中的安全风险得到 有效控制。
对项目实施过程进行定期或不定期的安全 审查，评估项目安全管理体系的有效性和 实施情况。
安全培训
安全应急预案
对项目相关人员进行安全知识和技能培训 ，提高员工的安全意识和应对能力。
风险评估工具与方法
风险识别表 风险评估
风险应对计划 风险监控与报告
用于识别项目潜在的风险因素，为风险评估和管理提供基础数 据。
对识别出的风险因素进行量化和定性评估，确定风险的严重程 度和影响范围。
制定针对不同风险因素的应对措施和预案，降低风险对项目的 影响。
对项目实施过程中的风险进行实时监控和记录，定期或不定期 地向上级报告风险状况和管理情况。
万科交付前评估体 系
目 录
• 万科交付前评估体系概述 • 万科交付前评估体系的核心要素 • 万科交付前评估体系的实施流程 • 万科交付前评估体系的工具与方法 • 万科交付前评估体系的优化与改进建议 • 万科交付前评估体系案例分析
01
CATALOGUE
万科交付前评估体系概述
定义与目标
定义
万科交付前评估体系是指在对项 目进行交付前，对项目的质量、 安全、性能等方面进行全面评估 的体系。
失败案例一
总结词
缺乏全面考虑
详细描述
该高层建筑在交付前评估中，未能全面考虑结构安全、 设备设施、环境影响等方面的问题，导致项目存在安全 隐患和环境影响问题。
总结词
缺乏有效沟通
详细描述
评估过程中缺乏与相关部门的沟通协调，导致信息不畅 、反馈不及时，影响了评估工作的效率和准确性。
4 北京万科精工品质交付分享PPT课件
10
2. 精工交付标准动作
2.1 交付策划 2.2 制度标准 2.3 培训交底 2.4 样板验收 2.5 学习交流 2.6 日常巡检
11
2.1 北京公司精工交付标准动作---交付专项策划
时间：结构封顶后一个月内，以公司收到结构封顶快报时间为准 内容：交付标准、各节点实施计划、样板执行计划、重点难点分析，需包含户内 装饰、公区、外立面、园林各维度 参加人员：工程管理部、项目经理部
12
2.2 北京公司精工交付标准动作---制度标准
13
2.3 北京公司精工交付标准动作---培训交底
时间：精装、外立面、园林单位进场后一个月 内容：集团、区域最新要求，已交项目经验总结，过程施工关注重点； 重点工序大面积施工前，样板验收合格后，项目经理部组织合作单位就样板存在的问题及 后期施工中的注意事项进行交底，交底要求合作单位项目经理、技术负责人、质检员、劳 务班组长、监理工程师参加，交底需保留影像资料，重点工序交底时工程管理部参加 参加人员：工程管理部、项目经理部、所有交付相关单位负责人
3
1.2 北京公司如园项目交付分享---户内面板安装工艺
观感要求：面板与墙面贴合紧密5mm；
底盒调平收方→一遍面涂→安装面板底板→缝隙修补→二遍面涂→装饰盖板。
4
1.3 北京公司如园项目交付分享---户内门安装工艺
观感要求：门套线与石材腰线接缝顺直；门套线45度拼角拼缝紧密；门套线与墙面贴 合紧密，自然缝收口。 关键节点：基层处理，门套线外侧300mm以内，平整度控制在1mm以内；
14
2.4 北京公司精工交付标准动作---样板验收
样板验收：交付样板、施工工艺样板； 严格执行样板引路要求，不流于形式，对室内交付样板、外墙涂料、园林铺装及公区标准 等需经验收后方可大面积开始施工。
2. 精工交付标准动作
2.1 交付策划 2.2 制度标准 2.3 培训交底 2.4 样板验收 2.5 学习交流 2.6 日常巡检
11
2.1 北京公司精工交付标准动作---交付专项策划
时间：结构封顶后一个月内，以公司收到结构封顶快报时间为准 内容：交付标准、各节点实施计划、样板执行计划、重点难点分析，需包含户内 装饰、公区、外立面、园林各维度 参加人员：工程管理部、项目经理部
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2.2 北京公司精工交付标准动作---制度标准
13
2.3 北京公司精工交付标准动作---培训交底
时间：精装、外立面、园林单位进场后一个月 内容：集团、区域最新要求，已交项目经验总结，过程施工关注重点； 重点工序大面积施工前，样板验收合格后，项目经理部组织合作单位就样板存在的问题及 后期施工中的注意事项进行交底，交底要求合作单位项目经理、技术负责人、质检员、劳 务班组长、监理工程师参加，交底需保留影像资料，重点工序交底时工程管理部参加 参加人员：工程管理部、项目经理部、所有交付相关单位负责人
3
1.2 北京公司如园项目交付分享---户内面板安装工艺
观感要求：面板与墙面贴合紧密5mm；
底盒调平收方→一遍面涂→安装面板底板→缝隙修补→二遍面涂→装饰盖板。
4
1.3 北京公司如园项目交付分享---户内门安装工艺
观感要求：门套线与石材腰线接缝顺直；门套线45度拼角拼缝紧密；门套线与墙面贴 合紧密，自然缝收口。 关键节点：基层处理，门套线外侧300mm以内，平整度控制在1mm以内；
14
2.4 北京公司精工交付标准动作---样板验收
样板验收：交付样板、施工工艺样板； 严格执行样板引路要求，不流于形式，对室内交付样板、外墙涂料、园林铺装及公区标准 等需经验收后方可大面积开始施工。
万科公司付款签证变更及结算操作规范现场交底及培训PPT课件
次月4-6日
项目经办人、项目助理发起网上付款审批
次月6~7日
成本部经办人、成本部经理（主管）K2审批
次月7~8日
财务经办人审核，经理、分管领导、总经理K2审批
次月9~10日
经办人打印K2审批单全套资料及发票送至财务
第6页/共31页
保障工程施工 高效集中付款 合作方满意度
一、付款
5、付款资料
类别
工程类付款
⑷、对于隐蔽工程的返工签证必须包括返工前后的照片、做法、数据确认等原始依据暨刚
开始实行的现场收方单。
第17页/共31页
二、变更及指令
5、案例
第18页/共31页
目录 Contents
1、付款 2、变更指令 3、结算 4、现场限价
第19页/共31页
三、结算
1、结算办理前提
•材料设备采购合同结算办理前提：供应商按合同约定已完成合同范围内全部材料、设备的供货，供货
《 算工造价程协竣议工书结》原件 ●
●
不适用
由咨询公司填写，待审批完成后，双方签 署归档
《 算非造价工协程议类书结》原件 不适用 不适用
●
由咨询公司填写，待审批完成后，双方签 署归档
《工程结算审 核报告》
原件
●
●
●
由咨询公司出具，需盖咨询公司章，经成 本审核
•根据形象进度、 现场图纸、变更 指令、水电扣款 等核算费用
成本部
•审核资料完备性、 费用合理性、划 分费用归属
项目部
•根据审核结果通 知合作方开具发 票，完成合同付 款申请单审批
财务部
•审核账号资料、 审核流程完整性， 入账、付款
第3页/共31页
一、付款
万科集团交付前评估培训PPT(改)
关注重点： 1、继续关注踢脚线、门贴脸位置墙面平整度（抹灰工程、涂饰工程）、房间内门窗洞口 位置阴阳角方正实体质量提升，评估以以目测最差部位进行实测。 2、增加交付项目客厅、主卧门窗位置两处地面到顶棚测量，偏差合格标准[0,5㎜],增加客 厅、主卧开间/进深各两处测量，偏差合格标准[0,8㎜]。
二、集团交付评估体系介绍
勾缝缝隙不均匀
存在明显色斑
存在明显断裂
墙面色泽纹路一致
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则 装饰工程 顶棚 1、不顺平、波浪纹明显，线 条不顺直 2、有色差、裂缝、污染、破 损 检查方式：目测
天花不顺平，污染，发黄
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则 装饰工程 踢脚线 1、表面污染、破损、色差明 显 2、整体不平直 3、阴阳转角处不方正、对缝 不严密 4、踢脚线与墙面、地面存在 明显缝隙、不均匀、不顺直 5、打胶处理 检查方式：目测
二、集团交付评估体系介绍
实测实量 墙面瓷砖 共154个测点 4、墙面砖接缝高低差：瓷 砖≤ 0.5mm、石材≤ 0.5mm、木质≤ 0.5mm （每项12个测点） 5、墙面砖空鼓裂缝 (10个测点）
9/17
二、集团交付评估体系介绍
实测实量
地面瓷砖 共70个测点
1、地面砖饰面平整度：瓷 砖≤ 2mm、石材≤ 1mm（ 每项12个测点） 2、地面砖饰面拼缝高低差 ：≤ 0.5mm （瓷砖、石材每项12个测点 ） 3、地面砖饰面空鼓 （每 项10个测点）
观感评分细则 门窗 门套 1、表面不光滑，不平 整、色差 2、线条不顺直，接缝 不严密 3、裂缝、翘曲和损坏 4、门套线与墙面存在 明显缝隙、不均匀、 不顺直、打胶处理 5、厨卫间门套线未落 在门槛石或门套靴上 检查方式：目测、试 验
万科交房流程详解ppt课件
10
三、精装修验房第二阶段
▪ 质量问题主要包括： ▪ 1、成品保护（木质门窗、铝合金门窗、玻璃、
瓷砖、大理石的(二次)破环等） ▪ 2、木质建材的裂缝、脱皮、缺角 ▪ 3、装修工艺（墙布、地板起拱、裂缝以及瓷砖
接缝工艺等） ▪ 4、装修细节（五金件松动，打胶处理得不好等）
11
四、验房收尾工作
▪ 工地开放结束，把客户提出的工程问题与内使沟 通制定整改计划，并对客户进行回复。
13
▪ 集中办理交付手续流程
▪ 第一步：接待处 ▪ 请客户出示购房合同、收据、发票、身份证，领取《房屋交付流程表》 ▪ 第二步：房产财务核算处 ▪ 补（退）房款，缴纳物业维修基金； ▪ 第三步：签订《商品房交接书》处 ▪ 签订《商品房交接书》； ▪ 第四步：代办三证核算处 ▪ 银行按揭客户缴纳办理三证费用（包括契税、印花税等），并提供办证资料； ▪ 第五步：物业财务收款处 ▪ 结清房屋（车位）物业管理及其它有关费用； ▪ 第六步：验房处 ▪ 由相关人员陪同验房（车位），并在《业主房屋验收单》、《房屋交付流程
外使的标准
1、以外使为主陪同客户看 房，与客户沟通，需要
时外使可寻求内使支援
综合检查组 验收
跟进客户提出 的新问题
6
二、毛坯验房第一阶段
▪ 客户提出的问题主要分为三类： ▪ 1、工程质量（根据建筑施工质量验收规范判断，在规范
以外确实存在质量问题，工程部负责整改和处理，如果 在规范以内，视具体情况而定是否整改） ▪ 2、个性化需求（统一说辞不予整改，特殊情况视情况而 定是否整改） ▪ 3、设计缺陷类（统一说辞不予整改，在影响客户使用功 能的情况下，特殊情况视情况而定是否整改） ▪ 4、其他类（比如客户纯粹无理取闹，统一说辞不予整改）
三、精装修验房第二阶段
▪ 质量问题主要包括： ▪ 1、成品保护（木质门窗、铝合金门窗、玻璃、
瓷砖、大理石的(二次)破环等） ▪ 2、木质建材的裂缝、脱皮、缺角 ▪ 3、装修工艺（墙布、地板起拱、裂缝以及瓷砖
接缝工艺等） ▪ 4、装修细节（五金件松动，打胶处理得不好等）
11
四、验房收尾工作
▪ 工地开放结束，把客户提出的工程问题与内使沟 通制定整改计划，并对客户进行回复。
13
▪ 集中办理交付手续流程
▪ 第一步：接待处 ▪ 请客户出示购房合同、收据、发票、身份证，领取《房屋交付流程表》 ▪ 第二步：房产财务核算处 ▪ 补（退）房款，缴纳物业维修基金； ▪ 第三步：签订《商品房交接书》处 ▪ 签订《商品房交接书》； ▪ 第四步：代办三证核算处 ▪ 银行按揭客户缴纳办理三证费用（包括契税、印花税等），并提供办证资料； ▪ 第五步：物业财务收款处 ▪ 结清房屋（车位）物业管理及其它有关费用； ▪ 第六步：验房处 ▪ 由相关人员陪同验房（车位），并在《业主房屋验收单》、《房屋交付流程
外使的标准
1、以外使为主陪同客户看 房，与客户沟通，需要
时外使可寻求内使支援
综合检查组 验收
跟进客户提出 的新问题
6
二、毛坯验房第一阶段
▪ 客户提出的问题主要分为三类： ▪ 1、工程质量（根据建筑施工质量验收规范判断，在规范
以外确实存在质量问题，工程部负责整改和处理，如果 在规范以内，视具体情况而定是否整改） ▪ 2、个性化需求（统一说辞不予整改，特殊情况视情况而 定是否整改） ▪ 3、设计缺陷类（统一说辞不予整改，在影响客户使用功 能的情况下，特殊情况视情况而定是否整改） ▪ 4、其他类（比如客户纯粹无理取闹，统一说辞不予整改）
整理万科集团交付前评估培训PPT(改)
万科集团交付前评估培训PPT改
教师调课申请表
注：
1.任课教师调课，须事先填写《教师调课申请表》，调课时间在4节（含4节）以内，由教师所在院系领导批准；6节（含6节）以上，由教务处审核，经学院主管领导批准，并由各学生所在院系负责通知学生。
2.如遇紧急情况来不及办理调停课手续时，任课教师应及时通知教务处及相关院系，事后尽快
补办调课手续，不补办手续按旷课处理。
3.本表一式三份，教务处、教师任课院系和督导办各存档一份。
整理丨尼克
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观感评分细则 入户空间 对讲机 1、对讲功能不正常 2、可视功能不正常 3、按键开锁功能不正常 4、表面破损、污染 检查方式：目测
可视对讲按检视后无画面。
可视对讲固定不牢。
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则 入户空间 安防 1、布防、撤防测试失败 2、表面破损、污染 检查方式：目测、试验
安防布防失败。
二、集团交付评估体系介绍
1.精装修交付：实测实量（20%）+观感（60%）+园林工程（20%） A. 实测实量：室内装修实测指标以及新增加内容。
B. 观感：户内装修（80%）+公共部位（10%）+外立面（10%）
C. 园林工程观感 ：软景（40%）+硬景（40%）+交接处理（20%） 2.毛坯交付：户内观感（60%）+公共部位（10%）+外立面（10%） +园林工程（20%）
12/1 7
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则介绍
1. 目前观感体系尽量的进行量化。 2. 对观感的缺陷问题，通过定性及定量的方式进行判断。 3. 问题的定性：严重（对后期交付影响较大，无法整改），一般（对后期交付存在一定 影响，但是不易整改），轻微（对后期交付影响较小，易及时整改） 4. 问题的定量：普遍（5处以上）、局部（3-5处）、个别（1-2处），对于单项问题，以 问题的严重程度进行判断。 5. 评估组内部统一评估标准，评估尺度统一。
柜门门板高错缝。
检查方式：目测
墙面有明显打磨纹
墙面平整、顺直
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则 装饰工程 墙、地砖 1、表面不平整、 不顺直 2、砖面有色差、 破损、有空鼓 3、砖缝不饱满、 不顺直、不均匀 ，色差大 4、墙与地砖缝隙 过大、不均匀、 不顺直 检查方式：目测
缝体不清晰、不光滑、周边有污 染未清除 缝体不密实，漏勾
毛坯房观感质量测评计分表
类别
权重
60% 10%
分项得分率
户内观感 公共部位
外立面
园装修房观感质量测评计分表 权重 分项得分率 20% 60% 20%
类别
实测实量 装修工程（户内、 公共部位、外立 面） 园林工程
装修房综合得分率计算
二、集团交付评估体系介绍
实测实量
2013年装修房交付前评估
一、集团交付评估范围
1、集团所有交付项目参与交付评估。 2、评估工作必须在项目交付前5-20天内完成，公司须提前60天向区域品质部
上报参评项目，区域以抽签方式确定项目评估日期（区域以交通便利为原则，
先确定项目评估顺序，再通过抽签确定第一个评估项目日期，其他项目依次进 行）。当交付集中时，除确定为高、中级别交付风险的项目必须进行交付评估 外，其他项目可以采用抽签方式确定交付参评项目，此成绩代表未参评项目。 3、评估范围及抽查数量： (1)户内不同装修标准及装修单位随机各抽取5%套数，抽样总数不少于10套不 多于15套。 (2)公共部位的大堂及楼梯电梯厅随机抽取5%，抽样总数不少于5楼层不多于10 楼层； (3)全部外立面观感测评； (4)园林观感测评。
木地板冒灰，松动。
踢脚线接缝处理、收口不合理。
地板 1、表面不平直、 不洁净，有损伤、 色差明显 2、铺设不牢固、 行走时有异响、冒 灰 检查方式：目测
木地板色差。
与墙面不平顺，安装松动。
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则 装饰工程
墙面出现脱皮
墙面明显开裂
涂料 1、阴阳角不顺直 、大小头 2、涂料大面存在 刷痕和波浪纹 3、有锈斑、砂眼 、裂纹 4、有色差、污染 、划伤、破损 5、收边收口粗糙
相位测试不正常。
插座间距大。
安装高低差、歪斜、污染、收口粗糙。
插座边收口粗糙。
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则 水电设备 照明 1、灯通电不正常 2、灯带光影有“断档” 3、电线接头不规范 检查方式：目测、试验
灯不亮。
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则 D、踢脚线接缝处理、收口不合理、与墙面不平顺、安装松动等问题。 装饰工程
关注重点： 1、继续关注踢脚线、门贴脸位置墙面平整度（抹灰工程、涂饰工程）、房间内门窗洞口 位置阴阳角方正实体质量提升，评估以以目测最差部位进行实测。 2、增加交付项目客厅、主卧门窗位置两处地面到顶棚测量，偏差合格标准[0,5㎜],增加客 厅、主卧开间/进深各两处测量，偏差合格标准[0,8㎜]。
二、集团交付评估体系介绍
重点：1、玻璃无3C标志。2、 龙头冷热水切换错误。3、报警器与监控中心联动测试不正常。4、柜体
隔板未设置调节功能。5、门窗外泄水孔堵塞。6、门套线与墙面存在明显缝隙、不均匀、不顺直、 打胶处理或腻子修补。7、踢脚线打胶处理。8、铺设不牢固、行走时有异响、冒灰。9、电梯表面
划伤、破损、污染。10、灯具不能正常使用。
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则 入户空间 户内配电箱 1、开关功能不正常 2、对应控制电路标示不清晰 ，与实际对应不准确 3、控制箱安装歪斜，不水平 4、表面破损、污染 检查方式：目测、试验
配电箱电路标示不清晰。
内侧垃圾未清理、电线排线混乱。
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则 水电设备 开关/面板、插座 1、表面破损、污 染、划伤 2、启闭不顺畅、 对应控制终端有 误 3、开关/面板安 装歪斜 4、收口粗糙 检查方式：目测 、试验
二、集团交付评估体系介绍
实测实量 墙面瓷砖 共154个测点 4、墙面砖接缝高低差：瓷 砖≤ 0.5mm、石材≤ 0.5mm、木质≤ 0.5mm （每项12个测点） 5、墙面砖空鼓裂缝 (10个测点）
9/17
二、集团交付评估体系介绍
实测实量
地面瓷砖 共70个测点
1、地面砖饰面平整度：瓷 砖≤ 2mm、石材≤ 1mm（ 每项12个测点） 2、地面砖饰面拼缝高低差 ：≤ 0.5mm （瓷砖、石材每项12个测点 ） 3、地面砖饰面空鼓 （每 项10个测点）
观感评分细则 门窗 门套 1、表面不光滑，不平 整、色差 2、线条不顺直，接缝 不严密 3、裂缝、翘曲和损坏 4、门套线与墙面存在 明显缝隙、不均匀、 不顺直、打胶处理 5、厨卫间门套线未落 在门槛石或门套靴上 检查方式：目测、试 验
门贴脸拼缝过大。
门贴脸与墙接缝打胶。
与墙接缝处理、收口粗糙。
与墙接缝处理、收口粗糙。
园林工程
类别
实测实量
类别
类别
硬景（40%） 软硬交接(20%)
二、集团交付评估体系介绍
新增评估内容
1、净高≤8mm （50个点） 2、进深≤5mm（ 10个点）
净空实测点位
开间/进深实测点位
二、集团交付评估体系介绍
实测实量 涂饰 共310个测点 1、墙面平整度≤3mm （135个点） 2、墙面垂直度≤3mm （75个测点） 2米靠尺+塞尺 3、阴阳角方正度≤ 3mm （50个测点） 阴阳角尺，切割阴阳角尺 检查区域：踢脚线；窗洞、 门边阴角收口处；墙垛阴阳 角 4、顶棚水平度≤ 10mm （50个测点）
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则 A、柜体门板存在明显的高低差、开孔粗糙、污染、划伤。 橱柜（收纳） 橱柜/门板（收纳） 1、门板不平整、破 损、污染、有色差 、表面不光滑、翘 曲。 2、柜门与柜体缝隙 不对称不一致，拉 手位置不对称、不 水平 3、开启关闭有异响 检查方式：目测、 试验
柜门门板破损。 柜门门板高低差
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则介绍
6.户内观感测区选择时按不同装修标准随机抽取5%套数，抽样总数不少于10套不多于15套 。每组三位评估人员进行分组评分，最终项目得分以各户观感得分均值。 7.公共部位的大堂及楼梯电梯厅随机抽取5%，抽样总数不少于5楼层不多于10楼层；每组 三位评估人员进行分组评分，最终项目得分以各户观感得分均值。 8.全部外立面观感测评；每组三位评估人员进行分组评分，最终项目得分以各户观感得分 均值。 9.园林观感测评。组长进行评估。
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则 门窗 铝合金/塑钢门窗 1、表面有污染、划伤 2、启闭操作不正常， 推拉门移动不顺畅、 不平稳 3、门窗四角有渗漏水 迹 4、门窗外泄水孔堵塞 5、门窗密封胶粘结不 牢固、不完整、不顺 直 检查方式：目测、试 验
玻璃表面有污染。
铝框污染。
打胶质量较差。
污染，刮花严重。
勾缝不密实
勾缝整体顺直、美观、无污染
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则 装饰工程 窗台石/门槛石 1、有色差、破损 及断裂 2、窗边收口未压 住窗台石露缝
地砖与墙墙之间存在较 大缝隙 窗台板与墙面缝隙较大
检查方式：目测
窗台板出现大小头
与墙面胶结不饱满
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则 装饰工程 地面石材 1、有色差、缝隙 不均匀、破损及 断裂 2、表面不光洁、 用手触摸有高低 差 3、光面石材未做 镜面处理 检查方式：目测
勾缝缝隙不均匀
存在明显色斑
存在明显断裂
墙面色泽纹路一致
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则 装饰工程 顶棚 1、不顺平、波浪纹明显，线 条不顺直 2、有色差、裂缝、污染、破 损 检查方式：目测
天花不顺平，污染，发黄
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则 装饰工程 踢脚线 1、表面污染、破损、色差明 显 2、整体不平直 3、阴阳转角处不方正、对缝 不严密 4、踢脚线与墙面、地面存在 明显缝隙、不均匀、不顺直 5、打胶处理 检查方式：目测
二、集团交付评估体系介绍
实测实量
装修房项目实测测评计分表 分项工程 各分项工程得分 实测得分 涂饰工程；墙面砖工程；地面砖（石材） 工程；室内门工程；木地板工程 客厅、主卧门窗位置两处地面到顶棚净 空，客厅、主卧各两处开间/进深 装修工程观感测评评分表 分项工程 各分项工程得分 装修工程观感得分 户内装修（80%） 公共部位（10%） 外立面（10%） 园林工程观感测评计分表 分项工程 各分项工程得分 园林工程观感得分 软景（40%）
可视对讲按检视后无画面。
可视对讲固定不牢。
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则 入户空间 安防 1、布防、撤防测试失败 2、表面破损、污染 检查方式：目测、试验
安防布防失败。
二、集团交付评估体系介绍
1.精装修交付：实测实量（20%）+观感（60%）+园林工程（20%） A. 实测实量：室内装修实测指标以及新增加内容。
B. 观感：户内装修（80%）+公共部位（10%）+外立面（10%）
C. 园林工程观感 ：软景（40%）+硬景（40%）+交接处理（20%） 2.毛坯交付：户内观感（60%）+公共部位（10%）+外立面（10%） +园林工程（20%）
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二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则介绍
1. 目前观感体系尽量的进行量化。 2. 对观感的缺陷问题，通过定性及定量的方式进行判断。 3. 问题的定性：严重（对后期交付影响较大，无法整改），一般（对后期交付存在一定 影响，但是不易整改），轻微（对后期交付影响较小，易及时整改） 4. 问题的定量：普遍（5处以上）、局部（3-5处）、个别（1-2处），对于单项问题，以 问题的严重程度进行判断。 5. 评估组内部统一评估标准，评估尺度统一。
柜门门板高错缝。
检查方式：目测
墙面有明显打磨纹
墙面平整、顺直
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则 装饰工程 墙、地砖 1、表面不平整、 不顺直 2、砖面有色差、 破损、有空鼓 3、砖缝不饱满、 不顺直、不均匀 ，色差大 4、墙与地砖缝隙 过大、不均匀、 不顺直 检查方式：目测
缝体不清晰、不光滑、周边有污 染未清除 缝体不密实，漏勾
毛坯房观感质量测评计分表
类别
权重
60% 10%
分项得分率
户内观感 公共部位
外立面
园装修房观感质量测评计分表 权重 分项得分率 20% 60% 20%
类别
实测实量 装修工程（户内、 公共部位、外立 面） 园林工程
装修房综合得分率计算
二、集团交付评估体系介绍
实测实量
2013年装修房交付前评估
一、集团交付评估范围
1、集团所有交付项目参与交付评估。 2、评估工作必须在项目交付前5-20天内完成，公司须提前60天向区域品质部
上报参评项目，区域以抽签方式确定项目评估日期（区域以交通便利为原则，
先确定项目评估顺序，再通过抽签确定第一个评估项目日期，其他项目依次进 行）。当交付集中时，除确定为高、中级别交付风险的项目必须进行交付评估 外，其他项目可以采用抽签方式确定交付参评项目，此成绩代表未参评项目。 3、评估范围及抽查数量： (1)户内不同装修标准及装修单位随机各抽取5%套数，抽样总数不少于10套不 多于15套。 (2)公共部位的大堂及楼梯电梯厅随机抽取5%，抽样总数不少于5楼层不多于10 楼层； (3)全部外立面观感测评； (4)园林观感测评。
木地板冒灰，松动。
踢脚线接缝处理、收口不合理。
地板 1、表面不平直、 不洁净，有损伤、 色差明显 2、铺设不牢固、 行走时有异响、冒 灰 检查方式：目测
木地板色差。
与墙面不平顺，安装松动。
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则 装饰工程
墙面出现脱皮
墙面明显开裂
涂料 1、阴阳角不顺直 、大小头 2、涂料大面存在 刷痕和波浪纹 3、有锈斑、砂眼 、裂纹 4、有色差、污染 、划伤、破损 5、收边收口粗糙
相位测试不正常。
插座间距大。
安装高低差、歪斜、污染、收口粗糙。
插座边收口粗糙。
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则 水电设备 照明 1、灯通电不正常 2、灯带光影有“断档” 3、电线接头不规范 检查方式：目测、试验
灯不亮。
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则 D、踢脚线接缝处理、收口不合理、与墙面不平顺、安装松动等问题。 装饰工程
关注重点： 1、继续关注踢脚线、门贴脸位置墙面平整度（抹灰工程、涂饰工程）、房间内门窗洞口 位置阴阳角方正实体质量提升，评估以以目测最差部位进行实测。 2、增加交付项目客厅、主卧门窗位置两处地面到顶棚测量，偏差合格标准[0,5㎜],增加客 厅、主卧开间/进深各两处测量，偏差合格标准[0,8㎜]。
二、集团交付评估体系介绍
重点：1、玻璃无3C标志。2、 龙头冷热水切换错误。3、报警器与监控中心联动测试不正常。4、柜体
隔板未设置调节功能。5、门窗外泄水孔堵塞。6、门套线与墙面存在明显缝隙、不均匀、不顺直、 打胶处理或腻子修补。7、踢脚线打胶处理。8、铺设不牢固、行走时有异响、冒灰。9、电梯表面
划伤、破损、污染。10、灯具不能正常使用。
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则 入户空间 户内配电箱 1、开关功能不正常 2、对应控制电路标示不清晰 ，与实际对应不准确 3、控制箱安装歪斜，不水平 4、表面破损、污染 检查方式：目测、试验
配电箱电路标示不清晰。
内侧垃圾未清理、电线排线混乱。
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则 水电设备 开关/面板、插座 1、表面破损、污 染、划伤 2、启闭不顺畅、 对应控制终端有 误 3、开关/面板安 装歪斜 4、收口粗糙 检查方式：目测 、试验
二、集团交付评估体系介绍
实测实量 墙面瓷砖 共154个测点 4、墙面砖接缝高低差：瓷 砖≤ 0.5mm、石材≤ 0.5mm、木质≤ 0.5mm （每项12个测点） 5、墙面砖空鼓裂缝 (10个测点）
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二、集团交付评估体系介绍
实测实量
地面瓷砖 共70个测点
1、地面砖饰面平整度：瓷 砖≤ 2mm、石材≤ 1mm（ 每项12个测点） 2、地面砖饰面拼缝高低差 ：≤ 0.5mm （瓷砖、石材每项12个测点 ） 3、地面砖饰面空鼓 （每 项10个测点）
观感评分细则 门窗 门套 1、表面不光滑，不平 整、色差 2、线条不顺直，接缝 不严密 3、裂缝、翘曲和损坏 4、门套线与墙面存在 明显缝隙、不均匀、 不顺直、打胶处理 5、厨卫间门套线未落 在门槛石或门套靴上 检查方式：目测、试 验
门贴脸拼缝过大。
门贴脸与墙接缝打胶。
与墙接缝处理、收口粗糙。
与墙接缝处理、收口粗糙。
园林工程
类别
实测实量
类别
类别
硬景（40%） 软硬交接(20%)
二、集团交付评估体系介绍
新增评估内容
1、净高≤8mm （50个点） 2、进深≤5mm（ 10个点）
净空实测点位
开间/进深实测点位
二、集团交付评估体系介绍
实测实量 涂饰 共310个测点 1、墙面平整度≤3mm （135个点） 2、墙面垂直度≤3mm （75个测点） 2米靠尺+塞尺 3、阴阳角方正度≤ 3mm （50个测点） 阴阳角尺，切割阴阳角尺 检查区域：踢脚线；窗洞、 门边阴角收口处；墙垛阴阳 角 4、顶棚水平度≤ 10mm （50个测点）
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则 A、柜体门板存在明显的高低差、开孔粗糙、污染、划伤。 橱柜（收纳） 橱柜/门板（收纳） 1、门板不平整、破 损、污染、有色差 、表面不光滑、翘 曲。 2、柜门与柜体缝隙 不对称不一致，拉 手位置不对称、不 水平 3、开启关闭有异响 检查方式：目测、 试验
柜门门板破损。 柜门门板高低差
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则介绍
6.户内观感测区选择时按不同装修标准随机抽取5%套数，抽样总数不少于10套不多于15套 。每组三位评估人员进行分组评分，最终项目得分以各户观感得分均值。 7.公共部位的大堂及楼梯电梯厅随机抽取5%，抽样总数不少于5楼层不多于10楼层；每组 三位评估人员进行分组评分，最终项目得分以各户观感得分均值。 8.全部外立面观感测评；每组三位评估人员进行分组评分，最终项目得分以各户观感得分 均值。 9.园林观感测评。组长进行评估。
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则 门窗 铝合金/塑钢门窗 1、表面有污染、划伤 2、启闭操作不正常， 推拉门移动不顺畅、 不平稳 3、门窗四角有渗漏水 迹 4、门窗外泄水孔堵塞 5、门窗密封胶粘结不 牢固、不完整、不顺 直 检查方式：目测、试 验
玻璃表面有污染。
铝框污染。
打胶质量较差。
污染，刮花严重。
勾缝不密实
勾缝整体顺直、美观、无污染
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则 装饰工程 窗台石/门槛石 1、有色差、破损 及断裂 2、窗边收口未压 住窗台石露缝
地砖与墙墙之间存在较 大缝隙 窗台板与墙面缝隙较大
检查方式：目测
窗台板出现大小头
与墙面胶结不饱满
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则 装饰工程 地面石材 1、有色差、缝隙 不均匀、破损及 断裂 2、表面不光洁、 用手触摸有高低 差 3、光面石材未做 镜面处理 检查方式：目测
勾缝缝隙不均匀
存在明显色斑
存在明显断裂
墙面色泽纹路一致
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则 装饰工程 顶棚 1、不顺平、波浪纹明显，线 条不顺直 2、有色差、裂缝、污染、破 损 检查方式：目测
天花不顺平，污染，发黄
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则 装饰工程 踢脚线 1、表面污染、破损、色差明 显 2、整体不平直 3、阴阳转角处不方正、对缝 不严密 4、踢脚线与墙面、地面存在 明显缝隙、不均匀、不顺直 5、打胶处理 检查方式：目测
二、集团交付评估体系介绍
实测实量
装修房项目实测测评计分表 分项工程 各分项工程得分 实测得分 涂饰工程；墙面砖工程；地面砖（石材） 工程；室内门工程；木地板工程 客厅、主卧门窗位置两处地面到顶棚净 空，客厅、主卧各两处开间/进深 装修工程观感测评评分表 分项工程 各分项工程得分 装修工程观感得分 户内装修（80%） 公共部位（10%） 外立面（10%） 园林工程观感测评计分表 分项工程 各分项工程得分 园林工程观感得分 软景（40%）