海月花园三期物业管理方案

新项目（海月三期）物业管理方案

前言

海月三期项目位于蛇口后海片区，南临工业七路，北接天骄华庭，西面为育才学校，东面是填海区，占地面积61021平方米，总建筑面积约18万平方米，分南北两个区滚动开发，市场定位与海月一、二期一样，是蛇口中偏高档的高层住宅区，客户群是以中偏高收入阶层为主，多为企业的骨干，这些客户务实、法律意识强、维权意识强，所以本项目的管理服务要吸取一、二期的经验教训，重点在住户的共性的、实实在在的基本需求：保安、维修、设施设备管理、清洁绿化，强调的是：依法、安全、快捷。在此基础上再利用社区资源和社会资源开展社区文化和特约服务，以达到周到、舒适————这是我们管理服务的总思路。

本管理方案中需要与建设单位沟通、确认的主要内容有：

●管理服务目标(第二章)：是否同意按国家物业管理行业第一级标

准？

●前期介入内容、人员安排、费用(第四章)

●售后保修服务的管理权(第十章)：是否同意建设单位、物业管理单

位、施工单位三方签订《保修协议》，建设单位将《工程合同》的保修管理权授给物业管理单位，施工单位认可？

●管理服务收支测算及收费标准(第十五章)：是否同意住宅3.2元/m².

月、商场4.5元/m².月、车位60元/位.月?

●空置房子的管理费：是否按100%收还是50%收？如按50%收，

管理处第一年会亏损上百万（见第十五章）。

为解决管理服务经费不足问题，《前期物业服务合同》中约定小区的停车收入（含车位的租金和服务费）用于补充管理服务费用，是否同意？

目录

第一章物业基本情

况 (3)

第二章管理服务运作机制、模式和目

标 (5)

第三章机构设置、部门职能、岗位职责及人员编

制 (6)

第四章前期介入 (16)

第五章客户服务 (31)

第六章安全管理 (34)

第七章环境管理 (42)

第八章设备管理 (45)

第九章装修管理 (49)

第十章售后服务 (52)

第十一章会所管

理 (55)

第十二章社区文化管

理 (57)

第十三章培

训 (59)

第十四章物质配

置 (60)

第十五章管理服务费用预算及收费标

准 (62)

附件：国家物业服务标准一级 (79)

物业基本情况

物业名称：海月三期南区

物业类型：高层带电梯住宅区

座落位置：深圳市蛇口工业七路

占地面积：2.999980万平方米

建筑面积：8.997196万平方米，其中住宅面积：69500平方米

绿化率：53%

栋数及层高：6栋带电梯高层住宅楼,1栋5层商业楼

户数：508户

停车位：438个（地下377个，地面61个）

小区出入口：4个（两个行车出入口，一个行人出入口，一个消防车出入口）地下车库出入口：2个

商业设施：商铺3000平方米（4号商业楼5层全部2504.13平方米,3号楼1至3层裙搂部分495.87平方米）。

公益用房、设施：会所1000平方米，有室内游泳池一个,文化活动中心200平方米，社区健康服务中心100平方米。

设施设备及用电量

1.电梯17 部，共340千瓦，其中1部为4号楼商场用电梯，用电量20千瓦

2.室外环境照明：100千瓦

3.楼层公共照明共：93.32千瓦

4.地下车库照明：16.84千瓦

5.地下车库事故照明：7.94

6.二次加压供水生活水泵： 73.5千瓦

7.消防控制室：20千瓦

8.地下室4个防火分区动力：103千瓦

9.消防水泵：112千瓦

10.6号楼屋顶人防工作间：15千瓦

11.变电所：10.58千瓦

12.通讯光纤机房：20千瓦

13.有线电视光纤机房：20千瓦

14.消防水泵总功率：112 千瓦

15.会所：58.88千瓦（其中游泳池57.98千瓦）

16.4号楼商场动力：176千瓦

17.4号楼商场照明：176千瓦

18.3号楼裙楼商场：52.8千瓦

19.供气系统

20.其它

以上各参数作为管理处机构设置、岗位人员编制和收支测算的依据

项目的定位：蛇口片区中偏高档次的高层住宅小区,户型以3房2厅、4房2厅、5房2厅为主，每户面积在110平方米至160平方米之间，所以

主目标客户是中偏高收入阶层，为企业的中、高干部，这些客户

法律意识强，维权意识强。因此，我们的物业管理服务定位是：

依法、安全、快捷，在此基础上上升到周到、舒适依法——就是按照法律法规办事；

按照行业的标准、规范办事；

按照公司的管理体系办事。

安全——一切工作安全第一，安全工作重在预防

快捷——对业主住户的需求、投诉，要做到：信息传递快、解决快、反馈快。

周到舒适——业主住户需要的，只要合法、安全，我们给予满足；

业主住户没想到的，我们为他们着想：如雨天门岗

为他们备伞撑伞，购物小推车随时供他们使用；社

区文化为他们准备各种利于身心健康的活动……

管理服务运作机制、模式、特点和目标

机制：

（1）在成立业主委员会之前，物业公司受业主（地产公司）委托，签订前期物业服务合同；在成立业主委员会之后，物业公司受业主委员会委托，签订物业服务合同。双方按合同履行自己的权利和义务。

（2）物业公司在小区设管理处，管理处依据合同、《业主公约》和国家、地方的法律法规进行管理、服务。

模式：24小时封闭式安全防范管理，各项服务工作按ISO9001体系文件规定运作。

特点：依法管理，服务热情、快捷、周到，让住户感到安全、舒适。

管理服务内容：公共设施设备管理；保安服务；清洁卫生服务；绿化服务；

社区文化服务；小区网络平台沟通服务；特约小孩接送及

看管学习服务；特约水电维修和家用电器维修服务；特约

家政服务；特约洗车服务

管理服务目标(按照建设部颁发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》一级，详见后附标准)：

管理制度完善；

供水、供电、通讯、照明、电梯、消防等关键公共设施完好；

房屋完好；

水电维修及时率达98%以上，维修合格率达100%；

小区干净卫生；

小区绿化完好率98%以上；

小区无重大治安案件发生；

小区无机动车辆丢失；

小区无火灾发生；

小区住户合理期望满意率95%以上；

小区业主入伙两年起物业服务费收交率95%以上，年管理服务酬

金是成本的10%至12%