关于加强居住小区物业管理工作的指导意见

xx住房和城乡建设委员会
关于加强居住小区物业管理工作的指导意见
（试行）
为加强新区城市综合管理，建设和谐社会，促进物业服务行业健康有序发展，构建与现代城市管理相适应的物业服务行政管理新体制，根据《物业管理条例》和《xx物业管理办法》等相关规定，结合我区实际，特制订以下意见：
一、指导思想
坚持民生为先，着力构建“政府引导、社会协同、公众参与”的物业管理格局，建立健全“重心下移、属地为主、立足基层”的物业管理体系，加强和完善维护群众权益机制，着力解决群众最关心、最迫切的问题，努力取得人民群众满意的实效，全力营造安定有序、宜居宜业的社会环境，共创团结和谐美好新区。

二、工作目标
按照“提升物业管理水平、提高群众居住满意度”的总体要求，将物业行业发展与保障和改善民生结合起来，以“新建小区打造高端，既有住宅小区提升服务，老旧小区改造落后”为目标，按照分类管理的思路，着力解决物业费、物业矛盾纠纷、回迁社区管理、拆违打非等突出问题，正确处理行业主管部门、开发商、属地政府、居（村）委会和居民等关系，实现物业服务的专业化、规范化、精细化，实现物业行业的诚信、文明、有序，促进幸福家园建设，提高广大业主的幸福指数。

三、工作重点
（一）新建商品住宅小区
以社会化、专业化的物业管理机制为主要措施，加强前期物业验收、管理和监督，确保小区配套设施齐全到位，做好源头管理。

（二）既有住宅小区
以规范物业服务行为、提高服务水平和建立协调矛盾调处机制为主要措施，建立“准入退出”机制，坚持优胜劣汰，整合区域资源，重点解决部分物业服务水平不高，物业服务企业不诚信经营，物业费市场化机制不健全，部分小区拆除违法建设难和收费难等问题。

（三）老旧住宅小区
在总结基层实践经验基础上，以解决突出问题为重点，创新体制机制，积极动员社会协同、公众参与，完善社区自治结构，推动老旧小区服务管理向规范化、社会化发展。

（四）拆迁安置小区
通过多渠道、多角度、多手段的大力宣传物业管理法律法规，普及物业管理知识，增强回迁居民的缴费意识。

四、管理体制
按照“条块结合，以块为主，属地管理”的原则，完善管理体制，明确管理职责，落实行政监管和公共服务责任，健全行业管理部门指导监督、属地政府具体组织、职能部门密切配合的工作机制，共同推进全区物业管理工作。

（一）区住建委负责对物业服务企业的管理。

监管物业服务企业资质、专项维修资金，指导属地政府开展工作，落实综合协
调管理职责。

（二）各属地政府要坚持党的群众路线，建立社会参与机制，充分发挥人民群众积极性、主动性、创造性。

通过宣传引导，提高小区居民有偿服务意识，强化社会责任意识；统筹辖区内物业管理各项工作，合理配置资源，制定因地制宜的物业管理模式；调解物业管理方面投诉；指导居（村）委会落实好各项工作，协助行业主管部门对物业企业进行管理。

（三）社区居（村）委会要充分发挥基层组织作用，改进工作方式，正确处理政府、社会、群众关系，做好社会综合治理基础工作，调解利益关系，协调社会关系，解决社会问题。

负责抓好群众的宣传教育等工作，及时化解矛盾纠纷。

居（村）委会和物业服务企业要相互协调、相互配合、相互监督，形成社区建设的强大合力，把小区管理好、建设好。

五、工作安排
（一）加强物业前期管理
1.区规划分局牵头规范完善开发建设规划设计和配套设施方案，严格要求开发企业按照规划审批方案，实施综合开发、配套建设，减少开发建设遗留问题。

2.区住建委负责本辖区内物业项目承接查验活动的指导和监督工作。

3.属地政府负责协调处理本辖区内物业项目承接纠纷，指导协助业主共同决定有关事项。

4.属地政府牵头探索建立物业服务履约保证金制度。

物业公司向属地政府缴纳保证金，接受属地政府管理，防止物业公司不
履行职责、不接受管理、擅自撤出等。

（二）整顿物业管理市场秩序
5.区住建委牵头建立健全考评机制和企业诚信库，清理违规企业，支持、鼓励和引导企业通过兼并、重组扩大规模，提质升级，坚决淘汰服务能力差、社会影响坏、没有规模效益的小散企业，推动物业服务企业走规模化、品牌化发展道路。

6.区住建委牵头规范物业企业各种行为，实施“四公开一监督”制度，即公开服务人员、公开服务内容和标准、公开物业服务收费价格、公开报修和投诉监督服务电话，接受广大业主监督。

7.区住建委牵头规范企业退出程序。

合同期未满，擅自退出的，要严格按照有关法律法规和服务合同的约定追究责任；对合同期满拒不退出的，由行业主管部门实施处罚。

（三）改善居住小区环境
8.区社会办牵头实施社区“升级工程”，完善居住小区休闲、娱乐、健身、图书阅览、卫生等基础服务，改善人居环境，增强群众幸福指数。

9.区市政市容委、区发改委和区社会办牵头加强停车管理，规范车位租售行为，根据小区实际特点试行“两个一块”，即小区内改造一块、利用小区周边道路进行夜间停车一块，缓解停车难矛盾。

（四）提高服务费收缴率
10.区住建委牵头制定和推广实施物业服务等级标准和参照价格。

11.区司法局牵头做好社区普法宣传工作，增强业主缴费意
识，倡导物业企业通过法律手段收缴物业费。

12.区住建委牵头加强房屋产权交易管理。

在办理房屋产权交易时，产权人（或代理人）应出具结清物业服务费用的证明（或无物业管理房屋过户证明）。

（五）引导公众与社会组织参与
13.属地政府牵头进一步转变政府职能，充分行使业主参与权、选择权、知情权、监督权，引导业主或非营利性社会组织，通过居民自治、居民自管与聘请专职人员相结合、居民互助与服务外包相结合等形式，促进业主有序参与、民主管理，提升社区自我组织、自我管理的能力。

14.区委宣传部牵头通过报纸、电视、广播、网络等媒体强化物业管理正面宣传引导，积极倡导机关事业单位、国有企业工作人员，率先垂范，按时交纳服务费。

通过开辟宣传专栏，树立典型，客观公正报道物业服务纠纷，引导广大业主依法理性维权，营造舆论氛围。

15.区委宣传部、区文明办和属地政府牵头加大回迁小区宣传引导力度，做好政策法规宣传，强化城市生活消费观念教育，倡导文明生活方式，增强居民意识，形成自觉支持、共同关注、多方参与的良好氛围。

（六）加大违法建设管控力度
16.物业服务企业对违法建设行为做到及时发现、劝阻、制止、报告。

区住建委对不履职尽责的企业，将不得在辖区内承接新项目，不得参加示范项目考评，不得晋升资质等级。

六、保障措施
（一）建立联席会议制度
联席会议主要研究物业管理重大事项、解决物业管理重点工作，协调推进条块协作，处理辖区问题纠纷，提出重大政策建议等。

属地政府要组织社区居（村）委会、公安派出所、物业服务企业等相关单位召开联席会议，协调解决物业管理活动中出现的各类矛盾和问题。

公安、城管、规划、发改、市政市容、工商、园林等相关部门，须结合自身工作职责，积极配合属地政府统筹协调。

（二）建立重心下移、属地管理的工作机制
属地政府要明确管理部门及工作人员，负责物业服务项目监督管理和矛盾投诉调解等工作，完善社区公共服务体系。

社区居（村）委会协助街道（镇）和区住建委，做好辖区物业管理的落实工作，明确负责人；负责调处物业矛盾纠纷，发现和制止破坏公共管理秩序和损害业主共同利益的违法违章行为，及时向有关部门反映。

（三）建立投诉处理机制
属地政府建立投诉受理制度，设立物业管理工作投诉点和公开投诉电话，及时调查处理业主反映的投诉事项，以“小事不出社区，大事不出属地”为原则，充分发挥居（村）委会等基层组织作用，发动群众、依靠群众，把社会矛盾化解在基层。

（四）建立健全物业协会
充分发挥物业管理行业协会的职能作用，通过制定行约行规，加强行业自律，丰富管理手段，及时将政府部门关于行业管
理的主导政策和宏观调控信号传递到企业，同时将行业发展中的问题和企业的合理诉求及时反馈给政府部门，加强和业主的沟通，共同培育发展物业管理市场，推动物业管理行业健康发展。

xx住房和城乡建设委员会
xx年6月9日。