关于加强居住小区物业管理工作的指导意见
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xx住房和城乡建设委员会
关于加强居住小区物业管理工作的指导意见
(试行)
为加强新区城市综合管理,建设和谐社会,促进物业服务行业健康有序发展,构建与现代城市管理相适应的物业服务行政管理新体制,根据《物业管理条例》和《xx物业管理办法》等相关规定,结合我区实际,特制订以下意见:
一、指导思想
坚持民生为先,着力构建“政府引导、社会协同、公众参与”的物业管理格局,建立健全“重心下移、属地为主、立足基层”的物业管理体系,加强和完善维护群众权益机制,着力解决群众最关心、最迫切的问题,努力取得人民群众满意的实效,全力营造安定有序、宜居宜业的社会环境,共创团结和谐美好新区。
二、工作目标
按照“提升物业管理水平、提高群众居住满意度”的总体要求,将物业行业发展与保障和改善民生结合起来,以“新建小区打造高端,既有住宅小区提升服务,老旧小区改造落后”为目标,按照分类管理的思路,着力解决物业费、物业矛盾纠纷、回迁社区管理、拆违打非等突出问题,正确处理行业主管部门、开发商、属地政府、居(村)委会和居民等关系,实现物业服务的专业化、规范化、精细化,实现物业行业的诚信、文明、有序,促进幸福家园建设,提高广大业主的幸福指数。
三、工作重点
(一)新建商品住宅小区
以社会化、专业化的物业管理机制为主要措施,加强前期物业验收、管理和监督,确保小区配套设施齐全到位,做好源头管理。
(二)既有住宅小区
以规范物业服务行为、提高服务水平和建立协调矛盾调处机制为主要措施,建立“准入退出”机制,坚持优胜劣汰,整合区域资源,重点解决部分物业服务水平不高,物业服务企业不诚信经营,物业费市场化机制不健全,部分小区拆除违法建设难和收费难等问题。
(三)老旧住宅小区
在总结基层实践经验基础上,以解决突出问题为重点,创新体制机制,积极动员社会协同、公众参与,完善社区自治结构,推动老旧小区服务管理向规范化、社会化发展。
(四)拆迁安置小区
通过多渠道、多角度、多手段的大力宣传物业管理法律法规,普及物业管理知识,增强回迁居民的缴费意识。
四、管理体制
按照“条块结合,以块为主,属地管理”的原则,完善管理体制,明确管理职责,落实行政监管和公共服务责任,健全行业管理部门指导监督、属地政府具体组织、职能部门密切配合的工作机制,共同推进全区物业管理工作。
(一)区住建委负责对物业服务企业的管理。监管物业服务企业资质、专项维修资金,指导属地政府开展工作,落实综合协
调管理职责。
(二)各属地政府要坚持党的群众路线,建立社会参与机制,充分发挥人民群众积极性、主动性、创造性。通过宣传引导,提高小区居民有偿服务意识,强化社会责任意识;统筹辖区内物业管理各项工作,合理配置资源,制定因地制宜的物业管理模式;调解物业管理方面投诉;指导居(村)委会落实好各项工作,协助行业主管部门对物业企业进行管理。
(三)社区居(村)委会要充分发挥基层组织作用,改进工作方式,正确处理政府、社会、群众关系,做好社会综合治理基础工作,调解利益关系,协调社会关系,解决社会问题。负责抓好群众的宣传教育等工作,及时化解矛盾纠纷。居(村)委会和物业服务企业要相互协调、相互配合、相互监督,形成社区建设的强大合力,把小区管理好、建设好。
五、工作安排
(一)加强物业前期管理
1.区规划分局牵头规范完善开发建设规划设计和配套设施方案,严格要求开发企业按照规划审批方案,实施综合开发、配套建设,减少开发建设遗留问题。
2.区住建委负责本辖区内物业项目承接查验活动的指导和监督工作。
3.属地政府负责协调处理本辖区内物业项目承接纠纷,指导协助业主共同决定有关事项。
4.属地政府牵头探索建立物业服务履约保证金制度。物业公司向属地政府缴纳保证金,接受属地政府管理,防止物业公司不
履行职责、不接受管理、擅自撤出等。
(二)整顿物业管理市场秩序
5.区住建委牵头建立健全考评机制和企业诚信库,清理违规企业,支持、鼓励和引导企业通过兼并、重组扩大规模,提质升级,坚决淘汰服务能力差、社会影响坏、没有规模效益的小散企业,推动物业服务企业走规模化、品牌化发展道路。
6.区住建委牵头规范物业企业各种行为,实施“四公开一监督”制度,即公开服务人员、公开服务内容和标准、公开物业服务收费价格、公开报修和投诉监督服务电话,接受广大业主监督。
7.区住建委牵头规范企业退出程序。合同期未满,擅自退出的,要严格按照有关法律法规和服务合同的约定追究责任;对合同期满拒不退出的,由行业主管部门实施处罚。
(三)改善居住小区环境
8.区社会办牵头实施社区“升级工程”,完善居住小区休闲、娱乐、健身、图书阅览、卫生等基础服务,改善人居环境,增强群众幸福指数。
9.区市政市容委、区发改委和区社会办牵头加强停车管理,规范车位租售行为,根据小区实际特点试行“两个一块”,即小区内改造一块、利用小区周边道路进行夜间停车一块,缓解停车难矛盾。
(四)提高服务费收缴率
10.区住建委牵头制定和推广实施物业服务等级标准和参照价格。
11.区司法局牵头做好社区普法宣传工作,增强业主缴费意
识,倡导物业企业通过法律手段收缴物业费。
12.区住建委牵头加强房屋产权交易管理。在办理房屋产权交易时,产权人(或代理人)应出具结清物业服务费用的证明(或无物业管理房屋过户证明)。
(五)引导公众与社会组织参与
13.属地政府牵头进一步转变政府职能,充分行使业主参与权、选择权、知情权、监督权,引导业主或非营利性社会组织,通过居民自治、居民自管与聘请专职人员相结合、居民互助与服务外包相结合等形式,促进业主有序参与、民主管理,提升社区自我组织、自我管理的能力。
14.区委宣传部牵头通过报纸、电视、广播、网络等媒体强化物业管理正面宣传引导,积极倡导机关事业单位、国有企业工作人员,率先垂范,按时交纳服务费。通过开辟宣传专栏,树立典型,客观公正报道物业服务纠纷,引导广大业主依法理性维权,营造舆论氛围。
15.区委宣传部、区文明办和属地政府牵头加大回迁小区宣传引导力度,做好政策法规宣传,强化城市生活消费观念教育,倡导文明生活方式,增强居民意识,形成自觉支持、共同关注、多方参与的良好氛围。
(六)加大违法建设管控力度
16.物业服务企业对违法建设行为做到及时发现、劝阻、制止、报告。区住建委对不履职尽责的企业,将不得在辖区内承接新项目,不得参加示范项目考评,不得晋升资质等级。
六、保障措施