房地产业的特征第一课

我国房地产业的特征和发展历史

房地产业的特征

房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。从房地产价值的角度来看，主要有以下十个特性：不可移动性、独一无二性、寿命长久性、供给有限性、用途多样性、相互影响性、易受限制性、价值量大、流动性差、保值增值性。

房地产的这些特性决定了房地产业具有明显的行业特征，主要表现为：

1. 受土地高度制约，区域性强

土地是承载房地产的基础，也是进行房地产开发的先决条件，土地的供应量、出让地价的高低等因素直接影响房地产业的发展。

土地的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发，所以从严格意义上来说，房地产市场不存在全国性市场，更不存在全球性市场，而是一个区域性市场(城市房地产一般是以一个城市为一个市场)，其供求状况、价格水平和价格走势等都是区域性的，在不同地区各不相同。

2. 受资金高度制约，对金融机构依赖性强

房地产的价值量大的特点，使得房地产开发资金需求量大，一般房地产项目的开发，少则需要几千万，多则几个亿甚至上百亿，房地产业受资金高度制约。由于房地产开发企业自有资金的有限性，所以从前期开发到后期销售，处处离不开银行贷款的支持，我国法律规定开发企业的自有资金比例不得低于30%，这也意味着70%的资金可以通过融资获取。目前，我国房地产企业的平均资产负债率超过70%，许多房地产开发都是通过大量的资本运作来获取资金上的支持，这就使房地产业对金融机构的依赖性十分之强。

3. 周期波动性大，高收益、高风险

从国外房地产市场发展历史来看，房地产是典型的周期性行业，在不同的时期呈现明显的上下波动特征。一个完整的房地产循环周期分为扩张、收缩、衰退、复苏四个阶段。

虽然房地产业的周期波动明显，但由于人口的增长、经济的发展，对房地产的需求日益增加，而房地产供给受到土地资源有限性的约束，因此，从长期来看，房地产供求矛盾会日益加剧，房地产长期价格水平将保持上涨的趋势。这也使得房地产成为一种有效的增值保值投资品，具有相当高的回报率。而当这种高回报率吸引着大量的投资者进入，过量的资金涌入房地产业，必将形成房地产泡沫，带来房地产业的高风险性。

4. 关联性强，与政府关系密切

房地产业关联到国民经济中的其他50多个行业，房地产业开发投资的快速增加，直接带动了对上下游产业产品的需求；住宅消费带动诸如钢铁、建材、化工、汽车、交通、家电、装饰、家具和文化市场等生产资料和生活资料消费的相应增长，其比率为1：6左右；此外，房地产业对银行、证券、保险和其他金融活动这四类产业具有强劲的拉动作用。由于政府对房地产具有管制权、征收权、征税权等权利，因此房地产业受政府的政策影响十分大，这在我国房地产业的发展历史中已充分体现。

房地产业的特征

我国房地产业的发展

1980年：住房商品化试点改革

1988年：修改宪法，土地使用权可以转让；深圳率先于87年实行土地招拍挂

1992年：南巡讲话，住房制度改革；全国掀起房地产开发热，经济增长、供需两旺

1998年：国务院下令取消住房实物分配，房地产业迅速发展

2003年：国务院发布“18号文件”，明确将房地产业作为国民经济的支柱产业

2007年：通过《物权法》，规定“住宅建设用地使用权期间届满将自动续期”

结合上述我国的房地产市场实际发展历史，根据波动周期理论可作如下划分：

1983-1988：发展期

1989-1990：低落期，政治因素

1991-1995：发展期，92-93年南巡讲话，形成第一波热

1996-1997：低落期，亚洲金融危机

1998-2007（上半年）：发展期，03-07年列为国民经济支柱地位形成第二波热

2007（下半年）-2008：低落期，金融危机

在此期间，房地产投资增长速度也呈现波动时发展趋势：

综上可见，我国房地产市场前两个发展期持续时间都为5年左右，前两个低落期各2年左右。自98年开始至2007年，本轮的发展期较长，持续近10年之久，2007年下半年市场开始回落（交易量紧缩、价格下调），目前尚未走出低落期，按照前两个低落期的持续时间来看，本轮房地产低迷将会持续到2009年下半年以后。

浅析我国房地产业税收特征、发展趋势及存在问题

[内容提要] 近年来我国房地产业快速发展成为我国国民经济的重要支柱产业，房地产业税收随着房地产业发展迅速增长，其占税收总收入的比重快速提高，税收总收入对房地产税收依赖性较大。

[关键词] 房地产税收特征发展趋势问题对策

我国房地产业从上世纪90年代中期起步已发展成为我国国民经济的重要支柱产业，它在促进经济增长，改善提高居住水平，拉动需求，调整家庭消费指向和财产结构，吸纳劳动力、扩大就业等方面都发挥了重要作用。

一、房地产业迅速成长和房地产业税收高速增长。

（一）房地产业对经济增长的作用不断增大，已经成为我国国民经济的重要支柱产业。

1、房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，拉动国内生产生产总值（GDP）快速增长。房地产开发投资在过去的6年里高速增长,2000～2005 年的年均增长率在20%～30%左右,房地产开发投资占全社会固定资产投资一直稳定在18%左右，表现出极大的市场容量，是固定资产投资的重要组成部分。即使在《关于切实稳定住房价格的通知》出台后导致房地产市场有所降温的2005年，全年房地产开发投资仍高达15759亿元，占全社会固定资产投资的18%，同比增长19.8%，是GDP增长的两倍。

2、房地产业关联度大，波及面广，带动相关产业快速发展。房地产业是一个巨大的产业体系，表现为与国民经济中绝大部分产业关联，并具有较长的消费链，容易形成新的经济增长产业群，发挥“雁阵”的领头作用。在投入产出表的40个部门中，有38个部门与房地产业