住宅小区“会所”的归属问题
小区会所产权的认定分析
小区会所产权的认定分析作者：甘晓琳来源：《中国房地产》2012年第08期会所实际上是一个舶来词，英文为“Cl ub”，音译为俱乐部，是指以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。
内地从20世纪90年代初在开发建设中引入这一概念，目前业内约定俗成的解释是指：在住宅小区开发建设中经规划部门批准的用于向业主提供商业、娱乐、文体等活动的服务场所，所以一般也叫小区会所。
长期以来，围绕小区会所产权到底属于全体业主共有还是开发商所有的争论不断，各地的做法也不尽统一。
法律法规对小区内会所的所有权归属没有作规定，那么，小区内会所的所有权究竟属于业主共有，还是属于开发商所有？《物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
”小区会所是否属于“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”呢？这涉及到哪些属于专有部分，哪些属于共有部分的问题。
在司法实践中，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[ 2009] 7号）第2条作了相关规定,“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”。
会所是按设计规范建造的房屋，当然具有构造上和利用上的独立性、排他性；由于会所系非住宅，按《房屋登记办法》第10条的规定，可以以幢作为基本单元申请所有权登记，故满足能够登记成为特定业主所有权客体的条件。
如前所述，小区会所属于特定业主所有的专有部分，而不属于全体业主应当共有的共有部分。
从立法本意上看，最初向社会各界征求意见的2005年7月《物权法（草案）》第76条第2款规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有”。
小区会所的产权归属问题研究
小区会所的产权归属问题研究小区会所作为小区居民的文体娱乐场所，一直是小区居民们的重要休闲活动区域。
然而，关于小区会所的产权归属问题却一直备受争议。
本文将从法律和实际角度出发，对小区会所的产权归属问题进行研究和探讨。
一、小区会所的产权归属法律依据我国物权法对物权的归属进行了明确规定，小区会所的归属也不例外。
根据《物权法》第二十一条的规定，物权的归属原则是：建筑物归属于土地所有权人，所有其他建筑和构筑物，除法律另有规定外，按照建设物的处理归属原则处理。
根据这一规定，小区会所的产权归属应取决于其建设物的性质。
二、小区会所的不同建设物性质小区会所可分为两种不同的建设物性质，分别是：附属建筑和共有建筑。
1. 附属建筑附属建筑是指小区会所与住宅楼相连的建筑物，通常由开发商在开发住宅小区时同时建设。
这类建筑物通常属于开发商的私人产权，开发商在小区开发过程中，将这些建筑物用于销售和提升小区的配套设施，居民购买住宅时，通常包含这类建筑物的使用权。
因此，附属建筑的产权归属属于开发商，但小区居民享有使用权。
2. 共有建筑共有建筑是指小区内独立、独用的建筑物，通常由业主在小区交付使用后，根据集体决策共同投资兴建。
这类建筑物属于小区业主共同产权，所有业主按照其楼栋面积或者房屋套内使用面积的比例享有共同产权。
因此，共有建筑的产权归属属于小区业主共同所有。
三、小区会所的产权归属实践案例在实际小区管理中，小区会所的产权归属问题并非黑白分明，存在一定的模糊性，并且各个小区之间的情况也有所不同。
下面将介绍两个不同的案例，以展示小区会所产权归属问题的多样性。
1. 案例一：附属建筑的归属在小区A中，小区会所为附属建筑，由开发商兴建并用于销售时向业主展示。
购买该小区房屋时，附带了对小区会所的使用权。
然而，在小区交付后，由于开发商未按约定将小区会所的产权划归给业主，导致小区业主对小区会所享有使用权，却无法享有所有权。
因此，业主们纠结于小区会所的产权问题，希望能够尽早解决这一问题。
界定住宅小区会所归属的必要性分析
区别较为明显 ： 其一 ， 前者还可指某一团体 ， 而后者仅指某种处所 ； 其二 ， 前者侧重于团体成员定期会
面或 举行 活动 ， 者则 更加 强调成 员之 间 的共 同利 益关 系 。 后 综 上 比较 与分析 ， 界定会 所 的含义 可从 两个方 面人 手 ： 会所 的 物理形 态表 现为 某一建 筑 物及其 附
于 一切住 宅小 区 ， 如 中低 档小 区一般 不设 立会 所 ； 三 ， 所亦 可设 立于住 宅小 区之外 ， 如各类 商 例 第 会 例
务会所多设立于繁华的商业 区； 第四， 会所的功能是为人们提供健身、 闲、 休 社交以及娱乐等服务， 满
足 人们物 质及 精神等 多方 面 的需求 。尽管 上述 释义界 定 了会所 的物理 形态 、 设立 地点及 功能 等 ， 其 但
后期的咖啡屋 ， 是基于上流社会对排他性社交场所的需要而产生的Ｈ 。我国大陆地 区的会所是随着 ］
住 宅 商品化 改革 ， 由香 港地 区引入 的概念 。不过 ， 我 国学 者 考证 ， ２ 而 据 在 ０世 纪初 新 文化 运 动 中 ， 作
为英语 ｃ ｂ ｌ 之音译 的“ ｕ 俱乐部” 一词 即已进入我国人民的语言和生活。 最新版《 ［ 现代汉语词典》 将
馆址的房屋供同乡同业聚会或暂住 。 由此观之 ， 会馆更强调为来 自同一地域或同一行业 的人们提
供 聚会 或暂 住 的处所 。但我 国历史 学界 有人认 为 ， 馆 是明清 社会 政治 、 会 经济 、 文化 变迁 的特 定产 物 ，
论住宅小区公用部分的权属与利用
法律实务zhigong falv tiandi-44-2017 年第 8 期职工法律天地摘 要：《物权法》第六章规定了住宅小区业主的建筑物区分所有权的相关内容，《建筑物区分所有权解释》又对物权法中规定不明的部分做了解释。
但二者综合来看，仍存在规定的模糊和疏漏，导致实践中相关公用部分权属的纠纷持续增多。
住宅小区的屋顶平台应属业主共有，但可以在其上设置专有使用权。
住宅小区的会所应属开发商所有。
关键词：住宅小区公用部分；权利归属；建筑物区分所有权一、住宅小区公用部分划分建筑区划内的公用部分是指除建筑区划内业主专有部分外的其他组成部分，如小区内的道路、会所、车位等。
需要说明的是，这里的“公用”并不等于“共有”。
本文将公用部分分为两类，讨论其权属情况，并以物尽其用为原则给出利用方式的建议。
第一，建筑区划内的建筑物屋顶平台、外墙以及连廊等公用部分。
这类公用部分的特点是依附于建筑上，属于建筑物的基本结构，有较高的利用价值，且不能单独登记到某一权利主体名下。
《建筑物区分所有权解释》虽明确规定此类公用部分归区分所有的业主共有，但实践中经常出现被开发商或单一业主独占，并造成权属不明的情况。
本文以屋顶平台为例。
第二，建筑区划内的业主会所、锅炉房、健身中心、学校等公用部分。
这类公用部分的特点是一般独为一栋建筑，具有针对性、专业性的功能，且可以登记在某个特定的主体名下，但现行法律及司法解释没有对这类设施的权属做规定，在实务中同样会造成产权不明的情况。
本文以业主会所为例。
二、屋顶平台的权属与利用屋顶平台是建筑物的上层层面，是建筑房屋上层的外围保护隔层。
此外，屋顶平台不一定指建筑物的顶层台面，还有可能是建筑物其他部位探出的平台结构，也称为露台。
与一般意义的阳台不同的是，阳台是建筑物内区分所有人专有房屋的组成部位，属于区分所有人专有权的效力范围。
实践中有几种不当做法，一是开发商将屋顶平台据为己有，利用屋顶平台的特殊位置架设广告牌进行收益。
论商品房住宅小区中会所、车库的所有权归属——从我国物权法的相关规定谈起
面加 以 解决 ， 将 带 来 许 多社 会 问题 ， 将 引 起 包 这 并 括司法 资源在 内 的大量 的社 会资 源 的浪 费 ， 至 成 甚
为社会 的不稳定 因素。物权法 的制定 为从 源头上 解 决这 个 问题 提供 了一个 契 机 ， 物 权法 有 关 商 品 但
宅、 经营性用房等专有部分享有所有权、 对专有部 分以外的共有 部分享有共 有和共 同管理 的权利。 第七 十 三 条规 定 ： 筑 区划 内 的道 路 ， 于 业 主 共 建 属 有 ， 属于城 镇公共 道路 的除外 。建 筑 区划 内 的绿 但
地 ， 于业 主共 有 ， 属 于城 镇 公共 绿 地 或 者 明示 属 但
— —从 我 国物 权 法 的相来自关规 定谈起 张南京
（ 南昌大学 法学 院 ， 江西 南 昌 ３ ０４ ） ３ ０ ７
摘
要 ： 国物权 法有关商品房住 宅小区停 车位 、 我 车库所 有权 归属 的规 定和对会 所所有权 归属的 回避 ， 既未
能平衡相 关各方 （ 主要是 业主与开发 商） 之间的利益 ， 也难 于达到定纷止 争的预期 效果 ， 以有待进一 步完 所
近几年 来 ， 国商 品房 住宅 小 区 中业 主与 开 发 我 商 、 业 管 理公 司之 间 的矛盾 逐 渐 显 露 出来 ， 们 物 他
彼此之 间 的权 利 义务 如何界 定 ， 如果 不 从立 法 的层
的归 属 由当事人 通过 出售 、 附赠 或者 出租 等 方式 约
定。
占用 业主共 有 的道 路或 者 其 他 场 地 用 于 停 放
作者简介 ： 张南京 （９８ ）男 ， １６一 ， 江西省瑞金人 ， 昌大学 法学 院硕 士研 南 究 生， 主要从事民商法研究 。
小区会所使用权应归谁
⼩区会所使⽤权应归谁使⽤权意思是不改变财产的所有权⽽依法加以利⽤的权利。
通常由所有⼈⾏使，但也可依法律、政策或所有⼈之意愿⽽转移给他⼈。
那么⼩区会所使⽤权应归谁？下⾯店铺⼩编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。
⼩区会所使⽤权应归谁⼀般情况下，⼩区配套的会所不作为公摊⾯积由业主来负担，所以⼀般是作为独⽴的产权进⾏登记的，也就是产权是属于开发商的。
⽽上述业主俱乐部既然能办下产权，就说明相关部门在权属的问题上已经很明确，房产证写谁就归谁。
对于业主反对会所变更⽤途，⼩区在建设规划之初，如果对会所的性质有明确规定的，且楼盘在销售⼴告宣传时，突出是为业主服务的功能，在购房合同⾥也对服务性质有明确规定的，虽然产权归开发商，但在未经业主同意的情况下，如果擅⾃更改⽤途，也属于违约⾏为，侵害了购房者的利益，业主可以通过法律途径进⾏维权。
相关法律知识：《民法典》第⼆百七⼗⼀条【建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性⽤房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第⼆百七⼗⼆条【业主对专有部分的权利和义务】业主对其建筑物专有部分享有占有、使⽤、收益和处分的权利。
业主⾏使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第⼆百七⼗三条【业主对共有部分的权利和义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履⾏义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性⽤房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利⼀并转让。
第⼆百七⼗四条【建筑区划内道路、绿地等的权利归属】建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明⽰属于个⼈的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公⽤设施和物业服务⽤房，属于业主共有。
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40个物业管理典型问题专业解答
40个物业管理典型问题专业解答1.读者高女士：我是大东区某小区业主委员会的主任，小区楼内下水主杠堵塞，物业公司应承担责任吗？谢程：发生堵塞情况，物业公司可先行维修，相关业主应予配合，如果是因业主使用不当导致的堵塞，物业公司已按合同约定履行了园区下水井的清掏义务，则物业公司不应承担责任。
2.读者江先生：我想请问小区的业主会所到底归谁所有？是归开发商所有吗？谢程：可以从三个方面来看，一是看产权证，如果产权证上注明产权人为开发商，则会所产权归开发商所有；二是看约定，因会所产权问题在房地产业发展进程中也是渐趋规范的，所以现存的很多小区会所无产权证，如无产权证则以商品房销售合同的约定为法律依据；第三种情况是既无产权证也无合同约定的，一般以会所的建设成本和建筑面积是否分摊，若开发商将会所作为公共配套报建并将会所面积和成本都计入公摊，且在销售时承诺会所产权归业主所有，会所产权应该由小区全体业主共有；反之，会所归开发商所有。
3.读者孙女士：我所在的小区，社区与物业搞联欢会，我觉得噪音太大了，影响了休息，活动一年1~2次。
刘刚：如果社区一年只搞1~2次类似的活动，我认为这不算是扰民，因为我们在建设物质文明的同时，也要加强我们的精神文明建设。
同时，你说的这件事，如果全社区有2/3的业主起诉这件事，那恐怕这个活动应该停止，但是要是没有，说明这个活动有它开展的合理性和必要性。
4.读者陈小姐：新买的房子，开发商交钥匙了，但是我暂时不住，物业费也要照交吗？刘刚：这个问题是很多业主都很关心的问题，国家相关规定以及《物权法》《物业管理条例》中都有明确指出，只要对房屋进行验收，办完入住的业主必须交纳物业费。
只要产权在此，业主就有权利和义务交物业费。
5.读者刘先生：我们的房子于2007年入住，园区的物业搞得很不好，设施损坏了也无人修理，整个社区8万多平方米，仅有4名保洁员。
请问应该以怎样的途径解决这个问题？史丽亚：可以通过业主委员会跟现有的物业公司沟通，提出整改意见，或者是重新选聘新的物业企业，有什么问题可以继续拨打晨报热线。
论城市住宅小区会所的物权归属
论城市住宅小区会所的物权归属近几年来，业主和开发商就会所产权等问题闹上法庭的屡见不鲜，城市住宅小区会所的产权归属问题一直是小区业主与开发商的“难言之隐”。
在探讨城市住宅小区会所的物权所属之前，先大概了解《物权法》的有关内容，物权的概念是直接支配物并且排除他人干涉的权利，不过我们要注意的是物权主要是对有体物的权利，包括动产和不动产，物权是财产权的一种表现形式，物权＜财产权。
物权大致可以分为四类：1.完全物权和定限物权；2.不动产物权和动产物权；3.意定物权和法定物权；4.登记物权和不登记物权。
探讨城市住宅小区会所的物权归属，在《物权法》中，应该被归类为建筑物区分所有权的这一大模块。
很遗憾的是，虽然住宅小区的物权归属及利用关系根据《物权法》关于区分所有权的规定，住宅小区的物权关系已经基本明晰，主要包括业主的专有物权、业主的共有物权、业主的社员物权，但是由于在立法过程中争议较大，《物权法》对部分设施未明确规定物权归属。
《物权法》历时十四年，经历八次审议，现在也在不断的完善，但是毕竟是太年轻了，存在很多的不足，对于还不完善的《物权法》，小区会所的物权归属就还没有明确的条文规定。
关于住宅小区会所的归属，法律并没有像小区道路、绿地或停车场等设施直接明确权属，留下了悬念，首先我们明白会所是给业主们提供休闲娱乐聚会场所，一般都是建筑在公共场所上，正所谓天下没有免费的午餐，开发商不惜投入巨资建筑会所，就是想从中获得经营和利益。
这样问题就来了，从业主们的利益出发，他们认为既然你把那会所建筑在我们公共场所上，那么我们就依然可以享有它的共有权，而没有向你上交会费的道理。
概括的说：如果从其他公共场所去理解，可以属于业主，但从经营性用房的角度看，可以是属于开发商。
随着双方的矛盾不断的升级，问题的不断积累，事态越来越严重。
举个例子说吧，在厦门，会所的历史要追溯到上个世纪90年代，早期的东芳山庄、永升新城等项目的会所可谓轰动一时。
停车场和会所区分所有权的有关问题
各样的形式存在 ，物业管理 公司也 陷 在理不清的产权纠纷 中无法 ｆ拔 。要 ｌ 从根本上解决物业管理 的困境 ，就要 明确物业管理公司的法律地位 。
一
区分所有权 的
第六 章对建筑 物区分所有权做 出了专 门规 定 ，明确了车库和会所的权利 归
属。 二 ．停 车 场 ．会 所 的 权 利 归 属 及 权 没 有 约 定 或 约 定 不 明时 ，推 定 小 区 停 车 位 和 会 所 的 产权 属于 全体 业 主 共
定
建筑 物区分所有权 ，是指 多个所
有 人 、 甚 至 上 百 个 所 有 人 ，共 同拥 有
一
存 在 的 问题
由于我 国尚未 有法律 来规 范停车
场 和 会 所 的 权 属 ，导 致 商 品 房 住 宅 小 区 内停 车 位 （ ）和 会 所 的 产 权 归 属 场
栋高层建筑物时 ，各 个所 有人 对其
Байду номын сангаас
用停车位 ，需 要向物 业管理单位交纳 管理 费 ，其他人交纳停车费 。二是停
车 位 为 小 区 的 私 人 停 车 位 ， 区分 所 有
中 ，如果停车场和会所的所有权 属于 全体业主 ，那么开发商在销售商 品房
时 已经 把 停 车 场 和 会 所 的 成 本计 算在
位的专 有使 用权 ，但 是物 业单 位还要 每 个月收取 管理 费。在理论上 ，对于
在构造上和使用上具 有独立性 的建筑 物部分 （ 专有部分 ）所享有 的所 有权 和对全体或部分所 有人共同使用的建 筑物 部分 （ 共有部分 ）所享有的共有 权以及对建筑 物的管理 、维护和修缮 等共 同事务而 产生 的成 员权 的总称 。 由于我国至今没有法律 明确规定停车
小区会所产权的认定分析
可 以以 幢作 为 基 本 单 元 申请 所 有 权 登 记 ， 故满 足 能 够 登 记 成 为特 定 业 主 所 有 权 客 体 的条 件 。 如 前 所 述 ，小 区 会所 属 于 特 定 业 主所 有 的专 有 部 分 ， 不属 于 全 体业 主 应ห้องสมุดไป่ตู้当共有 的共 有部 分 。 而
积 的 内容包 括 ： 电梯 井 、 管道 井 、
变 电室 、 备 间、 共 门厅 、 设 公 过道
他 使 用 ； 三 ） 够 登 记 成 为 特 定 业 主 所 有 权 的 （ 能 客体 ” 。会 所 是 按 设 计规 范建 造 的房 屋 ， 然 具 当
卫 室等 ， 以及为 整幢 服 务 的公共 的建 筑 面积 ， 以水平 投影 面积 计
象 的综 合性 高级康 体娱乐服 务设 施 。 内地 从 ２ 世 ０ 纪 ９ 年 代初 在开发 建设 中引入 这一概 念 ， ０ 目前业 内约定俗 成 的解释是 指 ：在住 宅 小区 开发建 设 中 经规 划部 门批准 的用 于 向业 主提供 商业 、 娱乐 、 文 体等 活动 的服务场 所 ， 以一般 也 叫小区会所 。 所 长 期 以来 ，围绕 小 区会所产 权到 底属 于全体 业主共 有 还是 开发商 所有 的争论 不断 ，各地 的做 法也不 尽 统一 。法律 法规对 小 区 内会所 的所 有权 归属没 有作 规 定 ， 么， 区内会所 的所 有权 究竟属 于业 那 小 主共 有 ， 是属 于开发 商所有 ？ 还 《 权 法》 ７ 物 第 ３条 规 定 ： 建 筑 区划 内的 道 “
删去 ， 行 《 现 物权 法》 对此 进行 了删 改 。上 述 修订 过程 表 明关 于会 所 的权 属应 符合 生活 实 际 ， 一般 不 归业 主 共有 。 根据 我 国建筑 规 划现 行 的规 定 ， 所 在规 划 会
小区会所被卖,是否可以起诉开发商侵权
⼩区会所被卖,是否可以起诉开发商侵权我们很多⼈对于题⽬中提到的问题，其实都不是很清楚，理解的也不是很透彻，但这都是和我们的⽣活息息相关的，有了解的必要，今天店铺⼩编整理了⼩区会所被卖,是否可以起诉开发商侵权的知识，⼀起往下⾯看看吧。
也希望可以帮助到你。
⼩区会所被卖,是否可以起诉开发商侵权是否拥有会所的产权证，是开发商卖掉⼩区会所合法性的关键。
若开发商在对⼩区的原规划中规划会所可以出售，且办理了独⽴的产权证，也就是拥有了会所的所有权，则将会所出让卖掉是合法的;但如果开发商没有产权证，⽆法证明该会所归⾃⼰所有，那么该会所应属于⼩区业主共同所有，业主享有会所的共同所有权，开发商将其作为商品出售，则开发商侵犯了⼩区业主的所有权，⼩区业主委员会可作为诉讼主体到法院起诉开发商侵权。
《物权法》第七⼗条，业主对建筑物内的住宅、经营性⽤房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七⼗⼆条，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履⾏义务。
第七⼗六条，下列事项由业主共同决定：(⼀)制定和修改业主⼤会议事规则;(⼆)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理⼈;(五)筹集和使⽤建筑物及其附属设施的维修资⾦;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重⼤事项。
《民法通则》第五条规定，公民、法⼈的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个⼈不得侵犯。
于你提出的相关问题，店铺⼩编已作出相关的回答，相信你对此已有基本的认识。
如果你的问题较为特殊，或者还有其他的疑问，想要了解更多的知识，可以到店铺在线咨询，或者到店铺找律师咨询。
你会得到更专业的解答。
店铺温馨提⽰：《民法典》⾃2021年1⽉1⽇起正式施⾏，《婚姻法》《继承法》《民法通则》《收养法》《担保法》《合同法》《物权法》《侵权责任法》《民法总则》同时废⽌。
论城市住宅小区会所物权归属
论城市住宅小区会所的物权归属摘要：随着城市建设的发展和人民生活水平的提高，小区的结构发生很大的变化，小区建设由分散、功能单一的传统方式向集中化，综合化和现在化方向发展。
会所内大致的设置功能是：聚会场所、健身场所、娱乐场所及及综合配套。
在一定程度和意义上，会所是”客厅”的扩大，将会延展为小区的公共空间。
依照惯例，高层建筑和公寓的会所往往被安排在一、二层或者地下室；而较矮的楼群林立的小区里，会所一般是一坐独立的建筑，是置业者除了家以外最近的”另一个空间”。
关键词：城市住宅小区物权法一、我国城市住宅小区会所的定义我国房地产买卖中所谓的小区会所，是指经过规划部门批准的商业配套用房中，用于向业主提供商业娱乐、文体活动等配套服务的场所。
二、美国的情况--城市小区会所归全体业主共同享有美国房地产业在发展过程中也曾经因法律不健全而出现开发商不向业主移交小区控制权的问题、开发商将小区的共有部分（如车库及停车位、物业管理用房等）占为已有的问题，等等。
在此种背景下，美国统一各州法律全国委员会组织有关专家学者起草了《统一区分所有物业产权法》，针对住宅小区房屋买卖的问题以及住宅小区管理过程中的问题提出了有效的解决措施。
1977年，该法公布，供美国各州立法参考。
到1980年，美国已有12个州基本采用该法，其他州的立法也大量地吸收了该法的内容。
各州新一代物业产权法出台后，前述的种种问题得以有效解决。
为了防止房地产开发商利用对住宅小区的控制权，寻租牟利，侵害和剥夺广大业主的财产权利，并避免由此引发的大量争议和纠纷，法律对开发商必须于何时、以何种方式向小区全体业主移交小区的控制权，作出了强制性规定，小区控制权属于小区内的全体业主。
美国法律一般将住宅小区划分为专有部分和共有部分，业主对专有部分拥有独立的所有权，与其他业主一起对共有部分拥有共同所有权。
换句话说，在美国的住宅小区里，房屋单元为业主专有财产，除房屋单元以外的小区的全部是小区内全体业主的共有财产。
会所产权归属法律法规
我国有关住宅小区会所所有权之立法（一）中央立法及司法解释《物权法》第六章规定了“业主的建筑物区分所有权”，由此，建筑物区分所有权制度在我国正式确立起来。
根据该法第70条、第73条以及第74条之规定，业主对建筑物内的专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
其中，共有部分包括：①建筑区划内的道路（但属于城镇公共道路的除外），②建筑区划内的绿地（但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外），③建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，④占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，以及⑤建筑物及其附属设施的维修资金。
《物权法》关于建筑物区分所有权的规定具有划时代意义，但其可操作性有待提高，例如，并未明确专有部分和共有部分的区分标准等。
为了正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，最高人民法院出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权解释》），对一些重要问题作了说明。
其中，业主身份界定的问题以及专有部分和共有部分的判断标准问题与本文论题密切相关。
在业主身份界定方面，该解释规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
在专有部分与共有部分的区分标准方面，该解释规定，专有部分具备三个要件，即具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；以及能够登记成为特定业主所有权的客体。
除法律、行政法规规定的共有部分外，共有部分包括建筑区划内的以下部分：①建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；②其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
住宅小区会所的空置率问题及解决
在 我 国 ，多 数 情 况 下 ，
服 务对象 的综 合性 高级 康体娱 乐服 务
物业管 理公 司将 成为会所 的实 设施 ， 目前 国 内会 所在 归属权 以及 管 际经营 管理者 。但就专业 性和 理 经营方 面存 在 的问题 导致 了较 大比
经营水 平而 言 ，物业管理 公司 例 的会所 物业 处于 空置状 态 。应该 从
并不适 合担 当该 角色 。因为会 实 际 出发 ，坚 持走 专业化 的经 营管 理
所要实现 服务小 区的功能 ，前 路 线 ，创 造多 赢 的局面 ，才能 打造 出
北逐渐发展并流行 。因此 ，我国的住宅 会所 的规 模和 档次越 来越 高 ，功 能配 小 区会所是舶来 品。欧美及香港 的会所 置也 求全 求 大 ：室 内恒 温游 泳池 、篮 和 国内发展环境有着显著的差异。欧洲 球 场 、羽 毛 球 场 、网球 场 等 健 身 配 的商业配套位置较为分散 ，社 区会所成 套 ；棋 牌室 、咖 啡吧 等休 场所 ；更
就失 去来源 了 。 日常 经营 的入 所 的长远 发展 ，不 应过 分强调 短期 盈
不敷 出导致会所 开始 变得 无人 利 ，否则 将很 难吸 引到专 业 的物业 经
问津 ，无 法 偿 付 日常 维 护 费 营机构 。
用 ，从 而 被 闲置 起 来 。
结
语
三、经营管理不专业
会 所 是 以小 区 物 业 业 主 为 主 要
一
在 会 所 的 经 营 问题 上 ，可 以 仿 照 国外及 香港 的做 法 ，通过公 开招 标
些处 于偏远地 段的 小区 的途 径选 择小 区会 所的经 营方 。在 国
会所 ，通常前 期经营 的亏 损严 外 ，会所 经营 管理 行业 已经成 熟 ，并 重 。会 所运营 的前期 维护费 用 积 累了一 定数 量的 可选企 业 ，而在 我 是 由开发商 以补 贴的方式 计入 国 ，专 业 的 会 所 经 营 管 理 公 司 非 常 的 ，这部分钱 一般会 预先 计入 少 ，而商 业物 业经 营公 司又常 因会 所 房价 ，经 由房 价转嫁 给业 主 ； 物业 规模 过小 而视 之为 鸡肋 。 因此 ， 但销 售之后 ，这部分 维持 费用 在选 择会 所经 营方 时 ，应 该侧 重于 会
住宅小区“会所”的归属问题
住宅小区“会所”的归属问题了相应的对价，小区会所的所有权理应归小区业主共同所有。
《物权法》第六章规定了建筑物区分所有权制度，建筑物区分所有权是现代民法中一项基本的不动产所有权形式。
我国《物权法》第70条（业主建筑物区分所有权）规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
”（这条规定实际上采用了目前学界对于建筑物区分所有权的通说——“三元论”说，即建筑物区分所有权由专有权、共有权、成员权三部分组成。
）物权法第80条（费用分摊、收益分配规则）规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
会所的权属与利用关涉建筑物区分所有中的共有部分的界定。
根据《物权法》第73条规定，共有部分为专有部分以外的部分。
但草案并没有对专有部分和共有部分下定义。
从学理上考察，共用部分可以分为法定共用部分和约定共用部分，法定共用部分为构造或利用上并无独立性，且为维持建筑物牢固、安全和完整以及业主正常使用之必须的部分，如建筑物的走廊、楼道、屋顶、承重墙、基地等。
约定共有部分为依照业主公约将某些构造利用上有独立性的建筑物可约定为共用部分，如庭院、独立车库等。
对由多栋建筑物组成的物业管理小区而言，除区分所有建筑物及其附属物外的小区公共建筑、设施设备及小区的基地使用权等也属于共有部分。
会所到底是属于专有部分还是共有部分？从构造和使用上的独立性来看，会所是可以成为专有部分的。
但从业主的公共利益考虑，实践中各国一般将会所视为区分所有建筑的共有部分。
如我国香港地区在香港建筑物管理条例中明确将会所列为公用部分。
也有学者认为像物业管理用房、会所等商业用房在法律上并非独立物，而是建筑物区分所有人所拥有的那栋建筑物（或小区）的组成部分，视为业主共有。
目前，我国大陆还没有针对会所权益的明确规定，各地处理此类纠纷的做法不一。
案例分析：小区公共设施产权归谁？
是“霸王条款”还是“有法可依”？ 是地⽅性纠纷还是全国性难题？ 业主买房，先签“不平等条约”？ 江先⽣是深圳罗湖区碧岭华庭的⼀个业主，他原来居住在另⼀个⼩区。
但因该⼩区管理极其混乱，开发商随意将楼房的架空层作为商铺出租，使⼩区变得像⾃由市场⼀样混乱。
由于苦不堪⾔，业主们多次企图阻⽌开发商的独⾏其是，但最终都不得不放弃这种想法———因为他们知道对⽅即开发商⼿中握有“杀⼿锏”：在他们与每个业主签订的购房合同中，留有⼀张“附表四”，上⾯规定架空层这类附着物归开发商所有。
2003年，江先⽣不得已决定进⾏第⼆次置业，他选择了碧岭华庭的房⼦。
没想到还是遭遇到了“附表四”的问题。
据江先⽣介绍，在交15万⾸期款前，他要求销售⼈员把房地产买卖合同给他看⼀下，但⼯作⼈员总是以“合同是国⼟部门制订的格式合同，没有什么好看的”为由推托。
因此在他付15万⾸期款前，他连合同的影⼦都没有看到过；直到他拿着⾸期款的银⾏汇款条，⼯作⼈员才把合同打印给他看。
于是，他在合同中，发现了这样⼀张“附表四”： 1.屋顶使⽤权以及依据屋顶使⽤权⽽产⽣的收益权归开发商所有； 2.外墙⾯使⽤权及在外墙⾯使⽤中所产⽣的收益归开发商所有； 3.⼩区及其附着物的⼴告收益归开发商所有； 4.⼩区会所及住户未分摊⾯积的各项公共设施（含地下停车场、会所等）的经营管理权归开发商所有。
江先⽣马上感觉不对，要求当场修改，但被销售⼈员拒绝。
他们称条款不能更改，否则就不卖了。
⽽如果江先⽣坚持不签的话，按照认购书的规定，他所付的定⾦就要被发展商没收。
⽆奈，他只得签了这⼀“不平等条约”。
后来，江先⽣与他的邻居核实，发现他们也都是出于⽆奈，签了这个“不平等条约”的；⽽据了解，在深圳买房，如果谁不签这个“附表四”，就没有开发商会卖给你房⼦。
“附表四”是不是“霸王条款”？ 随着时间的推移，越来越多的业主为了能买到房⼦，不得不忍⽓吞声与开发商签此“附表四”，这使江先⽣等⼈越来越感觉到，“附表四”在带给业主“法律桎梏”的同时，⼜维护和规定了开发商的强势地位；⽽业主在利益受损的同时，还没有地⽅说理。
小区会所成了外人消费场业主质疑会所归属谁
型：垦叁堕堕!!坠鲨垦塑k 业主质疑：会所归属谁?案阋介绍：1月19日上午业丰汪女十反映：她E值的磷盘亚华杏舍花都右个会所．以前．里面的乒乓球室、棋牌室等只对帅丰开战．喧之后这些活动窜变成了舞蟛，缓卿等培训教室．很笋外曲的^交费芈r渫：另个篮球馆．也由只对内开艘变成了允许外面的人世场躺#‰汪曳士髓．这严重影响了业主们的#c盐。
汪女士滥．弛是2003年住进i g个耧盔的．当时会所里有图书室、健身章．乒乓眯室、骐牌室等．迁有一个篮球馆．业主们花不多的钱就可以去休闹。
但E D嘶年．会所就转畿f自用了．司能是抖发商晕包蛤了别^。
会所活动室变成了各种培训教室．球馆也刘外开故，．经常有外面的人进帛打球球馆里铷d也上脚I I酩业丰博先生说．台所、球瞎开放方式的改变．十倪影响到7业主的怖闹活动，哪里的人都迸来．也￡孙区的治安管理带来了隐患。
qp主f]表示．谆些问鼬他们向订发商和物业服务公司反映过多扶．但撂木到解执、该蝼衙物业眠务公司．公司经陴办公室的王仆人员赵先生醌：。
会所和球馆的产l阪归开发商所有．馘这些处理g*自l司疑晦。
”律师说法：通程律师羹团事务昕的刘江国律m表i-。
消费若*房时要把好第道关。
如果*发商的r告≈会所R其他。
共设施的产幔归属青明确描进，写明了产根属于n主，那△消费者应该将有文字自客的广告保留T来，作力证据。
如果r告说得较模糊，MⅫR写了害所多＆好，谩施多g齐全，那消特青槽拔开￡商看摧盘的设¨女件等”{韦了解，女麓产权口属。
产枉自谁就砖毒了谁能对会所等蕊∞处Ⅷ。
刘镕师n绍，看会所产杖目谁，就是看台*i积督B育箪到n摊面积单。
蛆景把会所面职算刮弛主的公摊面积垦，会所产权就"全体业±所葡反之，如果。
摊i积不包括舍所i积，而且开发商能够出A会断建筑自积蝴女立产帆Ⅱ，R￡商就拥自会昕的p^k“案倒介绍：业主胡先生介绍．在南经过小区业￡歪员会及业主大会同意的情况下．物q p8K务公司母年单方决i：在小区内谨龄dl摧前空地上划分车fn．并特车位出柏嵴区内业主．向业主收取泊位稿金．岛车他年胡金枷瓦去年]月1阳．仞业服务公司在小区内张砧西知．妻求m，理停年泊位酮协议对于不办理此J☆m汶的车辆．艘人髓拒绝崩j。
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住宅小区“会所”的归属问题
“会所”英文为“Club”，音译即为俱乐部。
世界上第一家会员制俱乐部诞生在17世纪时英国的一个咖啡馆里。
当时参加这种俱乐部的贵族们有着相同的兴趣爱好，由此他们组成一种联盟，在空闲时间就可以一起喝喝咖啡，讨论文学等等。
自上世纪九十年代初起，小区会所这种模式由香港引入深圳、广州等地区后，在国内备受推崇，至今已席卷了全国的房地产市场。
如今，无论小区规模大小、档次高低，开发商在规划设计建设时，往往将小区会所作为一个亮点、卖点。
最初出现的小区会所类似于活动室，其形式仅是简单地在小区内开辟几个房间，供人聚会、看书、下棋、打乒乓等等。
随着房地产市场的发展，小区会所的建设越来越高档、豪华，其内容也更为宽泛。
但目前法律上对会所还没有一个明确的定义。
小区会所的所有权应当归谁，向来是个有争议的问题。
一般而言，对于开发商与购房人在房屋销售合同中已对小区会所的权属有明确约定，可视为双方当事人对小区会所权属问题达成的合意，只要该约定不违反法律、法规的禁止性规定，应当从其约定来确定小区会所的所有权人，但对于开发
商与购房人就此没有约定的，虽然房地产管理部门曾规定在此情况下会所所有权归开发商所有，但现实生活中，就此问题仍存在不同的观点：一种观点认为，小区会所是商品房的配套设施，其本意是给业主使用的，所有权理应归全体业主所有，否则势必将造成所有权与使用权上的不一致。
另一种观点则认为，对于小区会所的所有权问题应当区别对待，如果开发商在开发建设过程中将会所作为独立产权单独报建，且办理了单独的产权权属证书，会所的权属应当归开发商所有；如果开发商将会所作为公建配套报建，且会所的面积也计入共用分摊面积的，会所的产权应当归小区业主共同所有。
小区会所作为一种不动产，其所有权可以是单独的，也可以是共有的。
民事行为的基本原则是公平、合理、等价有偿，从此角度出发，如果开发商在开发建设的过程中自始至终即将小区会所与其他建筑区分开来，将小区会所作为一个独立的房地产项目，单独立项、规划、设计、建设，小区会所的面积没有摊入共用分摊面积，小区会所的建设成本也没有计入房价，这种情况下小区会所是一个可单立的房地产，开发商应当享有独立的所有权。
反之，小区会所同建筑物的楼梯、走廊、电梯、自来水管、消防设备等公用部分一样，其面积已分摊至每个业主，业主已为小区会所付出了相应的对价，小区会所的所有权理应归小区业主共同所有。
《物权法》第六章规定了建筑物区分所有权制度，建筑物区分所有权是现代民法中一项基本的不动产所有权形式。
我国《物权法》第 70条（业主建筑物区分所有权）规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
”（这条规定实际上采用了目前学界对于建筑物区分所有权的通说——“三元论”说，即建筑物区分所有权由专有权、共有权、成员权三部分组成。
）
物权法第80条（费用分摊、收益分配规则）规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
会所的权属与利用关涉建筑物区分所有中的共有部分的界定。
根据《物权法》第 73条规定，共有部分为专有部分以外的部分。
但草案并没有对专有部分和共有部分下定义。
从学理上考察，共用部分可以分为法定共用部分和约定共用部分，法定共用部分为构造或利用上并无独立性，且为维持建筑物牢固、安全和完整以及业主正常使用之必须的部分，如建筑物的走廊、楼道、屋顶、承重墙、基地等。
约定共有部分为依照业主公约将某些构造利用上有独立性的建筑物可约定为共用部分，如庭院、独立车库等。
对由多栋建筑物组成的物业管理小
区而言，除区分所有建筑物及其附属物外的小区公共建筑、设施设备及小区的基地使用权等也属于共有部分。
会所到底是属于专有部分还是共有部分？从构造和使用上的独立性来看，会所是可以成为专有部分的。
但从业主的公共利益考虑，实践中各国一般将会所视为区分所有建筑的共有部分。
如我国香港地区在香港建筑物管理条例中明确将会所列为公用部分。
也有学者认为像物业管理用房、会所等商业用房在法律上并非独立物，而是建筑物区分所有人所拥有的那栋建筑物（或小区）的组成部分，视为业主共有。
目前，我国大陆还没有针对会所权益的明确规定，各地处理此类纠纷的做法不一。
目前最权威的关于共有部分的规定是建设部 1998年颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第3条。
该条规定，住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等共用设施设备属于业主的共用部分。
该条没有明确规定会所的权属，但是实践中基于会所的营利性的性质，且国家规定会所的面积不纳入分摊，目前会所的产权大多被认为归开发商。
事实上目前我国大部分物业管理小区的会所都归开发商
对于“会所改规划”问题，《物业管理条例》第 50 条已经明确规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
”
相关法律规定：
物业管理条例
第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。
未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意
后，由业主依法办理有关手续。
第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。
业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
中华人民共和国物权法
第六章业主的建筑物区分所有权
第七十条（业主建筑物区分所有权）业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条（业主对其建筑物专有部分所有权及权利行使限制）业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条（业主对建筑物共有部分权利内容及行使限制、及专有部分转让后果）业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十三条（建筑区划内公共设施权力归属）建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第八十条（费用分摊、收益分配规则）建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。