武汉城市空间演化与房地产发展关系(简版)

2007—2017（1—9月）年湖北省GDP与武汉市GDP发展变化图
一、武汉市社会经济发展概况
（ 二）、房地产经济首位度
1、房地产投资首位度 省会城市房地产开发投资占全省开发投资的比重称为“省会投资首位度”，可反映全 省房地产开发对武汉的依赖程度。相对全省，武汉房地产投资占比小幅上升，销售面积占比大幅下降。 2016—2017 （1—10月）年投资首位度从58.59%上升至61.35% 投资首位度上升，说明全省房地产开发投 资仍然过度依赖武汉，房地产发展的区域不均衡问题仍然严重。 2、销售首位度 省会城市商品房销售面积占全省比重称为“销售首位度”，可反映省会城市对全省商品房销售面积的影响力。 2016—2017 （1—10月）年销售首位度从43.83%下降至32.18%，自2016年武汉市调控以来，销售首位度
建设，落实武汉市提出的“繁荣在主城、实力在新城”的发展思路。 规划范围：东至临空港大道、南至金山大
道、西至九通路、北至滨河南路，用地面积为7.26平方公里。
二、武汉市城市空间演化 （四）、居住区发展趋势
1、海绵性开发将引导居住空间向生态化演进 武汉是国家首批海绵城市试点，居住区海绵性开发建设将是未来居住小区的重要发展方向。《武汉市海绵城市 规划设计导则》规定， 新建小区、绿地及广场项目的硬化地面中必须保证不低于 40%的可渗透地面，改建建筑 与小区、绿地及广场项目的硬化地面中可渗透地面不宜低于 40%。
武汉市主城区呈圈层状结构，四环线呈圈层加组团结构，远郊区呈组团结构。
根据《武汉市土地利用和空间布局“十三五”规划》，武汉城市格局将由“1+6”向“1+3+3”转变，即 构建“1个主城+3个副城+3个新城组群”的城市空间格局。“1”指一个主城，即三环以内的中心城，准备打
造成国家中心城市的现代服务业核心功能承载区，前一个“3”表示包括光谷、沌口、临空港在内的副ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ，另一
2、居住区由封闭式小区逐步向开放式街区演化
2016年2月国务院发布的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》明确提出加强街区的规划和 建设，分梯级明确新建街区面积，推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。新建住宅要 推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，
汉居住区拓展的重要空间。
二、武汉市城市空间演化 （三）城市定位与规划愿景
1、国家中心城市 近日，武汉市政府常务会审议了《武汉建设国家中心城市实施方案》，将分三步建设国家中心城市， 2021年基本形成框架，
2035年初步建成国家中心城市，
2049年建成具有国际影响力、全球竞争力和可持续发展能力的世界亮点城市。 武汉处于中国两条经济主轴的交点地，处长江经济带轴心，已跻身超大城市之列。还是“中国制造2025” 试点示范城市！
武汉城市空间演化与房地产发展关系
中国地质大学 房地产工作室 2018. 01
目 录 Contents
一、武汉市社会经济发展概况 二、武汉市城市空间演化 三、武汉市房价空间分异研究
一、武汉市社会经济发展概况
（一）、省会经济首位度
省会城市占全省GDP的比重称为“省会经济首位度”，可反映省会城市对全省经济的影响力，也可反映整个 区域经济对省会城市的依赖程度，通常以不超过25%为宜。
二、武汉市城市空间演化
4、城市有机生长推进空间重组 城市有机生长区，主要是西部东西湖的吴家山、临空港板块，南部江夏的大桥新区、东部光谷新中心及鄂州、 北部阳逻等。随着城市有机生长，大汉阳区域（汉阳、沌口、蔡甸、汉南），临空港区域（东西湖、黄陂、孝感） 长江新城（江岸、黄陂、新洲阳逻）以及鄂州毗邻区域（葛店、花湖）将会出现空间重构。 与主城区一体化的有机生长的区域，通过轨道交通的辐射，为土地供应与房地产开发奠定基础，成为未来武
上涨趋势，这与经济首位度总体变化趋势一致，表明经济发展也为人口吸引奠定了基础。
从人口首位度来说，武汉的虹吸效应显著，且吸引的主要是省域人口，而对中部各省乃至全国的人口吸引力 远远不足，“百万大学生留汉”工程将逐步改变这一现状。
2007—2016年湖北省常住人口与武汉市常住人口发展变化图
二、武汉市城市空间演化 （一）近十年来城市空间演化
鞍山的直线距离10公里，发展差异极大。目前呈现板块效应而不是环状效应，且各板块差异较大。2-3环之间的
民族大道、鲁磨路、东湖隧道、欢乐谷一带、至堤角、后湖已初步形成2.5环概念。这也是近年来主城区房地产 市场发展火热的区域。 武汉轨道交通现已通车的1 、 2 、 3 、 4 、 6 、 8 （一期）、 21号线共计227公里，在三环线内共计124个站点，主城区轨
二、武汉市城市空间演化
2、长江主轴
2017年12月11日，《长江主轴远景概念规划》出炉，73.68平方公里范围内亮点颇多。 规划理念：长江主轴规划坚持以人民为中心的理念，让市民获得满满的幸福感和自豪感。 规划范围：主城段、核心段、重点段以及拓展段。拓展段内重点是明确新城组团、地铁小镇、港区产业生态 等功能结构，提出管控通则。拓展范围内的交通、堤防等线性、系统性工程与核心范围区内实行统一规划。 总体布局：长江主轴串联起历史之城、当代之城、未来之城。“历史之城”是重中之重，其以长江、汉江交 汇的南岸嘴为原点，以长江武汉段为蓝轴、龟蛇绵延山系为绿轴，打造“长江文明之心”，以3.5公里为半径， 建设世界级历史人文集聚展示区。“当代之城”通过长江主轴带动两岸滨江商务区建设，集成武汉当代建设成就 ，塑造现代化大都市形象。“未来之城”依托长江新城新区，构建世界城市典范，提高国际竞争力。
二、武汉市城市空间演化
2、从经济四极到构建“大”字型空间结构 武汉将从“大临空、大临港、大光谷、大车都”经济四极转为：长江新城、大临空、大光谷、大车都、大物 流的“大”字型空间结构。
二、武汉市城市空间演化
3、2.5环线的逐步形成 目前武汉市主城区呈圈层环状结构，圈层环状是房地产的基本背景，但环状结构不足以解释武汉市房地产特 征。由于大江大湖的地理禀赋，各环线间距差异较大，尤其是2-3环之间。如，洪山区同样是2-3环，街道口与马
二、武汉市城市空间演化
5、光谷、沌口、临空港 光谷 近期，光谷创新谋划《中国光谷2030创新驱动发展战略行动纲要（草案）》出台，纲要确定光谷将从一 个生态、双轮驱动、三条路径、四大经济、五谷共建（信息技术、生命健康、现代金融、智能制造、互联网产业） 这五个方向发展，推动“中国光谷”向“世界光谷”的转变。 沌口 《武汉新区总体规划》总面积为368平方公里，包括汉阳、武汉经开、蔡甸及汉南东，规划总人口100万。
以实现三镇功能互补，协调发展为总体原则，通过15年左右的时间将武汉新区建设成为立足武汉，面向华中乃至
全国的现代制造业基地、生产性服务中心及文化旅游中心 。 武汉新区以“三大特色功能组团”为重点，包括汉江 组团、沌口组团和四新组团 临空港 近期的《武汉临空港新城中心实施性规划（城市设计）》方案批前公告，加快推进了临空港新城中心的
二、武汉市城市空间演化
3、长江新城 长江新城规划将分三期推进，近期起步区30平方公 里左右，中期发展区100平方公里左右，远期控制区 500平方公里左右，届时将形成“四镇”新格局，再造 一个新武汉。 目标和定位：坚持世界眼光、国际标准、中国特色、高点 定位，把长江新城建设成为践行新发展理念的典范之城
化打破了各区域间的同质化竞争，使各区域形成了互补，体现了基于城市功能的思考。
武汉主城区卫星影像图（2010-2016）
3、长江时代 2017年，长江主轴、长江新城等规划的提出，将使武汉城市空间步入长江时代。
二、武汉市城市空间演化 （二）城市空间发展的理念变化
1、1+6 到 1+3+3 根据2010城市总体规划，将武汉市域划分为都市发展区和农业生态区。城镇建设控制在都市发展区内，实 现城市空间的聚集发展。规划形成“以主城区为核、多轴多心”的开放式空间结构。即由主城区向外，依托 “多快多轨”复合型交通走廊，新城六个城市发展轴，布局六个新城组群。
2017（1—9月）年湖北省GDP25076.63亿元，全年有望接近35000亿元，同期，武汉市GDP9397.17亿元，
全年有望达13000亿元。十年来，武汉市首位度从33.7%升至37.5%，首位度整体呈上涨趋势，并且远超25%的 适宜值，说明全省经济对武汉的依赖程度仍然过高，并且武汉市的经济增长快于全省总体水平。
道交通覆盖率达41%（站点总辐射面积/建成区的面积）。规
划中的武汉轨道交通9号线一期，从植物园，沿鲁磨路过光谷 广场沿民族大道，到汤逊湖武咸城际铁路站，体现了2.5环线 的概念。
2.5 环在于对 2-3 环之间局部加密，使圈层环状更加显著，
城市整体化、均质化程度更高。主要途径在于通过地上及地 下空间路网的规划建设提高路网的密度与通达度。
大幅下降。
2007—2017（1—10月）年湖北省与武汉市房地产开发投资发展变化图2007—2017（1—10月）年湖北省与武汉市商品房销售面积发展变化图
一、武汉市社会经济发展概况
（三）、人口首位度
“人口首位度”即省会城市常住人口占全省常住人口的比重，可反映省会城市对省域人口的吸引力。 2007-2016年，湖北省常住人口从 5699万人增至 5885万人，十年来湖北人口大致为自然增长，人口流动 呈现梯度转移趋势，即乡镇-县城-地市-省会。同期，武汉市常住人口从891万人增至1076.62万人，具有省内人 口转移的终极意义，净流入人口是房地产市场需求重要因素，城市人口政策与房地产调控政策之间存在一定逆效 应。 武汉人口首位度从 15.63%上升到18.29% ，预计2017年人口首位度保持在 18.5%以上。人口首位度整体呈
解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。
起步区位于谌家矶—武湖区块，具体方位是：东至
武湖泵站河，南至长江北岸，西至滠水河、府河，西南 至张公堤路，北至江北铁路，约30到50平方公里。 据悉，起步区拟定施行“六管控”政策：
一、暂停办理规划土地相关审批手续；
二、停止新建项目的施工许可证办理； 三、全面实施二手房限售政策； 四、制止未建先乱、抢栽抢种等现象； 五、控制人口非正常迁入； 六、暂停市场主体准入登记。
圈层环状形成后，主城区以城市更新为主，通过交通基础设施的大力投入优化空间结构，同时建设商业综合
体及公共服务设施。远城区以农转非为主进行城市扩张。
武汉城市总体规划（1954-1996）
二、武汉市城市空间演化
2、从环状到一体化 从2010年-2016年的卫星影像图可以看出，武汉市主城区由环状逐渐转为一体化的空间特征。以武汉市城市 总体规划、武汉都市发展区基本生态控制线规划、武汉城市周边永久基本农田划定为标志，确定了城市边界，可 以看出武汉市居住空间将从主城区的圈层式扩展向一体化演化。此阶段体现为大量过江的桥梁、隧道修建并通车， 跨区域购房成为主流。在地铁与移动客户端的推动下，城市商业扁平化特征出现，全城一体化也基本形成。一体
个“3”指将武汉市东部、南部、西部三个新城组群，作为城镇化发展空间拓展的重要地区。 城市格局的转变让武汉与摊大饼的发展模式告别，城市发展带来人口的流入，使得武汉城市规模空间扩张， 主城区在发展空间有限情况下，副城与新城组群将成为武汉城市实现紧凑轴向空间的主战场；这为房地产市场 的发展提供新机遇的同时也提供了发展的新平台。
城市空间的扩展实质是城市在内外驱动力作用下的空间移动，是城市化的基本特征之一，分外延型和内涵型 两种方式。伴随着快速的城市化进程，主要体现为城市用地规模快速增长和空间结构迅速改变。城市经济的发展 作为城市空间扩展的内在动力，通过市场对城市资源进行配置，引导城市空间建设和扩展的方式。 1、 从三镇格局到圈层环状结构 1954年版城市总体规划确定了三镇格局，1988年版城市总体规划将城区布局按照“三镇鼎立、分区成片建 设”的思路，明确了三镇各片的主要功能， 1996年版城市总体规划使三镇格局向圈层环状发展。2010年武汉市 三环线贯通，标志着武汉进入圈层环状发展阶段。