昆明市住房公积金个人住房贷款暂行办法

昆明市住房公积金个人住房贷款暂行办法第一章总则第一条为改善我市城镇居民的居住条件，提高城镇居民的购房能力，根据中华人民共和国《担保法》、国务院颁布的《住房公积金管理条例》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》等法律法规，结合昆明市的具体情况，制定本实施办法。

第二条个人住房公积金贷款（以下简称贷款）是住房公积金管理机构（以下简称委托人）运用住房公积金，委托银行（以下简称贷款人）向购买、建造、翻建、大修自住住房、集资合作建房的住房公积金缴存人发放的优惠贷款。

第三条本实施办法的适用范围包括昆明市及铁路、石油系统和省直机关等住房公积金管理机构。

第四条昆明市住房公积金个人贷款业务和个人组合贷款业务，由昆明市住房公积金管理委员会确定的银行办理。

第二章贷款的对象和条件第五条贷款对象是购买、建造、翻建、大修自住住房、集资合作建房，按期缴存住房公积金的职工。

第六条借款人向委托人申请住房公积金个人贷款应具备以下条件：（一）申请的贷款必须用于购买、建造、翻建、大修自住住房、集资合作建房；（二）借款人具有完全民事行为能力，并具有本市常住户口或有效居留身份（贷款期限不得超过有效居留期限）；（三）借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（四）借款人的单位按规定为职工个人办理住房公积金缴存手续，连续足额缴存住房公积金12 个月以上；（五）借款人具有购买住房的合同或协议，借款人必须是购房合同约定的产权人或共有产权人；（六）借款人同意用本市自己已有的房产作抵押并办理保险，借款人用所购买的期房作抵押的，要有符合规定条件并具备担保资格的单位提供阶段性担保或有第三人用房产提供担保；（七）借款人办理质押的，应用国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券和个人定期储蓄存单；（八）借款人购房的首付款占购房总价款的比例不得低于20 ％；（九）贷款人规定的其他条件。

第三章贷款程序第七条借款人申请住房公积金贷款时，应填写《昆明市住房公积金贷款申请表》，并按要求提交以下资料：（一）借款人合法的身份证复印件（验证原件）；（二）借款人稳定经济收入证明或偿债能力证明；（三）借款人的购房合同（购房协议）及预付款发票复印件（验证原件）；（四）借款人建造、翻修、大修自住住房、集资合作建房，提供土地、规划、房管等有关部门批准的文件或证明；（五）借款人抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明；（六）借款人用旧房抵押的要提供有评估资质的房地产估价机构出具的抵押物的估价报告书；（七）借款人的住房公积金缴存证明；（八）保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；（九）贷款人要求提供的其他文件或资料。

第八条委托人审核同意借款人的借款申请后，由贷款人与借款人签订借款合同和抵押、质押、保证合同及办理抵（质）押登记、抵押物保险和公证手续。

借款人可按抵押物总值或贷款本息合计数购买保险。

第九条贷款人向借款人发放的贷款，按借款合同约定的时间，由贷款人用转帐方式将资金划转到售房单位或售房者个人在银行开立的帐户上。

用于自建、大修、翻建自住住房、集资合作建房的，由贷款人将贷款划转到借款人开立的存款帐户。

第十条借款人应按借款合同约定的方式偿还贷款本息。

（一）贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息。

（二）贷款期限在1年以上的按月等额归还贷款本息，即借款人在贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息。

第十一条实行按月等额归还贷款本息，借款人可选择柜面现金还款方式或选择委托贷款人扣还贷款方式。

实行由委托贷款人扣还贷款方式的，须与贷款人签订委托扣还贷款协议，在贷款人处开立储蓄存款专户，存储每月还贷本息存款，并保证每月储蓄存款专户余额足以支付贷款本息，贷款人按月从该帐户上扣收贷款本息。

借款人提前偿还贷款的须经委托人同意，并只能选择一次性还清贷款本息，由贷款人根据合同约定期限的利率和贷款余额，按实际占用天数计收利息，已计收的利息不作调整。

第四章贷款额度、期限第十二条贷款额度的计算贷款额度＝借款人及家庭成员月工资收入之和×0.4 （还款能力系数）×12 个月×贷款年限贷款额度最高不得超过20 万元人民币。

第十三条住房公积金贷款根据借款人偿还贷款的能力和有效工作年限确定合理的贷款期限，最长不得超过30年。

第五章组合贷款第十四条组合贷款是申请的住房公积金贷款不足以支付购买住房的价款时，申请人既申请住房公积金贷款，同时又向贷款人申请自营性个人住房贷款，两部分贷款一起构成组合贷款。

组合贷款中的住房公积金贷款由委托人审批；贷款人的自营性贷款由贷款人审批。

贷款抵押为同一抵押物的，两种贷款的期限必须一致。

第十五条组合贷款公积金部分的最高额度为20 万元人民币。

第十六条组合贷款按照风险共担，利益分享的原则由组合贷款的委托人和贷款人双方按各自贷款的比例承担风险和收回本息。

第十七条组合贷款的对象、条件、担保、还款方式等按住房公积金个人贷款的规定执行。

第六章贷款利率第十八条住房公积金贷款的利率按建设部、人民银行规定的利率执行。

如遇国家贷款利率调整按有关贷款利率调整的规定执行。

组合贷款中的银行自营性贷款利率按人民银行的规定执行。

第十九条住房公积金贷款期限在1年以内（含1年）的，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整时，于次年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率。

第七章贷款抵押第二十条贷款抵押是贷款人按中华人民共和国《担保法》规定的抵押方式以借款人的财产作为发放贷款的抵押。

下列财产可作为抵押物：（一）借款人具有所有权的房产和其他地上建筑物；（二）借款人有权处分的土地使用权（抵押期限不得超过土地使用权的有效期限）；（三）委托人和贷款人认可的其他财产。

第二十一条用于抵押的抵押物价值，须由委托人认可的有资质的房地产估价机构进行评估，购新房的以购房价款作为抵押物价值。

评估费用由借款人承担。

贷款抵押率不得超过抵押物评估价值的80 ％。

第二十二条抵押人需办理抵押财产保险，保单由贷款人收存并造册登记。

第二十三条贷款人与抵押人签订抵押合同后，双方必须依照有关法律规定办理抵押物登记，取得《他项权证》。

抵押合同自签订之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。

第二十四条以借款人或第三人现房作抵押的，第三人的房产抵押必须办理公证。

贷款人和抵押人应持《房屋所有权证》到房产所在地的房地产登记机关办理抵押登记，取得《房屋他项权证》并交由贷款人收持。

第八章贷款质押第二十五条贷款质押是贷款人以借款人或第三人提供的贷款人认可的符合规定条件的权利凭证作为向借款人发放贷款的质押。

可作为质押的质物包括：国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等有价证券，其中个人储蓄存单必须是贷款人系统内的存单。

第二十六条贷款人与质押人签订质押合同后，出质人应将权利凭证交付贷款人。

质押合同自权利凭证交付之日起生效。

贷款质押率不得超过质押物面值的80 ％。

第二十七条贷款人应妥善保管质物，因保管不善致使质押权利凭证灭失或损毁的，贷款人应承担责任并赔偿损失。

第二十八条在质押期间，有价证券到期需兑现，兑现后借款人可选择以下方式处理：（一）到期兑现用于提前清偿贷款；（二）转换为定期储蓄存单继续用于质押；（三）用委托人和贷款人认可的等额债券、存款单调换到期债券，转为质押。

第二十九条质押期间，出质人对用作质押的有价证券不得以任何理由挂失。

第九章贷款保证第三十条贷款保证是贷款人以第三人承诺在借款人不能偿还贷款本息时，承担连带责任作为发放贷款的保证。

借款人用贷款购买期房的，在未取得《房屋所有权证》前，由售房单位实行阶段性保证，保证人应在贷款人处开设保证金帐户，并根据保证人的资质和信用度，按贷款总额的10－30 ％缴存保证金。

第三十一条借款人办理阶段性保证贷款，待取得《房屋所有权证》，办妥抵押手续并将《房屋他项权证》交给贷款人转为抵押后，售房单位保证责任同时解除。

保证人必须具有代为偿还全部贷款本息的能力、诚实守信。

法人作为保证人的应有健全的管理机构和财务管理制度。

第三十二条按《担保法》规定，国家机关不得为保证人；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人；企业法人的分支机构、职能部门不得为保证人。

第三十三条保证人为借款人提供的贷款担保为不可单方撤销的全额连带责任保证。

第十章合同的变更和终止第三十四条借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议（有担保合同的，还需经担保人同意并签订有关变更担保合同）。

变更协议未达成之前，原借款合同继续有效。

第三十五条借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人或监护人继续履行借款人所签订的借款合同。

第三十六条保证人失去担保资格和能力时，借款人须提供新的保证人。

经委托人认可后，重新签订保证合同。

第三十七条借款人按合同规定归还全部贷款本息后，贷款人应将抵押人用作抵押的抵押物权利凭证退还借款人，借款合同随即终止。

第三十八条由于不可抗力或因国家建设需要，将已设定抵押的住房列入拆迁范围的，借款人应及时通知委托人，用拆迁所获房产或其他房产作为抵押，重新签订抵押合同。

第三十九条借款人在借款期内出售用贷款所购住房的，需经委托人同意，并按规定办理抵押变更手续后才能出售，收回的售房款，首先用于归还贷款本息。

第十一章债权保护第四十条借款人应恪守信用，按照借款合同约定按月归还到期的贷款本息。

逾期者，对逾期部份，按人民银行有关规定加收罚息。

出现下列情况之一者，贷款人有权处分抵押物。

（一）借款人、保证人连续六个月不按借款合同的约定偿还贷款本息或者借款合同期满，借款人、保证人未按合同约定偿还贷款本息的；（二）借款人未征得贷款人同意，擅自将抵押住房出售、交换、赠与和扩建的；（三）借款人死亡而无继承人或受赠人的；（四）借款人死亡或丧失民事能力而继承人、受赠人、代管人、监护人、保证人拒绝履行偿还贷款本息义务的；（五）其他原因导致借款人无法覆行偿还贷款本息责任的。

第四十一条贷款人依法处置抵押物，所得价款按以下顺序分配：（一）支付处置抵押物发生的有关费用；（二）支付处置抵押物应缴的各种税费；（三）偿还贷款本息、罚金、赔偿金、违约金等各种款项；（四）若有余款，由贷款人退还借款人或合法继承人；（五）若处置抵押物所收价款低于上述一至三项之和，贷款人有权依照国家有关法律规定继续追偿。

第四十二条借款合同发生纠纷，借贷双方应协商解决，协商不成，任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第十二章附则第四十三条本暂行办法由昆明市住房公积金管理中心解释。

第四十四条与本暂行办法不符的，按本暂行办法执行。

第四十五条本暂行办法经昆明市住房公积金管理委员会批准后，公布之日起执行。