合同法之十三转移财产使用权合同

.合同法之十三转移财产使用权合同————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期:ﻩ合同法ﻫ之十三转移财产使用权合同（contractｆor the tｒansfer of thｅrｉｇｈt ｏf use)ﻫ主讲:宋旭明ﻫ(）合同法之十三转移财产使用权合同(ｃonｔract fｏr theｔｒansfer of t ｈe ｒight of ｕse）主讲:宋旭明() 错误!未定义书签。

第一节租赁合同(ｌeaｓing conｔract）☆２一、定义:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。

(合２1２） 2二、性质ﻩ错误!未定义书签。

三、出租人的义务ﻩ错误!未定义书签。

四、承租人的义务2五、承租人的权利错误!未定义书签。

六、不定期租赁合同3第二节借用合同4ﻩ一、定义:出借人将某些特定的非消耗物无偿地交给借用人使用,借用人于约定期限将原物归还的合同。

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二、法律适用:参照租赁合同适用。

（合12４)4ﻩ第三节融资租赁合同(fiｎanｃial leasｉｎg coｎｔracｔ) 4一、定义:承租人选定出卖人、租赁物,出租人据其所选买得该物,并由出卖人向承租人交付租赁物,承租人支付租金且占有、使用、收益租赁物,并根据约定返还租赁物或者取得租赁物所有权的合同。

（合237）4ﻩ二、基本关系ﻩ错误!未定义书签。

三、与其他相关合同的区别 5附录5ﻩ一、推荐阅读6二、课后练习6三、司考真题6ﻩ四、考研真题6ﻩ第一节租赁合同(leasing conｔract）☆一、定义:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。

（合2１2）二、性质(一)有偿合同。

(二)诺成合同。

(三）双务合同。

（四)一般为略式合同,但租期６个月以上的城市房屋租赁合同为要式合同。

（合２１5，《城市房地产管理法》第5３条)注意：租期超过6个月而未采用书面形式的城市房屋租赁合同并非无效,而是视为不定期租赁合同。

注意：租赁合同的租赁期限不得超过20年，否则超过部分无效。

(合21４)三、出租人的义务（一）适租义务。

（二)维修义务。

(三)权利瑕疵担保责任。

四、承租人的义务（一）正当使用义务。

(二）妥善保管义务。

（三)禁止添附义务。

（四)禁止转租义务１、经出租人同意的,方可转租。

次承租人造成租赁物毁损的，承租人可提起违约之诉，出租人可提起侵权之诉。

2、未经出租人同意,擅自转租的(1)出租人可以解除与承租人的租赁合同。

(２）承租人与次承租人的租赁合同也应解除，承租人对不知情的次承租人负违约责任。

(3)承租人赚取的差价租金,应当作为不当得利返还出租人。

(五）支付租金义务。

（六）返还租赁物义务。

五、承租人的权利（一)占有、使用、收益权。

（合2２5）（二）买卖不破租赁。

（合22９）(三)房屋承租人的优先购买权。

（合２30)(四)与承租人生前共同居住的人的继续租赁请求权。

（合2３４）六、不定期租赁合同(一)成因1、没有约定租赁期限或约定不明,依合6１条仍不能确定。

（合232）2、租赁权在6个月以上但未采用书面形式。

(合215）3、约定租赁期届满而依推定形式继续成立租赁合同。

(合23６)（二）解除权“当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

”（合2３2)第二节借用合同一、定义:出借人将某些特定的非消耗物无偿地交给借用人使用,借用人于约定期限将原物归还的合同。

二、法律适用:参照租赁合同适用。

（合1２４）第三节融资租赁合同(fiｎanciaｌleasing coｎtrａｃt）一、定义：承租人选定出卖人、租赁物，出租人据其所选买得该物,并由出卖人向承租人交付租赁物,承租人支付租金且占有、使用、收益租赁物,并根据约定返还租赁物或者取得租赁物所有权的合同。

(合237)案例１301：甲乙达成一份协议，约定甲方按照乙方指定的型号和技术要求购进一套设备，甲方将设备交付给乙方承租使用，设备所有权属于甲方，乙方按期交纳租金，租赁期满，设备归乙方所有。

ﻫ试问:该合同属于我国《合同法》上的哪种类型? 二、基本关系(一)出卖人与买受人（出租人)之间为买卖关系。

(二）买受人(出租人)与承租人之间为租赁关系,同时可以约定租赁期满租赁物归出租人或承租人，没有约定则归出租人。

（三)出卖人与承租人之间为标的物交付与瑕疵担保关系。

案例１3０2:某工厂与某租赁公司签订了租赁合同,约定由租赁公司购买３台机床出租给工厂使用,租期2年,期满后工厂向租赁公司支付全部租金后机床所有权即归工厂。

合同签订后，租赁公司即向某机床厂订购了3台机床,并约定由机床厂直接交付给工厂使用。

工厂在安装这３台机床过程中发现有质量问题。

关于本案,存在如下几种说法:①在该租赁关系中,租赁公司、机床厂、工厂均为当事人。

②在该租赁关系中,租赁公司、工厂为当事人。

③工厂有权要求机床厂对该3台机床的质量问题负责。

④工厂有权要求租赁公司对该3台机床的质量问题负责。

ﻫ试问：以上说法哪些是正确的？三、与其他相关合同的区别（一)区别于买卖合同1、出卖人向承租人而非向买受人交付标的物。

2、出卖人向承租人而非向买受人负瑕疵担保责任,承租人直接对出卖人行使索赔权。

(二)区别于租赁合同１、出租人不负维修义务。

2、出租人不负租赁物侵权责任。

3、出租人不负瑕疵担保责任。

4、为要式合同。

附录一、推荐阅读崔建远:《合同法》，北京大学出版社2013年版，第480-５30页。

☆√二、课后练习1、论租赁合同双方当事人的权利义务。

三、司考真题见张能宝主编：《司法考试历年试题及考点归类精解•民法》，法律出版社2０1２年版,第49-61页。

☆√四、考研真题(一)案例分析１、甲公司将自有楼房一幢租给乙公司，租期三年。

半年后,甲公司向丙银行借款200万元，期限为一年，并以该出租楼房设定抵押权。

贷款期限届满,甲公司无力偿还,遂决定以１000万元变卖抵押物。

乙公司、丙银行都主张自己有优先购买权，要求购买此幢楼房,丁公司则愿出15０0万元购买寺シ俊<偕枰夜静辉赋？500万元购买该楼房。

(原文系乱码）请用所学知识分析、讨论本案例所涉及的民法基本理论和法律制度,并根据先行法规解决此案。

(提示:办案涉及何种民事法律关系,当事人的主要权利和义务及本案处理后的现存关系等）(复旦1998）２、甲房地产开发公司与所在市的土地管理局签订了国有土地使用权有偿出让合同一份。

约定市土地管理局将“永昌经济开发区”H区第5０7号地（面积282亩）的使用权出让给甲，用于开发商业和住宅楼;土地使用权出让金总计37724万元;使用期为50年。

甲应于合同签订后10日内交纳定金,数额为出让金的5%,60日内交纳出让金45%，一年内分两次交纳其余出让金,并在交足全部出让金后领取土地使用权证书。

逾期不办理则为自动放弃合同。

合同订立后，甲依约向土地管理局交付了定金，然后即与乙房地产开发公司订立了一份“合作开发协议书”，协议书约定双方共同在上述50７号土地上开发房地产,甲以土地使用权作出资，乙则投入开发所需的全部资金，并承包开发工程，开发建成的楼房也由乙负责销售。

销售收入除补偿甲交纳给土地局的３7724万元出让金外，另付给甲500万元作为前期工作补偿,其他则归乙所有。

乙于合同订立后先后向甲付款8０0万元。

后双方发生纠纷,乙未再付款。

甲也未领得第５07号地的使用权证书，此项纠纷闹了很长一段时间,乙便诉请甲返还８0０万元并赔偿损失。

其理由是:甲至今未能办妥用地手续，使合作无法进行;况且甲在未取得土地使用权的情况下便与我方签订合作建房协议，也是违法的。

故而诉求解除合同,返还出资。

在庭审中,甲主张土地使用权手续之所以至今仍未办下来，是由于乙违约未交足出资所致。

对此乙须负违约责任；经与市土地管理局洽商,只要现在交足全部权利出让金,该局仍将办给第５07号地的使用权（按:经法庭调查认定,这一情况属实)。

甲反诉乙违约，诉请判乙承担违约责任,并继续履约。

一审法院判决认为，甲未交清权利出让金、未取得土地使用权便与乙签订合作开发协议书,该协议书也未经土地管理部门批准,故属无效协议，不受法律保护。

对于协议无效，甲应负主要责任。

乙诉求返还出资８00万元，应予支持。

驳回甲的反诉。

甲不服一审判决,提起上诉,要求撤销一审判决、改判合作开发协议有效,应予履行，乙须承担违约责任之判决。

其理由是：1、双方法律关系的性质,应属房地产合作开发,而不是土地使用权转让。

一审判决认定双方的关系是转让,误解了双方当事人的真意，是错误的。

2、以土地使用权为出资而合作开发的合同,并不以土地使用权的既已取得为有效要件。

一审判决认为我方尚未取得土地使用权即与他方签订合作开发协议，该协议当然无效,这一认定欠缺法律根据。

我们反复检索有关法规,发现只有土地使用权转让才须以土地使用权的既已取得为要件，并须达到法定的开发投入,且须办理转让登记；而合作开发则无须如此(按:上述检索结果是真实的)。

3、既然双方的法律关系应属合作开发，而合作的开发合同又无须以土地使用权为要件,因而双方的合作开发协议应为有效；既然协议有效，因而乙不履行协议即构成违约，必须负其责任,并须继续履行协议。

鉴于市土地管理局现已同意在补足权利出让金后办给土地使用权证,人民法院应当成全当事人的意思，判决双方继续履行合作开发协议书。

请回答下列问题,并说明理由（华政1９97）ﻫ(1)甲乙双方的法律关系究竟属于何种合同类型？（2)甲乙双方的“合作开发协议书”是否成立?ﻫ(3)甲乙双方的上述合同是否有效？(4）对于双方纠纷应如何判决？3、甲公司与乙工厂订立房屋租赁合同一份，约定乙将其自有的本市解放路888号院内的房屋２0间出租于甲使用,月租金3万元,租期１0年。

承租人不得擅自转租，否则出租人有权解除合同。

第二年,双方补充约定，乙同意甲将其中10间房屋拆除，改建为三层楼房;一切费用均由甲负担;建成的楼房由甲使用;租期届满，则无偿归属于乙;关于禁止转租和房屋租金的约定均不变。

10个月后楼房建成。

双方依约各自履行,相安无事。

到第五年,乙发现，出租房屋包括楼房均由丙使用，月租金为15万元。

乙感到吃了亏,便找甲理论,认为甲将房屋提供丙使用的行为构成违约转租，主张解除合同，通知丙限期搬出，将房屋收回。

甲则主张其与丙系联营伙伴，丙使用房屋系根据联营合约,而非转租。

甲并出示了其与丙的“联营合约”作为证据，主张乙无权解除合同。

经查，甲丙“联营合约”约定，双方建立密切合作关系。

丙作为新技术开发公司,其开发的新技术均提供于甲优先使用，并负责技术培训，甲则给付技术使用费和培训费。

同时,甲提供解放路8８8号的房屋给丙使用，丙须给付房屋使用费每月1５万元。