2003-2008年北京公开交易土地数据汇总分析-20

2003年至2008年三季度北京公开交易土地数据汇总分析2008年12月目录一、历年公开交易土地成交量、成交金额及均价变化情况............. - 4 -1、土地成交量变化........................................................................ - 4 -2、成交土地规划建筑面积变化................................................... - 5 -3、土地成交总额变化.................................................................... - 6 -4、成交土地平均楼面价变化....................................................... - 7 -二、成交土地按照规划分类分析比较............................................................. - 7 -1、用地性质分类............................................................................ - 7 -2、各规划分类成交土地规划建筑面积变化情况...................... - 8 -3、各规划分类土地楼面地价变化............................................... - 9 -三、土地区域分类分析 ......................................................................................... - 10 -1、城八区和郊区建筑面积供应量和楼面价分析.................... - 10 -2、城八区和郊区住宅及配套建筑面积供应量和楼面价分析- 11 -3、海淀、朝阳住宅及配套规划面积供应量和楼面价分析... - 13 -4、其他成较量较大5区县住宅及配套建筑面积供应量和楼面价分析................................................................................................. - 14 -三、政策相关性分析（待完善） .................................................................... - 16 -1、历年政策回顾.......................................................................... - 16 -一、历年公开交易土地成交量、成交金额及均价变化情况2003年至2008年三季度北京市公开交易共成交土地396块，土地面积3560.07万平方米，规划建筑面积4377.59万平方米，成交总金额1329.45亿元，成交平均楼面价3036.95元/平方米。

表11、土地成交量变化2002年5月9日国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，按照规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

国土资源部随后出文要求在2004年8月31日前协议出让土地必须终结，一级土地市场逐渐走上公开交易。

从统计图标可以看出，2006年开始土地成交面积大幅激增，其中，2006年比2005年成交土地面积递增125.86％，2007年比2006年成交土地面积递增12.32％，并与2008年一季度达到成交土地面积的顶峰—531.35万平方米。

图12、成交土地规划建筑面积变化和土地成交面积同步，2006年开始土地交易面积大幅激增，其中，2006年比2005年成交土地规划建筑面积递增104.40％，2007年比2006年成交土地规划建筑面积递增39.38％，并与2008年一季度达到成交土地规划建筑面积的顶峰654.89万平方米。

图23、土地成交总额变化2003年至2008年三季度土地公开交易成交总额1329.45亿元，其中2007年和2008年前三季度成交量占近六年成交总额的60％，经过2007年四季度成交总额激增后，2008年一季度成交总额达265.80亿元，为历年各季度的最高值。

图34、成交土地平均楼面价变化从下图可以看出，2003年～2006年成交地块均价在2500元/平方米上下振幅（2006年一季度由于工体地块的成交变化交大），从2007年一季度开始进入逐步攀升阶段，于2007年四季度达4259.84元/平方米，为历年各季度最高值，并从2008年一季度开始大幅回落（成交地块的逐渐郊区化和用地性质的多样化尚未能体现）。

图4二、成交土地按照规划分类分析比较1、用地性质分类为便于研究分析，把土地的规划用途，分为住宅及配套用地，商服综合用地，其它用地三类。

其中住宅及配套用地包括以住宅为主，兼商业、金融、社区配套等性质用地性质；商服综合用地包括商业、办公、公寓式酒店、旅游酒店、文化娱乐等性质用地；其它用地包括产业发展用地、科教文卫体和行政办公用地、基础设施、公共设施用地等等。

近六年中，住宅及配套供应量最大，达总供应量的78％，共3507.05万平方米，办公商服及综合用地占17％，为755.28万平方米，工业及其他用地占5％，为233.78万平方米。

图52、各规划分类成交土地规划建筑面积变化情况图6如上图示，交易土地规划性质为住宅及配套的供应量历年持续呈放大状态，2007年四季度和2008年一季度达到规划建筑面积482.72万平方米和528.06万平方米的高峰；土地规划性质为办公商服及综合的建筑面积增长趋势不明显，但也是在2007年四季度和2008年一季度达到210.72万平方米和91.49万平方米的高度；土地规划性质为工业及其他的建筑面积，尤其工业，在2008年后开始供应量放大，并在2008年三季度超过住宅和办公商服用地达125.19万平方米，主要集中在通州、大兴和顺义。

3、各规划分类土地楼面地价变化图7如上图示，交易土地住宅楼面价平均呈增长趋势（2006年一季度均价达7813.08元/平方米，主要由于工体4号院达11015元/平方米拉升所致，该季度成交地块仅2块）；交易土地住办公商服楼面价总体为平缓态势，近年为下降趋势。

扣除2006年一季度个别项目因素，和供应量相同，2007年四季度和2008年一季度住宅楼面均价达到4494.38元/平方米和4522.61元/平方米的峰值，价、量齐达高点。

三、土地区域分类分析北京区域分类相对准确需做版块分析，本次分析仅做趋势分析，将城八区和郊区进行比较分析，并对热点区域和供应量较大区域做进一步深入分析。

1、城八区和郊区建筑面积供应量和楼面价分析图8如上图示，2006年以前，城八区和郊区建筑面积供应量基本趋于同步，由于城内拆迁难度加大，房价快速上涨，以及公共交通的大幅改善等一系列因素影响，郊区供应量逐渐放大，而城八区供应量逐渐呈萎缩态势。

郊区供应量也于2007年四季度和2008年一季度达354.45万平方米和383.64万平方米，大幅超过同期城八区供应量100多万平方米。

图9如上图示，由于城八区供应量逐渐呈萎缩态势，自2003年以来，城八区和郊区成交土地楼面价差距从1500～2500元/平方米呈逐渐拉大趋势（2005年数据由于平谷成交一块现楼招拍挂土地，致使该年度平均楼面价突升）。

城八区和郊区成交土地楼面价的差距拉大另一个原因是郊区在2008年前三季度大量工业用地供应关系较大。

2、城八区和郊区住宅及配套建筑面积供应量和楼面价分析图10如上图示，2004～2005年城八区和郊区住宅面积供应量基本接近，随着城内拆迁难度加大，房价快速上涨，以及公共交通的大幅改善等一系列因素影响，2006年开始郊区供应量逐渐放大，而城八区供应量逐渐平缓，至2008年度呈萎缩态势。

城八区和郊区住宅面积供应量差距逐部拉大，2008年前三季度，城八区住宅面积供应量为255.37万平方米，郊区则达459.31万平方米，郊区住宅供应量约为城八区的1.8倍。

图11如上图示，近六年，虽然城八区住宅供应量减少，郊区逐渐放大，城八区和郊区的住宅楼面价2006年后基本呈平行状态，一方面反映公共交通改善逐渐拉近之间的房价预期，另一方面可以看出，城八区的房价已和购房者的购买力比较2006年度达到了高点，而郊区相对较低的房价吸引了更多的购房者。

参照图9，和城八区和郊区成交土地楼面价差距从1500～2500元/平方米呈逐渐拉大趋势相比，住宅楼面价变化却基本平行，反映出郊区办公商服和工业及其他用地公开交易的面积逐渐增大。

3、海淀、朝阳住宅及配套规划面积供应量和楼面价分析海淀、朝阳的住宅及配套土地在近年来公开交易的城八区土地中相对其他区县供应体量较大，按照规划建筑面积统计，占全市约30％，在此做专项比较分析。

图12如上图示，2006年以前，海淀和朝阳住宅建筑面积供应量年度差距较小，2006年开始，朝阳和海淀供应量逐渐拉大，2006年至2008年前三季度依次差量为：80.81万平方米、164.64万平方米和150.33万平方米。

结合图10可以看出，海淀和城八区综合数据相似，由于区域发展面积的限制和拆迁难度的加大，供应量逐渐呈萎缩态势，而朝阳东部、北部待开发土地面积较多，拆迁难度相对较小，加之房价的大幅攀升，供应量近三年大幅增加，2006年至2008年前三季度依次为：151.28万平方米、159.22万平方米和154.67万平方米，分别占城八区住宅总供应量的45.06％、33.24％和60.57％。

图13如上图示，近六年来海淀、朝阳公开交易的土地住宅楼面价互有高低，从趋势看，结合图12，楼面价和供应量呈反向关系，海淀增长幅度较大，而朝阳涨幅相对平缓，可以看出，由于海淀供应量较小，某个热点区域地块的推出对均价影响比较明显，其高幅的增长未必真实，但高成本土地的推出也反映了海淀土地出现稀缺，朝阳的供应量样本足够大，可以看出近三年左右地价趋平缓，但主要原因是较远位置地块的推出拉平了均价。

4、其他成较量较大5区县住宅及配套建筑面积供应量和楼面价分析图14近六年除海淀、朝阳外，丰台、通州、大兴、顺义和昌平住宅建筑面积供应量达1714.93万平方米，占全市供应量50.75％，其中顺义和大兴供应量分别达409.03万平方米和429.79万平方米，均超过海淀供应量。