2003-2008年北京公开交易土地数据汇总分析-20

2003年至2008年三季度北京公开交易土地

数据汇总分析

2008年12月

目录

一、历年公开交易土地成交量、成交金额及均价变化情况............. - 4 -

1、土地成交量变化........................................................................ - 4 -

2、成交土地规划建筑面积变化................................................... - 5 -

3、土地成交总额变化.................................................................... - 6 -

4、成交土地平均楼面价变化....................................................... - 7 -

二、成交土地按照规划分类分析比较............................................................. - 7 -

1、用地性质分类............................................................................ - 7 -

2、各规划分类成交土地规划建筑面积变化情况...................... - 8 -

3、各规划分类土地楼面地价变化............................................... - 9 -

三、土地区域分类分析 ......................................................................................... - 10 -

1、城八区和郊区建筑面积供应量和楼面价分析.................... - 10 -

2、城八区和郊区住宅及配套建筑面积供应量和楼面价分析- 11 -

3、海淀、朝阳住宅及配套规划面积供应量和楼面价分析... - 13 -

4、其他成较量较大5区县住宅及配套建筑面积供应量和楼面价

分析................................................................................................. - 14 -

三、政策相关性分析（待完善） .................................................................... - 16 -

1、历年政策回顾.......................................................................... - 16 -

一、历年公开交易土地成交量、成交金额及均价变化情况

2003年至2008年三季度北京市公开交易共成交土地396块，土地面积3560.07万平方米，规划建筑面积4377.59万平方米，成交总金额1329.45亿元，成交平均楼面价3036.95元/平方米。

表1

1、土地成交量变化

2002年5月9日国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，按照规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。国土资源部随后出文要求在2004年8月

31日前协议出让土地必须终结，一级土地市场逐渐走上公开交易。从统计图标可以看出，2006年开始土地成交面积大幅激增，其中，2006年比2005年成交土地面积递增125.86％，2007年比2006年成交土地面积递增12.32％，并与2008年一季度达到成交土地面积的顶峰—531.35万平方米。

图1

2、成交土地规划建筑面积变化

和土地成交面积同步，2006年开始土地交易面积大幅激增，其中，2006年比2005年成交土地规划建筑面积递增104.40％，2007年比2006年成交土地规划建筑面积递增39.38％，并与2008年一季度达到成交土地规划建筑面积的顶峰654.89万平方米。

图2

3、土地成交总额变化

2003年至2008年三季度土地公开交易成交总额1329.45亿元，其中2007年和2008年前三季度成交量占近六年成交总额的60％，经过2007年四季度成交总额激增后，2008年一季度成交总额达265.80亿元，为历年各季度的最高值。

图3

4、成交土地平均楼面价变化

从下图可以看出，2003年～2006年成交地块均价在2500元/平方米上下振幅（2006年一季度由于工体地块的成交变化交大），从2007年一季度开始进入逐步攀升阶段，于2007年四季度达4259.84元/平方米，为历年各季度最高值，并从2008年一季度开始大幅回落（成交地块的逐渐郊区化和用地性质的多样化尚未能体现）。

图4

二、成交土地按照规划分类分析比较

1、用地性质分类

为便于研究分析，把土地的规划用途，分为住宅及配套用地，商服综合用地，其它用地三类。其中住宅及配套用地包括以住宅为主，兼商业、金融、社区配套等性质用地性质；商服综合用地包括商业、办公、公寓式酒店、旅游酒店、文化

娱乐等性质用地；其它用地包括产业发展用地、科教文卫体和行政办公用地、基础设施、公共设施用地等等。近六年中，住宅及配套供应量最大，达总供应量的78％，共3507.05万平方米，办公商服及综合用地占17％，为755.28万平方米，工业及其他用地占5％，为233.78万平方米。

图5

2、各规划分类成交土地规划建筑面积变化情况

图6

如上图示，交易土地规划性质为住宅及配套的供应量历年持续呈放大状态，2007年四季度和2008年一季度达到规划建筑面积482.72万平方米和528.06