城市用地分类及其适用性评价
城市用地的评价和分类
第五章城市用地的评价与分类一、城市用地及用地规模的概念一、城市用地规模(1)城市用地：城市规划区范围内赋以一定用途与功能的土地的统称，是用于城市建设和满足城市机能运转所需要的土地。
既指以建设利用的土地，也包括已列入城市规划区范围内尚待开发建设的土地。
(2)城市用地规模：规划期末城市建设用地范围的大小。
城市用地规模(A)=预测的城市人口规模(P)×人均建设用地标准(a)与城市用地规模相近的两个名词：城市是人与各种活动的聚集地，各种活动大多有聚集的现象，占据城市中固定的空间位置，形成区位分布。
这些区位（活动场所）加上连接各类活动的交通路线和设施，便形成了城市的空间结构。
城市总体布局是城市的社会、经济、环境以及工程技术和建筑空间组合的综合反映。
（城市总体布局的核心是城市用地功能组织，它是研究城市各项主要用地之间的内在联系。
根据城市的性质和规模，在分析城市用地和建设条件的基础上，将城市各组成部分按其不同功能要求有机地组合起来，使城市有一个科学、合理的用地布局。
）二、城市用地适用性评价一、城市用地适用性评价方法：城市用地评价主要包括自然条件、建设条件及用地的经济性评价三个方面。
其中，每一方面都不是孤立的，而是相互交织在一起。
进行城市用地评价必须用综合的思想和方法。
二、自然条件的评价(即城市用地适用性评定)自然环境条件与城市的形成和发展密切相关。
它不仅为城市提供了必需的用地条件，同时也对城市布局、结构、形式、功能的充分发挥有着很大的影响。
城市建设用地的自然条件评价主要包括工程地质、水文、气候和地形等方面的内容。
1. 工程地质条件：（建筑土质与地基承载力、地形、冲沟、滑坡与崩塌、岩溶、地震）A．建筑土质与地基承载力由于地质构造和土质的差异，以及受地下水的影响，地基承载力相差悬殊，故需全面了解建设用地范围内各种地基的承载能力。
特别要注意有些地基土在一定条件下常常因改变其物理性质和形状而出现问题，如湿陷性黄土受湿后结构下陷，易导致建筑的损坏；膨胀土受水膨胀、失水收缩都会带来危害；沼泽地处于水饱和状态，地基承载力较低。
《城市用地分类及适用性评价》教案
《城市用地分类及适用性评价》教案教案标题：城市用地分类及适用性评价学科：地理学年级：高中目标：1.了解城市用地分类的基本概念和分类方法；2.掌握城市用地适用性评价的基本原理和方法；3.通过案例分析，能够对特定城市用地进行合理的分类和评价。
教学过程：一、导入（15分钟）1.通过图片或实地参观等方式，引入课题，激发学生对城市用地分类及适用性评价的兴趣；2.提问引导学生思考：城市用地为什么需要分类和评价？分类和评价的目的是什么？二、知识讲解（30分钟）1.城市用地分类的基本概念和分类方法：a.解释城市用地分类的意义：便于科学规划和合理利用城市土地资源；b.介绍城市用地常见的分类方法，如按用途划分、按等级划分等。
2.城市用地适用性评价的基本原理和方法：a.介绍城市用地适用性评价的意义：为城市土地配置提供科学依据；b.阐述城市用地适用性评价的基本原理，如综合评价法、权重法等；c.结合案例，介绍城市用地适用性评价的具体方法，如地理信息系统（GIS）的应用。
三、案例分析（35分钟）1.选取一个具体城市，以一些地区为例进行城市用地分类及适用性评价的案例分析；2.指导学生收集地理、社会经济等方面的数据和信息；3.教师引导学生根据所学知识，对该地区的土地资源进行合理分类和评价；4.学生分组展示自己的分类和评价结果，并进行讨论。
四、总结（15分钟）1.教师对本节课的内容进行总结，回顾城市用地分类和适用性评价的基本概念和方法；2.引导学生思考：城市用地分类和适用性评价的局限性和发展方向；3.提问鼓励学生思辨：如何通过合理的城市用地分类和评价，实现城市可持续发展？五、拓展与实践（剩余时间）1.布置作业：要求学生根据所学知识，选择一个自己关心的城市用地问题，并进行分类和适用性评价；2.鼓励学生通过实地调查、实验等方式，进一步了解城市用地分类和适用性评价的实践应用。
教学评估：1.教师分析学生的案例分析报告，评估学生对城市用地分类和适用性评价的掌握程度；2.学生进行小组讨论，评价他人的分类和评价结果，培养学生批判性思维和合作能力；3.教师收集学生的作业内容，评估学生对城市用地分类和适用性评价的应用能力。
城镇土地分等级规程
中华人民共和国国家标准城镇土地分等级规程GB/T18507-2001Regulations for gradation and classification on urban land1 范围本标准规定了我国城镇土地分等定级的工作内容及适用范围、技术途径及程序、因素选择、资料调查与整理、因素分值计算、等和级的划分及评定、图件编制、成果的整理及验收，成果的更新及应用等。
本标准适用于在我国城市、县城镇开展的土地分等和在我国所有城镇开展的土地定级工作。
县城以下建制镇的土地分等以及独立工矿区、开发区等的土地定级可参照本标准执行。
2 引用标准下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。
本标准出版时，所示版本均为有效。
所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。
TD 1001—1993 城镇地籍调查规程第一篇总则3 总则3．1 城镇土地分等定级的任务与目的3．1．1 城镇土地分等是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。
3．1．2 城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级。
3．1．3 城镇土地分等定级的目的是为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价、土地税费征收和城镇土地利用规划、计划制定提供科学依据。
3．2 城镇土地分等定级体系3．2．1 城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的工作体系。
3．2．2 土地等反映城镇之间土地质量的地域差异。
城镇土地分等宜分层次进行。
全国开展城镇土地分等，应重点考虑对全国范围内重要的设市城市划分土地等；省域（自治区）开展城镇土地分等，应重点考虑对省、自治区内的城市和县城镇划分土地等；直辖市域开展城镇土地分等，应重点考虑对市域内的市区、地级和县级政府驻地城镇划分土地等。
城市用地分类及适用性评价
确定城市各行政单位（如市区、 郊区、市、区、县、乡、镇等）
的界限和性质
（2）用途区划
按照所确定的土地利用功能和 性质，对土地用途进行划分， 如工业用地、绿化用地、居住
用地等
一、城市用地概述
（三）城市用地区划
2、类型 （3）权属区划
对地产或房产的所有权所做的 区划，如国有土地、集体土地
和地籍区划等
（4）地价区划
（三） 城市用地选择程序
地质、水文、气候、 用地 自然 地形、生物、其他 评定 条件
用
地 建设
技术经济条件
综用城 合地市
条件
条
城市现状条件
评选布 价择局
件
其他 社会、经济、文化、
条件
生态、其他
（四） 城市用地选择方案
（四） 城市用地选择方案
城市用地选择方案比较
方案1
1、在一级阶地上，易受洪水威胁 2、地震时砂土液化严重 3、县城南部为雷击区，不安全 4、虽可与原县城结合建设，但该城
二、城市用地适用性评价 （二）自然环境条件分析
（二）自然环境条件分析
1、地质条件
（1）建筑地基
重点在城市用地选择和工程 建设有关的工程地质分析
1、地表物质组成 2、地质构造特征
类别
碎石（中密）
角砾（中密）
粘土（固态）
粗砂、中砂（中 密）
细砂（稍湿） （中密）
承载力（t/m2）
类别
40-70
细砂（很湿）（中密）
（三）城市用地评定分类
（四）城市用地评定方法
地形坡度 地基承载力 地下水位 洪水淹没程度 工程地质条件 其它
图层叠加
（四）城市用地评定方法
（四）城市用地评定方法
河北工业大学 2024 年研究生招生考试大纲 023-732-城乡规划理论综合考试大纲
河北工业大学2024年硕士研究生招生考试自命题科目考试大纲科目代码：732科目名称：城乡规划理论综合适用专业：城乡规划学一、考试要求《城乡规划理论综合》适用于河北工业大学建筑与艺术设计学院城乡规划学研究生招生考试。
主要考察考生对城乡规划理论的掌握情况及运用所学知识综合分析和解决城乡规划问题的能力。
二、考试形式闭卷考试。
试卷采用客观题型和主观题型相结合的形式，主要包括名词解释题、简述题、规划解析（结合图示）题、分析论述题等。
考试时间为3小时，总分为150分。
三、考试内容1.城市与城乡规划（1）城市与城镇化（2）城市规划思想发展（3）城乡规划体制2.城乡规划的影响要素及其分析方法（1）城乡生态与环境（2）城乡经济与产业（3）城乡人口与社会（4）城乡历史与文化（5）城乡规划技术与信息3.城乡空间规划（1）城市用地分类及其适用性评价（2）区域规划（3）城市总体规划（4）控制性详细规划4.城市专项规划（1）城市交通与道路系统（2）城市生态与环境规划（3）城市工程系统规划（4）住区规划（5）城市设计（6）城市遗产保护与城市复兴5.城市规划实施（1）城市开发的策划、组织与管理（2）城市规划管理的主要内容6.城乡规划理论与实践前沿（1）国土空间规划的体系构建与编制内容（2）乡村规划与振兴四、参考书目[1]《城市规划原理》（第四版），吴志强等，中国建筑工业出版社，2011；[2]国土空间规划相关政策法规与技术标准；[3]相关学术期刊：城市规划、城市规划学刊、国际城市规划、规划师等规划类专业期刊。
五、其他注意事项考生需要携带绘图工具（三角板、铅笔、橡皮）。
4-5 城市用地规划
④ 电子工业、缝纫厂、 手工业等,对环境基本无干扰。 布置：可分散布置在生活居住用地的独立地段上。 2. 工业用地在规划建设用地中的比重 比重：一般:15%~25%, 拥有大中型工业企业的中小工矿城市可 大于25%； 人均指标：一般 10~25m2/人,拥有大中型工业企业的中小工矿 城市的，该指标可适当提高，但不宜大于30平米/人，特大城市， 由于总用地紧凑，工业用地面积大致在18m2一）自然环境条件分析
在城市长期的形成的过程中，自然环境作为一个基本的立地条 件深深的城市的生成和发展。在城市规划与建设中，自然环境的 作用是作为一项条件而存在并给予考虑的。城市自然条件的分析 包括资料的勘察、搜集和按规划阶段的需要进行整理、分析和研 究。影响城市规划与建设的自然条件是多方面的。
3. 用地布置的一般原则: 基本要求:为每个工业企业创造良好的生产建设的条件,并处理 好与城市其他部门的关系。 一般原则： 1）有足够的用地面积；基本符合工业的具体特点和要求；减 少开拓费用,有便捷的交运条件；能解决给水问题。 2）职工的居住用地应分布在卫生条件较好的地段上,尽量靠 近工业区,并有方便的交通联系。 3）工业区和城市各部分,在个发展阶段,应保持紧凑集中,互不 防碍，并充分注意节约用地。 4）相关企业之间应取得较好的联系，开展必要的协作，考虑 资源的综合利用，减少市内运输。
4、地形条件
地形对规划和建设影响的具体方面 1） 影响城市规划的布局、平面结构和空间布置 2）地面的高程和用地各部位之间的高差是对制高点的利用、 用地的竖向规划、地面排水及洪水防范等方面的设计依据。 3） 地面的坡度，对规划与建设等多方面的影响 4）地形与小气候的形成有关，分析不同的地形及与之相伴的小 气候特点，将可更合理的分布建筑、绿地等设施。 5） 地形对通讯、电波有一定影响。
第十一章 城市用地分类及其适用性评价
2、火山地震
由于火山作用，如岩浆活动、气体爆炸等引起的地震称为火山地震。只有在火山活 动区才可能发生火山地震，这类地震只占全世界地震7%左右。
3、塌陷地震
由于地下岩洞或矿井顶部塌陷而引起的地震称为塌陷地震。这类地震的规模比较 小，次数也很少，即使有，也往往发生在溶洞密布的石灰岩地区或大规模地下开采的 矿区。
2008年5月12日14：28
四川汶川大地震
震级8
地震，可以瞬 间将人们 的美好的生活破坏贻尽。
•
北京时间2010年4月14日7时 49分许，青海省玉树藏族自治州 玉树县(北纬33.2度，东经96.6 度)发生7.1级地震，震源深度14 公里。2010年4月21日举行全国 哀悼活动，全国和驻外使领馆下 半旗志哀，停止公共娱乐活动。
冲 沟
喀斯特现象
（4）地震
• 成因：构造地震；火山地震；陷落地震等(见下一页)
• 震级：地震强度大小的等级
• 烈度： • 1)地震后受震地区地面影响和破坏的强烈程度。 • 2)地震烈度有基本烈度和设计烈度。基本烈度指以一百年内在 该地区可能遭遇的地震最大烈度为准，它是设防的依据。设计 烈度是在地区宏观基本烈度的基础上，考虑到地区内的地质构 造特点，地形、水文、土壤条件等的不一致性所出现小区域地 震烈度的增减，而据此来制定更为切实而经济的小区域烈度标 准。
(二)城市用地的属性
1、自然属性
• 其存在是自然的，具有不可移动性，既有明确的空间定向性，还有耐久 性，不可能生长或毁灭。每块土地各具有相对的地理优势或劣势，并且 各所具有的土壤和地貌特征。
2、社会属性
• 权利表征：土地属于一定拥有土地的社会权力。 • 经济表征：土地的经济价值已不是表现土壤的肥脊程度，而是更多的表 现在土地在城市的特定环境与地点所产生的地点价值，以及土地利用本 身经济潜力的差别。另外通过人为地对土地进行开发，可以提高土地的 可利用性，也提高了土地的经济性。 • 法律表征：有一定法律约束及保障，经立法程序而得到法律的认可和支 持。在商品经济条件下，土地是一项资产，有一定法律约束及保障。
第11章-城市用地分类及其适用性评价
2、城市用地的属性 （1）自然属性： （不可移动性、耐久性和不可再 生性等） （2）社会属性：（依附于拥有地权的社会权力） （3）经济属性：通过人类社会活动而体现出的经 济价值； （4）法律属性：土地权益及其转让等，通过法律 保障。
3
3、城市用地的价值
（1）使用价值：可用作城市活动场所，由于区 位、地质等差异影响使用价值； （2）交换价值：可作为商品进入市场，具体表 现为地价、租金或费用等，2009年全国土地出 让价16000亿元，约占全国地方财政收入的一半， 土地的经济产出在城市发展中起着非常重要的 作用。
（3）地面的坡度对规划与建设有着多方面 的影响。
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（4）地形与小气候的形成有关，分析不同 地形及与之相伴的小气候特点，有利于 合理的地布局建筑、绿地等设施。
（5）地貌对通信、电波有一定影响，如微 波通信、电视广播、雷达等对地形都有 一定的要求。
4、地形条件
城市各项工程建设总是要体现在 城市用地上，不同的地形条件，对规 划布局、道路走向、线型、各种工程 的建设以及建筑的组合布置、城市的 轮廓、形态等都有一定的影响。
我国地形分类
名称 极高山
绝对高度 （m）
＞5000
相对高度 （m）
＞1000
名称 高丘陵
绝对高度 （m）
200-500
相对高度 （m）
（1）城市用地的归属
《中华人民共和国土地管理法》规定“中华人民共和国 实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和农民集体所 有制”；“城市市区的土地属国家所有”。
（2）城市用地的管理
“国务院土地管理部门统一负责全国土地的管理和监督 工作”，设置县级以上的土地管理机构，行使管理职能。 在城市建设用地管理方面，通过土地利用总体规划和城市 总体规划相衔接，通过城市规划管理、城市土地管理相协 调的过程，合理有效地利用城市土地，推进城市的建设和 发展。
城市总体布局规划
三、城市用地适用性的评定
• 二）用地评价内容
1、用地类别 一类用地：用地的自然环境条件比较优越，能适应城市 各项设施建设需要，一般不须或只须稍加措施即可用于 建设用地。 二类用地：需要采取一定的工程措施，改善条件后才能 作为建设用地。（如坑塘） 三类用地：是不适于修建的用地，用地条件极差必须给 予特殊工程措施后才能用以建设的用地取决于科学技术 的发展和经济条件。（如填海工程）
三、城市用地适用性的评定
2、评价内容 ①地基承载力 ②地下水位高低 ③地貌（阶地、冲沟、洼地、平地） ④土地组成物质（质地），粘土、沙土、壤土、腐质土 ⑤坡度 ⑥洪水淹没程度（防洪标准）
四、城市总体布局
•
总体布局是城市社会、经济、自然条件以及工程技
术和建筑艺术的综合反映。
•
城市总体布局是在一定历史时期，一定的自然条件
四、城市总体布局
•
地区的发展变化 对于城市总体布局的影响有以下三
方面：
1、地区工农业生产对城市总体布局的影响 ①国家工业化，把重要的骨干工厂和若干重要工业部门集中
在城市由国家办，配套、零部件工业由乡镇企业或周围中小 城市办，使大城市腾出手来发展新技术和高精产品。
②农业生产影响城市规划布局 a）农业用地、劳动力是影响城市发展的重要因素。 b）城市周围农业是城市副食的生产基地，对城市居民 生活有密切的调节作用。 c）农业基本建设，农村居民点建设与城市对外交通
各部门对生产、生活用水的水量分配、水质要求、取 水标高等方面存在矛盾，这都影响城市总体布局及有关部 门的规划。
二、城市用地的用途分类 与构成类型
• 1、分类 • 分为：10个大类、43中类、78小类
十大类： R 居住用地：住宅、公共服务设施、道路绿地 C 公共设施用地：行政办商服企业、文教、卫生、科技 M 工业用地：工业区，包括库房、铁路专路 W 仓储用地：仓储企业、库房、堆场、包装加工 T 对外交通用地：铁路、公路（过境）、港口、飞机场 S 道路广场用地：市、区级道路、广场、停车场 V 市政公用设施用地：市、区级市政公用设施，构筑物 CT 绿地：市、区级居住区级公用绿地，园地（包括公园） P 特殊用地：军事、外事、保安用地 E 水域及其它用地：水域、闲置地、露天矿
城市用地分类及其适用性评价
水环境容量
第28页，共43页。
人口集聚度
经济发展水平
第29页，共43页。
交通可达性
第30页，共43页。
空
间 开
发
适 宜 性
第31页，共43页。
第二节 城市用地适用性评价
城市用地适应性评价
➢ 用地评定是城市规划的一项基础工作
➢ 超越狭隘的建设视野，转为全球的人居视野 ➢ 注意用地所在区域的环境背景的可能影响
36
第36页，共43页。
城市建设用地分类（8大类，35中类，42小类）
建 设
用 地
37
第37页，共43页。
第三节 城市用地的分类与用地构成
城市用地构成
类别名称 居住用地 公共管理与公共服务用地 工业用地 交通设施用地
绿地
占建设用地比例（%） 25～40 5～8 15～30 10～25 10～15
第38页，共43页。
【城乡用地汇总表】
第39页，共43页。
【城乡用地平衡表】
见我国城市用地分类与规划 建设用地标准（2012）
第40页，共43页。
第41页，共43页。
第42页，共43页。
【本章思考题】
1.城市土地的属性？城市用地的价值？
2.城市用地区划类型？ 3.城市用地适应性评价应考虑哪些因素？进行适宜性评价时应注意哪些问题？ 4.我国现行城市用地分类？各种用地的比例构成？
第二节 城市用地适用性评价
建筑地基、滑坡与崩塌、冲沟、地震、矿藏
建筑地基
地
建设用地范围内不同的地基承载
质 力，对城市用地选择和建设项目合理
条
分布以及工程建设的经济性非常重要
。
件
第17页，共43页。
城市建设用地分类标准
城市建设用地分类标准城市建设用地是指用于城市建设的土地，是城市发展的重要基础。
城市建设用地分类标准是对城市建设用地进行合理划分的依据，是城市规划和土地利用的重要指导文件。
城市建设用地分类标准的制定，对于促进城市可持续发展，优化城市空间布局，提高土地利用效率具有重要意义。
首先，城市建设用地可按照用途划分为居住用地、商业用地、工业用地、公共设施用地和特殊用地等。
居住用地是指用于住宅建设的土地，包括住宅小区、宅基地等；商业用地是指用于商业设施建设的土地，包括商业综合体、购物中心等；工业用地是指用于工业生产建设的土地，包括工业园区、工业厂房等；公共设施用地是指用于公共设施建设的土地，包括学校、医院、文化设施等；特殊用地是指具有特殊用途的土地，如交通用地、绿地、水域等。
其次，城市建设用地还可按照规划控制性详细规定的要求划分为城市建设限制区、城市建设用地、城市建设用地预留区等。
城市建设限制区是指城市规划中对城市建设有一定限制的区域，一般包括生态保护区、水源保护区等；城市建设用地是指城市规划中明确规定为城市建设用地的区域，可以用于城市建设项目的建设；城市建设用地预留区是指城市规划中预留用于未来城市建设的区域，一般包括城市发展边界、城市功能拓展区等。
最后，城市建设用地的分类标准还应考虑土地利用效率、生态环境保护、资源节约利用等因素。
在城市建设用地的划分过程中，应充分考虑土地的承载能力和生态环境的保护，避免过度开发和过度利用土地资源。
同时，要合理规划城市建设用地，提高土地利用效率，实现城市土地资源的可持续利用。
综上所述，城市建设用地分类标准是城市规划和土地利用的重要依据，对城市发展具有重要意义。
在制定城市建设用地分类标准时，应充分考虑城市发展的实际需求，合理划分城市建设用地，促进城市可持续发展，优化城市空间布局，提高土地利用效率，实现城市土地资源的可持续利用。
第四章 城市用地的分类与评价
2、用地评定的分类 一类用地：是指用地的工程地质等自然环境条件 比较优越，能适应各项城市设施的建设需要， 一般不需或只需稍加工程措施即可用于建设的 用地。 二类用地：是指需要采取一定的工程措施，改善 条件后才能修建的用地，它对城市设施或工程 项目的分布有一定的限制。 三类用地：是指不适于修建的用地。即用地条件 极差，必须付以特殊工程技术措施后才能用作 建设的用地。
三、城市用地的选择
（一）用地选择的影响因素 城市用地选择：是根据城市各项设施对用地环境 的要求、城市规划布局与用地组织的需要来对 用地进行鉴别与选定的。 1、建设现状 2、基础设施 3、土地利用总体规划 4、生态环境 5、文化遗存 6、社会问题
（二）用地选择的原则
1、遵照相关法律的规定。 2、新城：满足建设空间和环境的需要及为进一 步发展留有余地。 旧城：考虑城市拓展重构城市功能布局的合理 性；要充分利用旧城的设施基础，节省建设投 资。 3、做到地尽其利，地尽其用，合理利用土地资 源。 4、注意保护生态环境的生态结构及地域的文化 遗产。
（三）用地选择举例
河北某县城，附近资源丰富，因新建一矿业城市。旧县 城在地震时已基本毁坏，上级机关已决定该县城迁址另建。 新建工业城镇加上迁建的县城人口规模约15万人左右，用地 约需15km2。 该县城附近地区属半山区，四周有低山环绕。地势西 北高，东南低，地面基本平坦，属河流冲积的一级和二级阶 地。两阶地间高差10~15m，中间冲沟发育。南部为矿山。 为了选择新城建设和旧城迁建的适宜用地，首先对拟选 地区的自然环境条件进行了分析，作出用地评定图，然后结 合城市规划和建设的要求，对用地条件进行综合评价，分析 比较了两个用地选择方案。最后确定方案2作为新城建设的 用地。
第四章 城市构成与用地规划
第五章土地适应性评价
【种中文名】：沙打旺 【种拉丁名】：Astragalus
adsurgens Pall. 【种别名】 ：直立黄芪、斜茎黄芪、
强度＜ 20cm
水源严重不足
5
盐碱滩，30cm土层平均含盐量 ＞1.0%，暂时不能改良
三、城市建设用地的适宜性评价
城市建设用地主要利用土地的承载力、区 位和交通运输。
城市建设用地的适宜性评价是在对城镇的 自然环境条件进行分析的基础上，对城市 用地进行综合的质量评价，以确定用地的 适用程度。
城市建设用地的适宜性评价一般分三类（见表5.1）:
4.各限制因素所划分的数量级，在土地的限制强 度上应互相保持一致。如:在山地丘陵区，地面坡 度、侵蚀强度等，应与有效土层厚度等紧密关联 的因素大体一致，不能互相矛盾。
土地资源限制因素评级表（1）
评级 坡度(p)
水侵蚀(e)
风蚀(v) 有效土层(d)
0 ＜3°
不明显
不明显 ＞100cm
1
3°-5°
S2m-2
S3e
…
…
N1m
N1m-1
N1e
N1m-2
…
…
适宜性
适宜程度
限制因素 经营地块
1. 土地适宜性纲：表示土地对某种用途是适合还 是不适合。可分两个纲：适宜纲、不适宜纲。
适宜纲（S）——这类土地长期用于某种用 途时（如发展农业），能产生明显的经济效益， 并没有破坏土地资源的危险。
不适宜纲（N）——不适宜于某种用途。通 常可分2级 ： ①暂时不适宜级 、 ②永久不适宜 级。
(三)土地适宜性评价的因素指标
选取因素和确定指标是一项细致的工作，在选取因素时应 考虑以下几方面：
1. 必须选取较长时期影响土地生产潜力和土地质
05 城市用地分类及其适用性评价
城市规划原理Principles of Urban Planningv 一、城市用地的概念t 城市用地是城市规划区范围内赋以一定用途与功t 包括：已经建设利用的土地，也包括已经列入城市规划区域范围内的尚待开发建设的土地。
v二、城市用地的属性和价值t城市用地的属性•自然属性：如位置的固定性，独特的地貌、土壤特征，耐久性、不可再生性。
•社会属性–权利表征：隶属性，依附于一定的社会权利–经济表征：通过人类社会活动而体现–法律表征：一项资产，国家、集体所有t城市用地的价值•使用价值：用作城市活动产生而具有使用价值。
区位、地质等差异影响使用价值。
•交换价值：可以作为商品进入市场。
具体表现为地价、租金或费用等。
v三、城市用地的区划t行政区划t用途区划t房地产权属区划t地价区划v一、城市与自然环境v二、自然环境条件分析t地理条件•地理位置•地理环境，城市与周边或地区在地理特征方面的相互关系•地形地貌，影响布局、建设项目、工程设施与建筑物的布置密度、景观。
包括：坡态、坡度、坡向、标高、地貌等。
•地形一般在200以下很低,平坦广阔平原一般在200米~500米较低,起伏不大,坡度缓和丘陵一般在500米以上较高,峰峦起伏,坡度陡峻山地t地质条件•城市用地选择和工程建设有关的工程地质分析•地质现象–黄土：湿陷大孔性土壤–滑坡与崩塌–喀斯特现象：石灰岩溶洞–冲沟–沼泽地、泥石流、砂丘等•地质构造：地震断裂带1烈度在9度以上地区不宜作为城市用地（1）重要工业不要放在软基地、古河道或易于滑塌地区（2）地下有断裂带的地面上，设置100m 宽的居住区卫生防护带，其实不宜布置要求较高的建筑及设施（3）建筑不宜连绵成片，应留适当的防火间隔，水库不宜在强震区的上游（4）防灾指挥中心避免在强震区建设城市2按照用地的设计烈度及地质、地形，安排相宜的城市设施•地基承载力–指地基单位面积上容许承受的荷重，在此荷重下，地基不会发生大的变形和破坏。
第五章土地适应性评价
(一)评价系统
纲 （order）
S
（适宜）
类（class）
S1（非常适宜） S2（中等适宜） S3（临界适宜）
N
N1（当前不适宜）
（不适宜） N2（永久不适宜）
亚类
单元
（subclass） （unit）
S2m
S2m-1
…
而对特定地区的土地(一般以土地利用类型 为单元)进行评价和归类。
二、土地适宜性评价的因素指标
指标是指衡量土地质量高低的标准，主 要从土地适宜性和限制性两方面来考察。
(一)土地适宜性
农业用地中，按土地适宜性，可分为四种情 况： 单宜性：指土地只适于某一种用途。 双宜性：指土地同时适于两种用途。 多宜性：指土地同时适于三种或三种以上的 用途。 不宜性：土地不适宜于任何用途
4.各限制因素所划分的数量级，在土地的限制强 度上应互相保持一致。如:在山地丘陵区，地面坡 度、侵蚀强度等，应与有效土层厚度等紧密关联 的因素大体一致，不能互相矛盾。
土地资源限制因素评级表（1）
评级 坡度(p)
水侵蚀(e)
风蚀(v) 有效土层(d)
0 ＜3°
不明显
不明显 ＞100cm
1
3°-5°
评级坡度p水侵蚀e风蚀v有效土层d不明显不明显100cm35轻度面蚀35有少量纹沟轻度风蚀515中度面蚀510有少量浅沟中度风蚀植物根出露3050cm1525强度面蚀1020有少强度风蚀出现沙垄1030cm2535强度面蚀2030切沟较密少量冲沟植被覆盖度1030极强度风蚀出现砾垄10cm35极强度面蚀30有大量切沟植被覆盖度10土地资源限制因素评级表1评级障碍土层l土壤质地t土壤肥力f土壤pha50cm较高60755040cm中等456075854030cm粘土沙土或含砾量较高较低85或453020cm粘土沙土或含砾量较高2010cm砾质裸露基岩205010cm砾质裸露基岩75土地资源限制因素评级表2评级盐碱化及改良条件s地表积水沼泽化程度b水源保证率r轻度30cm土层平均含盐量03需农业技术改良面60cm有稳定保证中度30cm土层平均含盐量0305必须采取农业技术措施季节积水轻度4060cm有一般保证强度30cm土层平均含盐量0510需要水利改良措施全年地面积水中度2040cm水源不足保盐碱滩30cm土层平均含盐量10目前可以改良强度20cm水源严重不足盐碱滩30cm土层平均含盐量10暂时不能改良土地资源限制因素评级表3城市建设用地主要利用土地的承载力区位和交通运输
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类别
指标
内涵
评价方法
生态重要性
反映区域在生物多样性维 清水通道维护区、饮用水
护、水源涵养、生境保护 源保护区、重要湿地等占
等方面的重要性不同
评价单元的比例
低洼地、洪涝灾害、地面
评
灾害风险性
反映区域发生各种灾害的 沉降、地裂缝、不良土体、 可能性及损失程度的差异 滑坡崩塌等灾害的分布范
价 指
资源环境承 载力
土地资源保 障度
围与面积比重的综合评价
体现可开发建设土地丰度 评价单元内可开发建设用
与开发成本的差异
地比例和水网密度
基于小流域单元，根据水
标 体
水环境容量
体使用功能、水质目标、 反映河湖水环境对主要污 连通性等方面的差异，进 染物容纳能力的空间差异 行综合评价
河湖水系的面积占评价单
元的面积比重
系
人口集聚度
22
第二节 城市用地适用性评价
水文条件
随着城市的发展和生活的逐渐现代化，水资源保护十
地
分突出。城市规划建设时应充分考虑水文条件对城市
质
建设工程影响。
条
件
23
第二节 城市用地适用性评价
气候条件
气候条件包括：太阳辐射、风向、温度、降水与湿度。
地
气候条件对城市规划建设有着多方面的影响，尤其在
质
为居民创造适宜的生活环境、防止环境污染等方面，
第三节 城市用地的分类与用地构成
城市用地分类
根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（2010年12月 24日），我国市域内城乡用地共分为2大类、9中类、14小类。
建设用地
Development land
非建设用地
Non-development land
37
37
城市建设用地分类（8大类，35中类，42小类）
评价地区人口集聚状态 各单元的人口规模
经济社会发 展潜力
经济发展水平 交通优势度
评价地区经济现状规模 各单元的财政收入规模
评价单元至上海和苏州市
反映区域的综合区位条件 中心、港口、高速互通口
差异
的交通可达性及长江岸线
条件
27
生态重要性
灾害风险
28
土地资源丰度
水环境容量
29
人口集聚度
经济发展水平
6
6
5.65
5
4
4.36
系列1
3
2
1 0
5 10 15 20 25 30
楼层
10
第一节 城市用地概述 社会属性
人类在利用土地（占有、使用、收益、分配）的过程 中，形成人与人之间的某种生产关系，这是进行土地 产权管理、调整土地关系的基本出发点。
11
第一节 城市用地概述
城市用地的价值
使用价值 交换价值
“地者，万物之本原，诸生之根苑也。” “劳动是财富之父，土地是财富之母”
3
4
5
6
7
第一节 城市用地概述 土地的基本特性
土地，作为生产 资料，与其他生产资 料相比，有自然、经 济、社会三方面的基 本特性。
自然属性 经济属性 社会属性
8
第一节 城市用地概述
自然属性
位置的固定性 面积的有限性 区域的差异性 使用的持久性
并用水散喷于编织袋表面，使袋内
件
灰土吸水，提高粘结性和强度，然
后在袋子表面涂抹麦糠、土和泥，
保证坡面的平整和强度。
21
第二节 城市用地适用性评价
地震 在城市规划市，避免在强震区建设城市，同时应按照用
地的设计烈度及地质、地形情况，安排相宜的城市设施。
地 质 条 件
1976年，中国唐山市发生的大地震是世界地震史上最悲惨的一页。 在这次地震中 死亡：242769人 重伤：164851人
建筑地基、滑坡与崩塌、冲沟、地震、矿藏
建筑地基
地
建设用地范围内不同的地基
质 承载力，对城市用地选择和建
条 设项目合理分布以及工程建设
件 的经济性非常重要。
18
第二节 城市用地适用性评价
崩塌、滑坡 滑坡与崩塌是一种物理地质现象,常发生在丘陵或山区。
在选择建设用地时应避免不稳定的坡面，在用地规划时，应确
居住用地
建
公共管理与公共服务用地
设
商业服务业设施用地
用
工业用地
地
物流仓储用地
交通设施用地
公用设施用地
绿地
38
38
第三节 城市用地的分类与用地构成
城市用地构成
类地
占建设用地比例（%） 25～40 5～8 15～30 10～25 10～15
39
【城乡用地汇总表】
40
【城乡用地平衡表】
见我国城市用地分类与 规划建设用地标准 （2012）
41
42
43
【本章思考题】
1.城市土地的属性？城市用地的价值？
2.城市用地区划类型？ 3.城市用地适应性评价应考虑哪些因素？进行适宜性评价时应注意哪些问
题？ 4.我国现行城市用地分类？各种用地的比例构成？
管理
国家实行严格的土地用途管理机制。 管理机构：国务院土地管理部门——国土资源部
14
14
我国土地管理机构的演变
1949-1954年，在某部门内设置土地管理机构
在内政部内设置地政局
1954-1982年，不单独设置机构，土地管理职能若干职能部门
农业部：土地利用 农垦部：荒地勘测调查和国营农场的土地利用规划 水利部：水土保持 城建或农业部门：建设用地征用、审批
•坡度与城市规划建设
•地形与小气候
•地形对通讯、电波有一定的影响
25
25
第二节 城市用地适用性评价
城市用地适应性评价
概念
是对城市的自然环境，按照城市规划与建设的 需要，进行土地使用的功能和工程的适宜程度， 以及城市建设的经济性与可行性的评估。
作用
为城市用地选择和城市布局提供科学依据。
26
【案例】苏州市土地适宜评价
地 定滑坡地带与稳定用地边界的距离。 质 条 件
19
滑坡与崩塌
雅安地震：因地震造
成山体滑坡，道路受阻。
20
20
第二节 城市用地适用性评价
冲沟
由间断流水冲刷形成的沟槽。在用地选择时，应分析冲 沟的分布、坡度、活动与否，采取相应治理措施或防止沟壁水
地 土流失。
质 高速路边冲沟治理：采取了用编织
条
袋装三七灰土累叠起来回填冲沟，
条
因此城市规划师应充分分析气候条件，避免影响的不
件
利方面。
24
第二节 城市用地适用性评价
地形条件
地形地貌分类：山地（高、中、低山）、丘陵、平原（高
地 原）；台地、阶地、盆地、冲积平原、水系、河漫滩、沙洲、
礁石、沟坳等。
质
地形地貌与城市规划建设
条
•影响城市布局平面结构和空间布置
件
•高程、高差与城市规划建设
12
第一节 城市用地概述
城市用地的区划
➢ 行政区划 ➢ 用途区划 ➢ 房地产权属规划 ➢ 地价区划
13
第一节 城市用地概述 城市用地的归属与管理
归属
中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制 和农民集体所有制，除农民集体所有外，属于全民所有制国家 所有的土地所有权由国务院代表国家行使。城市市区土地属国 家所有
9
第一节 城市用地概述
经济属性
例：美国一个城市建筑规模的研究结果显 示，在一块价值150万美元的土地上建造不 同楼层的建筑，获得的投资利润率呈抛物 线变化趋势，先增后减(下图)。
经济供给的稀缺性 区位的效益性 边际产出的递减性 变更土地利用的困难性
投资利润率(%)
建筑投资利润率
8
7
6.82 7.055 6.72
16
第二节 城市用地适用性评价
组成自然环境的要素：地质、水文、气候、地形、 植被、资源等。
注意： （1）由于地域的差异，各要素的影响程度和作用大小不用； （2）个别自然条件，需要超越其所在的局部区域，从更大
的范围进行考虑； （3）各要素间，有些存在相互制约和抵消的关系。
17
第二节 城市用地适用性评价
第七章 城市用地分类及其适用性评价
重点考虑和讨论的问题： 把握城市用地的分类，城市用地适宜性评价方法、城市分类。
1
【主要内容】
城市用地概述 城市用地适宜性评价 城市用地的分类与用地构成
2
第一节 城市用地概述
概念
城市用地是城市规划区范围内赋以一定用途和 功能的土地的统称，是用于城市建设和满足城 市机能运转所需要的土地。
1982-1986年，在某部门设置机构
农牧渔业部：土地管理局
1986-1998年，成立直属国务院的国家土地管理局
1998-至今，成立国土资源部，成为国务院的一个组成部分
15
第二节 城市用地适用性评价 城市与自然环境
自然环境作为一个基本的条件，深深影响着城市的生成与发展。 人工环境与自然环境交互作用，形成特有的城市环境。
44
30
交通可达性
31
空 间 开 发 适 宜 性
32
第二节 城市用地适用性评价
城市用地适应性评价
➢ 用地评定是城市规划的一项基础工作 ➢ 超越狭隘的建设视野，转为全球的人居视野 ➢ 注意用地所在区域的环境背景的可能影响 ➢ 用地评价考虑综合要素作用总和 ➢ 用地评定要因地制宜
33
34
35
36