控制性详细规划复习要点

环境容量控制：对建设用地能够容纳的建设量、和人口聚集量作出合理规定。

内容为：容积率、建筑密度、人口容量、绿地率。

从建筑、环境、人口三方面全面控制了环境容量公共设施配套：内容：文教卫生、体育、商业服务的配置控制。

用地面积：规划用地面积是规划红线围合的面积，是确定容积率、建筑密度、人口容量所依据的面积。

注意与征地面积的区别（p34）征地面积：是土地部门为了征地划定的征地红线围合而成的。

征地边界常常将一部分城市道路、基础设施、绿化和城市公共空间等用地划入。

规划6线7线：P34道路红线是指城市道路（公用设施）用地与建筑用地之间的用地分界线。

建筑红线是指建筑用地相互之间的用地分界线。

限定河流等用地的蓝线限定城市公共绿化用地的绿线城市用地分类：10大类、46中类、73小类（《城市用地分类与规划建设用地标准》）计划经济色彩浓厚，跟不上时代的发展，在注册规划师参考书中新增了细分类，但未经权威部门认定。

用地性质：用地使用功能，根据国标用地分类标注至小类乃至小小类(如R221表示幼儿园、R222表示小学、R223表示中学等）建筑密度：即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制---保证一定的旷地率及绿地率建筑控制高度：即由建筑物室外地面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离；容积率：即规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比。

（容积率可根据需要制定上限和下限。

容积率的下限保证地块开发的效益，可综合考虑征地价格与建筑租金的关系，根据不同的用地性质来决定，防止低效益开发造成的土地浪费。

容积率上限防止过度开发带来的城市基础设置超负荷运行。

）容积率的确定p45绿地率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，通常以下限控制。

绿化覆盖率：为所有绿化植物覆盖的投影面积占总用地面积的百分比。

开发强度的确定开发强度控制方面：对基地使用强度的控制是通过容积率，建筑密度，绿地率等指标来实现的。

通过对上述指标的最大值和绿地率的最小值的限定，可将基地的使用强度控制在一个合适的范畴内。

对容积率的限定，从根本上控制了基地的使用强度。

在既定的容积率之下，对建筑密度的限定，就限定了建筑物的形态。

对绿地率的最小值的限定，可使基地中能保证一定的绿化面积，降低基地的使用强度。

确定土地使用强度的因素（依据）（1）用地性质：用地性质不同，开发强度不同。

（2）城市土地级差：区位、地价、使用性质、经济效益（3）建造方式和形体规划设计:建筑密度、形体组合等。

（4）城市设计要求：整体建设风貌的要求、地段、视线走廊（5）城市交通与基础设施容量：划分地块的原则（1）应保证地块性质单一，避免不相容使用性质用地之间的干扰（2）严格遵守城市总体规划或分区规划、及其他专业规划的要求（3）尊重现有用地产权或使用权边界；（4）考虑土地价值的区位级差；（5）兼顾基层行政管辖界线，便于现状资料的收集及统计。

地块划分可根据开发方式和管理变化，在规划实施中进一步重组（小块合并成大块或进一步细分）。

地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待，新区的地块规模可划分得大些。

划分地块的重要性划分地块的目的是为了便于规划管理分块批租、分块开发、分期建设。

控制性详细规划的地块划分可按规划和管理的需要划分为区、片、块几级，块是控制性详细规划的基本单元。

新版控规编制方法中强调了什么？《城市规划编制办法》第41条规定：1、确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。

2、确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。

3、提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则4、根据交通需求分析，确定地块出入口位置、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。

规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。

5、根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。

确定地下空间开发利用具体要求。

6、制定相应的土地使用与建筑管理规定。

对城市规划每个层次的理解城市规划的五个层次：1、城市总体规划纲要2、城市总体规划及专项规划3、城市分区规划4、控制性详细规划5、修建性详细规划1.城市规划总体纲要①论证城市国民经济和社会发展条件、原则，确定规划期内城市发展目标；②城市定位，确定市域城镇体系的结构与布局；③原则确定城市规模、总体布局，选择城市发展用地，提出城市规划区范围的初步意见；④研究确定城市能源、交通、供水等城市基础设施开发重大原则问题，以及实施城市规划的重要措施。

以文本的格式表达2.城市总体规划城市总体规划内容包括：拟定城市规划区范围，确定城市性质、规模，确定城市用地空间布局和功能分区，编制各项专业规划和近期建设规划等，指导城市合理发展。

3.城市分区规划大、中城市为进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，进一步安排人口分布，协调各项基础设施和公共设施的建设，在总体规划的基础上编制分区规划，以便与详细规划更好衔接。

4、控制性详细规划各城市根据不同的需要、任务、目标要求，依据总体规划或分区规划编制各地块的控制性指标，控制建设用地用途、使用强度、空间环境，作为城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。

(控制性详细规划在规划过程中的作用1.承上启下的作用2.管理的依据和建设的引导3.城市政策的载体4.稳定和调节地价5.有利于公共福利6.是体现城市设计构想的关键7.有利于对开发进行严格控制)5、修建性详细规划对于当前建设地区，编制修建性详细规划，用以指导各项建筑和工程设施的设计。

传统详细规划存在的问题传统的详细规划(91年以前)只有修建性详细规划,而无控规这一层次. 跟我国当时的政治制度有关。

改革开放使体制、经济、社会都发生了巨大变化。

原来的规划编制办法受到了冲击。

(1)规划依据不足城市总体规划是对城市的总体布局，不可能对每一个地块提出详细、明确的规划要求，详细规划设计如果对规划范围内外的现状、环境、发展、功能联系、建设配套等一系列问题的整体性综合研究不够，很容易脱离总体、脱离实际，缺乏地方特点和城市特色，甚至可能造成建设性的破坏。

(2)与市场经济的要求有一定矛盾在市场经济条件下，城市建设的不确定因素较多，很难按照一个固定的模式进行规划。

在建设计划、任务、投资均未落实的情况下，编制的详细规划很容易造成脱离实际、灵活适应性差的后果。

一旦其中一个关键环节发生变化，原来的规划就很难实现。

对规模较大、建设时间较长的开发建设更是如此。

(3)规划管理的可操作性不够城市规划的意图要通过规划管理来实现，由于总体规划过于原则，详细规划又缺乏灵活性和弹性，因此，在执行规划管理的过程中，规划的可操作性不够，受人为因素的影响较大，甚至为追求经济利益而放弃规划的基本原则，使城市建设受到损失。

新版控规中城市设计内容有哪些？城市设计引导：从美学角度对单体和群体两个层面提出指导性设计要求。

（指导性规定）内容：建筑风格、色彩、高度、绿化布置、小品、广告、霓虹灯设计等规定或建议。

含义：通过一系列指导性综合设计要求和建议，甚至具体的形体空间设计示意，为开发控制提供管理准则和设计框架。

如建筑色彩、建筑形式、建筑体量、建筑群空间组合形式、建筑轮廓线示意图等。

适用范围：在城市重要景观地带和历史保护地带，为获得高质量的城市空间环境和保护城市特色时采用。

城市设计的层次（1）整体环境城市设计（2）重点片区城市设计（3）城市重点地段城市设计重点片区城市设计以总体城市设计为依据，对城市的重点地区在整体空间形态、景观环境特色以及人的活动所进行的综合设计。

对片区内的土地利用、街区空间形态、景观环境、道路交通以及绿化系统等方面作出专项性设计，对建筑小品、市政设施、标识系统以及照明设计等方面进行整体安排。

应与城市分区规划、控制性详细规划紧密协调，构成规划管理的依据。

⏹中观城市设计，也叫做重点片区城市设计，或城市局部范围的城市设计⏹城市重点片区是形成城市空间形态的主要内容，是展现城市风貌的集中代表。

如城市中心区、历史文化保护区、城市滨水地区、风景名胜区、居住区等。

⏹对一些中小城市而言，全城本身就是重点片区。

对于大城市、特大城市来讲，城市范围很大，不同区域风貌特色迥异，真正体现其不同特色的，就是其不同的重点片区。

例如：陆家嘴的城市设计引导控制性详细规划成果图纸内容（图纸比例为1／l000一1／2000）（a）现状图：土地利用现状，建筑物现状、人口分布现状、市政公用设施现状，（必要时可分别绘制）。

（b）用地规划图：规划各类用地的界线，规划用地的分类和性质、道路网布局，公共设施位置。

（c）地块划分编号图：用表格形式标出地块编号，和文本中的控制指标相对应。

（d）各地块控制性详细规划图。

规划各地块的界限，标注主要指标；规划保留建筑；公共设施位置；停车场和其他交通设施用地界限等。

（e）道路交通规划图：包括主次干道、支路等走向、线性、断面、主要控制点坐标、标高。

（f）各项工程管线规划图：标绘各类工程管网平面位置、管径、控制点坐标和标高。

（g）导向性规划总平面图：用于地块、重点地段、节点。