物业管理的市场化特征
物业管理市场化
物业管理市场化一、引言1.1 文档目的1.2 文档范围1.3 项目背景二、市场化定义与概念2.1 市场化概念2.2 市场化对物业管理的影响2.3 物业市场化的优势2.4 物业市场化的挑战三、市场化物业管理模式3.1 招投标模式①招标②投标③评标④合同签订3.2 物业服务收费模式①资费标准制定②费用结算③收费方式3.3 建立绩效评估机制①指标设定②绩效评估方法③绩效考核结果应用四、市场化物业管理的关键要素4.1 市场定位与目标客户 4.2 专业化管理团队4.3 服务质量与提升4.4 信息化平台建设4.5 安全与风险管理五、市场化物业管理的法律法规5.1 物业管理法律法规概述 5.2 物业管理合同相关法规5.3 物业服务质量监督法规5.4 市场监管法规六、市场化物业管理的案例分析6.1 案例一：某小区物业市场化管理实践6.2 案例二：企业办公楼物业市场化管理实践6.3 案例三：商业综合体物业市场化管理实践七、市场化物业管理的未来发展趋势7.1 技术与创新驱动的发展7.2 风险管理与安全保障的提升7.3 服务质量的不断提升7.4 政策环境与市场需求的变化八、结论附件：1.附件1：物业管理招投标范本2.附件2：物业服务收费标准范本3.附件3：市场化物业管理绩效评估指标范本法律名词及注释：1.基础物业管理法：指国家对物业管理行为进行规范的法律法规，包括《物业管理条例》等。
2.合同签订：指物业管理企业与委托方签订正式的合同协议，明确双方权利和义务。
3.招标：指通过公开招标方式选择物业管理企业，确保公平竞争和合理选择的过程。
4.绩效评估：指对物业管理企业的服务质量和运营绩效进行定量或定性评估和考核。
5.费用结算：指物业管理企业与业主的物业费用结算流程，包括收费标准和结算方式。
6.市场监管法规：指国家对市场行为进行监管和管理的相关法律法规，如《反垄断法》等。
2014年注册物业管理师考试《基本制度与政策》辅导讲义
2014年注册物业管理师考试《基本制度与政策》复习资料第1 讲物业管理概述(一)一、内容提要1、《条例》对物业管理的定位2、物业管理的特征3、物业管理的市场化特征4、市场原则作为物业管理活动的前提条件5、我国物业管理的产生和发展6、我国改革开放前城镇住房制度的主要特征7、物业管理在社会经济中的地位和作用二、考试目的和考试要求（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理的的作用、特征和《物业管理条例》核心内容的掌握程度，以及对我国物业管理的产生、发展和制度建设的熟悉程度。
（二）考试基本要求掌握：《条例》对物业管理的定位。
熟悉：物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用。
了解：物业管理的产生和发展。
三、内容辅导第一章物业管理概述第一节物业管理的概念一、物业管理的概念《物业管理条例》(以下简称《条例》)第二条对物业管理下了定义：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
(一)对《条例》所称物业管理定义的理解1．物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动业主对于房屋等建筑物的管理，主要有三种方式：第一种方式是业主自己进行管理；第二种方式是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司。
第三种方式是业主选聘物业管理企业进行管理。
《条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。
需要说明的是，业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。
《物业管理条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的形式来对物业进行管理，则应当按照《条例》的规定来进行。
2．物业管理活动的基础是物业服务合同物业管理作为一项市场行为，也是通过合同才产生的。
物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。
物业管理市场化方案
物业管理市场化方案一、市场化的概念市场化是指将原来由政府垄断或主导的行业领域，逐渐向市场竞争的运作方式转变的过程。
市场化的产生和发展是市场体制改革的必然要求，是经济体制改革向“深水区”推进的重要标志。
市场化不仅仅是指交易行为在市场上的展开，更是指用市场竞争机制调节资源配置、调整制度安排、激发社会创造活力、激发为市场服务的合作伙伴共建全球生态共同体。
在物业管理中，市场化是指把原来由政府或物业开发商主导的物业管理服务，交由市场主体或专业化物业管理公司进行经营和管理。
二、市场化的意义1. 促进服务质量的提升。
市场化能够促使物业管理公司提高服务水平，加强服务质量监督，降低运营成本，提高效率，增强企业的核心竞争力，从而提升居民的满意度。
2. 优化资源配置。
通过市场化，可以让物业管理企业更好地整合社会资源，提高资源利用效率，实现资源的优化配置、提高产出率，达到经济效益最大化的目的。
3. 提升物业管理行业的竞争力。
市场化能够打破现有的行业垄断，促使物业管理公司间形成竞争态势，激发企业的创新活力，推动行业的发展，提高整体管理水平。
4. 增加市场活力和活跃度。
市场化使得物业管理服务更具竞争力，为市场注入新血液，为客户提供更多元化的选择，增加市场活力和活跃度，推动物业管理行业朝着更加健康、快速、可持续的发展方向前进。
5. 促进社会治理的现代化。
通过市场化，物业管理企业能够更好地融入社会治理体系，为居民提供更加安全、舒适、便利的居住环境，推动社会治理的现代化发展。
三、物业管理市场化的实施方案1. 完善物业管理市场化体制机制。
要加强对物业管理市场化的政策研究和法律法规体系建设，明确市场准入、退出机制，制定市场化监管措施，构建健全市场化监管体系。
2. 推进物业管理企业专业化发展。
要鼓励和支持物业管理企业进行专业化发展，加大对物业管理人才的培养和引进力度，提升企业的整体管理水平和服务水平。
3. 建立市场导向的物业服务标准。
市场化物业管理方案
市场化物业管理方案一、问题背景当前，我国社会主义市场经济体制逐渐健全，市场化在各行业领域得到了充分发挥。
然而，在物业管理方面，市场化程度相对较低，物业管理服务标准普遍偏低，服务质量参差不齐，物业公司之间的竞争不充分，部分物业企业管理手段落后，难以满足居民对高品质生活环境的需求。
因此，如何实现物业管理市场化，提高物业管理服务质量，成为当前亟需解决的问题。
二、市场化物业管理的定义市场化物业管理是指物业管理企业根据市场需求和居民需求，在充分竞争的条件下，依法依规提供高质量的物业管理服务，主动创新、提升管理水平，不断满足广大业主和居民的需求，并通过市场竞争，取得合法利润的经营活动。
三、市场化物业管理的意义1. 提高服务质量市场化可以促使物业管理企业提高服务质量，适应市场需求，提供更加标准化、专业化、人性化的服务。
2. 促进行业健康发展市场化可以促进物业管理企业之间的竞争，激发其活力，促进相关企业进步发展，从而促进整个行业的健康发展。
3. 提高社会信用市场化能够促使物业管理企业提高诚信意识，营造诚信文化，从而提高社会信用。
四、市场化物业管理的实施1. 建立市场机制建立物业管理市场机制，让市场在资源配置中发挥决定性作用，通过市场竞争，引导物业管理企业提供更好的服务。
2. 建立服务标准建立和完善物业管理服务标准，规范物业管理企业的服务行为，提高服务质量。
3. 引入第三方评价机构引入第三方评价机构，对物业管理企业的服务质量进行评价，让顾客对企业的服务得到公正评价，促使企业不断改进服务。
4. 强化社会监督通过加强社会监督，让业主和居民对物业管理企业的服务质量进行严格监督，从而促使企业提供更好的服务。
五、市场化物业管理的难点1. 观念转变部分物业管理企业习惯于依靠政府行政指导，不愿意接受市场化管理的模式，因此需要改变其观念。
2. 资金和技术不足部分物业管理企业资金和技术条件有限，难以适应市场竞争的需要。
3. 市场监管不力部分地区物业管理行业监管不严格，一些不法企业通过违规行为，扰乱市场秩序。
物业管理的专业化与市场化趋势
物业管理的专业化与市场化趋势随着城市化进程的不断推进，物业管理的重要性日益凸显。
物业管理涉及到对房产的维护、保养、修缮以及提供各种服务，如安全、清洁、绿化等。
在过去，物业管理往往由业主自行组织或委托给一些中介机构，但由于管理水平和服务质量的不稳定，物业管理行业开始向专业化和市场化方向发展。
首先，物业管理的专业化是一种必然趋势。
随着城市规模的扩大和建筑物的增多，对物业管理的要求也越来越高。
专业化的物业管理公司可以提供更专业、高效的服务，从而提升业主的满意度。
专业化的物业管理公司通常拥有一支经验丰富、技术过硬的管理团队，能够有效地管理和维护房产，解决各种问题和纠纷。
同时，专业化的物业管理公司还能够提供更多元化的服务，如社区活动组织、设施设备的更新和维修等，为业主创造更加舒适和便利的居住环境。
其次，物业管理的市场化也是不可避免的趋势。
市场化的物业管理意味着物业管理公司将以市场为导向，通过竞争提供更好的服务。
在市场化的环境下，物业管理公司将更加注重提高管理水平和服务质量，以吸引更多的业主选择他们的服务。
市场化还可以促使物业管理公司不断创新和改进，以适应不断变化的市场需求。
此外，市场化还可以推动物业管理行业的发展，吸引更多的人才加入，进一步提升整个行业的水平和形象。
然而，物业管理的专业化和市场化也面临一些挑战。
首先，物业管理行业的专业人才短缺是一个亟待解决的问题。
由于物业管理行业的发展相对较晚，专业人才的培养和引进还存在一定的难度。
其次，物业管理的市场竞争也比较激烈，一些小型物业管理公司面临着生存压力。
这些小型公司往往缺乏资源和技术支持，难以与大型物业管理公司竞争。
最后，物业管理行业的监管和规范也需要进一步完善。
目前，物业管理行业的监管和规范还相对薄弱，一些不良行为和乱象时有发生，需要加强监管力度，保障业主的合法权益。
为了推动物业管理的专业化和市场化进程，有几点建议可以考虑。
首先，政府可以加大对物业管理行业的支持和引导，通过政策和资金等方面的支持，鼓励更多的专业人才加入和发展物业管理行业。
2011年物业管理师《物业管理基本制度与政策》真题及详解
2011年物业管理师《物业管理基本制度与政策》真题及详解一、单项选择题（共60题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．我国物业管理的三个基本特征是（）。
A．社会化、专业化、市场化B．社会化、专业化、企业化C．社会化、集中化、市场化D．社会化、现代化、企业化【答案】A【解析】物业管理的三个基本特征是：①社会化，是指摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，由多个业主通过业主大会选聘一家物业服务企业的统一管理；②专业化，是指由物业服务企业从解决专业难点入手，充分运用专业方法，通过提供专业的物业服务产品来满足业主的需求；③市场化，在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是服务，交易的方式是等价有偿，业主通过招投标选聘物业服务企业，由物业服务企业来具体实施。
2．关于物业管理的说法，错误的是（）。
A．物业管理属于第三产业B．物业管理是服务性行业C．物业管理属于房地产行业D．物业管理的性质是公益性的公共服务活动【答案】D【解析】在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是服务，交易方式是等价有偿，业主通过招投标选聘物业服务企业，由物业服务企业来具体实施。
物业服务企业按照现代企业制度组建并运作，是自主经营、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事责任的企业法人。
物业管理是盈利性的公共服务活动而非公益性活动。
3．物业管理的市场化特征集中体现在等价有偿和（）。
A．政府调控B．业主决策C．企业决策D．双向选择【答案】D【解析】在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是服务，交易方式是等价有偿。
物业服务企业向业主和使用人提供服务，业主和使用人购买并消费这种服务。
双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。
4．对存在安全隐患的物业，如果责任人不履行应尽的养护义务，物业服务企业经（）同意后，可以代行维修养护，费用由责任人承担。
A．相邻业主B．业主大会C．行政管理部门D．总公司【答案】B【解析】《物业管理条例》第五十六条规定，物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
物业管理市场化
物业管理市场化随着城市化进程的不断加速，物业管理的重要性越来越突出，物业管理市场化也成为一个热门话题。
市场化的物业管理，是指将物业管理从传统的政府部门、企事业单位的管辖下，转交给市场机制进行管理和服务。
本文将从“市场化物业管理的定义及意义”、“市场化物业管理的实现弊端及应对策略”、“市场化物业管理的未来发展”三个方面详细阐述市场化物业管理的相关问题。
一、市场化物业管理的定义及意义市场化物业管理是指将物业服务产业从原先以政府协调和监管，企事业单位自主管理和服务转化为市场机制协同运作的管理方式。
市场化物业管理以市场价值为导向，遵从市场规律，满足消费者个性化的需求与利益，使得物业管理理念更符合市场需求，服务更加专业与高效。
具有以下意义：1. 充分调动市场主体积极性。
物业管理市场化后，通过竞争机制，将各个企业、个人纳入市场竞争中，可充分调动市场主体的积极性，并为物业管理服务带来更多的活力。
2.提升物业服务品质。
市场化的物业管理，服务提供者为了满足消费者的需求，将不断追求服务的专业化与提升服务品质。
同时，市场主体之间通过竞争，可促使服务提供者学习和借鉴行业内最佳实践，使服务品质得到更好的保障。
3.加速物业管理专业化发展。
市场化的物业管理，将使物业管理服务更加专业化，不仅要有“软件”如管理体系以及客户服务体系，而且还应有相应的“硬件”，如资金和技术投入等，这将使物业管理更加规范、系统、专业、和可持续发展。
二、市场化物业管理的实现弊端及应对策略市场化物业管理虽然有很多优点，但也存在一些实现弊端，比如说价格不透明，服务质量难以保证、保障消费者权益等问题。
此外，服务管理市场竞争也极为激烈，导致不同物业公司之间恶意抬价、打价格战，直接导致后续的物业服务质量下降。
针对这些弊端，应对策略应包括：1.设置市场准入门槛。
建立市场准入的标准和机制，增强物业管理市场监管，防止不合格服务提供者大量进入市场。
2.提高服务质量。
通过规范市场、促进竞争和监管标准，提高服务质量，减少抬高物业管理费用和恶意打价格战等行为。
物业管理公司的市场化发展
物业管理公司的市场化发展一、物业公司市场化有其自身的特征与要求物业公司市场化是物业管理市场化的要素之一，它的市场化有其自身的特征与要求：1、经营行为的自主性。
作为市场主体的物业公司首先是一个能够自主决策的现实主体。
这意味着物业公司能够直接参与各类物业的经营管理活动，自觉调整自己的行为，以适应市场运行；自主经营、自负盈亏、自我发展；能够根据自身的管理水平、技术条件、作业设施装备及物业管理市场情况，自主地选择经营管理的物业、项目和方向，在物业管理市场上实现其价值目的，保证公司的生存和发展。
2、经营目的的效益性。
管理物业能够进行成本——收益分析，以实现经济效益或利润为经营目标之一，通过市场交换，最终完成这个目标。
同时，尽可能地实现经济效益、社会效益和环境效益的同步增长。
3、市场运作的企业化。
市场经济的发展，要求传统房管单位从政府机构中分离出来，真正同政府脱钩，由事业建制向企业建制转变，参与市场竞争，在竞争中提高房屋管理水平。
物业公司企业化运作既是物业管理市场化的必然，也是物业管理市场化的标志和条件。
4、经营活动的竞争性。
物业管理市场中的各供给主体只有相互竞争，才能促进物业管理水平的提高，才能实现物业管理市场化的目标。
当然，这种竞争应该是一种有序化的竞争，或者说，物业管理市场中的竞争应是实力、信誉的竞争，而不是权力和关系的竞争，更不是利用欺诈手段进行的不正当竞争。
参与竞争的物业公司都应在机会均等、公正、公平、公开的条件下进行合法、有序的竞争。
二、物业公司市场化需要一定的条件1、有相应的、成熟的招投标主体。
相应的招标主体，是指要有足够的业主管理委员会。
招标主体应是成熟的招标主体。
即是说，它必须能够正确地选聘到合适的物业公司来管理业主的物业，或者必须能够委托到合适的代理单位来选聘自己认为合适的物业公司。
此外，它还能够根据市场情况，自主地决定续聘和辞聘物业公司，能够完全地适应物业管理市场的一切变化，处理与此相关的所有问题。
物业管理与市场化运营
目录
contents
物业管理概述市场化运营概念物业管理市场化运营模式物业管理市场化运营策略物业管理市场化运营案例分析未来展望与建议
物业管理概述
01
物业管理是对各类物业进行维护、修缮、服务和管理，保障物业的正常使用和安全。
定义
物业管理具有综合性、专业性、技术性、服务性和政策性的特点，需要具备相应的专业知识和技能。
详细描述
总结词
半市场化模式是指物业管理服务部分由市场调节，部分由政府指导。
详细描述
在这种模式下，物业公司通过市场竞争获得物业管理权，但政府对价格和服务质量进行监管。这种模式能够在一定程度上保证服务质量和价格的稳定性，同时发挥市场机制的作用。然而，由于政府干预的存在，可能会影响市场机制的正常运行，降低服务效率。
未来展望与建议
06
智能化升级
随着科技的不断进步，物业管理将更加智能化。智能物业管理将广泛应用，通过智能化手段提高管理效率和服务质量。
专业化发展
随着物业管理行业的不断成熟，专业化将成为未来的发展趋势。企业将更加专注于细分领域，提供专业化的服务，以满足客户的不同需求。
绿色化转型
随着环保意识的提高，绿色物业管理将成为行业发展的重要方向。企业将更加注重环保理念，推广绿色物业管理，促进可持续发展。
特点
物业管理能够及时发现和解决物业中存在的问题，确保物业的安全使用。
保障物业安全
提高物业价值
维护社会稳定
良好的物业管理能够提升物业的使用价值和市场价值。
物业管理在维护社会稳定方面也发挥了积极作用，保障了居民的生活秩序和安全。
03
02
01
早期的物业管理起源于英国，随着城市化进程的加速，物业管理逐渐兴起。
物业管理市场化(2023最新版)
物业管理市场化⒈引言
⑴背景介绍
⑵目的和目标
⒉市场概况
⑴市场规模和增长趋势
⑵市场竞争格局
⑶市场发展驱动因素
⒊物业管理市场化的意义
⑴市场化带来的机遇和挑战
⑵市场化对物业管理服务的影响⒋物业管理市场化的类型
⑴委托承包
⑵物业管理公司
⑶物业业主协会
⒌物业管理市场化的步骤和流程
⑴市场化改革准备阶段
⑵招标和选择物业管理公司
⑶合同签订和管理
⑷监督和评估
⒍市场化后物业管理服务的提升
⑴服务内容的精细化和多样化
⑵服务质量的监控和评价
⑶业主参与和满意度提升
⒎市场化下物业管理费用的控制
⑴费用预算和管理
⑵资源优化和效率提升
⑶成本分摊和公正性保证
⒏相关法律和政策支持
⑴国家相关法律法规
⑵地方政策支持
⑶行业协会指导文件
⒐附件
附件一：市场调研报告
附件二：物业管理市场化合同范本
附件三：物业管理服务评估指标表
法律名词及注释：
⒈委托承包：指业主委托物业公司全权负责物业管理工作，并支付一定管理费用的方式。
⒉物业管理公司：专业从事物业管理工作的企业或机构。
⒊物业业主协会：由小区业主自愿组成的组织，共同管理和维护小区的公共事务。
⒋招标：根据一定的规则和程序，公开向各个潜在供应商邀请报价以选择合适的物业管理公司。
⒌合同签订：在招标结束后，选定物业管理公司与业主或业主协会签订正式合同，明确服务内容和费用等细节。
⒍监督和评估：业主或业主协会对物业管理公司的服务进行监督和评估，以确保其按照合同约定提供高质量的服务。
2014物业管理师考试：物业管理基本制度与政策资料复习备考资料大全
2014物业管理师考试《物业管理基本制度与政策》复习备考资料大全第一章物业管理概述(一)对《条例》所称物业管理定义的理解：1．物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。
2．物业管理活动的基础是物业服务合同3．物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。
(二)《条例》调整的范围：1．《条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。
2．《条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村(三)物业管理的市场化特征1．房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。
2．多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应。
3．物业管理活动应当遵循市场原则。
4．非市场性的房屋管理不属于物业管理。
二、物业管理的特征按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。
社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。
五、物业管理在社会经济中的地位与作用(一)实施物业管理有利促进经济增长(二)实施物业管理有利于提高人民群众居住质量(三)实施物业管理有利于增加就业(四)实施物业管理有利于维护社区稳定(五)实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展第三节我国物业管理制度的历史沿革一．《条例》颁布前的物业管理制度建设：特点：一是借鉴性；二是过渡性；三是针对性。
二、《条例》颁布后的物业管理制度建设：2003年6月8日，《物业管理条例》正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。
特点：一是配套性；二是经验性；三是操作性。
第四节《物业管理条例》2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》。
《条例》的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。
一、《条例》的立法过程（非重点内容，了解即可）二、《条例》的指导思想和立法原则（重点）《条例》在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。
浅论物业管理市场化
浅论物业管理市场化物业管理市场化是指物业管理服务通过市场机制进行调节，物业服务企业根据市场的需求和竞争，提供多样化、专业化的物业管理服务。
以下是对物业管理市场化的一些浅论：1. 市场化的必要性：市场化是物业管理行业适应市场经济的必然趋势。
通过市场化，物业管理企业能够更灵活地调整服务内容和价格，满足不同业主的需求。
2. 市场化的推进：推进物业管理市场化，需要政府制定相应的法规和政策，鼓励和引导物业管理企业参与市场竞争，提高服务质量和效率。
3. 市场竞争机制：在物业管理市场化的过程中，市场竞争机制是关键。
物业服务企业需要通过提供高质量的服务来吸引和保持客户，形成良好的市场口碑。
4. 服务多样化：市场化推动了物业管理服务的多样化。
企业可以根据业主的不同需求，提供定制化的服务，如安全服务、清洁服务、绿化服务等。
5. 专业化发展：市场化促使物业管理企业向专业化发展，通过专业化培训和管理，提高员工的专业技能和服务水平。
6. 业主权益保护：在市场化的背景下，业主的权益保护尤为重要。
需要建立健全业主大会制度，保障业主参与物业管理决策的权利。
7. 科技应用：随着科技的发展，物业管理企业可以利用信息技术提高服务效率，如通过智能监控系统提升安全管理水平，使用移动应用方便业主报修等。
8. 可持续发展：物业管理市场化也应关注可持续发展，包括环境保护、节能减排等方面，以实现物业管理行业的长远发展。
9. 风险管理：市场化环境下，物业管理企业需要加强风险管理，包括财务风险、运营风险等，确保企业的稳定发展。
10. 法规与标准：制定和完善物业管理相关的法规与标准，为市场化提供法律保障，规范市场秩序，保护各方利益。
通过上述浅论，可以看出物业管理市场化是一个多维度、多层次的过程，需要政府、企业、业主等多方共同努力，以实现物业管理行业的健康、有序发展。
浅谈物业管理市场化
固现有 “ 据 地 ”的基 础上 ， 根
商 不 可 能 长 期 “ 护 ” 其 名 下 养
主 动 参 与 竞 争 ， 积 极 对 外 扩 的 物 管 企 业 。发 展 商 一 旦 陷 入
－
物 入 调 整
张 ， 力 争 接 管 更 多 的 物 业 ， 以 困 境 或 不 愿 久 背 影 响 其 效 益 的
增 ， “ 多 粥 少 ” ，致 使 许 多 家 ” ， 有 的 甚 至 自 己 成 立 物 变 了 ，但 观 念 没 变 ，仍 沿 袭 过 僧
物管 企业 面 临 困境 。
管 队 伍 。 因 此 ， 物 管 企 业 的 去 的 模 式 ，仅 停 留 在 房 屋 维 修 业 务 上 ，缺 乏 全 方 位 优 质 服 务 的 积 极 性 及 市 场 竞 争 意 识 ， 往
激 烈 的竞 争 ，才 能 扩 大 自 己 的 介 代 理 商 ， 已 开 始 涉 足 社 会 物 老 、 弱 、病 、残 职 工 以 行 政 命
管 理规 模 。
业 管 理 市 场 ， 与 目前 众 多 尚处 令 方 式 强 行 塞 给 已成 为 独 立 法
甚至 一些 党政机 关 “ 窝蜂 ” 一 地投 资上 马房地 产 开发项 目。
家 ” ， 是 为 业 主 提 供 管 理 与
服 务 的 。 一 旦 物 管 企 业 的 表
物 业 管 理 市 场 竞 争 中
现 不 能 使 众 多 业 主 满 意 ， 业
存 在 的若干 问题
１ ．政 府 房 管 部 门 改 制 成 立
销 策 划 、经 营 代 理 及 相 关 的 咨 后 勤 管 理 部 门 改 制 成 立 的 物 管
政 府 又 对 参 与 竞 争 的 物 管 企 业 询 、培 训 等 。 然 而 ，时 下 部 分 企 业 。 此 类 物 管 企 业 一 般 都 同 提 出 了 诸 多要 求 ， 以提 高 参 赛 中介 代 理 公 司 或 为 生 计 着 想 ， “ 体 ” 有 着 千 丝 万 缕 的 联 母
物业服务行业市场分析报告
物业服务行业市场分析报告
一、市场综述
当前，物业服务行业处于繁荣发展的阶段。
物业服务涵盖的领域多不
胜数，主要包括住宅物业、商业物业、景区物业等。
随着社会经济的发展，城市化的不断推进，社会保障的完善，物业服务业的市场空间越来越大。
二、市场挑战
1、竞争激烈：物业服务行业具有极其明显的规模经济和市场化特征。
由于建筑物的位置、结构和规模等条件相对比较固定，因此来说，物业服
务提供商之间的竞争较为激烈。
2、技术挑战：物业服务涉及到的技术水平较高，且处于快速发展的
阶段。
开发商和物业服务公司需要关注并掌握最新的相关技术以保持竞争力。
3、环境弹性：物业服务行业普遍存在一定风险，如房地产市场风险、社会压力风险等，这些风险可能影响物业服务行业的发展。
三、市场发展前景
随着政府推动城乡建设，中国物业服务行业未来发展具有较大的空间。
一方面，物业服务行业正在推行新型建筑、智能化和低碳发展，为物业服
务发展提供了新的机会；另一方面，政府重视社会稳定，对物业服务有较
高的要求。
这将推动物业服务行业的发展。
未来，物业服务行业将进一步
健康发展，成为中国民用建筑运营管理的化腾龙。
物业管理基本制度与政策
物业管理基本制度与政策物业管理基本制度与政策第一章物业管理概述1 《条例》对物业管理的定位物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2 物业管理的特征（3个）社会化、专业化、市场化3 物业管理的市场化特征市场化是物业管理最主要的特点，双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。
4 市场原则作为物业管理活动的前提条件其主要目的在于：（1）强调业主在市场活动中的自主权；（2）强调物业管理活动必须纳入市场秩序。
5 我国物业管理的产生和发展1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房屋的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立，标志着我国物业管理的产生。
1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》1994年，原建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》1995年，原建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议1997年、1999年原建设部分别在大连、深圳召开了全国第二次、第三次物业管理工作会议2000年，中国物业管理协会成立2002年原建设部建立全国物业服务企业信用档案系统6 我国改革开放前城镇住房制度的主要特征（3个）（1）住房投资由国家和国有企业统包（2）住房分配采取实务分配（3）住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度7 物业管理在社会经济中的地位和作用（5个）（1）有利于促进经济增长（2）有利于提高人民群众的居住质量（3）有利于增加就业（4）有利于维护社区稳定（5）有利于推动房地产业的良性发展8 我国物业管理制度建设的历史沿革9 政府在我国物业管理发展中的特殊地位10 《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点（1）借鉴性，主要借鉴新加坡、中国香港等国家和地区的先进经验；（2）过渡性，主要考虑传统房管模式的根深蒂罟，采取渐进式的方法进行改革；（3）针对性，针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法。
物业管理市场化
物业管理市场化随着城市化进程的加速，物业管理已成为现代社会中不可或缺的一部分，是现代城市生活秩序的重要保障。
然而在实践中，物业管理仍存在许多问题，如职责不清、缺乏竞争、信息不透明等。
为解决这些问题，推进物业管理市场化是必然趋势。
一、物业管理市场化的概念物业管理市场化，就是将物业行业纳入市场经济体系，并以市场机制为导向，加强各类服务主体的竞争能力，优化资源配置，提高服务质量和效率，提升客户满意度的一种运营方式。
二、物业管理市场化的意义1.规范市场秩序，提高管理水平物业管理市场化完善了物业市场的管理和调控机制，有利于改善现行的管理模式，规范市场秩序，提高物业管理水平，更好地满足市场需求。
2.增强服务质量，提高居民满意度市场化经营模式下，物业企业将通过提供更具竞争力的服务质量和更优秀的产品去吸引客户，从而提高客户满意度，提高企业盈利水平。
3.促进物业企业发展，提高市场竞争力市场化的运营方式可以使物业企业发挥其优势和各自特点，发挥市场主体的主体作用，提高物业服务提供商的市场竞争力，进一步促进其健康发展。
三、物业管理市场化的路径与措施1.推动市场竞争机制的建立市场竞争是市场化经营的核心。
要推动市场竞争机制的建立，必须加强对市场条件的规范化管理，分析市场需求，制定投资计划，实现产业结构的升级和完善。
同时，还需要加强监管机构的建设，设置行业标准，加强市场监督，构建公正透明的市场环境。
2.扩大物业服务市场为了扩大物业服务市场，应该加强业务推广，开发宣传物业服务的特色和优势，扩大市场营销渠道，加强与其他企业和机构的合作，开放物业服务市场中的政府设置和垄断企业，以满足消费者的各种需求。
3.提高物业管理人员素质物业管理人员是物业服务的核心，其素质决定了物业管理能否达到一定水平。
要提高物业服务人员的素质，需要采取多种方式和措施，如培训、考核、重视工作经验、实施激励等。
4.完善财务、监管、投诉等制度完善物业管理的相关制度是提高物业管理水平和市场化程度的关键措施之一。
简述物业管理的三个基本特征
简述物业管理的三个基本特征
物业管理是城市管理体制、房地产管理体制的重大改革，是一种与房地产综合开发，与现代化生产方式相配套的综合性管理；是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局后与之相衔接的统一管理。
社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。
下面就让我们来了解一下这三个基本特征：
一、专业化
物业管理的专业化，指的是由物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。
二、社会化
物业管理的社会化，指的是摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，由多个产权单位、产权人通过业主大会选聘一家物业管理企业。
三、市场化
市场化是物业管理最主要的特点。
在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿，业主通过招投标选聘物业管理企业，由物业管理企业来具体实施。
物业管理重点归纳
物业：已建成并投入使用的各类房屋及其相配套的设备设施和场地。
物业管理：指业主通过选择物业管理企业，由业主和物业管理区企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
社区管理物业管理法律法规依据：《居委会法》《物权法》《物业管理条例》主管部门：民政部住房和城乡建设部经费获取：以政府拨款为主，社区服务收入为辅以物业管理费为主，其他经营性收入为主主要功能：代替政府管理城市，提供公共服务同时提供经营性服务受业主委托维护和管理所拥有的物业最终目标：居民自治和自管自身获利，使物业保值增值，为住用人提供良好的居住工作环境目的：和谐环境营利服务性质：行政主导性市场性特点：社会化、市场化、规范化。
原则： 1.物业的所有权与经营权相分离原则；2.公平竞争的原则；3.统一管理的原则；4.专业和高效的原则；5.经济合理的原则；6.依法管理的原则；7.以业养业及基金专用原则。
1.促进房地产市场的发展；2.有利于提高房地产投资效益；内容：户籍、治安、征兵、 社会救助、退休、就业等对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、 维护相关区域内的环境卫生和秩序实施主体：街道办、居委会、派出所物业服务企业运行方式：行政、互助业主自治管理与物业专业管理3.树立城市形象，完善城市功能；4.推动外向型房地产市场和涉外经济的发展；5.有利于提高房地产综合开辟企业的声誉。
1.普及化、社会化程度越来越高；2.服务层次逐步提升，服务更人性化；3.专业分工日益细化，运作日益规范；4.从业人员职业化；5.经营日益规模化、集团化、品牌化；6.管理人员知识化，管理手段科技化。
第二章物业管理企业是指具有法人资格，根据合同或者接受业主委员会的委托，依照有关法律法规的规定，对物业实行专业化管理，并收取相应报酬的经济实体。
规范化，规模化，信息化1.表层的物质文化，包括企业服务的物业环境和社会影响，企业员工劳动环境和娱乐歇息环境，以及员工的文化设施等；2.浅层的行为文化，主要包括企业的经营活动、教育宣传活动、协调人际关系的活动和各种文娱体育活动等；3.中层的制度文化，它是指与现代企业在服务经营活动中形成的企业精神、企业价值等意识形态相适应的企业制度、规章和组织机构等；4.高层的精神文化，它是指企业在服务经营中形成的独具企业特征的意识形态和文化观念，包括企业精神、企业道德、价值观念、企业目标和行为准则等。
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2. 物业管理的市场化特征（B级）P3
物业管理的市场化特征
图2 物业管理的市场化特征
（1）．房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变
现代房地产，特别是住宅房地产，房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。
目前，除少数情况外，建筑物及配套的设施、设备以及用地，基本已被多个产权人区分所有，其中的每个产权人仅享有部分产权并承担专有部分的管理修缮义务，全体业主对物业共有部分共同承担着维护责任。
.
（2）．多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应
在共有产权状态下，解决共有房屋维修养护等各方面事宜的方式只有一条途径，就是委托物业服务企业依据业主的共同契约，为业主提供管理与服务。
业主通过一定的形式表达各自意愿，按照民主集中制原则，共同决定对共有财产的管理和共同利益的平衡。
（3）．物业管理活动应当遵循市场原则
业主管理房产的方式，由自管自修转向委托专业物业服务企业进行管理，这种物业管理方式的转化，必须通过市场原则来实现，也就是由业主通过市场选聘物业服务企业，并和物业服务企业在平等、自愿、等价有偿、诚
实信用的基础上，签订物业管理服务合同，然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。
（4）．非市场性的房屋管理不属于物业管理
《条例》将业主选聘物业服务企业，并和物业服务企业签订物业服务合同，作为物业管理活动的前提条件，就是将物业管理与传统意义的行政管房模式区分开，强调物业管理是一种市场行为、市场关系、市场活动，必须遵守市场规则。
3. 物业管理的特征（B级）P5-6
物业管理是城市管理体制、房地产管理体制的重大改革，是一种与房地产综合开发，与现代化生产方式相配套的综合性管理；是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局后与之相衔接的统一管理；是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理。
按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。
社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。
（一）社会化
物业管理的社会化，指的是摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，由多个产权单位、产权人通过业主大会选聘一家物业服务企业。
物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业；二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。
由于社会专业分工不同，业主选聘物业服务企业进行物业管理，业主更多精力从事自己的更擅长的工作。
例题：物业管理社会化的必要前提是（）
A．现代化大生产的社会专业分工
B．物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离
C．物业的所有权人在社会上选聘好物业服务企业
D．物业服务企业社会上找到可以代管的物业
解析：B,物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提。
（二）专业化
物业管理的专业化，指的是由物业服务企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实
施专业化管理。
这就要求：有专业的人员配备；有专门的组织机构；有专门的管理工具设备；有科学、规范的管理措施与工作程序；运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。
物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果。
（三）市场化
市场化是物业管理最主要的特点。
在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿，业主通过招投标选聘物业服务企业，由物业服务企业来具体实施。
物业服务企业是按照现代企业制度组建并运作，具有明确的经营宗旨和管理章程，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事责任的企业法人。
物业服务企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。
在这样一种新的机制下逐步形成有活力的物业管理竞争市场，业主有权选择物业管理单位，物业管理单位必须靠自己良好的经营和服务才能进入和占领这个市场。
这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。
双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。
真题．我国物业管理的基本特征有( BCD )。
（2010。
61）
A．统一化
B．市场化
C．社会化
D．专业化
E．现代化
真题．我国物业管理的三个基本特征是( )。
（2011。
1）
A．社会化、专业化、市场化
B．社会化、专业化、企业化
C．社会化、集中化、市场化
D．社会化、现代化、企业化
答案：A
真题．物业管理的市场化特征集中体现在等价有偿和( )。
（2011。
3）
A．政府调控
B．业主决策
C．企业决策
D．双向选择
答案：D
4. 市场原则作为物业管理活动的前提条件（C级）P4
将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：
一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护。
二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业服务企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业服务企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定。
真题．将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于强调( )。
（2011、61）
A．业主在市场活动中的自主权
B．尊重和维护业主的财产权利
C．物业服务企业的社会责任
D．物业管理活动必须纳人市场秩序
E．物业管理在社会经济中的地位与作用
答案：AD
例题：物业管理活动的前提条件是（C ）。
A．社会化分工原则
B．专业原则
C．市场原则
D．标准化原则
解析：物业管理活动应当遵循市场原则，市场原则作为物业管理活动的前提条件。